相続不動産を売却する際のポイントから税金と特例まで徹底解説!

相続不動産を売却する時の税金っていくらかかるの?

「不動産を売却したときの節税方法はある?

といった、相続不動産を売却する際の手続きや税金について不安を持っている人は多いのではないでしょうか。

実は相続不動産には、知らないと損する特例や手続き上の注意点があります。

そこで本記事では、相続不動産を売却する際のポイントや、特別控除を駆使した節税方法まで必要な情報をお話ししていこうと思います。

また、相続不動産の売却に不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか?

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相続不動産を売却する2つのパターン

売却するならまずは相続登記をしよう

まず最初に不動産を相続してから売却するまでの流れを把握しておきましょう。

不動産相続の流れ(目安の時期と捉えてください)
  1. 遺言書を確認する(死後7日以内)
  2. 相続人を確定させる(死後10日以内)
  3. 相続する財産を確定させる(死後3ヶ月以内)
  4. 遺産分割協議書を作成する(死後10ヶ月以内)
  5. 相続税の申告・納税を行う(死後10ヶ月以内)
  6. 不動産の相続登記をする(相続確定後速やかに)

相続手続きの期限までは10か月の期間があるので、人によっては「余裕がある」と感じるかもしれません。

しかし、不動産を相続した場合、その分割方法は相続人全員で話し合う必要がありますので、金銭のみの相続よりも多少複雑になります。

また、不動産を相続した場合は必ず不動産の相続登記を行いましょう

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことです。

法務局で所定の手続きを踏むことで行いますが、多くの場合は、司法書士に依頼して登記手続をしてもらいます。

相続登記には期限がないため、相続が決まってからもズルズルと後回しにしてしまうことがよくありますが、速やかに登記まで行うべきです。

というのも、他の相続人に勝手に相続登記をされるなどのトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。

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①単独で相続する場合の売却までの流れ

例えば、二人兄妹で兄が単独で不動産を、妹が預貯金を相続するようなケースでは、相続不動産であっても売却の流れはスムーズに進みます。

代償分割の解説

STEP1:遺産分割協議を行う

まずは誰が不動産を相続するのか、遺産分割協議で話し合います。

特に今回のように、一人の相続人が不動産をすべて相続し、残りの相続人には相続分に相当する金銭を渡す分割方法を代償分割といいます。

例えば、不動産4000万円・預貯金2000万円の相続財産を代償分割で1/2ずつ分ける場合、不動産を相続した人は預貯金を相続した人に1000万円を渡します。

これにより、両者の取り分を3000万円に平等に分ける事ができます。

なお、代償分割を行う際には、遺産分割協議書にその旨を記載しましょう。記載がない場合、代償金の受け渡しに贈与税が課せられることがあります。

STEP2:相続登記を行う

誰が不動産を相続するか決まったら、相続登記を行いましょう。

相続登記を行わないと、

  • そもそも売却ができない
  • 他の相続人が勝手に自分の持ち分だけを登記して、売却されてしまう
  • 不測の事故が起きても、不動産賠償を受ける事ができない

などのデメリットもあるため、なるべく早く相続登記を行いましょう。

STEP3:相続不動産の売却

相続登記を行ったら、一般的な流れと同じく不動産売却を進めていきましょう。

なお、手続きなども通常の不動産売却と変わらないため、まずは不動産の一括査定から始めてみましょう。

②換価分割した場合の売却までの流れ

手続きをスムーズに進めるという意味では上の代償分割は理想的な流れですが、やはり相続財産の中でも不動産は価値の高い財産であるため、相続人の間で取り合いになるケースも少なくありません。

