「土地売却にはどんな税金がかかるの？」
「土地売却の税金はいくらぐらい？賢く節約する方法はある？」
はじめて土地売却を行う場合、税金については複雑で難しいと感じる人も多いかと思います。
しかし、ローンなどがない土地売却にかかる税金はたった2種類だけです。
- 印紙税
土地を売却したら必ずかかる税金 - 譲渡所得税
土地を売却して、利益が出たらかかる税金
このうち、譲渡所得税は土地売却の利益にかかる税金であるため、利益が出なかったり少なかった場合は免除されることも。
知識を知っておくだけで数百万円単位の税金を節約できます。
この記事では、土地売却にかかる税金や節税方法を分かりやすく解説します。
- 監修蔭山 達也
- 大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
- 【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
- 【URL】株式会社ノヴェル、YouTubeチャンネル
土地売却で必ずかかる税金「印紙税」
印紙税とは、売却時に作成する売買契約書に貼る「収入印紙」にかかる税金のことです。
印紙税の税額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。
| 記載金額 | 税額 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
土地売却では、売主分の契約書と買主分の契約書の2通を作成します。
通常、売主と買主が1通分ずつの印紙税をそれぞれ用意するため、1通分の印紙税を負担します。
土地売却の利益にかかる税金「譲渡所得税」
譲渡所得税とは、土地を売却した利益にかかる税金の総称です。
登録免許税には以下のような種類があります。
- 所得税
収入にかかる税金。国に納める。 - 住民税
収入にかかる税金。住んでいる地方自治体に治める。 - 復興特別所得税
東日本大震災の復興のため、2013年から2037年にまでの所得にかかる税金
土地売却の利益にかかる税金であるため、土地売却で利益が出なかったり利益が少なかった場合には譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税がかからないケース
譲渡所得税がかからないのは、以下のようなケースです。
- 土地を購入した価格より、土地の売却価格が安い
- 控除額より土地の売却価格が安くなる
土地を購入した価格より、土地の売却価格が安い
土地の購入価格が分かっている場合、購入価格より売却価格が安ければ譲渡所得税はかかりません。
例えば、5000万円で土地を購入したとします。
10年後、土地を売却することにしたのですが売却価格は4500万円。この場合、500万円の赤字になるので譲渡所得税はかかりません。
控除額より土地の売却益が安くなる
控除額より土地の売却価格が安くなる場合、譲渡所得税はかかりません。
例えば相続した土地を売却する場合、土地の上に空き家が建っていれば「相続空き家の3000万円特別控除」が使えることがあります。
この控除を使うことで、土地の売却で生まれた利益が3000万円以下の場合は譲渡所得税がかかりません。
譲渡所得税の税率と計算方法
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下の場は約40%、所有期間が5年を超える場合は約20%です。
| 所有期間 | 名称 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別税0.63％） |
| 5年越え | 長期譲渡所得 | 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別税0.315％） |
譲渡所得税の税額は、土地売却で出た利益（＝譲渡所得）に税率をかけて計算することで求められます。
＝譲渡所得 × 税率
＝{売却価格-(取得費+譲渡費用)} ×税率
＝売却価格 ー （取得費 ＋ 譲渡費用）
=3000万円 ー （2000万円 + 100万円）
=900万円
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譲渡所得税の納付時期
所得税と復興特別所得税の支払いは土地売却の翌年2月16日から3月15日の間に行うのが一般的です。
対して、住民税の支払いは土地売却の翌年6月頃です。
2022年の4月1日に土地を売却すると、2023年の2月～3月に所得税と復興特別所得税を納付し、自治体から通知が届いたら2023年の6月頃に住民税を支払うイメージです。
確定申告が必要
土地を売却して利益（＝譲渡所得）が発生した場合は、譲渡所得税が課税されるかどうかに関わらず確定申告が必要です。
土地売却の譲渡所得税は「分離課税」と呼ばれ、給与所得など他の所得と別に申告・納付が必要です。
そのため、サラリーマンの方でも確定申告を行う必要があります。
確定申告について詳しくは下記の記事を参考にしてください。
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土地売却で使える3つの控除
土地売却にかかる税金は「控除」を上手に使うことで節税できます。
つまり、土地売却を行う前に、税金や控除に対する基礎的な理解を身につけておくことが重要です。
この章では、土地を売却する際によく使われる3つ控除について見ていきましょう。
- 相続空き家の3000万円特別控除
- 取得費加算の特例
- マイホームを売却した場合の3000万円特別控除
相続空き家の3000万円特別控除
相続して、今は誰も住んでいない空き家を売却する際には、譲渡所得を3000万円特別控除することができます。
例えば、譲渡所得が5000万円として土地を売却した際に3000万円特別控除を使うと、課税の対象となるのは2000万円のみになります。
＝譲渡所得– 3000万円（控除分）
＝5000万円 – 3000万円
＝2000万円
また、譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税がかかりません。
取得費加算の特例を利用するには、以下の条件ようなを満たす必要があります。
- 相続を行ってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円であること
- 昭和56年５月31日以前に建築されていること
- 区分所有建物登記がされている建物でない（マンションでない）
