近年は住まいに求めるユーズが多様化し、買い替えなどでマンションを売却する人も少なくありません。
思い入れのある我が家を手放すからには、できるだけ高く・失敗せずにマンションを売却したいですよね。
まずは、流れや相場、手数料など基本的な知識を知ってマンション売却に向けた準備を始めていきましょう。
- マンション売却の流れ
- マンション売却でかかる費用・手数料・税金
- マンション売却の注意点
この記事を読めば、マンションをスムーズに・高く売却できるはずです。
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マンション売却の流れ
マンションが売却できるには4カ月～半年の期間がかかるため、引き渡し希望日の半年前には売却の準備を始めましょう。
マンション売却は、大きく「不動産会社選び」「マンションの売り出し」「売買契約の締結」「引き渡し」の4つのステップに分けられます。
それぞれのステップにかかる期間とやるべきことは下記の図の通りです。
| 大まかなステップ | 具体的にやること | かかる期間 |
|---|---|---|
| 不動産会社を選ぶ |
| 1カ月程度 |
| マンションの売却活動をする |
| 3カ月程度 |
| 売買契約を結ぶ |
| 1~2カ月 |
| マンションを引き渡す |
| 1日 |
まずは、大まかでいいのでマンション売却の全体像を掴みましょう。
マンションを売り急ぐと期日までに売るために価格面での妥協が必要になることがあるため、スケジュールは余裕を持って立てましょう。
マンション売却を成功させるために、いつまでに何をすればいいか時系列に沿ってみていきましょう。
ステップ①：マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ
下調べが終わったら、マンションの売却を依頼する不動産会社を選びましょう。
通常、マンション売却では不動産会社にマンションを買いたい一般の消費者を紹介してもらい売却します（＝仲介）。
どの不動産会社に仲介を依頼するかは、マンション売却の成否を左右すると言っても過言ではありません。
必ず複数社を比較検討して自分に合った不動産会社を選びましょう。
- マンションの査定依頼をする
- 訪問査定に立ち会う
- 媒介契約を結ぶ
マンション査定を依頼する
マンションを売ることを決めたらまずは、不動産会社からマンションの査定を受けましょう。
マンションの査定額は、「直近そのマンションが売却できそうな価格」を不動産会社が市況や売買実績をもとに算出した価格です。
不動産会社によって査定額に差が出るため、必ず複数社から査定を受けましょう。
すまいステップから査定を依頼すると、1度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので手間が省けます。
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訪問査定に立ち会う
不動産会社に査定を申し込むと、不動産会社の担当者がマンションを訪れて査定をする「訪問査定」が行われます。
マンションの正確な査定額を算出するには、近隣エリアの相場に加えて下記のような項目も考慮する必要があるため、担当者が実際に室内を見て査定をします。
- 周辺環境
- 共有部分の管理状況
- 日当たり・風通し
- 雨漏りなどの重大な欠陥がないか
部屋の綺麗さや床や壁紙の傷の有無が影響を与えることはないので、訪問査定前のリフォームや大がかりな掃除は不要です。
もし査定額に納得がいかなければ、売却をキャンセルしても費用等がかかることはないので、安心してくださいね。
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不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を受けた企業の中から、マンション売却を依頼する不動産会社を選び媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社から売却活動のサポートを受ける代わりマンションが売れた時には仲介手数料を払うとする契約です。
不動産会社を決めたら媒介契約を結びますが、一度契約を結んでしまうと契約期間が終わるまで容易に業者を変えられません。
そのため、媒介契約の種類と内容を押さえておくことは重要です。
