ベストな不動産売却時期は?動向や所有期間から最適な時期を解説

不動産を所有していると様々なコストがかかるため、不要なものは早めに売却することが大切です。しかし、いつ売却するのが適切なのか分からず、なかなか踏み出せない人も少なくありません。

同じ不動産でも時期によって売却の条件が変わることもあるため、いつがベストなのか知っておく必要があります。適切な不動産売却時期を知り、少しでもお得に手放しましょう。

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1年間の中で不動産の需要が高まる2つの時期

まず知っておきたいのは、いつ不動産の需要が高まるかということです。不動産売却に適した時期は年間で2回あり、両方とも需要が大きく高まる時期です。不動産需要が高まる時期に売却することで価格も高騰しやすく、利益を出しやすくなるでしょう。

【1月〜3月】新生活に向けての引っ越しシーズン

年始から年度終わりまでの1~3月は、翌年度からの新生活に向けて引っ越しが増えるため、不動産需要が高まりやすいです。これは賃貸も売買も同じであり、全体的に不動産需要が高まるため、売却に適した時期といえるでしょう。

ただし、適切な売却時期を過ぎてしまうと価格は下落しやすく、特に4月は市場全体の動きが低迷するため注意しなければなりません。1~3月の間に売り切れなかった場合は、無理に売却しようとせず、次の需要の高まりまで待つのもひとつの方法です。

【10月】転勤での引っ越しシーズン

新年度のスタートだけではなく、多くの企業で半期の決算が終わる10月は、人事異動が多いために引っ越しも増えやすい時期です。

不動産売買よりは賃貸需要のほうが増えやすいですが、不動産需要全体が伸びることは確かです。10月前後から需要は伸びる傾向にあるため、春に売り逃した場合は秋まで待つと好条件で売却しやすいでしょう。

今後の不動産市場の動向

現在の不動産市場は成長傾向にあり、2020年の東京オリンピックに向けて、さらに上り調子が続くと考えられています。しかし、その後の見通しは不透明であり、これまで好調だった反動によって、マイナス成長に傾く可能性も少なくありません。

また、東京オリンピックに向けて上り調子とはいっても、経済の大きな動きや社会情勢次第で状況が一変する可能性があることは、頭に入れておきましょう。

不動産市場の動向を読むのは難しいため、あまり気にしすぎないことも大切です。基本的には購入時の相場よりも高いならば、売却しても大きな損はないといえます。

築年数と所有期間から考える最適な売却時期

不動産の築年数や所有期間も、売却時期を考える上では重要なポイントです。不動産需要が高まる時期だからといって常に売却すべきとは限らず、不動産の状態次第ではもう少し待つ、あるいはより早く売ったほうがよいこともあります。

築年数と所有期間は売却利益にも関する重要なポイントのため、理解を深めておきましょう。

【売り時】築15年まで

少しでも高く売りたいなら、築年数は少ないほどよく、最高でも築15年までを目安にしましょう。住宅は時間の経過によって価値が下落し、15年以上経過するとほとんど価値がないとみなされ、納得のいく値段がつかないことも多いです。

そもそも新築で購入したばかりの物件でも、住んだ時点で一気に値段は落ちるため、年数による価格の下落は加速度的と考えておかなければなりません。また、住宅が戸建てかマンションかによって、売り時は若干変わるため注意が必要です。

両方とも最高築15年を目安にしますが、マンションの場合は6年目頃から売却を考えておいたほうがよいでしょう。マンションは戸建てよりも住宅部分が多く、土地部分が少ないため、経年劣化による価値減少の割合が大きいです。

時間の経過で価値が下がらない土地と違って、住宅部分は価値が下がり続けるため、利益を重視するなら早めに売ることを心がけましょう。

築20年越えの物件は売却が難しくなる

買い手がつくなら築年数に関係なく売却は可能ですが、築20年を超えるとなかなか買い手がつきづらくなるため注意が必要です。可能な限り20年を迎えるまでに売却したほうが、好条件での売買も成立させやすいでしょう。

また、築25年を超えるとさらに売却は難しくなります。これは築25年以上の物件は、住宅ローン控除を利用できず、買主の金銭的な負担が大きくなりやすいからです。

もしも築年数が多い物件を売却したいなら、老朽化による瑕疵をカバーするためにも、瑕疵担保保険に加入して売却するとよいでしょう。保険に加入することで買主はリスク対策ができるため、ある程度築年数が経過していても買い手がつきやすくなります。

所有期間は5年以上経過してからが良い

不動産売却によって得た利益は譲渡所得に該当し、所得税と住民税がかかります。この負担を減らすためにも、税率が下がる所有期間5年以上が経過してから売却することがおすすめです。所有期間5年以下の不動産は短期所有とみなされ、譲渡所得は所得税が30%、住民税が9%が課税されます。

