土地売却時に発生する税金のまとめ|賢い確定申告の方法

不動産の売買契約にはさまざまな税金が関わってきます。知らないうちに支払うべき税金を忘れていて、あとから追徴金を請求されたということがないよう、しっかり知識をつけておくことが重要です。
また、特別控除や繰越控除を知っておくことで、損失が出た際に税金が戻ってくることもあります。確定申告できちんと納税し、また税金対策も行えるようになりましょう。

使わない土地を持っていても維持費がかかるだけなので売却を検討している人は少なくありませんが、売ったときにどのくらい税金がかかるのでしょうか。

「税金」と聞くと難しい印象があり「土地売却にかかる税金」について分からない人は多いのではないでしょうか。

この記事では土地売却で発生する税金の種類や税金の計算方法、節税方法まで解説しています。

土地売却で発生する税金とは

まずは、土地売却にかかる税金の種類を見ていきましょう。土地売却時に支払う主な税金を以下の表にまとめた5種類です。

ただし、5種類の税金が必ず発生するわけではありません。どのようなタイミングで税金が発生するのか詳しく見ていきましょう。

土地売却で必ず発生する税金

契約書の印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。

印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

印紙税は印紙を購入費用に含まれているため、印紙購入時に支払っていることになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

所有権移転登記にかかる登録免許税

登録免許税も、印紙税と同様に、土地売却において必ず支払うものです。不動産をローン購入した際、「抵当権」という土地などを担保にするものですが、この抵当権を抹消するためには、登録免許税が掛かります。金額は、1つの不動産で1,000円です。
抵当権抹消登記のやり方に自信のない人は、司法書士に相談しましょう。10,000円程度で代わりに抵当権抹消登記の手続きを進めてくれます。また、不動産売買には、所有権移転の手続きもありますので、専門家に依頼した方が諸々スムーズです。

不動産の譲渡に伴う消費税

消費税の課税対象は、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。取引とは商品やサービスだけでなく、資産の譲渡も含まれます。あなたが事業者ではなく個人であれば、売却そのものには消費税はかかりません。しかし、不動産業者に払う仲介手数料など、消費税が発生するものもあるので注意が必要です。

具体的には以下のものがあげられます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士に支払う手数料
• 融資手続きの手数料

また、居住用の不動産ではなく、投資用のマンションなどを売却した場合は、消費税の課税対象となるので注意しましょう。

土地の売却益が出た場合に発生する税金

譲渡所得税

譲渡所得税とは、「1年間に得た収入から、収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた金額」に対して課せられる税金です。

土地の売却価格に課税されるのではなく、土地の売却価格から必要経費を差し引いた金額がプラス（売却益が出た）場合にのみに課税されることを覚えておきましょう。

譲渡所得税は通常の給与所得とは違い、他の所得と合算することができない分離課税です。そのため、土地を売却して利益が出た場合は翌年に確定申告をした上で所得税を支払うことになります。

住民税

住民税とは、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。

住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定される仕組みとなっています。

所得税と同じく土地売却で売却益が出た場合にのみ課税され、確定申告を行った上で税金を支払います。

土地売却で発生する譲渡所得税の計算

土地の売却によって利益を得た場合は、譲渡所得と見なされ所得税、住民税の支払い義務が発生します。

この章では、譲渡所得の計算方法を詳しく解説します。

譲渡所得の計算式

はじめに「土地の売却価格」から「土地購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて譲渡所得を求めます。計算式は以下の通りです。

これで不動産売却益（譲渡所得）がわかりますが、課税譲渡所得金額（課税対象の金額）は、さらに特別控除を差し引く必要があります。

購入時にかかる取得費

譲渡価格から差し引ける取得費とは、土地の購入時にかかった費用全般を指します。

土地の購入費用や手数料、購入時にかかった税金などが含まれます。購入前に土地の測量や建物の取り壊しをしているならその費用も取得費に含まれます。

売却時にかかる譲渡費

売却時にかかった費用は譲渡費に含まれます。

例えば購入時と同じように、売却時にも仲介手数料を支払った場合、その仲介手数料を売却費用として計上できます。

また、印紙税や場合によっては建物取り壊し費用等が譲渡費用に含まれます。

土地の所有期間で税率が変わる

土地売却時の譲渡所得が分かれば、譲渡所得に対して税率をかけて税金の総額を算出していきます。

所有期間5年がライン

土地を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%です。この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

例えば売却価格が2000万円、取得費が1000万円、譲渡費用が200万円とすると、譲渡所得は「2000万円−1000万円−100万円」で900万円と計算されます。

900万円の譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間により以下の金額になります。

土地の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

また、土地の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

土地売却で利用できる税金対策

土地を売却した際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。

どのような税金対策ができるか詳しく見ていきましょう。

特定期間に得た土地の売却で使える1,000万円特別控除

2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に、土地や借地権などを購入している場合は、一定期間を過ぎてから売却することで、1,000万円の特別控除が適用可能です。

