【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【保存版】マンション売却の注意点。よくある失敗で損をしないためには?

  • 更新日:2022年9月26日
監修吉崎 誠二
社団住宅法人・不動産総合研究所 理事長。㈱船井総合研究所上席コンサルタント、(株)ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二

マンション売却アイキャッチ

近年は住まいに求めるユーズが多様化し、買い替えなどでマンションを売却する人も少なくありません。

思い入れのある我が家を手放すからには、できるだけ高く・失敗せずにマンションを売却したいですよね。

まずは、流れ相場手数料など基本的な知識を知ってマンション売却に向けた準備を始めていきましょう。

この記事を読むと分かること
  • マンション売却の流れ
  • マンション売却でかかる費用・手数料・税金
  • マンション売却の注意点
  • マンション売却でよくある失敗事例

この記事を読めば、マンションをスムーズに・高く売却できるはずです。

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マンション売却の流れ

はじめてのマンション売却で「まず何から手を付けていいか分からない」と頭を抱える方は少なくありません。

まずは、大まかでいいのでマンション売却の全体像を掴みましょう。

マンション売却の流れ

 
すまリス
思っていたよりシンプルかも!
 
マンションを売却するまでにかかる期間はおよそ3~4カ月と時間はあるため、焦らず1ステップずつ進めて行けば大丈夫です。

マンション売却の流れについて、より詳しく知りたい場合は下記の記事でも解説しています。

マンション売却の流れ8ステップ【専門家が分かりやすく解説】

マンション売却でかかる費用・税金

マンション売却では、代金がそのまま手元に入ってくる訳ではありません。

費用を把握しておかないと、資金計画が狂って新居の購入などに影響が出ることもあります。

マンションを売却するには、売却代金の5~7%ほど費用がかかります。

どんな費用がかかるか把握して、手取り額を最大化しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却が売却できたら不動産会社に成功報酬として支払います。

仲介手数料の金額は、最大でマンションの売却価格×3%+6万円かかります。(※ マンションの売却価格が400万円以上の場合。)

マンションが4,000万円で売却できたら、仲介手数料は126万円になる計算です。

マンション売却の手数料はいくら?費用を抑える方法も解説

譲渡所得税

マンション売却で利益が発生すると、その利益に譲渡所得税が課されます。

利益にかかる税金であるため、購入時よりマンションの価格が大幅に下がるようなケースでは譲渡所得税がかかりません

譲渡所得税の税率は、マンションを所有していた期間によって変わります。

所有期間所得税率住民税率合計税率
所有期間5年未満30.63%9%39.63%
所有期間5年超15.315%5%20.315%

特例や控除で譲渡所得税は節税できる!

せっかくマンション売却で利益が発生しても、最大で40%近くも税金が差し引かれるのは苦しく感じるでしょう。

しかし、税金の特例控除を利用することで譲渡所得税の納税額を抑えることができます。

マンションの売却時によく使われる控除・特例の一つとして「居住用財産3,000万円特別控除の特例」があります。

この控除を使うと、譲渡所得税を最大で約1,200万円(※譲渡所得額3,000万円、所有期間5年未満として計算)節約できます。

控除や特例には適用条件が設けられているので、自分のマンションでも使えるものがあるか調べておきましょう。

マンション売却の税金はいくら?計算方法と節税に役立つ控除を紹介

登記費用

マンションを売却すると、登記内容の変更手続きが必要です。その際の費用として登記費用がかかります。

売主は多くの場合、抵当権の抹消手続きにかかる費用を負担します。

マンションの場合、抵当権抹消手続き自体にかかる費用は2,000円です。

登記内容の手続きを司法書士に依頼するなら、司法書士への報酬として追加で1万5,000円~2万円がかかります。

マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介

印紙代

印紙代は、マンションの売買契約書に張り付ける収入印紙の購入にかかる費用です。

印紙代は、売買契約書に記載するマンションの売却価格によって変わります。

マンションの売却価格税額
10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え100万円以下のもの500円
100万円を超え500万円以下のもの1000円
500万円を超え1000万円以下のもの5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの10000円
5000万円を超え1億円以下のもの30000円

例えば、4,000万円でマンションを売却したら印紙代は10,000円です。

売買契約書は売主保管用と買主保管用で通常2通作成します。売主・買主それぞれが1通分の印紙代を支払うのが慣習です。

【マンション売却手取り額シミュレーション】費用・税金が査定前にわかる

マンション売却の8つの注意点

全体の流れと必要な費用が分かれば、マンションを売却することは誰にでもできます。

しかしマンションは単に売れればいい訳ではありません。

マンションを少しでも高く売却して、これからの生活のための資金を確保することこそが重要です。

業者の言いなりになって知らないうちに損をしないために、以下のポイントに注意しましょう。

マンション売却の注意点
  1. マンション売却の相場は自分でも調べる
  2. マンションの売却期間に余裕を持つ
  3. 買い替えなら「売り先行」にする
  4. マンションの査定時は「根拠」を確認する
  5. 不動産会社は担当者との相性を重視して選ぶ
  6. 媒介契約は自分にあった種類を選ぶ
  7. マンションの売り出し価格は相場よりも1割上げる
  8. 築古物件でも、内覧前に掃除を徹底する

