投資用マンションを所有しているものの、どのタイミングで売れば利益になるのかわからずに悩んでいませんか。売却のベストなタイミングは、状況によって異なります。さまざまな状況を考慮し、自分にとって一番よいタイミングで売ることが大切です。
この記事では、マンション投資で失敗する主な原因や、高く売るためのコツも紹介しています。こちらに記載した情報を活かして投資用マンションを賢く売却し、利益を上げましょう。
マンション投資で失敗する主な3つの原因
マンション投資では、成功する人もいれば失敗する人もいます。失敗する原因として多いのは、次の3つです。
- 入居者が見つからない
- 不動産価格の値下がり
- リノベーション費用を掛けすぎた
失敗する原因について知り、なにに気をつけるべきかを学びましょう。
入居者が見つからない
マンション投資の最大のリスクが、入居者が見つからずに空室ができることです。入居者が見つからなければ赤字になります。例えば、駅が遠い、スーパーや商業施設が近くにないなど、利便性が悪い場所にあるマンションは要注意です。
利便性が悪いと需要が少ないため、安く販売されていることがあります。お得だと思って投資用に買っても、売れなければ意味がありません。
不動産価格の値下がり
都心を中心に、値上がりを続けていたマンション価格は、高止まりをしている状態です。近年マンションは売れ残っており、このまま売れないと価格は下落することでしょう。
2019年まで、マンション価格の高騰が目立っていた世田谷区などでも、新築マンションの在庫がたくさん出ています。東日本不動産流通機構レインズで、2018年3月と2019年3月の首都圏の中古マンションの在庫を比較すると、1年間で1544戸の在庫が増えていることがわかりました。
このように、データでも在庫の増加が確認できるため、今後は価格の動向をチェックして、値下がりに注意しましょう。
リノベーション費用を掛けすぎた
想定していたよりも工事が必要な箇所が多く、リノベーション費用が高くなってしまうことがあります。したがって、リノベーションをするつもりで中古物件を購入する場合は、状態をよく確認してから購入しましょう。
例えば古いマンションの場合、建物や設備の劣化がひどく、大規模な工事をしなければならないこともあるため注意が必要です。工事をしている期間は空室で無収入になるため、リノベーション中はローンの返済が苦しくなります。工事期間が長くなるほど、経済的な負担が大きくなることでしょう。
そうならないためにもマンション購入時に、建物や設備の状態をチェックすることが大切です。素人ではわからないこともあるので、不動産会社の担当者に必要な工事の範囲を質問しましょう。リノベーションを計画するなら、念入りに購入物件について調査することと、余裕を持って資金を用意することは必須です。
投資用マンションを売却する最適な4つのタイミング
価格の動向や資産価値、節税などの面からみて、売却に最適なタイミングがあります。下記の4つのタイミングに注目しましょう。
- 再開発でマンション価格が購入時より高くなったとき
- 築年数が15年以内
- 保有期間が5年過ぎたとき
- 2020年のオリンピックが開催される前後
なぜこれらのタイミングがよいのか、理由を解説します。
再開発でマンション価格が購入時より高くなったとき
再開発予定地にあるマンションの場合、値上がりの可能性があるため、価格がどのように変動するか様子を見てからのほうがよいでしょう。基本的には、マンションは古くなるほど価格が安くなります。しかし、利便性が高い人気のエリアは例外で、購入したときよりも高い価格がつくこともあるため、一概に「古い＝安い」とは限りません。
都市開発や環境の変化により、相場が向上することがあります。再開発でマンションの価格が高くなる理由は、商業施設が充実するなどして利便性が高くなり、人口が増えるためです。さらに、地価が上がって高級住宅や高層マンションが増え、ブランド価値がつくことも理由として考えられます。
築年数が15年以内
新築の場合、年数がたつほどマンション価格はどんどん値下がりすることが通常です。築5年で価格の2割程度値下がりして、築10年で3割程度、築15年で5割程度と値下がり幅が増えていきます。また、築30年にもなると資産価値がほとんどなく、売却することが難しくなるでしょう。
戸建てと違い、マンションは土地の価値が見込めないため、築年数が価格に大きく影響します。そのため、マンションを売るなら遅くても築15年までが目安となり、早ければ早いほど高値がつきやすいです。今すぐ売る予定はなくても、価格の変動を探るために、早めに査定をしておくのもよいでしょう。
保有期間が5年過ぎたとき
マンションの保有期間は、支払う税金に影響します。マンションを売って利益を得た場合、譲渡所得税(所得税と住民税)の支払いが必要です。譲渡所得税率は、マンションの保有期間によって異なり、5年を過ぎると長期譲渡に区分され、税率が下がります。
【保有期間(短期・長期)の税率】
- 保有期間が5年以内の短期譲渡：39.63％(所得税30.63％、住民税9％)
- 保有期間が5年を過ぎた長期譲渡：20.315％(所得税15.315％、住民税5％)
※上記の税率は、2037年まで支払いが義務付けられている復興特別所得税2.1％を上乗せしています
