【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

不動産売却のコツをわかりやすく解説【高く売りたい人必見!】

  • 更新日:2023年8月28日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
不動産売却のコツをわかりやすく解説【高く売りたい人必見!】

不動産売却を考えた時、「できる限り高く売りたい…!」「失敗したくない」と誰しも思うことでしょう。

高く売却するためのコツがあれば事前に知っておきたいですよね。

不動産を高く売却するためには、自分に合う不動産会社を見つけ、不動産を買ってくれそうな人に効果的にアピールすることが重要です。

この記事では、上手に不動産売却するためのコツを紹介します。

コツをしっかり押さえて、不動産売却を成功させましょう!

不動産を高く売るための方法 【不動産売却で必ずやるべきこととNG行動】

不動産売却のコツ【8選】

不動産売却を成功させるための8個のコツを紹介します。

以下をそれぞれ見ていきましょう。

  • 不動産売却について調べておく
  • 売却相場を調べておく
  • 複数社の査定を受ける
  • 自分にあった媒介契約を結ぶ
  • 適正価格で売り出す
  • 売り急ぎはしない
  • 内覧対応に力を入れる
  • 契約不適合責任に備える

コツ①不動産売却について調べておく

不動産売却を始める前に、「不動産売却」について調べておくことをおすすめします。

不動産売却には複雑な手順があり、必要な書類も多く、様々な費用や税金がかかります。

初めて不動産売却を行う方にとっては不安に思うことが多いでしょう。

何も分からない状態から始めるより、以下のような基本的なことを知っておくだけでも売却成功へと一歩近づけます。

  • 不動産売却の手順
  • 不動産売却に必要な書類
  • 不動産売却にかかる費用
  • 不動産売却にかかる税金

以下の記事では、不動産売却の基礎知識を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を高く売るための方法 【不動産売却で必ずやるべきこととNG行動】

コツ②売却相場を調べておく

不動産査定を受けるのとは別に、自分でもその地域の不動産の売却相場を調べておきましょう。

自分でできる売却相場の調べ方には、以下のような方法があります。

調べ方調べられるもの
REINS Market Informationマンションや戸建ての成約価格
土地総合情報システム土地の成約価格や公示地価
不動産ポータルサイト(SUUMO、ホームズ、at-homeなど)現在売り出し中の不動産の価格

1社目の査定結果を受け取る時は、他社の査定額と比べることができないので、上記の方法である程度の売却相場を調べておくと参考になります。

相場の調べ方について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

【2023】不動産の売却相場まとめ。購入価格・エリア・築年数からすぐに相場を調べる方法

大切な不動産を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産を売却をした方の約75%以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。

すまいステップ』は、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など、独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。

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レインズで調べる

「レインズ」は、国土交通大臣が指定する、不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。

レインズでは、その地域で実際にいくらで物件が売却されたのか、過去の成約価格が分かります。

同じ地域で実際に売却された価格を見れば、売却相場や売り出し価格の参考にもなるでしょう。

レインズマーケットインフォメーション

物件種別と地域を選択して検索し、さらに沿線や駅名などを入力して検索できます。

土地総合情報システムで調べる

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が運営する不動産取引価格情報サイトです。

土地総合情報システムでは、レインズと同じく過去の成約価格が分かります。

また、国が定めたその地域の土地の価格が分かるので、売却相場の参考になるでしょう。

土地総合情報システム

不動産ポータルサイトで調べる

SUUMO、ホームズ、at-homeなどの不動産ポータルサイトを使って調べると、現在売り出し中の物件の価格がリアルタイムで分かります。

売却相場の参考として、同じ地域で似たような物件がいくらで売り出されているのか調べてみましょう。

コツ③複数社の査定を受ける

不動産を売却する時は、まず不動産会社の査定を受けます。

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精度の高い売却予想価格を知ることができると、売り出し価格の設定や、売却後の資金計画に役立ちます

