借地権付きの建物を手放したいと検討していても、買取してもらえるのか不安な方が多いのではないでしょうか。
借地権付きの建物を買取・売却したい場合、通常の不動産と比較して権利状態が複雑なため、特別な手順を踏んで売却をする必要があります。
この記事でも借地権月の建物を買取してもらう方法や、手順について紹介します。
そもそも借地権付き建物とは
借地権つきの建物とは、「土地は他の人のものだけど、その土地を借りて建物を建てている状態」のことです。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます(借地借家法2一) 。
あなたが住んでいる建物の所有権はあなたにあります。
ですが、その建物が立っている土地は「地主」に所有権があります。
地主さんに「土地を使わせてください」とお願いして、土地を借りる契約をしているわけです。
借地権には2種類ある
借地権には、地上権と賃借権があります。
項目 | 地上権 | 賃借権(借地借家法による借地権) |
---|---|---|
土地の借り方 | 土地を使う独立した権利(地主の許可が不要) | 地主と契約して借りる権利(地主の許可が必要) |
地主との関係 | 地主が変わっても影響なし | 地主が変わった場合、新しい地主との関係が重要になる |
登記の扱い | 登記が可能 → 権利が第三者に対して強い | 登記が難しい場合も → 弱い立場になりやすい |
主な特徴 | 独立して土地を使える → 安定性が高い | 地主との関係が密接 → 更新や承諾が必要 |
権利の譲渡や売却 | 地主の許可なく自由に可能 | 通常、地主の許可が必要 |
地上権と賃借権では法律的な強さに大きな違いがあります。
- 地上権:借地人が土地を使う権利が強く守られている。地主との関係があまり影響しないので、トラブルが少ない。
- 賃借権:地主の承諾が必要な場合が多い。地主との関係が悪化すると、トラブルになることも。
地上権の場合は、地主が「この土地で好きに建物を建てていいよ!ただし、土地を借りる代わりに利用料を払ってね」という契約で、自由に土地を使ったり売ったりすることができます。
対して賃借権は、地主が「この土地を貸すけど、何をするにも私の許可が必要だからね」という契約です、何をするにも地主の許可が必要です。
日本で一般的な借地権付き建物の場合、多くは「賃借権(借地権)」を指しています。
なぜなら、地上権を認めると地主が土地の使い道にほとんど口を出せなくなるため、地主にとってリスクが高いからです。
借地権付き建物を買取してもらうには地主の承認が必要
借地権つき建物の不動産売買が複雑な理由は、借地権がついている建物を手放すために地主の承認が必要なことです。
なぜ借地権付きの建物を売るために地主の許可が必要かというと、借地権(賃借権)は、地主さんとの契約に基づいて土地を借りている状態なので、土地の使い方が地主の許可の範囲内で決まるためです。
建物を売る=その土地を使う権利(借地権)を他の人に譲ることになります。そのため、地主に「次の借主(新しい所有者)で問題ないですか?」と確認する必要があります。
地主が良いと言えば、売却が進められます。
このとき、「譲渡承諾料」を地主に支払うケースが多いです。
- 譲渡承諾料の相場:借地権価格の5~10%程度と言われていますが、地主との交渉次第です。
借地権付き建物の4つの買取方法
借地権付きの建物を買取してもらうには4つの方法があります。
- 地主に直接買い取ってもらう
- 不動産買取業者に売る
- 一般の買主に売る
- 底地権と合わせて売る
それでは1つずつ解説していきます。
地主に直接買い取ってもらう
借地権付きの建物は、土地を所有している地主に直接買い取ってもらう方法があります。
地主がその土地を必要としている場合、例えば自分で使いたい場合や、別の人に貸し直したい場合、賃貸として利用したい場合は、前向きに検討してもらえる可能性が高いです。
地主が直接売る場合、他の方法で売ったときよりも買取価格が安くなることが多いのがデメリットですが、最もスムーズで確実な方法です。
ただし地主が購入を拒否した場合、別の方法を検討する必要があります。
不動産買取業者に売る
借地権付きの建物でも、地主の了承さえ得られれば、建物のみ買取してもらえます。
賃借権付き建物を第三者に売却する際には、地主の「譲渡承諾」を得ることが不可欠です。この承諾を得られない場合、売却は基本的に成立しません。
また、賃借権付き建物を売却する際、建物が老朽化している場合や、将来的に建て替えを想定している場合は、地主の「建て替え承諾」が必要となるケースがあります。
建物が現存することが借地権の維持条件 借地権(賃借権)は「建物が建っていること」を前提に成立しています。そのため、建物が取り壊されると契約更新が認められない可能性があります。
賃借権付き建物の取引では、地主との交渉力が成否を大きく左右します。そのため、借地権の売却経験が豊富で、地主との交渉に慣れている不動産仲介会社や弁護士に相談するのが最善策です。
底地権と合わせて売る
借地権付き物件を売却する際に、地主の協力を得て「借地権と底地権を合わせて第三者に売却」することで、土地の所有権を完全な形で買主に渡せる方法です。
