マンション売却の10の注意点。売却の流れや相場価格も解説

更新日:2020年4月6日

「はじめてのマンション売却で何から手を付けていいかわからない」

「自分のマンションはいくらで売れるの？」

「マンション売却に費用はかかる？」

この記事を読んでいる人の中には、はじめてのマンション売却でわからないことが多い人もいるのではないでしょうか。

この記事では、マンション売却の流れや相場、マンション売却にかかる費用、失敗しないための注意点を詳しく解説します。

この記事を最後まで読んで頂ければ、安心してマンション売却に臨めるはずです。

【関連記事】マンション売却でよくある20個の失敗・対策を流れに沿って解説

監修吉崎 誠二

不動産エコノミスト。社団法人住宅・不動産総合研究所理事長。㈱船井総合研究所、（株）ディーサインを経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。

【保有資格】宅地建物取引主任士

【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二

マンション売却の流れと期間

マンション売却の全体間を掴むために、まずはマンション売却にかかる期間と売却の流れを見ていきましょう。

マンション売却にかかる期間

下の図は、株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に「不動産を売り出してから成約までにかかった期間」をアンケートした結果です。

3カ月以内に売却できた人は半分近くと、平均的には売却までに2カ月～4カ月の様です。

焦って売却を行うと、思わぬ失敗が起こったり、売却活動の忙しさに疲弊する可能性もあります。

売却完了まではスケジュールに余裕を持って進めるようにしましょう。

マンション売却の流れ

全体にかかる期間が分かったところで、マンション売却の流れを見ていきましょう。

中古マンション売却の流れは以下の通りです。

それそれのステップについて簡単に見ていきましょう。

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Step1.マンション査定を受ける

まずは、マンション査定を不動産会社に依頼しましょう。

マンションの査定額は、不動産会社が「3カ月以内にそのマンションがいくらで売れるか」を予想した金額です。

つまり、不動産会社によって査定額は異なります。

複数の不動産会社から査定を取り、査定額や対応を比較検討してみてください。

→【マンション査定ガイド】査定前の準備・注意点と高額査定のポイント

Step2.媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、マンションを売却するための営業活動を不動産会社に依頼する契約を指します。