マンション売却の注意点とは?売却で失敗しないための方法を解説

注意点①:マンション売却の相場は自分でも調べる

相場感を身につけておかないと、査定額が妥当か判断できなかったり、買主や不動産会社との交渉で損をしてしまう原因に。

自分でもマンションの売却相場を調べて、中古マンション市場の相場感を身につけましょう。

すまいステップには、自分のマンションの名前を入力するだけで過去の売却価格が分かる「マンションデータベース」ページがあるので活用してください。

すまいステップのマンション売却相場データベース

【2022年9月更新】マンションの売却相場ーエリア別・築年数別の相場を知る

注意点②:マンションの売却期間に余裕を持つ

マンションを売り急ぐと、期日までに売るために価格面での妥協が必要になることがあります。

マンションが売却できるまでには3~4カ月かかると考えてスケジュールを組みましょう。

下のグラフは、すまいステップがマンション売却経験者に行ったアンケートです。

マンション売却の期間

※引用:すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果(2022年6月8日閲覧)」より

半分以上の方が「マンションを売り出してから3カ月以内に売却できた」と答えています。

しかし立地が悪かったり築年数が古いなど条件面で不利なマンションはより時間がかかるケースも。

売りたいマンションの条件が悪ければ、長めにとりましょう。

マンション売却期間の平均は4カ月!できるだけ早く売るコツ

注意点③:買い替えではマンションを売ってから新居を探す

マンションの買い替えは、収支の把握が難しく資金計画が狂いがちです。

買い替え資金に余裕がないなら、マンションを売ってから新居を探す「売り先行がおすすめです。

売り先行と買い先行

買い先行」では今のマンションの売却価格が決まる前に新居を買うので、予算オーバーになるケースも。

一方売り先行で先にマンションを売却すれば、売却代金を頭金などに充てられます。

初期費用を抑えたい人にはオススメです。

マンション買い替えのタイミングはいつがベスト?

注意点④:査定額だけで不動産会社を選ばない

査定額が一番高い不動産会社を選び、その価格で売却できず大幅な値下げをするケースは少なくありません。

マンションの査定を受けたら、査定額だけでなくその根拠を確認しましょう。

マンションの査定額は、「直近そのマンションが売却できそうな価格」を不動産会社が算出した価格であり、必ずその価格で売れると限りません。

高すぎる査定額を信じてマンションを売り出すと、割高感が出て売れ残る原因になります。

必ず複数の不動産会社から査定を受けて、査定額の妥当性根拠の信憑性をチェックしましょう。

マンション査定の自動シミュレーションをやってみた!オススメサイトや使い方も紹介!

注意点⑤:不動産会社は「担当者との相性」を重視して選ぶ

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社担当者経験・知識にかかっていると言っても過言ではありません。

不動産会社はネームバリューよりも、担当者個人の知識や経験の豊富さで選びましょう。

マンションの売却活動をする数カ月間密にやり取りすることを考えても、不動産会社の担当者選びは重要です。

具体的には、下記のようなポイントに注意してみるとよいでしょう。

不動産会社・担当者の選び方
  • 過去にそのエリア・物件種別で売却した実績があるか
  • 連絡がマメな担当者か
  • しつこい連絡・非常識な時間に連絡をしてこないか
  • 質問に対して面倒な顔をせず誠実に答えてくれるか

マンション売却の不動産会社はどこがいい?選び方や注意点を解説

注意点⑥:媒介契約は自分にあった種類を選ぶ

不動産会社を決めたら媒介契約を結びますが、一度契約を結んでしまうと容易に業者を変えられません

そのため、媒介契約の種類内容を押さえておくことは重要です。

媒介契約3つの種類があります。

媒介契約の種類

専属専任媒介契約専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ売却のサポートを依頼します。その分、状況報告を受けられたりと手厚いサポートが期待できます。

一方、一般媒介契約は複数の不動産会社と結べます。

不動産売却の経験がない方は、基本的には信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶことがおすすめです。

不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

注意点⑦:マンションの売り出し価格は相場よりも1割上げる

マンションの売り出し価格は買主が自由に決められますが、売主が決めた売り出し価格よりも高く売れることは稀です。

逆に言えば、マンションを相場より高く売りたいなら売り出し価格を少し強気に設定する必要があります。

マンションの売り出し価格は相場よりも1割高い価格を付けましょう。

すまいステップが不動産売却の経験者に行ったアンケートでは、9割の人が「査定額売却価格(=成約価格)の差が10%未満だった」と答えています。

査定額と売却価格の差(マンション)

※引用:すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果(2022年6月8日閲覧)」より

 
すまリス
高すぎる売り出し価格を付けると売れ残りの原因になるよ…。
売り出し価格は安すぎても高くてもダメなんだね!

