現在マンションにお住いの方で、老後の生活を充実させるために住宅を担保にしてお金を借りられる「リバースモーゲージ」を考えている方もいることでしょう。
しかし、通常は一戸建てに住んでいる方が利用する印象が強いリバースモーゲージ。マンションでも使うことは出来ますが、実際のところ適用されにくいと言えます。
それでは、どのサービスならマンションでもリバースモーゲージを利用できるか・どのような条件を満たせば適用されるのかを中心にご説明していきます。
また、もし条件を満たさずリバースモーゲージが使えない場合にはどのように老後資金を獲得していくのか、も合わせて確認していきましょう！
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リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、住宅を担保にして、住み続けながら金融機関から融資を受けられる仕組みの主にシニア層を対象としたローン制度のことです。
通常のローンでは最初に受けた融資額を毎月返済して減らしていく一方、リバースモーゲージでは毎月借入をして融資額が増えていきます。
借入をしている間は返済をする必要はありませんが、契約者が死亡するなど、契約が終了した時点で物件を売却し、その売却額で一括返済をします。
対象の年齢は金融機関によって異なりますが、一般的には55歳から65歳以上が多いです。
借入限度額は担保にした物件の「担保評価額」をもとに決められます。
なお借入限度額は、一戸建ての場合担保評価額の約70%ほどですが、マンションの場合約50%程度になります。
また、リバースモーゲージ制度は、「公的機関」と「金融機関」の2種類が主体となって実施しています。
これら2種類の機関が実施するリバースモーゲージは、それぞれ目的や対象などが大きく異なってきます。
公的機関のリバースモーゲージ
ここでいう公的機関とは、各自治体や社会福祉協議会を指します。
これらの公的機関が実施するリバースモーゲージ制度は、特に低収入の高齢者を対象に作られた制度です。
その為、利用には収入の制限があり、収入が高い人は利用する事が出来ません。
また、公的機関のリバースモーゲージは、使用目的が生活資金に限られます。その為、利用するには、収入以外にもいくつか条件があります。
具体的には以下の通り。
- 低所得者の高齢者世帯であること
- 世帯が65歳以上で構成されていること
- 土地の評価額が1500万円以上であること
また、この公的機関のリバースモーゲージは、マンションなどの集合住宅、借地借家には適用されません。
その為、これらの種別の不動産でリバースモーゲージを活用したい場合は、次に紹介する金融機関のを活用しましょう。
金融機関のリバースモーゲージ
もう一つの方法は金融機関からのリバースモーゲージです。
金融機関が実施するリバースモーゲージは、先ほどの公的機関のものとは反対で、特に安定した収入があり金融資産を持っている人が対象となる制度となります。
使用目的は、投資目的以外であれば原則自由です。
例えば、旅行や趣味、治療費や老人ホームの入居費などにも使用する事が可能です。
金融機関のリバースモーゲージの利用者対象は、金融機関によって異なり、主に担保物件の条件やエリア、年齢で対象者が絞られます。
各金融機関の具体的な対象条件は次章でお伝えしているので、ぜひ確認してみてください。
また、こちらの金融機関のリバースモーゲージは、マンションなどの集合住宅も対象不動産の種類に入ります。
しかし、マンションのリバースモーゲージを取り扱っている金融機関はあまり多くない為融資の可能性が少なくなってしまう事を覚えておきましょう。
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マンションではリバースモーゲージが適用されにくい
不動産市場からみてもマンションの需要が低いわけでもないのにも関わらず、リバースモーゲージを取り扱う金融機関によっては、対象物件を一戸建てに限定しマンションは適用外になることがあります。
マンションがリバースモーゲージで適用されにくい最大の理由は、リバースモーゲージを利用する際の担保となる物件の評価額は土地の価値を中心に算出されることです。
なぜなら、一戸建てでもマンションでも土地の方が建物と比べて、長期間住むことによる劣化が少なく資産価値が維持されやすいため、担保上の価値も下がりにくいためです。
そのため、どんなに物件全体としての価格は高くてもリバースモーゲージにおける不動産の担保評価額としては低くなる傾向にあります。
他にも、マンションの場合土地を単独で所有しているわけではなく、居住者同士で共有しているため一戸建てと異なり勝手に解体して更地にしたり建て替えたりできません。
そのため、リバースモーゲージの融資元である金融機関にとって、不動産を自由に活用することができないという状態になり、一戸建てに比べて融資をするメリットが少なくなります。
リバースモーゲージが適用されやすいマンションの特徴
マンションにはなかなか適応されないリバースモーゲージの制度ですが、適応されやすいマンションの条件というものがいくつかあります。
本章では、この制度が適応されるために必要なマンションの条件をご紹介していこうと思います。
具体的な条件としてあげられるのは、以下の3つ。
- 築年数が浅い（20年以下）
