土地売却時に発生する税金のまとめ~確定申告で納税を行おう

土地のような高額なものを売却する際は、より多くの税金が発生します。
これらはどれくらい発生して、いつ支払わなければいけないのでしょう…?

実際に土地を売却しておく前にある把握しておくと、安心して売却活動を行うことができそうです!

そこで、この記事では以下の内容を解説していきます。

  • 土地売却にかかる税金と発生のタイミング
  • 土地売却で最も高額になる譲渡所得税について
  • 土地売却後の確定申告について
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土地売却で発生する税金

まずは、土地売却にかかる税金の種類を見ていきましょう。土地売却時に支払う主な税金を以下の表にまとめた6種類です

支払う時期税金の種類税金の解説
売却前印紙税売買契約時に貼り付ける収入印紙への税
登録免許税不動産登記の名義変更にかかる税
売却後所得税
(復興特別税を含む)
売却時に利益が発生した際に支払う税
(これらをまとめて譲渡所得税とも呼ぶ)
住民税

これらの税金は必ず発生するわけではありません。
売却後に発生する税金は、利益が発生した場合に限られます。

税金の発生するタイミングは以下のようになります。

それぞれの税金を解説していきます。

印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、相応した金額の印紙を貼って消印することで納税したとみなされます。

印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。
(納税額=収入印紙の購入費用)

記載金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

登録免許税

不動産をローンで購入した際は、金融機関がその土地を担保にするため土地に「抵当権」というものを付けます。
抵当見があるうちは売却の権利が金融機関側にあるため、売却前に抵当権を抹消する手続きが必要になります。

抵当権を外すには抵当権抹消登記を行う必要があり、一つの不動産につき1,000円がかかります。
この登記手続きには手間がかかるため司法書士に代行してもらうことも可能ですが、その際は別途10,000円ほどかかります。

売買時に必要な所有権移転登記について

土地を売却した後は、所有権を買い主のものへと移転させなければいけません。
その際に必要になるのが所有権移転登記であり、ここでも登録免許税が発生します。

とはいえ、所有権移転登記は一般的に買主が行い負担するものです。
契約時にはそれらをはっきりさせておく必要があります。

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所得税

土地の売却により利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、所得税(復興特別税を含む)と住民税の2つの税金を合わせたものです。

この場合の所得税は、その年に行った不動産の売却(土地や建物など)によって得た利益分(所得)に課税されるものです。

通常の給与所得とは違い、他の所得と合算することができない分離課税となります。
そのため、売却益が出た場合は翌年の確定申告が必要です。
納税は確定申告と同時又は確定申告後の申告期間内(2月16日~3月15日)に行います。

所得税に上乗せされる復興特別税

東日本大震災の復興資金確保のために課されることとなった税金です。

2013年1月1日から2037年12月31日までの間、所得税率に2.1%上乗せされる形で課税されます。
「2037年までは所得税が若干高い」程度の認識で問題ないでしょう。

住民税

住民税とは、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。
住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定される仕組みとなっています。

所得税と同じく土地売却で売却益が出た場合にのみ課税され、確定申告後の6月ごろから支払いが開始します。

土地売却で発生する譲渡所得税の計算

土地の売却によって利益を得た場合は、譲渡所得と見なされ所得税住民税(復興特別税を含む)の支払い義務が発生します。

譲渡所得税の計算手順は以下の通りです

  1. 譲渡所得(売却益)を計算する
  2. 譲渡所得税を計算する

1.譲渡所得の計算

はじめに「土地の売却価格」から「土地購入時にかかった費用(取得費)」と「売却にかかった費用(譲渡費)」を差し引いて譲渡所得を求めます。計算式は以下の通りです。

〇譲渡所得の計算式
譲渡所得
= 売却価格 – 取得費 – 譲渡費

※取得費 …物件の購入費や仲介手数料など、購入に際しかかった費用
譲渡費…物件を売却する際にかかった費用

シミュレーションしてみよう!

売却金額3,000万円
取得費2,300万円
譲渡費150万円

3,000万円ー2,300万円ー150万円=550万円
この土地の譲渡所得は550万円です。

 

2.譲渡所得税の計算

先ほど計算した譲渡所得に税率をかけることで譲渡所得税がわかります。

まず、譲渡所得税率は物件の所有期間で変わることに気をつけましょう。5年を境に税率が倍近く変わります。

所有期間名称税率
5年以下短期譲渡所得39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別税0.63%)
5年越え長期譲渡所得20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別税0.315%)
〇譲渡所得税の計算式
譲渡所得税=譲渡所得×税率

シミュレーションしてみよう!

