【土地売却時にかかる税金と節税対策】何をいくら払うの?

土地売却にはどんな税金がかかるの?

土地売却の税金はいくらぐらい?賢く節約する方法はある?

はじめて土地売却を行う場合、税金については複雑で難しいと感じる人も多いかと思います。

しかし、ローンなどがない土地売却にかかる税金はたった2種類だけです。

  • 印紙税
    土地を売却したら必ずかかる税金
  • 譲渡所得税
    土地を売却して、利益が出たらかかる税金

このうち、譲渡所得税は土地売却の利益にかかる税金であるため、利益が出なかったり少なかった場合は免除されることも。

知識を知っておくだけで数百万円単位の税金を節約できます。

すまリス
税金がかからないケースを知って、きちんと申告することで賢く節税ができるんだ!

この記事では、土地売却にかかる税金や節税方法を分かりやすく解説します。

監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

土地売却で必ずかかる税金「印紙税」

印紙税とは、売却時に作成する売買契約書に貼る「収入印紙」にかかる税金のことです。

印紙税の税額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。

記載金額税額軽減税率
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1000万円以下1万円5,000円
1000万円超5000万円以下2万円1万円
5000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
すまリス
2014年~2022年3月までの不動産取引では、印紙税は軽減税率が適用されるよ!

土地売却では、売主分の契約書買主分の契約書2通を作成します。

通常、売主と買主が1通分ずつの印紙税をそれぞれ用意するため、1通分の印紙税を負担します。

すまリス
印紙税はいつ支払うの?
土地の買主が決まり、売買契約前に収入印紙を購入する際に印紙税がかかります。
売買契約を締結する日が決まったら、早めに購入しておくようにしましょう。

土地売却の利益にかかる税金「譲渡所得税」

譲渡所得税とは、土地を売却した利益にかかる税金の総称です。

登録免許税には以下のような種類があります。

  • 所得税
    収入にかかる税金。国に納める。
  • 住民税
    収入にかかる税金。住んでいる地方自治体に治める。
  • 復興特別所得税
    東日本大震災の復興のため、2013年から2037年にまでの所得にかかる税金

土地売却の利益にかかる税金であるため、土地売却で利益が出なかったり利益が少なかった場合には譲渡所得税はかかりません

すまリス
どんな時に譲渡所得税はかからないの?

譲渡所得税がかからないケース

譲渡所得税がかからないのは、以下のようなケースです。

  • 土地を購入した価格より、土地の売却価格が安い
  • 控除額より土地の売却価格が安くなる

土地を購入した価格より、土地の売却価格が安い

土地の購入価格が分かっている場合、購入価格より売却価格が安ければ譲渡所得税はかかりません。

例えば、5000万円で土地を購入したとします。

10年後、土地を売却することにしたのですが売却価格は4500万円。この場合、500万円赤字になるので譲渡所得税はかかりません。

すまリス
購入代金から売却価格を差し引いた金額がマイナスなら、譲渡所得税は課税されないんだね!

控除額より土地の売却益が安くなる

控除額より土地の売却価格が安くなる場合、譲渡所得税はかかりません。

例えば相続した土地を売却する場合、土地の上に空き家が建っていれば「相続空き家の3000万円特別控除」が使えることがあります。

この控除を使うことで、土地の売却で生まれた利益が3000万円以下の場合は譲渡所得税がかかりません。

すまリス
つまり、土地の売却価格が3000万円以下の場合は譲渡所得税が非課税なのか!

譲渡所得税の税率と計算方法

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下の場は約40%、所有期間が5年を超える場合は約20%です。

所有期間名称税率
5年以下短期譲渡所得39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別税0.63%)
5年越え長期譲渡所得20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別税0.315%)
すまリス
土地の所有期間によって税率が変わるんだね!譲渡所得税はいくらかかるの?

