家を売ったお金で新居を購入することは可能です。
しかし、「先に売る」or「先に買う」どちらを選ぶかで、資金計画や住宅ローンの組み方が変わるため、自分の状況に合った選択をすることが重要です。
本記事では、家を売ったお金で新居を買う方法と、それぞれのメリット・デメリット、必要な費用・税金について詳しく解説 します。
この記事を読めば、住み替えをスムーズに進める具体的な方法が分かります！ぜひ参考にしてください。
住み替えにかかる税金を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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家を売ったお金で家を買う方法
家を売ったお金で家を買う方法は、売り先行と買い先行の2つがあります。
| 比較項目 | 売り先行（先に売る） | 買い先行（先に買う） |
|---|---|---|
| 資金計画 | ◎ 計画が確実 | △ 計画が不確定 |
| 新居探し | △ 期間に制限あり | ◎ じっくり探せる |
| 仮住まい | △ 必要になる可能性 | ◎ 不要 |
| ローンリスク | 審査が厳しいことも | 二重ローンの可能性 |
| おすすめな人 | ・資金計画を固めたい・ローン残債が多い | ・理想の家を探したい・自己資金に余裕がある |
本章では、それぞれのメリット・デメリットについても詳しく説明していくので、ご自身の状況に合わせて検討してみてください。
売り先行
売り先行とは、今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する方法です。
売り先行に向いている人の特徴は、以下の3つです。
- 好条件でじっくり今の家を売りたい人
- 堅実に資金計画を立てたい人
- 住宅ローンが残っている人
メリット
売り先行のメリットは、以下の3つです。
- 正確な資金計画が立てられる
- 最初に予定していた売却額で売れるまで、焦らず売却活動を行える
- ダブルローンを組む必要がない
売却額が確定してから住み替えができるため、正確な資金計画が立てられます。
例えば、新居の予算がいくらまでに設定すればよいのか目途がつくので、物件探しがしやすくなります。
また、最初に予定していた売却額で売れるまで、焦らず売却活動ができます。
そのため、なかなか売却できないせいで焦ってしまい、売却額を下げて、売却するといったリスクがありません。
そして、ダブルローンを組む必要もありません。
売り先行は、今住んでいる家が売却してから家を購入するので、今住んでいる家のローンが終わっていない場合、ダブルローンを組む必要がありません。
余裕を持った資金計画を立てて、住み替えを行いたい方は、まずは一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
失敗しないために、複数の不動産会社に依頼して、売主の希望や要望をしっかりと反映してくれるか、比較検討するようにしてください。
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厳しい加盟基準を通過した不動産会社のみご紹介しているので、相性の良い担当者が、短期間で見つかる可能性が高いです。
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デメリット
売り先行のデメリットとしては、以下の2つです。
- 仮住まいが必要になる
- 住み替えローンを利用する場合、審査が厳しくなる
「買い先行」との大きな違いは、仮住まいが必要になる点です。
引き渡し猶予があったとしても、引き渡し日までに購入物件が決まっていなければ、賃貸などの仮住まいを準備する手間や費用がかかってしまいます。
引き渡し猶予とは、家を売却した後から新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして、売却した家に住まわせてもらうことです。
住み替えローンを利用する際、年収・年齢・完済までの期間・他の借り入れ状況などが通常の住宅ローンよりも厳しく審査されます。
住み替えローンとは、「今の家を売って残った住宅ローンと新居購入資金」を借り入れる仕組みのことです。
買い先行
買い先行とは、先に新居を購入してから、今住んでいる家を売却する方法です。
買い先行に向いている人の特徴は、以下の3つです。
- 新居選びを妥協したくない人
- 今住んでいる家と新居2つの住宅ローンを支払える人
- 仮住まいをしたくない人
- 空き家の状態で今の家を売りたい人
メリット
買い先行のメリットは、以下の3つです。
- 理想の物件が見つかるまで、じっくり探すことが可能になる
- 仮住まいをする必要がなく、新居にダイレクトに引越しできる
- 内覧が購入希望者の日程に合わせられる
買い先行であれば、理想の物件が見つかるまで、じっくり探すことが可能になります。
買い替える新居を妥協することなく、選べます。
さらに、不動産会社の担当者に売却予定の家の鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて、内覧の対応が可能になります。
デメリット
買い先行のデメリットとしては、以下の2つです。
- 家を売ったお金を新居の購入資金に充てることができない
- 今住んでいる家が売却できるまでの期間は、今住んでいる家と新居の2つの住宅ローンを支払う必要がある
買い先行では、家を売ったお金で家を買えないため、新居購入のための資金準備を先に行う必要があります。
売却額や売却時期が、確定していないため、予定の資金計画と大きく変わる可能性があります。そのため、資金に余裕が無いと難しいです。
また、今住んでいる家に住宅ローンを利用している方で、新居購入資金も住宅ローンを利用する場合、今住んでいる家が売却できるまで、ダブルローンを組む必要があります。
家を売ったお金で家を買う時に必要な費用
家を買う時に必要な費用は5つになります。
| 費用項目 | 概要 | 金額の目安 | タイミング |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への成功報酬 | （売買価格×3%＋6万円）＋消費税 | 売却時・購入時 |
| 印紙税 | 契約書に必要な印紙代 | 数千円 ～ 数万円 | 売却時・購入時 |
| 抵当権抹消費用 | 【売却時】ローン完済で登記を消す費用 | 2万円 ～ 3万円程度 | 売却時 |
| 登録免許税 | 【購入時】家の名義変更などでかかる税金 | 固定資産税評価額による | 購入時 |
| ローン完済手数料 | 【売却時】ローンを一括返済する手数料 | 無料 ～ 数万円 | 売却時 |
