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マンションの売却価格と築年数の関係は?築年数別の売却価格を解説

  • 更新日:2024年4月8日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
マンションの売却価格と築年数の関係は?築年数別の売却価格を解説

マンション売却と築年数の関係を解説します。

「自分のマンションの築年数だと相場はどれぐらいだろう….」

「築何年ぐらいまで住めるの?」

マンション売却を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

マンション売却において、築年数は売却価格を左右する大きな要因の一つです。

この記事では、以下のポイントに焦点を当てて詳しく解説します。

POINT
  • 築年数と売却価格の関係
  • 築年数別の売却価格
  • 築年数別の成約件数
すまリス
マンション売却を検討中の方は参考にしてみましょう!

マンション売却における築年数と価格の関係

マンション売却における築年数と売却価格の関係を解説します。

まずは、築年数の経過とともに売却価格がどれくらい下がるのか見てみましょう。

以下は、マンションの築年数と売却価格の減少率を表したグラフです。

マンションの築年数と売却価格下落率の相関

中古マンション売却価格と築年数の相関
国土交通省より、新築時を100とした場合の中古マンション売却価格と築年数の相関。

マンションの新築時の資産価値を100とすると、マンションの売却価格は上のグラフのように減少します。

特に、以下の時期は急激に資産価値が下がっています。

  • 新築時から築10年目まで
  • 築20年目から築25年目まで

このように、築年数は売却価格に大きく影響する要素であり、いかに築浅マンションが高く売れやすいか分かるでしょう。

築年数をもとにした平均売却価格

次に、築年数と平均売却価格の関係を見てみましょう。

以下は、中古マンションの成約価格と築年数の関係を表したグラフです。

築年数別の成約価格

 

REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」を参考にすまいステップ編集部が作成 

築年数の経過とともに成約価格が減少しており、築5年未満のマンションの平均価格は約6,600万円ほどです。

しかし、築21年を迎えると新築時の63%、築26年を迎えるとさらに価値が下がって43%まで低下します。

すまリス
築年数が経過するだけで価値が半分以下になるんだ!

このように、築年数が経過するほどマンションの売却価格も低下していくため、できるかぎり早い段階で売却するのがよいでしょう。


なお、手軽にマンションの査定額を知りたい方は、すまいステップの不動産一括査定サイトがおすすめです。

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土地は築年数経過しても価値が減少しない

マンションの売却価格と築年数の関係について解説しましたが、上記で示した売却価格はあくまでも参考程度に捉えることが大切です。

理由は、土地の価値によって実際の売却価格が大きく異なるからです。

そもそも、マンションや戸建てなどの不動産は「建物」と「土地」の両方の価値を考慮して売却価格が決定します。

建物の価値は、前述のとおり築年数の経過とともに価値が減少していきますが、土地は「劣化」の概念がないので築年数の影響を受けません。

つまり、マンションの築年数が経過するほど売却価格が低下するのは、建物の劣化や損傷によって価値が減少するからです。

すまリス
じゃあ土地の価値はどう決まるの?
すまリス
周辺環境によって価値が変動するよ!

このような周辺環境の変化があるとそのエリアの需要が増し、人気エリアとなるので価値も上昇します。

つまり、築古マンションで建物自体の価値はなくなっていたとしても、立地状況がよければ高額で売却できる可能性が十分にあります。

築古マンションを売却しようとしている方は、建物だけでなく周辺環境の変化にも着目するとよいでしょう。

なお、土地の価値を決めるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しているのでぜひご覧ください。

マンションは築47年で価値がゼロになる

マンションの価値は、建物と土地の価値の合計であり、土地の価値は築年数の影響を受けないとお伝えしました。

ここでは、建物自体の価値について解説します。

すまリス
建物は築年数の影響を受けるんだね!