売主は不動産会社と媒介契約を結んで営業活動を委任し、マンション売却が成功した際には仲介手数料を支払います。

媒介契約には3つの種類があります。

媒介契約の種類を抑え、自分に合った媒介契約を結びましょう。

→不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

Step3.売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよマンションを売り出します。

売却活動期間中に行うことは大きく3つです。

特に分譲マンションの場合、内覧時の印象は購入希望者が実際にマンションを買うかどうかを決める際に重要な要素となります。

掃除などの準備を徹底して、購入希望者を迎えましょう。

→マンション売却の内覧で好印象を得る｜失敗しないためのポイント

Step4.売買契約を結ぶ

マンションの購入を希望する人が現れたら、売買契約を結びます。

マンションを売る際には引っ越しなどが必要な場合があるため、契約日と決済日・引き渡し日が別日になることが多いです。

当日は、以下のような条件を確認し売買契約書を交わします。

またこの際、買主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

→不動産売却の売買契約の注意点とは？契約書のチェックポイントを解説します

Step5.決済・引き渡し

引き渡し日までに引っ越しを行い、マンションを引き渡せる状態にしましょう。

決済日当日には以下のようなことが行われます。

決済の際は、書類などの持参が必要です。

直前で焦らないよう、必要書類は早めに取り寄せておくようにしましょう。

→不動産売却の際の決済の流れを知ろう｜準備が必要な書類とは

マンション売却の相場

マンションの場合、例え同じマンションの部屋だとしても、売却時期や売り出した際の市場状況によって売却相場は刻々と変化します。

マンションの売却相場は、以下の要素に左右されます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

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マンション売却の相場状況

首都圏を中心とした、マンション需要の高まりから現在はマンションの売り時と言われています。

下のグラフは、国土交通省が不動産の売却相場を調査した結果のグラフです。

「緑色」のマンションの売値は上昇傾向であることが分かります。

2021年の最新のデータによると、コロナウイルス流行の影響で4月と7月は一時的に売却価格が落ち込んでいます。しかし10月には前年同期を上回る価格に回復しました。

外国人観光客の増加や建築用資材・人件費の高騰がその原因だと言われています。

価格上昇が続くこの時期だからこそ、マンション売却には適した時期と言えます。

マンションの立地と相場

マンションのあるエリアや駅など、立地も相場価格を左右する要素です。

日本全国の主要都市に所在するマンションの取引実績（2020年）から、地域別のマンション売却相場を見ていきましょう。

※本データは国土交通省「不動産売却取引価格情報」の2020年第1四半期〜2020年第2四半期のデータを基にしています。

東京がズバ抜けて相場が高く、首都圏、主要都市……という順に売却の相場は安くなっているのが分かります。

また、平均の築年数は、どの地域もおよそ築20年前後です。

築年数ごとのマンション売却相場

次に、築年数ごとにマンションの売却相場がどのように変動するかを見ていきましょう。

※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成

上記の表は、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合の築年数ごとの成約価格の変化をグラフにしたものです。

一般的に、築年数が20年を超えた段階で築浅時の価格の半分程度の価格になるということが分かります。

マンションを売却するのであれば、築年数は浅いうちのほうが高く売れます。

特に10年以内の新築マンションであれば購入時の1割引程度が相場になっており、値下がり幅が少ないようです。

自分のマンションの売却相場を調べる方法

上記の相場情報や不動産会社から提示額に併せて、自分でもマンションの売却相場を事前に調べておきましょう。

ご自身のマンションと条件の近いマンションの成約事例を探すのがポイントです。

以下では、マンションの売却相場の調べ方を２つご紹介します。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」で相場を調べる

相場を調べるための便利なサイトの一つに、公益財団法人東日本流通機構が運営するReins Market Informationがあります。

このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）を調べることができるため、あなたのマンションが実際に売れる価格に近い金額が分かります。

使い方も以下3ステップでとても簡単です。

「マンションマーケット」で相場を調べる

マンションマーケットは、日本全国のマンションの相場情報を掲載しており、マンション名を入力することで「過去の事例」「マンションの資産評価」などを調べることができます。

また、現在売却活動中のマンションは「現在販売中の中古物件」として表示されるというシステムがあるので、ご自身のマンションの売り出し価格の参考にすることができます。

なお、マンションマーケットで確認できるのは「成約価格」ではなく、「売り出し価格（売り主の売却希望額）」となっています。

成約価格は売り出し価格よりも安くなることも多いので、注意しましょう。

マンション売却にかかる税金と費用

ローン返済費用	100万円
仲介手数料	（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 ＝（5000万 × ３%）　+　6万円　+　消費税10％ =　171万円
印紙税	1万円
抵当権抹消費用	2万円
譲渡所得税	譲渡所得額 × 20.315% =（マンションの売却価格-売却費用）×20.315% =4726万円 × 20.315% =960万円※居住期間を5年以上10年未満として計算
総費用	1234万円

※税制度は年度ごとに変更される可能性があります。必ず最新の税制度をご確認ください。また、個人や法人により、適用されないこともありますので、詳細は必ず税理士などの専門家にご確認ください。

 

