マンション売却は築年数10年以内が人気!理由と築年数別のポイント!

初めてのマンション売却で、「自分のマンションの築年数だと、相場はどれぐらいなんだろう….」「築年数何年ぐらいが一番高く売れるんだろう」ということは誰もが気になるのではないでしょうか?

マンションの築年数は売却価格を左右する大きな要因の一つです。

言わずもがな、築年数を重ねるほど価格は低くなるため、売却の際には注意が必要になってきます。

今回は、マンションが一番高く売れる築年数と資産価値の関係、築年数別の売却時の注意点など、築年数というキーワードに注目してマンション売却を解説しています。是非最後までご覧ください。

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マンションは築年数10年以内が売却の目安!

マンションが一番高く売れる築年数は、結論から言うと築年数10年以内が目安です。以下でその理由について解説します。

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何で築10年以内が目安なんだろう?

築年数が経つほどマンションの資産価値は下がる

まずはマンションの築年数と資産価値の関係について説明します。マンション含む不動産は、築年数が経つごとに間違いなく資産価値が下がります。同じエリアのマンションでさえ、築年数によって売却の相場に大きな差が出ます

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かります。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~15年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

また、以下のグラフでも築年数と売却価格の相関が分かります。築年数0~5年の物件と築30年の物件では4000万以上の金額の開きが出ています。中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。
築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

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築20年を過ぎると、マンションの資産価値はぐっと下がってしまうんだね!

築10年のマンションが人気の理由は「比較的キレイで価格がお手頃」だから

築10年程度の物件は築浅物件の7割程度の価値なので「キレイでお手頃なマンションを買いたい」と考えている購入者に人気が出やすく、売り手としても売却益を出しやすい築年数です。

築10年を過ぎてしまうと売却価格が大きく落ちてしまうため、売却を考えているのであれば、これよりも前に行うとよいでしょう。築浅物件として売却を行うのであれば、築10年までが限度と言えるでしょう。

また、築11年から15年ほどのマンション物件は、そこまで古くはないものの、少し築年数が経っているため価格が安くなっており、手頃な価格帯ということで人気が高くなっています。

築16年から築20年の中古マンションは結構な築年数が経っているため、かなりリーズナブルな価格の物件が多く、低価格を重視したファミリー層を中心に人気を集めているという特徴があります。そのため、1LDKなどの小さめな物件よりも、3LDKなどのファミリー向けの物件の方が売却もしやすいようです。

高級物件ほど築年数で価値が下がりやすい?

築年数を重ねる度に価格を低くするという理由から、築年数はマンションの売却価格に影響を及ぼす一番の要因とよく言われがちです。しかし、毎年築年数が経つ度に一定に価格が低くなるというわけではなく、特定の時期に大きく価値が下がるという傾向があります。
まず、一番価格を下げるタイミングは、新築でマンションを購入した直後です。新築で分譲されるマンションには新築プレミアムという上乗せ金額があるため、一度購入された時点でガクッと資産価値は落ちるとされています。また、その後は築年数が10年を超える際と築年数が15年から20年が経った頃が、特に価格が目減りされる時期で、もともとの価格が高い高級物件ほどその目減りが激しいようです。

築年数別のマンション売却時のポイントを解説!

売却を考えているマンションの築年数により、売る時の注意点は異なります。ここでは、築年数別の売却時の注意点を紹介していきます。

 築年数が5年以下のマンション

比較的買い手がつきやすいとされている築年数が5年以下と浅いマンションは、新築と条件が近くなるため、市況の影響を受けやすいと言われています。

不動産相場が高くなっている状況であれば高値で売却を行えますが、相場が下がっていると、所有しているマンションよりも後に建てられた新築マンションの方が購入価格が安いという状況に陥ってしまうため、売却できる可能性が下がってしまいます。

また、ローンを組んで新築マンションを購入した場合、築年数がまだ浅いため、住宅ローンの返済がまだ進んでおらず、残高が多く残ってしまっているという問題も出てきます。築年数が浅ければ売却もしやすいですが、それなりの注意点もあるため、よく確認してから売却を行いましょう。

築年数が10年以上のマンション

築年数が10年以上のマンションは、比較的新しいものの新築の物件よりもリーズナブルな価格で購入できるため、根強い人気を誇っています。しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。

また、築15年ほど経ったマンションでは、一度目の大規模な補修工事を行うところが多く、住民はそのための積立金を払うことが必要になるため、その時期の購入を渋る買主も多いようです。

