- この記事のポイント
- マンション売却の準備から引き渡しまで4ヶ月～半年ほどかかる
- マンションの売却には売却代金の5～7％ほどの費用がかかる
- 費用を押さえつつ高く売却して住み替えたい人は「仲介」の「売り先行」がオススメ
近年は住まいに求めるユーズが多様化し、買い替えなどでマンションを売却する人も少なくありません。 思い入れのある我が家を手放すからには、できるだけ高く・失敗せずにマンションを売却したいですよね。 まずは、流れや相場、手数料など基本的な知識を知ってマンション売却に向けた準備を始めていきましょう。
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マンション売却の流れ
マンションが売却できるには4カ月～半年の期間がかかるため、引き渡し希望日の半年前には売却の準備を始めましょう。 マンション売却の流れは大きく以下の5つのステップに分けられます。
- 相場を調べる
- 査定依頼をする
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動・内覧対応する
- 家を引き渡す
- 確定申告をする
まずは、大まかでいいのでマンション売却の全体像を掴みましょう。 マンションを売り急ぐと期日までに売却するために価格面での妥協が必要になることがあるため、スケジュールは余裕を持って立てましょう。 マンション売却を成功させるために、より詳しく売却の流れを知りたい方はこちらの記事をご参考ください。
マンションを高く売却するには、良い不動産会社からサポートを受けることが不可欠です。 すまいステップでは、「相場より高く売却した実績がある」「宅地建物取引主任者の資格あり」など独自の基準で不動産会社を厳選しています。 査定額を見て納得いかなければマンションの売却を取りやめても費用は発生しません。 少しでも気になる方はまずは下記のバナーから査定依頼をしましょう。 
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マンション売却でかかる費用
マンション売却では、代金がそのまま手元に入ってくる訳ではありません。 費用を把握しておかないと、資金計画が狂って新居の購入などに影響が出ることもあります。 マンションを売却するには、売却代金の5~7%ほどの費用がかかります。 どんな費用がかかるか把握して、手取り額を最大化しましょう。
仲介手数料
マンション売却にかかる仲介手数料は、マンション売却が売却できたら不動産会社に成功報酬として支払います。 仲介手数料の金額は、最大でマンションの売却価格×3%+6万円かかります。（※ マンションの売却価格が400万円以上の場合。） 例えば、マンションが4,000万円で売却できた場合、仲介手数料は126万円になります。
抹消登記費用
不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記が必要です。 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。 例えば一戸建ての場合、抵当権抹消費用は建物1個と土地1個の合計2個で計算するため、2,000円になります。 また、抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、1本につきおよそ1万円～2万円の手数料がかかります。 住宅ローン完済後の抵当権抹消手続きは、自分でも行うことができます。 具体的な抹消手続きの方法については、こちらの記事をご覧ください。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
マンション売却でかかる税金
マンション売却では、代金がそのまま手元に入ってくる訳ではありません。
譲渡所得税
マンション売却で利益が発生すると、その利益に譲渡所得税が課されます。 利益にかかる税金であるため、購入時よりマンションの価格が大幅に下がるようなケースでは譲渡所得税がかかりません。 譲渡所得税の税率は、マンションを所有していた期間によって変わります。 
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 所有期間5年未満 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 所有期間5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
印紙税
印紙税は、マンションの売買契約書に張り付ける収入印紙の購入にかかる費用です。 印紙税は、売買契約書に記載するマンションの売却価格によって変わります。
