「相続した不動産を売るときって、なにから始めればいいの？」
使う予定のない土地や実家を相続する方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
相続も不動産売却も人生で繰り返し経験することではないので、十分な知識がないことが一般的です。
しかし、知識がないまま行き当たりばったりで行動すると、数百万円も無駄にしてしまう可能性も……。
そこで本記事では、以下のようなことをはじめての方にも分かりやすくお伝えしていこうと思います。
- 不動産の相続から売却までの流れ・準備
- 相続税・不動産売却にかかる税金の計算方法
- 相続税・不動産売却にかかる税金を節税する方法
- 税金の申告方法
相続した不動産を売却するための知識を学び、できるだけ手元にお金を残せる売却を行いましょう！
相続がまだ完了していない場合は、以下の記事がおすすめです。
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不動産売却とは？まず知るべきことを全て解説。はじめてでも失敗しない完全ガイド
不動産の相続から売却までの流れ
まずはじめに、不動産の相続から売却までの流れの全体を図で確認してみましょう。
相続した不動産の売却は、「遺言書の有無を確認→遺産分割協議→不動産の相続登記→相続税申告→不動産査定→売却活動→不動産の売却→確定申告」という流れで進みます。
いかがでしょうか。
やることが多く、大変に感じられる方も多いかもしれませんね。
相続も不動産の売却も、「思っていた以上に大変だった！」とみなさん口をそろえておっしゃいます。
実際、これらは決して楽な作業ではありませんが、一つ一つの手順を事前にしっかり確認しておくことで、大変さを軽減することはできます。
そこで次の章からは、不動産を相続するまでの手続きと、相続した不動産を売却するための手続きをくわしく解説していきます。
不動産を相続する手順
亡くなったご遺族の方から不動産を相続し、売却できる状態にするためには、以下の手順を踏みます。
- 遺言書の有無を確認する
- 遺産分割協議を行う
- 不動産の相続登記（名義変更）を行う
- 相続税を申告する
なお、相続についての基礎知識を詳しく知りたい場合は、以下の記事がおすすめです。
①遺言書の有無を確認する
相続で一番初めにやるべきことは、亡くなった方の遺言書を探すことです。
遺言書がある場合、相続人および相続する遺産は原則として遺言書の内容に従わなければならないからです。
遺言書には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類がありますが、そのうち「公正証書遺言」以外の2種類は、勝手に開封してはいけません。
改ざんや加筆を疑われ、トラブルのもとになります。
「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」が見つかったときは、開封前に家庭裁判所での検認が必要になります。
②遺産分割協議を行う
遺言書が見つからなかった場合、または遺言書の内容だけでは相続人を決められない財産がある場合などは、相続人間で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議の際には、法定相続人全員で協議を行います。
遺産分割協議の内容は相続人全員の合意がないと有効とならないことに注意をしてください。
遺産分割方法には、以下の4種類があります。
| 遺産分割方法 | 特徴 |
|---|---|
| 現物分割 | 相続人それぞれが別の遺産を相続する |
| 代償分割 | 一人の相続人が不動産をすべて相続し、残りの相続人には相続分に相当する金銭を渡す |
| 換価分割 | 不動産を売却し、得た利益を相続人それぞれの相続分に応じて分ける |
| 共有分割 | 不動産を共有名義にする |
相続財産が不動産のみの場合は、代償分割または換価分割が行われるのが一般的です。
共有分割は一見簡単な分割方法ですが、相続した不動産の売却や貸出に相続人全員の同意が必要となり、意見が食い違ったときにトラブルになりやすいため、できるだけ避けるようにしましょう。
話し合いの上、相続人それぞれの相続財産が確定したら、「遺産分割協議書」に内容をまとめます。
③不動産の相続登記（名義変更）を行う
不動産の相続が決まったら、できるだけ早めに不動産の相続登記を行いましょう。
相続登記とはつまり、不動産の登記上の名義変更のことです。
これまで相続登記に期限はありませんでしたが、令和6年4月から相続後3年以内の相続登記が義務になります。
この義務を怠ると10万円以下の過料を課される可能性があります。
また、相続登記をしていないと不動産を売却できないので、早めの動き出しがおすすめです。
相続登記には、相続登記自体にかかる税金と司法書士報酬（5万～10万円）などの費用がかかります。
自分でもできなくはありませんが、手間を考えると司法書士に依頼するのがおすすめです。
④相続税を申告する
③の相続登記と同時並行で、相続税の申告を行いましょう。
相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。
相続税を申告する際には、所定の申告用紙と相続財産に関する資料を税務署に提出する必要があります。
これも自分で行うには非常に手間がかかり、難易度が高いため、可能であれば司法書士に依頼しましょう。
なお、相続税の申告は相続をした人全員が行うものではありません。
相続財産の金額が一定額を超えなければ相続税は発生せず、相続税の申告も不要となります。
相続税の詳しい計算は、「不動産の相続にかかる税金」で触れています。
相続した不動産を売却する手順
ここまでで、不動産を相続する手順をご説明しました。
続いてこの章では、相続した不動産を売却する手順を見ていきましょう。
相続した不動産を売却する際には、以下の手順を踏みます。
- 不動産査定を受ける
- 売却活動を行う
- 不動産を売却する
- 確定申告を行う
それぞれどのようなことをするのか、もう少し詳しく見てみましょう。
不動産売却についてさらにくわしく知りたいときは、以下の記事が参考になります。
①不動産査定を受ける
相続した不動産を売却するとき、一番初めにやることは不動産査定です。
不動産査定とは、不動産会社に不動産がいくらで売れるかを予想してもらうことです。
不動産には決まった価格がなく、個別の様々な事情で売却額が変わるため、プロの意見を聞く必要があるのです。
不動産の査定には一切費用がかからないので、あまり気負わずに依頼しましょう。
査定結果を見て納得できれば、不動産会社と「媒介契約」という契約を結び、売却活動を依頼します。
②売却活動を行う
不動産会社と話し合って不動産の売出し価格を決め、市場に情報を公開します。