注意点⑧:内覧の準備は徹底する

購入希望者がマンションの室内を見学する内覧での印象は、購入の決断価格交渉に大きな影響を与えます。

住みながら売却する場合は特に、掃除を徹底しましょう。

部屋にものが溢れていると室内が狭く見える上に、ニオイなどが気になる場合は買主からの値下げ交渉をされる際の口実となったりします。

マンションに興味を持ってくれた購入希望者を逃さないためにも、内覧の準備はじっくり行いましょう。

もし、忙しくて自分で掃除ができない場合にはホームクリーニングなどもおすすめです。

当日は換気や採光を十分に行った上で、スリッパなどを用意し買主に気持ち良く見学してもらえるようにしましょう。

マンション売却の内覧で好印象を得る|失敗しないためのポイント

マンション売却でよくある4つの失敗事例

大きな金額の動くマンション売却は、失敗せずに行えるか不安ですよね。

そこでこの章では、マンション売却でよくある失敗事例を5つ紹介します。

マンション売却でよくある失敗
  1. ローンを完済できず手持ち資金の持ち出しが発生する
  2. 瑕疵を申告せず買主から補償を求められる
  3. 手付金を使い込んだ後に契約解除になる
  4. 確定申告を行わず、控除や特例が使えない

失敗事例とその原因を知っておくことで、きちんと対策してマンション売却に臨みましょう。

失敗①:ローンを完済できず手持ち資金の持ち出しが発生する

マンションを売却をしても、ローン残債を完済できず支払いが続くリスクは避けたいですよね。

マンションにローンが残っている時、通常はマンションの売却代金ローンを完済して売却します。

しかし、マンションの売却価格ローン残債を下回ることがあります。

この場合、手持ち資金などからローンの残債を返済しなければなりません。

オーバーローン

予期せぬ負担が生まれないように、マンションのローン残債を調べ、最低いくらでマンションを売ればいいのか把握しましょう。

マンション売却のローン残債は一括返済が基本!完済できない時の対処法も解説

失敗②:瑕疵を申告せず買主から補償を求められる

雨漏りや設備に不具合があるマンションを売却すると、売主から損害賠償などを求められる可能性があります。

これは、売主は買主に対して契約不適合責任を負うからです。

契約不適合責任とは、契約書にかかれていない建物の「瑕疵(欠陥や不具合など)」が見つかった場合に売主に発生する補償などの義務のことです。

瑕疵がある場合でも、売買契約書にきちんと記載していれば契約不適合責任には問われません。

後に修繕費などを支払わずに済むよう、瑕疵を把握しているなら隠さずに申告することをオススメします。

失敗③:手付金を使い込んだ後に契約解除になる

買主が見つかり売買契約を結んだ後でも、やむを得ない理由でキャンセル(=契約解除)となるケースも。

買主の有責でなく売買契約が解除される場合、売主は預かった手付金を返還します。

しかし手付金を使いこんでしまい、買主へ返還できずにトラブルになることがあります。

特に「住宅ローン特約」を結ぶ場合は、買主は住宅ローンの審査に落ちたらペナルティなしで契約解除ができます。

手付金を返還できるように、買主が住宅ローンの審査に通るまで使わずに取っておきましょう。

不動産売却は途中でキャンセルできる?違約金と解除方法について解説

失敗④:確定申告を忘れる

マンションを売却したら、確定申告必要です。

確定申告を忘れると、延滞税として最大14%も多く徴収されます。

普段自分で確定申告をする必要のない会社員の人でも、給与所得とは別に申告が必要です。

マンション売却を売却した翌年の2月16日~3月5日の間に忘れずに申告しましょう。

マンションを売却したら確定申告はするべきか|方法や手順を解説

マンション売却でよくある質問

Q1.マンションを売却する前にリフォームは必要ですか?

