任意売却とは?競売と比較して流れやメリット・デメリットを解説!

自宅を購入する際には想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方は少なくありません。

ただし、住宅ローンの残債がある物件を売却したい場合には、残債を完済して抵当権を外してもらう必要があります。

一方で不動産の売却金でローンが完済できないことは珍しくありません。そんな時に検討したいのが任意売却です。

この記事では、任意売却の特徴や流れなど詳しく紹介していきます。

不動産売却では準備をしておくことが満足できる売却を行うために重要です。メリットやデメリットも踏まえながら、任意売却について考えていきましょう。

また、任意売却について検討している方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか?

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任意売却とは

まずは任意売却がどのような売却方法か詳しく説明していきます。

任意売却の特徴

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意を得て不動産を売却できる方法です。

この任意売却は住宅ローンが返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合に利用されます。

住宅ローンを3~6か月連続して滞納、停滞してしまうと、分割でローンを返済する権利を失ってしまい、金融機関側は一括での返済を求めてくる事があります。

この時、一括返済が出来ない場合は、自宅を強制的に売却させられてしまい、そこでの売却益から返済をしなければならなくなります。

このようにして強制的に売却を強いられる事を「競売にかけられる」といいます。

このような事態を避けるためにある制度が「任意売却」です。

任意売却が適応されると、ローンが残っている状態であっても、金融機関の合意のもと正当にその不動産を売却し、その代金でローン残債を返済していくことができます。

この任意売却を利用して自宅を処分することで「競売」という最悪の事態を回避できます。

すまリス
任意売却は「金融機関の合意のもと自ら売却を申請すること」
競売は「強制的に売却させられること」という事だね!!

任意売却と競売の違い

今一度、任意売却と競売の違いを詳しくお話していきましょう。

競売とは、債務者が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者(金融機関)が取る最終手段の方法で、不動産を強制的に売却されてしまうことです。

一方の任意売却は、返済が困難だと自分で判断した際に、金融機関に申請し合意をもらった上で、正規の不動産売却を行うことです。

競売物件は入札期間中に、一番高い金額で入札した人が、落札・購入する仕組みです。物件によりますが、競売の価格は市場価格の7割程度となります。

任意売却は、普通の不動産売却と同じ仕組みで行われるため、売却価格は一般的な市場価格と変わりません。

このように、競売と任意売却では「売却価格」が大きく異なってきます。その為、競売で売却しなければならない状況になる前に、任意売却を自ら申請する方が多くの売却益を得られる事になります。

また、競売手続きが進んでしまうと、任意売却の申請をしてもそこから手続きを差し戻すことは難しくなります。

この様に、競売の手続きが進むと売主の意思に関係なく安い価格で不動産が売られてしまうため、可能性がある限り任意売却を目指しましょう。

任意売却を検討するタイミングって?

具体的に任意売却を検討できるタイミングは、滞納を初めて3~6か月以内です。

一般的に滞納が始まって3~6ヵ月が経過した段階で、「期限の利益の喪失」という通知が届き、住宅ローンの分割での返済権利は消失します。

そうなると、金融機関は一括返済をするように要求してきます。

この段階で、基本的には同時に任意売却の手続きを推奨してくる事が多いです。

この際に、債務者が任意売却の手続きを進める旨を伝えた段階で、競売の申し立てが停止され、競売ではなく任意売却を進めていく事になります。

ただし、任意売却の申し出が少しでも遅れてしまうと、競売の申し立てが進められてしまい競売にかけざるを得ない状況になる場合もあります。

その為、期限の利益の喪失の通知が来る前に警告として届く「督促状」が来た時点で、支払いが困難だと判断した場合は任意売却の旨を金融機関に伝えるようにしましょう。

任意売却のメリットデメリット

任意売却を行うかどうか検討する上でメリットとデメリットは比較したいですよね。任意売却をするべき2つを見比べて検討していきましょう。

任意売却のメリット

競売よりも高く売れる場合が多い

任意売却での売買は、一般の不動産取引と同じような期間流れで行うため、時間をかけてじっくり購入者を選ぶことができます。そのため市場価格に近い価格で売却できます。高く売れれば残債が減るので、自分の希望価格に近い値段で購入してくれる人を探していきましょう。

競売だと短期間で強制的に売られるため、市場価格の7割程度の価格になってしまうのことがほとんどです。

事情が知られにくい

競売になってしまうと、競売物件として新聞やインターネットなどに情報公開されてしまうため、事情が知られてしまうことが多くなります。
任意売却ならば、一般の不動産売買と同じ販売活動がされるので、周囲に事情が知られにくいというメリットがあります。ご近所などにも知られる可能性が低くなるので、精神的にも楽に売買することが可能です。