媒介契約は3つの種類があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ売却のサポートを依頼します。その分、状況報告を受けられたりと手厚いサポートが期待できます。
一方、一般媒介契約は複数の不動産会社と結べます。
不動産売却の経験がない方は、基本的には信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶことがおすすめです。
不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説
マンション売却の不動産会社はどこがいい？選び方や注意点を解説
ステップ②：マンションの売却活動をする
不動産会社と媒介契約を結ぶと、広告への掲載や店頭での物件紹介などが行割マンションの売り出しが始まります。
売主（＝あなた）がこの期間に行うことは主に下記の2つです。
- マンションの売り出し価格を決める
- 物件写真を撮る
- 告知書を作成する
- 内覧に対応する
マンションの売り出し価格を決める
不動産会社と媒介契約を結んだら、査定額を参考にマンションの売り出し価格を決めます。
マンションの売り出し価格は売主が自由に決めることができます。
マンションの売り出し価格は買主が自由に決められますが、売主が決めた売り出し価格よりも高く売れることは稀です。
マンションの売り出し価格は相場よりも1割高い価格を付けることをおすすめします。
すまいステップが不動産売却の経験者に行ったアンケートでは、9割の人が「査定額と売却価格（＝成約価格）の差が10%未満だった」と答えているからです。
※引用：すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果(2022年6月8日閲覧)」より
しかし相場よりも高すぎる価格を売り出し価格として設定するとマンションが売れ残ってしまう原因に。相場をもとに適切な売り出し価格を設定しましょう。
物件写真を撮る
購入希望者を広く集めるためにSUUMOやホームズなどのポータルサイトへ掲載するマンションの物件写真を撮影します。
通常は、不動産会社の担当者が訪れて室内の写真を撮影します。
室内写真は以下のポイントに注意して、購入希望者によい印象を持ってもらえるように工夫しましょう。
- バルコニーの洗濯物、キッチンや洗面所のタオルや洗剤などを片付け生活感を極力排除する
- 掃除を徹底する
- 晴れた日の午前中など日当たりのよい時間に撮影する
不動産会社によっては、CG加工などで家具などを消してくれる企業もあるため不安な場合は相談すると良いでしょう。
告知書を作成する
マンションの売り出し時には、不動産会社から受け取る雛型を元に物件の状態を詳しく記載する「告知書」を作成します。
買主にとってマンションの購入は大きな金額が動くイベントであるため、売主には現在の物件の状況をきちんと伝える義務があります。
告知書には以下のような項目を記載しています。
- 雨漏りの有無
- シロアリ被害の有無
- 給排水管や電気設備の故障の有無
- リフォームの履歴
- エアコンなどを持っていくか・設置したまま売却するか
マンションに欠陥（瑕疵）がある場合、その事実を隠してマンションを売却すると売主から損害賠償などを求められる可能性があります。
瑕疵がある場合でも、売買契約書にきちんと記載していれば契約不適合責任には問われません。
後に修繕費などを支払わずに済むよう、瑕疵を把握しているなら隠さずに申告することをオススメします。
マンションの内覧に対応する
マンションを売り出してしばらくすると、マンションの購入希望者から室内を見学する「内覧」の申し込みが入ります。
購入希望者がマンションの室内を見学する内覧での印象は、購入の決断や価格交渉に大きな影響を与えます。
購入希望者が内覧に来る前には室内の掃除を徹底しましょう。忙しくて掃除ができない場合はホームクリーニングなどもおすすめです。
マンション売却の内覧で好印象を得る｜失敗しないためのポイント
ステップ③：マンションを売却し引き渡す
「マンションを買いたい」という人（＝買主）が現れたら、買主との間で売買契約を結びます。
売買契約を結んだ後に売主の都合でマンションの売却をやめると、違約金として追加での費用が発生するので注意しましょう。
- 購入希望書が届く
- マンションの管理組合に連絡する
- 売買契約を結ぶ
- 買主と売買契約を結ぶ
- 引っ越しをする
購入希望書が届く
内覧でマンションを気に入ってもらえれば、買主からマンションの「購入希望書」が届きます。
購入希望書とは、買主がマンションを購入する意思があることを明示する書類です。