複数の不動産会社の査定額を比較すると、「売却したい不動産の現在の相場が大体どれくらいか」が分かります。

しかし、仲介での不動産売却は、高い査定額を出した不動産会社に依頼すれば高く売却できるという訳ではありません。

不動産会社が提示する査定額は、その価格で売れることを保証するものではないからです。

中には、契約を勝ち取るために査定額をつり上げて提示するところもあります。

高すぎる査定額を鵜呑みにして不動産を売り出すと、買主の需要とマッチせずに売れ残ってしまい、結局値下げすることになるでしょう。

複数の不動産会社の査定額を比較すれば、あからさまに高すぎる査定額の会社を、依頼先の候補から外すことができます。

どの不動産会社に依頼するかによって、不動産が売れる価格や期間が大きく左右されます。

不動産会社選びは以下の2つのポイントを押さえましょう。

  • 査定額の根拠を担当者から聞く
  • 不動産の売却プランを聞く

査定額の根拠を聞く

一度不動産会社と契約してしまうと、すぐに解除するのは難しいため、契約前にしっかりと見極める必要があります・

査定結果を聞く時は、必ず「査定額の根拠」も合わせて聞いておきましょう。

不動産の価格は、以下のようなポイントで決まります。

不動産の価格が決まるポイント

  • 立地
  • 築年数
  • 敷地や専有面積の広さ
  • 道路に対する向き
  • 周辺環境

以上のポイントを中心に、相場と比べて「ここがプラス評価なので高く査定されている」、「ここがマイナス評価なので低く査定されている」など、根拠を詳しく説明してくれるかをチェックします。

すると、査定額の信頼性が見えてくるだけでなく、担当者が信頼できる人物かどうかを測ることができます。

売却プランを聞く

査定結果を聞く時には、どのような売却プランを立てているかも合わせて確認しておきましょう。

そもそも、査定額は「その不動産会社が売却を担当して、3ヶ月以内に売却が見込める金額」を提示したものです。

具体的な販売戦略の提案があれば、査定額の説得力が増し、担当者の経験やスキルも測れます。

また、不動産売却についてわからないことや不安な点があれば、遠慮なく担当者に尋ねてみましょう。

不動産の知識の豊富な人であれば、疑問や質問に答えてくれるはずです。

  • 売却力の高い担当者を選ぶために、経験やスキル・知識をチェックする
  • 担当者の人柄や相性が合うかどうかも確認する

不動産売却を依頼する会社はどうやって選ぶ?6つのポイントを押さえて売却を成功させよう

コツ④自分にあった媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社を決めたら、次は不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産の売却を委任する契約で、3種類の契約形態があります。

契約形態の違いを以下の表にまとめました。

項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
同時に依頼できる会社の数複数社1社のみ1社のみ
販売活動の報告義務なし14日に1度7日に1度
自分で買主を探せるか不可
レインズへの登録義務なし義務あり義務あり
契約期間規定なし
(通常3ヶ月)
3ヶ月ごとに更新3ヶ月ごとに更新

専任媒介専属専任媒介は、一般媒介に比べて契約上の制限が大きい一方で、売却に注力してもらいやすいです。

不動産会社は売買契約が決まった時点で、売主から報酬を受け取ります。
そのため、他社で売却が決まってしまう可能性のある一般媒介よりも、専任媒介や専属専任媒介契約の顧客の営業を優先しやすい傾向があります。

ただし「一般媒介契約だから不動産が売れない」ということはありません。

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無理に専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧めてくる担当者には気をつけましょう。

たとえば、住み替えのためにできる限り高く・早くマンションを売りたいという希望がある場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

田舎の土地を希望価格で売れるまでじっくり売却したいという場合には、一般媒介契約で複数の会社と契約し、それぞれの会社に広告を出してもらって売り出すという戦略もあります。

ただし、一般媒介契約の場合、不動産をレインズ不動産ポータルサイトに登録するかどうかは、不動産会社の任意になります。

登録してもらえるかどうかを事前にきちんと確認し、実際に登録されれているかどうか自分の目で確かめることも忘れないようにしましょう。

  • 契約形態の違いを把握しておく
  • 専任媒介・専属専任媒介契約は信頼できる会社と結ぶ

媒介契約とは?3種類の契約の特徴や注意点など基礎からわかりやすく解説

コツ⑤適正価格で売り出す

不動産会社との契約後は、不動産をいくらで売り出すかを決めます。

売り出し価格を決めるコツは、以下の2つです。

  • 希望額の上限・下限を決めておく
  • 値引き交渉を想定しておく

希望額の上限・下限を決めておく

一度不動産を売り出すと、後から価格をつり上げることはできません

また、売り出した価格が高すぎてなかなか売却が決まらないと、不動産に「売れ残り」のイメージがついてしまい、値下げ後も売却が難航しやすいので、売り出し価格は慎重に決めましょう。