この場合は、不動産を売却して現金化し、法定相続分で均等に分ける換価分割といった分割方法がおススメです。

不動産を手放すことにはなりますが、現金を平等に分ける事ができるので、最も揉め事が避けられる遺産分割方法といえるでしょう。

換価分割の解説

換価分割の場合の相続不動産の売却は以下の流れで進めていきます。

STEP1:代表者が相続登記

遺産分割協議の結果、換価分割で売却が決まったら代表者が相続登記を行います。

というのも、上にもあるように被相続人名義のまま不動産を売却することはできないので、便宜上相続人の代表者が相続登記を行います。

なお、相続人全員の名前で共有登記するという方法もありますが、非常に手続きがややこしくなるので注意が必要です。

なお、代償分割の場合と同じように、遺産分割協議書にその旨を記載することを忘れずに行いましょう。

STEP2:相続不動産の売却

換価分割が決まったら、不動産の売却を進めていきますがいくつか注意点があります。

一つ目の注意点は、必ず売却合意形成を得る必要があることです。

というのも、代表者一人の意思で勝手に売却するわけにはいかず、「最低いくら以上で売ってほしい」といった最低売却価格などを相続人全員で決めておく必要があります。

また、こういった売却の最低価格を決めるには、あらかじめ相場を調べたりしておく必要があるため事前準備も必要です。

もう一つは、所得税や不動産売却にかかる仲介手数料等の費用が掛かることです。

すべての不動産売却で税金がかかるわけではありませんが、税金が発生した場合は確定申告を行う必要があります。

詳しくは「相続不動産を売却する際にかかる税金は?」の章で解説しますが、相続登記にかかった税金や、仲介手数料などの売却にかかる費用は相続人全員が支払うことに注意しましょう。

STEP3:現金に分割する

売却で得た現金を相続人の間で分割し、遺産分割の終了です。

ここで、「代表者からほかの相続人に現金を分けるときに、贈与税が課税されるんじゃないか?」と考えられる方もいますが、遺産分割協議書に換価分割であることを明記していれば、贈与税は課税されません。

なお、換価分割で不動産を売却する際には、まずは不動産の査定を受ける必要があります。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

住宅ローンが残っているときは団信をチェック

相続不動産に住宅ローンが残っていた場合は、誰がローンを負担するのでしょうか。

原則として、相続時に残された住宅ローンとは相続人全員が連帯して負担することとなりますが、住宅ローンを利用するときほとんどの人は団体信用保険(団信)に加入しています。

団信とは、ローンを借りていた人が死亡したときに、住宅ローンの残額が借入先金融機関に直接支払われる生命保険です。

したがって、住宅ローンが残っていた場合は、まず被相続人が団信に加入していたか借入先の金融機関に確認しましょう。

なお、万が一団信に加入しておらず、住宅ローンを相続したくないときは被相続人がなくなってから3か月以内に家庭裁判所に申し出ることで相続放棄をすることが可能です。

ただし、相続放棄した場合はほかの財産も受け取れなくなるため、注意が必要です。

相続不動産を売却する際にかかる税金は?

相続不動産を売却する際にかかる主な税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の4つです。

本章では、これらの税金が何に対してかかるものなのか、また計算方法についてご紹介していこうと思います。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に出た利益である「譲渡所得」に対してかかる税金です。

ただし、ここでいう「譲渡所得」とは、売却した際の売却額のことを直接指すのではなく、売却額からこれまでかかった「必要経費」を引いた「売却益」を指します。

必要経費とは、売却した不動産の購入にかかった購入費(取得費)や、不動産会社に支払う仲介手数料など、不動産を売却する際に伴う様々な費用(譲渡費用)のことです。

計算式で表すと以下の式になります。

譲渡所得 = 売却価格 - 必要経費 ( 取得費 + 譲渡費用 )

ただし、ここで譲渡所得がマイナスになった場合は譲渡所得税がかからないことに注意しましょう。

計算式から譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得に税率を乗じて税金額を計算していきます。

またここでかかる税率は、売却した不動産を保有していた期間によって変動します。

具体的には、被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまで5年以内であるか、もしくは5年を超えているかで税率が変わります。(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年かどうか判断されます。)

それぞれ短期譲渡所得・長期譲渡所得と呼ばれ、相続不動産の売却であれば長期譲渡所得であるケースが割合としては多いようです。

実際の税率は以下のようになります。

  • 購入後5年を超えて売却した場合(長期譲渡所得)

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 20.315%

内訳:所得税15%、※復興特別所得税2.1%、住民税5%

  • 購入後5年以内に売却した場合 (短期譲渡所得)

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 39.63%

内訳:所得税30%、※復興特別所得税2.1%、住民税9%

※所得税に関しては平成25年から24年間(令和19年)まで、復興特別所得税2.1%が加算されます。

次に取得費、譲渡費用にはどのような費用が含まれるのか、また計算方法について簡単にお話しします。

取得費の例と計算方法

取得費に含まれる費用としては以下の費用が挙げられます。

  • 不動産の購入費
  • 取得時(相続等も含む)の登録免許税・不動産取得税・印紙税
  • 借主がいる物件を購入する際、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の造成費用
  • 土地購入に際する土地の測量費

上のそれぞれの費用がわかる場合は、すべて足すだけで取得費を出す事が出来ます。

しかし、数年前に購入した物件なら全ての金額は把握しきれていないという場合も多いと思います。

その場合は、売却価格の5%を取得費として計上することが可能です。(=概算取得費)

