「相続した不動産を売却する時は税金ってどうなるの？」「相続後の不動産を売却したいけど手続きが難しそう・・・」
相続した不動産を売却しようと考えている人の中で、手続きや税金について不安を持っている人は多いのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する際は、税金や手続きについて知っておくべき情報がいくつかあります。
それらの情報を知らずに取引を行ってしまうと、結果的に損をしてしまったり、手続きがうまくいかなくなってしまうことがあります。
そこで本記事では、相続した不動産を売却する際に税金についてや、確定申告などの手続きについて、必要な情報をお話ししていこうと思います。
あなたの不動産の
相続した不動産を売却する際にかかる税金って？
相続した不動産を売却する際、おもにかかってくる税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」です。
本章では、これらの税金が何に対してかかるものなのかと、その計算方法についてご紹介していこうと思います。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地を売却した際に得た利益である「譲渡所得」に対してかかってくる税金になります。
ただし、ここでいう「譲渡所得」とは、売却した際の「売却額」のことを直接指すのではなく、その利益からこれまでかかった「必要経費」を引いたものを指します。
必要経費に当てはまるものとしてあげられるのは、売却した不動産を購入した際にかかった購入費（取得費）と、不動産会社に支払う手数料などを含む不動産を売却する際に伴う様々な費用（譲渡費用）です。
これらを計算式にすると以下のようにあらわすことができます。
ここで出た譲渡所得に税率を乗じて譲渡所得税を計算していきます。
ここでかかる税率は、売却した不動産を保有していた期間によって変動してきます。
具体的にはその不動産を購入してから5年以内であるか、もしくは5年を超えているかで税率が変わります。
相続をした不動産の場合は、被相続人が購入した時点から売却を行った期間までを計算の対象とします。
それぞれの税率は以下のようになります。
- 購入後5年以内に売却した場合
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 39.63%
内訳：所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%
- 購入後5年を超えて売却した場合
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 20.315%
内訳：所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5％
取得費の対象費用と計算方法
取得費に含まれる費用としては以下のようなものがあげられます。
- 取得時（相続等も含む）の登録免許税・不動産取得税・印紙税
- 借主がいる物件を購入する際、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の造成費用
- 土地購入に際する土地の測量費
- 土地購入のための建物の取り壊し費用
これらのそれぞれの費用がわかる場合は、すべて足すだけで取得費を出す事が出来ます。
しかし、全ての金額は把握しきれていないという場合もあると思います。
その場合は、売却価格の5％の数字を出しましょう。
例えば、ご自身の不動産の売却価格が1000万円だったとすると、その5％にあたる50万円が一般的な取得費になります。
この計算を行うことでおおよその取得費を知ることが出来ます。
どうしてもわからない場合はこの計算方法で取得費を出しましょう。
譲渡費用の対象費用と計算方法
譲渡費用の対象となる費用は以下のものがあげられます。
- 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙で売主が負担した金額
- 土地を売却する際に建物を解体した時の費用
これらの費用については、資料をみればすべての金額が正確にわかるはずです。
そのため、譲渡費用についてはこれらの金額をすべて足すだけで求める事が可能です。
印紙税
2つ目の税金は印紙税です。
印紙税とは、不動産を売却する際に書く売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
この印紙税は、不動産の売却額によって変動してきます。
10,000円以下の取引には印紙税はかかりませんが、不動産取引でそのようなことはあり得ないので印紙税は必ずかかるものであるということを覚えておきましょう。
売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表のようになっています。
| 売却金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 |
売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1～2万円くらいだとおもっておきましょう。
あなたの不動産の
登録免許税
3つ目の税金は登録免許税です。
登録免許税とは「抵当権」を抹消する際に必要な税金です。
抵当権とは、不動産のローンの支払いが滞った場合に、その不動産を競売にかける事を担保する権利の事です。
ローンで購入した不動産は基本的にこの抵当権がついており、抵当権がついたままの不動産は売却が難しいです。
というのも、抵当権を抹消せずに売却すると、不動産の持ち主が変わったとしても抵当権は引き継がれてしまいます。
その為、一般的に不動産を売却する際は、売却前にこの抵当権を抹消します。
登録免許税はこの権利を抹消する際に発生する税金です。
登録免許税は、1不動産につき1,000円なので、それほど高くありませんので安心しましょう。
消費税
4つ目の税金は消費税です。
ここでいう消費税とは、不動産会社に支払う仲介手数料などにかかってくる税金です。