| マンションの売却価格 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1000円 |
| 500万円を超え1000万円以下のもの | 5000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下のもの | 10000円 |
| 5000万円を超え1億円以下のもの | 30000円 |
例えば、4,000万円でマンションを売却したら印紙税は10,000円です。 売買契約書は売主保管用と買主保管用で通常2通作成します。売主・買主それぞれが1通分の印紙税を支払うのが慣習です。
マンション売却の手取り額をシミュレーションしよう！費用や計算方法も解説
マンション売却後の手取り額は、こちらのシミュレーターで計算することができます。マンション売却の10つの注意点
全体の流れと必要な費用が分かれば、マンションを売却することは誰にでもできます。 しかしマンションは単に売れればいい訳ではありません。 マンションを少しでも高く売却して、これからの生活のための資金を確保することこそが重要です。 この章では業者の言いなりになって知らないうちに損をしないための注意点を紹介します。
注意点①：マンションの売却相場を調べる
まずは、自分でマンションの売却相場を調べてみましょう。 マンションの売却相場を知るには、同じマンションから売り出された部屋の売却価格や近隣エリアの売却価格をことがおすすめです。 すまいステップには、自分のマンションの名前を入力するだけで過去の売却価格が分かる「マンションデータベース」ページがあるので活用してください。 
【2024年最新情報】マンションの売却相場が分かる！現在の市況と今後の予測を大公開
注意点②：自分に合ったマンション売却の方法を選ぶ
マンションを売却するには、仲介と買取の2つの方法があります。
- 仲介 マンションを高く売却したい人におすすめ
- 買取 マンションを早く売却したい人におすすめ
それぞれメリット・デメリットが異なるので、希望する売却価格や売却時期に合わせて自分に合った売却方法を選びましょう。
マンションを高く売却したい人には「仲介」がおすすめ
マンションを高く売却したい人は、「仲介」での売却がおすすめです。 仲介では、不動産会社がエージェントとなってマンションを買いたい人を探します。 売主はマンションが売却できたら「売却価格の〇％」といった形で不動産会社に仲介手数料を支払います。 不動産会社は基本的にマンションを高く売却するほど利益が多く出るため、マンションが高く売れやすいです。
マンションを早く売却したい人には「買取」がおすすめ
マンションを早く売却したい方は「買取」でマンションを売却することをおすすめします。 買取とは、不動産会社がマンションを購入する方法のことです。 手続きに慣れた不動産会社が直接マンションを購入するため、マンションを売却して代金を受け取るまで数週間～2カ月とスピーディーな点が魅力です。 ただし、買取での売却相場は仲介でした場合の8~9割程度に留まります。 仲介で売りに出していては希望の引き渡し日までには売れなさそうなケースでは買取を検討しても良いでしょう。
コラム：囲い込みに注意！
囲い込みは、不動産会社が不動産の売買仲介を依頼された時、他の不動産会社からの問い合わせを受け付けずに自社で買主を探そうとする行為のことです。 自社のみで買主を見つけようとすると、売却期間が長くなる、売却額が低くなるといった可能性が高まるため、売主にとってはデメリットばかりです。 囲い込みされていないか確認するには、他の不動産会社を通じて売出し状況を問い合わせてみましょう。また、一般媒介で複数の会社に依頼する場合は、囲い込みのリスクが低くなります。
注意点③：買い替えではマンションを売ってから新居を探す
マンションを買い替える時は、マンションを売ってからマンションを買う「売り先行」とマンションを買ってからマンションを売却する「買い先行」があります。 買い替え資金に余裕がないなら、マンションを売ってから新居を探す「売り先行」がおすすめです。 
一方売り先行で先にマンションを売却すれば、売却代金を頭金などに充てられます。 初期費用を抑えたい人にはオススメです。 一方、「買い先行」では今のマンションの売却価格が決まる前に新居を買うので、予算オーバーになるケースも。 もしどうしても購入したいマンションが決まっていて、「買い先行」になる場合は資金計画をしっかり立てましょう。
注意点④：査定額＝売却価格ではない
