3000万円特別控除とは?節税可能か簡単チェックしよう

マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。
不動産の売買に応じて利益が出た場合は譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。

この税金に対して特例の控除措置があるのをご存じですか?
もし理解が足りないとお思いでしたらこの記事をお読みください。知らないままでいると何百万というお金無駄にはらってしまう恐れがあります。

この記事では、譲渡所得税を大幅に抑える。またはゼロにする「3,000万円特別控除」について詳しく解説します。
実際にあなたが特別控除を受けることができるか確認するチェックシートもご用意しましたので確認してみてください。

記事後半では「3,000万円特別控除」のほかにも知っておくべき2つの特例を紹介しています。

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3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、不動産を売却した時に生じる譲渡所得にかかる税金(譲渡所得税)を軽減させる特例制度です。
利用することで譲渡所得税が発生しなくなることもあります。

以下では、3,000万円特別控除の詳しい説明と計算方法を解説していきます。

3,000万円特別控除とはどんな制度なのか

上述したように3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる特例です。
3,000万円特別控除とは正式な呼び方ではなく、それは以下の2つの特例を指しています。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  2. 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

1つ目は、マイホームを売却した時に利用できる最大3,000万円を控除できる特例。
2つ目は、相続したのち空き家になる家を売却した時に利用できる最大3,000万円の特例です。

通常、不動産の売却で発生した譲渡所得に対し税率(20.315%~39.63%)がかけられ譲渡所得税が決定します。
譲渡所得の金額が高ければ税金も必然的に高くなります。
ここで3,000万円特別控除を利用することで譲渡所得の金額を小さくし、税金を安く抑えることができます。

〇譲渡所得が3,500万円で譲渡所得税率20.135%だった場合
譲渡所得税 =(3,500万円(譲渡所得)- 3,000万円(控除))× 20.315%
= 101万5,750円

そもそも譲渡所得、譲渡所得税率とは?

譲渡所得とは、売却金額からその物件を購入した時の金額売却にかかった費用を引いた金額です。

譲渡所得 = 売却代金 ー (購入した時の代金 + 売却にかかった費用)
譲渡所得税率は、物件の所有期間に応じて変動します。
所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得税、所有期間5年超えの場合は長期譲渡所得税と扱われます。
譲渡所得税率には、住民税と所得税、2037年までは復興特別所得税の3つが含まれています。
所有期間区分税率(住民税、所得税、、復興特別所得税)
5年以下短期譲渡所得20.315%
5年超え長期譲渡所得39.63%

購入した時の金額

物件を購入した時の金額を売却金額から引けるといいましたが減価償却があることを忘れてはいけません。
例えば、当時3,000万円で購入した物件も、年々減価償却によって価値が低下していきます。
売却金額から引く際は、減価償却された金額を引くようにしましょう。
不動産における減価償却とは、建物の経年劣化による消耗を金額に置き換えて建物の価値から差し引いていくことです。
建物の構造ごとに耐用年数が決まっており、それに応じて償却していく率が変わります。
減価償却費は簡単に計算することができるで試してみましょう。
国税庁:「減価償却費」の計算について

売却にかかった費用

売却するために行ったリフォームや仲介手数料分を譲渡所得から引くことができます。

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3,000万円特別控除を利用すれば税金が発生しないことも

近年のマイホームの売却で3,000万円を超えるほどの価格がつくことは稀であり、超えたとしても購入代金や費用を差し引けば3,000万円を下回ることがほとんどです。

その場合、特別控除の3,000万円を引くと譲渡所得が0円以下になります。
0円。譲渡所得が発生していないものには税金はかかりません。

反対に利益が出ず、マイナスになってしまった場合は別の特例を使うこともできます。

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特例を利用する条件:マイホーム編

マイホーム売却で3,000万円特別控除を利用したい場合、まず居住用財産として認められる必要があります。

あなたの家は居住用財産か

居住用財産とは名義人が自分の生活拠点として使用する家および敷地のことです。
基本的には自宅となりますが、ここで重要な点は「今もなお居住用で使用しているのか」の判断です。

例えばマイホームはあるが両親の介護もあり実家に戻っている場合。
実家が生活の拠点となり、マイホームは居住用の家として認められない可能性があります。

特別控除が利用可能かチェックしよう

3,000万円特別控除を実際に利用できるのか、チェックシートをご用意しましたので試してみてください。
Yesならクリックしてチェックをつけましょう!

