【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却で失敗しないための注意点

マンション売却の注意点

「はじめてのマンション売却で何から手を付けていいかわからない!」

「自分のマンションはいくらで売れるの?」

「マンション売却に費用はかかる?」

この記事を読んでいる人の中には、はじめてのマンション売却でわからないことが多い人もいるのではないでしょうか。

 
リナビス
人生で一番高い買い物だったマンションだから、損せずに売りたいな…!
でも不動産会社のちょっと強引で怪しい雰囲気には苦手意識を感じるかも…
この記事では、マンション売却の経験者の体験談を踏まえた上で注意すべきポイントを洗い出し、その対策方法を解説します。

この記事を最後まで読んで頂ければ、安心してマンション売却に臨めるはずです。

監修吉崎 誠二
社団住宅法人・不動産総合研究所 理事長。㈱船井総合研究所上席コンサルタント、(株)ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二
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マンション売却の流れ

まずはマンション売却の流れ期間を把握しましょう。マンション売却にかかる期間は、3~4カ月です。

不動産売却の流れ

Step1.マンション査定を依頼する

最初に、マンションがいくらで売れそうか、不動産会社にマンション査定を依頼します。

マンション査定の査定額、直近の市場状況近隣の売却価格を踏まえて算出されます。およその査定額で良ければ査定シミュレーションで算出できます。。

本格的に売却を検討している方は、室内の状況を不動産会社の担当者に確認してもらった上で査定額を算出する「訪問査定」も受けましょう。

ポイント!

マンションのおよその査定額は査定シミュレーションで分かる
正確な価格が知りたい場合は、不動産会社にマンション査定を依頼する

Step2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額を確認して、マンションを売却することを決めたら不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社にマンションの売却活動をサポートしてもらうかわりに、マンションが売却で来たら仲介手数料を支払うとする契約です。

媒介契約とは

どの不動産会社と媒介契約を結ぶかがマンション売却の成否を左右すると言っても過言ではありません。

不動産会社選びは慎重に行いましょう。

ポイント!

媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ぶ

Step3.マンションの内覧に対応する

不動産会社が決まり、媒介契約を結ぶとマンションの売り出しが始まります。

購入希望者の多くは、マンションの状態を実際に見て購入判断にします。内覧を希望されたら応じられるように、事前に心づもりをしておきましょう。

住みながら売却する場合は特に、掃除を徹底することをおすすめします。

もし、忙しくて自分で掃除ができない場合にはホームクリーニングなどもおすすめです。

ポイント!

Step4.マンションの売買契約を買主と結ぶ

マンションの買主が見つかったら、買主と売買契約を結びます。

売買契約時には、マンションの最終的な売却価格を取り決めたり、引き渡し日を決定したりします。

この際、売主(=あなた)は買主から「頭金」を受け取ります。一方で、売主は不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

ポイント!

Step5.マンションの引き渡しを行う

売買契約書の締結から、マンションの引き渡しまでには少し時間が空くのが一般的です。

引き渡しまでの間に、マンションからの引っ越しを済ませておきましょう。

引き渡し当日は、売主・買主・不動産会社が一同に会して売却代金の振り込みの確認と鍵の受け渡しが行われます。

マンションの登記変更も引き渡し時に行われます。

ポイント!

Step6.確定申告を行う

マンション売却を行って利益が発生したら、確定申告を行います。

マンション売却で発生する利益は、「分離課税」であるため通常の給与所得とは別に申告します。

つまり、会社員の方でも確定申告が必要なのです。

確定申告は、マンションの引き渡し日の翌年2月16日~3月15日までの期間が申告期限です。

ポイント!

  • マンション売却で利益が出たら確定申告が必要

マンション売却の注意点

マンション売却を成功させるには、何よりも「準備」が重要です。

十分な準備をせずにマンションを売り出すと、知識のなさに付け込まれて相場よりも安く買い叩かれたり、思わぬ失敗をする可能性があるためです。

十分な準備を行うためのポイントは下記の5つです。

注意点①:マンション売却の必要書類は早めに揃える

権利関係を明らかにしたり、マンションの品質や市場価値を証明するため、マンション売却を行う際には様々な書類が必要です。

書類は単に買主にマンションを引き渡す際に使うだけでなく、査定の際などにマンションの価値をプラスに評価する根拠となる可能性もあります。

しかし、書類の取り揃えには、意外に時間も手間もかかります。

そのため早めの段階で必要書類を取り揃えておきましょう。

マンション売却に必要な書類は、例えば以下のようなものです。

権利関係を証明する書類

  • 権利書・登記情報確認書
    マンションを売却する権利があることを証明する
  • 売買契約書・重要事項説明書
    マンション購入時に取り交わした契約の内容が記載されている。