具体的には以下の要件を満たしている必要があります。

特例を受けるための要件

1. 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
2. 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
3. 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
   特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
4. 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
5. 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。

上記の条件を満たしていれば、確定申告書を提出することで税金を控除できます

引用：平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除│国税庁

公共事業による土地売却時に使える5000万円特別控除

公共事業目的で土地を売れば、5,000万円の特別控除の特例となります。ただし、次の要件にすべて当てはまることが条件です。

特例を受けるための要件

1. 売った土地建物は固定資産であること（不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません。）。
2. 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。
3. 原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。

引用：収用等により土地建物を売ったときの特例│国税庁

また、確定申告時には「公共事業の施行者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書」や「買取り等の証明書」などの書類が必要です。

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土地を売却したら確定申告が必要

土地を売却した際、売却益が出なかったとしても、確定申告をした方が良いです。なぜなら、繰越控除の特例を受けることができるからです。もちろん、利益が出た際も、確定申告を必ず行うようにしましょう。こうした土地売却時の確定申告について詳しく解説します。

利益がなくても繰り越して控除可能

売却益が出なかった際、確定申告が不要と考えている人はいるかもしれません。しかし、譲渡損失が出ており、確定申告を行うことで、3年間繰り越し控除が可能です。また、マイナスの課税譲渡所得であっても、税務署から確定申告をしていない理由を問われることがありますので、その際は、売買契約書などを用意してしっかりと回答できるようにしましょう。

売却益が出たら必ず確定申告を

不動産を売って利益が出た人は、その金額に対して税金を支払う必要があり、必ず確定申告しましょう。確定申告の時期は、2月中旬〜3月中旬と決められており、必要事項を申告書に記入して税務署に提出するだけです。申告書は、税務署で入手することができます。

適切に確定申告を行うためには流れを理解する

確定申告はネットやe-taxでもできる

紙の申込書を用いず、国税庁のホームページで確定申告書を記入し、それをプリントアウトするやり方もあります。また、「e-tax」という電子申告もあり、事前に電子証明書の取得やe-taxソフトをインストールするなど手続きがありますが、いつでも申告でき、書類提出の省略も可能です。

確定申告に必要な書類

確定申告を行うには、まずは必要書類を入手しましょう。必要書類は最寄りの税務署で入手可能です。国税庁のサイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成することもできます。税務署で入手する場合、あまり早い時期に行くと、その年の確定申告書ができていないこともありので注意しましょう。

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

• 個人事業主用の確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書

また、確定申告には提出する書類の他にも添付資料が必要になります。添付資料は、税務署から用紙を入手するものではなく、自分で作成する必要があります。

• 登記簿謄本
• 土地を取得した時と売却した時の資料

添付資料の内容を詳しく見ていきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本は所在地の法務局で入手することができます。申請用紙に記入後、発行手数料である600円分の印紙を購入すれば、発行してもらえます。コピーでもかまいません。

土地を取得した時の資料

土地を取得したときの資料として、以下のものがあげられます。どの添付資料もコピーでかまいません。

• 売買契約書
• 取得した時の仲介手数料などの領収書
• 登記費用その他取得のときの費用の領収証

土地を売却した時の資料

不動産を売却したときの添付資料として、以下のものがあげられます。こちらもコピーでOKです。

• 売却時の仲介手数料などの領収書
• 売却時の測量費・登記費用など売却の際必要となった費用の領収証
• 売却した土地・建物の全部事項証明書

領収書のコピーはご自身で作成が必要です。全部事項証明書は法務局で入手できます。

土地売却時の税金シミュレーション

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、郊外の土地を2000万円で売却した場合の税金がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

ステップ1：譲渡所得を計算

まずは課税対象の譲渡所得を計算します。

ステップ2：課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が15年なので税率は20.315％となります。

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が182.8万円であることが分かります。

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まとめ

土地を売った際に消費税は掛かりませんが、土地取引にまつわることの中には、消費税が掛かるものもあります。また、土地売却で譲渡所得がある際、住民税と所得税が掛かり、短期譲渡所得（5年以下の所有）と長期譲渡所得（5年超えの所有）では、税率が大きく異なりますので、売る時期を見極めることは非常に大切なこと。
課税譲渡所得金額の計算は、土地購入と売却に必要な費用を足して、土地を売って得た収入と特別控除を引きます。税額計算方法は、課税譲渡所得金額×所得税×住民税で求めることが可能です。
土地の売却取引では、他にも売買契約書に貼り付けて納める印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税などが掛かり、業者に支払う仲介手数料などは消費税が課税されます。土地を売った際は、必ず確定申告をしましょう。利益が出ていない場合でも、3年間繰り越し控除が可能であり、確定申告自体も税務署に通うことなく自宅で完結できます。納税は国民の義務ですので、定められた月日までに必ず確定申告をしましょう。

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