すべてにチェックがついた方は控除を利用できる可能性が非常に高いといえます。

 

親族や直系血族、また同族会社への譲渡も適用外です。そして「売った年の前年および前々年」に3,000万円の特別控除を使用していた場合も、特例自体を使えません。つまり、3年に1度しか使えない特例であることも覚えておきましょう。

持ち家の状況別に適用範囲を知る

しかし状況によっては、こうした条件だけでは使えるか分かりませんよね。そこで、以下のような状況の場合は適用範囲はどうなるのか調べてみました。

状況適用範囲
店舗と兼用の場合居住部分のみ適用
共同名義の場合各名義人で適用可能
土地と家が別名義の場合家のみ適用可能

適用範囲を見ていくと、あくまでも自分の持ち物であり、なおかつ居住部分であることが大前提であることが分かります。

特例を利用する条件:相続編

平成28年に法改正によって、相続した土地に対しても3,000万円特別控除の特例が適用されるようになりました。

特例が適用される要件

相続した土地の中でも、どのような条件に当てはまる土地なら特例を適用できるのか見ていきましょう。
Yesならクリックしてチェックをつけましょう!

すべてにチェックがついた方は控除を利用できる可能性が非常に高いといえます。

上記に説明した「マイホームの場合」と内容的にはほとんど同じですが、こちらには「売却額が1億円以下であること」や「昭和56年5月31日以前に建築されている」といった、いくつかの条件が付随します。

3,000万円特別控除には確定申告が必須!必要書類は?

3,000万円特別控除を利用するには確定申告をする必要があります。

3,000万円特別控除を利用しない場合でも、譲渡所得が発生する場合は確定申告をする必要があります。
譲渡所得税は分離課税になるため、一般の給与所得とは別に申告しなければいけないからです。

これはマイホームを売却する場合も相続した家を売却する場合も同様ですが、確定申告時に一緒に提出する書類が異なります。
ここからは、確定申告書に添えて提出する書類、必要な手続きを紹介いたします。

必要書類:マイホーム

マイホームの売却で3,000万円の特別控除を受けるために必要な書類は2点です。

書類名取得場所
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームぺージよりダウンロード
住民票譲渡資産所在地の市町村長が発行

これらの書類を確定申告とともに提出するのですが、譲渡所得の内訳書は記入が非常に複雑です。
そのため税理士に依頼して書いてもらう方が多くいます。

譲渡所得の内訳書

住民票は、譲渡が成立した日から2カ月経過後に発行するものでなければいけないほか、売却した家・土地の所在地の市町村長が発行するものである必要があります。

必要書類:相続

相続した家を売却する場合に必要な書類は以下の点です。

必要書類取得場所
譲渡所得の内訳書(確定申告付表兼計算明細書)最寄りの税務署、もしくは国税庁のホームぺージよりダウンロード
登記事項証明書法務局窓口、又は郵送
被相続人居住用家屋等確認書譲渡資産所在地の市町村長が発行
耐震基準適合証明書又は
建設住宅性能評価書の写し
国土交通省が指定した一般財団法人や住宅診断を行う業者
売買契約書の写し売買契約時に取得

マイホームを売却する場合と同様、譲渡所得の内訳書が必要になります。
他書類は譲渡所得の内訳書のような記入は必要ないのでそれぞれ集めていきましょう。

どの書類も、不動産の現状や相続状況などの確認に必要な書類です。

※参考:国税庁 No.3306?被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

下の記事は、相続した家の詳しい売却方法を解説しています。

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以上が必要書類になりますが、問題は確定申告。

すまリス
自分で確定申告書を書くのはなんだか難しそう

その感じる場合は、税務署に相談したり税理士に確定申告を代行してもらうことができます。

確定申告気は税務署に相談できる

確定申告の時期、2月16日から3月15日は税務署や税務署外の相談会場で申告の相談を受けることができます。
事前に最寄りの税務署に連絡をして確認しておきましょう。

税理士に確定申告を代行してもらう

確定申告を税理士に依頼することもできます。

作成する書類や売却代金に左右されることはありますが、最低でも3万円はかかります。
高くて10万円する場合もあるので安く抑える方法を知っておくといいでしょう。

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3,000万円特別控除を具体例で考えてみよう

特に相続で取得した家や土地の場合、取得した額より高く売れる可能性があります。

利益になった土地の具体例

では、次の条件からそれぞれ、どのように金額を算出するのか見ていきましょう。まず譲渡所得を把握し、そこから課税される所得がいくらになるか計算します。

<条件>
所有期間:6年以上
売却額:5000万
売却のための費用:200万
減価償却分:1500万

減価償却分とは?

