築20年のマンションの購入を検討している方の中には、「新築に比べて何か住みにくさがあるのではないか…」「老朽化により、設備や耐震性に不具合があるのではないか…」など不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
確かに新築に比べ、築20年のマンションは建物のきれいさや設備で劣る面もありますが、維持管理や修繕が行き届いているなら、生活に支障はないでしょう。むしろ希望の条件を満たすマンションを、手頃な価格で購入できる可能性があります。
この記事では、築20年のマンションのメリットやデメリット、快適な暮らしを得るために購入時にチェックすべきポイントなど、築古マンション買う時に必要な知識を詳しく解説しています。マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
築20年のマンションには何年住めるのか
築20年のマンションを購入した場合、何年ぐらい住めるのでしょうか。結論、築20年のマンションを購入しても、その先100年以上は暮らしていけます。ここでは、マンションの寿命について詳しく解説します。
鉄筋コンクリートの寿命は120年から150年
国土交通省の調査によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年、外壁塗装などの定期的なメンテナンスをしていれば150年以上になるという試算が出ています。つまり、維持管理・修繕を徹底すれば、マンションの寿命は延ばせるということです。
基本的に、マンションの維持管理や修繕は管理組合が行うため、家主が気にする必要はありません。国土交通省によると、長期修繕計画を作成している管理組合の割合は、2008年で78％程度、近年建てられたマンションでは90％程度と年々増加していることがわかっています。そのため、築20年のマンションのほとんどが維持管理・修繕の基盤があるため、購入後も長く暮らせると言えます。
マンションの住民は、管理組合に維持管理・修繕を一任する代わりに、修繕積立金を支払います。しかし、築年数が経つと建物や設備の劣化スピードが増し、修繕が必要な箇所が増えます。そのため、築年数が古い中古マンションは修繕積立金の額が高めに設定されていたり、途中から請求金額が高くなったりする可能性があります。
中古マンションを購入するときに建物や設備の状態をチェックすることは当然ですが、管理組合によって長期的な維持管理・修繕の計画があるのかも確認しておきましょう。
参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」
技術の進歩により寿命が延びる可能性もある
国土交通省は今後高経年マンションが急増することが見込まれていることから、「マンションストック長寿命化等モデル事業」というマンションの寿命を長くする取り組みを支援しています。適正な維持管理や長寿命化のための改修、建替えを、国を挙げて促していくというものです。
前述の事業がスタートする前から「住宅ストック化活用型社会」＝「いい家を建てて長く住み続けよう」という動きがすでに始まっていましたが、国の後押しを受けることでマンションの寿命は今後さらに長くなっていくと予想されます。
マンションの構造に用いられるコンクリートという素材は、実は新築のときが一番弱いと言われています。コンクリートは性質上50年かけてゆっくりと強くなり、また50年かけてゆっくりと弱くなっていくとされているためです。
さらに、近年マンションのタイルの上にコーティングを施すことで、寿命をさらに60年延ばすといった新しい技術や工法が次々と生まれています。すでに築年数が経ったマンションでも、最新の技術を駆使すれば寿命を延ばせる可能性があります。
また、マンションの寿命に関わる一番大きな問題は配管です。一口に配管といっても「金属製」か「樹脂製」かで、耐用年数が異なります。樹脂製の配管は金属製の配管と比べ、経年劣化しにくく30年から40年の耐用年数があるのが特徴です。
2000年以降、マンションの配管の主流は金属製から樹脂製に変わりました。築20年以上のマンションは金属製と樹脂製が混在している時期なので、購入前に配管の種類をチェックするとよいです。
築20年のマンションを購入するメリット
ここでは、築20年のマンションならではのメリットを紹介します。
耐震基準を満たしている
築20年マンションは、1981年6月に改定された新耐震基準で建てられています。耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた最低限満たすべき地震への耐性基準のことです。新耐震基準では、震度7の大きな地震でも全壊しないことを基準に設計されています。
実際、新耐震基準はその後起こった阪神淡路大震災などで一定の成果を出しました。そのため築20年のマンションは、地震による倒壊のリスクが少ないと言えます。
安く購入できる
