- 不動産売却のコツ
- いつまでにいくらで売却したいのか希望条件を明確にする
- 適正価格を知って売れ残らない価格設定をする
- 自分に合った不動産会社を選ぶ
不動産売却を考えた時、「失敗したくない」と誰しも思うことでしょう。
実践できるコツがあれば事前に知っておきたいですよね。
この記事では、不動産売却のコツを徹底解説します。
不動産売却のコツ①希望条件を明確にする
不動産売却を始める前に、まずは「いつまでに・いくらで売りたいか」を明確にし、売却スケジュールと資金計画をしっかり立てておくことが大切です。
売却にどれくらいの期間がかかるのか知らずに売却を進めてしまい、「もっと早めに始めれば良かった…」と後悔するケースがよくあります。
すまいステップ編集部が2022年1月28日～2022年5月22日に実施した調査では、不動産を売却した約67％の方が約6か月以内に売却していることが分かっています。
売却までに時間がないと、値下げしてでも売却させなくてはならなくなるため、損をしないためにも売却スケジュールはしっかり立てておきましょう。
また、不動産売却では様々な費用な税金がかかるので、売却代金がそのまま手元に入ってくるわけではありません。
そのため、どんな費用や税金がかかるのかしっかり把握し、資金計画を立てておくことも大切です。
「住宅ローンが返済できない」「新居の購入資金が足りなくなった」ということがないように注意しましょう。
売却スケジュールや資金計画を立てるために、以下の2つについて解説します。
- 売却の流れを把握する
- かかる費用や税金を把握する
売却の流れを把握する
売却スケジュールを立てるには、不動産売却の全体の流れを把握することが大切です。
不動産売却は、基本的には以下のような流れで行います。
売却の事前準備をする
不動産会社に売却相談・査定依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産を売り出す
購入希望者と条件交渉する
買主と売買契約を結ぶ
決済・不動産の引き渡しをする
利益が出たら確定申告する
続けて、不動産売却のステップごとにかかる期間を以下の表にまとめました。
| フェーズ | STEP | かかる期間 | 主にやること |
|---|---|---|---|
| 売り出し前 | ①売却の事前準備する | 1～4週間 |
|
| ②不動産会社に売却相談・査定依頼する | 1週間～1か月 |
| |
| ③不動産会社と媒介契約を結ぶ |
| ||
| 売り出し中 | ④不動産を売り出す | 3～6か月 |
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| ⑤購入希望者と条件交渉する |
| ||
| ⑥買主と売買契約を結ぶ |
| ||
| ⑦決済・不動産の引き渡しをする |
| ||
| 売り出し後 | ⑧利益が出たら確定申告する | 1か月（翌年の2月15日～3月16日） |
|
不動産を売却するには、まずは不動産会社に売却相談して、不動産がいくらで売却できそうか査定してもらいます。
その後、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動へと進みます。
不動産売却の流れについては以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
かかる費用や税金を把握する
不動産売却にかかる費用・税金の一覧は、以下の表の通りです。
| 費用・税金 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬「（売却価格x3％）＋6万円＋消費税＝仲介手数料」 |
| 印紙税 | 売却価格によって変動（国税庁HPで確認が可能） |
| 登録免許税 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記手続きに伴う費用 |
| 司法書士への報酬 | 登記手続きを司法書士に依頼した場合にかかる費用 |
| 譲渡所得税 | 売却に利益が発生した場合の税金 |
| その他費用 | 引越しなどにかかる費用 |
不動産を売却すると、売却する不動産の状態や築年数によるものの売却価格の5％〜7％程度の費用・税金が発生します。
以下のシミュレーションツールを使うと、ご自身の査定価格を基に不動産売却にかかる費用・税金が算出できるのでぜひ活用してみてください。
不動産売却のコツ③不動産の適正価格を知る
不動産売却において、不動産の適正価格を知ることは非常に大切です。
なぜ適正価格を知っておく必要があるの？
不動産をいくらで売り出せばよいのかの目安として、売り出し価格の設定に役立ちます。適正価格よりも高い価格で売り出すと買主は見つかりにくく、不動産は売れ残ってしまいます。
この章では、適正価格を知るためにやるべきこととして、以下の2つを解説します。
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 不動産の売却相場を調べる
複数の不動産会社に査定依頼する
不動産を適正価格で売り出すには、複数の不動産会社で査定を受けることが重要です。
1社の不動産会社だけで査定を済ませてしまうと比較材料がないため、提示された査定価格が正しいか判断できません。
また、複数の不動産会社の査定価格を比較すると、「売却したい不動産を高い価格で売却してくれる不動産会社」が分かります。
少なくても、3社程度の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。
以下のグラフは、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップがサービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。
