賃貸物件を扱っている場合、さまざまな理由によって入居者やテナント利用者に立ち退きを求めなけれなならないことがあります。立ち退きは要求してもすぐに応じてくれるとは限らず、交渉が決裂したり、長引いたりすることもあるでしょう。
この時の打開策として、立ち退き料を支払うという方法があります。立ち退き料はどれくらい支払うのが妥当なのか、相場から支払い時のポイントまで知っておくことが大切です
立ち退き料の費用相場
そもそも立ち退き料はどれくらい支払うのが相場なのでしょうか。これは明確に決まっているわけではありません。立ち退き料はケースバイケースであり、少額で済むこともあれば、高額になってしまうこともあります。
ただし、あまりに極端な金額になると両者の負担になってしまうため、家賃半年分から1年程度で手を打つことも多いようです。
また、一定期間分の家賃だけではなく、敷金や礼金などの費用も加味して、これも立ち退き料として返還するかどうかも、ケースによって異なると考えましょう。
立ち退き料に関して知っておくべき3つのこと
賃貸経営をしていても立ち退きの勧告はそれほど頻繁に起こるものではなく、長く運営していてもしたことがないという人も少なくありません。
そのため、立ち退き料について深く知らない人は多く、実際に立ち退き要求が必要になった時に備えて、知識を身につけておくことが大切です。立ち退き料について知っておきたいことは、大きく3つ挙げられます。
立ち退きの流れ
まずどのように立ち退きが起きるのかですが、一般的な流れは以下のようになります。
- 通知する（立ち退きから半年前に行う）
- 新居の提案（仲介不動産会社がいる場合）
- 立ち退き料の交渉
- 立ち退き
最初に建物の入居者やテナント利用者に対して、立ち退き要求の通知を行います。通知をせずに立ち退きを求めることはできないため、最低でも半年前から通知をしておかなければなりません。立ち退きに不動産会社が関与する場合は、業者に依頼して退居する人に新居の提案をしてもらいましょう。
仲介する不動産会社がいなかったり、退居者本人が行き先を決めている場合は、新居や新しいテナントを提案する必要はありません。その後、立ち退きの交渉となり、金銭を求められる場合は立ち退き料の取り決めを行います。双方合意に至ったところで期日や金銭の受け渡し方法などを決め、設定した日に立ち退きとなります。
詳しい立ち退きの手順について知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
家賃滞納者への立ち退きの交渉手順や注意点も詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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立ち退き料は規定や支払い義務はない
立ち退き料には金額の規定はなく、そもそも絶対に支払わなければならないという義務はありません。そのため、交渉次第ではごく少額の支払いだけで済んだり、1円も支払うことなく円満に立ち退いてもらえたりすることもあります。
立ち退き料は交渉がこじれた際に提示する手段のひとつであり、最初から提案する必要がないことは理解しておきましょう。スムーズに交渉が進むなら双方円満に手続きが完了するため、余計なトラブルもなく、コストもかけずに立ち退いてもらえることもあります。
ただし、金額などに明確な決まりがないことから、条件次第では高額な出費になってしまう可能性があることも覚えておかなければなりません。費用としていくらかかるかは、立ち退きを求める理由や退居者との交渉次第といえます。
建物の老朽化で立ち退く場合は大家が支払う
賃貸利用している建物の老朽化で大規模な改修工事や建て替えが必要な場合は、大家が立ち退き料を負担しなければならないケースが多いです。これは大家の都合での立ち退き通知と認められるからであり、退居者は立ち退き料を交渉する理由が得られるからです。
この場合でも支払いが絶対に必要と決まっているわけではありませんが、大家の都合だと退居者が納得しないことも多いため、結果的に金銭の支払いをもって解決するケースが多くなると考えましょう。
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立ち退き料にかかる税金
金銭のやり取りが行われる際には税金が発生することもあり、立ち退き料も課税対象になるのか気になる人は多いでしょう。結論からいえば、立ち退き料はほとんどのケースで非課税です。しかし、一部課税対象となることもあるため、どのようなケースが該当するのか知っておく必要があります。
支払った立ち退き料の内訳と所得の区分
退居者が受け取る立ち退き料は、状況に応じて次の3つの所得のいずれかに区分されます。
- 譲渡所得
- 事業所得
- 一時所得
部屋を明け渡したことにより、貸借権が消滅し、この対価として支払う立ち退き料は譲渡所得に該当します。事業所得に該当するのは、テナント利用をしている者が退居する際に、休業補償や移転費用など、事業の性格を持つ用途に対して支払いが行われた場合です。
これら2つのケースに当てはまらないものが一時所得であり、金額は同じでも区分が異なる場合があることは覚えておきましょう。
