相続が開始すると、様々な手続きに追われて忙しくなりますが、相続する実家や土地の売却を検討している場合は、できる限り早めに売却に取りかかるのがおすすめです。
なぜなら、相続した不動産をすぐに売却する場合と、相続から数年後に売却する場合では、かかる税金に大きな違いが出る可能性があるからです。
この記事では、相続不動産を売却するための遺産分割方法や、相続から売却までの流れについて解説しています。
また、相続した土地や家の売却時の税金を軽減できる特例や、必要な費用、書類についてもわかりやすく解説しています。
売却に向けた準備のために、ぜひお役立てください。
不動産を高く売るための方法 【不動産売却で必ずやるべきこととNG行動】
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相続した不動産を売却する方法
相続した不動産を売却して分け合う場合、「不動産を共有名義で相続してから売却する方法」と「まず代表者1人の名義で相続して、売却後に代金を分け合う方法」があります。
おすすめなのは、まず代表者1人の名義で相続して売却代金を相続人に分配する方法（換価分割）です。
しかし、どちらの方法にもメリットとデメリットがあるため、ご状況に応じて選びましょう。
代表者の名義で相続して売却代金を分配する方法
不動産を売却するためには、被相続人から相続人（売主）に名義変更してある必要があります。
そこで、代表者1人が名義人となり、売却して現金化できた時点で、経費を差し引いた金額を相続人全員で分け合う方法です。これを「換価分割」といいます。
- 代表者1人で契約に臨める
- 売却手続きが簡略になる
- 代表者1人に手続きの負担が集中する
- 固定資産税の納税義務も代表者1人が負う
不動産を売却する契約を結ぶためには、不動産の名義に記載されている全員の意思確認と署名捺印が必要です。
代表者の1人の名義に変更しておけば、相続人が複数人いても、単独で契約を済ませられます。委任状も必要ありません。
ただし、固定資産税の課税対象者も、代表者1人になってしまいます。
売却活動中の費用や税金の負担についてどうするか、あらかじめ相続人の間で話し合っておくことがおすすめです。
共有名義で相続して売却する方法
売却前の名義変更を、相続人全員の名義にしてから、不動産売却に臨む方法です。
- 売却するまでの税金の負担が公平になる
- 売却手続きの負担が1人に集中しにくい
- 売却には名義人全員分の書類が必要
- 契約時には全員が立ち会うか、委任状が必要
- 名義変更時の司法書士報酬が高くなる
- 共有中に更なる相続が発生すると権利が複雑化する
相続から売却まで、所有している財産について不公平感が生じないのがメリットです。
しかし、契約時の立会いや委任状の作成、司法書士の本人確認など、手続きごとに時間や手間がかかります。
また全員で相続して売却する場合でも、売却を推し進めるには、意見を取りまとめる人が必要になります。
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相続開始から不動産売却までの流れ
不動産を相続してから売却するまでの流れは、以下の図の通りです。
必要な手続きが多く、中には期限が設けられているものもあるため、流れを押さえて1つずつ順番に行っていきましょう。
相続不動産の売却までの流れ
①相続開始：遺言書の有無を確認する
被相続人が亡くなり、相続が開始したら、まずは遺言書の有無を確かめましょう。
- 遺言書がある場合⇒基本的に遺言書に従って遺産分割する
- 遺言書がない場合⇒法定相続人で遺産分割協議をする
遺言書には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があります。
このうち「自筆証書遺言」と「秘密証書遺言」の場合は、開封する前に家庭裁判所で検認してもらう必要があります。
「公正証書遺言」の場合は、原本が公証役場に保管されているため、検認は不要です。
また、公正証書遺言は公証役場に原本が保管されており、お近くの公証役場のネット検索で保管先の公証役場を探せます。
遺言が遺されていることがわかったら、手続きをして正本・謄本の再発行の請求ができます。
②相続する財産と相続人を確認する
次に、相続する全ての財産と相続人を確認しましょう。
財産には、不動産や預貯金、有価証券、保険金のような「プラスの財産」だけでなく、借金やローン残債、被相続人の葬儀費用といった「マイナスの財産」も合わせて相続します。
被相続人が財産目録を遺していない場合、所有している不動産を確認するには、市区町村で「名寄帳」の交付を申請するのがおすすめです。
遺言書がない場合や、遺言書の記載に漏れていた財産があった場合は、法定相続人で遺産分割協議をして財産を分け合います。
分け方を決めるために、まずは「誰が法定相続人か」を確認しましょう。
民法で定められている、遺産の相続人になれる人のこと。被相続人との関係に基づいて、優先順位が決まっている。
被相続人の配偶者は、必ず相続人になります。
更に、第一順位の人がいれば第一順位の人が、第一順位の相続人がいなければ第二順位の人が、第二順位の人もいなければ第三順位の人が、相続人となります。
また、相続人にあたる順位の人が先に亡くなっている場合は、直系卑属（子の場合は孫）が「代襲相続」をして、相続人となります。
③遺産分割協議：財産の分け方を決める
相続する財産と相続人を把握できたら、遺産分割をします。
遺言書がない場合には、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。
また遺言書と異なる遺産分割をしたい場合や、遺言書に記載のない財産を分ける場合も、遺産分割協議をします。