- 亡くなった方以外に居住をしていた人がいない
詳しくは、国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご覧ください。
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取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、譲渡所得から相続税の納税額の一部を控除できる特例のことです。
土地を相続してから3年10カ月以内に売却を行うことなどが適用の条件です。
例えば、1億8000万円で売却した土地を相続するのに、3500万円の相続税がかかったとします。
この場合、譲渡所得税の課税対象となるのは1億2500万円です。
＝譲渡所得– 相続税額の一部（土地の相続税額に相当する金額）
＝1億8000万円 – 3500万円
＝1億2500万円
※この土地以外の財産を相続しなかったとして計算
さらに、取得費加算の特例は他の控除や特例との併用ができます。
例えば相続した家に住んでいる場合は、取得費加算の特例に加えて後述する「マイホームを売却した場合の3000万円特別控除」も利用することができます。
マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
マイホーム、つまり主な居住用に使っていた不動産の売却には3,000万円の特別控除が適用できます。
これは、譲渡所得税が課税される売却益（譲渡所得）の3,000万円分を非課税にできる特例です。
マイホーム（居住用財産）であることが前提で、土地だけのような建物が建っていない場合は通常適用されません。
土地のみの売却でも適用されるパターン
ただし、条件を満たしていれば土地のみの売却でも適用されます。
そのパターンは以下の4通りです。
- 家屋が災害により滅失し土地だけを譲渡
- 居住用財産の家屋を取り壊してから譲渡
- 譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡
- 相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡
取り壊し後1年以内、又は取り壊し後3年後の12月31日以内に売却する必要があったりと、期間に制限があるため、該当する場合は一刻も早く売却を開始する必要があります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
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相続した土地の売却、税金はどうなる？
この記事を読んでいる人の中には、相続した土地を売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
「相続税」と「土地の売却にかかる税金」の2つの税金が発生するため、相続した土地を売却する際の税金は複雑になることもあります。
この章では、相続した土地を売却する際の、税金にまつわる注意点を紹介します。
相続税とは別に、売却にかかる税金の確定申告と納税が必要
相続した土地を売却した場合、相続税とは別に、確定申告と税金の支払いが必要です。
また、相続税と売却にかかる税金の支払い時期が別である場合も。
例えば、以下のようなスケジュールです。
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 2021年1月1日 | 被相続人が亡くなる |
| 2021年10月10日 | 相続税の申告と納付の期限 |
| 2021年11月1日 | 土地を売却する（印紙税の納付） |
| 2022年2月16日~3月15日 | 譲渡所得税（所得税・住民税）の申告時期 |
| 2022年2月16日~3月15日 | 所得税の納付時期 |
| 2022年6月ごろ | 住民税の納付時期 |
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから10カ月以内です。原則として、申告と同時期に相続税の納付も行います。
一方、土地売却にかかる税金のうち「譲渡所得税」は、土地を売却した年の翌年2月16日~3月15日に申告をします。
「住民税」は申告時にする支払うわけではなく、同じ年の6月頃に自治体から納付書が届いてから支払います。
また譲渡所得税は、控除を受けるためには必ず確定申告が必要です。
譲渡所得税の支払い額が0でも申告が必要であるため、忘れずに申告するようにしましょう。
取得費が分からない場合は「売却額の5%」として計算する
土地を手に入れる時にかかった金額は、「取得費」として課税金額から差し引くことができることを学びました。
相続した土地を売却する場合、被相続人が土地を取得するのにかかった費用も差し引くことができます。
例えば父が2000万円で買った土地を、父の死後に息子が譲渡所得が3500万円の土地を息子が売却したとします。この場合、息子は2000万円を取得費として差し引くことができます。
「相続前の所有期間」も所有期間に含める
土地の所有期間によって税率が異なることを学びました。
土地売却の税金シミュレーション
土地売却の税金の基本的な考え方が分かったところで、実際にいくら税金がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。
この章では、売却にかかる税金を3つのケースで計算します。
- 取得費が分かるケース
- 取得費が分からないケース
- 相続した土地を売却したケース
取得費が分かる土地売却の税金シミュレーション
まずは、土地の購入代金に当たる取得費が分かっているケースの税金を求めてみましょう。
▼条件
- 取得費：2500万円
…土地の購入代金など - 譲渡費用：106万6000円
…売却時の仲介手数料、印紙代など - 譲渡価格：3000万円
…土地の売却代金など - 所有期間：7年
土地売却の税金：80万9192円
内訳
| 住民税 | 19万6700円 |
| 所得税 | 59万100円 |
| 復興特別所得税 | 1万2392円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 合計 | 80万9192円 |
計算方法
まず、譲渡所得を求めます。
＝譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
=3000万円-（2500万円+106.6万円）