契約日や明け渡し日に関して売主の融通が利く

任意売却であれば、売主と買主が対等の立場で売買ができるので契約条件や家の空渡し日を売主と買主で話し合った決めれる権利があります。

子供の学校問題や住み替え先を決めるにも一定の期間が必要になるので、売主の意見を売買条件に反映できるのは大きなメリットです。

競売であれば売主の状況は関係なく強制的に物件が売り出され、売主が決まればすぐに退去を命じられます。

任意売却のデメリット

競売よりも手間がかかる

競売に関しては、強制的ではあるものの債務者が進めていくものでないため、何もしなくても売買は行われます。

その点だけをとれば任意売却はかなりの手間がかかってしまうのがデメリットです。

一般的な売却の流れと同じになり、不動産会社を探して様々な手続きが必要で、売却するに3カ月程の期間がかかります。

ただし、基本的には物件を売る売却業務は全て不動産会社が対応してくれるため、売却が得意な不動産会社を選べば安心して売買業務を任せることができるでしょう。

金融機関や保証人の合意や同意が必要

任意売却を行うには金融機関や連帯保証人の同意が必要になり、同意が得られない場合は任意売却できません。

任意売却価格と残債額に大きな差がある場合は、合意してもらえないこともあります。金融機関から任意売却の合意を得るためには、なるべく早めの相談が重要なポイントです。

税金や保険料の滞納が続いている場合は、信用問題に傷がついているので任意売却できない可能性が高いでしょう。

物件の共有者の同意

任意売却を考えている物件に共同所有者がいる場合は、その共有者の同意が必要になります。自分だけの物件ではないということになるので、あらかじめ任意売却することについての相談をしましょう。共有者が夫婦であったとしても同意が必要です。

連帯保証人の同意

任意売却が成功したとしても、住宅ローンが完済できるとは限りません。ローンが完済できない限り連帯保証人の責務が終わることはないので、必ず経緯や事情を説明して同意を得る必要があります。連帯保証人に、より一層の負担やトラブルが起きないように事前にしっかりと話し合いをしておきましょう。

住宅ローンが残ることもある

競売よりは高値で売買されやすいとはいうものの、最終的な売買価格が住宅ローンの残額に満たなければ住宅ローンは残ることになります。中古住宅の市場価値は新築と比べるとかなり下がってしまうため、任意売却が成功したからといってすべての場合で住宅ローンがなくなるという保証はありません。
任意売却後の住宅ローンの残額については、話し合いなどで今後の支払い方法を決めていく場合が多くなります。

任意売却の流れ

任意売却は次の4つステップに分かれています。

  1. 任意売却の相談
  2. 査定で現状を把握
  3. 債権者の同意を得え売却活動開始
  4. 売買契約と物件の引き渡し

任意売却の相談

任意売却の際は、まずは任意売却を専門としている不動産業者に相談します。ここで注意しなければいけないことは、一般的な不動産の売却で査定を依頼する、不動産業者に相談するのではなく、任意売却を専門としている不動産業者に相談することです。

不動産会社は現在の返済状況、滞納があるかどうかなど債務者の現況把握を行います。それに基づき、今後の一連のスケジュールを組み立て説明をして、債務者からの要望も考えた上で任意売却の提案をします。

査定で現状を把握

一般的な売却の場合、業者に相談後に査定を行い売却活動に進みます。物件訪問などをして調査し、さらに地域の不動産価格や市場価格を考慮した上で査定額を出します。

また、任意売却の場合は、業者に相談後に査定で現状を把握し、金融機関などの債権者と、物件の売却価格について協議が行われます。

査定方法として最もおススメしているのが「一括査定サイト」の活用です。

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債権者の同意を得て売却活動

物件の売却価格が決定すると、債権者の同意を得たうえで物件の売却活動に進みます。銀行などの金融機関のような債権者と、任意売却の販売価格、期間や時期などの協議をして決定していきます。

債権者の同意が得られれば、任意売却を進めていくにあたり不動産業者と媒介契約を結びます。契約には3種類(専属専任媒介・専任媒介・一般媒介)ありますが、任意売却時は専属専任契約または専任媒介契約がほとんどです。

物件の売却活動は、新聞の折り込みチラシやインターネットなどに、物件情報を掲載します。

一般の売却と同様の対応になるため、内覧を希望する人にはしっかりと対応が必要です。業者と相談しながら販売活動に協力していきましょう。

売買契約と物件の引き渡し

物件の購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。このときに、物件の引き渡し日などの詳細を打ち合わせします。その後、決済にて売買代金を清算し、物件の引き渡しという流れになります。

