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相続した不動産は早めに売却するのがおすすめ!控除を受けられるのは3年以内が目安

  • 更新日:2022年11月25日
相続した不動産は早めに売却するのがおすすめ!控除を受けられるのは3年以内が目安

相続した不動産を売却しようと思っているものの、どことなく後ろめたく思っている方もいらっしゃるでしょう。

ごきょうだいの反対に合っているという方もいるかもしれません。

しかし、相続した不動産を「今」売却する場合と、数年後に売却する場合では、かかる費用に大きな違いが出る可能性があります。

この記事では、税金を中心に、相続した不動産を早めに売却するべき理由を解説します。

後悔のない選択をするためにも、不動産に関する知識を身に着けましょう!

不動産を高く売るための方法 【必ずやるべきこととNG行動】

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相続した不動産は約3年以内に売却すると税金が安くなる?

日本の税法には、相続した不動産を売却した時に利用すると、売却益にかかる税金の節税ができる特例の制度が設けられています。

特例概要
  • 相続財産の取得費加算の特例
支払った相続税の一部を、取得費に加算できる。
  • 相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人の居住用不動産を売却した場合、最大3,000万円まで控除を受けられる。

どちらの特例も、相続開始から概ね3年以内を目安に売却することが、利用できる条件の1つになっています。

「取得費加算の特例」は「相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内の売却」が対象、「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は「相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却」が対象です。

不動産の売却には、一般的に3~6ヶ月かかるといわれていますが、地方の土地など、場合によっては売却が長引いてしまう可能性もあります。

売却に取りかかるのが遅かったために、特例を申請可能な期限に間に合わず、支払う税金が増えてしまったという事態は、できれば避けたいですよね。

そのため、名残惜しいかもしれませんが、早めに売却に向けて動き出すのがおすすめです。

すまリス
まずは、特例を適用できるかどうか、チェックしてみましょう!

ここからは、以下の2つの特例の詳細と適用できる要件について、解説します。

相続財産の取得費加算の特例

「相続財産の取得費加算の特例」とは、相続(または遺贈)で取得した不動産を、一定期間内に第三者に売却した場合に適用できる特例です。

譲渡所得を求める計算において、土地や建物について支払った相続税相当の金額を「取得費」に加算することができます。

譲渡所得とは?
不動産や株式などの資産の売却によって生じる所得(売却益)のことです。

不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分けて計算をします。

譲渡所得に対して所得税や住民税が課されるため、譲渡所得の金額が小さくなることは、節税に繋がります。
相続財産の取得費加算の特例を適用した場合の、譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡費用+取得費)
=譲渡価格-(譲渡費用+被相続人から引き継いだ取得費+譲渡資産について支払った相続税)
特例を適用するための要件は、以下の通りです。
  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

引用:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

すまリス
不動産を相続して、相続税の支払いがあった人は、適用を申請できないかチェックしてみましょう!

相続税や、相続の手続きに関して詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

【不動産相続の基礎知識】必要な手続きや相続税など解説!

相続空き家の3,000万円特別控除の特例

「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」とは、相続(または)遺贈によって取得した、被相続人の居住用家屋または家屋の敷地を売却した時に、一定の要件を満たしていると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡費用+取得費)-3,000万円
不動産を売却した価格が3,000万円以下だった場合は、特例が適用できると納税額は0円になります。
(確定申告による特例の申請が必要です。)
相続空き家の3,000万円特別控除の特例を受けるための要件について、要点を以下にまとめました。
家屋または敷地の要件
  • 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記の建物ではない
  • 相続するまでに被相続人以外が居住していない

譲渡の要件

  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
  • 建物が一定の耐震基準を満たしているか、または取り壊して敷地を売っている
  • 相続から譲渡までに居住や事業、貸付けに使われていない
  • 相続開始のあった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売っている
  • 売却代金が1億円以下

出典:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

すまリス
特例の要件は一見複雑そうですが、家屋の建築年月日でまず確認し、建物が残っている場合は耐震基準を満たしているかチェックしてみましょう!
不動産売却時に使える税金の特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産を売却する時は、まずは不動産会社の査定を受けることになります。
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特例が適用できなくても早めの売却がおすすめ

