住宅を購入する際には多額の費用がかかり、ローンを組んで少しずつ返済するという人がほとんどです。住宅ローンを組むことで高額な住宅も購入できますが、これを組む際には担保を用意しなければなりません。
ローン契約には担保はつきものですが、具体的にどのようなものを指すのか、理解できていない人は多いです。担保とはどのようなものかを細部まで知り、住宅ローンについての理解を深めていきましょう。
住宅ローンの担保は返済不能の防止のためにある
担保とは、簡単にいえばそれを信用のよりどころとしてお金を貸すための、人質のようなものです。住宅ローンを始め、各種ローン契約では万が一返済が滞った時のために担保を設定しており、これを処分することで得た資金を返済に充て、不払いの防止が図られています。
つまり、担保に設定されたものはローンの不払いが起きた時に強制的に処分されることになり、金銭に換算されてしまうことは覚えておかなければなりません。
また、担保としているものの価値が、実際に金銭に換算してみると返済額を下回るということもあり、この場合は引き続き残債額の支払いが必要です。さらに不払いが続き場合は別のものを担保として、少しずつ現金換算できるものが処分されていくと考えましょう。
住宅ローンの担保には2種類ある
不払いを防止するために設定される担保は、2つの種類が挙げられます。
| 種類 | 特徴 |
| 物的担保 | 債務者の資産を押さえる |
| 人的担保 | 第三者に支払いを肩代わりしてもらう |
同じ担保でも物的と人的では意味合いや設定範囲が大きく異なります。
物的担保：債務者の資産を押さえるためのもの
支払いが滞った際に担保にしていたものを処分し、金銭に換算して返済額に直接充当できるものが、物的担保です。これは債務者、つまり住宅ローンでお金を借りる人の資産を担保に設定しているため、資産の売却を図ることで住宅ローンの滞納分の支払いに充当します。
一般的に担保としてイメージされやすいのは物的担保であり、土地や住居といった不動産のほかに、預金や株券、国債といった有価証券なども該当します。
金融機関からすると住宅ローンは不払いを起こさず、確実に支払うことが求められているため、万が一の際に資金を回収できる資産価値の高いものが設定されると考えましょう。
有価証券を担保にする場合も不動産を設定した時と同じで、返済能力がないと認められた時点で随時売却され、その価格を住宅ローンの残債額に充当します。
人的担保：第三者に支払いを肩代わりしてもらうためのもの
物的保証とは異なる性質を持つのが人的担保であり、これは文字通り人を担保にすることで、住宅ローンの借入を行います。人的担保では住宅ローンの債務者が不払いを起こした際に、担保として保証人に設定された人が代わりに返済の義務を負います。
ただし、保証人の種類は通常の保証人と連帯保証人、連帯債務者に分けられ、それぞれで責任の範囲が異なることは覚えておきましょう。通常の保証人の場合は、金融機関から支払いを請求された場合に、まずは債務者に取り立てることを申告でき、かつ債務者に資産がある場合は、それを処分することを求められます。
また、保証人が複数いる場合は、その数で負担額を分割し、最低限の部分のみ支払うことで責任を果たせます。対して連帯保証人はこれらの権利がないため、債務者が不払いを起こした時点ですぐに連帯保証人が支払いを行わなければなりません。
また、連帯債務者はそもそも最初から支払いの義務が発生しており、共同でローンを借りている状態だと考えましょう。
他にも該当の住宅ローン以外の借入を後から行った場合に、設定した極度額まで全ての連帯保証を負う根保証などもあり、人的担保は複雑です。
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住宅ローンでの担保の評価の仕方
担保を設定することでローン契約は結べますが、「担保がある=いくらでも借りられる」というわけではありません。
住宅ローンでいくら借り入れができるかは、債務者の経済能力のほか、担保の評価によっても異なります。物的担保と人的担保では、それぞれどのように評価をするのか、その方法を知っておきましょう。
物的担保の評価
資産価値のあるものを担保にする場合は、原価方式や比較方式、収益方式などで評価を決定します。原価方式とは、担保となっているものを再度取得した場合、どれくらいの費用がかかるかを計算して評価額とするものです。
例えば建物なら当時の原材料費と比較して差額を考慮したり、経年劣化によって傷んだ部分も考慮に入れて、再取得時の原価を算出します。比較方式は、似たような不動産の評価額を元に、各種条件を調整して評価を算出する方法です。
間取りや面積、地域による地価の違いなど、複数の条件を調整しながら該当不動産の評価を算出していきます。収益方式はその不動産が挙げられる収益から、売却するとどれくらいの価値がつくかを考え、それを評価額とするものです。
実際にはこれら3つを総合して評価額を決定しますが、概算で考えるなら不動産価値の60～80%程度が住宅ローン評価になると思っておいてもよいでしょう。また、有価証券などの資産も同様であり、景気による変動を考慮して資産価値の60～80%程度を評価とすることが多いです。
人的担保の評価
