不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を手伝ってもらうことがほとんどでしょう。しかし、不動産の売買は業者に仲介を依頼しなければならないわけではなく、個人売買も可能です。
個人売買は法的には問題がなく、仲介を依頼する場合にはないメリットもあります。ただし、デメリットやリスクもあるため、実態を把握したうえで売買の方法を考えていきましょう。
不動産を個人売買する3つのメリット
そもそも一般的には、不動産会社に仲介してもらって行うはずの不動産売買を、なぜわざわざ個人で行うのかと疑問に思う人も多いでしょう。個人売買をしようと考える人が少なからずいるのは、個人売買によるメリットが複数あるためです。
仲介手数料が節約できる
不動産会社に売却を依頼すると、成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりませんが、上限額が法律で決まっており、売却価格が400万円以上なら次の式で計算できます。
売却価格×(3%+60,000円)+消費税
売却価格が高くなるほど、不動産会社が設定できる仲介手数料の上限は上がり、結果的に売主が支払うコストも高くなります。個人売買を行うことで仲介手数料が全く不要となるため、数十万円から、場合によっては100万円程度のコスト削減になることもあります。
また、そもそも不動産会社を利用しないことで、売却活動にかかる各種費用も削減でき、仲介手数料以外の面でも大幅にコストカットが可能です。
自由な販売活動が可能
個人間での売買なら不動産会社との交渉が不要で、より自由な形式で販売活動を行えることも、メリットのひとつです。不動産会社と仲介契約を結ぶと、売却活動を手助けしてもらえることは確かですが、いろいろなアドバイスを受けることになり、自分の思い通りの売却活動が展開できないこともあります。
また、契約する媒介契約の種類によっては、1社しか不動産会社が利用できなかったり、自分で買主を見つけたりすることが制限されることもあります。不動産会社との関係性に制限を受けることがないため、自由な形式で販売活動をしたい人は、個人売買が向いているでしょう。
購入者のメリットとして消費税がかからない
個人売買のメリットは、売主だけではなく買主にもあり、購入者は消費税なしの金額で不動産を手にすることができます。不動産会社を介すると、同じ不動産でも消費税が発生して、これだけでも大きな金額になることは少なくありません。
消費税だけで数万円から数十万円程度になることは多く、この費用が浮くだけでも金銭的なメリットは大きいでしょう。また、売主が不動産会社に支払う費用がない分、その差額も売値に反映できることもあります。
そのため、売主は利益を守りながらも、不動産会社に依頼するときよりも安価な値段設定ができる場合もあり、売主と買主の両方に金銭的なメリットがあります。
不動産を個人売買する4つのデメリット
不動産会社に頼らずに、個人売買をすることには複数のメリットがありますが、それ以上にデメリットもあるため注意しなければなりません。デメリットが大きくなると、売買がうまくいかないどころかトラブルが起きることもあります。
売却活動がスムーズに進まない可能性がある
不動産の分野は専門的で、業者でも得手不得手が分かれるほど領域は広範囲です。そもそも不動産会社ですら売却活動は容易なことではなく、これを素人が個人で行うというのは、非常に難易度が高いと考えましょう。
売却活動ですべきことは多く、全てを個人の責任で行わなければならないため、売りに出すまでの準備すら遅々として進まないこともあります。ようやく物件の売却準備が整っても、不動産会社のようにポータルサイトへの情報掲載ができないため、なかなか購入希望者を見つけられないことも少なくありません。
売り出しから、購入希望者を見つけるという段階で難易度が高く、その後難しい契約までしなければならないことは理解しておきましょう。
専門性の高い書類を自分で準備しなければならない
購入希望者が見つかり、無事に売買について双方の合意が得られたとしても、そこで取引は終了ではありません。不動産売買では口頭での合意だけではなく、書面での契約を持って合意を取らなければなりません。
