「住宅ローンを4000万円で組みたいけど、自分の年収で組めるかな？」
「住宅ローン4000万円で組みたいけど、自分の年収で現実的に返済できるのかな？」
こんな方でお悩みの方がいらっしゃるのではないでしょうか。
4,000万円という高額な借入を自分の年収で確実に返済できるか、知ることができたらいいですよね。
そこでこの記事では、住宅ローン4000万円で組むための年収や返済プランについて徹底的に解説していきます。
この記事を読めば、返済の道筋まで具体的にイメージできるようになります。
住宅ローン4,000万円で組むなら年収600万円が必要になる
以下の条件を想定すると、4000万円の住宅ローンを組むために年収600万円が必要となります。
- 借入額：4,000万円
- 固定金利：1.3％
- 返済期間：35年
- 返済比率：25％
- 頭金なし
住宅ローンの基準は様々ありますが、一般的に返済比率が20～25％になる額が適切といわれています。
返済比率とは、年収に占める年間返済額の比率のことです。
返済比率は、以下の計算式で求められます。
返済比率(％)＝年間のローン返済額÷年収600万円×100
返済比率25％の場合
返済比率25％＝年間のローン返済額150万円(月のローン返済額12.5万円)÷年収600万円×100
住宅ローン4000万円を組む際の最低ラインは年収500万円
住宅ローン4,000万円を組むための最低ラインは、年収500万円です。なぜなら、金融機関からの借入額の最低基準が、年収の8倍程度までだからです。
実際に、年収500万円で住宅ローン4000万円を組むと、返済に苦しむ可能性が高いです。
金融機関が、8倍という高い基準でローンを組んでくれるのは、ローンを組んだ後、証券化して、住宅金融支援機構に売却するからです。
もし、借入をした債務者の支払いが滞ったとしても、最初に貸し出す金融機関にダメージはありません。
住宅ローンの審査基準は返済比率が35％以下
住宅ローンの審査基準は、返済比率35％以下といわれています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
ただし、返済比率30～35％という返済比率は、あくまで借入可能な額です。
家計を逼迫し、返済できなくなるリスクもあるので、金融機関に相談しましょう。
また、大切な家を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社に相談しましょう。
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【年収別シミュレーション】住宅ローン4000万円の月々返済額
実際に、住宅ローン4,000万円を借りた場合に、月々返済額が生活費にどれくらい占めるのか、年収別に見ていきましょう。
本章では、以下の条件を想定して、シミュレーションしていきます。
- 毎月の支払額が同じ
- ボーナス返済はなし
- 固定金利が1.3%で、変動金利が0.7%
- 35年かけて返済する
- 頭金なし
この条件の場合、月々の返済額と年間返済額は、以下のようになります。
| 金利 | 月々の返済額 | 年間返済額 |
|---|---|---|
| 固定金利(1.3%) | 11万8,593円 | 1,423,116円 |
| 変動金利(0.7%) | 10万7,408円 | 1,288,896円 |
すまいステップが、2023年2月に利用ユーザーを対象に取った『住宅ローン返済状況に関するアンケート』では、約8割以上の人が家計に占める住宅ローンの割合が、2割以上になると返済に負担を感じています。
年収400万円の場合
年収400万円で、住宅ローン4000万円を組んだ場合の、生活費に与える負担額をシミュレーションしていきます。
どちらの場合も、生活費に占める月々の返済額が、3割を超えているので、かなり負担になります。
子供の教育費・老後の資金などを考えると、生活を切り詰める必要があります。
また、年収400万円の場合、返済比率30～35％を超えてしまいます。住宅ローンの審査を通過するのが、厳しいかもしれません。
共働き世帯の場合、ペアローンや収支合算契約を検討するといいでしょう。
年収500万円の場合
年収500万円で、住宅ローン4000万円を組んだ場合の、生活費に与える負担額をシミュレーションしていきます。
生活費に占める月々の返済額が、2割程度なので、家計が逼迫しないギリギリのラインになるでしょう。
将来的に必要になる子供の教育費等を慎重に考えて、借入を決めるとよいでしょう。
固定金利の場合、返済比率が約28％なので、住宅ローンの審査が確実に通るわけではありません。
場合によっては、年収500万円でも、住宅ローン4000万円を借り入れられない可能性があります。