立ち退き料に消費税は課税されない場合が多い
基本的には立ち退き料には消費税やその他税金は課税されませんが、テナントの地上げのようなケースでは課税対象となります。
例えば新しくテナント入居したい事業者が、すでにテナントに入っている事業者に対して金銭の支払いを持って立ち退きを求める場合は、貸借権という資産の売買が成立するため課税取引となります。重要なのは資産の売買に該当するかどうかであり、似たような事例でも資産の移動が認めらないものは非課税取引です。
テナントの立ち退きで考えるなら、大家がテナント利用者に対して立ち退きを求めたとします。この時、テナント利用者が保有している貸借権が消滅し、消滅した権利を補償する形で対価として支払う立ち退き料は、権利という資産が消滅しての取引になるため非課税です。
また、営業補償なども損害賠償と認められるケースが多く、課税対象にはなりません。ほとんどの場合で非課税ではありますが、ごく一部のケースに限って課税対象になることは覚えておきましょう。
千葉県習志野市 / 40代 査定価格3,000万円売却価格3,000万円 東京都三鷹市 / 70代 査定価格5,900万円売却価格5,800万円 愛媛県松山市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,000万円 神奈川県川崎市中原区 / 30代 査定価格6,580万円売却価格6,460万円 東京都大田区 / 40代 査定価格4,400万円売却価格4,600万円 
立ち退き料の交渉をする5つのポイント
入居者に立ち退きを求め、立ち退き料の交渉になった場合は、スムーズに進めるために次の5つのポイントを守ることが大切です。
- 大家の立ち退きの正当性を確認する
- 立ち退きに伴ってかかる費用を計上する
- 交渉した内容は必ず書面で残しておく
- 専門家に交渉の依頼をする
- 交渉は妥協点を見つけるためにする
立ち退きは入居者の生活に直結し、かつ金銭のやり取りもあってトラブルが起きやすいため、ポイントを意識して慎重に行わなければなりません。
大家の立ち退きの正当性を確認する
物件を貸し出している大家と借りている入居者では、大家のほうが権利が強いと思われがちですが、これは間違いです。実際は両者は対等であるため、立ち退きの際も正当な理由を提示し、双方合意のもとで交渉しなければなりません。
大家が立ち退きを求める理由に正当性がないと、交渉が決裂することも多いため注意が必要です。なぜ立ち退きが必要なのか理由を詳細に伝え、双方が納得した上で立ち退き料などの設定を行います。
相手の合意が得られないままに無理に立ち退きを要求すると、大家側が賃貸契約の違反となり、損害賠償としてより高額な立ち退き料を請求されることもあるため、注意しなければなりません。
賃貸契約が自動更新で、立ち退き時期がちょうど更新時期にあったとしても、一方的な立ち退き要求は契約違反となるため交渉は必須です。
立ち退きに伴ってかかる費用を計上する
入居者が立ち退きの際に求めるのは、立ち退く際にかかる費用や、その後の生活にかかるコスト、店舗の場合は移転費用などです。立ち退き料はこれらを補填するものでなければならないため、立ち退きに伴いいくら費用がかかるのか、必要なものを全て挙げて、計上しておきましょう。
個人の賃貸利用なら新居への引っ越し費用が主なコストであり、新居の家賃が現在よりも高い場合は、一定期間増額分の負担金を立ち退き料に含めることがあります。
また、事業利用しているテナントは、移転費用や休業補償などが挙げられます。総額の費用を計算し、対価として納得してもらえる金額を提示すると、交渉はスムーズに進めやすいでしょう。
交渉した内容は必ず書面で残しておく
立ち退きの条件や立ち退き料などは口頭で話し合い、双方の合意を取ってから手続きを進めますが、交渉の内容は全て書面に残すことが大切です。口約束だと後から言った言わないで揉めることも多く、スムーズに立ち退いてもらえなくなる可能性があります。
話がもつれると裁判に発展することもあり、お互いの負担も大きくなるため、トラブルを起こさない事前策として交渉内容を書面にまとめることは必須です。書面には立ち退きの期日や立ち退き料として支払う金額、支払いの方法などを記載します。
その他特記事項があるならそれも記載し、細かい条件まで抜け漏れがないようにすることが大切です。作成した書面は両者でチェックし、内容とお互いの認識に間違いがないか確認しておくとよいでしょう。
専門家に交渉の依頼をする
立ち退き交渉でのトラブルを避けるには、弁護士などの専門家に交渉を依頼し、代理で行ってもらうこともおすすめです。専門家に任せることで問題の発生を避けやすくなり、上手くすると大家側によい条件で立ち退きが決まることもあります。
もちろん、専門家に依頼することで交渉の代行費用がかかったり、相場通りに高い立ち退き料を支払わなければならなくなることもありますが、トラブルを避けられるのは大きなメリットです。個人間で交渉をすると書面の作成や費用の支払いをめぐって問題が起きることも多いため、第三者を介入するのは大切なことです。
交渉は妥協点を見つけるためにする