具体的には、不動産会社のサイトや店頭チラシ、物件情報のポータルサイトなどへの物件情報の掲載、チラシのポスティングなどを行い、購入希望者を集めます。
そこで購入希望者が現れた場合には、購入希望者が直接不動産を見に来る「内覧」が行われます。
内覧後に購入希望意思が示されれば、売買条件の交渉に移ります。
なお、売却活動前の準備としては、遺品の整理と最低限の清掃のみで問題ありません。
建物の解体やリフォームは、買い主から希望を受けてからはじめて検討しましょう。
③不動産を売却する
買い主との条件交渉がまとまったら、両者揃って不動産の売買契約の締結を行い、買い主から手付金を受け取ります。
そしてこのとき、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
もう半分は、不動産の決済と引き渡しが完了したタイミングでの支払いです。
④確定申告を行う
相続した不動産を売却して譲渡所得が出た場合や、控除の特例を受けたい場合、売却の翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
譲渡所得税は「分離課税」という種類の税金なので、給与所得などとは別の申告をすることになっています。
なお、譲渡所得がマイナスになったときは、損益通算を行う場合を除いて確定申告は必要ありません。
計算方法等は、「相続した不動産の売却にかかる税金」の章で詳しく解説しています。
不動産の相続にかかる税金
ここからは、不動産の相続や売却にかかる税金を見ていきましょう。
ます不動産を相続した際には、「相続税」「登録免許税」の2種類の税金がかかります。
| 税金の種類 | 概要 | 金額 |
|---|---|---|
| 相続税 | 財産を相続したときにかかる税金 | 財産の相続税評価額の合計-基礎控除額 |
| 登録免許税 | 登記内容の変更にかかる税金 | 相続登記をする不動産の固定資産税評価額×0.4％ |
なお、通常不動産を取得したときに課せられる「不動産取得税」は、相続した不動産の場合はかかりません。
相続税
財産を相続した際、相続税がかかるというのは皆さんご存知かと思います。
ただ、相続税というのは絶対に課せられるわけではなく、相続税の基礎控除額より財産の相続税評価額の合計が少なければかかりません。
相続税の基礎控除額は、以下の公式で算出します。
登録免許税
登録免許税は、登記内容を変更するときに税金です。
不動産の相続においては、相続登記に登録免許税が課されることになっています。
登録免許税の税率は登記内容によって異なりますが、相続登記の場合は「相続不動産売却の固定資産税評価額×0.4％」です。
相続した不動産の売却にかかる税金
相続した不動産を売却する際にかかる税金は、「譲渡所得税（所得税・住民税）」「印紙税」「登録免許税」の3つです。
| 税金の種類 | 概要 | 金額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 不動産売却で得た利益にかかる税金 | （売却価格 ー 取得費用 － 譲渡費用 － 特別控除額 ） × 税率（20%~39%） |
| 登録免許税 | 登記内容の変更にかかる税金 | 登記内容により変動 |
| 印紙税 | 売買契約の締結にかかる税金 | 2,000円～2万円 |
この章では、それぞれの税金の概要と計算方法を簡単に解説します。
相続した不動産の売却にかかる税金は相続人全員で支払うのが一般的であるため、自分以外が不動産の売却をすすめる場合でも、知識として覚えておきましょう。
不動産売却にかかる税金についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてみてください。
不動産売却にかかる税金とは？計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税・住民税の総称です。
不動産売却で得た利益は個人の所得という扱いになるので、給与所得などと同じく住民税と所得税が課せられます。
ただし、ここでいう「譲渡所得」とは、売却した際の売却額のことを直接指すのではありません。売却額から不動産の取得・売却にかかった経費を引いたものを「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得税は以下の計算で算出します。
※下線部が譲渡所得の計算式
取得費用とは、不動産の購入や取得にかかった費用のことです。
（不明の場合は売却価格の5%で計算）
譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料や諸経費を指します。
「空き家の3000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などを適用する場合は、譲渡所得から控除額を引いた上で税率をかけます。
相続した不動産を売却する際に用いることのできる控除の特例は「 相続した不動産にかかる税金を控除する制度」の章で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
譲渡所得税の税率は所有期間で変わる
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を保有していた期間によって変動します。
具体的には、被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまで5年以内であるか、もしくは5年を超えているかで税率が変わります。
(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年かどうか判断されます。)
それぞれ短期譲渡所得・長期譲渡所得と呼ばれ、相続した不動産の売却であれば長期譲渡所得であるケースが多いです。
実際の税率は以下のようになります。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (所有期間5年未満の場合) | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合） | 15.315% | 5% | 20.315% |
※所得税に関しては平成25年から24年間(令和19年)まで、復興特別所得税が加算されます。
登録免許税
登録免許税は、不動産の相続と売却の両方で払うことになります。
不動産売却における登録免許税は、所有権移転登記・抵当権の抹消登記の際などに必要です。