中古マンションの価格は、築年数の経過に応じて下がっていきます。
築10年で新築時の価格の7割から8割程度、築20年で5割程度になります。つまり、築20年のマンションはまだまだ暮らせる現役物件にも関わらず、中古マンションの中では価格が安いため、購入を検討している方にとって手を伸ばしやすい物件ということです。
中古マンションを買って自分好みにリノベーションしたい方も、そもそも物件自体が手頃な価格なので、トータルでも新築を購入するより安くできる可能性があります。
価格が下落しにくい
築年数が経つにつれ坪単価はどんどん下がり続けますが、築20年程度で下がり方が緩やかになることがわかっています。一方で、首都圏などの都心部では、場合によって購入時よりも坪単価が上がっています。
価格が上がる理由としては、新築マンションの供給が減り、その需要が中古マンションに向かっていることや、あえて中古マンションを購入しリフォームやリノベーションを楽しむ人たちが増えてきたことなどが挙げられます。
新築マンションの供給が少ない状況が続く限り、中古マンションの人気は今後も続く可能性が高いです。購入後、もし手放したいと思っても売却しやすいため、築20年のマンションは経済性の高い物件と言えるでしょう。
税制優遇を受けられる
中古マンションを購入する際には、ぜひ税制優遇措置を利用したいものです。ここでは、中古マンション購入で適用できる減税制度をまとめて紹介します。
所得税
【住宅ローン控除】
住宅ローンを利用して住宅を取得する際、住宅ローンの金利負担を軽減する制度です。通常は築25年以内の物件にのみ適用されますが、いくつかの適用条件を満たせば築26年以上の物件も適用の対象になります。
【投資型減税】
自己資金で長期優良住宅や認定低炭素住宅を新築または取得した場合に受けられる減税制度です。認定に適合するために住宅の性能強化に必要な「かかり増し費用」の10％を所得税から控除できます。
10年超所有している住居を譲渡する場合で、所定の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。さらに居住用住宅を譲渡した場合に、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例の控除（居住用財産の3,000万円特別控除）も併用することができます。
5年を超えて保有する居住用財産を売却して所定の住宅に買い替えた際に、売却損が出た場合、損失分をその年の他の所得と損益通算できます。損益通算しても赤字となった金額については、翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる制度です。
登録免許税
【低炭素住宅の登録免許税の軽減】
低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策が取られた、環境にやさしい住宅のことです。この低炭素建築物として認定を受けた住宅は、不動産登記の際に必要な登録免許税が、一般の住宅よりも優遇されます。
贈与税
【住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置】
直系尊属の父母や祖父母などから、住宅の取得もしくはリフォーム等の資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。
不動産取得税
【中古住宅の不動産取得税の軽減措置】
一定の条件を満たす中古住宅は、新築同様、固定資産評価額から軽減額を控除して税額を算定できます。
マンションを安く買える上、税制優遇を受けられる点は、中古マンション購入時のメリットと言えます。それぞれ適用条件がありますので、事前に確認をしておきましょう。
築20年のマンションを購入するデメリット
次に、築20年のマンションを購入するデメリットをいくつか挙げていきます。デメリットを回避するため、知識を得て対策をとりましょう。
ローンの融資期間が短くなりやすい
ローンの融資期間を決める上で、建物の法定耐用年数が重要な要素になります。一般的な住宅ローンは35年と言われていますが、中古マンションの場合はそれよりも短く期間が制限されます。なぜなら、新築よりも経過年数に伴うリスクがあるからです。
融資期間は、「法定耐用年数－築年数」で決まります。築20年の物件を購入した場合、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年なので、「法定耐用年数47年－築年数20年」の計算式のもと、ローンを組める期間は最大27年間となります。しかし、実際はその年数よりも融資期間を短くされる場合があるのです。
金融機関側は、その物件の担保価値を慎重に判断するため、物理的劣化状況や経済状況などを総合的に勘定し厳しく審査します。法定耐用年数が47年の場合でも、劣化状況によっては40年として経過年数を差し引くといったケースもあります。最悪の場合、融資を断られる可能性もあるので注意してください。
