土地売却にかかる税金とは？節税対策も紹介

不慣れな土地の売却では、どのような税金がいくらかかるのかイメージしづらく、不安を感じてしまいますよね。

土地の売却にかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の大きくわけて3つにわけられます。

この記事では土地の売却にはどんな税金がかかるのか易しく解説していますので、一緒に確認していきましょう！

土地売却の流れと注意点

土地の売買契約の作成にかかる印紙税

印紙税とは、お金のやり取りをする契約書や領収書を作成する際に課される税金です。

土地の売却の場合は、売買契約書を作成する際に課税されます。印紙税は契約書1通ごとの課税され、収入印紙を売買契約書に張り付けて納税します。

印紙税の金額は、契約金額（土地の売却価格）に応じて異なります。
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間は軽減税率が適用されるため、一番右の欄の税額をご参照ください。

（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より、一部抜粋して作成）

土地の登記情報の変更にかかる登録免許税

登録免許税とは、法務局で「登記」を申請する際にかかる税金です。
「登記」とは不動産所有者の情報を登記簿に登録する手続きのことで、次の3つの種類があります。

「名義変更登記」とは、不動産の所有者を売主本人へ変更する場合に行います。不動産は土地の名義が売主本人でなければ売却できません。よって、不動産の名義が売主本人でない場合は、名義を売主へ変更をする必要があります。

「住所変更登記」とは、不動産の名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合に実施する登記です。売却のためには登記上の住所と現住所は一致している必要があるので、住所変更のために登記を行う必要があります。

「抵当権抹消登記」とは、不動産に設定されていた抵当権を抹消するための登記です。住宅ローン完済後でも抵当権がついたままになっている場合、売却前に抵当権を消去する手続きを取らなければなりません。ただし、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記をしないまま建物を取り壊した場合、忘れずに滅失登記を行っていれば、自動的に抵当権は消去されています。

土地売却の利益にかかる所得税と住民税

土地を売却して利益が発生した場合、「所得税」と「住民税」とよばれる税金がかかります。

いずれも所得に応じて納める税金となりますが、納税先と納税時期が異なります。所得税は売却した翌年の2月～3月に国に納税、住民税は売却した翌年の6月に自治体に納税となっています。

所得税と住民税が課税される仕組み

所得税と住民税は「分離課税」と呼ばれる方法によって課税されます。

分離課税とは、他の所得金額と合計せずに、所得単体で税額を分離して課税する仕組みのことです。会社員や個人事業主は給与や収入などの所得を得ていますが、こうした所得と合算せずに、不動産売却で得た所得のみを課税対象とするのが「分離課税」の特徴です。

一方、「分離課税」と相反する仕組みとして、総合課税というものがあります。「総合課税」とは複数の所得を合算したものが課税対象となります。例えば、給与所得が300万、事業所得が50万、利子所得が10万の場合、合計した360万が総合課税の対象となります。

不動産の売却によって得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税は総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。

譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算できます。

「譲渡所得」と「税率」はどう決まるのか、以降で解説していきます。

①「譲渡所得」は売却代金から費用を差し引いて計算

譲渡所得とは売却代金から費用を差し引いて計算をします。
譲渡所得で差し引かれる費用は「譲渡費用」と「取得費用」と呼ばれます。

譲渡費用とは売却にかかった費用を指し、取得費用とは土地の入手にかかった費用のことを指します。内訳は次のようになります。

>土地売却の費用に関する詳細はこちら

②「税率」は所有期間によって決まる

譲渡所得にかけ合わせる税率は土地の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」に分類され、税率が異なります。

売却した翌年3月～4月に確定申告を行う

譲渡所得が発生した場合、税金が発生するしないにかかわらず、確定申告を行いましょう。

確定申告は売却した翌年の3月～4月に行います。「対象となる年に給与や事業所得とは別でいくらの所得を得た」ということを申請するために行います。よって、譲渡所得が発生していれば税金がかからなくても申告します。

ただし、譲渡所得が発生しない場合は申告の必要はありません。

相続した土地を売却すると税金はどうなる？

この記事を読んでいる人の中には、相続した土地の売却を考えている方も少なくないのではないでしょうか。
本章では、『相続した土地を売却する場合の税金の計算方法はどうなるのか』について、解説していきます。

取得費・所有期間は被相続人から引き継ぐ

相続した土地を売却する場合は、税金の計算に用いる取得費と所有期間について、被相続人から引き継いで計算を行えます。

取得費がわからない場合は「譲渡価格の5%」で計算する

相続した土地の場合、取得費がわからないケースがとても多いです。

取得費加算の特例で節税できる場合もある

土地の相続税を支払っている場合、その金額分を取得費に加算できます。

この特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。