減価償却という考え方は、簡単に言えば家など長年使う中で少しずつ劣化していくものに対し、取得するのに使った費用をその資産が使える年数に分散して、費用として計上する会計処理方法のことを言います。
家の内容や条件により算出は異なりますが、マイホームなど居住用財産を売った場合に使われる定額法という計算式は次のようになります。

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

所有期間で課税方法が変わる

譲渡した年の1月1日時点で、何年所有していかによって所得の判定が異なります。判定の区切りは5年で、5年以上であれば長期譲渡所得、反対に5年以下であれば短気譲渡所得となります。これは所得税と住民税の税率に大きく関わります。
今回の場合、所有期間は6年以上なので、長期譲渡所得に当たります。したがって税率は「所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=20.315%」です。計算をまとめると、以下の表のようになります。

また10年以上所有していた場合は、特例により軽減税率の適用が可能です。その際は3,000万円を控除した後の300万円に対し、14.21%という税率が適用されます。

マイナスになった場合の具体例

しかし新規購入したマイホームを売却した場合、多くは取得した額(購入額)より売却額が低い場合が多く、課税の対象にならないことがあります。課税の対象にならないなら、確定申告をしないという選択肢を選ぼうと考える人も多いでしょう。
実は売却損が発生した場合、適切に対応すると税金の一部が戻ってくることがあります

条件に当てはまる場合の戻り額は?

<条件>
所有期間:6年以上
売却した年の所得:400万円
購入額:5000万
売却額:4000万
売却のための費用:200万
減価償却分:627.5万

では、以上の条件で計算してみましょう。

譲渡所得に関わる損失額=売却した金額-取得費(減価償却後)-譲渡費用

この計算式に当てはめると、損失額は「4,000万円-(5,000万円-627.5万円)-200万=-572.5万円」であることが分かります。
その年の所得である400万円に損失額を合わせると、172.5万円の損益が出ていること分かります。所得になるお金、つまり所得税額がゼロになるため、その年の源泉徴収税額の全額が返却されます。
なお、この時に適用される特例は、買い替えを前提とした場合の「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」と、売却のみが前提となる「特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等」のいずれか一方です。

特例を受けるために満たすべき条件

条件としてまず、売却した年の1月1日時点で購入してから6年以上のマイホームであれば対象となります。また譲渡(売却)が平成31年12月31日までであることも条件です。
そして譲渡損失が必ず出ている必要があります。もっと簡単な判断方法としては、売却額が購入額の金額を上回らない限り、損失が出ていると言えます。
また確定申告は必須です。基本的に、こうした控除は確定申告が要件(条件)となっています。また申請なしには受けられませんが、確定申告の期限内でなくとも受けられます。期限後に提出も可能であるため、売却した後に申請していないのであれば、一度検討してみましょう。

3,000万円特別控除の注意点

しかしこの便利な特例を使うには、いくつか注意点があります。特に注意すべき3つの事柄を中心におさえておきましょう。

居住用の場合、家が居住用かどうか判断されなければいけない

たとえば別荘や仮住まい、一時的な目的だけで入居した家は、居住用とは判断されません。また特例を使う目的だけのために住みだした、と認められる家の場合も対象外です。
一方で、急な転勤などで一時的に単身赴任をした後に、単身赴任が終了して配偶者などと一緒に住み始めた場合、配偶者が住んでいた家はその人にとっても居住用の家であると認められます。ただ2件以上ある場合は、主に居住していたと分かる家だけが認められます。

生計を一つにする親族との居住用の家

両親や祖父母とともに住んでいる家の場合、たとえばそこに名義人が生活していなかったとしても認められるケースがあります。まず「名義人がもともとその家に暮らしていた」ことが条件です。そして名義人が暮らさなくなってからも、引き続き両親や祖父母が暮らしている必要があります。
またその家に住まなくなってから、家を売却した時に使える課税に関する特例を使用しておらず、今住んでいる家は自分の持ち物ではないことも条件です。

購入者が親族でないこと

購入者に対し、親子や夫婦など特別な関係でないことにも注意しましょう。不動産の仲介業者によって結びついた全くの赤の他人であれば、特に問題はありません。
しかし生計を共にする親族で会ったり、自宅を売却した後に住む人の親族や内縁関係にある人、たとえば親族が運営しているなど、密接な関係のある法人も含まれています。こうした関係性がある場合、適正な価格で売却されたのか疑われたり、税金を逃れるための売却かどうか判断がつかないため、基本的には認められません。

