土地相続で兄弟で争わずに土地を分割するには

遺産相続を行う際には、兄弟で土地の分割を行います。土地相続は現金のように簡単に割り切れるものではないため、事前の取り決めや相続時の話し合いが重要であり、下手をすると揉めることも少なくありません。

揉めることを防止するためには、事前に必要な知識を学び、どのように分割するのかある程度決めておくことが大切です。

この記事では、これから兄弟で土地の相続方法を決めようとされている方にむけて兄弟間で争わずに土地を相続する方法」をご紹介しています。

共有分割はおすすめしない

兄弟で土地を相続する際に、共有分割はおすすめしません。

共有分割とは、相続した土地を兄弟間の共有物とみなし、土地の名義を共有名義とする(兄弟全員が土地の所有者となる)相続方法です

共有分割は全員で所有することから公平感があり、均等な分割が難しい土地相続において、兄弟間で揉めないための「とりあえず」の対策として選ばれやすいです。

しかし、共有分割で土地を相続すると、土地の活用方法をめぐってかえって揉めごとがおこりやすくなってしまうことが多いです。

共有分割がおすすめできない理由として、以下があげられます。

1.各共有者の許可が必要

共有分割の場合、全員が土地の所有者ということになります。つまり、1人が土地を利用または売却する際は、共有者の過半数または全員から許可を得なければいけません。規定された条件の人数から許可が得られない場合は利用できないということになり、その可否をめぐって兄弟間で揉めごとが発生しやすくなります。

2.固定資産税は個別に払えない

共有分割の場合、固定資産税は共有者ごとに個別で支払うことはできません。つまり、兄弟の誰かが代表者になって他の兄弟から集めて支払わなければいけません。支払いを遅れる兄弟がいたり、代替わりした際に遠い親戚間で支払いを依頼する必要がでてくる等、お金を集めるのに苦労することになり、必然的に揉めごとが発生しやすくなります。

3.二次相続、三次相続で共有者数は増え続ける

最初は兄と弟の2人で共有していたのが、二次相続では兄の子供数人と弟の子供数人の合計人数になり、三次相続ではその子供のまた数人の子供達が引き継ぐ等、世代を経て共有者はどんどん増えていきます。共有者が増えるほど土地利用に対する同意を得ることは難しくなり、トラブルが発生しやすくなります。

いかがでしたでしょうか?

このように共有分割はかえって揉めごとの基になってしまうことの方が多いです。

実際の相続方法を決めるまでの仮置き手段とするならば問題ありませんが、共有分割の状態が長く続くと上述した問題が出てきます。よって、できるだけ早く相続方法を兄弟で話し合って決めるようにしましょう。

それでは、その他にはどのような相続手段があるのかについて次でみていきましょう。

 

相続した土地を分ける方法

共有分割以外の土地相続方法は、次の4つが挙げられます。

それぞれメリット・デメリットがありますので、順番に見ながらどの方法が適切か考えてみましょう。

分割方法内容
相続放棄相続の権利を放棄し、他の兄弟に譲ること
分筆(ぶんひつ)による現物分割土地を登記上複数の土地に分かけてそれぞれを相続する方法
代償分割1人の相続人が財産を取得して他の相続人にお金を払って清算する分け方のこと
換価分割土地や不動産などの遺産を全て換金し、換金された金額を相続人間で分配すること

1.相続放棄

相続放棄とは、相続できる財産にたいする一切の相続権を放棄することで、相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述書を提出することにより行うことができます。

放棄の対象となるのは、預貯金や不動産などのプラスの財産だけではなく、負債などのマイナスの財産も含まれます

相続権利が移る順番(相続順位)は法律により規定されており、父親が遺産を残した場合は、第一順位(子供)から第二順位(祖父母)へ相続権が移るようになっています。

相続放棄のメリット

①被相続人の借金が明らかに大きい場合や、②兄弟間での相続の揉め事に関わらなくて済みたい場合、相続放棄をすることで負債や争い等の相続による負担を回避することができます。

相続放棄のデメリット

一度相続を放棄すると則として撤回や取り消しはできません。また、遺産がマイナスの財産であった場合、相続放棄をすることで親族に債務を押し付けてしまうこともありえます。例えば父親が負債を残し子供全員が相続放棄した場合、祖父母が代わって全ての債務を負わなくてはいけなくなります。相続放棄の際には、次に相続権を持つ人に「負債も含め相続権が移ること」を予め伝えておくべきでしょう。

2.分筆による現物分割

現物とは「金銭以外の実際の品物」を指し、ここでは土地を含む不動産を意味します。

現物分割とは、現金化せずに財産をそのまま(現物として)相続する分け方です。

現物分割には大きく以下の2つの種類があります。

種類内容
土地を分筆(ぶんひつ)してわける土地を相続する場合、その土地を複数の土地として登記する
財産を(現物として)個別で相続不動産は兄、車は弟、現金は妹が相続する等