遺産分割協議は、必ずしも全員が同じ場に集まって話し合う必要はありません。
遠方の相続人がいる場合は、電話やLINE、Zoomなどのインターネット通話を活用して話し合いをしましょう。
ただし、遺産分割協議で決定する内容には、法定相続人全員の合意が必要です。
遺産分割の方法や相続する割合は、法定相続人の間で合意があれば、自由に決められます。
なお、遺産分割の方法には4つの種類があります。
| 遺産分割の方法 | 概要 |
|---|---|
| 現物分割 | 相続人が個別の遺産（不動産、証券、預貯金など）をそれぞれ相続する |
| 代償分割 | そのままでは分割できない遺産（不動産、預貯金、車など）を一部の相続人が相続し、他の人には相続分の金銭を代償として支払う |
| 換価分割 | そのままでは分割できない遺産（不動産、車など）を売却した代金を、相続人で分割する |
| 共有分割 | 遺産を共有名義にしたり、権利を等分して相続する |
④相続登記：不動産を名義変更する
遺産分割協議によって、不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きをします。これを「相続登記」といいます。
不動産を換価分割する場合は代表者の名義に、共有名義で相続してから売却する場合は共有する人全員の名義に変更します。
相続登記（名義変更）の方法については、詳しくは次章で解説します。
⑤相続税を申告・納税する
相続する財産の総額が、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納税が必要です。
相続財産の総額が基礎控除額内であれば、申告は不要です。
- ▼相続税の基礎控除額の詳細はここをクリック
- 以下の式で、基礎控除額が計算できます。基礎控除額＝3,000万円＋法廷相続人の数×600万円
法定相続人が1人増えるごとに、控除額は600万円加算されます。
以下は法定相続人ごとの基礎控除額の早見表です。
法定相続人の数 基礎控除額 1人 3,600万円 2人 4,200万円 3人 4,800万円 4人 5,400万円 5人 6,000万円
なお、配偶者控除やその他の特例を利用して基礎控除内に収まる場合は、申告が必要です。
相続税の申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
不動産も相続税の課税対象となりますが、計算をするためには「相続税評価額」を求める必要があります。
不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額を参照します。
土地の相続税評価額は「相続税路線価」を用いて算出します。
相続税評価額とは？計算対象とその方法、節税のポイントや注意点を解説
⑥不動産を売却する
相続した不動産を、以下の方法のいずれかで売却します。
- 知人や親族に売却する（個人売買）
- 不動産会社に「仲介」を依頼して売却する
- 不動産会社に「買取」を依頼して売却する
不動産会社に依頼して売却する場合は、まず「不動産査定」を受けることになります。
不動産がいくらで売れそうか、実際の状態を見ながら、売却予想額の見積もりをしてもらいます。
不動産査定は名義変更が完了する前でも受けられます。
スムーズな売却を目指したい場合は、早めに査定依頼をしておきましょう。
査定依頼は最大4社までになるので、「たくさん連絡が来て困る…」といった心配もなく利用できます。
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⑦確定申告
不動産を売却して、譲渡所得があった場合は、売却した翌年の2～3月に確定申告して納税します。
税金を軽減するための特例の適用申請も、確定申告時に行います。
なお、換価分割で不動産を売却した場合も、譲渡所得があれば、相続人全員が確定申告と納税をする必要があります。
相続登記の時点で代表者1人の名義であったとしても、売却代金の分配を受け取った時点で「不動産の売却をした」ということになるからです。
ちなみに、控除などの特例も、相続人がそれぞれ適用を申請できます。条件を満たす場合は、各自忘れずに申請しましょう。
不動産の相続については、以下の記事でも解説しています。
相続した不動産の名義変更方法
相続した不動産は、被相続人から売主となる相続人に名義変更しなければ、買主に売り渡すことができません。
相続人への名義変更の手続きを「相続登記」といいます。
相続登記は、必要な書類の取得に手間取ると2ヶ月以上かかってしまうこともありますので、あらかじめ手続きの手順を確認しておきましょう。
なお、手続きのために時間をなかなか割けない場合や、手続き自体が難しいといった場合には、費用を支払って司法書士に依頼することも可能です。
相続不動産の登記事項証明書を確認する
まずは、相続した不動産の「登記事項証明書」を取得して、現在の名義人（所有者）を確認しましょう。
登記事項証明書とは、いわゆる登記簿謄本のことです。
不動産の現在の名義人が被相続人でない場合は、まず被相続人へ名義変更する必要があります。
登記事項証明書ってどんなもの？活用方法や使用時の豆知識も合わせて紹介
必要な書類を集める
相続が開始したら、相続登記に必要な書類を集めましょう。
相続登記で集めなければならない書類は、主に以下の6種類です。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 亡くなった被相続人の住民票の除票 | 被相続人の最後の住所地の市区町村役場 |