マンションは査定額通りに売却できるとは限りません。 マンションの査定額は「そのマンションを直近3カ月以内に売り切るとしたらいくらで売却できるか」を不動産会社が直近の市況や売買実績から算出した価格です。 ブランドバッグのように査定額通りに業者が買い取るケースと異なり、マンションは査定額を不動産会社が算出し、その価格に納得した消費者が購入します。 
つまり不動産会社が出した査定額が高すぎると、査定額通りに売れない可能性があります。 マンションの査定を受けたら査定額の高さだけではなく、査定額が根拠あるものなのか確認しましょう。
注意点⑤：マンションの売り出し価格は少し高めに
不動産会社と媒介契約を結んだら、査定額を参考にマンションの売り出し価格を決めます。 マンションの売り出し価格は売主が自由に決めることができますが、適正な売り出し価格を設定することが大切です。
すまいステップが不動産売却の経験者に行ったアンケートでは、9割の人が「査定額と売却価格（＝成約価格）の差が10%未満だった」と答えているからです。 
※引用：すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果(2022年6月8日閲覧)」より
3ヶ月経っても買主が現れない場合は、価格設定が高すぎる可能性があるため、見直してみることをおすすめします。
注意点⑥：物件の写真はきれいに撮る
購入希望者を広く集めるためにSUUMOやホームズなどのポータルサイトへ掲載するマンションの物件写真を撮影します。 通常は、不動産会社の担当者が訪れて室内の写真を撮影します。 室内写真は以下のポイントに注意して、購入希望者によい印象を持ってもらえるように工夫しましょう。
- バルコニーの洗濯物、キッチンや洗面所のタオルや洗剤などを片付け生活感を極力排除する
- 掃除を徹底する
- 晴れた日の午前中など日当たりのよい時間に撮影する
不動産会社によっては、CG加工などで家具などを消してくれる企業もあるため不安な場合は相談すると良いでしょう。
注意点⑦：告知書は正直に書く
マンションの売り出し時には、不動産会社から受け取る雛型を元に物件の状態を詳しく記載する「告知書」を作成します。 買主にとってマンションの購入は大きな金額が動くイベントであるため、売主には現在の物件の状況をきちんと伝える義務があります。 告知書には以下のような項目を記載しています。
- 雨漏りの有無
- シロアリ被害の有無
- 給排水管や電気設備の故障の有無
- リフォームの履歴
- エアコンなどを持っていくか・設置したまま売却するか
マンションに欠陥（瑕疵）がある場合、その事実を隠してマンションを売却すると売主から損害賠償などを求められる可能性があります。 瑕疵がある場合でも、売買契約書にきちんと記載していれば契約不適合責任には問われません。 後に修繕費などを支払わずに済むよう、瑕疵を把握しているなら隠さずに申告することをオススメします。
注意点⑧：手付金を受け取ってすぐに使い込まない
マンションの売買契約を結ぶと買主から手付金を受け取れますが、できるかぎり引き渡し時までに使わずに取っておきましょう。 買主が見つかり売買契約を結んだ後でも、やむを得ない理由でキャンセル（＝契約解除）となるケースがあります。 買主の有責でなく売買契約が解除される場合、売主は預かった手付金を返還しなければなりません。 しかし手付金を使いこんでしまい、買主へ返還できずにトラブルになることがあります。 特に「住宅ローン特約」を結ぶ場合は、買主は住宅ローンの審査に落ちたらペナルティなしで契約解除ができます。 手付金を返還できるように、買主が住宅ローンの審査に通るまで使わずに取っておきましょう。 不動産売却は途中でキャンセルできる？違約金と解除方法について解説
注意点⑨：売却益が出たら控除を使う
マンション売却で利益が出たら、控税金の特例や控除を利用することで譲渡所得税の納税額を抑えることができます。 マンション売却で出た利益（=譲渡所得）に対しては、最大で40%近くもの税金がかかることは先に述べた通りです。 しかし、例えばマンションの売却時によく使われる控除・特例の一つである「居住用財産3,000万円特別控除の特例」を使うと、譲渡所得税を最大で約1,200万円（※譲渡所得額3,000万円、所有期間5年未満として計算）節約できます。 控除や特例には適用条件が設けられているので、自分のマンションでも使えるものがあるか調べておきましょう。
注意点⑩：確定申告を必ずする
