自宅を売って、利益が出た際には譲渡所得税がかかります。
ただし、売却した利益(譲渡所得)が3,000万円以下で、一定の条件を満たしている場合、3,000万円特別控除の適用により譲渡所得税はゼロになります。
3,000万円特別控除とは、自宅(居住用財産)の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例制度です。
本記事では3,000万円特別控除について詳しく説明します。また、控除を受ける方法についても解説します。
3,000万円特別控除とは
「3,000万円特別控除」とは、一定の適用要件を満たすと、自宅(居住用財産)の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
自宅を売却する際、利益が出た場合には譲渡所得に応じて譲渡所得税がかかります。その譲渡所得が3,000万円までであれば、この特別控除を利用することができ譲渡所得税はゼロになります。
譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
- 譲渡費用
譲渡費用とは、マンション売却をするためにかかった費用のことです。たとえば、「印紙税」や「仲介手数料」などが、譲渡費用に当たります。
- 取得費
取得費とは、売却したマンションを「購入した時」にかかった費用の一部です。たとえば、「マンションの購入代金」「仲介手数料や税金(登録免許税や不動産取得税など)」などが、取得費にあたります。
また、購入後にリノベーションや、バリアフリー化リフォームなど物件の価値を高めるリフォームをした場合は、その費用も取得費に含められます。
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3,000万円特別控除が適用されるケース
3,000万円特別控除を利用するためには、一定の条件を全て満たしていなければなりません。
下記の表でチェックしてみましょう。
3,000万円の特別控除やその他の特例の適用を受けていない。
(国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をもとにすまいステップ編集部が作成)
また、3,000万円特別控除は、何回でも利用できますが、3年間に1度しか利用できません。
ここでは3,000万円特別控除が適用される場合について詳しく説明します。
建物を取り壊して売却するケース
現在、住んでいる家を取り壊した後に、土地を売却する場合も3,000万円特別控除の対象になります。
建物を取り壊した場合には、1年以内に売買契約をすることと、住まなくなってから3年目の年末までに引渡しをすれば、特例が利用できます。
ただし、売買契約が成立する前に対象の敷地を駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと、適用除外になります。
共有名義の不動産を売却するケース
共有名義の不動産であれ、自分たちが住んでいる家を売却する場合は3,000万円特別控除の対象になります。
売却後、それぞれの持分に対して特例を申請します。そのため、各自が確定申告をする必要があります。
賃貸併用住宅を売却するケース
住んでいる建物の一部を賃貸として貸し出している賃貸併用住宅を売却する場合も、3,000万円控除の対象となります。
ただし、控除を受けられるのは、居住用家屋の部分に限ります。
建物の一部が店舗になっている店舗併用住宅の場合も、控除の対象となります。
ただし、賃貸併用の場合同様、適用されるの居住用家屋の部分に限ります。
相続した空き家を売却するケース
被相続人が死亡し、空き家になった不動産を相続した場合は以下の条件を満たす場合「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用され、譲渡所得から最大3,000万円を控除するというものです。
- 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
- 相続から売却までずっと空き家であった事
- 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である
- 亡くなられた日(相続発生日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であること
自分が相続人となった空き家の場合、被相続人が生前、住んでいた家であることが前提条件です。一時的に誰かが住んだり、建て替えを行ったりすると適用されません。
3,000万円特別控除が適用されないケース
ここでは、3,000万円特別控除が適用されない場合について説明します。
貸しに出している不動産を売却するケース
3,000万円特別控除が受けられるのは前提として居住中の家や土地、マンションに限るため、貸しに出している不動産を売却するケースでは3,000万円特別控除は適用されません。
ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば控除が適用されます。よって、この期限までに売却するれば、建物を貸していても3,000万円控除は使えます。
とはいえ、借主がいる状態での売却は難しいです。また、普通借家契約で貸してしまうと、オーナーの都合で売却前に立ち退きしてもらうのは難しいので注意が必要です。
空き家になった不動産を売却するケース
3,000万円特別控除が受けられるのは前提として、居住中の家や土地、マンションに限るため、以前住んでいた家であっても、空き家になった後売却するケースでは3,000万円特別控除は適用されません。
ただし、本人が居住していなかった場合でも、3,000万円控除の適用が認められるケースはあります。
例えば、転勤や入院などの事情で、後日戻ってくることが確実であるような場合は居住用として3,000万円の特例が受けられます。 しかし、実際に居住しなくなってから3年目の年末を経過してしまうと、特例は受けられなくなります。
一方で、老人ホームに入居中の場合(今後自宅に戻る予定がなあい場合)、実態として売却予定の家で生活していないため、居住用財産と認められず、控除は受けられません。
3,000万円特別控除の具体的な利用例
ここでは3,000万円特別控除の具体的な利用例を紹介します。
自宅を弟夫婦へ売却した場合
以前住んでいた自宅を弟夫婦へ売却しました。 弟夫婦は、その家に住み、私は別の場所に家を建て、そちらに引っ越しました。 |
この場合、親族への売却になるため、3,000万円特別控除が適用になるかどうかがポイントになります。
弟は親族でありますが、弟はすでに結婚しており、生計は別になります。また、弟と同居しているわけではありません。
よって、適用条件の「買主が配偶者や兄弟、生計を一にする親族といった特別な関係のある人および法人ではない」には当てはまるため、3,000万円特別控除は受けられます。
被相続人が老人ホームへ入居し、空き家であった家を売却した場合
相続した空き家を半年ほどで売却しました。 被相続人である父親は、死亡する5年間老人ホームで過ごしていたため、相続した際、父親の自宅は空き家であった。 |
この場合、相続が発生した日から売却までどのくらい期間があるかが、3,000万円特別控除が適用になるかどうかがポイントになります。
