マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。
不動産の売買において利益が出た場合は譲渡所得に対して支払義務が発生します。
この譲渡所得に対して特例の控除措置があるのをご存じですか？
もし理解が足りないとお思いでしたらこの記事をお読みください。知らないままでいると何百万というお金無駄にはらってしまう恐れがあります。
この記事では、譲渡所得を大幅に抑える特例、「3,000万円特例控除」について詳しく解説します。
実際にあなたが特例控除を受けることができるか確認できるチェックシートもご用意しました。
3,000万円特例控除とは
3,000万円特例控除とは、不動産（マイホーム）を売却した際の利益にかかる税金を減らすことができる特例で、課税される利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができます。
3,000万円を超える部分には、39.63％（所有期間5年以下）又は20.315％（所有期間5年）がかかります。
10年保有していた場合に適用される軽減税率の特例と併用して利用することもできます。
3,000万円特例控除の適用要件
マイホーム売却で3,000万円特例控除を利用したい場合、まず居住用財産として認められる必要があります。
居住用財産とは、名義人が自分の生活拠点として使用する家および敷地のことです。
基本的には自宅（マイホーム）となりますが、ここで重要な点は「今もなお居住用で使用しているのか」の判断です。
例えば、マイホームはあるが両親の介護もあり実家に戻っている場合、実家が生活の拠点となり、マイホームは居住用の家として認められない可能性があります。
適用要件を満たしているかチェック
3,000万円特例控除を利用するには、以下の適用要件を満たす必要があります。
下記の表でチェックしてみましょう。
3,000万円の特例控除や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
家を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結（その間で敷地を商用目的で利用していない）、かつ、住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までにその敷地を売ることができた
（参照元:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）
3,000万円特例控除は3年に1度しか使えない特例です。
「売った年の前年および前々年」に3,000万円特例控除を使用していた場合は適用されないことは覚えておきましょう。
持ち家の状況別に適用の可否をチェック
所有する不動産の状況にいよっては、イレギュラーなケースが出てくると思います。
以下のような状況の場合は適用範囲が異なるので注意が必要です。
| 物件状況 | 適用範囲 |
|---|---|
| 店舗と兼用の場合 | 居住部分のみ適用 |
| 共同名義の場合 | 各名義人で適用可能 |
適用範囲を見ていくと、あくまでも自分の持ち物であり、なおかつ居住している範囲のみが対象になることが分かります。
3,000万円特例控除の申請方法
3,000万円特例控除を利用するには確定申告をする必要があります。
譲渡所得税は分離課税になるため、一般の給与所得とは別に申告しなければいけないからです。
これはマイホームを売却する場合も相続した家を売却する場合も同様ですが、確定申告時に一緒に提出する書類が異なります。
ここからは、確定申告書に添えて提出する書類、必要な手続きを紹介いたします。
確定申告に必要な書類
マイホームの売却で3,000万円の特例控除を受けるために必要な書類は2点です。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) | 最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームぺージよりダウンロード |
| 住民票 | 譲渡資産所在地の市町村長が発行 |
これらの書類を確定申告とともに提出するのですが、譲渡所得の内訳書は記入が非常に複雑です。
そのため税理士に依頼して書いてもらう方が多くいます。
住民票は、譲渡が成立した日から2カ月経過後に発行するものでなければいけないほか、売却した家・土地の所在地の市町村長が発行するものである必要があります。
確定申告のタイミング
売却が成立した次の年の2月16日～3月15日に確定申告を行いましょう。
ただし、休日祝日の関係で期限が前後することがあるので余裕をもって提出することをおすすめします。
何かと難しくとらえられる確定申告ですが、税務署に相談したり税理士に確定申告を代行してもらうことで安心して作成することができます。
確定申告時期は税務署に相談できる
確定申告の時期、2月16日から3月15日は税務署や税務署外の相談会場で申告の相談を受けることができます。
事前に最寄りの税務署に連絡をして確認しておきましょう。
税理士に確定申告を代行してもらう
確定申告を税理士に依頼することもできます。
作成する書類や売却代金に左右されることはありますが、最低でも3万円はかかります。
高くて10万円する場合もあるので安く抑える方法を知っておくといいでしょう。
記事のおさらい
3,000万円特例控除とは？
不動産売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得にかかる譲渡所得税を軽減できるため、大きな節税効果があります。控除の結果、譲渡所得税がかからないケースもよくあります。詳しく知りたい方は3,000万円特例控除とはをご覧ください。
3,000万円特例控除を受けるために必要な書類は？
マイホーム売却の場合でも、相続した空き家の売却の場合でも必ず必要になるのが「譲渡所得の内訳書」です。相続した空き家の売却の際には、他に不動産の現状や相続の状況を確認するための書類も必要になります。これらは確定申告時と同時に提出しましょう。詳しくは控除を利用するには確定申告が必須！必要書類は？をご覧ください。
3,000万円特例控除以外にも税金を抑える手段はないの？
不動産売却時にかかる税金を抑える手段はほかにもあります。長期所有していた物件に該当するものや、家を買い替える際に利用できる特例があります。詳しく知りたい方は3,000万円特例控除だけじゃない！２つの特例をご覧下さい。
マイホームでない、相続した家でも3,000万円特例控除は利用できるの？
通常の「マイホームを売った時の特例」とは別に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が用意されています。相続後空き家になることが前提であり、マイホーム売却の場合と条件が異なるので注意しましょう。詳しくは相続した家にも3,000万円特例控除が利用できる？！をご覧ください。