基本的に不動産売買の取引では、不動産会社に仲介を依頼して行う事がほとんどなので、この際には仲介手数料が発生します。
その為、不動産売買を行う際はこの手数料を支払う事が一般的であり、そこには消費税がかかってきます。
ただし、不動産会社の力を借りずに取引を行う「個人売買」を選択した場合は、この仲介手数料は必要ないのでここでいう消費税もかかりません。
しかし、個人売買は、労力も知識も必要になるので、時間に余裕があり、不動産売買に関する知識をしっかりと持っている人以外にはおススメできません。
一般的に手数料は売却する際の金額や、依頼する不動産会社によっても異なってきます。
手数料の上限は売買価格が200万円以下の部分が5％、200万円より高く400万円以下の部分に4％、400万円を超えた部分が3％です。
ここでいう部分というのは、それぞれのパートにそれぞれのパーセンテージで手数料がかかるという事です。
具体的な例を挙げて見ていきましょう。
◎１000万円の売却価格になる土地を売却した場合
まず、この1000万円のうちの200万円に対して5％の手数料がかかります。つまり、この場合は200万円に対する手数料が10万円かかると計算する事が出来ます。
次に、200万円以上400万円以下に含まれる金額、つまり400万円から最初の200万を引いた残りの200万円に4％の手数料がかかります。ここでの計算では8万円となります。
最後に、400万円を超える部分が600万円分残っているので、そこに更に3％の手数料がかかります。ここでの手数料は18万円となります。
つまり、1000万円の売却益が出る土地を売却し、手数料が上限いっぱいであった場合、36万円の手数料がかかるという計算になります。
ただし、この計算は、あくまで手数料が上限いっぱいであった場合に限る為、不動産会社によってその手数料は様々です。
その為、業者を選択する際はいくつかの企業を比較して、その価格の妥当性を見極める事をお勧めします。
相続した不動産を3年10か月以内に売却するとお得！
相続した不動産を売却する際には、いくつかの「特例」があります。
これらの特例が適応されると、支払う税金が本来支払わなければならない税金よりも大幅に少なくなる場合があります。
本章では、特に「相続した土地の売却」時ならではの特例をご紹介していきたいと思います。
取得費加算の特例
1つ目の特例は「所得比加算の特例」です。
この特例は、相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却した場合に、相続税の一部を取得費として換算してもよいという特例です。
取得費とは1章でもお話しした通り、売り出す不動産を取得するためにかかった費用の総称であり、この取得費が増えれば増えるほど、「譲渡所得税」として支払わなければならない金額は減少します。
忘れてしまった人のために今一度譲渡所得の計算方法を確認してみましょう。
特例を受けるための条件
取得費加算の特例を受ける条件は以下の３つ。
- 相続によって財産を取得した者が売却したこと
- その財産を取得した者が相続税を支払ったこと
- 相続開始日から3年10か月以内に売却したこと
この条件にさえ当てはまっていれば、この特例を受ける事が出来ます。
相続をしてから3年10か月以上が経過してしまうと、この特例の対象からは外れてしまいます。
そのため、相続した土地を持っているけど使っていない人、売却を悩んでいる人は、この特例の対象外になる前に売却することを強くお勧めします。
相続した不動産売却時の特例
前章で紹介した特例以外にも、条件が当てはまれば適用できる特例はほかにもいくつかあります。
本章ではそれらの特例について１つずつ説明していきます。
紹介する特例は以下の通り。
- 3000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買い替え特例
- 居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
順番に確認してみましょう。
3000万円特別控除
1つ目の特例は3000万円特別控除です。
3000万円特別控除とは、自らが住んでいる自宅を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円控除されるという特例です。
この特例は、所有期間の長短などは考慮せず、居住している期間があれば控除の対象になります。
相続をした不動産でこの特例に当てはまる場合は、被相続者ともともとそこに暮らしていた場合や、相続をしたのちにその不動産に移り住んだ場合があげられます。
この特例が受けられる条件は以下の通り。
- 住んでいた物件であること
- その家に住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 災害によって滅失した場合はその敷地を住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
また、売却する相手が親子や夫婦など、家族関係にある人ではないことが、売却先に求められる条件としてあげられます。
その他の制度との利用条件は以下があげられます。
・売却した年や、前年や前々年に居住用財産の買換えや居住用財産の交換の特例の適用を受けていないこと
・売却した年とその前後2年間に住宅ローン控除の適用を受けていないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
この制度を活用する際は確定申告の際に「戸籍の附票の写しまたは消除された戸籍の附票の写し」「譲渡所得の内訳書」を準備してください。
この特例を受けるためのより詳細の条件をしりたい場合は「 国税庁｜マイホームを売った時の特例 」こちらのサイトから確認してみてください。
10年超所有軽減税率の特例
2つ目の特例は10年超所有軽減税率の特例です。
この特例は、所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合で利益が3000万円を超えている場合に、それを超えている部分（6000万円まで）に課税される税率が軽減されるという特例です。