物件の魅力をアピールする書類

  • 管理規則
    マンションの使用規則。ペットが可か、ゴミ捨ては24時間可かなどの条件によっては査定額や売却価格が上がる可能性がある。
  • 固定資産税納税通知書
    マンションの査定額を決める際の参考になる
  • 購入時のパンフレット・間取り図
    マンションの価値を正確に把握するために使われる。
 
すまリス
もし探しても見つからない書類があれば、不動産会社の担当者に査定時に相談しよう。

注意点②:マンション売却の相場は自分でも調べる

マンションの売却相場を掴んでおくことは、マンションを高く・早く売るために重要です。

マンションの売却価格の相場は、景気立地築年数などによって、刻々と変化します。

まずは自分のマンションがいくらで売れるか、下記のシミュレーションで調べてみましょう。

 
すまリス
今、マンションは売り時なの?

下のグラフは、国土交通省が不動産の売却相場を調査した結果のグラフです。

不動産価格指標(2021年版)

「緑色」のマンションの売値は上昇傾向であることが分かります。

価格上昇が続くこの時期だからこそ、マンション売却には適した時期と言えます。

各エリアや、マンション別の売却相場を確認したい場合はすまいステップのデータベースから確認できます。

注意点③:マンションのローンは「売却代金で完済」が基本

 
すまリス
ローンの残っているマンションを売却したいんだけど、できるのかな…。

ローンの残っているマンションも売却することができます。

ただし、「売却すると同時に、マンションの売却代金でローンを完済すること」が条件です。

まれに、マンションの売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態になることがあります。アンダーローン オーバーローン

売却益が出ないばかりでなく、オーバーローンになれば負債分を手持ち資金などから補う必要があります。

まずは、ローンがいくら残っているか確認することから始めましょう。ローンの残っているマンションの売却方法はこちらの記事で詳しく解説しています。

注意点④:マンション売却には費用や税金がかかる

マンションを売却するときには、様々な費用や税金が発生します。下記のシミュレーションで、どんな費用がかかるのか把握しましょう。

マンション売却でかかる費用は、以下のようなものです。

  • 仲介手数料
    不動産会社に支払うマンション売却の成功報酬
  • 譲渡所得税
    マンション売却で出た利益にかかる税金
  • 印紙税
    マンション売却の売買契約書に貼る印紙代

マンション売却では、売却価格の5~7%の費用がかかると言われています。いくらかかるのか把握し、準備しておきましょう。

注意点⑤:不動産会社選びは慎重に選ぶ

マンション売却の成功を左右する最も重要なポイントは、「不動産会社選び」にあります。

一口に不動産会社といっても、「タワーマンションに強い」「特定のエリアの物件に強い」など、不動産会社ごとに様々な特徴があります。

また、担当者の知識や経験もまちまちです。

不動産会社の得意分野を見極め、信頼できる不動産会社を選びましょう。

マンション売却の不動産会社選びのポイントは以下の4つです。

  • 高すぎる査定額は「高預かり」を疑う
  • 「囲い込み」に注意する
  • 担当者の知識や経験には個人差がある
  • 複数の不動産会社から査定を受ける

高すぎる査定額は「高預かり」を疑う

 
すまリス
複数の不動産会社に査定依頼をしたよ!一番高い査定額をつけてくれたところに査定依頼をしよう!
そう思う方もいるかと思いますが、ちょっと待ってください!

相場以上に高い金額を提示する不動産会社には注意が必要です。

不動産会社の中には、相場よりも明らかに高い査定額を伝え、仲介の機会を得ようとする不動産会社もいるからです。

高預かりとは

これを不動産業界では「高預かり」と言います。

「高預かり」で高額な査定額を提示されても、必ずその価格で売れるとは限りません。

高すぎる価格に購入希望者が見つからず、不本意な値下げをせざるを得なくなる可能性があります。

この際、有効なのが「査定額の根拠を聞く」ことです。

高預かりの見抜き方については、東証マザーズへ上場している不動産会社である(株)ツクルバへのインタビュー記事でも詳しく解説しています。

「囲い込み」に注意する

囲い込みとは、不動産会社が他社からの購入希望者を断ることを指します。

囲い込み

自社で見つけた買主がマンションを購入すれば、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を得られます