引っ越し手続きは一般的な売却と同じです。なるべくスムーズに引き渡しができるように準備などは早めに行っておきましょう。

売却物件についていた抵当権などの抹消を行った後に、ついに物件を引き渡します。それとともに売却代金を受け取り、その中からあらかじめ決定していた返済額を分配していきます。

なお、任意売却は、裁判所から「現況調査の通知書」が届いた後でもできる可能性はあります。

任意売却が向いているケース

では、任意売却は具体的にどういうケースで利用すべきなのでしょうか。 任意売却を検討すべき代表的なケースを紹介します。

収入が減少や支出の増加でローンの返済が厳しい

残業が減ってしまい残業手当が少なくなった、ボーナスがカットされた、自分だけでなく配偶者の給与も減ったなど収入の減少でローン返済が難しくなることはよくあります。

また、子供の教育費や親の介護費用など支出が想定より増えて住宅ローンの返済が難しくなることもあります。

この様に、今まで通り住宅ローンを返済していくのが難しくなったときは任意売却を検討してみましょう。

今の収入でローンの返済が難しく滞納が続いてしまうと、競売にかけられるほか、ローンの滞納が続くとブラックリストに入れられてしまい、クレジットカードが使えないなど私生活に大きな影響が出ます。

収入が増える見込みがない、支出を簡単には減らせない方は早めに任意売却を検討することをおすすめします。

 離婚を機に家を売却する場合

離婚をきっかけに財産処分をする際にも任意売却が用いられます。

離婚時、ローンを払い続けてもうどちらかが住み続けるケースもありますが、名義変更やローンの支払いをめぐってトラブルもあります。

離婚したのに、二人で住んでいた家に住み続けることはストレスを感じる人もいるでしょう。こうしたトラブルを避けて、不動産を売却し財産を清算するための手段として任意売却が選ばれます。

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任意売却が不成立になるケース

任意売却は、やりたいと思ったすべての人が出来るものではありません。

任意売却を行いたくても、条件が合わない場合は取引が不成立になる可能性も大いにあります。

本章ではどのようなケースで任意売却が不成立になるのかを確認していきましょう。

ケース①:債権者が合意を出さない場合

1つ目のケースは、債権者が合意を出さない場合です。

1章の任意売却の特徴でもお話しした通り、任意売却を行う際は必ず債権者の合意が必要になります。

基本的に、債権者は出来るだけ長い年月をかけてローンを返済してくれた方が利子分の利益を多く得る事が出来る為、任意売却をあまり好みません。

その為、住宅ローンを滞納せざるを得ない場合、離婚によってローンがある状態で売却しなければならない場合など、やむを得ないケースであると判断されない限り、任意売却の合意を得る事は難しいです。

まず最初の関門として、債権者の合意を得る事が出来なければそもそも任意売却の取引自体に進めない、という事を覚えておきましょう。

ケース②:売却価格の設定ミスによって売れない場合

2つ目のケースは、売却価格の設定ミスによる売れ残りです。

任意売却では、債権者が売却価格を設定するという特徴があります。

債権者は、現地を訪問して詳しく査定額を出す、というよりも、近隣の事例を参考にしてデータ上で価格相場を出し、それをもとに価格設定を行う事が非常に多いです。

その為、価格の妥当性が取れないというケースがしばしばあります。

本来の価値よりも高い価格で売却されると、なかなか買い手が見つからず、売れ残ってしまい結果として任意売却が出来ない、という事態を生んでしまいます。

債権者の価格設定は、任意売却を成立させるうえで非常に重要な要素になる事を覚えておきましょう。

ケース③:債券者の非協力により売れない場合

3つ目のケースは、債権者が非協力的で不動産が売れ残ってしまう場合です。

例えば、買主候補が不動産の内覧に訪れた際に、その内覧に債権者が非協力的であると買主側からの印象は悪くなり結果として契約成立に至らない場合などがあります。

不動産の清掃ややり取りをする上での態度など、買主に購入の意思を持ってもらう為には債権者の協力が必要になります。

その協力が得られない場合に、任意売却が結果として成立しないというケースがあるようです。

任意売却で売れない場合は、結果として競売という形になってしまう為、債権者の協力は任意売却に必要不可欠な要素です。

任意売却で残債が残ったらどうする?