この特例は上記の30000万円控除と併用して適用することが認められている特例です。
この特例を受けるためには以下の条件を満たしている必要があります。
- 住んでいた物件であること
- その家に住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 災害によって滅失した場合は、その敷地を住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却した年の1月1日において売却した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
他の制度との利用条件は以下のものがあげられます。
・売却した年とその前後2年間の間に住宅ローン控除の適用を受けていないこと
・売却した家屋や敷地について居住用財産の買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと
この制度を活用する際は、確定申告時に「譲渡所得の内訳書」「売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書」「戸籍の附票の写しまたは消除された戸籍の附票の写し」を準備してください。
より詳細の条件は「 国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 で確認してください。
特定居住用財産の買い替え特例
3つ目は特定居住用財産の買い替え特例です。
この特例は、所有期間が10年を超えている自宅を売却し、新しく自宅を購入する際に、そこで生じる利益にかかる税金の支払いを先延ばしにすることが可能になる特例です。
ここで先延ばしした税金分は、その家を売却する際に支払うことになりますが、一時的に支払いを免除されるという内容です。
この特例を受ける際の条件は以下の通り。
- 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えること
- 譲渡したときにおいて10年以上居住していたこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 買い替える新物件の床面積が50平方メートル以上のものであること
- 旧物件を売った年の前年からその年の12月31日までの間に新物件を買うこと
- その新物件に、譲渡した年の翌年の12月31日または新物件を買った年の翌年の12月31日までに住むこと
- 新物件は25年以内に建築されたものか一定の耐震基準を満たしていること
売却した2年前から本年までの確定申告時に他の制度を使った場合は、この制度が使えない場合あるので注意が必要です。
より詳細の条件は「 国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例 」 で確認してください。
居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
4つ目の特例は、居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。
この特例は、自宅を買い替えた際に、売却した自宅に損が出た場合に適用される特例です。
要は、購入した金額よりも低い価格で売却することになってしまった場合などがこの特例を受ける対象に値します。
この特例では、損をしてしまった部分の損失を、ほかの所得と相殺することが出来る特例です。
特例を活用する際の条件は以下の通り。
- 旧物件を譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えること
- 繰越控除はその年の所得が3,000万円以下であること
- 旧物件の建物の床面積が50平方メートル上のものであること
- 旧物件を売った年の前年から翌年までの3年の間に新物件に買い換えること
- 新物件に、旧物件を譲渡した年の翌年の12月31日または新物件を買った年の翌年の12月31日までに住むこと
- 新物件に対して取得した年の12月31日までに償還期間10年以上の住宅ローンを組むこと
- 繰越控除を使う場合はその年の12月31日時点で、償還期間が10年以上あること
売却した2年前分から本年分までの確定申告で他の制度を使った場合は、この制度が使えないことがあります。
より詳細の条件は「 国税庁｜ マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」 で確認してください。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5つ目の特例は、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。
この特例は、住宅ローンが残っている自宅を売却し、その売却で損失がでてしまった場合に適用される特例です。
この特例が適用されると、4つ目の特例と同じく、損失をほかの所得と相殺することが可能になります。
- 譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えること
- 繰越控除はその年の所得が3,000万円以下であること
- 譲渡契約を締結した時点において譲渡した物件にかかる住宅ローン残高があり、売却価格がそれを下回っていること
この制度も、売却した2年前から本年までの確定申告時に他の制度を使った場合は、この制度が使えないことがあるので注意しましょう。
より詳細の条件は「 国税庁｜特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 」 で確認してください。
相続した不動産売却後の確定申告
不動産売却を行った場合、勤めている企業が行ってくれる通常の確定申告とは別に、ご自身で必ず確定申告を行う必要があります。
特に相続をした不動産の売却には、普通の不動産売却とは少し違う手続きなどが必要になる場合もあります。
そこで本章では、相続した不動産売却を行った後の確定申告について詳しく説明していこうと思います。