売り出し価格を決める時は査定額を参考にして、「この価格で売れたら嬉しい」という上限の価格と、「最低限この価格でなければ売却できない」という下限の価格を決めておくことをおすすめします。

不動産の値下げを検討する時、あらかじめ下限の価格を決めておくと「どれくらい値下げをしてみるか」を決めやすくなります。

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下限を決めておかないと、ずるずる値下げをしてしまい、最終的な売却価格が安くなりすぎてしまう恐れがあります。
特に不動産にローンが残っている場合、売却代金でローンを一括返済する必要があるため、必ず希望の最低価格を決めておきましょう。

値引き交渉を想定しておく

不動産売却では、買主からの値下げ交渉は付きものなので、あらかじめ値引き交渉を想定した金額で売り出すとよいでしょう。

中古不動産の売買では、一般的に価格の5%~10%の値引きを交渉されることが多いです。

あらかじめ値引きを想定して、値下げする金額分を上乗せして売り出すことが希望価格で売却するコツです。

以下のような価格の端数の切り捨ても、値引きの際によく行われる手法です。
【例】3,980万円で売り出されている不動産を、80万円を切り捨てして3,900万円に値引きする。
そのため、上乗せする金額はあえてキリの悪い数字にするというのも価格設定のコツです。

コツ⑥売り急ぎはしない

満足のいく売却をするためのコツとして「売り急ぎはしない」ことも重要です。

売却の期日がある場合、期日が近づいてくると、焦って大幅な値下げをしてしまったり、無茶な値引き交渉を受けざるを得なくなってしまったりといった事態に陥りやすいです。

こうした売り急ぎをしないためには、売却期間には余裕を持つ必要があります。

不動産の売却には、おおよそ3ヶ月~6ヶ月かかると言われています。

不動産を高く売りたい場合は、希望価格で購入してくれる買主をじっくり待てるように、半年程度は余裕を持って売却に臨むとよいでしょう。

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住み替えの場合は「買い先行」ではなく「売り先行」にして売却の期日を作らないことも、高く売るコツです!

コツ⑦内覧対応に力を入れる

買主にとって、内覧は購入の大きな決め手となるため、以下のような準備をしっかり行いましょう。

  • 掃除や片付けを入念にしておく
  • 換気や家具の配置に気をつける
  • アピールポイントをまとめておく

掃除や片付けは入念にしておく

内覧してもらう室内の掃除や片付けは、事前にしっかり行っておきましょう。

不動産の売却は、内覧時の第一印象がとても需要です。

特に以下のポイントを重点的に綺麗にしておくと好感度が上がり、成約に繋がりやすいでしょう。

  • 玄関
  • キッチン
  • トイレ
  • 浴室
  • 洗面所
  • ベランダやバルコニー

また、可能であれば、収納も見せられるように整理しておくとアピールできるポイントが増えます。

物がたくさんある場合は、一時的にトランクルームなどの収納サービスを利用するのもよいでしょう。

自力で落とせない汚れがある場合は、ハウスクリーニングがおすすめです。

更地の土地を売却する場合、見学は不動産会社側で対応してもらえます。
ただし、土地にゴミが落ちていたり、雑草が生い茂ってしまっていると見学者の印象を下げてしまうため、近場の場合は見学前に掃除や雑草取りをしておくとよいでしょう。

換気や家具の配置に気を付ける

掃除の他には、室内の換気や消臭に気をつけておきましょう。

また、できる限り日当たりをよく見せたり、室内を広く見せるために、家具の配置を見直してみることもおすすめです。

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不動産会社によっては、室内をモデルルームのように演出してくれる「ホームステージング」を利用できます。