え！1000万円もかかるの！？

しかし安心してください。売却費用を抑えることに役立つ、いくつかの節税対策があります。

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売却費用を抑えるための節税対策

予めかかる費用や使える控除を把握しておくことで、利益を最大化できる売却価格を設定できます。

節税対策について、詳しくは下記の記事で解説しています。

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マンション売却の注意点

初めてのマンション売却は、思い通りにいかないことがつきものです。

自宅を売却した人295人に「自宅の売却価格に満足していますか？」というアンケート調査を行った結果です。

参照元：アットホーム調べ「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」

言うまでもなく、高いお金を出して購入した自宅マンションの売却では「失敗したくない！」というのが本音だと思います。

この章では、マンション売却の流れに沿いながら「マンション売却の注意点」を確認していきましょう。

注意点①：高く売りたいなら「買取」よりも「仲介」がおすすめ

マンションを売却する方法は2種類あります。

不動産を高く売りたいなら、おすすめは「仲介」です。

買取で売却を行うと、売却価格は仲介の相場の7割に留まります。

仲介であれば4000万円で売れるはずのマンションも、買取だと3000万円での売却になるということです。

しかし買取には、購入希望者とのやりとりの手間が発生しないため、「売却までの期間が短く、手間がかからない」というメリットもあります。

高く売りたい場合は「仲介」、早く売りたい場合は「買取」を検討しましょう。

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注意点②：マンションのローンは「売却代金で完済」が基本

ローンの残っているマンションも売却することができます。

ただし、「売却すると同時に、マンションの売却代金でローンを完済すること」が条件です。

しかし、まれにマンションの売却代金をローン残高が上回る場合があります。

ローン残高がマンションの売却価格を超える「オーバーローン」の場合、売却益が出ないばかりでなく、負債分を手持ち資金などから補う必要があります。

オーバーローンにならないかを早めに確認するために、下記2つを確認しましょう。

マンションの売却価格を知るためには、不動産会社から査定をとることがおすすめです。

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注意点③：マンションの査定は必ず複数社に依頼する

マンション売却を売却する時、一番はじめに不動産会社に査定の依頼を行います。

この時、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

下のグラフは、株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に「査定額と売却価格がどれぐらい違ったか？」を尋ねた結果です。

複数の不動産会社で査定を受けた人の3分の2以上は「100万円以上の差があった」と答えています。

それは、不動産会社の提示する査定額は「その不動産会社で売却活動をした時に３ヶ月以内に売れそうな価格」だからです。

そのため、不動産会社の得意分野や特徴によって査定額は数百万単位で変わります。

ただし、相場以上に高い金額を提示する不動産会社には注意が必要です。

高預かりに注意

不動産会社の中には、相場よりも明らかに高い査定額を伝え、仲介の機会を得ようとする不動産会社もいるからです。

これを不動産業界では「高預かり」と言います。

「高預かり」で高額な査定額を提示されても、必ずその価格で売れるとは限りません。

高すぎる価格に購入希望者が見つからず、不本意な値下げをせざるを得なくなる可能性があります。

複数の不動産会社に査定依頼を行うことは、適正な相場感が分かりこのような失敗を避けることにもつながります。

複数社に査定依頼をするなら、すまいステップがおすすめ

すまいステップでは独自の審査基準で優良不動産会社を厳選。

• 「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」
• 「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」

などの条件を満たした不動産会社のみにマンションの査定依頼ができます。

さらに、一度の査定入力で4社までまとめて査定依頼が可能です。

気になる方は、下記バナーよりお進みください。

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注意点④：不動産会社選びは「得意分野」を見極める

一口に不動産会社といっても、「タワーマンションに強い」「特定のエリアの物件に強い」など、不動産会社ごとに様々な特徴があります。

売りたい物件を得意とする不動産会社に依頼しマンション高く売却するために、不動産会社の得意分野を見極めましょう。

あなたのマンションを得意とする不動産会社は、以下のポイントで見分けられます。

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査定額の根拠を聞く

不動産会社に対して査定額の根拠を聞くことで、不動産会社が得意な分野だから高い査定額なのか、先述の「高預かり」なのかが伺えます。

相場よりも高く売れる自信のある企業であれば、「同じマンションを高値で売却したことがある」といった過去の売却事例などの根拠が必ずあります。

査定額を算出した理由に説得感があるか否かで契約する会社を見極めましょう。

販売戦略を聞く

不動産会社に、そのマンションをどのように販売するのか、戦略や方針を質問することもおすすめです。

下記のような質問をしてみましょう。

どれもマンションを売却する上で重要なことばかりです。

しっかりと納得のできる答えを持っている担当者を選ぶようにしましょう

広告を確認する

マンションの購入希望者の多くは、suumoやHomesなどの「ネット広告」を見て物件を探します。

そのため、広告が魅力的であれば多くの問い合わせが期待できます。

買主視点で広告をチェックし、魅力的な広告を打っている不動産会社を探すことも一つの点です。

特に以下の点に注目してみましょう。

注意点⑤：「囲い込み」に気をつける

「囲い込み」とは、不動産会社が他社からの購入希望者を断ることを指します。

自社で見つけた買主がマンションを購入すれば、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を得られます。