以下は、建物の構造ごとの耐用年数を表した表です。

構造耐用年数(住宅用の場合)
木造・合成樹脂造のもの22年
木骨モルタル造のもの20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの47年
れんが造・石造・ブロック造のもの38年

(参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)」)

一般的なマンションは鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリート造のため、築47年が耐用年数です。

耐用年数とは:減価償却の計算を行うために設定された年数のこと
すまリス
耐用年数を迎えると減価償却できなくなるから価値がないと判断されるんだ
しかし、価値がなくなっているからといって住めなくなるわけではありません。
耐用年数は建物の寿命ではなく、あくまでも価値を表しているだけであり、使い方や管理次第ではさらに長い年数住める可能性もあります。
実際、大規模修繕やリフォームなどを行っているマンションは築年数の影響を感じさせないほど綺麗な物件も多いので、使い方次第では耐用年数を大きく超えて住める場合もあります。
耐用年数については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却における築年数別の成約価格

先ほどお見せした成約価格の推移のグラフを使って、築年数別での成約価格をご紹介します。

以下は、REINSが公表している「首都圏における中古マンションの成約価格と築年数の関係」を表したグラフです。

築年数別の成約価格

REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」を参考にすまいステップ編集部が作成 

それぞれを築年数別で詳しく解説します。

築0~5年

築5年までのマンション成約価格は平均6,638万円であり、新築時と比べても外観や室内に劣化が見られにくいため、高い価格で売却できる可能性があります。

また、そこまで築年数が経過していないため、建物としての価値が大きく低下していないのも特徴です。

すまリス
新築同様の綺麗なマンションが多いよね!

築5年までの価格を基準として、築6年以降のマンションがどれくらい価格が減少していくのか見てみましょう。

築6~10年

築6~10年のマンション成約価格は平均6,193円万円であり、築5年までのときと比べて440万円ほど安くなっています。

築6年を超えると、築5年までの築浅マンションよりも築年数の影響を受けるため、建物としての価値が減少します。

すまリス
外観や室内が綺麗だとしても安くなるケースが多いんだ

それでも、人気のエリアや利便性の良い立地であれば、買い手からの需要があるので新築同様の価格で売れる場合もあります。

築11~15年

築11~15年のマンション成約価格は平均5,543万円であり、築5年と比べて1,000万円以上安くなっています。

築11年を超えると、外観や室内状況、設備などに劣化や損傷が見られるケースが多くなり、マンションとしての価値も下がる傾向にあります。

実際、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によれば、マンションの大規模修繕は12~15年に1回の頻度で行われると記載されています。

計画修繕では、効率的な工事実施のため、複数の部位や工事項目をまとめて実施することが多く、全面的な外壁塗装等を伴い、修繕積立金を充当して行う計画的な修繕等を大規模修繕と呼び、通常は 12~15 年程度の周期で実施されます。

引用:国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

つまり、築11~15年マンションは新築時と比べて劣化状態が進んでいる時期であり、価値が落ちやすいタイミングといえるでしょう。

築16~20年

築16~20年のマンション成約価格は平均5,250万円であり、築11~15年までのマンションよりも300万円ほど安くなっています。

これまでの売却価格の低下率と比べると緩やかな低下となっており、築11年と20年マンションの価値に大きな差はないといえます。

築16年マンションは大規模修繕を完了した直後であり、買い手の需要も再度上昇するタイミングでもあります。

そのため、価値を大きく下がることなく売却できる可能性が高いでしょう。

築21~25年

築21~25年のマンション成約価格は平均4,290万円であり、築16~20年マンションよりも1,000万円ほど安くなっています。

この築年数を迎えると、マンションによっては2回目の大規模修繕を行うタイミングであり、マンション自体の劣化状況も進んでいるケースが多くあります。

築11~15年で価格が大きく下がったのと同様に、築21~25年も大規模修繕の影響でマンション価格が大きく下がる時期といえるでしょう。

すまリス
大規模修繕の前は価格が安くなりやすいんだね!