分筆(ぶんひつ)とは、「一筆」(いっぴつ)として登記されている土地を複数にわけて土地台帳に登記し直すことです。※「筆」(ひつ)とは登記簿における土地の個数を示す単位のことで、土地一個であれば「一筆」(いっぴつ)と示します。

ここでは土地相続の話をしているため、「分筆してわける方法」について詳しく見ていきましょう。

分筆のメリット

相続人それぞれが分筆した土地を自由に使うことができます。例えば、100坪の土地を兄弟2人で分筆した場合、一人あたり50坪の土地を、各人は自由に使うことができます。

分筆のデメリット

狭い土地の場合、分筆によって土地の利用価値が小さくなってしまうことがあります。例えば50坪程度の狭い土地を2人で分筆する場合、一人あたり25坪となってしまい、ほとんど利用用途がなくなってしまいます。また、面積(㎡)は同じでも切り分け方によって土地の価値は変わってきてしまうため、価値を下げないように切り分けることが必要です。

※分筆における具体的な注意点は、分筆による現物分割の注意点をご参照下さい。

3.代償分割

代償分割とは、取り分を均等にするために不足分を現金で補填する方法です。

例えば、父親が分割できない1,000万円の土地と現金500万円を遺産として子供である兄と弟に残したとします。

兄が土地を、弟が現金を相続する場合、兄と弟との間に差額200万円が発生するため、兄は弟に200万円を現金で支払う(=代償分割をする)ことで相続分を均等にすることができます。

代償分割のメリット

現金によって差額を補われるため均等さがわかりやすく、兄弟間で不満が発生しにくくなります。

代償分割のデメリット

現金を差額として支払うことになるので、代償者の負担が大きくなります。また、まとまった資金を持っている兄弟がいないと代償分割自体ができないこともあり、そもそも選択肢として選べないということもあります。

4.換価分割

換価分割とは、土地を売却して現金化することで分割しやすくする方法のことを指します。換価分割では売却価格をそれぞれの取り分に応じて分けるため、1円単位での計算も可能であり、最も不満が出づらい分け方でしょう。

換価分割のメリット

兄弟それぞれが土地利用を考えていない場合は現金化したほうが、不要な不動産を抱えるリスクはなく、むしろ多少でも現金の取り分があるためシーンによっては有効な方法です。

換価分割のデメリット

ただし、土地の売却先がすぐに見つかるとは限らず、売却できても納得のいく金額が手元に残らない可能性もあります。土地としての価値が高くても、売却先を見誤ってしまうと得られる金額は減ってしまい、全員が不満を抱えてしまう危険性もあります。

※換価分割の注意点については、換価分割の注意点をご参照下さい。

土地を相続する時の注意点

①分筆による現物分割の場合

1.境界確定を行う

境界確定とは、分業のために以下2種類の土地の境界線を確定させる作業のことをいいます。

種類概要決定の条件
民々(みんみん)境界隣地との境界線隣地の所有者からの許可
官民(かんみん)境界公道との境界線公道と正対する土地所有者からの許可

境界確定(官民境界と民々境界
赤線部分:官民境界・青線部分:民々境界】

境界が確定していない場合、周辺の土地所有者全員から、境界線をどこにするかについて許可を得る必要があります。

また、確定には100万円の費用と半年以上の時間がかかる場合があるため、注意が必要です。

以下の記事内の「確定測量にかかる費用」では、境界線確定にかかる費用がどのように決まるのか、なぜ高額になってしまうのかについて詳しく解説しています。境界線確定について詳しく知りたい方は参照してみましょう。

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2.接道義務を満たす

接道義務とは「土地に建物を建てる場合は4m以上の幅のある公道に敷地が2m以上接地していなければならない」という法律の規定です。

例えば下のように土地を切ってしまうと、土地Aは接道義務を満たせなくなり、建物が建てられない土地となってしまいます。

接道義務

建物が建てられないと土地の利用価値は大きく損なわれてしまい、兄弟間で土地を分け合う際に争いの元になります。

よって、分筆時は適切に切り口を設定して利用価値を損ねないのようにすることが大切です。

3.価値が下がる場合は無理に切り分けない

分筆によって土地の価値が大きく損なわれる可能性があります。

例えば、以下のように土地をAとBに分けた場合、Bは間口(土地の正面の幅)が長く面積も広いことから十分価値がありますが、Aは間口が短く面積が狭いため、利用価値が低くなってしまいます。

土地の価値が下がる分筆での切り方①

また、もともと間口が狭い土地をCとDのように分割した場合、いずれも更に間口が狭い利用しづらい土地となってしまいます。

土地の価値が下がる分筆での切り方②

 