離婚した場合の財産分与なら適用可能

しかし、夫婦であったとしても、離婚した後の譲渡に当たる「離婚した場合の財産分与」は例外です。配偶者に対するものではない、とされるため、この3,000万円の特別控除を使うことができます。

他の特例の適用がないこと

3,000万円特別控除は、これまでも述べたように1回使うとその年を含め3年間は特例が適用されない期間になります。また、住宅を売る年において、住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を利用している場合も、使うことはできません。
また売る予定の自宅に対して、すでに「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」や「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用」を受けていないことも条件です。
※参考:国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

 

3,000万円特別控除だけじゃない!2つの特例

不動産売却時に使える特例は今回紹介した3,000万円特別控除だけではありません。
ここからは、2つの特例をご紹介します。
併用可能なものもあるので覚えておきましょう!

10年超所有軽減税率の特例

売却時にすでに所有期間が10年を超えていた場合税率を低くする特例が適用されます。
これは3,000万円の特別控除とセットで使えるため、たとえ課税対象となる譲渡所得がプラスの値でもできるだけ所得税を抑えることができます。

課税譲渡所得金額譲渡所得税住民税合計税率
3,000万円特別控除をした後の譲渡所得に対し6,000万円以下の部分10.21%4%14.21%
3,000万円特別控除をした後の譲渡所得に対し6,000万円以上の部分15.315%5%20.315%

例えば、11年前に当時3,000万で購入した物件を経費300万円かけて8,000万で売却したとしましょう。
3,000万の特別控除が適用されると下のようになります。

譲渡所得 = 8,000万 - (*3,000万 + 300万 +3,000万) = 2,700万円

10年を超えていて譲渡所得6,000万円以下なので、軽減税率が適用され

譲渡所得税 = (2,700万 * 14.21%) = 383万6,700円

譲渡所得税となります。

ちなみに10年超所有軽減税率の特例を利用しない場合は、575万5,050円になり、191万8,350円得したことになります。

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居住用財産の買換えの特例

居住用財産の買い替えは、マイホームを売却し新しい家に買い替えるときに利用することができる特例です。

例えば、2,000万円で購入した物件を経費100万円をかけて4,000万円で売却したとします。ちなみに新しく購入した物件は3,000万円です。
この場合譲渡所得は1,900万円となりますが、この特例が適用されると新規購入した物件の3,000万円分の課税が行われず、その新しい家を将来売却する時まで繰り延べられます。

 

もし将来その新しい家を売却した時は繰り延べた額が上乗せされて課税計算が行われることになります。

売却で損をしないためには不動産業者選びが肝心

不動産業者にもそれぞれ得意分野があります。売却の際にも、どのような控除を使うかで自分の手元に残るお金の額は大きく変わっていきます。
利益の出る出ないにかかわらず、自分の物件と同じような物件の売却に長けた不動産会社を選ぶのがおすすめです。
たとえば相続した土地の売却に慣れた不動産会社で、かつ税務知識が豊富な担当者が見つかればこうした控除に関するアドバイスや売れるための豊富な提案を行ってくれるでしょう。

しかし、不動産会社は全国各地にたくさんあり、大手から地域密着型まで様々です。
かといって1社ずつ相談に行くのは時間や手間もかかります。そんな時におすすめなのが、不動産一括査定サービスです。

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記事のおさらい

3,000万円特別控除とは?

不動産売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
譲渡所得にかかる譲渡所得税を軽減できるため、大きな節税効果があります。
控除の結果、譲渡所得税がかからないケースもよくあります。詳しく知りたい方は3,000万円特別控除とはをご覧ください。

マイホームでない、相続した家でも3,000万円特別控除は利用できるの?

通常の「マイホームを売った時の特例」とは別に「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」が用意されています。
相続後空き家になることが前提であり、マイホーム売却の場合と条件が異なるので注意しましょう。詳しくは特例を利用する条件:相続編をご覧ください。

3,000万円特別控除を受けるために必要な書類は?

マイホーム売却の場合でも、相続した空き家の売却の場合でも必ず必要になるのが「譲渡所得の内訳書」です。
相続した空き家の売却の際には、他に不動産の現状や相続の状況を確認するための書類も必要になります。
これらは確定申告時と同時に提出しましょう。
詳しく知りたい方は3,000万円特別控除には確定申告が必須!必要書類は?をご覧下さい。

3,000万円特別控除以外にも税金を抑える手段はないの?

不動産売却時にかかる税金を抑える手段はほかにもあります。
長期所有していた物件に該当するものや、家を買い替える際に利用できる特例があります。詳しくは3,000万円特別控除だけじゃない!2つの特例をご覧ください。

 

 


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