例えば、ご自身の不動産の売却価格が1000万円だったとすると、その5%にあたる50万円を取得費としてみなすことができます。

しかし、不動産を取得したのがバブル期のような価格高騰しているタイミングであれば、現在の売却価格の5%程度である可能性はほとんどなく、譲渡所得が非常に大きくなってしまう可能性があります。

そんな時は、一般財団法人日本不動産研究所が公表している『市街地価格指数』から計算することもできます。どうしても譲渡所得が大きくなってしまうようであれば、市街地価格指数から取得費を算出してみてはいかがでしょうか。

譲渡費用の例と計算方法

譲渡費用の対象となる費用は以下のものがあげられます。

  • 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
  • 契約書の印紙で売主が負担した金額
  • 土地を売却する際に建物を解体した時の費用

これらの費用については、資料をみればすべての金額が正確にわかるはずです。

そのため、譲渡費用についてはこれらの金額をすべて足すだけで求める事が可能です。

譲渡所得税の計算例

では実際に、長期譲渡取得の場合の税額を計算してみましょう。

【設定条件】
住宅種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格4000万円、土地価格1000万円)
購入時諸費用/200万円(建物分160万円、土地分40万円)
所有期間10年
売却価格/6000万円
譲渡費用/200万円

【計算式】
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 20.315%

【あてはめ】
譲渡取得=売却価格6000万円ー取得費(購入価格5000万円+購入費用200万円ー※減価償却費1439万6400円)+譲渡費用200万円
=2038万3600円

税額=2038万3600円×20.315
=414万928円(小数点切り捨て)

※建物の場合は減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。計算式は以下の通りです。
※減価償却費=(建物価格5000万円+建物分購入費用160万円)×90%×償却率0.031×経過年数(10)

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印紙税

2つ目の税金は印紙税です。

印紙税とは、不動産を売却する際の売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。

この印紙税は、不動産の売却額によって変動してきます。

10,000円以下の取引には印紙税はかかりませんが、不動産取引でそのようなことはあり得ないので印紙税は必ずかかるものであるということを覚えておきましょう。

売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表のようになっています。

売却金額印紙税
100万円超え500万円以下2,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円

売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1~2万円くらいだと認識しておきましょう。

登録免許税

3つ目の税金は登録免許税です。

登録免許税とは、相続登記を行う際や「抵当権」を抹消する際に必要な税金です。

抵当権とは、不動産のローンの支払いが滞った場合に、その不動産を競売にかける事を担保する権利です。

ローンで購入した不動産は基本的にこの抵当権がついており、抵当権がついたままの不動産は売却が難しいです。

というのも、抵当権を抹消せずに売却すると、不動産の持ち主が変わったとしても抵当権は引き継がれてしまうからです。

その為、一般的に不動産を売却する際は、売却の際に抵当権を抹消しますが、登録免許税はこの抵当権抹消手続きの際にかかってきます。

また登録免許税は、以下の計算式で出すことが出来ます。

登録免許税=固定資産税評価額×0.04%

登録免許税は、1不動産につき1,000円なので、それほど高くありませんので安心しましょう。

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消費税

4つ目の税金は消費税です。

ここでいう消費税とは、不動産の売却代金にかかるものではなく、不動産会社に支払う仲介手数料などにかかる税金です。

というのも、土地の売買であれば買主が事業者でも個人でも消費税は非課税ですし、また建物も個人が買主なら非課税となるからです。

つまり実際に負担する消費税は、「仲介会社に依頼した際の、仲介手数料にかかる消費税」となることに注意してください。

また、一般的に手数料は売却する際の金額や、依頼する不動産会社によっても異なりますが、上限額は宅地建物取引業法によって定められています。

不動産の売買価格仲介手数料
200万円以下の部分売買価格×5% + 消費税
200万円~400万円以下の部分売買価格×4% + 消費税
400万円を超える部分売買価格×3% + 消費税

勘違いをしてはいけないのは、仲介手数料は『売買価格の総額×対応する仲介手数料の率+消費税』では計算できないということです。

不動産の売買価格(税抜)を200万円以下の部分、200~400万円以下の部分、400万円以上の部分の3つに分けて、それぞれに対応する仲介手数料の率をかけてそれらを合計し、その合計額に消費税率をかけるのが正しい計算になります。

なので、1000万円の不動産の売却を行った場合、以下のようになります。

200万円 × 0.05 = 10万円(200万円以下の仲介手数料)

200万円 × 0.04 = 8万円(200万~400万円以下の仲介手数料)

{1000万円 – (200万円+200万円)}×0.03 = 18万円(400万円以上の仲介手数料)

10万円+8万円+18万円×1.1 = 39.6万円 (税込みの仲介手数料)

