土地権利形態が所有権のみとはどんな状態?所有権と借地権の違いとは

土地を購入する際に不動産広告を見ていると、権利形態という項目を目にすることがあります。この権利形態にはさまざまな文言が書かれており、中には「所有権のみ」とすることもあります。

土地権利形態が所有権のみとはどのような状態なのか、分からずに購入を躊躇する人は少なくありません。そこで権利形態の違いを把握して、自分に合った土地の購入を目指しましょう。

土地権利形態所有権のみとは自由に売買できる土地ということ

不動産広告の土地権利形態の項目で「所有権のみ」と書かれている場合は、所有権の買取が可能、つまり土地全体の権利を買い取れるという状態です。該当する土地の所有権登記を自分の名前で行えるため、名実ともに完全に自分の土地になると考えましょう。

ただし、権利形態の項目で「所有権のみ」と記載することは少なく、単に「所有権」とだけ書かれていることが多いです。この場合でも内容は同じで、所有権の移転登記を伴って該当する土地を購入できます。

もし土地の売却を検討してれば、不動産一括査定を使って不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

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見るべきポイントは所有権か借地権なのかどうか

土地権利形態を見る際には、その権利が所有権なのか借地権なのかをチェックしなければなりません。それぞれ該当の土地を利用できる権利ですが、所有権と借地権では利用できる範囲が異なります。土地利用の幅が違ってくるため、自分の場合はどちらがよいのか知っておきましょう。

【所有権】土地の全てを所有すること

土地の所有権とは、文字通り該当する土地を所有する権利であり、土地の上に建築したり、他人に土地を貸したりすることができます。土地の所有権は、借地権と底地権の2つで構成されていますが、そもそも借地権を含んでいるため、権利の範囲が広いことは覚えておきましょう。

底地権とは、土地の賃貸に関する権利であり、借地権と合わせて土地全体を所有し、自由に利用できる権利となります。

【借地権】一時的な所有者になるのみ

借地権は土地の上に建築する権利で、これを持っていることで該当する土地に建物を建築できます。しかし、持っているのは土地の上に建築する権利のみであり、その土地を所有しているわけではありません。借地権を購入しても、底地権はいまだ地主が所有したままであり、その土地の実質の所有者は地主です。

また、借地権にはさまざまな種類がありますが、期間の定めをすることも多く、土地利用が一時的になることも多いです。ただし、契約する区分や双方の合意によって契約の延長は可能で、実際には半永久的に利用できるということもあります。

土地の権利の一部を買い取るのが借地権であり、所有はしておらず地主が別にいることが大きな特徴です。

売買を考えるなら「所有権がよい」

土地を購入して一生自己利用するだけでなく、後々売却することを考えるなら、より自由度の高い所有権がおすすめです。所有権を持っていると、該当する土地の全権を有することになるため、自由に不動産の処分が可能です。

対して、借地権のみも売却はできますが、売買の際には地主に許可を得なければなりません。地主の許可が下りないと裁判で解決することになったり、許可が出ても別途地主にお金を支払ったりと、所有権に比べて手間やコストがかかることは多いです。

制限を受けずに自由に売買したいなら、所有権つきの土地を購入して、最初から全ての権利を自分で持っておいたほうがよいでしょう。

不動産売買時の所有権のメリット / デメリット

土地の売買を考えるなら、所有権がついたものを購入することがおすすめですが、メリット以外にデメリットもあるため把握しておきましょう。メリットとデメリットの両方を知ったうえで、本当に所有権がついた土地を購入すべきか、考えることが大切です。

【メリット1】毎月の地代は不要

所有権を有する場合は、土地の全権を自分が持っている、つまり自分が地主である状態です。そのため、土地を借りて利用するときのように地代を支払う必要がなく、ローンを完済していれば毎月の支払いは不要です。

権利部分が大きいため、購入時の費用が高くなることも多いですが、長く利用するなら地代が不要な分、所有権つきの土地のほうが結果的に安くなるでしょう。

【メリット2】土地の売買や貸し出しが自由

所有権を持っていると、土地の処分を全て自分の責任で行うことができるため、売買や貸し出しなども自由に行えます。権利を一部しか持っていないと地主に相談しなければならず、場合によっては許可が得られないこともあります。

裁判によって解決し、結果的に許可が下りることもありますが、余計な手間がかかることは確かであり、面倒なことも多いでしょう。所有権を持っていれば、自分が地主なので他人に許可を得る必要がなく、土地の処分に関して揉めたり、利用方法を制限されたりしないことは大きなメリットです。

【メリット3】資産価値が高い

借地権と底地権の両方を持つ所有権は、借地権のみの場合と比べて資産価値が高いです。所有権を持っていることで完全に自己所有の土地となり、ローンを組んだ際には土地に抵当権を設定できます。

いわば土地を担保にできるため住宅ローンも組みやすくなり、借地権のみの場合と比較すると、借入可能額などが違ってくることも多いです。借地権のみでも、住宅ローンが組めないわけではありませんが、抵当権を設定できるのは建物部分のみになり、土地部分がないために資産価値は少ないと判断されます。

また、場合によっては住宅ローンが組めないということもあるため、より確実にローンが組みやすいという面でも、所有権を持っているメリットは大きいです。

【デメリット】納税の義務が生じる

資産価値が高く利用できる範囲も広いため、所有権がついた土地はメリットが大きいですが、反面納税の義務が生じるため、コストはやや高くなってしまいます。不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかり、地域によっては都市計画税の支払いも必要です。