築26~30年

築26~30年のマンション成約価格は平均2,832万円であり、さらに1,400万円ほど安くなっています。

築30年を迎えると、建物の外観や室内状況はかなり経年劣化しており、建物としての価値も大きく下がる傾向にあります。

また、建物が古く、買い手の需要もなくなってきているのも売却価格が低下している原因でしょう。

新築と同様の価格で売却するのは難しいですが、リフォームをしたり周辺の利便性が向上したりすれば高い価格での売却も可能です。

築31年~

築31年以降のマンション成約価格は平均2,193万円であり、さらに630万円ほど安くなっています。

築31年を超えると「築古マンション」と一般的に扱われるため、築浅マンションと比べて大きく価格が低下します。

また、設備が古いままだったり共用部分の利便性が低かったりするのも価値低下の原因でしょう。

それでも前述のとおり、周辺の利便性や治安などの周辺環境の良さがあれば、高い価格での売却も可能です。

マンション売却における築年数別の成約件数

築年数別の成約価格をお伝えしましたが、築年数によってどれくらい成約件数に差があるのか気になる方もいるでしょう。

ここでは、築年数ごとの成約件数の割合をご紹介します。

以下は、REINSが公表している「中古マンションの築年帯別成約物件の割合」を表したグラフです。

首都圏中古マンションの築年数別成約件数割合

REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」を参考にすまいステップ編集部が作成

築20年までは成約しやすい

グラフを見ると、築20年までの成約件数の割合が多い傾向にあるのがわかります。

築21~25年も10%前後の割合がありますが段々と減少し、築26年以降は7~8%前後まで下降しています。

このようにマンションが成約するかどうかは築年数が大きく影響しており、築6~20年あたりが売れやすいといえるでしょう。

築41年以降が最も成約割合が多い

築26年以降は成約率が減少するとお伝えしましたが、築41年を超えると再度売れやすくなります。

成約割合で見ても最も成約件数の割合が多く、2023年は全体の18%を占めています。

ここまで古くなると買い手からすれば安く購入できるので、リフォーム目的で買う人が多くなります。

このように、築年数が古いからといって売れにくくなるわけではなく、築41年を超えればむしろ築浅マンションよりも売れやすくなるといえるでしょう。

マンション売却において築年数が経過していても売れる理由

築41年以降のマンションは売れやすいとお伝えしました。

ここでは、築古マンションでも売れやすい理由について解説します。

売れやすい理由
  • 成約割合は築30年以上が最も多く需要があるから
  • リフォーム目的で買う人が多いから
  • 立地条件が良い物件があるから

価格が安いから

前述のとおり、マンションは築年数が経過するほど成約価格が安くなる傾向にあります。

特に最近はマンションの高騰化が顕著であり、年々マンション価格が上昇しています。

それでも築年数の経過した古いマンションであれば相場よりも安く買える物件もあるので、一部の人に人気な築年数でもあります。

築40年や50年のマンションを売却しようとしている方は、相場に見合った適切な価格で売り出せば意外と早く売却できるかもしれません。

リフォーム目的で買う人が多いから

築古マンションは安い価格で購入できるため、最初からリフォーム目的で買う人に人気です。

安い価格で買って自分の好きなようにリフォームしたい」というニーズがあるため、築古マンションでも十分に売れる可能性があります。

逆に言えば、築古マンションだからといってリフォームして、その分価格を上乗せして売り出してしまうと売れにくくなる可能性が高くなります。

リフォームが必要かどうかは自分で判断せずに、不動産会社に相談して決めるのがよいでしょう。

立地条件が良い物件があるから

「もう古いから売りたい」「新しい家に住み替えたい」という理由で売り出されているマンションは、立地環境が良い可能性があります。

築年数が古いということは何十年も前に建てられたマンションであり、長い年月を経て周辺環境が良くなっている場合があります。

  • 新駅ができた
  • 商業施設ができた
  • 病院や役所ができた

このように、時間の経過とともに利便性が向上している場合があるため、築古マンションでも売れやすいといえるでしょう。

マンション売却において築年数が経過していても売れるケース

築30年以上など、築年数が古いマンションが一概に売れないかというとそうではありません。

以下では築年数が古いマンションが売れるケースやタイミングについて解説します。

また、売れ残って維持管理に限界が訪れてしまったマンションについては「限界マンションとは?スラム化で悲惨な結末を迎えるマンションの実情」でご紹介しています。

大規模修繕が集中するタイミング

中古のマンションの購入希望者は、大規模修繕が実施された後のマンションに対して好印象を抱く傾向があります。

大規修繕とは、マンションの老朽化や経年劣化による重大な不具合を防ぐために、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいて行われる修繕工事です。