家の売却と購入を並行していく上で、費用をしっかり把握し、資金計画を立てる必要があります。
購入の際に必要な費用は、購入額の5～6％ほどになるといわれています。
本章で、内訳を詳しく説明していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に売買仲介を依頼して、無事売買契約が結ばれた時に、不動産会社に支払うものです。
仲介手数料は、「(物件の売却額×3％)＋6万円＋消費税」となります。
支払いのタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50％、引き渡し完了時に残り50％を支払うケースが多いです。
印紙税
印紙税とは、契約時に契約書に収入印紙を貼る形で支払う費用です。
契約書に決められた額の印紙を貼って、印鑑を割印することで納税できます。
住宅購入時の契約書の「売買契約書」「建設工事請負契約書」「住宅ローン契約書」に印紙税がかかります。
印紙税は売却額によって、400円～6万の間で変動します。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用は、住宅ローンが残っている場合に発生します。
抵当権を抹消するための登録免許税は、不動産1つにつき1,000円がかかります。
例えば、土地や建物の両方に抵当権を設定されている場合、合計2,000円になります。
抵当権抹消のための登記は、手間がかかり、非常に難しいです。
そんな時は、司法書士に依頼しましょう。
ローン完済手数料
ローン完済手数料とは、住宅ローンを一括で返済する場合にかかる費用のことです。
本来の利息分を支払わずに済みますが、多くの金融機関で「借り入れる金額×〇％」の手数料が設定されています。
登録免許税
登録免許税は、不動産登記簿に建物の所有権情報などを登録（登記）する際にかかる税金です。
訴訟などの権利関係の紛争があった際に、「この家はわたしのものです！」と主張するために、法務局の不動産登記簿に権利者の情報を登記する必要があります。
不動産登記は基本的に、専門家が行うため、司法書士に依頼しましょう。
住み替え資金シミュレーション住み替えの費用の総額を算出
住み替え資金シミュレーションは以下のページから完全無料・簡単60秒でお試しいただけます。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
家を売ったお金で家を買う時にかかる税金と節税に利用したい特例
家の売却と購入を並行していく上で、費用だけでなく、税金もかかります。
一方、家の購入時に使える特例もあるので、節税対策に検討しましょう。
そこで、本章では、家の購入時にかかる税金と特例について、解説していきます。
家を買う時にかかる4つの税金
家を購入する際にかかる税金は以下の4つになります。
| 税金の種類 | どんな税金か | 支払うタイミング | 税額の目安（軽減措置適用前） |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 建物の購入代金に対してかかる税金。※仲介手数料にもかかります。 | 物件の引き渡し時 | 建物価格 × 10% |
| 印紙税 | 不動産の売買契約書や住宅ローンの契約書に貼る印紙代。 | 契約時 | 契約金額により1万円～6万円 |
| 登録免許税 | 購入した家の所有権を登記（名義登録）する際にかかる税金。 | 登記申請時（物件の引き渡し時） | 固定資産税評価額 × 2.0% |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したことに対して一度だけかかる税金。 | 購入後、半年～1年後に届く納税通知書で支払う | 固定資産税評価額 × 4.0% |
これらの税金は、課税されるタイミングや支払うタイミングが異なるため、事前にしっかり把握する必要があります。
使える可能性がある特例
住み替えでは、節税効果の大きい特例が用意されています。売却によって「利益」が出たか、「損失」が出たかで使える制度が異なります。
主な特例以下の通りです。
| 特例の名前 | どんな制度か |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 売却益から最大3,000万円を引ける。多くのケースで売却の税金がゼロになる。 |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売却損を給与など他の所得と相殺。所得税が還付されることがある。 |
| 買換え（かいかえ）特例 | 売却益にかかる税金の支払いを、将来その家を売る時まで先送りにできる。 |
控除や特例を利用するためには、使える条件があります。
それぞれの適応要件や併用できる特例の条件については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
家を売ったお金で家を買う時のローンの組み方
家を売ったお金で家を買う場合、住宅ローンの組み方が2つのパターンによって異なります。
- 売却額が住宅ローンの残債よりも多い場合
- 売却額が住宅ローンの残債よりも少ない場合
本章では、２つのパターンそれぞれの住宅ローンの組み方を解説していきます。
売却額が住宅ローンの残債よりも多い場合
売却額が住宅ローンの残債よりも多い場合は、住宅ローンを選択できます。
売却額で新居の購入に向けた頭金などの諸費用を補えれば、より選択肢を増やせます。
ただし買い先行の場合、住宅ローンの審査が厳しく、選択肢が少なる可能性があるため、注意しましょう。
売却額が変動するリスクがあり、ローンの審査が厳しくなります。
売却額が住宅ローンの残債よりも少ない場合
今住んでいる家を売却して、新居を購入したいのに、今住んでいる家の住宅ローンの残債が残っている場合に、利用したいのが「住み替えローン」です。
住み替えローンは、住宅ローンの残債と新居の購入資金を合算して借りられる融資です。
売却と新居購入を同時進行で行う時に限って、「住み替えローン」が利用できます。
通常、今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合、売却時までにローンを完済できなければ、売却できません。
ただし、前述で述べたように通常の住宅ローンよりも審査が厳しいので、住み替えローンを利用したい人は早めに金融機関や不動産会社に相談しましょう。
売却と新居購入をスムーズに進めたいなら、是非一括査定サイトを利用して、売却できる相場を見てみてください。
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不安なくスムーズに売却と新居購入を進めるなら、是非チェックしてみてください。