1年に1回の支払いではありますが、これらの税金は所有権を持っている場合のみ課税されるため、コストが増える点はデメリットといえます。

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不動産売買時の借地権のメリット / デメリット

所有権と比較すると、権利の幅が小さい借地権ですが、少ないながらもメリットはあります。デメリットのほうがやや多いですが、シーンによっては借地権のほうがよいこともあります。メリットとデメリットの両方を知り、所有権と借地権のどちらがよいのか判断していきましょう。

【メリット1】取得時の価格は安い

借地権は安価で購入できることがメリットであり、所有権の場合と比較すると、60~70%程度の価格で買えることが多いです。これは土地そのものを買うわけではなく、土地の上に建築する権利のみを購入しているためです。権利部分のみの取引となり、かつ契約期間を定めることがほとんどのため、所有権を丸ごと買い取って完全に自分のものにするよりは、低コストで済みます。

後々の土地売買は考えておらず、居住用の土地をできるだけ安価で購入したいなら、借地権のみを選ぶことがおすすめです。借地権のみに範囲を限定することで、住み替えのコストは下がり、浮いた分の費用で建物部分にお金をかけやすくなります。

【メリット2】土地の税金はかからない

コスト面で見るメリットとしては、土地の税金がかからないことも挙げられます。土地を所有していると、固定資産税や都市計画税がかかりますが、これらの納税義務を課せられるのは、土地を利用している人ではなく地主です。

借地権の場合は、地主は自分ではなく別にいるため、各種税金の支払いはこの人が行います。そのため、土地の資産価値が高く固定資産税などが高額な場合でも、税負担をしなくて済むためメリットは大きいでしょう。ただし、固定資産税がかからないのは土地部分のみで、建物部分の税金は自分で負担しなければなりません。

【デメリット1】土地を何かする場合は許可が必要

借地権は土地の上に建築して利用する権利のみに留まるため、それ以外の方法で利用を考えている際には、全て地主に相談して許可を得なければなりません。例えば、同じ土地での家の建て替えや建物や借地権の売却、リフォームやリノベーションする際にも相談が必要です。

事前に相談をせずにこれらを行ってしまうと、地主との関係性でトラブルを抱えてしまう可能性があるため注意しなければなりません。借地権は、購入して建築したあとに行うこと全てにおいて、地主への相談が必要と考えるとよいでしょう。

何かをするにしても手間がかかりやすく、利用方法が制限されることもあるため、売却を含む土地活用を考えている人は、借地権は不向きです。

【デメリット2】地主に地代を月々支払う

借地権で土地を利用している状態は、いわば賃貸と同様といえます。そのため、地主に対して地代の支払いが必要で、毎月の出費が増える点はデメリットのひとつです。支払いの方法は、地主との取り決めによって異なりますが、1年分をまとめて支払うか、月々で分割して支払うかのどちらかが多いです。

金額も土地によって異なりますが、固定資産税額を参考にすることが多く、大体税額の3~5倍程度になるでしょう。月々の出費が増えることはもちろん、一戸建ての持ち家であっても、賃貸のように固定費がかかることはデメリットです。

所有権よりも安く購入できることはメリットですが、毎月の地代の支払いに住宅ローンも加味すると、結果的にコストが高くなってしまうこともあります。特に長く住む場合は、一定時期で所有権購入時のコストを超えてしまうことがあり、安さのメリットが損なわれやすいといえるでしょう。

【デメリット3】更新料が発生する

借地権は完全に買い取るわけではなく、契約期間を決めていることがほとんどです。そのため、契約更新時には更新料が必要になることも多く、この際の出費も加えると、所有権を購入する場合とコストはそれほど変わらないことも多いでしょう。

契約期間は30年程度と長期ですが、更新ごとに期間が短くなり、1回目で20年、以降は10年以降となるケースがほとんどです。借地権は相続も可能で、親子数代で長く利用できますが、あとになるほど更新期間が短いため、より出費は多くなってしまうでしょう。

また、完全に契約期間を決めて、期間満了で更新はせずに引き払うという契約もありますが、この場合は、建物を取り壊してから引き払わなければならないことがほとんどです。そのため、更新のない契約であっても、結果的に解体費用などのコストがかかり、節目でお金がかかりやすいことはデメリットのひとつといえます。

【デメリット4】法律が複雑

権利関係が複雑なことも借地権のデメリットであり、改正前と後、どちらの借地借家法が適用されているかによって、契約内容は違ってきます。平成4年に改正される前の旧借地借家法が適用されている場合は、建物の構造によって更新期間が異なりますが、改正後では構造による期間の違いはありません。

しかし、定期借地権での契約だと、一定期間満了後に更新はなしで、更地にして地主に返納するという決まりがあり、旧借地法とは対応が異なる部分が多いです。法律の取り決めが複雑であり、改正の前後どちらの借地借家法が適用されているかに加えて、改正後の場合はどのような借地権が設定されているのかも、チェックしなければなりません。

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土地権利形態の違いは事前に確認しておこう

土地購入時には、権利形態を確認して所有権なのか、借地権のみなのかをチェックしておかなければなりません。同じ土地利用でも所有権と借地権では、利用できる範囲や制限が大きく異なります。そのため、自分の利用方法に合った権利形態を選び、土地の購入に役立てましょう。


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