大規模修繕は築15年目や30年目あたりに工事が集中することが多く、外壁塗装やエレベーターの入れ替えなどが行われるのが一般的です。

マンションのチラシに「大規模修繕実施済み」と記載してあるだけで、アピール力が段違いと言われています。

物件の価値を向上させる大規模修繕が近い場合は、修繕が完了した後に売却を行えば上手くいく可能性が高いです。

人気エリアに立地しているマンション

中古マンションの中には、売却価格が下がりにくい例外もあります。

下がりにくい例外として挙げられるのが、東京の一部人気エリアにある、デザイナーズマンションであるなど、築年数に左右されにくい物件も存在します。

建物は年を経るごとに価値を下げていきますが、土地の資産価値は下がることはありません。さらには土地の査定額が値上がりすることで予想よりも少ない価格の減少で売却できるなんてことも。

しかし、このように築年数に左右されずらいデザイナーズマンションは稀で、多くは築年数に従って価値は下落すると考えてよいでしょう。

築年数の経過した古いマンションの売却において特に重要なポイント

築年数の経過した古いマンションを売却する際は、以下2点を押さえておきましょう。

新耐震基準に適合しているかどうか

築年数が古くても、新耐震基準のマンションであれば売れる可能性があります

新耐震基準のマンションとは、「建築確認証が1981年6月1日以降に発行されたマンション」を指します。

新耐震基準でない場合、買い主は耐震基準などの安全性に対する懸念を持つ可能性があります。

すまリス
新耐震基準は震度7まで、旧耐震基準は震度5強までしか耐えられないんだ

また、長期固定金利住宅ローンである「フラット35」などの一部金融商品も使えません。

築年数が古いマンションが売れるかどうかは、新耐震基準であるが境目となるようです。

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リフォームの有無

築年数の経過したマンションをリフォームすることが必ずしも売却につながるわけではありません。

なぜなら、築年数の古いマンションの買い手には、マンションを安く買い入れ、自身の好きなようにリフォームしたいと考える層が一定数いるからです。

このような買い手は、リフォーム費用を考え、なるべく安くマンションを購入したいと考えています。

マンションを安く買い取って好ましいリフォームをしたいと考えている買主にとって、売主によるリフォームは購入の候補から外す原因となります。

売れないのではないかと不安に思う気持ちは山々ですが、そこはぐっと我慢しなるべくリフォームしない方がよいといえるでしょう。

すまリス
そのままの方が買主にとって望ましい物件になる場合もあるんだね

また、古いからといってマンションをリフォームしたとしても、かけたリフォーム費用ほどマンションの価値が上がるわけではありません。

物件の価格はおおむね相場で決まってしまうため、リフォームしたからといって買主がリフォームに価値を見出さなければ相場の価格で売ることになります。

高いリフォーム費用をかけて相場の価格で売るのは売主にあまりメリットのあるものではないといえるでしょう。

マンションが売れない場合は築何年まで住めるのか?

マンションを売り出してもいつまでも売れない場合は売却をやめて住み続けようとする方もいるでしょう。

ここでは、マンションに住み続けられる築年数について解説します。

最長築150年まで住める

マンションは最長で築150年まで住めます。

マンションは12年周期で大規模修繕を行い、マンションの外壁や設備などを修繕、交換します。

しっかりと修繕積立金を管理しており、計画的な大規模修繕ができていれば長期間にわたって住み続けられるでしょう。

また、マンションの主な構造である鉄筋コンクリートは効用持続年数が120年とされており、外装仕上げを行うことで150年まで延命できるとされています。

鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、鉄筋を被覆するコンクリートの中性化速度から算定し中性化が終わったときをもって効用持続年数が尽きるものと考える。鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる。)の耐用年数は120年、外装仕上に延命し耐用年数は150年。

引用:国土交通省土地・建設産業局不動産業課・住宅局住宅政策課

価値がなくなるのは築47年

前述のとおり、マンションの価値は築47年でなくなります。

ただし、価値がなくなるだけであって住めなくなるわけではないため、管理状況がしっかりしていれば築47年以降でも十分快適に住み続けられます。

構造耐用年数(住宅用の場合)
木造・合成樹脂造のもの22年
木骨モルタル造のもの20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの47年
れんが造・石造・ブロック造のもの38年

(参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)」)

まとめ

都市部では特に根強い人気を誇るマンションですが、人気の間取りでも築年数が経つにつれて売却価格も減少していきます。

築20年を目安にその売却価格は大幅に下がるため、マンションの売却を考えているのであれば、20年までに行うとよいでしょう。

もし築20年を超えていたとしても築41年以降になると再度売れやすくなるため、売却時の参考にしてみてください。

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