前章で紹介した特例が適用できない場合でも、相続した不動産は、なるべく早めに売却することをおすすめします。

主な理由は、以下の通りです。

1つずつ詳しく見ていきましょう。

空き家・空き地の管理は手間がかかるから

相続した空き家や土地は、適切に管理・維持をする必要があります。

具体的には、月1回程度、換気や通水、清掃をするのが望ましいです。

管理や維持が適切にできず、家屋や土地が荒廃すると、以下のようなリスクが生じます。

  • 景観の悪化や悪臭・害虫の発生により周辺住民とトラブルになる
  • 特定空き家に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる
  • ゴミの不法投棄や放火、不法侵入・滞在の対象にされる

特に、人の住んでいない家屋は劣化が早いです。

思い出の深い家や土地であったとしても、早めに売却する、あるいは移り住む決断をすることで、将来に渡っての管理にかかる時間や労力・費用を節減できます

所有している限り固定資産税がかかり続けるから

所有している不動産には、使用・未使用問わず、固定資産税がかかり続けます

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毎年1月1日時点の所有者に、固定資産税の支払い義務が生じます。

また固定資産税以外にも、建物の火災保険料や、地域によっては都市計画税、マンションの場合は修繕積立金や管理費を、不動産を手放すまで支払い続けなければなりません。

利用していない不動産に毎年お金を払い続けることになるのを考えても、早めの売却をおすすめします。

築年数が経つほど不動産の価値は下がるから

不動産の建物部分の価値は、一般的に築年数が経つにつれて、急激に下落します。

たとえば戸建てでは、築26~30年で売却した場合と、築31年以上で売却した場合では、3割ほど平均売却価格が下落するデータもあります。

【2022】不動産の売却相場まとめ。購入価格・エリア・築年数からすぐに相場を調べる方法

また、土地についても、人口減少が進んでいる地域では、年が経つにつれて売却しづらくなっていきます

相場の推移の観点からも、売却する場合は早めに売り出した方がよいでしょう。

相続した不動産の売却にかかる費用・税金

相続した不動産の売却するのにかかる費用・税金は、以下の表の通りです。

費用・税金金額支払時期
仲介手数料(売却価格×3%+6万円)+消費税売買契約時と決済日に、それぞれ半額ずつ
印紙税1,000円~6万円売買契約書の作成時
譲渡所得税{売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額}×税率
売却の翌年の確定申告後
ハウスクリーニング費用3万~10万円ハウスクリーニング実施時
測量費用50~80万円測量実施時
解体費用100~300万円家屋解体時
各種書類の発行費用約300円/枚書類発行時

(不動産会社の仲介で売却した場合)

気になる税金ですが、不動産の所有期間が相続人と被相続人とあわせて5年を超えていれば、譲渡所得税の税率は20.315%です。

(所有期間が5年以下の場合は、税率は39.63%です。)

たとえば不動産を売却して1,000万円の利益があり、控除の特例を適用しない場合、

譲渡所得税
={売却価格-(取得費+譲渡費用)}×税率
=1,000万円×20.315%
=203万1,500円

不動産売却にかかる税金についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

不動産売却にかかる税金とは?計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

なお、不動産買取で売却した場合は仲介手数料はかかりません。

仲介と買取の違いについては以下の記事をご参照ください。

不動産買取とは?仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説

ハウスクリーニングや測量、家屋の解体は、売却の状況に応じて行う場合と、行わない場合があります。

また、必要となる書類も、状況に応じて変わってきます。

すまリス
なるべく費用をかけずに売却したい場合は、不動産会社に相談しましょう!

まとめ

相続した不動産の売却は、相続から3年を目処に売却するのがおすすめである理由について、この記事では解説してきました。

相続も不動産の売却も、人生で何度も行うことではありません。わからないこと、疑問に思うことがあるのは当然です。

納得のいく形で売却を成功させるには、困った時に頼れる、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

まだ不動産会社に相談をしていないという方は、すまいステップの不動産一括査定を受けてみませんか?

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