不動産の売買契約書や、重要事項説明書などの専門書類は個人売買でも必要で、これらを自分で準備しなければならないことは大きなデメリットでしょう。不動産関連の書類は、個人で作成することは非常に難しく、内容に不備が出てしまうことも少なくありません。そのため、内容の間違いやお互いの認識のずれからトラブルに発展することもあり、ひどい場合は裁判沙汰にもなるケースもありえます。
買主側の住宅ローンの融資審査が通りにくい
個人売買のデメリットは買主にもあり、不動産会社を介するときよりも住宅ローンの審査が通りづらい点が挙げられます。住宅ローンの審査では、不動産会社が作成した売買契約書や重要事項説明書が必要になるため、個人で作成すると不動産取引の証拠として認められないことがあります。
もちろん、融資が通るケースもありますが、不動産会社に依頼する場合よりも確率が低いことは覚えておきましょう。また、住宅ローンを組まずに分割払いにすると、支払いでトラブルを招きやすいため注意しなければなりません。現金での支払いなら問題なく行えますが、借入ができないという点で、買主にとっては不利な条件になりやすいでしょう。
瑕疵担保責任を問われて損害賠償を請求される可能性もある
不動産は売却して終わりではなく、取引後に隠れた問題が見つかり、その損害賠償を請求されることがあります。これを「瑕疵担保責任」と呼び、個人売買ではより長期の賠償責任を問われやすい点には要注意です。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、取引から3カ月以内に瑕疵が見つかった場合のみ、瑕疵担保責任を負うと取り決めをすることが多いです。しかし、個人売買では期間の設定を忘れてしまい、取引から10年間もの長い間、責任を問われることも少なくありません。そうなると、売主がより長期の責任を負うことになり、リスクも大きいため、これも個人売買のデメリットといえます。
不動産を個人売買する流れ
デメリットは複数あるものの、個人売買にメリットがあることも確かです。そのため、もし行う場合に備えて、全体の流れを知っておきましょう。
- 不動産の相場を確認
- 必要書類や資料の準備
- 売却価格の決定
- 広告出稿
- 現地確認・問い合わせからの対応
- 価格を交渉
- 契約書など契約書類の作成
- 契約・決済
- 不動産の引き渡し
- アフターフォロー
まずは、売却する不動産の相場価格を調べ、そのうえで売却に必要な書類や資料の準備を進めます。売却を確定したあとは広告を出し、購入希望者からの問い合わせを待ちましょう。
問い合わせがあったら内覧などの対応を行い、双方の合意のうえで契約を行います。契約後は、決済や引き渡しを行って基本的な流れは終了です。あとは、購入者からの問い合わせに対して、適宜アフターフォローを行いましょう。
山口県周南市 / 30代 査定価格1,800万円売却価格1,200万円 東京都多摩市 / 30代 査定価格1,450万円売却価格1,480万円 京都府宇治市 / 70代 査定価格2,850万円売却価格2,750万円 群馬県伊勢崎市 / 30代 査定価格500万円売却価格500万円 東京都大田区 / 50代 査定価格6,480万円売却価格6,680万円 
不動産の個人売買をするうえで知っておくべき4つのこと
個人で不動産売買をする際には、次の4つを知っておくことが大切です。
- 相場価格を調べる方法
- 売買契約に必要な書類
- 販促活動の方法
- 瑕疵担保責任の確認
これらのポイントを把握したうえで、個人売買をスムーズに行いましょう。
相場価格を調べる方法
まずは、売却する不動産の相場価格を調べることが大切ですが、適切な値段を把握することがスムーズな売買につながります。相場を調べずに値段を決めてしまうと、なかなか買い手がつかず、売却活動が難航してしまうことが多いです。
相場価格を調べるためには、似たような物件がいくらで売り出されているか、実際の取引事例を確認しておくとよいでしょう。また、一度不動産会社に査定に出してみて、そこでどれくらいの価格で売れそうか確認してみることもおすすめです。他には「REINS Market Information」という不動産取引のデータが確認できるサイトもあるため、これも利用しながら適切な価格を探っていきます。
