マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。
不動産の売買に応じて利益が出た場合は譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。
この税金に対して特例の控除措置があるのをご存じですか？
もし理解が足りないとお思いでしたらこの記事をお読みください。知らないままでいると何百万というお金無駄にはらってしまう恐れがあります。
この記事では、譲渡所得税を大幅に抑える特例。「3,000万円特別控除」について詳しく解説します。
実際にあなたが特別控除を受けることができるか確認できるチェックシートもご用意しました。
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3,000万円特別控除とは
3,000万円特別控除とは、不動産を売却した時に生じる利益にかかる税金（譲渡所得税）を軽減させる特例制度です。
最大3,000万円まで控除することができるので、利益が3,000万円以下の売却では譲渡所得税が発生しません。
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、売却する家が居住用のマイホームであることが前提となります。
例えば、贈与を受けた土地や別荘などの売却では利用することができません。
計算方法
譲渡所得を計算したのち、その金額から3,000万円を差し引くことで課税される所得が決定します。
譲渡所得とは、家・土地の売却金額から物件を購入した時にかかった金額と売却にかかった経費を差し引いた金額であり、売却で生じた利益です。
その利益（譲渡所得）に対し、一定の倍率の税金がかかります。これが譲渡所得税です。
・物件の所有期間が5年以下の場合は、39.63％
・物件の所有期間が5年越えの場合は20.315％
譲渡所得税 ＝（3,500万円（譲渡所得）－ 3,000万円（控除））× 20.315%
＝ 101万5,750円
購入した時にかかった金額
この際、「物件を購入した時にかかった金額」というものは当時の金額ではなく、減価償却分を差し引いた金額になります。
当時3,000万円で購入した物件も、年々減価償却によって価値が低下していきます。
建物の構造ごとに耐用年数が決まっており、それに応じて償却していく率が変わります。
減価償却費は簡単に計算することができるで試してみましょう。
国税庁：「減価償却費」の計算について
3,000万円特別控除を利用する条件
マイホーム売却で3,000万円特別控除を利用したい場合、まず居住用財産として認められる必要があります。
あなたの家は居住用財産か
居住用財産とは名義人が自分の生活拠点として使用する家および敷地のことです。
基本的には自宅となりますが、ここで重要な点は「今もなお居住用で使用しているのか」の判断です。
例えばマイホームはあるが両親の介護もあり実家に戻っている場合。
実家が生活の拠点となり、マイホームは居住用の家として認められない可能性があります。
適用要件を満たす
3,000万円特別控除を利用するには、適用要件を満たす必要があります。
下記の表でチェックしてみましょう。
（参照元:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）
「売った年の前年および前々年」に3,000万円の特別控除を使用していた場合は適用されません。
つまり、3年に1度しか使えない特例であることも覚えておきましょう。
持ち家の状況別に適用範囲を知る
しかし状況によっては、こうした条件だけでは使えるか分かりませんよね。そこで、以下のような状況の場合は適用範囲はどうなるのか調べてみました。
| 状況 | 適用範囲 |
|---|---|
| 店舗と兼用の場合 | 居住部分のみ適用 |
| 共同名義の場合 | 各名義人で適用可能 |
| 土地と家が別名義の場合 | 家のみ適用可能 |
適用範囲を見ていくと、あくまでも自分の持ち物であり、なおかつ居住部分であることが大前提であることが分かります。
控除を受けるための確定申告
3,000万円特別控除を利用するには確定申告をする必要があります。
譲渡所得税は分離課税になるため、一般の給与所得とは別に申告しなければいけないからです。
これはマイホームを売却する場合も相続した家を売却する場合も同様ですが、確定申告時に一緒に提出する書類が異なります。
ここからは、確定申告書に添えて提出する書類、必要な手続きを紹介いたします。
必要書類
マイホームの売却で3,000万円の特別控除を受けるために必要な書類は2点です。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) | 最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームぺージよりダウンロード |
| 住民票 | 譲渡資産所在地の市町村長が発行 |
これらの書類を確定申告とともに提出するのですが、譲渡所得の内訳書は記入が非常に複雑です。
そのため税理士に依頼して書いてもらう方が多くいます。
住民票は、譲渡が成立した日から2カ月経過後に発行するものでなければいけないほか、売却した家・土地の所在地の市町村長が発行するものである必要があります。
確定申告を行うタイミング
売却が成立した次の年の2月16日～3月15日に確定申告を行いましょう。
ただし、休日祝日の関係で期限が前後することがあるので余裕をもって提出することをおすすめします。
何かと難しくとらえられる確定申告ですが、税務署に相談したり税理士に確定申告を代行してもらうことで安心して作成することができます。