変動金利を選択する場合は、返済負担率は約25%で、こちらは妥当な割合です。
年収600万円の場合
年収600万円で、住宅ローン4000万円を組んだ場合の、生活費に与える負担額をシミュレーションしていきます。
生活費に占める月々の返済額が、2割を下回るので、ある程度生活に余裕が持てるでしょう。
しかし、子供がいる場合を想定すると、余裕のある返済プランとはいえないかもしれません。
また、変動金利も固定金利も、返済比率25％以下なので、住宅ローンの審査に通る可能性が高いです。
年収700万円の場合
年収700万円で、住宅ローン4000万円を組んだ場合の、生活費に与える負担額をシミュレーションしていきます。
生活費に占める月々の返済額が、2割を大幅に下回るので、生活への負担はかなり少ないでしょう。
配偶者が働いていない場合でも、子供1人なら余裕を持って、生活できます。
少し余裕があるので、繰り上げ返済などで返済期間を短縮することもできます。
年収700万円と仮定すると、返済負担率は20%程度です。
問題なくローンを組め、よほど無理な使い方をしない限り、支払いに困ることはないでしょう。
4,000万円の住宅ローン借りてよくある5つの失敗
無理のない返済プランを考えるためには、ローンを組む際に、どのような点で失敗しやすいのかを解説してきます。
自分も同じ失敗をしないように対処法含めて、知っていきましょう。
手取りで計算せずに家計が赤字になる
ローンを組む際の計算では手取り年収額を基準にしましょう。
返済プランを考える際に、年収を手取りではなく額面で計算すると、返済が苦しくなりやすいです。
しかし、年収から所属税や住民税、社会保険料などを差し引いた手取り収入額は、年収の80%程度に低下します。
この場合で考えると、手取り収入額は480万円となり、返済負担率は31%強（150万円÷480万円）の水準となります。
実際には、住宅取得後は「住宅ローン控除」という減税を受けられ、中学生以下の子供がいれば「児童手当」も支給されます。
可処分所得は増えますが、手取りの年収が税金等で差し引かれていることを考慮しておきましょう。
収支合算をしてローンを組んだが離婚して、支払いを滞納
離婚してしまった場合、パートナーの年収を考慮できなくなり、ローンの返済を滞納してしまうことがあります。
住宅ローンは個人ではなく、世帯年収で考えて借入額を決める場合があるからです。
実際に、国内で結婚後5年未満で離婚をする人が最も多く、全体の32.1％もいます。しかも、ローンの返済に困る夫婦が多いのが実態です。
離婚以外でも妊娠や出産、育児などで仕事への復帰が難しく、世帯年収が減ってしまうケースがあります。
そのため、どちらか一方を主たる返済者として、個人年収でも確実に返済できるプランで、住宅ローンを組む方が賢明でしょう。
団体信用生命保険に未加入で返済が困難
返済者が死亡した場合に、団体信用生命保険に加入していないと、ローンの残債が負担が大きく、返済困難になる可能性があります。
万が一のことを考え、生命保険への加入は必須でなくても、何らかの保険には加入しておき、死亡リスクには備えておいたほうがよいでしょう。
最悪の場合返済できなくなる
病気や失業、会社の倒産、災害による甚大な被害、家族の増加などによって、返済ができなくなり、当初のプランから大きく外れることは多いです。
この場合、抵当権を設定した住居を手放さなければなりません。
抵当権を行使されて競売にかけられると、安い金額でしか売れなくなります。返済が厳しくなった場合は、自ら売却して、少しでも高値で手放しましょう
住み替えに伴い、ローンを組み替えることもできます。
住み替えで住宅ローンを検討している場合は一括査定サイトがおすすめ
住み替えを検討しているなら、スムーズに売却するため、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトなら、複数の不動産会社からの査定を比較でき、信頼できる不動産会社を見つけられるため、スムーズに住み替えを行えます。
また、大切に暮らしてきた家を高く売りたい方は、複数の不動産会社に査定を依頼して査定額を比較しましょう。家の査定額は、不動産会社によって数百万円ほど違うことがあります。
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住宅ローン4,000万円の借り入れは慎重に返済計画を練ってから
4,000万円という高額な住宅ローンを組むなら、返済プランを綿密に考えることが大切です。
仮に年収が高くても、予期せぬ事態が起きて返済が滞ることもあるため、万が一の場合の対応策も考える必要があります。
計画は綿密に練り、あらゆるリスクを想定して、無理のない返済プランを考えましょう。
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