相続した空き家の売却は一定の条件を満たせば「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用となり3,000万円特別控除が受けられます。
この特例受ける条件に「亡くなられた日(相続発生日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること」とあります。
よって、相続が発生した日から売却した日まで半年ほどであれば特例が適用となります。
特例が適用されるのは、相続が発生した日から3年以内であって、自宅を空けた年数ではない点については注意しましょう。
相続した空き家を売却した一年後に自宅を売却した場合
相続した空き家を売却しました。 1年後に、再び、自分が住んでいた自宅を売却しました。 |
この場合、次の売却までの期間が、3,000万円特別控除が適用になるかどうかがポイントになります。
3,000万円特別控除の適用は数に限りはありません。ただし、3年に一度しか使えないという決まりがあります。
よって、相続した家を売却してから、3年経たずの売却になるため、3,000万円特別控除の特例を受けることはできません。
3,000万円特別控除の申請方法
この章では、「3,000万円控除」の申請方法と、必要書類について解説します。
3,000万円特別控除は確定申告時に申請する
「3,000万円控除」を利用するには、確定申告時に必要書類を揃えて申請します。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年の2月16日~3月15日までに行います。
令和5年1月からは、インターネット上で確定申告を行えるサービス「e-Tax」の仕組みが変更され、マイナンバーカード、スマートフォンなどを用いた申告書の作成が可能になります。
e-taxを使えば画面の案内に沿って入力を行うだけで申告書を作れるので、確定申告に自信がない方でも安心です。
e-taxの詳細はこちらから確認できます。
確定申告の手続きを税理士に依頼する場合は、「3,000万円控除」の適用も併せて申請してもらえます。
税理士に依頼する費用は、手続きの内容にもよりますが、10~20万円が相場です。
3,000万円特別控除の必要書類
3,000万円特別控除を適用したい場合には、以下の11種類の書類が必要です。
数が多いので、早めに準備を始めましょう。
必要書類名 | 入手場所 |
---|---|
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】 | 税務署HP |
確定申告書 | 税務署HP |
マイナンバーカード | – |
本人確認書類(免許証・パスポートなど) | – |
売却時の不動産売買契約書の写し | 不動産売買契約時に不動産会社から渡される |
売却にかかった費用の領収書 | 不動産売買契約時に不動産会社から渡される |
売却した不動産を購入したときの不動産売買契約書の写し | 不動産売買契約時に不動産会社から渡される |
売却した物件を購入したときにかかった費用の領収書 | 不動産売買契約時に不動産会社から渡される |
登記事項証明書 | 法務局 |
住民票の写し(*) | 役場 |
売却した不動産の居住していた際の公共料金の支払状況が分かるもの(*) | – |
多くの書類は不動産の売買契約時に不動産会社から渡されるため、ご自身で取得しなければならないものは多くありません。
万が一必要な書類を紛失してしまった場合は、不動産会社で保管している写しのコピーを依頼するなどしてみましょう。
3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用不可
住み替えなどを検討中の場合、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローンとは、最長13年間にわたって受けられる所得税の減税措置です。
ただし、3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用はできません。
住宅ローン控除は節税効果の高い制度ですが、3,000万円特別控除を適用した年と前年、前々年、また翌年以降3年間は利用できません。
そのため、自宅を売却した時の譲渡所得税と、最長13年分の所得税のどちらを減税された方が節税効果が高いか比較して、適用申請する制度を選ぶ必要があります。
その他に併用できない特例
自宅を売却した年と前年・前々年に以下の特例を利用していると、3,000万円控除を適用できません。
- 3,000万円特別控除(同じ特例)
- マイホームの買い換え特例
- 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
▼マイホームの買い換え特例
マイホームの買い換え特例とは、一定の要件を満たしていると、自宅を売って新居を購入する場合に、課税を将来に繰り延べられる制度です。
特例を適用すると、旧居(A)の売却時には課税されず、新居(B)を将来的に売却する時に、旧居(A)と新居(B)の譲渡所得の合算額が課税されます。
課税対象となる譲渡所得を控除する「3,000万円特別控除」とは併用できません。
また、この特例を過去3年以内に利用している場合、3,000万円特別控除は適用できません。
特定居住用財産の買換え特例について|適用条件や使い分けの方法とは
▼譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの買い換え時に譲渡損失が出た場合、あるいは住宅ローンを借入している自宅の売却価格がローン残高を下回って譲渡損失が出た場合は、発生した譲渡損失を給与所得や事業所得と損益通算できる制度があります。
(「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」)
これらの制度についても、過去3年以内に利用している場合、3,000万円特別控除は適用できません。
売却損は譲渡損失の繰越控除を利用しよう|損失を出さない方法も重要
併用できる特例
最後に、3,000万円特別控除と適用可能な特例について説明します。
所有期間が10年を超える自宅を売った時の軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。
特例を併用すると、譲渡所得から3,000万円の控除を受けた後に6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。
譲渡所得の金額 | 譲渡所得税額 |
---|---|
6,000万円以下まで | 譲渡所得×14.21% |
6,000万円を超える部分 | 譲渡所得×20.315%(通常の長期譲渡所得税率) |
所有期間が10年を超えている必要がありますが、3,000万円控除を適用してもまだ譲渡所得の金額が残る場合には、併せて適用申請することで節税効果を高められます。
まとめ
居住用の家・マンション・家を取り壊した土地の売却にかかる税金は、「3,000万円特別控除」を活用すると大幅に節税が可能です。
条件によっては、賃貸に出している不動産や、空き家になった不動産でも特別控除が適用可能です。
どちらにせよ、売却を考えるのであれば早期売却が有利になります。そこで便利なのがすまいステップの一括査定サービスです。完全無料なサービスのため、お気軽にご相談ください。