「相続不動産を売却する時の税金っていくらかかるの？」
「不動産を売却したときの節税方法はある？」
といった、相続不動産を売却する際の手続きや税金について不安を持っている人は多いのではないでしょうか。
実は相続不動産には、知らないと損する特例や手続き上の注意点があります。
そこで本記事では、相続不動産を売却する際の税金や、特別控除を駆使した節税方法まで必要な情報をお話ししていこうと思います。
また、相続不動産の売却に不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか？
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相続不動産を売却する際にかかる税金は？
相続不動産を売却する際にかかる主な税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。
本章では、これらの税金が何に対してかかるものなのか、また計算方法についてご紹介していこうと思います。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に出た利益である「譲渡所得」に対してかかる税金です。
ただし、ここでいう「譲渡所得」とは、売却した際の売却額のことを直接指すのではなく、売却額からこれまでかかった「必要経費」を引いた「売却益」を指します。
必要経費とは、売却した不動産の購入にかかった購入費（取得費）や、不動産会社に支払う仲介手数料など、不動産を売却する際に伴う様々な費用（譲渡費用）のことです。
計算式で表すと以下の式になります。
ただし、ここで譲渡所得がマイナスになった場合は譲渡所得税がかからないことに注意しましょう。
計算式から譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得に税率を乗じて税金額を計算していきます。
期間によって税率が変動する
ここでかかる税率は、売却した不動産を保有していた期間によって変動します。
具体的には、被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまで5年以内であるか、もしくは5年を超えているかで税率が変わります。(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年かどうか判断されます。)
それぞれ短期譲渡所得・長期譲渡所得と呼ばれ、相続不動産の売却であれば長期譲渡所得であるケースが割合としては多いようです。
実際の税率は以下のようになります。
- 購入後5年を超えて売却した場合(長期譲渡所得)
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 20.315%
内訳：所得税15％、※復興特別所得税2.1%、住民税5％
- 購入後5年以内に売却した場合 (短期譲渡所得)
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 39.63%
内訳：所得税30%、※復興特別所得税2.1%、住民税9%
※所得税に関しては平成25年から24年間(令和19年)まで、復興特別所得税2.1%が加算されます。
取得費の例と計算方法
取得費に含まれる費用としては以下の費用が挙げられます。
- 不動産の購入費
- 取得時（相続等も含む）の登録免許税・不動産取得税・印紙税
- 借主がいる物件を購入する際、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の造成費用
- 土地購入に際する土地の測量費
上のそれぞれの費用がわかる場合は、すべて足すだけで取得費を出す事が出来ます。
しかし、数年前に購入した物件なら全ての金額は把握しきれていないという場合も多いと思います。
その場合は、売却価格の5％を取得費として計上することが可能です。(=概算取得費)
以下が計算例になります。
しかし、不動産を取得したのがバブル期のような価格高騰しているタイミングであれば、現在の売却価格の5%程度である可能性はほとんどなく、譲渡所得が非常に大きくなってしまう可能性があります。
そんな時は、一般財団法人日本不動産研究所が公表している『市街地価格指数』から計算することもできます。どうしても譲渡所得が大きくなってしまうようであれば、市街地価格指数から取得費を算出してみてはいかがでしょうか。
譲渡費用の例と計算方法
譲渡費用の対象となる費用は以下のものがあげられます。
- 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙で売主が負担した金額
- 土地を売却する際に建物を解体した時の費用
これらの費用については、資料をみればすべての金額が正確にわかるはずです。
そのため、譲渡費用についてはこれらの金額をすべて足すだけで求める事が可能です。
譲渡所得税の計算例
では実際に、長期譲渡取得の場合の税額を計算してみましょう。
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印紙税
2つ目の税金は印紙税です。
印紙税とは、不動産を売却する際の売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
この印紙税は、不動産の売却額によって変動してきます。
10,000円以下の取引には印紙税はかかりませんが、不動産取引でそのようなことはあり得ないので印紙税は必ずかかるものであるということを覚えておきましょう。
売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表のようになっています。
| 売却金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 |
売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1～2万円くらいだと認識しておきましょう。
印紙税の計算例
仮に3,000万円で不動産を売却した場合、印紙税は2万円になります。
印紙税の計算方法は、以下の通りです。
登録免許税
3つ目の税金は登録免許税です。
登録免許税とは、相続登記を行う際や「抵当権」を抹消する際に必要な税金です。
抵当権とは、不動産のローンの支払いが滞った場合に、その不動産を競売にかける事を担保する権利です。
ローンで購入した不動産は基本的にこの抵当権がついており、抵当権がついたままの不動産は売却が難しいです。
というのも、抵当権を抹消せずに売却すると、不動産の持ち主が変わったとしても抵当権は引き継がれてしまうからです。
その為、一般的に不動産を売却する際は、売却の際に抵当権を抹消しますが、登録免許税はこの抵当権抹消手続きの際にかかってきます。
登録免許税は、1不動産につき1,000円なので、それほど高くありませんので安心しましょう。
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売却にかかる税金は相続人全員が支払う
以上の相続不動産の売却にかかる諸々の税金は、相続人全員が支払います。
換価分割などの場合、代表者が相続登記を行い売却を進めていきますが、その際にかかった登録免許税・印紙税等は代表者が立て替えて、分割する際に相殺することがほとんどです。