所有期間が5年を超えた長期所有の不動産は、所得税が15%と短期所有の半分であり、住民税も5%と軽減されています。1~3年程度で売るなら少しでも価格の下がらないうちに短期所有の区分で売るという方法もありますが、長期所有になりそうなら、税率が下がるまで待つとよいでしょう。

ただし、課税対象となるのはあくまで譲渡所得が発生した場合であり、売却時のコストが売却価格を上回るようなら利益は出ていないことになるため、課税対象にはなりません。利益が出ず非課税で済むなら、所有区分に関係なく、早めに手放してもよいでしょう。

相続した不動産の最適な売却時期

不動産は購入だけではなく、相続によって取得することもあります。購入でも相続でも自己所有の不動産なら同じと考える人は多いですが、売却に関してはポイントが異なるため注意が必要です。相続した不動産はいつ売却するとよいのか、適切な時期を知っておきましょう。

【3年以内】取得費加算の特例を受ける場合

売却時の利益にかかる税金を軽減させたいなら、相続してから3年以内に売却することがおすすめです。3年以内の売却なら、「取得費加算の特例」を受けることができ、税負担を引き下げることができます。

特例を使うことで相続税の一部が所得税から控除されるため、相続税が大きいほど、つまり物件価値が高いほど節税効果は高くなります。

空き家になってしまうならすぐに売却する

もしも相続した家を誰も使わず、空き家になってしまうなら速やかに売却しましょう。空家であっても所有している以上固定資産税はかかり続け、コストは常に発生しています。また、放置して家の状態が悪くなると、自治体から害の大きい特定空き家に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。

空き家のまま放置すると家は荒れ、いざ売却しようと思った時に大幅に価値が下落しているということも少なくありません。誰の手も入っていない家はすぐに傷んでしまうため、空き家になるなら早めに売却できるよう動き出しておきましょう。

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時期以外での不動産売却2つのポイント

不動産をより高く売るには売却時期が重要ですが、それ以外にもポイントはあります。売却時期を考えた上で、別のポイントもきちんと守っておくと、より高値で売れる確率は高まります。時期以外の2つのポイントを知り、少しでもお得に不動産を手放しましょう。

事前に相場を把握しておく

不動産売却では不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、全てプロに任せっきりになるのはよくありません。提示された条件が本当に正しいかを判断するためにも、自ら調査して事前にある程度の相場価格を把握しておくことが大切です。

相場を把握できていないと、不動産会社に言われるままの金額で販売し、売り損を出したり、反対に相場以上の値段設定をして、なかなか売れなかったりすることもあります。相場を知ることで適正な値段設定ができ、不動産会社が提示する条件が適当かも判断可能です。

相場価格はREINS Market Informationや土地総合情報システムといったサイトを利用したり、周辺の似たような物件の売却情報を確認したりすることでも調べられます。

参考:REINS Market Information
参考:土地総合情報システム

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売却を有利に進められる不動産会社を選ぶ

売却時の仲介を依頼するのはどの不動産会社でもよいわけではなく、本当に売却を有利に進められる会社かどうかを判断しなければなりません。

不動産会社は数が多いため、きちんと比較して、より自分の売却スタイルに合った会社を見つけることが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

不動産を売却する際には、まずは査定をしてもらいますが、これは必ず複数社から行ってもらいましょう。不動産会社によって査定額は異なり、同じ不動産でもどこを利用するかによって損得が違ってくることは少なくありません。

明確な決まりはありませんが、最低3社を目安にすると、それぞれの違いを比較しやすくてよいでしょう。複数社に査定を依頼するなら、まとめて結果を表示できる一括査定サイトがおすすめです。

一括査定サイトならネット上から簡単に査定を依頼でき、複数社での比較もしやすいため、よりスピーディーに利用先を決められます。

不動産会社の得意分野を見極める

不動産の分野は幅広く、会社によって得手不得手があるため、これを見極めなければなりません。住宅の販売に強い不動産会社もあれば、売却に強い会社もあり、さらにその中でも戸建てとマンションの、どちらの売却に強いかが分かれることもあります。

不動産会社の得意分野が自分が売りたい不動産の条件にマッチしていないと、好条件での売却は難しく、場合によってはなかなか売れないこともあるため注意が必要です。得意分野の見極めは不動産会社のホームページやパンフレット、口コミなどを参考にし、実績を確認しておくとよいでしょう。

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不動産を売却する時期を考える

不動産売却時期は注意深く見極める必要があり、タイミングを逃すと損をすることも少なくありません。不動産の状態や時期、その他社会情勢や利用する不動産会社によってタイミングは左右されるため、総合的にもっともよい時を見極めて売却しましょう。

また、不動産売却の基礎知識や流れについて知りたい方はこちらの記事が参考になります。


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