上記のグラフから、不動産売却経験者の中で3社の不動産会社に査定を依頼した方が最も多いことがわかります。
3社の不動産会社に査定を依頼して、大切な不動産を少しでも高い価格で売却してくれる不動産会社を探しましょう。
また、正確な査定価格を把握するためには訪問査定を受ける必要があります。
不動産の査定方法には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。
住所や築年数、間取り、面積などの情報から簡易的に査定額を算出する方法。
不動産会社の担当者が現地を訪問し、不動産の劣化状況・リフォーム状況などを確認した上で査定額を算出する方法。
不動産の売却相場を調べる
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもその地域の不動産の売却相場を調べておきましょう。
売却したい不動産の売却相場を知らないと、不動産会社が算出した査定価格が相場と比べて妥当か判断するのが難しいです。
また、不動産会社から提示された査定価格が相場より安すぎる場合も気が付けません。
実際に不動産の売却価格が相場より安かったことがに売却後に気が付き、激しく後悔する方が多くいます。
不動産の売却相場の調べ方には、以下のような方法があります。
| 調べ方 | 調べられるもの |
|---|---|
| REINS Market Information | 売却したい不動産と似ている物件の成約価格 |
| 土地総合情報システム | 土地・土地と建物・中古マンションなどの成約価格や公示地価 |
| 不動産ポータルサイト(SUUMO、ホームズ、at-homeなど) | 現在売り出し中の不動産の売り出し価格 |
上記の方法である程度の売却相場を調べておくと参考になります。
大切な不動産を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。
不動産を売却をした方の約75％以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。
『すまいステップ』は、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。
「今お持ちの不動産がどれくらいで売れるのか」を複数の不動産会社に無料で算出してもらえるので、以下のフォームに物件情報を入力して査定を受けてみましょう。
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不動産売却のコツ③自分に合う不動産会社を見つける
不動産売却では、多くの人が不動産会社に依頼して売却活動を行います。
そこで何よりも大切なことは、「自分に合う不動産会社を見つけること」です。
この章では、不動産会社を選ぶ時のコツについて解説します。
また、「不動産会社に売却依頼するとどうなるの？」という方に向けて、不動産会社との契約についても合わせて解説していきます。
- 大手にこだわらず中小と比較する
- 実績や口コミを確認する
- 媒介契約について理解する
大手にこだわらず中小と比較する
不動産売却は、どの不動産会社に依頼するかによって売却価格や売却期間が大きく左右されます。
そこで、多くの人がやってしまいがちなこととして、「とりあえず大手の不動産会社を選ぶ」が挙げられます。
しかし、不動産会社をネームバリューだけで選ぶことはあまりおすすめできません。
なぜなら、不動産会社によって得意・不得意な物件、エリアがあるからです。
そのため、はじめから大手だけにこだわらず、地元の不動産会社からも話を聞いてみることをおすすめします。
実績や口コミを確認する
不動産会社の実績や口コミを確認することもおすすめです。
各不動産会社のHPやSNSなどを利用して、これまでの売却実績や実際に利用した人の声を確認してみましょう。
また、不動産会社の査定を受けたら、以下の2つの質問をしてみましょう。
- 担当者から査定額の根拠を聞く
- 不動産の売却プランを聞く
査定結果を聞く時は、必ず「査定額の根拠」も合わせて聞いておきましょう。
不動産会社の中には、自社の利益を優先して意図的に高い査定額を提示する不動産会社がいます。
高い査定額を鵜呑みにして売却を進めてしまうと、買主がなかなか見つからずに「売れ残り物件」になってしまうことがよくあります。
このような状況になることを知っていながら契約を勝ち取るために意図的に高い査定価格を提示する不動産会社がいます。
一度不動産会社と契約してしまうとすぐに解除するのは難しいため、契約前にしっかりと見極める必要があります。
また、どのような売却プランを立てているかも合わせて確認することで、担当者の経験やスキルが測れます。
- 査定額の根拠・販売戦略を聞く
- 高い査定額を鵜呑みにしない
- 担当者の経験やスキル・知識をチェックする
- 人柄や相性が合うかどうかも確認する
不動産会社の選び方については以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
媒介契約について理解する
自分に合う不動産会社を見つける上で、不動産会社との媒介契約について理解しておくことも大切です。
不動産会社に売却を依頼すると、媒介契約を結んで売却活動を行ってもらうことになります。
不動産売却の1番のコツはぴったりの不動産会社を見つけること
この記事では、不動産売却を成功させるためのコツについて解説してきました。
不動産の売却は、人生で何度もすることがない経験です。
そのため、コツを知らずに売却した結果、後悔してしまう人も少なくありません。
不動産売却に関するアドバイスは、不動産会社に仰ぐことも可能です。
つまり、あなたの不動産を売却するために最適なプランを見極め、サポートしてくれる不動産会社を見つけることが1番のコツといえるでしょう。
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