「囲い込み」を行い他社からの紹介を断ることで、不動産会社は大きな利益のチャンスが得られるのです。

しかし、売主にとっては購入依頼があっても依頼を断わることになります。

つまり、マンションの売却までの期間が長引いたり高く買ってくれる買主を見つけにくくなります。

この失敗を避けるために、専任媒介契約や専属専任媒介契約前には囲い込みをしていないか口頭で確認しておきましょう。

あるいは、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に「レインズに物件情報を掲載したら確認させてほしい」「囲い込みをされることに不安がある」などと事前に伝えておくのもよいでしょう。

騙されないようにしようとする姿勢を示すだけでも、囲い込みをされるリスクはぐっと減ります。

また、心配な方は媒介契約書内に囲い込みをしないように一文追記してもらうのも1つの手です。

マンションがなかなか売れない場合はこちらの記事も参考にしてください。

担当者の知識や経験には個人差がある

不動産会社の担当者によって、知識経験得意な物件に差が出る場合があります。

その結果、売却価格に影響が出ることも。

マンションを売却した人からの意見でも、「不動産会社の担当者との相性は重要」という声が目立ちました。

体験談

神奈川県 女性 34歳
何件も周って、最後お願いした不動産屋の担当さんが大当たりでした。
私達夫婦とノリが合う人で、一緒に販売戦略を考えてくれて、売却時期やポイント等を親切に教えてくれたのでいろいろと情報を得て、売却に成功したと思っています。やりとりが多いので不動産屋さんは気が合う人が絶対いいと思う。

※マンションの売却体験者へのアンケート(2021年9月実施)より

不動産会社の担当者の知識や経験を確かめるために、マンションをどのように販売するのか、戦略や方針を質問することもおすすめです。

下記のような質問をしてみましょう。

不動産会社への質問項目
  • 「購入されるターゲットはどのような人ですか?」
  • 「どういったときに価格を下げますか?」
  • 「どんな媒体に広告を出しますか?」

しっかりと納得のできる答えを持っている担当者を選ぶようにしましょう。

マンション売却を依頼する不動産会社の選び方はこちらの記事でも紹介しています。

複数の不動産会社から査定を受ける

不動産会社ごとに査定額には大きな差が出るため、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

下のグラフは、株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に「査定額と売却価格がどれぐらい違ったか?」を尋ねた結果です。

査定額の差
株式会社Speeeの調査より。

複数の不動産会社で査定を受けた人の3分の2以上は「100万円以上の差があったと答えています。

 
すまリス
どうしてこんなに差が出るの?

それは、不動産会社の提示する査定額は「その不動産会社で売却活動をした時に3ヶ月以内に売れそうな価格」だからです。

そのため、不動産会社の得意分野特徴によって査定額は数百万単位で変わります。

そのため、必ず複数社から査定を受けて比較することが重要です。

複数社から査定を受ける人におすすめなのがすまいステップです。

すまいステップから複数の不動産会社にまとめて査定依頼する

すまいステップ

すまいステップでは独自の審査基準で優良不動産会社を厳選。

  • 「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」
  • 「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」