そもそも立ち退きの交渉は、少しでも立ち退き料を安くしたり、支払わないで済むようにしたりするために行うものではありません。立ち退き交渉は双方が合意し、スムーズに立ち退きを決めるために行うもののため、大家側の都合のよさばかりを求めず、妥協点を見つけることを重視する必要があります。
双方より好条件で立ち退きの問題を解決したいと考えるのは同じであるため、両者が譲らないと交渉はいつまでも長引きます。
いつまでも合意が得られないと物件の利用や処分に困ったり、立ち退き予定者も先のことが決まらず、今後の生活に困ったりするでしょう。早めに合意を得るのは双方にとっての利益に繋がるため、妥協点は必ず設定してから交渉に臨む必要があります。
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立ち退き料を支払わなくてよい可能性があるケース
立ち退きを求めた際に、立ち退き料を支払わなければならないと決まっているわけではありませんが、実際には双方の合意を取るために支払うことがほとんどです。しかし、特定のケースに当てはまる場合は、立ち退き料を支払わずに立ち退きが成立することもあります。
大家が物件を別用途で使う場合
賃貸物件を手放すために立ち退きを求めるのではなく、大家自身が賃貸物件を使用する場合は、立ち退き料の支払いが不要になることがあります。これは「自己使用の必要性」が大家にあるためであり、自ら居住用に使ったり、別用途で利用したりする分には、正当事由が認められることが多いです。
ただし、正当事由はあくまで交渉材料のひとつであり、別用途での自己使用でも交渉の結果、立ち退き料の支払いが必要になるケースはあるため、この点は覚えておかなければなりません。
借主が契約違反をしている場合
立ち退き交渉は契約違反にならないために行うものであり、そもそも借主である入居者が契約に違反しているなら、それを正当事由として退居を求めることができます。契約内容によって違反事項は異なりますが、主な例は次のものが挙げられます。
- 家賃の滞納
- 契約時と別用途での利用
- 大家の許可を得ない改築・リフォームなど
これらに該当するなら契約違反になり、立ち退きを勧告しても応じない場合は立ち退きの「遅延損害金」を請求可能です。
元々賃貸の契約期間が決まっていた場合
契約時点で賃貸物件の利用期間が明確に定められていたなら、期間満了を持って立ち退き料の支払いを伴わずに立ち退きを求めることが可能です。これは定期借家契約や転勤などでの一時利用が該当し、契約時に期間を定めているかどうか、契約満了後は退居する旨を明記しているかが重要です。
これらの契約は最初から契約期間が決まっているため、それ以上住むには別途契約を結び直さなければなりません。ただし、自動更新の賃貸契約は、更新期間は決まっているものの実質の契約期間は定められていないため、更新時期を理由に立ち退きを求める場合でも立ち退き料の支払いが必要になることが多いです。
競売により大家が変わった後の立ち退きの場合
競売により所有している大家が別の人に変更になった後、新しい大家が立ち退きを求める場合は、立ち退き料を請求されません。これは大家が切り替わっているからではなく、抵当権の実行による競売がなされ、新たな所有者が物件についての権利を持つことが理由です。
競売で物件を入手した新たな所有者は、現在居住、あるいはテナント利用している者に対して、裁判所の手続きによって「不動産の明け渡し」を強制執行できます。
抵当権が設定された後に、入居者が賃貸契約を結んでいる場合は｢建物明渡猶予制度｣によって、抵当権の実行による競売が行われた場合、落札者の買受の日から6ヶ月間は賃料を支払い住み続けることが出来ますが、その後、明け渡しがされます。
入居者が賃貸契約を結んだ後に抵当権が設定された場合は、契約期間が終わるまで住み続けることができますが、その後明け渡しがされます。
抵当権の実行による競売がなされて所有権を手放すとその後のことは関係なくなりますが、大家変更で立ち退き料不要の立ち退きが実行される場合があることは覚えておきましょう。
立ち退きを交渉するなら一括査定サイトを利用しよう
所有している賃貸物件の売却を考えており、それによって立ち退き交渉が必要なら、一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社に任せることで売却手続きはスムーズに進み、かつ弁護士など必要に応じて専門家を紹介してくれることもあります。
すまいステップは全国各地の不動産会社が登録しており、優良業者ばかりのため安心して利用できます。立ち退き交渉が必要な場合は手続きが難航しやすいため、実績と信頼度のある不動産会社を見つけることが大切です。
優良業者のみ登録しているすまいステップなら安心して利用でき、一度に4社の査定結果が得られるため、比較選定もしやすいでしょう。
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交渉して納得してもらえる立ち退き料を設定しよう
立ち退き料の支払い義務はありませんが、現実的には交渉はこじれることも多く、金銭の支払いが必要なケースは多いです。
スムーズに交渉を終えるには、適正な立ち退き料を設定して、相手に納得してもらう必要があります。お互いの妥協点を探りながら立ち退き料を考え、相手からの合意を得てトラブルなく立ち退いてもらいましょう。