任意売却を行うと、売却代金をローンの返済費用に充てます。ただし、売却代金でローンが返済できなかった場合どうなるのでしょうか。

任意売却後も返済義務は残る

不動産の売却価格でローンを完済できなかったとしても返済義務は残ります。預貯金などを使って差額分を支払わなければいけません。ただし、一括で返済することは難しい場合がほとんどでしょう。

そのため、金融機関に相談しながら計画的に返済スケジュールを立てていくことになります。

ただし、返済スケジュールを決める権利は金融機関側にあります。金融機関との信頼関係が築けていないと「一括返済してください」と分割返済を断られる可能性もあります。

特に、金融機関への相談なしにローンの返済が長い間滞っていると、返済スケジュールが立てにくくなります。

誠意ある対応でしっかりと話し合っておけば、なんらかの解決策を提示してくれることが多いので、まずは気軽に金融機関へ相談をしてみても良いでしょう。

 完済できない場合は「自己破産」が必要

任意売却した後でも残債が大きく、今後どうしても返済が難しい…なら自己破産をして債務整理することになります。

自己破産とは、地方裁判所に申し立てを行うことで債務をゼロにできる制度です。申し立て時点で保有財産の多くを提供することになりますが、無理な債務返済から解放され、経済的に再スタートを切ることができます。

ただし、自己破産の制度を利用すると住所氏名が「官報」に掲載される、クレジットカードが使えなくなる特定の職業に就けなくなる、といったデメリットもあるります。よって「ローンが苦しくてどうしようもない」と切羽詰まった最終段階の対策として覚えておきましょう。

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任意売却時の注意ポイント

売却活動時の時間的な問題や不動産会社の選定についての注意点を詳しく解説します。

売却活動には時間的な余裕が必要

任意売却をしなければいけないような状態であれば、誰でも短期間での売買をしたいものですよね。

ただし、購入者の選定や金融機関の同意を得ることに時間がかかるため、任意売却をするには最短でも3ヶ月程度の期間がかかります

そのため、早め早めに行動に移し時間的な余裕の確保が重要になってきます。

任意売却には費用がかかる

任意売却で不動産を売る場合は売却代金の5%ほどの費用がかかると言われています。

例えば、不動産が2000万円で売れた場合は100万円ほどの費用がかかります。費用の内訳としては以下の通りです。

費用名費用
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税1000円∼6万円
抵当権抹消費用1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
住宅ローン返済手数料5,000円~3万円
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%

仲介手数料は「売却金額×3%+6万円」に消費税を加算して出します。

リナビス
マンションが高く売れれば仲介手数料も高くなるんだね!

他にも、売買契約書に貼りつける印紙税抵当権抹消の費用譲渡所得税などが発生します。

何に使われるかわからないような不透明な費用がないかどうか、よくわからない理由で手数料が取られていないかどうかなど、しっかりと確認してください。もしわからない費用があれば必ず質問をして明確にしておきましょう。

任意売却の実績のある会社に依頼

任意売却を依頼する会社を選定する際に一番のポイントとなるのは、任意売却の実績です。実際にどれくらいの実例があるのかを調べてみましょう。任意売却には不動産の知識以上に民法の知識があることが大切です。
難しい民法を知識として武器にできる不動産業者は、とても優秀な実績を残しているはずです。そういった優秀な業者は弁護士や司法書士などとの連携もできていることが多いので、話し合いもスムーズに進みやすくなります。
業者選びに迷ったら、実績や知識とは別に対応の良さにも注目してみましょう。さまざまな事情で任意売却しなければならない状況を、話を聞いてしっかり理解し、対応してくれる業者が良いです。最初の電話相談ひとつとっても、業者の特徴が出てくるので参考になります。

物件の資産価値が高いうちに売却を検討する

マンションや戸建ては、築年数が経つほど資産価値が低下します新築で購入した場合でも、1年後には約10%の資産価値が下落してしまいます。

資産価値は下落すると、売りに出しても買い手がつきにくい状況になってしまいます。

逆に言うと築年数が新しいほど物件は売れやすく売却価格も高くなります。

任意売却で住宅ローンの残債を残さないためには、物件の資産価値が高いうちに、売却を検討することがポイントです。

流れを理解して任意売却を成功させよう

住宅ローンの返済ができなくなってしまった、できなくなりそうだという事態は、自分の不動産を持ったその時には思ってもみなかったことかもしれません。そんなときに任意売却という大きな決断をするのは、とても大変なことですよね。でも、決断しただけでは話は前に進みません。
実際に自分で行動に移し、不動産業者を選んだり手続きが必要です。難しい仕組みであるからこそ、あらかじめ任意売却の流れを把握しておくことが成功への近道になります。自分の置かれている状況や立場を理解し、任意売却についての情報をしっかりと収集して、納得できる任意売却を目指しましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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