このようなことから、利用できないほど土地の価値が下がってしまう場合は、無理に分筆せずに他の相続方法を検討することをおすすめします。

②換価分割の場合

換価分割は現金での分配になるため比較的分けやすいですが、スムーズに行うためにやるべきことがいくつかあります。

1.売却について相続人全員の同意を得る

土地を売却して現金で再分配を行う換価分割は、相続人全員の同意を得なければなりません。名義変更をしていない限り、相続した土地は全員の同意なしに売却、活用ができないため、必ず全員の意思を確認しておく必要があります。

2.代表者を一人決めておく

売却時には不動産会社や司法書士など、複数の業者とコンタクトを取らなければいけません。代表者が決まっていないと担い手が明確にならず、売却活動が滞ってしまいます。

担当者を複数にわけるとかえって業者間の調整がややこしくなってしまうため、代表者は1名のみにすることをおすすめします。代表者は窓口活動のすべてを担い労力がかかるため、代償として代表者の相続分を増やすべきかも事前に決めておくことが必要です。

以下の記事では「家相続手続きの流れ」について詳細を解説しています。家の相続手続きについて詳しく知りたい方は、参照してみましょう。

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3.売却の最低価格を決めておく

それぞれが納得した取り分を得るために、相続する土地の価値を正しく把握し、どこで妥協をするか、最低売却価格を兄弟間で決めておきましょう。

例えば、兄は3,000万で売れれば十分としているのに対し、弟は3,500万で必ず売りたいと考えているという場合に、兄が知らずに3,500万以下で売却してしまい、揉めごとが発生しないようにするためです。

最低売却価格を決めるには、一括査定サイトを利用して複数の不動産に査定依頼を行い、土地価格の相場を把握することが大切になります。

一括査定では複数社からの査定を比較できるため、

  • 平均を見て相場価格を判断しやすい
  • 好条件で売却できる不動産会社も見つけられる
  • 信頼できる業者に任せることで買主もつきやすくなる

等のメリットがあります。

すまいステップは1分程度の簡単な登録で、最大4社の査定を比較できます。

全国各地で登録している業者も多く、幅広いエリアに対応しているためおすすめです。

参考:すまいステップ

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土地の相続税についての知識

トラブルなく相続を終えるには、土地の相続税についての知識を深めておくことも大切です。相続は人生でなん度も経験するものではなく、身近ではない相続税のことを知らない人は多いです。相続税がどのように決まるのか、注意点なども含めて把握しておきましょう。

土地の相続税の計算方法

相続税は、次の式で計算します。

相続税額=(全ての財産額-基礎控除額)×相続税率

土地単体で計算するわけではなく、相続する全ての財産を加味して計算することは覚えておきましょう。基礎控除額は3,000万円が基本であり、法定相続人の数に応じて600万円ずつプラスされます。

例えば法定相続人がひとりなら基礎控除額は3,600万円、二人なら4,200万円となります。基礎控除額を差し引き、財産額が上回るなら、金額に応じた相続税率をかけたものが最終的な課税額です。

法定相続分の取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
1,000万円超え3,000万円以下15%50万円
3,000万円超え5,000万円以下20%200万円
5,000万円超え1億円以下30%700万円
1億円超え2億円以下40%1,700万円
2億円超え3億円以下45%2,700万円
3億円超え6億円以下50%4,200万円
6億円超え55%7,200万円

金額が上がるにつれて控除額も増えますが、その分税率も高くなるため注意しなければなりません。また、基礎控除額が財産金額を上回る場合は、非課税となります。

親と同居していた人が相続した場合相続税が異なる

親と同居していた人がその土地を取得し、相続税の申告まで住み続けた場合は、「小規模宅等の特例」によって減税対象となります。土地の種類によって減税率は異なります。

  • 特定事業用宅地等:限度面積400平方メートルまで80%減税
  • 特定居住用宅地等:限度面積330平方メートルまで80%減税
  • 特定同族会社事業用宅地等:限度面積400平方メートルまで80%減税
  • 貸付事業用宅地等:限度面積200平方メートルまで50%減税

通常の住宅地で同居していたなら、特定居住用宅地等に該当するため、限度面積330平方メートルまで80%減税の特例が適用可能です。

相続税は相続が発生してから10カ月以内に納める必要がある

相続は開始した日から10カ月以内に税務署に申告し、納税をしなければなりません。申告と納税は、どちらも1日でも過ぎるとペナルティが科せられるため注意が必要です。例えば申告が遅れると、税務署から言われる前の申告で5%、税務署から通知後に申告で15~20%程度の追徴課税となります。

また、納税期限の超過は2カ月以内は年利3~4%程度、2カ月以降は年利9~10%程度の延滞税がかかるため、両方とも期限内に行いましょう。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?