先ほどの譲渡所得550万円の土地で計算してみましょう。
物件は購入してから18年たっているとします。
550万円×20.315%(長期譲渡所得税)=111万7,325円
約1/5の111万7,325円が譲渡所得税になります。

土地の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

また、土地の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

相続した土地売却にかかる登録免許税

相続した土地の場合は売却前に名義変更を行う必要があります。これを相続登記と呼び登録免許税が発生します

相続したからといって土地の名義が勝手に変わることはありません。
相続の後、売却前には必ず法務局にて相続登記を行うようにしましょう。

相続登記で発生する登録免許税は、固定資産額証明書に記載された不動産の評価額に0.4%をかけた額になります。
例えば、評価額2,000万円の不動産の場合は0.4%の8万円が税額という計算です。

参考:法務局-不動産登記の申請書様式について

土地売却で利用できる税金対策

土地を売却した際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。

どのような税金対策ができるか詳しく見ていきましょう。

特定期間に得た土地の売却で使える1,000万円特別控除

2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に土地や借地権などを購入している場合は、一定期間を過ぎてから売却することで1,000万円の特別控除が適用可能です。

具体的には以下の要件を満たしている必要があります。

特例を受けるための要件

  1. 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
  2. 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
  3. 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
    特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
  4. 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
  5. 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。

引用:平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除│国税庁

上記の条件を満たしていれば、確定申告書を提出することで税金を控除できます

公共事業による土地売却時に使える5000万円特別控除

公共事業目的で土地を売れば、5,000万円の特別控除の特例となります。ただし、次の要件にすべて当てはまることが条件です。

特例を受けるための要件

  1. 売った土地建物は固定資産であること(不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません)。
  2. 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。
  3. 原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。

引用:収用等により土地建物を売ったときの特例│国税庁

また、確定申告時には「公共事業の施行者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書」や「買取り等の証明書」などの書類が必要です。

相続物件の税金控除特例

土地を相続し、相続税を支払ったうえで3年10カ月以内(被相続人の死亡日から経過)に売却した場合は取得費加算という特例を利用できます。

取得費加算とは、相続の際に納税した相続税の一部を、物件の取得費として加算すできる特例です。課税の対象となる譲渡所得は次のような式で計算できます。

課税対象の譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 -( 取得費用 + 譲渡費用)- 特別控除
つまり、相続税の一部を取得費用に加算できるので、その分譲渡所得を安く抑えることができます。

農地の税金控除特例

農地を売却する場合、担い手への譲渡を促すため一定条件を満たせば特例措置を利用でき税金を大幅に抑えることができます。

具体的には、農地を売って譲渡所得が発生すると農地利用目的の譲渡の特例を利用でき、条件の違いで800万円∼1500万円を控除できます。

控除額条件
800万円
  • 農用地区域内の農地を利用集積計画や農業委員会などの斡旋により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1500万円
  • 農用地区域内の農地などを農業経営基盤強化促進法の買入競技によって農地中間管理機構に譲渡した場合
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土地を売却したら確定申告が必要

土地を売却した際は確定申告の必要があります。
確定申告を行わないということは譲渡所得税を納税しないということであり、脱税と判断されることもあります。

申告の義務は売却による利益が出た場合に限られますが、売却益がなく逆に損失になってしまった場合も繰り越し控除を受けることができるので申告を行うといいでしょう。

確定申告の流れ

申告自体は、土地を売却した次の年の2月16日~3月15日(休日や祝日の関係で前後する可能性あり)の間に行います。

順番確定申告の流れ詳しい内容
1必要書類を準備自分で用意する書類あり。提出ミスは、税務署から連絡が来ることも。
2譲渡所得税額の算出課税譲渡所得金額(課税対象の金額)×所得税×住民税
3書類に記入する国税庁の「確定申告書等作成コーナー」などで作成
4税務署に提出持参だけではなく、郵送も可
5納税もしくは還付を受ける納税は、振替、現金、クレジットカードなどで対応。銀行などの預金口座に振り込みで還付を受ける

確定申告に必要な書類

確定申告するためには以下の書類が必要となります。

  • 個人事業主用の確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

また、確定申告には提出する書類の他にも添付資料が必要になります。添付資料は税務署から用紙を入手するものではなく、以下の3つを自分で作成・発行する必要があります。

  • 売買契約書のコピー
  • 建物・土地の登記事項証明書
  • 領収書
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まとめ

土地の売却の際最も高額な税金が譲渡所得税です。
所得税(復興所得税を含む)・住民税を合わせたものであり所有期間により税率が変わることに注意しましょう。

譲渡所得税を減額するための手段として、特別控除を紹介しました。
土地売却では、いかに譲渡所得税を減らすかが重要になります。
些細なことも質問できる信頼のおける不動産会社に仲介を頼み、売却を有利に運んでいきましょう。

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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご参照ください。

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記事のおさらい

土地売却で発生する税金の種類は?

売却で発生する税金には以下の種類があります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 消費税
  4. 取得税
  5. 住民税
  6. 復興特別税

詳しく知りたい方は土地売却で発生する税金をご覧ください。

譲渡所得税はどう計算する?

「譲渡所得= 土地の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用」となり、ここに条件に応じた税率をかけていきます。詳しくは土地売却で発生する譲渡所得税の計算をご覧ください。

土地売却で利用できる税金対策って?

土地売却で発生する税金への対策は以下の4種類があります。

  1. 1000万円控除
  2. 5000万円特別控除
  3. 取得費加算の特例
  4. 農地の税金控除特例

詳しく知りたい方は土地売却で利用できる税金対策をご覧下さい。

土地売却後は確定申告は必要?

土地の売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。詳しくは土地を売却したら確定申告が必要をご覧ください。


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