リフォームは不要です。

マンションの売却前にリフォームを行うと、費用がかさむだけでなく買主の趣味に合わずマンションが売れない可能性があります。

また、リフォームにかけた金額を売却価格に上乗せできることも稀です。

相場4,000万円のマンションが、100万円かけてリフォームしたため4,100万円で売れるとは限らないということです。

事実、市場に売り出せるマンションのうち売主がリフォームした物件が売りに出されることは滅多にありません。

購入した既存住宅のリフォーム実施状況(マンション)

※不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」を元にすまいステップ編集部が作成

近年のDIY人気により「自分好みにマンションを売却したい」と考える買主も多いです。

損をしないためにも、リフォームはせずにマンションを売却しましょう。

マンション売却前にリフォームは基本不要!築古でも売れる理由と高く売るコツを解説

Q2.マンション売却に必要な書類は何ですか?

マンション売却に必ず必要な書類は以下の通りです。

書類名内容
本人確認書免許証やマイナンバーカードなど。売主本人であることを証明する。
印鑑登録証明書売買契約書に捺印する印鑑の証明に使う。発行されてから3カ月以内のものを
権利証または登記識別情報土地や建物の所在地・面積・所有者などが記載されている。
固定資産税納付通知書または固定資産時納付通知書マンションの引き渡し時に買主と固定資産税を精算するために必要。
管理にかかる重要事項調査報告書駐車場の料金やペット飼育の有無、管理組合の財務状況などが記載されている。
買主へのアピールポイントが見つかることも。
マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等マンションの管理状態や長期修繕計画が記載されている。
不動産会社の担当者が管理会社に問い合わせて入手してくれるため準備不要。

書類の準備には思いのほか時間がかかります。

また、書類の中にはもしあればプラスの要素として買主へのアピールポイントになるものもあります。

時間がある時に早めに書類の準備に着手できると理想的です。できればマンション査定時にある程度準備しておきましょう。

マンション売却に必要な書類と入手方法を解説(チェックリスト付き)

Q3.引っ越しはいつまでに行えばいいですか?

マンションからの引っ越しは、売買契約と引き渡しの間に行いましょう。

引っ越しには通常1カ月ほどの期間が必要です。

売買契約と引き渡しの間には1カ月ほどの期間が設けられることが多いため、売買契約の直後から引っ越し準備を始めれば十分間に合います。

ただし、新居も引き渡しの1カ月前には決めておく必要がある点には注意が必要です。

新居を購入する金額を結んでも、入居までに1カ月程度かかるため新居が決まるのが遅くなると引っ越しが間に合わなくなる可能性が高いです。

引っ越しについて、詳しくは下記の記事で解説しています。

マンション売却時の引っ越しはいつから動けばいいの?購入のタイミングまで解説

Q4.相続したマンションを売却する際の注意点はありますか?

相続したマンションを売却する前に、以下の2つを完了させましょう。

  • マンションの相続登記
  • マンションの相続税の納付

マンションを売却できるのは、マンションの所有者本人です。

マンションの所有者が被相続人(亡くなった方)のままだとマンションを売却できないため、名義人を変更しておきましょう。

また、相続税の支払いも必要です。マンションの相続税額は、国が定めた「評価額」によって決められます。

マンションの相続手続きや相続税・評価額について詳しく知りたい方は下記を読んでみてください。

マンションを相続したらまず何する?手続きや税金を解説!

Q5.賃貸中のマンションでも売却できますか?

賃貸中のマンションでも、投資用の「オーナーチェンジ物件」として売却できます。

ただし、居住用のマンションと評価方法が異なるため売却価格は変わる可能性があります。

居住用のマンションは、近隣の相場築年数が似ている物件を参考に売却価格を決めます。

一方で、投資用のマンションは投資に対して得られる利益である「利回り」によって相場が決まります。

そのため、賃貸物件では必ずしも新築物件の価格が高くなるとは限りません

もし思ったような売却価格がつかない場合は、下記の記事を参考にオーナチェンジ物件以外で売り出せないか考えてみましょう。

賃貸中のマンションは売却できる?売却方法や流れ、注意点を紹介

まとめ

マンションの売却は非常に大きなライフイベントです。

高いお金を出して購入したマンションの売却を成功させたいのは誰しも同じでしょう。

この記事でご紹介した留意して、マンション売却を成功に導きましょう。

なお、マンション売却の成功に一番大事なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

「どの不動産会社に依頼していいか分からない……」という方は、一度すまいステップの利用を検討してみてください。

すまいステップ」なら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選して紹介します。

記事のおさらい

マンションはどうやって売却しますか?

下記の流れに沿って売却します。

  1. 相場を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. マンションの内覧に対応する
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 確定申告する

詳しく知りたい方はマンション売却の流れをご覧ください。

マンション売却ではどんな費用がいくらかかりますか?

マンション売却では、不動産会社に払う「仲介手数料」や利益に対して課税される「譲渡所得税」がかかります。費用の総額はマンションの売却代金の5~7%です。詳しくはマンション売却でかかる費用・税金をご覧ください。

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