不動産業界の今後の動向は?将来に備えるための不動産取引情報

不動産投資や売買などを行うなら、今後の不動産業界の動向を把握しておくことが大切です。不動産業界では「20XX年問題」と呼ばれるいくつもの課題が残されており、今後業界の様相が大きく変わってくる可能性もあります。

不動産投資や売買で失敗しないためにも、業界の今後の展望や課題を理解し、どのタイミングで取引を行えばよいのかを知っていきましょう。

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今後の不動産業界の4つの展望

不動産業界の今後を知る手がかりとして、次の4つのポイントは押さえておかなければなりません。

  • 東京オリンピック / 住宅省エネ基準
  • 都市部の宅地価格が下落
  • 空き家が急増 / 単身者用住宅の需要増加
  • マンションの供給過多

これらの問題は、時代が進むごとに少しずつ影響してくるため、いつの時点でどのような問題が懸念されているのかを把握しておきましょう。

【2020年問題】東京オリンピック / 住宅省エネ基準

2019年11月時点では、直近に差し迫っているのは2020年の東京オリンピックの開催と、住宅省エネ基準の適合義務化です。これらは「2020年問題」と呼ばれ、業界全体の動向に影響する可能性があるため、それぞれ理解を深めておく必要があります。

東京オリンピック特需の終焉

2020年の東京オリンピックの開催に向けて、不動産業界のみならず、各業界でオリンピック特需が発生し、業界全体で大きな利益を生んでいるところは多いです。しかし、オリンピック終了後はこの特需もなくなり、これまでの反動としてマイナス成長が進むと懸念されています。

特需後の景気の落ち込みはこれまでも繰り返してきたことですが、不動産業界に限らず、日本全体での景気の低迷が心配されています。不動産の売買は特に景気に左右されやすく、落ち込むにつれて物件の購入希望者は減り、売却には不向きになりやすいです。

もちろん業界内での工夫によって、特需後の反動を持ちこたえられる可能性はありますが、先行きは不透明であることは確かといえます。

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住宅省エネ基準の適合義務化

住宅や建物は省エネ化が求められており、2020年には新しい省エネ基準の適合が義務化されます。ただし、適合対象になるのは、延べ面積300m²以上の規模を持つためもののみで、小規模の住宅についてはこれまで通りの基準です。

300m²は約90坪と広いため、2020年以降に新築する場合でも、ほとんどの住宅は従来通りの基準で建築できるでしょう。もともとは、全ての住宅で省エネを義務化すると考えられており、古い基準の住宅の価値減少が心配されていました。

しかし、新基準が適合されてからも、通常の住宅は無理に省エネ化をしなくてよいため、2020年以降に新築される住宅とも、価値はそれほど変わらないでしょう。ただし、省エネ化は少なからず推奨の動きにあるうため、今後省エネ化の波が来ると、従来基準で建設した住宅は機能面で劣ることから、価値が下がりやすくなってしまいます。

【2022年問題】都市部の宅地価格が下落

2022年には、生産緑地の営農義務が解除され始めるため、都市部の宅地価格の下落が懸念されています。もともと生産緑地に該当する土地は、営農義務があり宅地への転用ができませんでしたが、期限を迎えることで宅地として転用し売却が可能になります。

つまり、生産緑地が宅地として売却されると宅地の需要が過多となり、必要然的に価格は下落するでしょう。特に都市部は地価が高いため、不要な生産緑地は宅地として、少しでも売ろうとする人が増える可能性があります。

ただし、営農義務が解除されたあとも生産緑地として利用し続けることで、相続税の納税猶予を受けている人は、引き続き優遇の対象になります。これは、相続人が終身農業に従事することを理由に得られる特典で、宅地に転用した場合は、猶予されていた相続税や利子などを支払わなければなりません。

相続税の納税猶予を受けている人は、宅地として売却してもコストがかかり、それほど利益を得られない可能性があるため、生産緑地のまま保留すると見込まれています。したがって、宅地価格の下落は予想されていますが、大暴落とまではいかないとも考えられるでしょう。

【2025年問題】空き家が急増 / 単身者用住宅の需要増加

高齢化の進行が激化すると、2025年では空き家の急増や、単身者用重役の需要増加が見込まれています。2025年になると、1947~49年生まれの、いわゆる団塊の世代と呼ばれている人たちが、後期高齢者になります。

高齢者が増えて人口減少が進むと、空き家が増える可能性は高まり、空き家問題は今後ますます深刻になると考えられるでしょう。また、空き家が増えると中古住宅の供給は増え、住宅の全体的な価格は下落する見込みです。

日本は高齢化だけでなく少子化も問題になっており、少子化の背景には、未婚率の高さや晩婚化の進行が挙げられます。生涯未婚という人も増えており、未婚率が高くなるほど単身者用の住宅は、ますます需要が高まるでしょう。

また、2025年には大阪万博も開催され、この特需が期待されてもいます。空き家の増加や、単身者用住宅の需要増加と供給不足が懸念されますが、特需によって盛り返す可能性もあります。

マンションの供給過多

首都圏ではマンションの供給過多が起こっており、売れ残りが徐々に増え続けています。現在はオリンピック特需によって、新築・中古ともに値上がりしている傾向にありますが、それでも売れ残りは増えているため注意が必要です。