ただし法的な拘束力はないため、購入されることを前提に大きな出費などをすることは控えましょう。
購入希望書には「この条件ならマンションを買います」と引き渡し日や価格などの条件交渉が盛り込まれることがあります。
内容をよく吟味してマンションを売却するかを決定しましょう。
買主と売買契約を結ぶ
マンションを購入する人（＝買主）が決まったら売主（＝あなた）と買主との間で売買契約を結びます。
売買契約を結ぶと買主から売主に物件価格の5％程度の手付金が支払われます。
売主はその手付金の中から仲介手数料の半額を不動産会社に支払います。
買主と売買契約を結んだあとにマンション売却を売主都合でキャンセルすると費用がかかる場合があるので注意しましょう。
マンション売買契約書に何が記載されているの？売買契約の流れなど解説
マンションの管理組合に連絡する
売買契約を結び引き渡し日が決定したら、マンションの管理組合に引き渡しの日程などを連絡しましょう。
連絡を忘れると、マンションを美脚した後も管理費や修繕積立が引き落とされ続けてしまう可能性があります。
また、駐車場やトランクルームを契約している場合は、引き渡し日までに解約手続きをする必要があります。
マンションの引き渡し日までを目安に「組合員資格喪失届」の提出が必要なため、管理組合に連絡をとって書類を取り寄せましょう。
マンション売却で管理組合にいつ連絡すればいいの？手続きを忘れるとどうなるのか
金融機関でローン一括返済の申し込みをする
ローンの残っているマンションを売却する際は、引き渡し日の1カ月前までに金融機関に対して「住宅ローン一括返済返済手続き」の申し込みをしましょう。
ローン残債のあるマンションを売却するには、売却代金などで代金を一括返済する必要がありますが、そのためには事前に金融機関に申し込みをしておく必要があります。
決済当日にスムーズに引き渡しができるよう、売買契約を結んだら早めに手続きをしましょう。
マンション売却のローン残債は一括返済が基本！完済できない時の対処法も解説
引っ越しをする
売買契約を結んでからマンションを引き渡すまでには通常1~3カ月の期間が設けられます。
その間に、新居を探して引っ越しを行いましょう。
繁忙期などは引っ越し業者のスケジュールが埋まってしまいやすいため、売買契約を結んだらなるべく早めに引っ越し業者を手配することをおすすめします。
マンション売却時の引っ越しはいつから動けばいいの？購入のタイミングまで解説
ステップ④：マンションを引き渡す
マンションの売買契約を結んでから引き渡しまでには通常1~3カ月程度の期間が空くためその間に引っ越しを済ませましょう。
売買契約時に取り決めた引き渡し日になったら、代金の決済とマンションの引き渡しが行われます。
マンションの引き渡しでは、具体的に以下のようなことが行われます。
- 買主から売主にマンションの売却代金が振り込まれる
- マンションにローンが残っている時は、売却代金が支払われると同時に売主がその中からローン残債を返済する
- 売主から買主にマンションの鍵や必要書類を引き渡す
ここまで、マンション売却の流れを見てきました。
マンションを高く売るには、良い不動産会社からサポートを受けることが不可欠です。
すまいステップでは、「相場より高く売却した実績がある」「宅地建物取引主任者の資格あり」など独自の基準で不動産会社を厳選しています。
査定額を見て納得いかなければマンションの売却を取りやめても費用は発生しません。少しでも気になる方はまずは下記のバナーから査定依頼をしましょう。
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マンション売却でかかる費用・税金
マンション売却では、代金がそのまま手元に入ってくる訳ではありません。
費用を把握しておかないと、資金計画が狂って新居の購入などに影響が出ることもあります。
マンションを売却するには、売却代金の5~7%ほどの費用がかかります。
どんな費用がかかるか把握して、手取り額を最大化しましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、マンション売却が売却できたら不動産会社に成功報酬として支払います。
仲介手数料の金額は、最大でマンションの売却価格×3%+6万円かかります。（※ マンションの売却価格が400万円以上の場合。）
マンションが4,000万円で売却できたら、仲介手数料は126万円になる計算です。
譲渡所得税
マンション売却で利益が発生すると、その利益に譲渡所得税が課されます。