保有期間が5年を境に税率に差が出るため、節税対策を考えるなら5年を超えたタイミングもおすすめです。また、居住用マンションのみですが、10年超になると軽減税率の特例が適用されることも、知識として入れておくとよいでしょう。
【10年超の居住用で特例を適用させた税率】
- 課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％(所得税10.21％、住民税4％)
- 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％(所得税15.315％、住民税5％)
※復興特別所得税を含んだ税率です
2020年のオリンピックが開催される前後
東京の湾岸エリアを中心に、オリンピック開催の影響でマンション価格が上がっています。価格のピークは、オリンピック開催前後と考えられているため、高く売りたければオリンピック開催前後がベストです。
湾岸エリアや東京23区は価格が上がっていましたが、その他の場所はオリンピック特需を受けているようには感じられません。そのため、2020年のオリンピックが開催される前後の売却をおすすめするのは、東京の湾岸エリアや都心が中心です。
ただし、都心の相場の変動が別の地域にも影響を与えることがあるため、いずれにしても2020年前後に注目しながら、価格の変動をチェックしましょう。
【2023年3月最新】マンションの売却相場はいくら？調べ方や最新の価格動向を解説
投資用マンションなるべく高く売却する3つのポイント
投資用マンションの目的は高く売ることですが、なるべく高く売却する3つのポイントを紹介します。
- 不動産会社に仲介を依頼して売却する
- 相性が良く売却活動に積極的な担当者を慎重に選ぶ
- 特例や特例控除等の節税対策を行う
上記のポイントをおさえて、少しでも高く売りましょう。
不動産会社に仲介を依頼して売却する
マンションを売却するには、不動産会社に直接「買取」を依頼する方法と、買い手を見つけるために「仲介」を依頼する方法があります。仲介で売却したほうが、買取よりも高く売却できることが多いです。
仲介の場合は、価格設定や売却活動、内覧対応など、高く売るための重要なポイントがたくさんあります。そのため、高く売れるように最後まで力を注いでくれる不動産会社を見つけることが、売却成功のカギを握るでしょう。
不動産会社を選ぶには、一括査定サイトのすまいステップの利用がおすすめです。時間と手間をかけて、複数の不動産会社に一社ずつ査定の依頼をしなくても、すまいステップの一括査定なら短時間で簡単に済みます。査定結果やそれぞれの不動産会社の特徴を比較し、よりよい一社を選ぶことが高く売るための第一歩です。
すまいステップは、独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
参考：すまいステップ
【宅建士監修】不動産一括査定サイトのランキングを公開！厳選12サイトの特徴を解説
相性が良く売却活動に積極的な担当者を慎重に選ぶ
よい不動産会社だからといって、よい担当者にあたるとは限りません。有能で信頼できる担当者が見つかれば、マンション売却は成功しやすいです。下記の担当者の力量をチェックするポイントを参考にしていただき、担当者に不安な点があれば、遠慮せずに変更してもらうように伝えましょう。
【信頼できる担当者を見極めるポイント】
- 宅地建物取引士の資格を持っている(※法律で義務づけられているため、資格の保有は前提)
- 査定価格の根拠を丁寧に説明してくれる
- 買主に合わせるばかりではなく、売主の視点になって考えてくれる
- 質問に対して、専門用語を使わずにわかりやすく答えてくれる
- 金銭面や売却時期の相談にのってくれる
不動産会社には、宅地建物取引士の資格を持っている人が必ずいます。そのため、誰も資格を持っていない不動産会社は違法であり、不動産会社を名乗る資格のない悪徳業者の可能性があるため注意しましょう。
ただし、担当者が資格を保有しているプロであっても、説明がうまくない人の可能性もあります。性格や相性も重要なので、話をしてみて人柄などもチェックするとよいでしょう。
特例や特例控除等の節税対策を行う
マンションの売却で適用される特例や、特例控除についても知っておきましょう。売却によって支払う税金の種類はいろいろありますが、その中でも特に高額な納税額になりやすいのは、所得税や住民税です。例えば、前述した「長期譲渡」では、購入してから5年過ぎてから売却することで節税になります。
また、居住用のマンション(マイホーム)の売却の場合は、利益が3,000万円まで非課税になるなどの特例控除もあります。そのため、投資目的も兼ねて住んでいたマンションを売る場合は、特例や特例控除について調べてみましょう。
特例などを適用させるには、要件を満たしている必要があります。マイホームの特例やその他の税金に関する詳細は、国税庁のホームページでご確認ください。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
投資用マンションを売却する流れ
マンションの売却には3カ月～6カ月程度以上かかりますが、どのような流れで売却を進めていくのかを知っておきましょう。下記が投資用マンションを売却する流れです。