| 登記の内容 | 登録免許税の計算式 | 概要 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 不動産の固定資産税評価額 × 2.0% | 不動産の名義人を変更する登記 |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1つにつき1,000円 | 融資を受けた際に金融機関から不動産に設定された不動産を担保にする権利（抵当権）を抹消する登記 |
このうち、不動産を売却する際に必ず発生するのは、所有権移転登記にかかる税金です。
抵当権抹消登記は、相続した不動産に抵当権が設定されている場合のみ必要になります。
住宅ローンを完済していても、抵当権抹消登記がなされていないと、不動産の抵当権は消えません。
抵当権の設定されている不動産は原則売却不可なので、売却するためには抵当権抹消登記を行いましょう。
印紙税
印紙税とは、不動産を売却する際の売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
この印紙税は、不動産の売却額によって変動します。
売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表の通りです。
| 契約金額 | 本則税額 | 軽減後税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5000万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 600,000円 | 480,000円 |
※10万円以下の取引には印紙税は不要
売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1～5万円くらいだと認識しておきましょう。
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相続した不動産にかかる税金を控除する制度
相続した不動産を売却する際には、支払う税金を少なくするための特例がいくつかあります。
代表的なものだと、以下の3つの特例が挙げられます。
控除の特例を適用すると支払う税金を百万円単位で減らせる可能性もあるので、積極的に活用しましょう。
本章では、代表的な3つの特例の適用条件と実際の計算例をご紹介します。
なお、いずれの特例を受ける場合にも確定申告が必要になります。
確定申告方法については、「 相続した不動産にかかる税金の申告方法」の章を参考にしてください。
取得費加算の特例
1つ目の特例は、「取得費加算の特例」です。
（No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
この特例は、相続した不動産を相続から3年10か月以内に売却した場合には、相続税の一部を取得費として加算できる特例です。
ここで言う取得費とは、2章でもお話しした売却した不動産を取得するためにかかった費用のことです。
取得費が増えると譲渡所得が減るので、その分「譲渡所得税」として支払わなければならない金額が減少し、節税をすることができます。
取得費として加算できる金額は、以下の計算式で求めます。
=売却した相続人の納付すべき相続税額 × （売却する不動産の相続税課税額 ÷ 売却した相続人の債務控除前の相続税課税額）
【取得費加算の特例の適用条件】
- 相続や遺贈により財産を取得した者である
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
相続した空き家の3000万円特別控除
2つ目の特例は、「相続した空き家の3000万円特別控除」です。
（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
この特例を適用すれば、相続した空き家を売却する際、譲渡所得から最大3000万円を控除することができます。
大きな控除を受けられる特例ですが、売却価格が1億円以下の場合にしか使えないこと、耐震基準の条件があることなどに留意しましょう。
また、取得費加算の特例と併用ができない点にも注意が必要です。
両方の特例の条件を満たす場合には、より控除額の大きい特例を選択して適用します。
【相続した空き家の3000万円特別控除の適用条件】
- 相続した空き家もしくは空き家の建っていた土地を更地にして売却している
- 昭和56年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記がされている建物でない
- 相続の開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかった
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
- 売却時に一定の耐震基準を満たしている
- 相続から売却までに賃貸に出したり、居住したりしていない
- 売却代金が1億円以下である
マイホームの3000万円特別控除
3つ目の特例は「マイホームの3000万円特別控除」です。
（No.3302 マイホームを売ったときの特例）
これは、自宅を売却した際、条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除することができるという特例です。
相続した不動産を自宅として利用していた場合、相続した空き家の3000万円特別控除に代わってこの特例を適用することができます。
また、こちらの特例も取得費加算の特例の特例との併用はできません。
- 売却した不動産が自宅である（別荘不可）
- 過去2年以内にマイホームの3000万円特別控除の特例、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていない
- 過去2年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
- 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
まとめ
この記事では、相続した不動産を売却する際の流れや税金、控除の特例などについて詳しく解説しました。
相続の前後はなにかと慌ただしく、知識を十分につける時間をとるのが難しいこともあるでしょう。
そんなとき、この記事で相続不動産を売却する際のポイントを確認していただけると幸いです。
また、税金や確定申告の手続きは、自分だけで行うのが不安という方も少なくないかと思います。
そういった方は、不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
不動産会社は不動産の取引についてだけでなく、そこで発生する税金や売却後の確定申告についても知識を持っている不動産関連のプロです。
自分で調べて失敗するよりも、頼れるプロにどんどん質問しましょう。
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