確定申告気は税務署に相談できる
確定申告の時期、2月16日から3月15日は税務署や税務署外の相談会場で申告の相談を受けることができます。
事前に最寄りの税務署に連絡をして確認しておきましょう。
税理士に確定申告を代行してもらう
確定申告を税理士に依頼することもできます。
作成する書類や売却代金に左右されることはありますが、最低でも3万円はかかります。
高くて10万円する場合もあるので安く抑える方法を知っておくといいでしょう。
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特別控除を利用する上での注意点
しかしこの便利な特例を使うには、いくつか注意点があります。特に注意すべき3つの事柄を中心におさえておきましょう。
居住用の場合、家が居住用かどうか判断されなければいけない
たとえば別荘や仮住まい、一時的な目的だけで入居した家は、居住用とは判断されません。また特例を使う目的だけのために住みだした、と認められる家の場合も対象外です。
一方で、急な転勤などで一時的に単身赴任をした後に、単身赴任が終了して配偶者などと一緒に住み始めた場合、配偶者が住んでいた家はその人にとっても居住用の家であると認められます。ただ2件以上ある場合は、主に居住していたと分かる家だけが認められます。
生計を一つにする親族との居住用の家
両親や祖父母とともに住んでいる家の場合、たとえばそこに名義人が生活していなかったとしても認められるケースがあります。まず「名義人がもともとその家に暮らしていた」ことが条件です。そして名義人が暮らさなくなってからも、引き続き両親や祖父母が暮らしている必要があります。
またその家に住まなくなってから、家を売却した時に使える課税に関する特例を使用しておらず、今住んでいる家は自分の持ち物ではないことも条件です。
購入者が親族でないこと
購入者に対し、親子や夫婦など特別な関係でないことにも注意しましょう。不動産の仲介業者によって結びついた全くの赤の他人であれば、特に問題はありません。
しかし生計を共にする親族で会ったり、自宅を売却した後に住む人の親族や内縁関係にある人、たとえば親族が運営しているなど、密接な関係のある法人も含まれています。こうした関係性がある場合、適正な価格で売却されたのか疑われたり、税金を逃れるための売却かどうか判断がつかないため、基本的には認められません。
離婚した場合の財産分与なら適用可能
しかし、夫婦であったとしても、離婚した後の譲渡に当たる「離婚した場合の財産分与」は例外です。配偶者に対するものではない、とされるため、この3,000万円の特別控除を使うことができます。
他の特例の適用がないこと
3,000万円特別控除は、これまでも述べたように1回使うとその年を含め3年間は特例が適用されない期間になります。また、住宅を売る年において、住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を利用している場合も、使うことはできません。
また売る予定の自宅に対して、すでに「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」や「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用」を受けていないことも条件です。
※参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
3,000万円特別控除利用の具体例
特に相続で取得した家や土地の場合、取得した額より高く売れる可能性があります。
利益になった土地の具体例
では、次の条件からそれぞれ、どのように金額を算出するのか見ていきましょう。まず譲渡所得を把握し、そこから課税される所得がいくらになるか計算します。
| ＜条件＞ 所有期間：6年以上 売却額：5000万 売却のための費用：200万 減価償却分：1500万 |
減価償却分とは？
減価償却という考え方は、簡単に言えば家など長年使う中で少しずつ劣化していくものに対し、取得するのに使った費用をその資産が使える年数に分散して、費用として計上する会計処理方法のことを言います。
家の内容や条件により算出は異なりますが、マイホームなど居住用財産を売った場合に使われる定額法という計算式は次のようになります。
| 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数 |
所有期間で課税方法が変わる
譲渡した年の1月1日時点で、何年所有していかによって所得の判定が異なります。判定の区切りは5年で、5年以上であれば長期譲渡所得、反対に5年以下であれば短気譲渡所得となります。これは所得税と住民税の税率に大きく関わります。
今回の場合、所有期間は6年以上なので、長期譲渡所得に当たります。したがって税率は「所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝20.315％」です。計算をまとめると、以下の表のようになります。
また10年以上所有していた場合は、特例により軽減税率の適用が可能です。その際は3,000万円を控除した後の300万円に対し、14.21％という税率が適用されます。
マイナスになった場合の具体例
しかし新規購入したマイホームを売却した場合、多くは取得した額（購入額）より売却額が低い場合が多く、課税の対象にならないことがあります。課税の対象にならないなら、確定申告をしないという選択肢を選ぼうと考える人も多いでしょう。
実は売却損が発生した場合、適切に対応すると税金の一部が戻ってくることがあります。