マンションを売却したら、確定申告が必要です。 マンション売却で利益が出た場合は制度上必ず確定申告をしなけなりません。 期限内に確定申告がされなかった場合は、延滞税として最大14％も多く譲渡所得税が徴収されてしまいます。 また利益が出てない方でも、確定申告をすることで控除が適用され所得税や住民税の支払い額を減額することができます。 普段自分で確定申告をする必要のない会社員の人でも、給与所得とは別に申告が必要です。 マンション売却を売却した翌年の2月16日～3月5日の間に忘れずに申告しましょう。
マンション売却における確定申告の基礎知識を徹底解説！不要なケースや必要書類など
マンション売却の失敗事例
こちらは、売却者295人に「自宅の売却価格には、満足していますか？」というアンケート調査を行ったときの結果です。 
（※アットホーム調べ「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」を元にすまいステップ編集部がグラフを作成） この結果から、全体の39%の人が売却に満足していない、つまり後悔していると回答していることがわかります。
この章では、マンション売却の失敗事例や、後悔したという体験談をご紹介します。事前に失敗や対策を把握することで、後悔のない売却活動を目指しましょう。
安易に大手不動産会社に頼んで失敗
神奈川県 (60代・男性) 最初にお願いした業者は大手の不動産会社でしたが全くの期待はずれで結果的には大失敗でした。 今回、お願いした会社は実績の無いところで正直不安でもありましたが本当に良く対応して頂きました。 知名度に捉われずに会社選びされることをお勧めします。
神奈川県横浜市神奈川区 / 60代 / 住み替え / マンション / 築10年~15年 / 2LDK
査定額7,600万円→売却価格7,750万円
| 不動産会社 | 株式会社すむたす本社（担当者：佐々木 研斗） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
| 満足度 | 4.7 |
マンション売却は「大手」「中小」どちらの不動産会社に依頼するべき？
複数社に査定依頼せずに失敗
東京都 (50代・女性) 先ずは、今回私がお願いした方を紹介します。 以前、住み替えでマンションを売って失敗した事もあります。 その失敗は、不動産会社１社しか見積もりしなかったから、言いなりになってしまいました。 今回は、それを踏まえ何社も見積もりお願いしました。 低価格の会社は切って行き、最後は担当者の方と話をして、より売り手側にも利益が出るように話をしてくれる方に決めました。 当たり前の金額じゃなく、お互いより利益を出しましょうよ。 って言う感じの方、物件をより高く売ってくれる方をお勧めします。
東京都葛飾区 / 50代 / 相続 / マンション / 築36年~40年 / 3LDK
査定額16,000万円→売却価格21,000万円
| 不動産会社 | 不動産売却サポート関東株式会社（担当者：山田さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 販売戦略が優れていた |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 5 |
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繁忙期を意識せず失敗
大阪府 (40代・男性) 6ヶ月で売却完了を目指していたので、8ヵ月かかったのは想定外であった。ただ売り切ることができて安心はしている。もう少し不動産の繁忙期を意識して売り出せばよかったと少し後悔は残る。
大阪府大阪市西区 / 40代 / 不要物件の処分 / マンション / 築6年~10年 / 2LDK
査定額3,780万円→売却価格3,700万円
| 不動産会社 | 東急リバブル心斎橋（担当者：松井さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 説明が丁寧 |
| 満足度 | 3 |
不動産会社におまかせにしてなかなか売れず失敗
神奈川県 (50代・女性) 当初提示された期間よりなかなか売れず、新規ローンのお金に充てられず大変でした。銀行も許可してくださったのでまさかここまで売れないとは…。大変でした。 協議はせずかなりおまかせな部分が多かったように思います。何社ともやり取りするのが大変なため一社だけとやりとりしてしまいました。なかなか売れず大変でした。
神奈川県横浜市西区 / 50代 / 住み替え / マンション / 築31年~35年 / 3DK
査定額2,200万円→売却価格2万円
| 不動産会社 | 東急リバブル横浜（担当者：忘れました） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 知名度が高い会社だった |
| 担当者の特徴 | 該当なし |