=393万4000円
所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住民税 | 5% |
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315% |
それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。
=393万4000円 × 5%
=19万6700円
=393万4000円 × 15%
＝59万100円
=393万4000円 × 0.315%
=1万2392円
これに、印紙税1万円を足します。
よってかかる税金の合計金額は、80万9192円です。
取得費が分からない土地の売却にかかる税金シミュレーション
上記の「取得費が分かる場合」と同じ条件で、かかる税金を比べてみましょう。
▼条件
- 取得費：不明
…土地の購入代金などが分からない。 - 譲渡費用：106万6000円
…売却時の仲介手数料や印紙代など - 譲渡価格：3000万円
…土地の売却代金など - 所有期間：2年
土地売却の税金：556万4162円
内訳
| 住民税 | 136.7万円 |
| 所得税 | 410万1000円 |
| 復興特別所得税 | 8万円6162円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 合計 | 556万4162円 |
計算方法
まず、譲渡所得を求めます。
取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。
＝譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-（150万円+106.6万円）
=2734万円
所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住民税 | 5% |
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315% |
それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。
=2734万円 × 5%
=136.7万円
=2734万円 × 15%
＝410万1000円
=2734万円× 0.315%
=8万円6162円
これに、印紙税1万円を足します。
よってかかる税金の合計金額は、556万4162円です。
相続した土地を売却したケース
相続した土地を3年10カ月以内に売却すると、「取得費加算の特例」を使って税金を節税できます。
上記の「取得費が分からないケース」とほぼ同じ条件で、かかる税額を比べてみましょう。
▼条件
- 取得費：不明
…土地の購入代金などが分からない。 - 譲渡費用：106万6000円
…売却時の仲介手数料や印紙代など - 譲渡価格：3000万円
…土地の売却代金など - 土地の相続税：400万円
…この土地以外を相続しなかったとする - 所有期間：2年
- 被相続人が土地を所有していた期間：20年
土地売却の税金：475万1521円
内訳
| 住民税 | 116万7000円 |
| 所得税 | 350万1000円 |
| 復興特別所得税 | 7万円3521円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 合計 | 475万1521円 |
計算方法
まず、譲渡所得を求めます。
取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。
＝譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-（150万円+106.6万円）
=2734万円
＝譲渡所得– 相続税の一部（土地の相続税額に相当する金額）
＝2734万円 – 400万円
＝2334万円
所有期間は2年ですが相続した土地なので、相続前の所有期間と通算して「長期譲渡所得」の税率が使えます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住民税 | 5% |
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315% |
それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。
=2334万円 × 5%
=116万7000円
=2334万円 × 15%
＝350万1000円
=2334万円× 0.315%
=7万円3521円
これに、印紙税1万円を足します。
よってかかる税金の合計金額は、475万1521円です。
まとめ
土地を売却した際は『印紙税』と『譲渡所得税（所得税・住民税）』がかかります。
譲渡所得税は自己申告しの納税をしなければいけません。
売却した次の年の2月16日～3月15日（休日や祝日の関係で前後する可能性あり）の間に確定申告を行いましょう。
申告の義務は売却によって20万円以上の利益が出た場合に限られますが、売却益がなく逆に損失になってしまった場合も繰り越し控除が受けられるのでできるだけ確定申告を行うようにしましょう。
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記事のおさらい
土地売却で発生する税金の種類は？
売却で発生する税金には以下の種類があります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 取得税
- 住民税
- 復興特別税
詳しく知りたい方は土地売却で発生する税金をご覧ください。
譲渡所得税はどう計算する？
「譲渡所得= 土地の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用」となり、ここに条件に応じた税率をかけていきます。詳しくは土地売却で発生する税金をご覧ください。
土地売却で利用できる税金対策って？
土地売却で発生する税金への対策は以下の4種類があります。
- 1000万円控除
- 5000万円特別控除
- 取得費加算の特例
- 農地の税金控除特例
詳しく知りたい方は土地売却で利用できる税金対策をご覧下さい。
土地売却後は確定申告は必要？
土地の売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。詳しくは土地を売却したら確定申告が必要をご覧ください。