などの条件を満たした不動産会社のみにマンションの査定依頼ができます。

さらに、一度の査定入力で4社までまとめて査定依頼が可能です。

気になる方は、下記バナーよりお進みください。

注意点⑤:適切な売り出し価格をつける

売り出し価格とは、Webサイトや広告に記載される物件価格のことです。

売り出し価格とは

この売り出し価格は売主が自由に設定できるのです。

しかし、高すぎる価格設定をすると、問い合わせがなかなか来ない可能性もあります。

なぜなら、購入希望者は売り出し価格を見てその物件を購入候補に入れるかを決めるからです。

売り手としては「できるだけ高く売りたい」というのが本音でしょう。

そんな時は査定額から1割程度高い金額が売り出し価格の許容範囲と思っておきましょう。

東日本不動産流通機構の調査によると、売り出し価格より成約価格1割低いというデータがあるからです。

「想定外に低い価格になってしまった」とならないよう、売り出し価格は査定額よりも1割高く設定しましょう。

【ケース別】マンション売却の注意点

マンション売却前の準備についての注意点を見てきました。加えて、売却に至ったケース別の注意点も押さえておくと安心です。

売却に至った経緯によって、注意するべきことが異なるためです。

この章ではマンション売却でよくあるケースごとの注意点を紹介します。

住み替えでのマンション売却の注意点

住み替えでまず考えるべきことは、「売り先行でマンションを売却するか、買い先行でマンションを売却するか」です。

マンション売却居住中 売り先行と買い先行

売り先行とは、現在住んでいるマンションを売却してから新居のマンションを探すことです。

反対に買い先行では、新居の目途をつけてから今住んでいるマンションを売却します。

どちらの方法でも、「売り」と「買い」のタイミングをなるべく揃えることが重要です。

例えば、買い先行ではじっくり新居選びができますが、マンションが売れるまでの間はダブルローンになってしまいます。

ダブルローンの期間を短くするには、「買い」と「売り」の間を空けないようにスケジュールを調整します。

タイミングを揃えるために、住み替えでは購入も売却も同じ不動産会社に依頼することがおすすめです。

まずは、大手不動産会社をはじめとした企業と提携しているすまいステップからマンションの査定を依頼しましょう。

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転勤でのマンション売却の注意点

急な転勤でマンションを売却することになる方も少なくありません。

転勤でマンションを売却する場合、時間がないことが最大の難点です。

先述の通り、マンション売却には一般的に3~4カ月の期間がかかります。

そのため、なるべく早くにマンションを売るために以下のような工夫が必要です。

  • 適切な価格でマンションを売り出す
  • 室内写真にこだわる
  • マンション買取での売却も検討する

どうしても間に合わない場合は、転勤後にマンションを売却する選択肢もあります。遠方のマンションを売却する方法を参考にしてみてください。

離婚でのマンション売却の注意点

離婚するにあたって、マンションを売却するか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

後のトラブルを避けるという観点では、離婚前にマンションを売却して財産分与までが完了していると理想的です。

よくあるケースとして、マンションが共有名義になっていることが挙げられます。

共有名義のマンションを売却するには名義人全員の合意が必要です。相手側とよく話し合い納得してもらいましょう。

相続でのマンション売却の注意点

相続したマンションを売却するにはまず、相続手続きを完了させておく必要があります。

マンションを売却できるのは、名義人に限られるためです。

相続手続きは以下のような流れで行います。

  1. 遺言書を確認する
  2. 相続人と相続財産を確定する
  3. 遺産分割協議を行う
  4. 相続税の申告・納付を行う
  5. マンションの相続登記を行う

マンションの相続についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

投資用のマンション売却の注意点

マンションの価格が高騰する中、投資用のマンション売却を考えている人もいるかと思います。マンション価格と株価がある程度の相関が認められることが知られています。

日経平均株価とマンション価格の推移

日本経済新聞より。

世界的なインフレの煽りを受け、アベノミクスによる株価の上昇は2022年の年明けから緩やかになっています。マンション価格の高騰も頭打ちとなる可能性があり、売却には良いタイミングです。

ただし、専門的なノウハウが必要なため、賃貸中のマンションを売却したい場合には対応できる不動産会社が限られます。

すまいステップでは、投資用のマンションに強い不動産会社をはじめ、マンションのエリアや状況にあった不動産会社を自動でマッチング。

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まとめ

マンションの売却は非常に大きなライフイベントです。

高いお金を出して購入したマンションの売却を成功させたいのは誰しも同じでしょう。

この記事でご紹介した留意して、マンション売却を成功に導きましょう。

なお、マンション売却の成功に一番大事なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

「どの不動産会社に依頼していいか分からない……」という方は、一度すまいステップの利用を検討してみてください。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

記事のおさらい

マンション売却にはどれぐらいの期間がかかりますか?またマンションが売れやすい季節はありますか?

株式会社Speeeが行った調査によると、売却までの平均的な期間は2~4カ月です。また、1年の内でマンションの成約件数が最も多いのは3月、次いで9月です。詳しく知りたい方はマンション売却の流れと期間をご覧ください。

マンション売却の相場はどれぐらいですか?

国土交通省の「不動産売却取引価格情報(2020年版)」によると、東京都のマンションの平均売却価格は3696万円です。ただし、マンションの売却相場は築年数や立地によって変わります。詳しくはマンション売却の相場はどれぐらいですか?をご覧ください。

マンション売却に費用はかかりますか?

不動産会社に支払う仲介手数料や譲渡所得税など、マンションの売却金のおよそ5~7%の費用がかかると言われています。詳しく知りたい方はマンション売却にかかる税金と費用をご覧下さい。

ローンが残っているマンションでも売却することができますか?

ローンが残っているマンションでも売却することが可能です。ただし、ローンの残債をマンションの売却金額や手持ち資金で完済することが基本的な条件です。詳しくはマンションのローンは「売却代金で完済」が基本をご覧ください。

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