物的担保のように資産価値が明確ではない人的担保の場合は、保証人自身の経済能力や信頼を担保にすることが多いです。例えばその人の貯金や年収、これまでの債務の支払い状況などを加味し、総合的に評価を決定します。
物的担保のように計算するのは難しいですが、人的担保があると高額な融資も受けやすくなるケースが多いでしょう。ただし、保証人に設定する人次第では、審査に通らないこともあるため注意しなければなりません。
万が一債務不履行となった場合にきちんと代理で返済できる能力を有し、かつ支払いの滞納などをしていない、クリーンな信用情報の持ち主を保証人に設定することが大切です。
担保の評価が低くなる事例
主に物的担保の土地や建物などになりますが、土地の形状が悪く、道路への接地面積が少なかったり、借地権付きの建物だったりすると、評価は低くなりやすいです。形状の悪さは土地の価値そのものの低下を招きます。
特に道路からの接続が悪いと価値は減少しやすく、根本的な資産価値が低いことから、担保としての評価も低くなるでしょう。また、借地権付きの建物は、土地を利用している権利を持っているだけで、土地そのものの所有権を持っているわけではありません。
そのため、抵当権の設定が可能なのは建物部分のみであり、当然土地は担保にならないため、その分評価は低くなります。
他にも建築基準法の検査済証の交付を受けていない建物や、土地の利用方法が制限されている市街化調整区域などは、評価が下がりやすいため注意が必要です。
東京都渋谷区 / 20代 査定価格7,480万円売却価格7,400万円 大阪府枚方市 / 50代 査定価格3,300万円売却価格3,400万円 東京都調布市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,280万円 静岡県富士市 / 50代 査定価格580万円売却価格580万円 大阪府大阪市西区 / 20代 査定価格2,400万円売却価格2,400万円 
【フラット35】人的担保の保証人が不要で完済まで金利が一定
住宅ローンの商品のひとつである「フラット35」は、人的担保の保証人が不要、かつ完済までの金利が一定という点が特徴です。物的担保のみで契約できるため、周囲の人を保証人にしたくない人におすすめでしょう。
金利はその時々で変動しますが、資金を受け取った時点から変動することはないため、支出額が一定となり、資産の管理もしやすいです。返済期間は最長35年であり、15年での完済を目指すことも可能です。
フラット35の審査基準
人的担保なしで利用できるフラット35ですが、誰でも契約できるわけではありません。通常の住宅ローンと同じように審査があるため、この基準を知っておくことが大切です。
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 申し込み時の年齢が満70歳未満 |
| 年収 | ・400万円未満の場合 年間合計返済額は年収の30％以下 ・400万円以上の場合 年間合計返済額は年収の35％以下 |
| 借入額 | 100万円以上8,000万円以下 |
| 借入期間 | ・15年以上（申し込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上） ・80歳 申し込み時の年齢（1年未満切り上げ）または35年のいずれか短い期間が最長借入期間 |
| 住宅の技術基準 | 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅 |
| 住宅の床面積 | ・一戸建て70㎡以上 ・マンション30㎡以上 |
申し込み時の年齢や年収、借入額の決まりのほか、住宅の技術基準や床面積などの条件もあるため、細部まで確認しておかなければなりません。
住宅ローンをフラット35にするメリット / デメリット
数ある住宅ローン商品の中で、フラット35を選ぶことには、メリットとデメリットの両方があります。
| メリット | ・人的担保が不要 ・金利が一定で上がらない |
| デメリット | ・市場金利のほうが安くなることもある ・審査に住宅の技術基準が加わる |
メリットは人的担保が不要で利用しやすいことや、金利が一定であることが挙げられます。特に一定金利は魅力が大きく、仮に市場金利が大幅に上がったとしても、フラット35ならその影響を受けることなく、融資開始時と同額の負担で支払いを続けられます。
ただし、反面市場金利が下がった場合は、他の住宅ローンよりも高い金利負担となってしまうため、この点はデメリットです。また、他の住宅ローンではあまりない住宅の技術基準まで審査の対象に含められており、利用できる選択肢が若干狭いことも、デメリットといえるでしょう。
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無担保でも住宅ローンは組める
住宅ローンを組むには担保が必須と考える人が多いですが、実はローン契約の中には無担保で組めるものもあります。
無担保ローンは担保ありのローンとは特徴が異なり、特有のメリットとデメリットがあります。どのような仕組みで成り立っているのか、よい点と悪い点の両方の特徴も合わせて知っておきましょう。
担保なしで住宅ローンが成り立つ仕組み