確定申告に必要な書類
確定申告を行う際には準備すべき書類がいくつかあります。
必要な書類は2種類あり、自分自身で準備しなければならないもの、そして税務署が準備してくれるものがあります。
それぞれの書類は以下の通り。
〇 不動産売却時の売買契約書（写し）
〇 仲介の手数料等の領収書（写し）
〇 売却した不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
登記事項説明書については、オンライン請求が最も簡単に取得できる方法です。
「法務局オンライン申請の案内」に取得方法がのっているのでぜひ確認してみましょう。
〇 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
〇 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
〇 譲渡所得の内訳書
これらの書類は税務署が準備しており、国税庁のホームページに飛ぶとダウンロードする事が出来ます。
書類に関してや、確定申告の書類記入方法については、「国税庁ホームページ」こちらから確認できるので参考にしてみてください。
確定申告の手続きの流れ
次に確定申告の手続きの流れについて簡単に説明していきます。
確定申告を行う際の大まかな流れは以下のようになっています。
- 確定申告に必要な書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書などの書類記入を行う
- 税務署で手続きを行う
- 納税または還付を受ける
ひとつずつ確認していきましょう。
確定申告に必要な書類を確認する
まずは確定申告に必要な書類を準備していきます。
準備すべき書類は前章で書いたものです。
もう一度確認すると、
- 不動産売却時の売買契約書（写し）
- 仲介の手数料等の領収書（写し）
- 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
となります。
これらの準備を怠ってしまうと、確定申告を行うのに非常に時間がかかってしまうので、ご自身で準備しなければならないものはしっかりと準備をしてから行うようにしましょう。
譲渡所得税を計算する
次に譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税については、1章の不動産売却に必要な税金についてのところでお話した通り、譲渡所得（売却益から必要経費を引いたもの）に税率をかけたものになります。
これらの計算方法は1章にかかれていますので、忘れてしまった方は確認してみてください。
確定申告書などの書類記入を行う
次に確定申告の書類記入を行います。
書類記入の方法は、国税庁が出している「確定申告書等作成コーナー」というサイトで簡単に記入方法を知ることが出来ます。
このサイトを見ながら書類記入を行えば特別難しいものではないのでぜひやってみてください。
また、もしもわからない部分があった場合には、問い合わせ窓口なども設けているため、そこで確認する事も可能です。
税務署で手続きを行う
書類を記入し終えたら、それらの書類を提出する作業を行います。
提出方法は大きく３つ。
- 郵送等で、所轄の税務署に送付する
- 所轄の税務署へ直接持参する
- 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する
どの方法で提出しても大きな違いはないため、ご自身のやりやすい方法で提出しましょう。
納税または還付を受ける
最後に納税、還付を行って終了です。
納税の方法は大きく以下の４つから選択できます。
- 振替納税を利用する
- 現金で納付する
- 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
- クレジットカードで納付する
困ったら専門家に相談しよう
税金や確定申告の手続きは、知識がないと複雑に感じる部分があると思います。
そうした際には、そのような知識に精通している不動産会社に相談するようにしましょう。
不動産会社は不動産の取引についてだけでなく、そこで発生する税金や売却後の確定申告についても知識を持っている不動産関連のプロです。
自分で調べて失敗するよりも、頼れるプロにどんどん質問しましょう。
業者を探す際は一括査定サイトがオススメ！
業者を探す際に最もおススメなツールは「一括査定サイト」です。
一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をネットのフォーマットに入力すると、実際の不動産会社がその情報をもとに不動産の査定を行ってくれるというサイトです。
このツールを活用するメリットは、効率的に業者を見つけ出せることです。
本来は業者1社1社のホームページなどを検索して直接コンタクトを取らなければならないのに対し、このサイトを活用することで、一度情報を入力するとそれが複数の不動産会社に届き業者側からアプローチしてくれるため、業者を探す手間が大幅に省けるのです。
この一括査定サイトの中でも特におすすめしているサイトが「すまいステップ」です。
このサイトは、全国の優良業者のみを厳選しており、同時に最大4社の業者から査定を受ける事が可能です。
もちろん、査定自体は無料で行うことが可能であり、入力も非常に短い時間で行うことが出来るのでとてもおススメのツールになっています。
不動産売却を検討しており、業者を探している人にはぜひ使ってみてください。
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まとめ
今回は相続した不動産の売却についてお話しました。
記事内でもお伝えした通り、相続をした土地ならではの特例を適用することによって、本来よりも圧倒的にお得に不動産を売却することが可能となります。
出来るたけお得に不動産を売却するためにも、これらの情報をしっかりと活かして賢い売却を行いましょう。
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