アピールポイントをまとめておく

物件の説明は、基本的に不動産会社の担当者が行ってくれます。

ただし、実際に暮らしている人として、見学者から質問を受けることがあります。

見学しているそばに立ち会って、質問や世間話の応対をしましょう。

【質問の例】
「ご近所にはどんな方が住んでいますか?」
「買い物にはどちらのお店を利用していますか?」
「騒音などは気になりませんか?」

質問への回答は、不動産の魅力を伝える機会なので、あらかじめ「住んでいてよかったところ・便利なところ」などをまとめておくことをおすすめします。

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ただし、ネガティブな事実を偽って話すのは、後々トラブルになる可能性があるためNGです。
たとえば繁華に近いマンションの場合は、騒音があることを隠してしまうよりも「帰宅が夜遅くなっても安心して帰れる」「仕事帰りでも買い物ができる」というように、メリットを併せて伝える工夫をするとよいでしょう。

内覧の準備については、以下の記事でも詳しく解説しています。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

コツ⑧契約不適合責任に備える

「契約不適合責任」とは、不動産売却後に売主が買主に対して負う責任のことです。

契約時に伝えていなかった不具合や瑕疵が見つかると、不動産売却後であっても売主は責任を問われてしまいます。

賠償金の支払いや契約解除といったリスクがあるので、売却する不動産に不具合や瑕疵がある場合は必ず伝えましょう。

売買契約の注意点について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産売買契約の基礎知識を解説!手付金や売買契約書などについても

不動産売却の流れ

不動産売却は、基本的には以下のような流れで行います。

  1. 不動産会社に売却相談・査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動する
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 不動産の引き渡し・決済する
  6. 確定申告する

不動産を売却するには、まずは不動産会社に売却の相談して、持っている不動産がいくらで売却できそうか査定してもらいます。

その後、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動へと進みます。

スムーズに売却活動を行うには、実績のある不動産会社を選ぶこと、自分に合った担当者に依頼することが重要です。

すまいステップの不動産一括査定は、優良な不動産会社とだけ提携しており、最大4社までの査定を無料で受けられます。

不動産売却に必要な書類

不動産売却に必要な書類は、不動産会社がその都度教えてくれます。

まずは不動産会社との契約に必要な、「本人確認書類」と「実印・印鑑証明書」を必ず用意しましょう。

不動産売却には以下の書類が必要です。

  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 確定測量図・境界確認書
  • 住民票
  • 固定資産納税通知書

場合によっては他にも必要となる書類があるので、詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

不動産売却にかかる費用・税金

不動産売却にかかる費用や税金には、以下のようなものがあります。

売却にかかる費用売却にかかる税金
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • ハウスクリーニング費用
  • 引越し代
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 印紙税

不動産を売却するには、様々な費用がかかります。

どの費用がどのくらいかかるのか知り、資金計画に役立てましょう。

また、不動産を売却して譲渡所得(利益)が出ると、その利益に対して譲渡所得税や住民税が発生します。

以下の記事では、不動産売却にかかる費用や税金について詳しく解説しています。

ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

不動産売却にかかる税金とは?計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

不動産売却の1番のコツはぴったりの不動産会社を見つけること

この記事では、不動産売却を成功させるためのコツについて解説してきました。

不動産の売却は、人生で何度もすることがない経験です。

そのため、コツを知らずに売却した結果、後悔してしまう人も少なくありません。

不動産売却に関するアドバイスは、不動産会社に仰ぐことも可能です。

つまり、あなたの不動産を売却するために最適なプランを見極め、サポートしてくれる不動産会社を見つけることが1番のコツといえるでしょう。

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、査定に参加する企業を独自の基準で厳選しています。

複数の会社の査定結果を比較して、信頼して売却を任せられる不動産会社を見つけましょう。

記事のおさらい

不動産を売却する上でのコツは?

不動産売却のコツには、以下のようなものが挙げられます。

  1. 売却の基礎知識を付ける
  2. 複数社から査定を受ける
  3. 査定額だけで不動産会社を決めない
  4. 売り出し価格は慎重に決める
  5. 売り急ぎはしない
  6. 内覧対応に力を入れる

詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産会社を選ぶ時のコツは?

不動産を売却する上で、不動産会社を選ぶ時は、以下の3つのポイントを実践するとよいでしょう。

  • 査定額の根拠を必ず聞く
  • 査定額を聞く時に不動産の売却プランも聞いておく
  • 自分に合った媒介契約の形態を選ぶ

詳しくはこちらをご覧ください。

都道府県ごとの不動産売却情報

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