| 亡くなった被相続人の戸籍謄本 （出生から死亡時まで） | 被相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 相続人の住民票 （マイナンバーの記載のないもの） | 相続人の住所地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 （最新年度のもの） | 相続不動産の所在地の市区町村役場 |
| 相続人の印鑑証明書 | 市区町村役場 |
なお、被相続人や相続人の戸籍は、相続登記以外にも様々な手続きで必要になります。
予め「法定相続情報一覧図」を法務局に申請して作成しておくと、書類の束を持ち歩いたり、返却を請求する必要がなくなるのでおすすめです。
登記申請書を作成する
不動産の名義変更を申請する「登記申請書」を作成します。
書式は、法務局の窓口か、法務局のHPでダウンロードすることで入手できます。
法務局に書類を提出する
登記申請書と添付する必要書類を揃えられたら、管轄の法務局に提出します。
管轄の法務局は、相続した不動産が所在する地域の法務局です。
以下から、管轄の法務局を探せます。
リンク：法務局「管轄のご案内」
書類は窓口にて提出するか、郵送でも提出できます。
「登記識別情報通知書」を受け取って完了
書類を提出して、不備がなければ1～2週間で法務局での手続きが完了します。
法務局での手続きが完了すると、新しい名義人に「登記識別情報通知書」が発行されます。
登記識別情報通知書を受け取ったら、相続した不動産の名義変更は完了です。
相続した不動産は約3年以内に売却すると税金が安くなる
相続した不動産は約3年以内を目安に売却すると、税金が安くなる特例を適用できる可能性があります。
相続した不動産の売却時に使える可能性のある特例は、2種類あります。
| 特例 | 概要 |
|---|---|
| 支払った相続税の一部を、取得費に加算できる。 |
| 被相続人の居住用不動産を売却した場合、最大3,000万円まで控除を受けられる。 |
どちらの特例も、相続開始から概ね3年以内を目安に売却することが、利用できる条件の1つになっています。
不動産の売却には、一般的に3～6ヶ月かかるといわれていますが、地方の土地など、場合によっては売却が長引いてしまう可能性もあります。
売却に取りかかるのが遅かったために、特例を申請可能な期限に間に合わず、支払う税金が増えてしまったという事態は、できれば避けたいですよね。
そのため特例が適用できる場合は、名残惜しいかもしれませんが、早めに売却に向けて動き出すのがおすすめです。
ここからは、以下の2つの特例の詳細と適用できる要件について、解説します。
相続財産の取得費加算の特例
「相続財産の取得費加算の特例」とは、相続（または遺贈）で取得した不動産を、一定期間内に第三者に売却した場合に適用できる特例です。
譲渡所得を求める計算において、土地や建物について支払った相続税相当の金額を「取得費」に加算することができます。
譲渡所得とは？
不動産や株式などの資産の売却によって生じる所得（売却益）のことです。
不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分けて計算をします。
＝譲渡価格－(譲渡費用＋取得費)
＝譲渡価格－(譲渡費用＋被相続人から引き継いだ取得費＋譲渡資産について支払った相続税)
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
相続税や、相続の手続きに関して詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例
「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」とは、一定の要件を満たしていると、相続（または遺贈）によって取得した被相続人の居住用家屋や家屋の敷地を売却した時に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。
＝譲渡価格－(譲渡費用＋取得費)－3,000万円
（確定申告による特例の申請が必要です。）
- 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記の建物ではない
- 相続するまでに被相続人以外が居住していない
譲渡の要件
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
- 建物が一定の耐震基準を満たしているか、または取り壊して敷地を売っている
- 相続から譲渡までに居住や事業、貸付けに使われていない
- 相続開始のあった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売っている
- 売却代金が1億円以下
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
控除の特例の適用要件については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続した不動産の売却にかかる税金・費用
相続した不動産の売却には、以下のようなお金がかかります。
| かかるお金 | 金額の目安 |
|---|---|
| 相続登記の登録免許税 | 不動産の固定資産税評価額×0.4％ |
| 譲渡所得税 | {売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額}×税率 |
| 印紙税 | 1,000円～6万円 |
| 仲介手数料 | (売却価格×3％＋6万円)＋消費税 |
| 相続登記費用（司法書士への報酬） | 6～8万円 |