条件に当てはまる場合の戻り額は？
| ＜条件＞ 所有期間：6年以上 売却した年の所得：400万円 購入額：5000万 売却額：4000万 売却のための費用：200万 減価償却分：627.5万 |
では、以上の条件で計算してみましょう。
| 譲渡所得に関わる損失額＝売却した金額-取得費（減価償却後）-譲渡費用 |
この計算式に当てはめると、損失額は「4,000万円-（5,000万円-627.5万円）-200万＝-572.5万円」であることが分かります。
その年の所得である400万円に損失額を合わせると、172.5万円の損益が出ていること分かります。所得になるお金、つまり所得税額がゼロになるため、その年の源泉徴収税額の全額が返却されます。
なお、この時に適用される特例は、買い替えを前提とした場合の「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」と、売却のみが前提となる「特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等」のいずれか一方です。
特例を受けるために満たすべき条件
条件としてまず、売却した年の1月1日時点で購入してから6年以上のマイホームであれば対象となります。また譲渡（売却）が平成31年12月31日までであることも条件です。
そして譲渡損失が必ず出ている必要があります。もっと簡単な判断方法としては、売却額が購入額の金額を上回らない限り、損失が出ていると言えます。
また確定申告は必須です。基本的に、こうした控除は確定申告が要件（条件）となっています。また申請なしには受けられませんが、確定申告の期限内でなくとも受けられます。期限後に提出も可能であるため、売却した後に申請していないのであれば、一度検討してみましょう。
相続した家の3,000万円特別控除
平成28年に法改正によって、相続した土地に対しても3,000万円特別控除の特例が適用されるようになりました。
特例が適用される要件
相続した土地の中でも、どのような条件に当てはまる土地なら特別控除を利用をすることができるのしょうか？
下記表で確認していきましょう。
すべてにチェックがついた方は控除を利用できる可能性が非常に高いといえます。
上記に説明した「マイホームの場合」と内容的にはほとんど同じですが、こちらには「売却額が1億円以下であること」や「昭和56年5月31日以前に建築されている」といった、いくつかの条件が付随します。
必要書類
相続した家を売却する場合に必要な書類は以下の点です。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書（確定申告付表兼計算明細書） | 最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームぺージよりダウンロード |
| 登記事項証明書 | 法務局窓口、又は郵送 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 譲渡資産所在地の市町村長が発行 |
| 耐震基準適合証明書又は 建設住宅性能評価書の写し | 国土交通省が指定した一般財団法人や住宅診断を行う業者 |
| 売買契約書の写し | 売買契約時に取得 |
マイホームを売却する場合と同様、譲渡所得の内訳書が必要になります。
他書類は譲渡所得の内訳書のような記入は必要ないのでそれぞれ集めていきましょう。
どの書類も、不動産の現状や相続状況などの確認に必要な書類です。
※参考：国税庁 No.3306?被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
下の記事は、相続した家の詳しい売却方法を解説しています。
相続した空き家の管理には多くの税金や費用、労力を費やします。一方売却してしまえば税金がかかることもないし、管理に手をこまねくこともない。うまくいけば手元にも現金として残る。実家の管理に困り、空き家として放置し続けてしまうよりも断[…]
記事のおさらい
3,000万円特別控除とは？
不動産売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得にかかる譲渡所得税を軽減できるため、大きな節税効果があります。控除の結果、譲渡所得税がかからないケースもよくあります。詳しく知りたい方は3,000万円特別控除とはをご覧ください。
3,000万円特別控除を受けるために必要な書類は？
マイホーム売却の場合でも、相続した空き家の売却の場合でも必ず必要になるのが「譲渡所得の内訳書」です。相続した空き家の売却の際には、他に不動産の現状や相続の状況を確認するための書類も必要になります。これらは確定申告時と同時に提出しましょう。詳しくは控除を利用するには確定申告が必須！必要書類は？をご覧ください。
3,000万円特別控除以外にも税金を抑える手段はないの？
不動産売却時にかかる税金を抑える手段はほかにもあります。長期所有していた物件に該当するものや、家を買い替える際に利用できる特例があります。詳しく知りたい方は3,000万円特別控除だけじゃない！２つの特例をご覧下さい。
マイホームでない、相続した家でも3,000万円特別控除は利用できるの？
通常の「マイホームを売った時の特例」とは別に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が用意されています。相続後空き家になることが前提であり、マイホーム売却の場合と条件が異なるので注意しましょう。詳しくは相続した家にも3,000万円特別控除が利用できる？！をご覧ください。