これを「一括売却」や「土地の権利統合」と呼ぶことがあります。
借地権と底地権を一緒に売却する方法は、通常の不動産として買取業者に売ることができるため、売却の可能性が大きく高まります。
ただし、地主の協力が不可欠であり、交渉や調整が重要なポイントとなります。
地主が底地権を現金化することに興味がない場合や、土地を手放したくない場合、断られてしまうことがあります。
裁判所を利用する方法(借地非訟手続)
地主が承諾を拒否した場合、裁判所に「借地非訟手続」を申し立てることができます。
裁判の結果、裁判所が借地権の譲渡を認めれば、地主の承諾がなくても売却が可能になります。
裁判所を利用する手続きは時間と費用がかかるため、最後の手段として考えましょう。
弁護士に依頼するとスムーズに進めることができます。
借地権付き建物の買取手順
借地権付き物件の売る手順は、通常の不動産売却の手順と異なります。
この章では借地権付き建物買取手順について解説します。
借地権付き物件の資料を準備する
まずは、物件の基本情報を整理して、不動産買取業者が査定しやすいように準備をします。
準備する資料
- 借地契約書
借地契約内容(契約期間や更新条件、譲渡に関する規定など)を確認します。 - 建物の権利証または登記簿謄本
建物の所有権が明確であることを示します。 - 土地の情報
借地の場所、地代(月額や年額)、地積(面積)、地主の連絡先など。 - 建物の情報
築年数や建物の状態を示す資料(図面や写真など)を用意します。
借地契約書をしっかり読み込み、譲渡承諾が必要かどうかを確認してください。
借地権付き建物の専門買取業者を探す
借地権の取り扱いに詳しい不動産会社を見つけましょう。
賃借権付き建物の取引では、地主との交渉力が成否を大きく左右します。
そのため、借地権の売却経験が豊富で、地主との交渉に慣れている不動産仲介会社や弁護士に相談するのが最善策です。
- 借地権付き建物の買取業者の選び方
- 過去に借地権付き物件の取引実績が豊富であること。
- 地主とのの交渉力が高いこと。
- 借地権の法律や契約条件について深い知識を持っていること。
- 地主との調整をお任せできる業者もある!
- 専門家が地主との譲渡承諾料や建て替え承諾の交渉を代行してくれるため、自分で交渉する負担を軽減できます。
「借地権 買取 専門」などで検索すると見つかることがあります。
査定を依頼する
不動産会社に物件の査定をしてもらいます。この際、土地の借地権価値がどれくらいかを見積もってもらいます。
借地権付き物件の買取価格は、土地全体の価値の60~70%程度が一般的な目安です。
業者によって査定価格が異なることがあるため、複数の業者を比較すると良いでしょう。
地主に「譲渡承諾」を相談する
不動産買取業者との交渉が進み、「この業者に売却しよう」と決めたら、地主に譲渡承諾を相談しましょう。
なぜこのタイミングで相談するのか、理由は2つあります。
- 理由①:地主に相談する時点で、買い手(不動産業者)が決まっている方が、スムーズに話を進めやすいから。
- 理由②:地主に「この業者が買主になります」と説明することで、安心して承諾を得られる可能性が高くなるから。
地主へ相談する際は、以下の点を覚えておきましょう。
- 地主に事前に連絡
- 譲渡承諾料について話し合う
- 建て替え承諾が必要か確認する
買取契約を締結する
地主の承諾を得た後、不動産買取業者と正式な買取契約を結びます。
契約内容に「譲渡承諾を得られたこと」を条件として明記します。
契約書に不明点があれば、専門家(弁護士や司法書士)に確認してもらうと安心です。
譲渡承諾料の支払いと名義変更手続き
買取契約後に、地主へ譲渡承諾料を支払い、名義変更手続きを進めます。
手続きの流れで行うことは以下の2点です。
- 譲渡承諾料の支払い
- 地主に譲渡承諾料を支払います(業者が負担する場合もあるため事前に確認しましょう)。
- 名義変更
- 借地権の名義を買主(不動産業者)に変更します。
- 名義変更には、地主の署名や印鑑が必要です。
借地権付き建物の買取するコツ
借地権付き建物を売却するには、地主の承諾が不可欠です。地主との関係が良好であるほど、スムーズに進む可能性が高まります。
地主の承諾が必要な理由
- 譲渡承諾
借地権を第三者に売却する際には、地主から「譲渡承諾」を得る必要があります。 - 建て替え承諾
将来的に建物を建て替える場合にも、地主の承諾が必要です。承諾がないと、買主にとって大きなリスクとなります。
地主との交渉のポイント
- 早めに相談する
売却を検討する段階で地主に相談し、「この物件を売却したい」と伝えます。 - 譲渡承諾料について話し合う
地主が譲渡承諾料を求める場合が多いので、事前に金額や条件を確認しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
借地権付きの建物は権利状況が複雑なため、専門の買取業者に相談しながら買取を進めていくのがおすすめです。
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