そもそもなぜ担保なしでお金が借りられるのでしょうか。これは資産や保証人といった有形のものではなく、債務者自身の信用情報という無形のものが実際には担保になっているからです。つまり、過去の借り入れ状況や料金の支払い状況などを元に審査を行い、信用できる人物と判断されることで、借入が可能となっています。
物的や人的のように直接的な資産価値を提供できるわけではないため、担保ありの場合に比べると借入可能額はそれほど高くありませんが、無担保でもローンが組めることは魅力といえます。
【無担保ローンのメリット】抵当権なし・融資の速さ
担保なしでローンを組むメリットは、無担保のため当然抵当権の設定がないことや、担保ありのローンよりも融資速度が速いことが挙げられます。抵当権の設定がないため、万が一返済に困った場合でも、資産を強制処分されてローン残債に充当されるということはありません。
ただし、滞納すると利息も加算され続け、支払い勧告を無視し続けると強制的に資産の差し押さえになることはあるため、この点には注意が必要です。早い段階で精算できるなら、抵当権を実行される心配がなく、かつ担保なしでも利用できる点はメリットといえます。
また、債務者の信用情報を元に審査を行うため、融資スピードは非常に速く、申し込み後即日融資ということも少なくありません。担保がある場合は、申し込みから審査まで1週間以上かかることが多いですが、無担保なら即金で用意できる点が魅力です。
【無担保ローンのデメリット】金利が高い
気軽に借りられてしまう無担保ローンは、金利が高額なことも多いため、注意しなければなりません。借入先やその時々の条件で異なりますが、最低でも3%程度、高いと18%程度まで金利は上がります。一方で担保ありの住宅ローンなら安いと0.5%程度であり、高くなっても3%程度が普通です。
申請や利用には手間がかかるものの、その分金利は安いため、長期的な利用を考えているなら、担保ありの住宅ローンを利用したほうがよいでしょう。
住宅ローンを滞納した場合の担保への影響
問題なく返済できることを目安に住宅ローンの借入額は決定しますが、借入可能額を大きくし過ぎたり、経済能力が著しく低下したりして、滞納してしまうこともあります。もし住宅ローンを滞納してしまうと、担保にどのような影響があるのか知っておく必要があります。
物的担保の場合は任意売却をする必要がある
不動産などを担保にする物的担保の場合は、支払いが滞納していることと、担保の売却を持って住宅ローンを完済できないという2点を条件に、任意売却を行います。
通常返済能力なしと認められると、担保は競売にかけられて売却されますが、これだと得られるお金が少なく、返済分に充当しても十分な回収が見込めないことも多いです。対して任意売却は、競売とは違って通常の不動産売却になるため、条件次第ではより高額で手放すことができます。
金融機関は少しでも多く返済してほしいと考えているため、競売より高値で売れる可能性があるなら、任意売却を求めて資金の獲得に努めます。
ただし、売却によってすぐに完済できる状態にあったり、任意売却にも応じなかったりするなら、勧告ののちに競売にかけられてしまうため注意が必要です。
連帯保証人には返済の催促が行われる
人的担保を設定している場合は、保証人に対して返済の催促を行います。ただし、通常の保証人は債務者自身に支払いをさせるよう対抗する手段を持つため、これらを実行してから返済者自身の支払い責任を果たすことになります。
連帯保証人と連帯債務者は、最初から返済を行わなければならず、万が一返済できない場合は、債務者と同様に自身の資産の債務整理を行い、ローンの返済に充てなければなりません。
無担保の場合は銀行との話し合いが行われる
担保なしで借入を行っている場合は、滞納後の対応は銀行と相談してきます。利息分のみ支払い、少しずつ貯金を作って元本を減らしていくのか、資産の売却によって返済分に充当するのかなど、具体的な対策を考えなければなりません。
また、資産の整理をしても返済できない場合は、自己破産ということにもなりえます。資産を持っていながらあえて無担保にするなら資産を順次処分で済みますが、そもそも資産を持っていないと滞納時の支払いが厳しくなりやすいため注意が必要です。
まずは一括査定サイトで優良企業に査定依頼することが大切
不動産を持っているなら、これを売却して滞納分の支払いに充当します。売却する際は少しでも高値で売ることが大切であり、好条件で手放すためにも一括査定サイトを利用しましょう。
すまいステップは全国の優良企業が登録しているため、適正な価格で査定を受けることができ、悪い条件での売り損も防ぎやすいです。また、一度に最大6社の査定結果を比較できるため、どの不動産会社を利用するかも選定しやすいです。
信頼できるパートナーを見つけ、少しでも高値で売却することで、滞納してしまった住宅ローンも確実に返済しましょう。
参考：すまいステップ
不動産一括査定サイトランキングTOP10！比較するポイントも詳しく解説
金利を下げるには住宅ローンの担保を確保しよう
少しでも低金利で住宅ローンを組みたいなら、担保を設定することが大切です。担保ありと無担保では数倍から数十倍も金利が違うため、同じ借入額でも支払い総額は大きく異なります。担保を設定し、低金利で無理のない返済プランを立てて、住宅ローンを上手に活用しましょう。