また、不動産の売買価格が400万円以上の場合のみ、『(売買価格×0.03+6万円)×税率』でも税込みの仲介手数料を算出する事ができます。(速算式)

ちなみに、この法定の仲介手数料はあくまで上限なので、不動産会社との交渉次第では引き下げられる可能性もあります。

その他の費用

相続不動産にかかる主な支出は上の4つですが、そのほかにも様々な費用がかかってきます。

その一つが、各種書類の取得費用です。

例えば、相続登記をした際に必要となってくる戸籍謄本450円、被相続人の住民票の除票300円、また不動産登記事項証明書600円などです。

また、司法書士に依頼して相続登記を行う際は司法書士の報酬なども必要となってきます。

司法書士の報酬は事務所によって異なってくるので一概には言えませんが、相続不動産の売却には税金に加えて諸々の手続き費用が掛かることに注意しましょう。

売却にかかる税金は相続人全員が支払う

以上の相続不動産の売却にかかる諸々の税金は、相続人全員が支払います

換価分割などの場合、代表者が相続登記を行い売却を進めていきますが、その際にかかった登録免許税・印紙税等は代表者が立て替えて、分割する際に相殺することがほとんどです。

ただし、譲渡所得に対してかかる譲渡所得税(住民税・復興特別所得税含む)はそれぞれの相続人が確定申告を行って支払う必要がある点に注意しましょう。

確定申告については下の章で解説します。

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利益が出たら確定申告が必要

売却して譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。

一般的な納税の手続きは、例えば会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくれます。

しかし、不動産売買の場合は個人の取引によって生まれた利益であるため、必ずご自身で行う必要がある点に注意しましょう

なお、譲渡所得がマイナスになったときはもちろん確定申告は必要ありません。

確定申告が必要か判断する金額は「特例・控除の適用前の金額」

ここで注意点なのですが、譲渡所得税がプラスかマイナスかを判断する際に見る金額は、下の章で解説する特例や控除の「適用前の金額」であることに注意しましょう。

つまり、特例を使って譲渡所得がマイナスになり納税する必要がなかったとしても、特例を使う前がプラスであったなら確定申告が必要になります。

というのも、特例や控除を使うためには確定申告の際に申請することが必要だからです。

万が一確定申告が遅れた場合は、無申告加算税・延滞税が課せられるので注意しましょう。

確定申告のタイミング

譲渡所得がプラスになったり特別控除を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。(なお、2021年は新型コロナウイルスの影響で4月15日まで延期)

確定申告は、必要書類を準備し、譲渡所得税を計算、最後に申請書類を提出して終わりますが、税務署に持ち込むだけではなく、インターネットでも行う事ができるので、必要な場合は事前に準備しておきましょう。

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相続不動産を売却する際の税金の特例

相続不動産を売却する際には、いくつかの「特例」があります。

これらの特例が適応されると、支払う税金が本来支払わなければならない税金よりも大幅に少なくなる場合があります。

本章では、代表的な3つの特例から実際の計算例まで紹介していきます。

取得費加算の特例

1つ目の特例は「取得費加算の特例」です。

この特例は、相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却した場合に、相続税の一部を取得費として換算してもよいという特例です。

取得費とは1章でもお話しした通り、売り出す不動産を取得するためにかかった費用の総称であり、この取得費が増えれば増えるほど、「譲渡所得税」として支払わなければならない金額は減少します。

忘れてしまった人のために今一度譲渡所得の計算方法を確認してみましょう。

譲渡所得 = 売却益 - 必要経費 ( 取得費 + 譲渡費用 )
この特例は非常に大きな減税措置になるので、売却をする際には相続後3年10か月以内に行うことを強くお勧めします。

3年10か月以内に売却した場合の計算例

【設定条件】(第一章の計算例と同じ)

住宅種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格4000万円、土地価格1000万円)
購入時諸費用/200万円(建物分160万円、土地分40万円)
所有期間10年
売却価格/6000万円
譲渡費用/200万円
相続税額/400万円

【計算式】
譲渡所得 = 売却益 - 必要経費 ( 取得費 + 譲渡費用+ 相続税 )

【あてはめ】
譲渡取得=売却価格6000万円ー取得費(購入価格5000万円+購入費用200万円ー※減価償却費1439万6400円)+譲渡費用200万円
=2038万3600円

以上の譲渡所得(課税対象となる額)から400万円引いて、1638万3600円となり、ここから長期譲渡所得の20.315%を掛けることで税額を出すことが出来ます。

※建物の場合は減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。計算式は以下の通りです。
※減価償却費=(建物価格5000万円+建物分購入費用160万円)×90%×償却率0.031×経過年数(10)