ただし、譲渡所得に対してかかる譲渡所得税(住民税・復興特別所得税含む)はそれぞれの相続人が確定申告を行って支払う必要がある点に注意しましょう。
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相続不動産を売却する際の税金の特例
相続不動産を売却する際には、いくつかの「特例」があります。
これらの特例が適応されると、支払う税金が本来支払わなければならない税金よりも大幅に少なくなる場合があります。
本章では、代表的な3つの特例から実際の計算例まで紹介していきます。
取得費加算の特例
1つ目の特例は「取得費加算の特例」です。
この特例は、相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却した場合に、相続税の一部を取得費として換算してもよいという特例です。
取得費とは1章でもお話しした通り、売り出す不動産を取得するためにかかった費用の総称であり、この取得費が増えれば増えるほど、「譲渡所得税」として支払わなければならない金額は減少します。
忘れてしまった人のために今一度譲渡所得の計算方法を確認してみましょう。
3年10か月以内に売却した場合の計算例
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3000万円特別控除
2つ目の特例は3000万円特別控除です。
3000万円特別控除とは、自らが住んでいる自宅(マイホーム)を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円控除される税金の特例です。所有期間の長短などは考慮せず、居住している期間があれば控除の対象になります。
例：夫婦でマンションに住んでいて奥様が亡くなってしまった場合や、親子で一戸建てに住んでいて、親が亡くなってしまい子供が不動産を相続した場合などに、上で計算した譲渡所得額から3000万円を控除することができます。
そんな3000万円特別控除ですが、平成28年に法改正によって、相続した土地や空き家に対しても適用することができるようになりました。
なお、居住用財産を相続した場合の3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できますが、相続した空き家に対して使う3000万円特別控除とは併用できませんので、注意が必要です。
この特例を受けるためのより詳細の条件をしりたい場合は「 国税庁｜マイホームを売った時の特例 」こちらのサイトから確認してみてください。
3000万円特別控除の計算例
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10年超所有軽減税率の特例
3つ目の特例は10年超所有軽減税率の特例です。
10年超所有軽減税率の特例とは、その家を10年以上所有していた場合、譲渡所得に対してかかる税率が低くなる制度です。
3000万円特別控除の特例と併用ができるため、譲渡所得税の支払いを求められている人にとって、是非とも理解しておきたい制度です。
利用には確定申告が必須ですが、申請すると6,000万円をくぎりに、以下のような税率になります。
| 所得税 | 10.21％ |
| 住民税 | 4％ |
| 合計 | 14.21％ |
課税譲渡所得が6,000万円を超えている場合は、6,000万円以下と以上で税率が変わります。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
より詳細の条件は「 国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 で確認してみてください。
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利益が出たら確定申告が必要
売却して譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。
一般的な納税の手続きは、例えば会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくれます。
しかし、不動産売買の場合は個人の取引によって生まれた利益であるため、必ずご自身で行う必要がある点に注意しましょう。
なお、譲渡所得がマイナスになったときはもちろん確定申告は必要ありません。
確定申告が必要か判断する金額は「特例・控除の適用前の金額」
ここで注意点なのですが、譲渡所得税がプラスかマイナスかを判断する際に見る金額は、下の章で解説する特例や控除の「適用前の金額」であることに注意しましょう。
つまり、特例を使って譲渡所得がマイナスになり納税する必要がなかったとしても、特例を使う前がプラスであったなら確定申告が必要になります。
というのも、特例や控除を使うためには確定申告の際に申請することが必要だからです。
万が一確定申告が遅れた場合は、無申告加算税・延滞税が課せられるので注意しましょう。
確定申告のタイミング
譲渡所得がプラスになったり特別控除を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。(なお、2021年は新型コロナウイルスの影響で4月15日まで延期)
確定申告は、必要書類を準備し、譲渡所得税を計算、最後に申請書類を提出して終わりますが、税務署に持ち込むだけではなく、インターネットでも行う事ができるので、必要な場合は事前に準備しておきましょう。
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困ったら専門家に相談しよう
税金や確定申告の手続きは、知識がないと複雑に感じる部分があると思います。
そうした際には、そのような知識に精通している不動産会社に相談するようにしましょう。
不動産会社は不動産の取引についてだけでなく、そこで発生する税金や売却後の確定申告についても知識を持っている不動産関連のプロです。
自分で調べて失敗するよりも、頼れるプロにどんどん質問しましょう。
業者を探す際は一括査定サイトがオススメ！
業者を探す際に最もおススメなツールは「一括査定サイト」です。
一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をネットのフォーマットに入力すると、実際の不動産会社がその情報をもとに不動産の査定を行ってくれるというサイトです。
このツールを活用するメリットは、効率的に業者を見つけ出せることです。
本来は業者1社1社のホームページなどを検索して直接コンタクトを取らなければならないのに対し、このサイトを活用することで、一度情報を入力するとそれが複数の不動産会社に届き業者側からアプローチしてくれるため、業者を探す手間が大幅に省けるのです。
この一括査定サイトの中でも特におすすめしているサイトが「すまいステップ」です。
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もちろん、査定自体は無料で行うことが可能であり、入力も非常に短い時間で行うことが出来るのでとてもおススメのツールになっています。
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