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不動産売却にかかる税金はいつ払う?税金の種類ごとに支払い時期を解説!

  • 更新日:2022年10月25日
不動産売却にかかる税金はいつ払う?税金の種類ごとに支払い時期を解説!

不動産を売却する時にかかる税金は、その種類ごとに支払い時期が異なります

以下は、不動産売却にまつわる各種税金の支払い時期を、簡単に表した図です。不動産売却にかかる税金の支払時期の解説図

4つの税金の中で、所得税と住民税は、不動産の売却後に「売却益」に応じて課税されます。

この記事では、不動産売却の流れの中で、税金を支払うタイミングについて、詳しく・わかりやすく解説していきます。

不動産売却にかかる税金とは?計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

「印紙税」は売買契約時に払う

タイミング支払い方
売買契約締結時収入印紙を契約書に貼り付ける

印紙税は、買主と不動産の売買契約を結ぶ時に、支払います。

印紙税とは、領収書や金銭の授受に関する契約書を作成する時に、課税される税金です。

契約書に記載された金額に応じて、印紙税の課税額は変動します。

記載された契約金額本則税率税額軽減税率税額(※)
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円

出典:国税庁「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」および「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」から一部抜粋

(※)令和6年3月31日までに作成される契約書の印紙税は、軽減税率が適用となり、表の右欄の金額になります。

収入印紙は不動産会社側で用意してもらえる場合が多いので、当日は印紙の代金を用意しておきましょう。

「登録免許税」は引き渡し日に払う

タイミング支払い方
引き渡し日収入印紙または現金納付

登録免許税は、不動産売却の決算と引き渡しを行う日に、支払います。

登録免許税とは、登記簿の情報の更新(登記)を申請する時に課税される税金です。

名義変更前に、「抵当権抹消登記」か「住所変更登記」をする場合に支払います

なお、不動産の名義人を売主から買主に変更する「所有権移転登記」の登録免許税は、売主は負担しないのが一般的です。買主側が負担します。

  • 抵当権抹消登記…ローンの完済後、不動産に設定されていた抵当権を抹消する登記
  • 住所変更登記…売主の現住所と登記簿上の住所が異なる時に、現住所に変更する登記

税額は、どちらも不動産1件につき1,000円です。

登記を司法書士に依頼している場合は、司法書士に実費として、報酬と合わせて支払います

不動産1件につき1,000円
土地と建物、それぞれ分けて1件ずつカウントします。
【例】戸建ての場合
土地1筆+建物で2件⇒2,000円

「所得税」は売却翌年の2月~3月に払う

タイミング支払い方
売却翌年の2/16~3/15口座振替、e-Tax、クレカ支払い、コンビニ支払い、銀行または税務署窓口で現金納付

所得税は、売却翌年の2月16日~3月15日に、確定申告をしてから納付します。
(※曜日の関係や世の中の情勢によって、期日が変動する場合があります。)

【支払い時期の例】
2022/1/1~12/31に売却 ⇒ 2023/2/16~3/15に支払う
2023/1/1~12/31に売却 ⇒ 2024/2/16~3/15に支払う

所得税の税額は、不動産売却で得た利益(譲渡所得)に、税率をかけあわせて算出します。

所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超える場合は15.315%5年以下の場合は30.63%です。
(※復興特別所得税を含めた税率)

なお、所有期間は売却した年の1月1日を基準日に計算します。

【例】
2017/3/1に取得した不動産を2022/11/1に売却
⇒所有期間は2017/3/1~2022/1/1で、4年10ヶ月

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「住民税」は売却翌年の6月以降に払う

タイミング支払い方
売却翌年の6月以降
  • 給与所得者の場合…毎月の給与から天引き
  • 普通徴収の場合…納付書で現金納付、口座振替、インターネットバンキング、クレカ決済など(自治体の規定による)

住民税は、売却翌年の6月以降に納付します。

給与所得者(特別徴収対象者)は、通常の住民税同様に毎月の給与から天引きされるため、特別な手続きなどは不要です。

自営業者など普通徴収の対象者の方は、自治体から送られてくる納税通知書を用いて、年4回に分けて納付します。
(※一括で支払うことも可能です。)

住民税の税額は、所得税と同じように、不動産売却の利益(譲渡所得)に税率をかけ合わせて算出します。

住民税の税率は、不動産の所有期間が5年を超える場合は5%5年以下の場合は9%です。

不動産売却に払う税金を節約する方法

この章では、不動産売却でかかる税金を節約する方法をご紹介します。

印紙税を節税する方法

作成する売買契約書を1通のみにすることで、印紙税を節約することができます。

本来、売買契約書は、買主が保管する分と売主が保管する分の2通を作成します。

これを、買主が保管する1通のみを作成し、売主は買主の契約書のコピーを受け取ることで、かかる印紙税を抑えられます。

ただし、契約書の原本に比べて、コピーの法的な効力は低くなります。

売買契約後にトラブルが起こるケースもあるため、売主側も原本を作成して保管することが望ましく、あまりおすすめしません

所得税・住民税を節税する方法

所得税と住民税は、課税される場合には高額になることが多いです。

以下の方法で節税できないか、検討してみましょう。

▼購入代金がわかる資料を探す

売却する不動産を、購入した当時の金額がわかる資料を探すことで、節税ができる可能性があります。

不動産の売却益(譲渡所得)は、不動産の売却価格から、売却にかかった費用(譲渡費用)と不動産を取得した当時にかかった費用(取得費用)を差し引いた金額です。

譲渡所得の解説図

取得費用がわからない場合は、売却価格の5%の金額を代用します。

しかし、売却価格の5%で代用すると、譲渡所得の金額が大きくなり、課税額が高くなりやすいのです。

代々相続して所有している不動産の場合はなかなか難しいかもしれませんが、昔の契約書が残っていないか、可能な限り探してみましょう。

▼適用できる特例を探す

不動産の譲渡所得には、控除を受けられる特例があります。

また、税率を軽減したり、損失が出た場合に給与所得や事業所得と損益通算して減税ができる特例もあります。

以下に、特例の一部をご紹介します。

特例おおまかな条件
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除住んでいた家屋や敷地を売却する。
被相続人の居住用財産を売ったときの特例(3,000万円控除)相続した空き家や敷地を売却する。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例10年を超えて所有し、居住していた不動産を売却する。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例マイホーム買い換え時に損失が出た時に、損失額を他の所得から控除できる。
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除平成21年・22年に取得して、5年以上保有した土地を売却する。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除(100万円控除)都市計画区域内の活用されていない土地を500万円以下で売却する。

譲渡所得の控除を受けられると、課税の対象額を小さくできるため、節税に繋がります

利用するには、確定申告で適用を申請しなければならないので、受けられそうな特例があれば、適用条件の詳細を確認してみましょう。

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▼ふるさと納税を活用する

先述の特例による控除が受けられない時は、納税額を直接減らせる訳ではありませんが、ふるさと納税を活用するという方法もあります。

ふるさと納税の制度を利用して寄附を行うと、寄附額分の返礼品を受け取りつつ、所得税・住民税の控除を受けられます
(2,000円の自己負担金が必要です。)

また、不動産売却の譲渡所得によって、ふるさと納税で控除を受けられる年間上限額も上がるため、毎年利用しているという人も、見直してみましょう。

ご自身の年間上限額は、総務省の「ふるさと納税ポータルサイト」や、民間のふるさと納税サイトのシミュレーターで調べられます。

すまリス
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