- 一括査定
- 不動産会社の査定を比較(簡易査定)
- 現地調査をして価格査定(訪問査定)
- 不動産会社の決定および媒介契約の締結
- 売却活動
- 購入希望者と交渉および内覧
- 売買契約の締結
- 決済および引き渡し
引渡しまでの流れをスムーズに進めるためには、まず一括査定で信頼できる不動産会社を見つけることが第一です。そして、複数社の査定を比較して一社を決定しましょう。
上記にある「簡易査定」とは、物件を見ることなく、情報とデータのみで簡易的に査定を算出する方法です。その後、現地調査をして実際に物件を見て、より精度の高い査定額を算出します。売却活動のポイントは、「売り出し価格の決定」「不動産会社による買い手探し」「内覧対応」です。すべて売却成功のカギを握るポイントになるため、慎重に行いましょう。
売却の流れの中で、不動産会社と結ぶ「媒介契約」や、買主と結ぶ「売買契約」などがあります。その際には複数の書類の用意が必要です。書類の取得に時間がかかることもあるため、不動産会社に確認して早めに準備を進めましょう。
古いマンションを売却する時の4つの注意点
売却を考える際に多くの方が気になっていることは、「リフォームや配管工事などの必要性」ではないでしょうか。古いマンションの売却で気をつけることは下記の4つです。
- マンション売却時は基本的にリフォームを行わない
- 築20年以上の場合は配管工事を行っておく
- ハウスクリーニングや消臭等の内覧準備を徹底する
- 売却益がでたら確定申告を忘れずに行う
内覧の準備や売却後の確定申告も重要なことですが、それぞれの注意点を詳しく説明します。
マンション売却時は基本的にリフォームを行わない
内覧で気に入ってもらうために、古いマンションをリフォームしたほうがよいのか気になっている方もいることでしょう。基本的に、リフォーム費用はマンションの価格に上乗せできないため、独自の判断でリフォームすることはおすすめできません。
買い手の立場になって考えてみると、古いマンションは価格が安いことが魅力です。安い価格で購入し、自分好みにリフォームやリノベーションをしたいと考えている方もいます。よって、売主に勝手にリフォームされてしまうと、逆に価値が下がってしまうこともあるため、注意が必要です。ただし、最低限の修繕はしておいたほうがよいため、不動産会社に相談して決めましょう。
マンション売却前にリフォームは基本不要！築古でも売れる理由と高く売るコツを解説
築20年以上の場合は配管工事を行っておく
古い水まわりは劣化や中古感が目立ち、印象を悪くします。このように、水回りの古さが気になる人は多いため、配管工事を行っておくと売却に有利です。
キッチンやお風呂などの水まわりにある設備の寿命は、約20～25年ほどだといわれています。理想は水まわりの工事をして、新しくきれいなものに取り替えることですが工事費用は高額で、範囲にもよりますが、数百万円単位の費用がかかることもあります。
一方で、器具を交換するだけならコストを抑えることが可能で、配管工事を行っておくことは十分なアピールポイントになります。なお、給排水管工事や電気配線工事費は、それぞれ30,000円程度、ガス元栓工事費用は20,000円程度が目安です。
ハウスクリーニングや消臭等の内覧準備を徹底する
内覧は、購入希望者の意思を決断するための重要なポイントで、内覧がうまくいけば売却につなげることができます。そのために、部屋をきれいに見せる工夫をしましょう。
まずすることは、掃除をしてものを減らすことです。古いマンションは汚れやにおいが目立ちやすいので、自分だけでは難しいと感じたら、ハウスクリーニング業者に依頼するのもよいでしょう。
また、換気や消臭スプレーなどで、におい対策をしっかりすることも大切です。玄関やリビング、水まわりのほかに、忘れがちなバルコニーやクローゼット内も、きれいにしてから内覧日を迎えましょう。
売却益がでたら確定申告を忘れずに行う
個人が不動産を売って、利益が出た場合は譲渡所得税が課せられるので、確定申告をする必要があります。確定申告は、1年間の所得にかかる税額を納めるための手続きです。また、特例控除を受けるためにも確定申告をします。
申告は、2月16日から3月15日までという期間があるので、忘れずに行いましょう。なお、売って損失が出た場合でも、確定申告をすることで、他の所得にかかる税金を少なくできる可能性があります。確定申告書は、国税庁のホームページから作成することが可能です。
投資用マンションは高く売れるうちに売却しよう
投資用マンションが高く売れる時期を探っているなら、再開発による値上がりのタイミング、築年数や保有期間により節税できるタイミング、2020年のオリンピック開催前後などが狙い目です。
不動産会社および担当者によっても、売却価格に差が出ます。高く売る目的を果たすために、まずは一括査定で信頼のおける不動産会社を選びましょう。また、優秀な担当者であれば、高く売るためのタイミングやコツの相談にものってくれるため、不動産会社の力を借りて高く売れるうちに売却しましょう。
また、マンションを高く売却するコツについてもっと詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。