| 満足度 | 1.7 |
- 確認するポイント
- 掲載されている写真は魅力的か？
- 物件の魅力が伝わる説明文になっているか？
- 似たような条件の物件と比較して、高すぎ/安すぎないか？
値下げを断らなかったことを後悔
兵庫県 (30代・男性) 思っていたより査定金額も高く、実際売却した金額も予想より高かったので納得できました。 ただ、値下げをされたので、今思えば値下げを断ればよかったかなと後悔しています。売れなかったらと焦りがあり、値下げ交渉に応じてしまったが値下げしなくても売却できてた物件だったのかなと今となっては思います。
神奈川県横浜市神奈川区 / 60代 / 住み替え / マンション / 築10年~15年 / 2LDK
査定額7,600万円→売却価格7,750万円
| 不動産会社 | 株式会社すむたす本社（担当者：佐々木 研斗） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
| 満足度 | 4.7 |
マンション売却でよくある質問
Q1：マンション売却の必要書類書類は何ですか？
- 本人確認書
- 印鑑登録証明書
- 権利書または登記識別情報
- 固定資産税納付通知書
- 管理に係る重要事項調査報告書
- マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等
もし書類を紛失していることがわかったら、査定時などに不動産会社に相談しましょう。 代わりに使える書類を教えてもらえたり、場合によっては不動産会社が手配してくれることもあります。
Q2：マンション売却前にリフォームは必要ですか？
マンションの売却前のリフォームは基本的に不要です。 費用がかさむだけでなく買主の趣味に合わずマンションが売れない可能性があります。 また、リフォームにかけた金額を売却価格に上乗せできることも稀です。 相場4,000万円のマンションが、100万円かけてリフォームしたため4,100万円で売れるとは限らないということです。 事実、市場に売り出せるマンションのうち売主がリフォームした物件が売りに出されることは滅多にありません。 
※不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」を元にすまいステップ編集部が作成 また、リフォームせずともハウスクリーニングをすることで解決する場合もあります。 損をしないためにも、独断でリフォームせずに不動産会社に相談して決めることをおすすめします。
マンション売却ではリフォーム不要？したほうがいい？徹底解説！
Q3:ローンがあるマンションでも売却できますか？
ローンがあるマンションでも、売却代金などでローンを一括返済し抵当権を抹消すれば売却できます。
しかし稀に、マンションの売却価格がローン残債を下回ることがあります。 この場合、手持ち資金などからローンの残債を返済しなければなりません。 
資金の持ち出しを避けるにも、マンションのローン残債を調べ、最低いくらでマンションを売ればいいのか把握しましょう。 マンション売却のローン残債は一括返済が基本！完済できない時の対処法も解説
Q4.相続したマンションを売却する際の注意点はありますか？
相続したマンションを売却する前に、以下の2つを完了させましょう。
- マンションの相続登記
- マンションの相続税の納付
マンションを売却できるのは、マンションの所有者本人です。 マンションの所有者が被相続人（亡くなった方）のままだとマンションを売却できないため、名義人を変更しておきましょう。 また、相続税の支払いも必要です。マンションの相続税額は、国が定めた「評価額」によって決められます。 マンションの相続手続きや相続税・評価額について詳しく知りたい方は下記を読んでみてください。
マンションを相続する手続きと流れ！必要書類や相続税の計算方法を解説
まとめ
マンションの売却は非常に大きなライフイベントです。 高いお金を出して購入したマンションの売却を成功させたいのは誰しも同じでしょう。 この記事でご紹介した留意して、マンション売却を成功に導きましょう。 なお、マンション売却の成功に一番大事なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。 「どの不動産会社に依頼していいか分からない……」という方は、一度すまいステップの利用を検討してみてください。 すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選して紹介します。
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