譲渡所得税の税額は、土地売却で出た利益(=譲渡所得)に税率をかけて計算することで求められます。

譲渡所得
譲渡所得 × 税率
={売却価格-(取得費+譲渡費用)} ×税率
すまリス
譲渡所得って何?
譲渡所得とは、土地の売却価格から土地の購入にかかった費用(=取得費)や売却にかかった費用(=譲渡費用)を差し引いたもののことです。
例えば、2000万円で買った土地を3000万円で売却したとします
この「購入費用2000万円」が取得費です。
また、仲介手数料など売却するための費用が仲介手数料です。このケースでは100万円とします。
譲渡所得
売却価格 ー (取得費譲渡費用
=3000万円 ー (2000万円 + 100万円)
=900万円
900万円に税率をかけた価格が譲渡所得税の税額です。
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譲渡所得税の納付時期

すまリス
譲渡所得税を支払う場合、いつまで支払いをすませばいいの?
譲渡所得税には「所得税」と「住民税」、「復興特別所得税」があることは先程述べた通りですが、譲渡所得税の種類によって、税金の支払い時期は異なります

不動産売却にかかる税金の納付時期

所得税と復興特別所得税の支払いは土地売却の翌年2月16日から3月15日の間に行うのが一般的です。

対して、住民税の支払いは土地売却の翌年6月頃です。

2022年の4月1日に土地を売却すると、2023年の2月~3月に所得税と復興特別所得税を納付し、自治体から通知が届いたら2023年の6月頃に住民税を支払うイメージです。

確定申告が必要

土地を売却して利益(=譲渡所得)が発生した場合は、譲渡所得税が課税されるかどうかに関わらず確定申告が必要です

すまリス
会社員の場合でも、確定申告は必要なの?

土地売却の譲渡所得税は「分離課税」と呼ばれ、給与所得など他の所得と別に申告・納付が必要です。

そのため、サラリーマンの方でも確定申告を行う必要があります。

確定申告について詳しくは下記の記事を参考にしてください。

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土地売却で使える3つの控除

土地売却にかかる税金は「控除」を上手に使うことで節税できます。

つまり、土地売却を行う前に、税金や控除に対する基礎的な理解を身につけておくことが重要です。

この章では、土地を売却する際によく使われる3つ控除について見ていきましょう。

  • 相続空き家の3000万円特別控除
  • 取得費加算の特例
  • マイホームを売却した場合の3000万円特別控除

相続空き家の3000万円特別控除

相続して、今は誰も住んでいない空き家を売却する際には、譲渡所得を3000万円特別控除することができます。

例えば、譲渡所得が5000万円として土地を売却した際に3000万円特別控除を使うと、課税の対象となるのは2000万円のみになります。

課税対象となる譲渡所得額
譲渡所得3000万円(控除分)
=5000万円 – 3000万円
2000万円
すまリス
相続税に換算すると…約600万円も節税できるのか!

また、譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税がかかりません

取得費加算の特例を利用するには、以下の条件ようなを満たす必要があります。

  • 相続を行ってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 売却価格が1億円であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築されていること
  • 区分所有建物登記がされている建物でない(マンションでない)
  • 亡くなった方以外に居住をしていた人がいない

詳しくは、国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご覧ください。

また「相続空き家の3000万円特別控除」は、他の控除と併用ができない点には注意が必要です。
相続額や土地の売却価格が高い場合は、「取得費加算の特例」のほうが節税効果が大きくなるかもしれません。
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取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、譲渡所得から相続税の納税額の一部を控除できる特例のことです。

土地を相続してから3年10カ月以内に売却を行うことなどが適用の条件です。

例えば、1億8000万円で売却した土地を相続するのに、3500万円の相続税がかかったとします。

この場合、譲渡所得税の課税対象となるのは1億2500万円です。

課税対象となる譲渡所得額
譲渡所得相続税額の一部(土地の相続税額に相当する金額)
=1億8000万円 – 3500万円
=1億2500万円

※この土地以外の財産を相続しなかったとして計算

すまリス
相続税に換算すると、700万円も節税できるのか!