利益にかかる税金であるため、購入時よりマンションの価格が大幅に下がるようなケースでは譲渡所得税がかかりません。
譲渡所得税の税率は、マンションを所有していた期間によって変わります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 所有期間5年未満 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 所有期間5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
登記費用
マンションを売却すると、登記内容の変更手続きが必要です。その際の費用として登記費用がかかります。
売主は多くの場合、抵当権の抹消手続きにかかる費用を負担します。
マンションの場合、抵当権抹消手続き自体にかかる費用は2,000円です。
登記内容の手続きを司法書士に依頼するなら、司法書士への報酬として追加で1万5,000円~2万円がかかります。
マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介
印紙代
印紙代は、マンションの売買契約書に張り付ける収入印紙の購入にかかる費用です。
印紙代は、売買契約書に記載するマンションの売却価格によって変わります。
| マンションの売却価格 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1000円 |
| 500万円を超え1000万円以下のもの | 5000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下のもの | 10000円 |
| 5000万円を超え1億円以下のもの | 30000円 |
例えば、4,000万円でマンションを売却したら印紙代は10,000円です。
売買契約書は売主保管用と買主保管用で通常2通作成します。売主・買主それぞれが1通分の印紙代を支払うのが慣習です。
【マンション売却手取り額シミュレーション】費用・税金が査定前にわかる
マンション売却の7つの注意点
全体の流れと必要な費用が分かれば、マンションを売却することは誰にでもできます。
しかしマンションは単に売れればいい訳ではありません。
マンションを少しでも高く売却して、これからの生活のための資金を確保することこそが重要です。
この章では業者の言いなりになって知らないうちに損をしないための注意点を紹介します。
マンション売却の注意点とは？売却で失敗しないための方法を解説
注意点①：マンションの売却相場を調べる
まずは、自分でマンションの売却相場を調べてみましょう。
マンションの売却相場を知るには、同じマンションから売り出された部屋の売却価格や近隣エリアの売却価格をことがおすすめです。
すまいステップには、自分のマンションの名前を入力するだけで過去の売却価格が分かる「マンションデータベース」ページがあるので活用してください。
【2023年1月最新】マンションの売却相場はいくら？調べ方や最新の価格動向を解説
注意点②：自分に合ったマンション売却の方法を選ぶ
マンションを売却するには、仲介と買取の2つの方法があります。
- 仲介
マンションを高く売りたい人におすすめ - 買取
マンションを早く売りたい人におすすめ
それぞれメリット・デメリットが異なるので、希望する売却価格や売却時期に合わせて自分に合った売却方法を選びましょう。
マンションを高く売りたい人には「仲介」がおすすめ
マンションを高く売りたい人は、「仲介」での売却がおすすめです。
仲介では、不動産会社がエージェントとなってマンションを買いたい人を探します。
売主はマンションが売却できたら「売却価格の〇％」といった形で不動産会社に仲介手数料を支払います。
不動産会社は基本的にマンションを高く売るほど利益が多く出るため、マンションが高く売れやすいです。
実際にマンションを売却する方のほとんどは仲介での売却方法を選びます。
マンションを早く売りたい人には「買取」がおすすめ
マンションを早く売却したい方は「買取」でマンションを売却することをおすすめします。
買取とは、不動産会社がマンションを購入する方法のことです。
手続きに慣れた不動産会社が直接マンションを購入するため、マンションを売却して代金を受け取るまで数週間～2カ月とスピーディーな点が魅力です。
ただし、買取での売却相場は仲介でした場合の8~9割程度に留まります。
仲介で売りに出していては希望の引き渡し日までには売れなさそうなケースでは買取を検討しても良いでしょう。