「囲い込み」を行い他社からの紹介を断ることで、不動産会社は大きな利益のチャンスが得られるのです。

しかし、売主にとっては購入依頼があっても依頼を断わることになります。

つまり、マンションの売却までの期間が長引いたり、高く買ってくれる買主を見つけにくくなります。

この失敗を避けるために、専任媒介契約や専属専任媒介契約前には囲い込みをしていないか口頭で確認しておきましょう。

あるいは、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に「レインズに物件情報を掲載したら確認させてほしい」「囲い込みをされることに不安がある」などと事前に伝えておくのもよいでしょう。

騙されないようにしようとする姿勢を示すだけでも、囲い込みをされるリスクはぐっと減ります。

また、心配な方は媒介契約書内に囲い込みをしないように一文追記してもらうのも1つの手です。

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注意点⑥：適切な売出し価格をつける

マンションを高く売りたいあまり、相場より売り出し価格を高く設定して売れ残ってしまうのはよくある失敗です。

中古マンションの買い手は販売価格をフィルターにかけて物件を探してるため、価格が高いと問い合わせすらないリスクがあります。

一方で売り手としては「できるだけ高く売りたい」というのが本音でしょう。

そんな時は、査定額から1割程度高い金額が売り出し価格の許容範囲と思っておきましょう。

なぜなら、東日本不動産流通機構の調査によれば、売り出し価格より成約価格が1割低いというデータがあるからです。

中古マンションの売買時は「値引き交渉」が行われることが多く買い手も値下げ前提で問い合わせをしてきます。

高すぎる価格設定で問い合わせが来ないのは避ける、且つ「想定外に低い価格になってしまった」とならないよう、売り出し価格は査定額の1割程度と考えておきましょう。

大幅な値下げを避けるにはどうすべきか

実際にマンションを売りに出すとき、大幅な値下げによって売り出し価格とかけ離れた成約価格にしないためには、不動産会社に「売却価格の最低ライン」をしっかり伝えることが大切です。

売却価格の下限の認識が売り主と不動産会社で異なっていると、想定外の値下げ交渉などを受ける可能性があります。

実際に不動産会社に売却価格の最低ラインを伝えるときは、「①売ることのできる価格」「②売れる価格」「③売りたい価格」の3つの価格と、それぞれの価格をいつまで提示するのかも話し合うのをおすすめします。

売却希望の期限内で、これらの価格を提示する期間を決めます。

例えば、③で売り出して2ヶ月買い手がつかなければ②に、②で売りに出して3ヶ月買い手がつかなければ①まで値下げする……という具合にスケジュールを立てましょう。

前もって売却のスケジュールを立てておくことでマンションの売れ残りの可能性・極端な値下げの可能性が下がり、後悔の生まれにくいマンション売却に繋がります。

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注意点⑦：内覧の準備は念入りに行う

購入検討者が希望すれば、マンションの状態を実際に見て購入判断をするために内覧が行われます。

内覧時の印象は購入の意思決定を大きく左右するので、内覧対応はとても大切です。

具体的には以下のようなことに気をつけて、できるだけ物件に良い印象を持ってもらえるようにしましょう。

物件に好印象を持ってもらうことで、値下げ交渉を受けることなく売却できる可能性が高まります。

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空室内覧の際は不動産会社に必ず立ち会いを頼もう

なお、すでに売却するマンションから別の家に引っ越している場合、空室での内覧が行われることになります。

一般的に、マンションは空室状態の方が購入希望がつきやすいですが、高く売りたいのであれば、空室での内覧の際には不動産会社の担当者の立ち会いをお願いしましょう。（一般的には立ち合いが行われます。）

空室での内覧の場合、購入希望者が物件の鍵を受け取って、勝手に内覧してもらうという方法を取ることが多くあります。

しかし、それでは物件の魅力などを購入者に十分伝えきれないので、最高額での売却は難しいかもしれません。

「空室での内覧の際にも立ち会いをお願いします」と事前に不動産会社に伝えておくのをおすすめします。

注意点⑧：書類の準備は早めに行う

マンション売却には様々な書類が必要です。

書類は単に買主にマンションを引き渡す際に使うだけでなく、査定の際などにマンションの価値をプラスに評価する根拠となる可能性もあります。

そのため、必要な書類は早めに取り寄せましょう。

不動産会社によって必要な書類は異なりますが、例えば以下のようなものです。

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マンション売却の失敗体験談

最後に、実際に「マンションの売却に失敗してしまった…」と感じておられる方のマンション売却体験記をご紹介します。