さらに、取得費加算の特例他の控除や特例との併用ができます。

例えば相続した家に住んでいる場合は、取得費加算の特例に加えて後述する「マイホームを売却した場合の3000万円特別控除」も利用することができます。

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除

マイホーム、つまり主な居住用に使っていた不動産の売却には3,000万円の特別控除が適用できます。

これは、譲渡所得税が課税される売却益(譲渡所得)の3,000万円分を非課税にできる特例です。

マイホーム(居住用財産)であることが前提で、土地だけのような建物が建っていない場合は通常適用されません。

土地のみの売却でも適用されるパターン

ただし、条件を満たしていれば土地のみの売却でも適用されます。
そのパターンは以下の4通りです。

  1. 家屋が災害により滅失し土地だけを譲渡
  2. 居住用財産の家屋を取り壊してから譲渡
  3. 譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡
  4. 相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡

取り壊し後1年以内、又は取り壊し後3年後の12月31日以内に売却する必要があったりと、期間に制限があるため、該当する場合は一刻も早く売却を開始する必要があります。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

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相続した土地の売却、税金はどうなる?

この記事を読んでいる人の中には、相続した土地を売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

相続税」と「土地の売却にかかる税金」の2つの税金が発生するため、相続した土地を売却する際の税金は複雑になることもあります。

この章では、相続した土地を売却する際の、税金にまつわる注意点を紹介します。

相続税とは別に、売却にかかる税金の確定申告と納税が必要

相続した土地を売却した場合、相続税とは別に、確定申告と税金の支払いが必要です。

また、相続税と売却にかかる税金の支払い時期が別である場合も。

例えば、以下のようなスケジュールです。

時期内容
2021年1月1日被相続人が亡くなる
2021年10月10日相続税申告と納付の期限
2021年11月1日土地を売却する(印紙税の納付)
2022年2月16日~3月15日譲渡所得税所得税住民税)の申告時期
2022年2月16日~3月15日所得税納付時期
2022年6月ごろ住民税納付時期

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから10カ月以内です。原則として、申告と同時期に相続税の納付も行います。

一方、土地売却にかかる税金のうち「譲渡所得税」は、土地を売却した年の翌年2月16日~3月15日に申告をします。

住民税」は申告時にする支払うわけではなく、同じ年の6月頃に自治体から納付書が届いてから支払います。

また譲渡所得税は、控除を受けるためには必ず確定申告が必要です。

譲渡所得税の支払い額が0でも申告が必要であるため、忘れずに申告するようにしましょう。

取得費が分からない場合は「売却額の5%」として計算する

土地を手に入れる時にかかった金額は、「取得費」として課税金額から差し引くことができることを学びました。

相続した土地を売却する場合、被相続人が土地を取得するのにかかった費用も差し引くことができます。

例えば父が2000万円で買った土地を、父の死後に息子が譲渡所得が3500万円の土地を息子が売却したとします。この場合、息子は2000万円を取得費として差し引くことができます。

すまリス
先祖代々の土地だから、土地を買う時いくらだったかなんて覚えていないよ!
土地の購入費用が分からない場合は、売却代金額の5%を取得費として計算します。
購入費用を覚えていれば、そちらの方が控除額が大きくなり支払う税金が少なくなりますが、もし分からない場合は利用してみましょう。

「相続前の所有期間」も所有期間に含める

土地の所有期間によって税率が異なることを学びました。

すまリス
土地を相続してからまだ5年未満。税率は高くなっちゃうのか…。
いいえ、土地の「所有期間」には被相続人が所有している期間を含めることができます。
土地の所有期間
例えば、父が4年前に購入した土地を息子が相続したとします。その場合、父が土地を所有していた20年を所有期間と息子は引き継ぐことができます。
相続してから3年で息子が土地を売却する際の所有期間は7年であるため、長期譲渡所得(5年以上土地を所有している場合の税率)として低くなります。

土地売却の税金シミュレーション

土地売却の税金の基本的な考え方が分かったところで、実際にいくら税金がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。

この章では、売却にかかる税金を3つのケースで計算します。

  • 取得費が分かるケース
  • 取得費が分からないケース
  • 相続した土地を売却したケース

取得費が分かる土地売却の税金シミュレーション

まずは、土地の購入代金に当たる取得費が分かっているケースの税金を求めてみましょう。

▼条件

  • 取得費:2500万円
    …土地の購入代金など
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料、印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:7年

土地売却の税金:80万9192円

内訳
住民税19万6700円
所得税59万100円
復興特別所得税1万2392円
印紙税1万円
合計80万9192円
計算方法

まず、譲渡所得を求めます。

譲渡所得
=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
=3000万円-(2500万円+106.6万円)
=393万4000円