売買契約に必要な書類
売買契約を行う際には複数の書類が必要なため、これらも準備しておかなければなりません。
| 種類 | 取得場所 | 備考 |
| 身分証明書 | – | 免許証など |
| 実印 | – | 購入時に使用したもの |
| 印鑑登録証明書 | 市区町村役場など | 発行から3カ月以内のもの |
| 住民票 | 市区町村役場など |
|
| 登記済権利書または登記識別情報 | 購入時に取得 | 物件の登記情報を記したもの |
| 固定資産税納付書・固定資産税納税通知書 | 毎年送付される | 固定資産税額を知らせる書類 |
| 土地測量図面・境界確認書 | 境界線が未確認の場合に業者に依頼 | 一戸建てや土地の売却に必要 |
| 売買契約書 | 不動産会社が作成 | 該当不動産の売買について定めた契約書 |
| 建築確認済証・検査済証 | 購入時に取得 | 一戸建ての売却に必要 |
| 物件購入時の重要事項説明書 | 購入時に取得 | 不動産についての重要事項を記載した書類 |
| 物件の図面・設備の仕様書 | 購入時に取得 | 不動産の間取りや設備の使用を記したもの |
| マンションの管理規約 | 購入時に取得 | マンションの売却に必要 |
| マンション維持費関連書類 | 購入時に取得 | マンションの売却に必要 |
| 耐震診断報告書 | 業者に依頼 | 耐震基準についての診断書類 |
| アスベスト使用調査報告書 | 業者に依頼 | 新耐震基準が導入される前の物件を売却する場合に必要 |
なお、一戸建てとマンションでは必要な書類が異なるため、それぞれ注意が必要です。
販促活動の方法
スムーズに不動産を売却するためにも宣伝活動は欠かせないため、販促活動の方法も考えておきましょう。個人で行える販促活動としては、友人や知人に買う人がいないか打診したり、さらに知り合いに聞いてもらったりするとよいでしょう。
また、個人の売買専門の不動産サイトもあるため、これも活用してみることがおすすめです。売りたい不動産があっても、その存在を知ってもらえなければ売却活動は進まないため、まずは広く宣伝して、少しでも購入希望者を募ることが大切です。
売買契約時には瑕疵担保責任の確認を必ず行う
売買契約をする際には、引き渡し後の瑕疵についてどのような責任を負うのか、事前に定めておきましょう。瑕疵担保責任の期間の取り決めをしておかないと、引き渡しから10年間も責任を負うことになってしまうため、注意しなければなりません。
瑕疵担保責任は、口頭で取り決めをするとあとでトラブルになることもあるため、必ず書面に残すことが大切です。お互いに共通した認識を持っておかないと、いざ瑕疵が発覚した際に、どちらが責任を持つかで揉めることが多いため気を付けましょう。
不動産売却は不動産会社に依頼するのがおすすめ
個人でも不動産の売却はできますが、専門書類を作成しなければならないことや、宣伝活動の難しさから、スムーズに売りたいなら不動産会社に依頼することがおすすめです。不動産会社に依頼すると、仲介手数料などはかかりますが、その分早く売ることができ、時間的なコストは大幅に削減できます。
また、該当の不動産売却に強い不動産会社を選ぶことで、個人で売るよりも有利な条件で売却できることも少なくありません。売却を依頼する不動産会社を探す際は、一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトなら、一度に複数社からの査定結果を見ることができ、自分に合った不動産会社を見つけやすいです。
すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
不動産売却はリスクを回避するために不動産会社に依頼しよう
より安全かつスムーズに売却活動を行うためには、個人よりも不動産会社に依頼することがおすすめです。もちろん、個人売買も可能ですが、不動産会社に依頼したほうが確実で、取引におけるトラブルのリスクも低いです。信頼できる不動産業者を見つけて、好条件で不動産を売却しましょう。