| 測量費用 | 50～80万円 |
| 解体費用 | 100～300万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 3万～10万円 |
| 各種書類の発行費用 | 約300円／枚 |
ここからは、相続した不動産を売却した時にかかる税金と費用について、それぞれ解説していきます。
相続した不動産の売却にかかる税金
相続した不動産の売却にかかる税金は「相続登記の登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」です。
このうち、譲渡所得税は不動産を売却して譲渡所得があった場合にのみ課税されます。
▼相続登記の登録免許税
相続した不動産を売却するには、被相続人から相続人へ名義変更が必要です。
この手続きを「相続登記」といい、登録免許税がかかります。
登録免許税は、相続する不動産の固定資産税表額をもとに、税額が決まります。
▼譲渡所得税
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される「所得税」と「住民税」を合わせて「譲渡所得税」といいます。
不動産の所有期間が相続人と被相続人とあわせて5年を超えていれば、譲渡所得税の税率は20.315％です。
＝{譲渡価格－(譲渡費用＋取得費)}×20.315％
（※所有期間が5年以下の場合は、税率は39.63％になります。）
たとえば不動産を売却して1,000万円の利益（譲渡所得）があり、控除の特例を適用しない場合、税額は以下のようになります。
譲渡所得税
＝譲渡所得×税率
＝1,000万円×20.315％
＝203万1,500円
不動産売却にかかる税金についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
不動産売却にかかる税金とは？計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説
▼印紙税
印紙税とは、不動産の売却時に取り交わす「売買契約書」に対して課される税金です。
不動産を売却した価格によって、印紙税の金額は変動します。
| 契約書に記載されている金額 | 印紙税額（※） |
|---|---|
| 10万円超え50万円以下 | 200円 |
| 100万円超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超え5億円以下 | 60,000円 |
（※）令和6年3月31日までの軽減税率を適用した場合の税額
相続した不動産の売却にかかる費用
相続した不動産の売却には、以下のような費用がかかります
売却の状況に応じて、かかる費用は異なります。全ての費用が必ずかかる訳ではありません。
▼仲介手数料
仲介で不動産の売却を依頼して成約した場合は、不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
仲介手数料は以下の式で、おおよその金額を見積もれます。
なお、不動産買取で売却した場合には、仲介手数料はかかりません。
仲介と買取の違いについては、以下の記事をご参照ください。
不動産買取とは？仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説
▼相続登記費用
相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬がかかります。
報酬は司法書士がそれぞれ定めていて、決められた基準はありませんが、2018年に実施されたアンケートによると、平均して6万円～8万円が相場となっているようです。
参考：日本書士連合会「司法書士の報酬」（2022年12月20日閲覧）
▼測量費用
不動産の売却にあたって、土地の測量を行う場合には測量費用がかかります。
測量費用は、土地の大きさや隣接する土地の数、官民境界立会が必要かどうかによって変動しますが、50万～80万円が目安となります。
▼解体費用
土地に建っている建物を解体して売却する場合には、解体費用や整地費用がかかります。
建物の大きさや構造によって金額は異なりますが、木造住宅の解体の相場は100万～300万円となっています。
▼ハウスクリーニング費用
売却する不動産にハウスクリーニングを実施した場合には、ハウスクリーニング費用がかかります。
クリーニングを依頼する箇所によって金額は変動しますが、3万円～10万円ほどかかります。
▼各種書類の発行費用
各種手続きのために、書類を発行する時に手数料がかかります。
自治体や発行する書類によって金額は多少異なりますが、1通300円前後です。
相続した不動産の売却に必要な書類
この章では、相続不動産を売却するのに必要な書類について解説します。
2章で解説した通り、相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」をして売主である相続人の名義に変更する必要があります。
そこで、ここでは「相続登記に必要な書類」と「不動産売却に必要な書類」に分けて、それぞれ説明していきます。
相続登記に必要な書類
法務局での相続登記（相続人への名義変更）に必要な書類は以下の通りです。
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍（死亡が記載された戸籍謄本、除籍謄本）
- 被相続人の出生からの連続した戸籍（②以外の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本）
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
