「3,000万円特別控除」を活用しよう|特例で税金対策

マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり、不動産の売買に応じて利益が出た場合、私たちには譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。こ

の税金、実は特例を活用することで3,000万円までの譲渡所得であれば課税対象にはならず、税金の支払いをゼロ円にすることができます。しかし、注意点を踏まえないと活用できなかったり、どんな手続きをすればいいか不明確だったりしませんか。

この記事では、実際にどの程度控除してもらえるか、具体例を挙げて条件や注意点を解説します。

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3,000万円特別控除とは

所得税法第33条に定められるところによると、譲渡所得は以下のように規定されています。

第三三条 譲渡所得とは、資産の譲渡(建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含む。以下この条において同じ。)による所得をいう。

マイホームを買った時の値段より、売った値段と売却にかかった費用の合計が高いと、それは利益として譲渡所得になります。この譲渡所得から、家の所有期間に関係なく最高3,000万円まで控除することで、税金がかかる範囲を減らせる特例です。
3,000万円特別控除と呼ばれることも多くありますが、正式には「許容財産を譲渡した場合の3,000万円の特例」と言います。
確定申告の際に「譲渡所得の内訳書(確定申告書付票兼計算明細書)[土地・建物用]」という書類を添えて提出することで受けられます。逆を言えば、申請しなければ受けられない制度であることに注意しましょう。

ほとんどの人は家を売っても税金が発生しない

しかし、近年のマイホームの売却において、3,000万円を超えるほどの価格がつくことは稀であり、したがって3,000万円の特別控除を使えば課税対象となる譲渡所得はマイナスになります。つまりほとんどの人は、不動産を売却したとしても、税金が発生することはまずないのです。
反対に利益が出ず、マイナスになってしまった場合は別の特例も使えますから、国税庁など公的機関に相談すると良いでしょう。
※参考:国税庁No.3302?マイホームを売ったときの特特例

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・確定申告時の申請必須

3,000万円特別控除を適応できる不動産物件は

しかし、どんな不動産にもこの特例を適応できるわけではありません。利用できるのは条件を満たしたマイホーム(居住用財産)と相続した土地の2つです。

居住用財産とは

居住用財産とは、名義人が自分の生活拠点として使用する家および敷地のことです。生活拠点というと分かりにくいですが、例えば「自宅」と「出張先の仮住まい」どちらが生活拠点に当たるかと言うと、答えは「自宅」です。
確かに3,000万円の特別控除の条件において、所有期間の長さは問われません。しかし住民票のある場所がそのまま生活拠点として判断されることはなく、ある期間だけ主に暮らしていた程度では「居住用財産」とは認められません。

・マイホームと土地
・相続した土地
・条件クリアが必須

マイホームの場合の特例条件

マイホーム(居住用財産)と認められるには、どのような条件をクリアしていればよいのでしょうか。

満たしておくべき条件

まず、満たしておくべき条件を確認しましょう。以下は、マイホームにおいて特例を受けるための適用要件です。

  • 住んでいる土地や家を売っていること
  • 住まなくなってから3年後の12月31日までに売った家や土地であること
  • 災害などにより家屋が焼失していた場合は、災害のあった日から3年が過ぎる年の12月31日までにその敷地だけ譲渡する場合
  • 売った相手が親族など直系血族、配偶者ではないこと
  • 売った年の前年および前々年に3000万円の特別控除やそのほかの特例を使用していないこと

親族や直系血族、また同族会社への譲渡も適応外です。そして「売った年の前年および前々年」に3,000万円の特別控除を使用していた場合も、特例自体を使えません。つまり、3年に1度しか使えない特例であることも覚えておきましょう。

条件別に適応範囲を知る

しかし状況によっては、こうした条件だけでは使えるか分かりませんよね。そこで、以下のような状況の場合は適応範囲はどうなるのか調べてみました。

状況適応範囲
店舗と兼用の場合居住部分のみ適用
共同名義の場合各名義人で適用可能
土地と家が別名義の場合家のみ適応可能

適応範囲を見ていくと、あくまでも自分の持ち物であり、なおかつ居住部分であることが大前提であることが分かります。

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とセットで使える

売却時に所有期間が10年以上であれば、税率を低くする特例が適応になります。これは3,000万円の特別控除とセットで使えるため、たとえ課税対象となる譲渡所得がプラスの値でもできるだけ所得税を抑えることができます。
税率は以下の通りです。

課税譲渡所得金額所得税住民税合計税率
3,000万円特別控除をした後の譲渡所得に対し6,000万円以下の部分10.21%4%14.21%
3,000万円特別控除をした後の譲渡所得に対し6,000万円以上の部分15.315%5%20.315%
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相続した土地の場合の条件