補修工事後に売却を進めるようにすれば、スムーズに買主を見つけることができる可能性は上がりそうです。

築年数が20年以上のマンション

築20年を過ぎてしまうと、流行の間取りとは外れていたりキッチンやお風呂などの設備が劣化してきたりと、古さが目立ち始めてしまうという問題が出てきます。そのため、売却を考えるのであれば、リフォームを行い最新設備を導入するなどの工夫が必要でしょう。

リフォームなどにお金を投資するのが難しいという場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、なにかアピールポイントを作ることが大事です。

築年数が30年以上のマンション

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。需要は少ない
ため、それに合わせて価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

修繕積立金が既に集まっているかどうかを、購入を考えている買主は直接確認することができます。積み上げてきていなかったという場合は、大幅な売却価格の値下げは避けて通れないでしょう。

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築年数毎に注意点が違うんだね!

【注意】築浅でも時代遅れのデザインだと資産価値が下がる可能性

いくら築浅物件でも、そもそものマンションのデザインが時代遅れあと資産価値が下がる可能性があります。人の生活サイクルは5~10年で変化すると言われており、もちろんマンションの間取りや設備にもトレンドがあります。

例えば収納で言うと、ひと昔前のマンションは押し入れが一般的でしたが、最近はクローゼットやより収納スペースが広いウォークインクローゼットが中心です。

また、近年は共働き世代が増えた影響でディスポーザーや食器洗い乾燥機が標準装備となっているマンションも増えています。

このように、近年の生活トレンドにマッチしていないマンションは思うような金額で売却できない可能性が高いです。

築年数が古いマンションは売れない?

築30年以上など、築年数が古いマンションが一概に売れないかというと、そうではありません。以下では築年数が古いマンションが売れるケースやタイミングについて解説します。

大規模修繕が集中するタイミング

中古のマンションの購入希望者は、大規模修繕が実施された後のマンションに対して好印象を抱く傾向があります。大規修繕とは、マンションの老朽化や経年劣化による重大な不具合を防ぐために、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいて行われる修繕工事です。

大規模修繕は築15年目や30年目あたりに工事が集中することが多く、外壁塗装やエレベーターの入れ替えなどが行われるのが一般的です。

マンションのチラシに「大規模修繕実施済み」と記載してあるだけで、アピール力が段違いと言われています。物件の価値を向上させる大規模修繕が近い場合は、修繕が完了した後に売却を行えば上手くいく可能性が高いです。

人気エリアに立地しているマンション

中古マンションの中には、売却価格が下がりにくい例外もあります。

下がりにくい例外として挙げられるのが、東京の一部人気エリアにある、デザイナーズマンションであるなど、築年数に左右されにくい物件も存在します。

建物は年を経るごとに価値を下げていきますが、土地の資産価値は下がることはありません。さらには土地の査定額が値上がりすることで予想よりも少ない価格の減少で売却できるなんてことも。

しかし、このように築年数に左右されずらいデザイナーズマンションは稀で、多くは築年数に従って価値は下落すると考えてよいでしょう。

【注意】リフォームすれば売れるわけではない

築年数のかさんだマンションをリフォームすることが必ずしも売却につながるわけではありません。なぜなら、築年数の古いマンションの買い手には、マンションを安く買い入れ、自身の好きなようにリフォームしたいと考える層が一定数いるからです。このような買い手は、リフォーム費用を考え、なるべく安くマンションを購入したいと考えています。

マンションを安く買い取って好ましいリフォームをしたいと考えている買主にとって、売主によるリフォームは購入の候補から外す原因となります。売れないのではないかと不安に思う気持ちは山々ですが、そこはぐっと我慢しなるべくリフォームしない方がよいといえるでしょう。

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そのままの方が買主にとって望ましい物件になる場合もあるんだね

また、古いからといってマンションをリフォームしたとしても、かけたリフォーム費用ほどマンションの価値が上がるわけではありません。物件の価格はおおむね相場で決まってしまうため、リフォームしたからといって買主がリフォームに価値を見出さなければ相場の価格で売ることになります。

高いリフォーム費用をかけて相場の価格で売るのは売主にあまりメリットのあるものではないといえるでしょう。

まとめ

都市部では特に根強い人気を誇るマンションですが、人気の間取りでも築年数が経つにつれて売却価格も減少していきます。築15年を目安にその売却価格は大幅に下がるため、マンションの売却を考えているのであれば、15年までに行うとよいでしょう。より高値で売却を行うことができれば、次の不動産を購入する際に役に立つはずです。マンションの売却を行う際は、今回紹介した高値で売るコツやタイミングを参考にしてみてはいかがでしょうか。

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また、自分のマンションの売却相場が知りたい方は、以下の記事で相場の調べ方を参考にしてみてください。

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