（登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることを証明するもの） - 相続人の最新の戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
①は申請のために自分で作成する書類です。②～⑥はそれぞれ自治体で取得します。
更に、相続のパターンによって必要な書類がやや異なります。
| 遺産分割協議によって相続する場合 | 法定相続分で相続する場合 | 遺言に従って相続する場合 | |
|---|---|---|---|
| 追加で必要な書類 |
|
|
|
| 不要な書類 | – | – | ③被相続人の出生からの連続した戸籍 |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人全員の物 | 相続人全員の物 | 不動産を取得する相続人の物のみ |
| 相続人の住民票 | 不動産を取得する相続人の物 | 相続人全員の物 | 不動産を取得する相続人の物のみ |
（横にスライドしてご覧ください）
なお、法務局に申請して「法定相続情報一覧図」を作成した場合は、写しを提出することで、登記時の②、③、⑤、⑥や相続関係説明図の提出を省略できます。
相続不動産の売却に必要な書類
ここからは、売却する不動産の物件種別ごとに、必要になる書類を紹介します。
必要書類が不足していても、不動産会社に対処法を相談できます。
売却の相談をする事前に、用意できるもの、できないものを確認しておくとよいでしょう。
戸建ての場合の必要書類
- 本人確認書類（売主の身分証）
- 実印・印鑑証明書
- 登記識別情報通知
- 確定測量図および境界確認書
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
- 間取りのわかる図面や書類（あれば）
- 建築確認済証および検査済証（あれば）
- 耐震診断報告書（あれば）
- アスベスト使用調査報告書（あれば）
- 住宅性能評価書（あれば）
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書（あれば）
土地の場合の必要書類
- 本人確認書類（売主の身分証）
- 実印・印鑑証明書
- 登記識別情報通知
- 確定測量図および境界確認書
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書（あれば）
マンションの場合の必要書類
- 本人確認書類（売主の身分証）
- 実印・印鑑証明書
- 登記識別情報通知
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
- マンションの管理規約や使用細則（あれば）
- マンションの維持費等がわかる書類（あれば）
- 分譲時のパンフレット（あれば）
- 耐震診断報告書（あれば）
- アスベスト使用調査報告書（あれば）
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書（あれば）
不動産を共有名義で相続して売却する場合は、共有者全員分の実印・印鑑証明書、本人確認書類が必要です。また、契約時に立ち会いが不可能な人がいる場合は、委任状も作成して用意する必要があります。
各書類についての詳細は、以下の記事で解説しています。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
まとめ
相続も不動産の売却も、人生で何度も行うことではありません。わからないこと、疑問に思うことがあるのは当然です。
納得のいく形で売却を成功させるには、困った時に頼れる、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
まだ不動産会社に相談をしていないという方は、すまいステップの不動産一括査定を受けてみませんか？
不動産一括査定サイトのすまいステップは、加盟企業が以下のような基準を満たしているため、実力の面でも信頼できる担当者を見つけやすいという特徴があります。
【すまいステップの加盟基準】
- 宅地建物取引士の資格保有者がいる
- 不動産売買仲介営業歴5年以上のベテランがいる
- 累計100件以上の売買仲介実績がある
- 市場相場よりも高値で販売した事例がある
一括査定サイトは、無料で利用できます。
「費用を抑えて売却するにはどうしたらいいか」「できる限り高く売りたい」「家を残して売ることはできないか」などなど、査定時に相談することもできるため、ぜひご利用ください。
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相続した不動産を分け合うにはどうすればいい？
相続した不動産を売却して分け合う場合は、まず代表者1人の名義で相続してから売却活動をして、代金を相続人に分配する方法がおすすめです。
詳しく知りたい方は相続した不動産を売却する方法をご覧ください。
相続した不動産を早めに売却した方がいい理由は？
相続した不動産を早めに売却した方がよい1番の理由は、売却にかかる税金を軽減できる特例に期限が設けられているからです。
「取得費加算の特例」は相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内、「相続空き家の3,000万円特別控除」は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
詳しくは相続した不動産は約3年以内に売却すると税金が安くなるをご覧ください。