- 駅からの距離が近い
- 大都市圏や人口の多い場所にある
それぞれの条件について詳しくお話していきましょう。
条件①：築年数が浅い
1つ目の条件は築年数の浅さです。
築年数が浅いという事は建物が新しく価値の高いマンションであるという事になる為、リバースモーゲージが適応されやすくなります。
最低でも築年数が20年以下でないと、適応は難しいとされています。
また、契約時の築年数だけでなく、契約者の年齢が100歳時点での築年数で考える金融機関もあるので、注意しましょう。
ただし、築年数という条件は、築年数が浅いと状態が良い傾向にある、という面での考えで、築年数が浅くても状態や条件が悪いマンションについては適応されない事も多々あります。
あくまで指標の一つに築年数がある、という風に考えておきましょう。
条件②：駅からの距離が近い
2つ目の条件は駅からの距離です。
一般的に、駅から近い場所にある不動産は価値が高くなります。
その為、駅から近いマンションは資産価値が落ちにくいと判断され、適応される可能性が上がります。
特に主要都市や大きな駅の近くなどは価値が高くなる為、より適応の可能性が高まると考えられます。
また、駅から遠くてもバス停が近かったり、交通の便が非常に良い場所にあるマンションの場合は、この条件が満たされていなくても適応される場合もあります。
条件③：大都市圏や人口が多い場所に位置している
3つ目の条件は、マンションの立地が都会である事です。
人が多い場所という事は、その建物を求める人も多くなるという事になるので、最終的にマンションを売却するという際に人口が多い場所に位置していると有利になります。
この事から、首都圏や人口の多い場所のマンションではリバースモーゲージが適応されやすいです。
リバースモーゲージを行っている金融機関
数ある金融機関がリバースモーゲージのサービスを取り扱っていますが、マンションにも適用できる主なリバースモーゲージはわずか3種類しかありません。
すべて金融機関が提供しているサービスで、みずほ銀行・東京スター銀行・群馬銀行が取り扱っています。
それぞれのサービスがどのような条件で利用できるかを以下の比較表をもとに確認していきましょう。
| みずほ銀行 | 東京スター銀行 | 群馬銀行 | |
|---|---|---|---|
| サービス名 | みずほプライムエイジ | 充実人生 | 夢のつづき |
| 対象地域 | 一都三県（東京・神奈川・千葉・埼玉） | 一都三県＋大阪市・京都市・神戸市 | 東京都・群馬県・栃木県・埼玉県・千葉県・神奈川県・長野県 （※群馬銀行の営業エリア） |
| 対象年齢 | 満55歳以上 | 利払いあり型：55歳以上（配偶者は50才以上） 利払いなし型：70歳以上（配偶者年齢も70歳以上） | 満60歳以上（融資期限は満86歳未満まで） |
| 利用可能額 | フリー口：4000万円 目的口：1億円 | 500万円以上1億円以内（10万円単位） | 100万円以上1億円以内 （自宅の担保評価額の50%以内） |
| 相続人同意 | 必要（推定相続人全員の承諾書が必要） | 不要 | 不要 |
| 金利 | フリー口：3.475% 目的口：2.975% | 3.0% | 3.475%（変動金利） |
| 物件の条件 | 以下の①・②・③の条件全てを満たすマンション ①借主の年齢が100歳の時点で、築45年以内 ②専有面積が50㎡以上 ③担保評価額が250万円/坪かつ総額5000万円 | 担保評価額が3000万円以上 ＋その他の条件に関しては問い合わせ | 各条件に関しては問い合わせ |
| 資金の用途 | フリー口：自由※1 目的口：自由（資金使途があらかじめ確認できること※2）※1 自営業などの事業資金・投資商品の購入資金などは対象外 ※2 有料老人ホームへの入居保証金・自宅の増築・改装費用など | 自由※1 ※1 自営業などの事業資金・投資商品の購入資金などは対象外 | 自由※1 ※1 自営業などの事業資金・投資商品の購入資金などは対象外 |
| 備考 | 年齢の上限なし 必要な時に借り入れ可能 | 利払いあり型の場合、年収条件あり（年収120万円以上） 月々の返済は利息のみ配偶者への契約の引継ぎが可能 毎年マンションの評価額の再評価 | 群馬銀行での年金振込・遺言信託の利用が必要 月々の返済は利息のみ 配偶者への契約の引継ぎが可能 3年ごとに評価額の再評価 売却額が借金を下回った場合も追加返済の必要なし |
- みずほ銀行
- 一都三県にお住まいの方
- 東京スター銀行
- 大阪・京都・神戸にお住まいの方
- 群馬銀行
- 群馬・栃木・長野にお住いの方で、満60歳以上の方
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リバースモーゲージのリスク
現在お住いのマンションがリバースモーゲージを利用できると判断できた場合、利用する前にリスクを確認しておきましょう。
リバースモーゲージを利用する際の、マンション特有のリスクをご紹介していきます。
- 建物の経年劣化に伴う評価額の下落のリスク
- 東京オリンピック後に都内のマンション価格が下落するリスク
- 金利上昇で返済額が増える
- 長生きがデメリットになってしまう
建物の経年劣化に伴う評価額の下落リスク
土地部分の資産価値は何十年たとうと価値は下がりにくいですが、建物部分は年数が経過すればするほど資産価値は落ちていきます。