住宅ローン期間が短くなるということは、月々の返済額の負担が大きくなるということです。さらに、築年数が経っていると借入金額も制限されることがあります。金融機関に相談の上、事前に返済シミュレーションをしておきましょう。
住宅ローン控除の対象にならない場合もある
住宅ローン控除を受けるには、適用条件を満たさなければなりません。築26年以上の中古マンションを購入した場合は、通常よりも条件が増えるため確認しておきましょう。
まずは通常の住宅ローン控除の適用条件を見ていきましょう。
- 床面積(登記簿面積)が50㎡以上(※年間所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上)
- 総面積の半分以上が自己居住用の家屋
- 非耐火建築物（木造など）であれば築20年以内、耐火建築物（鉄筋コンクリートなど）であれば築25年以内であること
- 同一生計にある家族から購入したものではないこと
- 贈与物件ではないこと
- 合計所得金額が3,000万円以下であること(※不動産売買や株式売買などによる譲渡所得も含む)
- 10年以上のローン返済期間があること
- 借入金を住宅の購入または増改築などの資金に充てること
- 居住する目的で住宅を取得したこと
- 購入後6か月以内に入居を開始し、その年の12月31日まで継続して住んでいること
上記が、一般的な住宅ローン控除の適用条件です。この条件では、築25年以内の中古マンションでないと控除の対象にならないと思われますが、築26年以上のマンションでも下記の条件のうち、いずれか1つを満たせば控除の対象になります。
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
- 耐震基準適合証明書を取得していること
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
修繕費用がかかる可能性がある
築年数が経過すると、どうしても設備の老朽化が進み不具合がでてきます。もしマンションが築20年を越えた時点で1度も修繕などを行っていない場合は、すでにあちこちに不具合が生じている可能性があります。
特に築20年から30年のマンションは、水回りの設備の修繕が必要になってくる時期です。
さらに、バリアフリーにするなど間取り変更も視野に入れると、費用の負担が重くなります。中古マンションで購入費用が抑えられても、修繕費用が想像以上に高くつくケースも考えられます。修繕箇所を最小限に抑えるために、購入前になるべく状態のよい物件を見極めることが重要です。
愛知県名古屋市熱田区 / 50代 査定価格3,200万円売却価格2,800万円 神奈川県横浜市戸塚区 / 60代 査定価格800万円売却価格850万円 石川県金沢市 / 60代 査定価格1,780万円売却価格1,780万円 千葉県船橋市 / 40代 査定価格1,500万円売却価格1,730万円 千葉県流山市 / 30代 査定価格3,280万円売却価格3,250万円 
築20年のマンション購入で後悔しないためのポイント
マンションの購入には大きなお金が動きます。築20年のマンションを購入したあとに後悔しないよう、いくつかのポイントをまとめました。物件選びの際に、以下の点をチェックしながら進めていきましょう。
設備の状態を確認する
冒頭でも紹介しましたが、マンションの維持管理や修繕がしっかりされているかどうかで、マンション自体の寿命も大きく違ってきます。部屋以外にも外まわりや共有スペースのチェックも念入りに行いましょう。
たとえば、エレベーターや廊下、駐輪場などの清掃が行き届いているかどうか、照明の電球が切れたままになっていないか、外壁の剥がれや落書き、汚れが放置されていないかなど共有スペースの管理と修繕状況の確認です。
また、ゴミ置き場がきれいに使われているか、分別されていないゴミが放置されていないかどうかも重要なチェックポイントです。ゴミの分別がきちんと行われているかどうかで、マンションのルールやモラルがどの程度浸透しているか見えてきます。
居住者の様子を見る
マンションは共同住宅なので、どのような人が住んでいるか、というのも気になるポイントです。マンション居住者の年齢層や空室率も、今後のマンションの寿命を左右するでしょう。
たとえば、居住者の年齢層が高い場合、所有する人が亡くなって、その後空室になり放置されると、管理費や修繕積立金の徴収が難しくなります。すると管理組合の運営が厳しくなり、維持管理ができず、マンションの劣化が進むなどといった問題が発生しやすくなります。
また、管理費や修繕積立金がきちんと払われたとしても、大規模な修繕や建替えが必要になったときに、居住者の年齢層が高い場合、「新たに大金を出してまで修繕を望まない」と承諾を得られないケースもあります。
特に郊外のマンションなどではこういった問題が起こりやすい傾向にあるので、居住者の年齢層やどの程度入れ替わりのある立地の物件なのかにも目を向けましょう。
