【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説

  • 更新日:2024年6月13日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説
この記事のポイント
土地の売却にかかる税金は「売却価格」と「譲渡所得」によって総額が変わる
土地の売却には「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」がかかる
控除を活用して土地売却時の税金を抑えられる可能性がある

「土地を売却したらどんな税金がいくらぐらいかかるんだろう?」

「土地を売っても税金でほとんどお金が手元に残らなかったらどうしよう…」

このような疑問や不安を抱えている方は、是非この記事をご参考にしてください!

土地を売却したら税金はいくらかかる?

「所有している土地を売却したら、いくらぐらい税金がかかるんだろう…?」と疑問に思われている方は多いのではないでしょうか。

以下のグラフは、すまいステップ編集部が独自に行った「土地を売却した経験のある方81名へのアンケート(調査期間:2023年12月28日~2024年1月10日)」より、土地の売却時にかかった税金の平均額を、土地の成約価格ごとにまとめたものです。
土地売却にかかった税金
すまリス
収入に対して、決して安くはない金額が税金として差し引かれていることがわかります。
実際の土地を売却する時にかかる税金の金額は、「土地がいくらで売れたか」だけでなく、「土地の売却でどれだけの所得を得たか」によって変わります
ここからは土地売却にかかる4種類の税金について、詳しく解説していきます。
かかる税金支払いタイミング金額の目安
所得税売却後、所得に応じて支払う所得金額の15.315%または30.63%
住民税売却後、所得に応じて支払う所得金額の5%または9%
印紙税売買契約時に支払う1,000円~数万円程度
登録免許税不動産登記時に支払う1件1,000円

土地の売却予想価格がわかると、より具体的に税金額をシミュレーションできるようになります。

 

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

土地を売るにあたって、予めご自身の土地の売却相場を知っておきたい方は、不動産一括査定を受けてみましょう。複数の不動産会社の査定額を比較することで、土地の売却予想価格を見定めやすくなります。

一括査定サイトの「すまいステップ」なら、全国から厳選された優良不動産会社に、一度に最大4社まで査定依頼できます。

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ご自身の土地を売った時にかかる税金を大まかに知りたい方は、以下のページの「不動産売却税金シミュレーター」もご利用してみてください。

>不動産売却税金シミュレーション

土地売却にかかる税金①所得税と住民税

所得税と住民税は、土地売却時の所得(譲渡所得)に応じて支払う税金です。

譲渡所得は、土地売却による収入金額から「経費」を差し引いた金額です。
すまリス
つまり、土地売却で収入があっても、経費を差し引いた結果「譲渡所得」が発生しなければ、所得税も住民税も課税されません

土地の売却で譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行い、所得税を国に納付します。なお、所得税には令和19年12月31日まで、所得税額2.1%分の復興特別所得税が上乗せされて課税されます。

また、住民税は自治体から6月以降に送付される納税通知書に従って納付します。ただし、確定申告時に特別徴収での納付を希望した給与所得者は、給与からの源泉徴収で納付します。

  • 所得税:売却した翌年の2/16~3/15に確定申告した後、支払う。
  • 復興特別所得税:所得税と一緒に納める。
  • 住民税:売却した翌年6月以降に4回に分割して支払うか、一括で支払う(普通徴収の場合)
すまリス
すべて譲渡所得に対して課される税金であるため、まとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の課税の有無や、課税額を知るためには、まずは譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)
すまリス
上記の計算式で、譲渡所得が黒字(プラスの金額)であれば譲渡所得税がかかり、反対に0円を下回る場合はかかりません。
譲渡費用とは、土地を売却するためにかかった費用のことです。
取得費とは、土地の購入当時にかかった費用のことです。
それぞれ具体的に、以下の費用が該当します。
該当する費用の例
譲渡費用取得費

など

  • 土地の購入代金
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 土地購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
  • 土地購入時の印紙税
  • 土地相続時の登記費用

など

必ずしも全ての費用を申告しなければならないわけではありませんが、計上することで譲渡所得の金額を抑え、課税額を減らすことができます。
すまリス
保管している領収書や契約書で金額を確認した上で合算し、譲渡所得の金額を計算しましょう。
なお、譲渡所得は、給与所得や事業所得とは合算せず、個別に課税されます。他の所得とは別途に計算して、課税の有無を判断することになります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に「土地の所有期間に応じた税率」をかけ合わせて金額を計算します。

譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率所有期間が5年以下
(短期譲渡所得)
所有期間が5年超
(長期譲渡所得)
所得税率30%15%
復興特別所得税率0.63%(※)0.315%(※)
住民税率9%5%
合計税率39.63%20.315%
※復興特別所得税は、所得税額の2.1%相当

土地の所有期間は「土地の取得日から売却した年の1月1日時点まで」を数えます。

たとえば、2018年3月に購入した土地を2023年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年2ヶ月です。

しかし、譲渡所得を申告する上では、上記ケースの土地の所有期間は「2018年3月から2023年1月1日まで」として扱われます。そのため、土地の所有期間は「4年10ヶ月」となり、税率は「39.63%」が適用されます。

確定申告時に国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して、売却の状況や収入金額、経費を入力すれば、所得金額や税金額を自動で計算してくれます。
すまリス
計算に不安がある方でも大丈夫!

