土地のような高額なものを売却する際は、より多くの税金が発生します。
これらはどれくらい発生して、いつ支払わなければいけないのでしょう…？
実際に土地を売却しておく前にある程度把握しておくと、安心して売却活動を行えますね！
そこで、この記事では以下の内容を解説していきます。
- 土地売却にかかる税金と発生のタイミング
- 土地売却時に利用できる特別控除（節税対策）
土地売却で発生する税金
土地を売却した際に発生する税金は印紙税、所得税と住民税の3つです。
所得税と住民税はまとめて譲渡所得税と呼び、その税率は物件の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）であれば39.63％。所有期間が5年超え（長期譲渡所得）であれば税率20.315％になります。
| 支払う時期 | 税金の種類 | 税金の解説 |
|---|
| 売却前 | 印紙税 | 売買契約時に貼り付ける収入印紙への税 |
| 売却後 | 所得税
（復興特別税を含む） | 売却時に利益が発生した際に支払う税
（これらをまとめて譲渡所得税とも呼ぶ） |
| 住民税 |
印紙税は必ず発生しますが、譲渡所得税は売却によって利益がでた場合にのみ発生します。
税金の発生するタイミングを表で見てみましょう。
順番に解説していきます。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などに化せられる税金です。
不動産売買の場合は、売買契約書に記載された売却価格に応じて税率が決定します。
納税のタイミング
適切な額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付し納税します。
売買契約書を作成する前に郵便局等で印紙を入手しましょう。
印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。
（納税額＝収入印紙の購入費用）
| 記載金額 | 税額 |
|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
譲渡所得税（所得税・復興特別税・住民税）
売却後に発生する所得税（復興特別税を含む）と住民税は、合わせて計算するのが一般的で、これら二つまとめて譲渡所得税と呼びます。
不動産売却による所得は分離課税となるため、個人で確定申告をして納税する必要があります。
さらに譲渡所得税は、物件の所有期間5年を境に税率が異なるので注意が必要です。
| 所有期間 | 名称 | 税率 |
|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別税0.63％） |
| 5年越え | 長期譲渡所得 | 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別税0.315％） |
譲渡所得税は売却益に対して発生する税金です。
ですので、利益が発生した時にのみ確定申告を行い納税します。
売却価格から購入時にかかった費用（取得費）と売却時にかかった費用（譲渡費）を差し引いて計算します。
例えば、3,000万円で売れた土地の取得費が2,000万円、譲渡費が200万円として計算してみましょう。所有期間は6年とします。
（3,000万円ー2,000万円ー200万）×20.315％＝162万5,200円
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納税のタイミング
所得税
譲渡所得税のうち所得税は確定申告と同時、又は確定申告期間内に納税します。
2013年1月1日から2037年12月31日までの間、所得税率に2.1％上乗せされる形で復興特別税が課税されます。
東日本大震災の復興資金確保のために課される税金です。
（先ほどの計算には復興特別税も含まれています）
住民税
譲渡所得税のうち住民税は、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金で、確定申告後の6月ごろから支払いが開始します。
住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定される仕組みとなっています。
土地売却で利用できる税金対策
土地を売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得からいくらかを控除することができます。
どのような税金対策ができるか詳しく見ていきましょう。
マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
マイホーム、つまり主な居住用に使っていた不動産の売却には3,000万円の特別控除が適用できます。
これは、譲渡所得税が課税される売却益（譲渡所得）の3,000万円分を非課税にできる特例です。
マイホーム（居住用財産）であることが前提で、土地だけのような建物が建っていない場合は通常適用されません。
土地のみの売却でも適用されるパターン
ただし、条件を満たしていれば土地のみの売却でも適用されます。
そのパターンは以下の4通りです。
- 家屋が災害により滅失し土地だけを譲渡
- 居住用財産の家屋を取り壊してから譲渡
- 譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡
- 相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡
取り壊し後1年以内、又は取り壊し後3年後の12月31日以内に売却する必要があったりと、期間に制限があるため、該当する場合は一刻も早く売却を開始する必要があります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
すまいステップ：『土地の譲渡にかかる譲渡所得税を理解して～…』
相続した空き家にも適用される
相続した家に3,000万円特別控除を適用させるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、被相続人のマイホーム（居住用財産）であった家で、相続開始後（被相続人の逝去後）その家が空き家にになることが前提です。
要するに、生前被相続人が一人暮らしをしていた場合に適用されます。
もしあなたが同居していた場合は、最初に解説したマイホーム売却の特例を利用しましょう。
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取得費加算の特例
土地を相続し、相続税を支払ったうえで3年10カ月以内（被相続人の死亡日から経過）に売却した場合は取得費加算という特例を利用できます。
取得費加算とは、相続の際に納税した相続税の一部を、物件の取得費として加算すできる特例です。課税の対象となる譲渡所得は次のような式で計算できます。
課税対象の譲渡所得の計算式
譲渡所得= 不動産の売却価格 -（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）- 特別控除
つまり、相続税の一部を取得費用に加算できるので、その分譲渡所得が安くなります。
特定期間に得た土地の売却で使える1,000万円特別控除
2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に土地や借地権などを購入している場合は、一定期間後の売却で1,000万円の特別控除が適用可能です。
詳しい要件は以下国税庁のページをご参照ください。
公共事業による土地売却時に使える5000万円特別控除
公共事業目的で土地を売れば、5,000万円の特別控除の特例となります。
詳しい要件は以下国税庁のページをご参照ください。
まとめ
土地を売却した際は『印紙税』と『譲渡所得税（所得税・住民税）』がかかります。
譲渡所得税は自己申告しの納税をしなければいけません。
売却した次の年の2月16日～3月15日（休日や祝日の関係で前後する可能性あり）の間に確定申告を行いましょう。
申告の義務は売却によって20万円以上の利益が出た場合に限られますが、売却益がなく逆に損失になってしまった場合も繰り越し控除が受けられるのでできるだけ確定申告を行うようにしましょう。
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土地の売却方法を知りたい方は下の記事をご覧ください。
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記事のおさらい
土地売却で発生する税金の種類は？
売却で発生する税金には以下の種類があります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 取得税
- 住民税
- 復興特別税
詳しく知りたい方は土地売却で発生する税金をご覧ください。
譲渡所得税はどう計算する？
「譲渡所得= 土地の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用」となり、ここに条件に応じた税率をかけていきます。詳しくは土地売却で発生する税金をご覧ください。
土地売却で利用できる税金対策って？
土地売却で発生する税金への対策は以下の4種類があります。
- 1000万円控除
- 5000万円特別控除
- 取得費加算の特例
- 農地の税金控除特例
詳しく知りたい方は土地売却で利用できる税金対策をご覧下さい。
土地売却後は確定申告は必要？
土地の売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。詳しくは土地を売却したら確定申告が必要をご覧ください。