リフォームの状況を確認する
定期的にメンテナンスやリフォームをしているかどうかは、不動産会社などを通してリフォーム履歴を確認してみるのも手です。
最近はリフォーム済み物件の取り扱いが増えてきていますが、目に見える部分だけをきれいにして、見えない部分は手つかずというケースもあります。壁紙やフローリングだけでなく、給排水設備が交換や改修がされているかどうか。されている場合は、床下の部分まで工事が行われているか確認してください。
給水管や排水管の腐食や劣化、破損、建築当初からの接続不良などによって漏水する可能性があります。これらは原因の特定が難しいほか、すぐに漏水を止めることができずに階下などに被害が拡大するケースもあります。居住者とのトラブルを防ぐためにも、事前にリフォーム状況の詳細を確認しておきましょう。
築20年で購入したマンションを将来高く売るには
購入したマンションを、将来的には売却したいと考えている方もいるでしょう。ここでは、マンションを数年後も高く売れるマンションの特徴や高く売るコツを解説します。
資産価値の落ちにくいマンションを選ぶ
長期的にみて資産価値を維持できるマンションを選ぶのが、将来の売却を成功させるポイントです。資産性が高いマンションの特徴は、以下の通りです。
立地条件がよい
最も重要な特徴といえます。なぜなら、内装や設備は、リフォームやリノベーションできますが、立地は後から変えることができないからです。
マンションを選ぶときに交通アクセスを重視する人は多いです。駅から近いだけではなく、多くの路線が乗り入れていたり、乗り換えの必要がなかったりなど、アクセスのよい立地は人気があります。
さらに、そのような立地であれば生活に必要な施設が充実している場合が多いです。新駅の工事中など再開発が進められているエリアでは、今後ますます人気が高まる可能性も秘めています。
人口が多い地域
マンションは人口が多いエリアほど需要が高くなり、その分資産価値も高くなります。ポイントとしては、人口があまり変動しない、または増加が見込まれるエリアを選ぶことです。特に、生活環境が整っているエリアはさまざまな世代が集まっているため、将来売却するときも買い手が見つかりやすいと言えます。
治安がよい
治安のよさも資産価値を決めるポイントのひとつです。特に子どもがいる家庭や一人暮らしの女性は周辺の治安を重視します。治安の悪い地域だと、空き巣やひったくりなどの犯罪に巻き込まれる可能性も高くなり人気がありません。エリアごとの犯罪発生率は警視庁のホームページで公開されているので、チェックしてみましょう。
需要の高い間取り
たとえ好立地でもエリアに適していない間取りの場合は、資産価値が落ちてしまいます。たとえば、ファミリー層が多いエリアなら3LDKや4LDKの広い間取りの需要が高くなります。シングルはカップルが多いエリアなら、コンパクトマンションが売れやすいです。
日当たりや眺めがよい
マンションは、日当たりの観点からみると、南向き、東向き、西向き、北向きの順に人気があり、資産価値も高くなる傾向にあります。南向きと北向きの資産価値の差は10％ほどと言われています。
ただし、日当たりや眺めのよさは周辺の状況によっても左右されます。マンション購入の時点で日当たりや眺めがよくても、周辺に高層ビルやマンションが建ってしまうと状況が一変します。念のため不動産会社に建設予定のビルやマンションなどがないか確認しておくとよいです。
信頼できる不動産会社を選ぶ
買主から人気の高い築浅のマンションは、どの不動産会社が売却をしてもだいたい高く売れますが、築20年以上のマンションは、ターゲット設定をしっかり行い、戦略を練ったうえで売却活動をしなければなりません。
どうすれば高く売れるか、どのような売却活動を行うべきかなどを具体的な質問を投げかけ、築古マンション売却のノウハウがあり、的確な戦略を練ってくれる不動産会社を見つけましょう。
適切な売り出し価格の設定も重要です。価格を決定するには、まず複数の不動産会社に査定依頼し、相場感を養う必要があります。1社だけに相談しても、提示された査定額が妥当かどうか判断できません。複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、比較してみましょう。依頼する会社が多い分、信頼できる不動産会社に出会える確率も必然的に高くなります。
すまいステップを利用する
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築20年のマンションの購入を検討しよう
この記事では、築20年のマンションの購入について基礎知識や注意点などを紹介してきました。結論、築20年のマンションでも十分長く暮らしていけます。
ただし、管理や修繕が行き届いているか否かで暮らしやすさが変わります。新居で快適な生活を送るためにも、築20年のマンションの特徴やメリット、デメリットを理解した上で、購入を検討しましょう。