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3000万円特別控除

2つ目の特例は3000万円特別控除です。

3000万円特別控除とは、自らが住んでいる自宅(マイホーム)を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円控除される税金の特例です。所有期間の長短などは考慮せず、居住している期間があれば控除の対象になります。

例えば、夫婦でマンションに住んでいて奥様が亡くなってしまった場合や、親子で一戸建てに住んでいて、親が亡くなってしまい子供が不動産を相続した場合などに、上で計算した譲渡所得額から3000万円を控除することができます。

そんな3000万円特別控除ですが、平成28年に法改正によって、相続した土地や空き家に対しても適用することができるようになりました。

なお、居住用財産を相続した場合の3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できますが、相続した空き家に対して使う3000万円特別控除とは併用できませんので、注意が必要です。

この特例を受けるためのより詳細の条件をしりたい場合は「 国税庁|マイホームを売った時の特例こちらのサイトから確認してみてください。

3000万円特別控除の計算例

【設定条件】(第一章の計算例と同じ)
住宅種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格4000万円、土地価格1000万円)
購入時諸費用/200万円(建物分160万円、土地分40万円)
所有期間10年
売却価格/6000万円
譲渡費用/200万円

【計算式】
譲渡所得 = 売却益 - 必要経費 ( 取得費 + 譲渡費用 )

【あてはめ】
譲渡取得=売却価格6000万円ー取得費(購入価格5000万円+購入費用200万円ー※減価償却費1439万6400円)+譲渡費用200万円

=2038万3600円

となり、3000万円特別控除を利用すると、2038万3600円-3000万円がマイナスとなるため、払う税金は0円とすることが出来ます。

※建物の場合は減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。計算式は以下の通りです。
※減価償却費=(建物価格5000万円+建物分購入費用160万円)×90%×償却率0.031×経過年数(10)

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10年超所有軽減税率の特例

3つ目の特例は10年超所有軽減税率の特例です。

10年超所有軽減税率の特例とは、その家を10年以上所有していた場合、譲渡所得に対してかかる税率が低くなる制度です。

3000万円特別控除の特例と併用ができるため、譲渡所得税の支払いを求められている人にとって、是非とも理解しておきたい制度です。
利用には確定申告が必須ですが、申請すると6,000万円をくぎりに、以下のような税率になります。

所得税10.21%
住民税4%
合計14.21%

課税譲渡所得が6,000万円を超えている場合は、6,000万円以下と以上で税率が変わります。

6,000万円以下の部分6,000万円超の部分
所得税10.21%15.315%
住民税4%5%
合計14.21%20.315%

より詳細の条件は「 国税庁|マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 で確認してみてください。

10年超所有軽減税率の特例の計算例

【設定条件】(第一章の計算例と同じ)
住宅種別/木造一戸建て
購入価格/5000万円(建物価格4000万円、土地価格1000万円)
購入時諸費用/200万円(建物分160万円、土地分40万円)
所有期間10年
売却価格/6000万円
譲渡費用/200万円

【計算式】
譲渡所得 = 売却益 - 必要経費 ( 取得費 + 譲渡費用 )

【あてはめ】
譲渡取得=売却価格6000万円ー取得費(購入価格5000万円+購入費用200万円ー※減価償却費1439万6400円)+譲渡費用200万円

=2038万3600円

税額=2038万3600円×14.21%
=289万6509円(小数点切り捨て)

となり、通常の税率で計算した場合よりも、約124万円節税することができました。

※建物の場合は減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。計算式は以下の通りです。
※減価償却費=(建物価格5000万円+建物分購入費用160万円)×90%×償却率0.031×経過年数(10)

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税金や確定申告の手続きは、知識がないと複雑に感じる部分があると思います。

そうした際には、そのような知識に精通している不動産会社に相談するようにしましょう

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記事のおさらい

相続不動産を売却するにはどうしたらいいですか?

相続不動産の売却には①単独で相続する場合②換価分割した場合の二つのパターンがあります。詳しく知りたい方は相続不動産を売却する2つのパターンをご覧ください。

相続不動産を売却する際の税金は?

相続不動産を売却する際にかかる主な税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。詳しくは相続不動産を売却する際にかかる税金は?をご覧ください。

相続不動産の売却には確定申告は必要ですか?

売却して譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。詳しく知りたい方は利益が出たら確定申告が必要をご覧下さい。

相続不動産を売却した際の税金の特例はありますか?

代表的な特例は、①取得費加算の特例②3000万円特別控除③10年超所有軽減税率の特例があります。詳しくは相続不動産を売却する際の税金の特例をご覧ください。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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