マンション買取とは？仲介との違いや買取が向いているケースをわかりやすく解説
注意点③：買い替えではマンションを売ってから新居を探す
マンションを買い替える時は、マンションを売ってからマンションを買う「売り先行」とマンションを買ってからマンションを売る「買い先行」があります。
買い替え資金に余裕がないなら、マンションを売ってから新居を探す「売り先行」がおすすめです。
一方売り先行で先にマンションを売却すれば、売却代金を頭金などに充てられます。
初期費用を抑えたい人にはオススメです。
一方、「買い先行」では今のマンションの売却価格が決まる前に新居を買うので、予算オーバーになるケースも。
もしどうしても購入したいマンションが決まっていて、「買い先行」になる場合は資金計画をしっかり立てましょう。
注意点④：査定額＝売却価格ではない
マンションは査定額通りに売却できるとは限りません。
マンションの査定額は「そのマンションを直近3カ月以内に売り切るとしたらいくらで売却できるか」を不動産会社が直近の市況や売買実績から算出した価格です。
ブランドバッグのように査定額通りに業者が買い取るケースと異なり、マンションは査定額を不動産会社が算出し、その価格に納得した消費者が購入します。
つまり不動産会社が出した査定額が高すぎると、査定額通りに売れない可能性があります。
マンションの査定を受けたら査定額の高さだけではなく、査定額が根拠あるものなのか確認しましょう。
マンション査定のポイントは？見られる箇所や高額査定を得る注意点
注意点⑤：手付金を受け取ってすぐに使い込まない
マンションの売買契約を結ぶと買主から手付金を受け取れますが、できるかぎり引き渡し時までに使わずに取っておきましょう。
買主が見つかり売買契約を結んだ後でも、やむを得ない理由でキャンセル（＝契約解除）となるケースがあります。
買主の有責でなく売買契約が解除される場合、売主は預かった手付金を返還しなければなりません。
しかし手付金を使いこんでしまい、買主へ返還できずにトラブルになることがあります。
特に「住宅ローン特約」を結ぶ場合は、買主は住宅ローンの審査に落ちたらペナルティなしで契約解除ができます。
手付金を返還できるように、買主が住宅ローンの審査に通るまで使わずに取っておきましょう。
不動産売却は途中でキャンセルできる？違約金と解除方法について解説
注意点⑥：売却益が出たら控除を使う
マンション売却で利益が出たら、控税金の特例や控除を利用することで譲渡所得税の納税額を抑えることができます。
マンション売却で出た利益（=譲渡所得）に対しては、最大で40%近くもの税金がかかることは先に述べた通りです。
しかし、例えばマンションの売却時によく使われる控除・特例の一つである「居住用財産3,000万円特別控除の特例」を使うと、譲渡所得税を最大で約1,200万円（※譲渡所得額3,000万円、所有期間5年未満として計算）節約できます。
控除や特例には適用条件が設けられているので、自分のマンションでも使えるものがあるか調べておきましょう。
マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介
注意点⑦：確定申告を必ずする
マンションを売却したら、確定申告が必要です。
マンション売却で利益が出た場合は制度上必ず確定申告をしなけなりません。
期限内に確定申告がされなかった場合は、延滞税として最大14％も多く譲渡所得税が徴収されてしまいます。
また利益が出てない方でも、確定申告をすることで控除が適用され所得税や住民税の支払い額を減額することができます。
普段自分で確定申告をする必要のない会社員の人でも、給与所得とは別に申告が必要です。
マンション売却を売却した翌年の2月16日～3月5日の間に忘れずに申告しましょう。
マンションを売却したら確定申告はするべきか｜方法や手順を解説
マンション売却でよくある質問
Q1：マンション売却の必要書類書類は何ですか？
- 本人確認書
- 印鑑登録証明書
- 権利書または登記識別情報
- 固定資産税納付通知書
- 管理に係る重要事項調査報告書
- マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等
もし書類を紛失していることがわかったら、査定時などに不動産会社に相談しましょう。
代わりに使える書類を教えてもらえたり、場合によっては不動産会社が手配してくれることもあります。
マンション売却に必要な書類と入手方法を解説（チェックリスト付き）
Q2：マンション売却前にリフォームは必要ですか？