所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=393万4000円 × 5%
=19万6700円
所得税
=393万4000円 × 15%
=59万100円
復興特別所得税
=393万4000円 × 0.315%
=1万2392円

これに、印紙税1万円を足します。

よってかかる税金の合計金額は、80万9192円です。

取得費が分からない土地の売却にかかる税金シミュレーション

すまリス
先祖代々相続されてきた土地だから、購入費用などの取得費用が分からないよ…
土地の代金などが分からない場合は、取得費を5%として計算します。
ただし、取得費が分かっている場合よりも多くの税金がかかる場合がほとんどです。

上記の「取得費が分かる場合」と同じ条件で、かかる税金を比べてみましょう。

▼条件

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない。
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:2年

土地売却の税金:556万4162円

内訳
住民税136.7万円
所得税410万1000円
復興特別所得税8万円6162円
印紙税1万円
合計556万4162円
計算方法

まず、譲渡所得を求めます。

取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-(150万円+106.6万円)
=2734万円

所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=2734万円 × 5%
=136.7万円
所得税
=2734万円 × 15%
=410万1000円
復興特別所得税
=2734万円× 0.315%
=8万円6162円

これに、印紙税1万円を足します。

よってかかる税金の合計金額は、556万4162円です。

すまリス
取得費が分かっている場合よりだいぶ税額が上がるね…!

相続した土地を売却したケース

相続した土地を3年10カ月以内に売却すると、「取得費加算の特例」を使って税金を節税できます。

上記の「取得費が分からないケース」とほぼ同じ条件で、かかる税額を比べてみましょう。

▼条件

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない。
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 土地の相続税:400万円
    …この土地以外を相続しなかったとする
  • 所有期間:2年
  • 被相続人が土地を所有していた期間:20年

土地売却の税金:475万1521円

内訳
住民税116万7000円
所得税350万1000円
復興特別所得税7万円3521円
印紙税1万円
合計475万1521円
計算方法

まず、譲渡所得を求めます。

取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-(150万円+106.6万円)
=2734万円
この土地は、相続してから3年10カ月以内に売却しているため、「取得費加算の特例」が使えます。
譲渡所得から、土地の相続税相当分を差し引くことができます。
課税対象となる譲渡所得額
=譲渡所得– 相続税の一部(土地の相続税額に相当する金額)
=2734万円 – 400万円
2334万円
※この土地以外の財産を相続しなかったとして計算

所有期間は2年ですが相続した土地なので、相続前の所有期間と通算して「長期譲渡所得」の税率が使えます。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=2334万円 × 5%
=116万7000円
所得税
=2334万円 × 15%
=350万1000円
復興特別所得税
=2334万円× 0.315%
=7万円3521円

これに、印紙税1万円を足します。

よってかかる税金の合計金額は、475万1521円です。

すまリス
このケースでは、「取得費加算の特例」を使って80万円ほど節約できているね!

まとめ

土地を売却した際は『印紙税』と『譲渡所得税(所得税・住民税)』がかかります。

譲渡所得税は自己申告しの納税をしなければいけません。
売却した次の年の2月16日~3月15日(休日や祝日の関係で前後する可能性あり)の間に確定申告を行いましょう。

申告の義務は売却によって20万円以上の利益が出た場合に限られますが、売却益がなく逆に損失になってしまった場合も繰り越し控除が受けられるのでできるだけ確定申告を行うようにしましょう。

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記事のおさらい

土地売却で発生する税金の種類は?

売却で発生する税金には以下の種類があります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 消費税
  4. 取得税
  5. 住民税
  6. 復興特別税

詳しく知りたい方は土地売却で発生する税金をご覧ください。

譲渡所得税はどう計算する?

「譲渡所得= 土地の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用」となり、ここに条件に応じた税率をかけていきます。詳しくは土地売却で発生する税金をご覧ください。

土地売却で利用できる税金対策って?

土地売却で発生する税金への対策は以下の4種類があります。

  1. 1000万円控除
  2. 5000万円特別控除
  3. 取得費加算の特例
  4. 農地の税金控除特例

詳しく知りたい方は土地売却で利用できる税金対策をご覧下さい。

土地売却後は確定申告は必要?

土地の売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。詳しくは土地を売却したら確定申告が必要をご覧ください。

 


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