供給過多になるのは、入居希望者が少ないことが理由のひとつで、少子高齢化の波を受けているともいえます。供給過多のため、需要を獲得するためには他の物件との競争を勝ち抜かなければならず、条件を下げて売却や賃貸に出すところも増えています。購入希望者や入居者の確保が難しくなっているため、不動産の売却や賃貸利用を考えている人は慎重に検討したほうがよいでしょう。

今後の不動産業界を見通すために知っておくべき4つの知識

不動産業界の今後を見通すためには、次の4つについて知識を深めておくことが大切です。

  • 人口減少による地価の下落
  • 都市への集積化と二極化の進行
  • 首都圏の都市機能の強化や地価
  • 少人数世帯へのニーズ

将来的に重要になるポイントのため、細部まで理解しておく必要があります。

人口減少とともに平均的な地価が下落

そもそも、地価は人口とつながっている部分が大きく、人口が多いほど価値は上昇して少ないほど下落しやすいです。そのため、少子高齢化社会の進行によって人口減少が見込まれている日本では、社会全体で平均的な地価が下落すると考えられています。

人口減少による価値や業界の縮小はどこも同じで、不動産業界に限ったことではありません。人口の絶対数が減る分、どうしても創出される価値も減少します。そのため、人口減少に歯止めがきかない限り、地価を含めて経済は縮小の一途をたどる可能性が高いです。

都市への集積化と都市の中の二極化

時代の変化によって経済や産業の構造は変化しており、今後はさらに都市への集積化が進み、都市と地方で独立した二極化が進むと考えられています。経済成長によって、産業構造がサービス部門の3次産業にシフトしている日本では、人やもの、サービスなどは都市に集中している傾向にあります。

この流れは今後も続くと考えられており、都市に続くルートの整備や近接性を高めるためのサービスが発展していくでしょう。都市へのアクセスのよさがさらに向上することで、ますます集積化は進み、人口は都市部へと流れていきやすくなります。

また、あらゆるものが都市に集中する一方で、地方は都市とは違った別の方向性を持つと考えられています。さまざまなものが集約された都市と、それぞれ独自の強みを持つ地方とに分けられ、都市と地方が全く異なる特徴を持つことで、二極化が進む可能性が高いです。

首都圏の都市機能の強化や地価に注目

2020年の東京オリンピックが決まって以降、首都圏の開発・再開発は加速度的に進められており、都市機能は以前よりも数段強化されています。道路や交通網、その他商業施設などの整備が進むことで、生活の便利さが向上し、首都圏の地価は上昇しているところも多いでしょう。

しかし、世界の首都と比較すると、日本の首都圏の地価はそれほど高くありません。諸外国と比べれば割安ともいえるため、購入のタイミング次第では、よりお得な不動産を手に入れることができるでしょう。

少人数世帯の住まいへのニーズに注目

未婚率の上昇や、子育てを終えた世代の増加によって、単身者用から少人数世帯の住まいへのニーズが、今後ますます増加すると考えられます。少人数世帯の住宅ニーズはますます高まるため、加熱する需要に供給が追い付くかが重要なポイントです。

近年では、高齢者向けに各種サービスの整ったマンションなども増えており、時代のニーズに応じて不動産の特徴も変化しています。若年層では、シェアハウスの提供も増加傾向にあり、社会構造の変化に伴って家の在り方は変化していくでしょう。

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不動産業界が行うべき今後の対策

多様な課題を抱えている不動産業界は、課題をクリアして業界を成長させるためにも、現状打破の対策を練らなければなりません。特に重要なことは、ITシステムの運用やひとつのシステムで一貫したサービスの提供を行うなどです。業界成長の道しるべとして、どのようなことが考えられているのか、今後の対策を知っておきましょう。

信頼や安心を醸成する情報公開システムの運用

不動産情報は世にあふれていますが、ネットで検索しても目当ての情報がなかなか出てこなかったり、そもそも情報が本当なのかと疑念を抱くことも少なくありません。そこで必要になるのが、信頼できて安心して利用できる不動産情報公開のシステムです。

現在不動産業界では、「レインズ」と呼ばれる不動産会社だけが登録できる業界内のシステムを運営しており、これに登録することで、リアルタイムにレインズ内の売却物件情報をすぐに確認できます。登録されている全国の物件が、一つの不動産会社と契約するだけで見ることができ、売主は無料登録で広く買主を探すことが可能です。売買を円滑に進める重要なツールとはいえ、今後さらなる積極的な運用が求められるでしょう。

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ブロックチェーンを用いた情報管理

不動産取引に関する全てのサービスを、一貫して利用できるブロックチェーンのシステムも、今後必要になるでしょう。不動産取引をする際には、不動産会社を選択し物件情報を登録して買主を見つけ、契約へと進みます。

これらの過程はそれぞれ別の場所で行ったり、ときには別の業者を利用したりすることもあります。ブロックチェーンのシステムが完成すれば、全ての手続きがひとつのシステムで完結するため、都市部や地方に関係なく同じサービスを受けることができ、不動産取引もより活発になるでしょう。

業界全体を支えるプラットフォーム的なシステムを完成させることで、より安定して効率的なサービスが提供できるため、業界全体の成長にもつながります。

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不動産業界の今後を把握して取引に役立てよう

時代の変化を受けて、不動産業界にも今後さまざまな変化が押し寄せます。不動産取引は、タイミング次第でよくも悪くも結果が違ってくるため、今後の見通しを立ててよい時期に取引を行うことが大切です。業界の展望や動向を把握して時代の流れを上手に読み、今後の不動産取引に役立てていきましょう。

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