マンションの売却前のリフォームは基本的に不要です。
費用がかさむだけでなく買主の趣味に合わずマンションが売れない可能性があります。
また、リフォームにかけた金額を売却価格に上乗せできることも稀です。
相場4,000万円のマンションが、100万円かけてリフォームしたため4,100万円で売れるとは限らないということです。
事実、市場に売り出せるマンションのうち売主がリフォームした物件が売りに出されることは滅多にありません。
※不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」を元にすまいステップ編集部が作成
近年のDIY人気により「自分好みにマンションを売却したい」と考える買主も多いです。
損をしないためにも、リフォームはせずにマンションを売却しましょう。
マンション売却前にリフォームは基本不要！築古でも売れる理由と高く売るコツを解説
Q3:ローンがあるマンションでも売却できますか？
ローンがあるマンションでも、売却代金などでローンを一括返済し抵当権を抹消すれば売却できます。
ローンを完済し手続きをすれば抵当権を外してマンションの売却が可能となる。
しかし稀に、マンションの売却価格がローン残債を下回ることがあります。
この場合、手持ち資金などからローンの残債を返済しなければなりません。
資金の持ち出しを避けるにも、マンションのローン残債を調べ、最低いくらでマンションを売ればいいのか把握しましょう。
マンション売却のローン残債は一括返済が基本！完済できない時の対処法も解説
Q4.相続したマンションを売却する際の注意点はありますか？
相続したマンションを売却する前に、以下の2つを完了させましょう。
- マンションの相続登記
- マンションの相続税の納付
マンションを売却できるのは、マンションの所有者本人です。
マンションの所有者が被相続人（亡くなった方）のままだとマンションを売却できないため、名義人を変更しておきましょう。
また、相続税の支払いも必要です。マンションの相続税額は、国が定めた「評価額」によって決められます。
マンションの相続手続きや相続税・評価額について詳しく知りたい方は下記を読んでみてください。
Q5.賃貸中のマンションでも売却できますか？
賃貸中のマンションでも、投資用の「オーナーチェンジ物件」として売却できます。
ただし、居住用のマンションと評価方法が異なるため売却価格は変わる可能性があります。
居住用のマンションは、近隣の相場や築年数が似ている物件を参考に売却価格を決めます。
一方で、投資用のマンションは投資に対して得られる利益である「利回り」によって相場が決まります。
そのため、賃貸物件では必ずしも新築物件の価格が高くなるとは限りません。
もし思ったような売却価格がつかない場合は、下記の記事を参考にオーナチェンジ物件以外で売り出せないか考えてみましょう。
賃貸中のマンションは売却できる？売却方法や流れ、注意点を紹介
まとめ
マンションの売却は非常に大きなライフイベントです。
高いお金を出して購入したマンションの売却を成功させたいのは誰しも同じでしょう。
この記事でご紹介した留意して、マンション売却を成功に導きましょう。
なお、マンション売却の成功に一番大事なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
「どの不動産会社に依頼していいか分からない……」という方は、一度すまいステップの利用を検討してみてください。
すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選して紹介します。
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記事のおさらい
マンションはどうやって売却しますか？
下記の流れに沿って売却します。
- 相場を調べる
- 不動産会社に査定依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの内覧に対応する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 確定申告する
詳しく知りたい方はマンション売却の流れをご覧ください。
マンション売却ではどんな費用がいくらかかりますか？
マンション売却では、不動産会社に払う「仲介手数料」や利益に対して課税される「譲渡所得税」がかかります。費用の総額はマンションの売却代金の5~7%です。詳しくはマンション売却でかかる費用・税金をご覧ください。