また平成28年に法改正によって、相続した土地に対しても3,000万円特別控除が適応されるようになりました。

適応される要件

相続した土地の中でも、どのような条件に当てはまる土地なら特例を適応できるのか見ていきましょう。条件は以下の8つが挙げられます。

  • 相続または遺贈により取得した被相続人住居家屋を売るか、被相続人住居家屋とともにその敷地などを売ること
  • 平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間で売却した場合
  • 昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下
  • 売った家屋や敷地に対し、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、特例控除の適応がないこと
  • 同一の被相続人から相続または遺贈した敷地について、この特例を使用していないこと
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に売っていないこと

上記に説明した「マイホームの場合」と内容的にはほとんど同じですが、こちらには「売却額が1億円以下であること」や「昭和56年5月31日以前に建築されている」といった、いくつかの条件が付随します。

適応を受けるための手続きが異なる

確定申告時に決まった書類を添えるのはマイホームの場合と同様ですが、家屋を壊すことなく売買した場合と、取り壊しをした後に売却した場合とで、用意する書類が変わります

家屋を取り壊さずに家屋もしくは土地を売却した場合・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
・登記事項証明書など相続や建築年月日が詳しく分かる書類
・売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
・耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
・耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
「被相続人居住用家屋等確認書」において証明される内容
・相続の開始直前に被相続人(例:家を所有していた親)がその家に住んでおり、それ以外に住んでいる人がいなかったこと
・相続してから譲渡(売却)するまでの間、他の何にも使用されていないこと
家屋を取り壊してから土地を売却した場合・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
・登記事項証明書など相続した事実や建築年月日が詳しく分かる書類
・売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
「被相続人居住用家屋等確認書」において証明される内容
・相続の開始直前に被相続人(例:家を所有していた親)がその家に住んでおり、それ以外に住んでいる人がいなかったこと
・相続してから取り壊すまで、家屋やその敷地自体が貸し出されたり、会社などで使用していいこと
・取り壊しから譲渡するまでの間、土地がずっと更地であったこと

書類のうち、大きな違いがあるのが、市区町村長から交付してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」の証明内容です。家屋を取り壊して土地のみにした場合は、取り壊すまでの家屋の取り扱いと、取り壊した後の土地について、状況を証明する必要があります。
※参考:国税庁 No.3306?被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

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3,000万円特別控除の注意点

しかしこの便利な特例を使うには、いくつか注意点があります。特に注意すべき3つの事柄を中心におさえておきましょう。

居住用の場合、家が居住用かどうか判断されなければいけない

たとえば別荘や仮住まい、一時的な目的だけで入居した家は、居住用とは判断されません。また特例を使う目的だけのために住みだした、と認められる家の場合も対象外です。
一方で、急な転勤などで一時的に単身赴任をした後に、単身赴任が終了して配偶者などと一緒に住み始めた場合、配偶者が住んでいた家はその人にとっても居住用の家であると認められます。ただ2件以上ある場合は、主に居住していたと分かる家だけが認められます。

生計を一つにする親族との居住用の家

両親や祖父母とともに住んでいる家の場合、たとえばそこに名義人が生活していなかったとしても認められるケースがあります。まず「名義人がもともとその家に暮らしていた」ことが条件です。そして名義人が暮らさなくなってからも、引き続き両親や祖父母が暮らしている必要があります。
またその家に住まなくなってから、家を売却した時に使える課税に関する特例を使用しておらず、今住んでいる家は自分の持ち物ではないことも条件です。

購入者が親族でないこと

購入者に対し、親子や夫婦など特別な関係でないことにも注意しましょう。不動産の仲介業者によって結びついた全くの赤の他人であれば、特に問題はありません。
しかし生計を共にする親族で会ったり、自宅を売却した後に住む人の親族や内縁関係にある人、たとえば親族が運営しているなど、密接な関係のある法人も含まれています。こうした関係性がある場合、適正な価格で売却されたのか疑われたり、税金を逃れるための売却かどうか判断がつかないため、基本的には認められません。

離婚した場合の財産分与なら適応可能

しかし、夫婦であったとしても、離婚した後の譲渡に当たる「離婚した場合の財産分与」は例外です。配偶者に対するものではない、とされるため、この3,000万円の特別控除を使うことができます。

他の特例の適応がないこと

3,000万円特別控除は、これまでも述べたように1回使うとその年を含め3年間は特例が適応されない期間になります。また、住宅を売る年において、住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を利用している場合も、使うことはできません。
また売る予定の自宅に対して、すでに「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」や「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用」を受けていないことも条件です。
※参考:国税庁 No.3302?マイホームを売ったときの特例

・居住用の家である
・他の特例の使用に注意
・離婚時には使用可

3,000万円特別控除を具体例で考えてみよう

特に相続で取得した家や土地の場合、取得した額より高く売れる可能性があります。

利益になった土地の具体例

では、次の条件からそれぞれ、どのように金額を算出するのか見ていきましょう。まず譲渡所得を把握し、そこから課税される所得がいくらになるか計算します。

<条件>
所有期間:6年以上
売却額:5000万
売却のための費用:200万
減価償却分:1500万

減価償却分とは?