下図は中古マンションの築年帯別の平均価格を表したグラフです。これを見ると築15年超のマンションが大幅に価格が下がり、築30年以降は価格が横ばいになっていることが分かります。
つまり、マンションに住みながらリバースモーゲージを行う場合、借入による融資額（＝借金額）は増加する一方、資産価値は年々下がり続けるという状態に間違いなくなります。
マンションの建物価値は築47年時点でほぼゼロになる計算であるため、例えば70歳で築15年のマンションに住んでいる状態でリバースモーゲージの利用を開始した場合、ちょうどそれ以降から資産価値が下がり、担保評価額が下がっていきます。
そして、金融機関によって頻度は異なりますが、毎年もしくは3年に一度の頻度でマンションの担保評価額は再評価されるため、下がった分の追加担保が必要になったり契約期間が短縮したりするリスクがあります。
そのため、契約時点での担保評価が約4000万だとしても限度の約5割（=2000万）の借り入れをしてしまうと、80代~90代になってマンションの築年数も40年ほどになった頃に急に融資が止まり、借金返済に追われる恐れもあります。
金利の上昇で返済額が増える
現在は低金利時代が続いてはいますが、将来的に長く利用する場合は、金利の上昇リスクも知っておいた方が良いです。
リバースモーゲージでは、変動金利で運用されるケースが多く、金利が上昇してしまうと返済額が大きくなり、ローン残債として相続人が払わなければいけない可能性もあります。
長生きがデメリットになってしまう
リバースモーゲージでは長生きがリスクになってしまうと言われています。
契約した期間以上生きると、契約期間の終了時に一括返済を要求されることがあり、返済ができない場合は自宅を失う可能性もあります。
また、今後の資金も調達することが難しくなってしまうので、リバースモーゲージをする際には、相続するであろう人と相談して決めましょう。
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リバースモーゲージ以外の資金調達の方法
マンションの適用条件を確認して、現在住んでいるマンションではリバースモーゲージが利用できなさそうということが判断出来た場合や条件を満たしていてもリスクを考えてリバースモーゲージを利用しないという判断をした場合、リバースモーゲージ以外の方法で老後資金を調達する必要があります。
様々な方法がありますが、現実的かつ多くの資金を調達できるのは以下の2つのいずれかの方法だといえます。
- リースバック
- マンションの売却
それぞれ確認していきましょう。
リースバック
「リースバック」とは、不動産を専門の不動産会社に売却して、買主である売却先の不動産会社に対してリース料金（家賃）を毎月支払うことで、引き続き不動産を利用する制度のことです。
自宅を利用し、自宅に住みながら資金調達をするという点においてはリバースモーゲージと共通していますが、物件の所有権が移るという点が大きく異なる点です。
代表的なサービスはハウスドゥ！が行っている「ハウス・リースバック」というサービスです。
ハウス・リースバックはハウスドゥの登録商法となっているため名称は使用できませんが、ほとんどの不動産会社で同じような内容の制度を利用することが出来ます。
メリット
リースバックの最大のメリットは期間を定めず住み続けることが出来る点です。契約期間が定められているリバースモーゲージと比べて、将来計画が立てずらいシニア層にとって使いやすい仕組みだといえます。
また、周囲の環境変化への対応が難しいシニア層にとっては、引っ越しの必要がないという点も大きなメリットになるでしょう。
そして、資金面では物件の所有権が自分ではないため固定資産税の納税義務がなくなるというメリットもあります。
デメリット
一方で、リースバックも目をつぶれないデメリットもいくつか存在します。
通常の売却と比較して、売却価格が周辺相場よりも安くなってしまう傾向にあります。また、毎月のリース料が周辺の家賃相場よりも高くなる傾向にあります。
制度によって異なりますが、年間のリース料は売却価格の8~10%が相場と言われています。
また、所有権を自分に戻したいと思った場合はリースバックを行ってから6ヶ月以上経過してからであれば買い戻せます。
ですが、その際当初の売却価格より高く約120%ほどの費用が必要になるため、慎重に判断することが重要です。
マンションの売却
リースバックのように住み続けるのではなく、自宅マンションを売却することによって資金調達のタイミングで住居を失い、得た資金を元に新居を探すという方法があります。
現在お住いのマンションにある程度の愛着があるとすれば、住環境を変えるという決断は勇気がいるものになるかもしれません。
ですが、資金面から考えても老後の自由資金を手にしやすく、リバースモーゲージやリースバックでは必要な契約後の心配が少ない方法だと言えます。
また、これまで住んでいたマンションから物件種を変えて一戸建てに住む場合は資産価値も大きく下がりにくく、子や孫世代に資産として残すことも出来ます。
売却する時は査定を行おう
現在はネットで査定依頼をすることが主流で、複数の不動産会社に無料で査定依頼が出来る「不動産一括査定サイト」を利用すると正確な査定結果が出やすいです。
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