減価償却という考え方は、簡単に言えば家など長年使う中で少しずつ劣化していくものに対し、取得するのに使った費用をその資産が使える年数に分散して、費用として計上する会計処理方法のことを言います。
家の内容や条件により算出は異なりますが、マイホームなど居住用財産を売った場合に使われる定額法という計算式は次のようになります。

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

所有期間で課税方法が変わる

譲渡した年の1月1日時点で、何年所有していかによって所得の判定が異なります。判定の区切りは5年で、5年以上であれば長期譲渡所得、反対に5年以下であれば短気譲渡所得となります。これは所得税と住民税の税率に大きく関わります。
今回の場合、所有期間は6年以上なので、長期譲渡所得に当たります。したがって税率は「所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=20.315%」です。計算をまとめると、以下の表のようになります。

また10年以上所有していた場合は、特例により軽減税率の適応が可能です。その際は3,000万円を控除した後の300万円に対し、14.21%という税率が適応されます。

マイナスになった場合の具体例

しかし新規購入したマイホームを売却した場合、多くは取得した額(購入額)より売却額が低い場合が多く、課税の対象にならないことがあります。課税の対象にならないなら、確定申告をしないという選択肢を選ぼうと考える人も多いでしょう。
実は売却損が発生した場合、適切に対応すると税金の一部が戻ってくることがあります

条件に当てはまる場合の戻り額は?

<条件>
所有期間:6年以上
売却した年の所得:400万円
購入額:5000万
売却額:4000万
売却のための費用:200万
減価償却分:627.5万

では、以上の条件で計算してみましょう。

譲渡所得に関わる損失額=売却した金額-取得費(減価償却後)-譲渡費用

この計算式に当てはめると、損失額は「4,000万円-(5,000万円-627.5万円)-200万=-572.5万円」であることが分かります。
その年の所得である400万円に損失額を合わせると、172.5万円の損益が出ていること分かります。所得になるお金、つまり所得税額がゼロになるため、その年の源泉徴収税額の全額が返却されます。
なお、この時に適応される特例は、買い替えを前提とした場合の「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」と、売却のみが前提となる「特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等」のいずれか一方です。

満たすべき条件

条件としてまず、売却した年の1月1日時点で購入してから6年以上のマイホームであれば対象となります。また譲渡(売却)が平成31年12月31日までであることも条件です。
そして譲渡損失が必ず出ている必要があります。もっと簡単な判断方法としては、売却額が購入額の金額を上回らない限り、損失が出ていると言えます。
また確定申告は必須です。基本的に、こうした控除は確定申告が要件(条件)となっています。また申請なしには受けられませんが、確定申告の期限内でなくとも受けられます。期限後に提出も可能であるため、売却した後に申請していないのであれば、一度検討してみましょう。

・試算してみよう
・マイナス時こそ申請
・詳しくは国税庁へ

確定申告時の必要書類

それでは、確定申告時の必要書類を見ていきましょう。

特例が適応されるまでの手続き


特例適応条文記入
確定申告する
譲渡所得の内訳書用意
添付書類用意
申請

簡単な流れを言うと、上記のような手続きが必要です。では、必要書類について一覧で取得すべき場所と記入内容について見ていきましょう。

?必要書類取得先記入内容など
確定申告時に必要「確定申告書(分離課税用)第三表」最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームページよりダウンロード特例適応条文欄への記入が必要
3,000万円の特別控除
・措法35条
申請のための書類譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算書)国税庁ホームページもしくは最寄りの税務署譲渡所得の金額などを記載する。
最も重要な書類
譲渡の日から2ヶ月経過後に長が発行した譲渡者の住民票の写し譲渡資産所在地の市町村平成27年度以前の申請の場合のみ
戸籍の付表の写し、もしくは、台帳に登載されていない理由の詳細が分かる書類及び資産に居住していた証明となる書類戸籍の付表:譲渡日から2か月経過後に交付してもらうその人が住民台帳に記載されていない場合のみ添付する
実務上あると良い書類・売却した物件の購入時の売買契約書
・売却した物件の購入時の諸費用の領収書
・売却した物件の売却時の売買契約書
・売却した物件の売却時の諸費用の領収書
・売却した物件の登記事項証明書
それぞれコピーする物件の購入時の資料がない場合は概算取得費で申告する

これらの書類を用意して、税務署に行きましょう。確定申告の時期は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間です。
※参考:国税庁:譲渡所得申告のチェックシート

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・確定申告は必須
・必要書類は少ない
・確実に申告

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