譲渡所得税額は、売却価格によって変動します。土地を売却した場合の予想金額を知りたい方は、まずは不動産会社の査定を受けましょう。

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土地売却にかかる税金②印紙税

印紙税は、売主と買主の間で売買契約を結び、売買契約書に捺印する時に課される税金です。

売買契約書の書面に収入印紙を貼り付けることで納付します。

すまリス
いわゆる「印紙代」が印紙税です。
土地を売買する時は、必ず売買契約を結んで売買契約書を交わすため、土地売却において必ず支払うことになる税金であるといえます。

印紙税額は、売買契約書に記載された契約金額(土地の売却価格)に応じて決まります。

契約書記載の金額本則税率下の税額軽減税率下の税額
10万円以下200円200円
10万円を超え
50万以下
400円200円
50万円を超え
100万円以下
1,000円500円
100万円を超え
500万円以下
2,000円1,000円
500万円を超え
1,000万円以下
1万円5,000円
1,000万円を超え
5,000万円以下
2万円1万円
5,000万円を超え
1億円以下
6万円3万円
1億円を超え
5億円以下
10万円6万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」を参考にすまいステップ編集部が一部抜粋して表を作成)

令和6年3月31日までに作成される売買契約書には、租税特別措置法による軽減税率(表の右欄)が適用されます。
契約書1通ごとに印紙税が課されますが、不動産売却では通常、売主と買主がそれぞれ各自で保管するために売買契約書を2通作成します。
そのため、売主と買主でそれぞれ1通分ずつ印紙税を負担するのが一般的です。

土地売却にかかる税金③登録免許税

「登録免許税」は、不動産登記をする時に課せられる税金です。

不動産登記とは、不動産の権利関係の変更を法務局に申請して登録することです。

すまリス
つまり、登録免許税は不動産登記の手数料のような税金です。
不動産登記には様々な種類がありますが、土地売買の場面で売主が支払うことが多いのは「抵当権抹消登記」の登録免許税です。
  • 抵当権抹消登記
抵当権」を抹消する手続き。ローンを利用して購入された土地には金融機関を債権者とする抵当権が設定されているが、完済後に自動で抹消されないため、登記の手続きが必要。

不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかる(土地に家屋等が残っている場合には土地・建物それぞれ1,000円ずつ、合計2,000円支払う。)

登記されている権利者の情報が最新のものに更新されていない場合には、他にも以下のような登記をおこないます。

登記の種類概要登録免許税額
住所変更登記登記簿上の所有者の住所と、売主の現住所が異なる場合に必要な手続き。不動産1件につき1,000円
相続登記登記簿上の土地の所有者を被相続人から相続人に変更する手続き。不動産の評価額×0.4%

なお、登記の手続きを司法書士に代行してもらう場合には、登録免許税とは別に司法書士への報酬がかかります。

すまリス
土地の引き渡し時に所有権変更を行ってくれる司法書士に、抵当権抹消登記も依頼することができます。

相続した土地を売却した時の税金の計算はどうなる?

記事を読んでいる方の中には、「売却するのは相続した土地だから、自分では購入していない…」という人も多いのではないでしょうか?

この章では、税金額が高くなりすぎてしまわないか不安な方に向けて、相続した土地を売却する場合の税金の計算方法を解説していきます。

POINT
  • 取得費は被相続人が支払ったものを引き継ぐ
  • 取得費がわからない時は「概算取得費」で計算
  • 相続税も取得費に加算できる
  • 所有期間も被相続人から引き継ぐ

被相続人の取得費を引き継ぐ

相続した土地の取得費は、被相続人が購入時に支払った費用を引き継げます

【相続した土地の譲渡所得の計算方法】
譲渡所得=売却価格-(売主が支払った譲渡費用+被相続人が支払った取得費)

当時の売買契約書や領収書が保管されていて土地の購入費用等がわかる場合は、金額を確認して取得費として申告しましょう。

取得費がわからない場合は「売却価格の5%」を代用する

昔の売買契約書や領収書が失われてしまっていたり、先祖代々受け継いできた土地であるなどして取得費がわからない場合には、「売却価格の5%」相当の金額を「概算取得費」として計算に適用できます。

【取得費がわからない時の譲渡所得の計算方法】
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+概算取得費)
売却価格-(譲渡費用+売却価格×5%)
たとえば、売却価格が5,000万円であれば、5,000万円×5%=250万円を概算取得費として計上できます。
ただし、「売却価格×5%」の価額は、ほとんどのケースで実際の取得費よりも安くなります。
つまり、概算取得費で計算すると譲渡所得の金額が大きくなるため、課税額が高くなりやすいです。
すまリス
できれば購入費用のわかる書類を探し出して、取得費を計上しましょう!
ごく稀に、購入当時から地価が高騰して、「売却価格×5%」の価額が実際の土地の購入代金を上回ることがあります。その場合は「売却価格×5%」を適用して譲渡所得を計算できます。

土地にかかった相続税を取得費に加算できる

売却する土地について、相続時に相続税を支払っている場合は、土地の相続税に相当する金額を取得費に加算できます

これを「取得費加算の特例」といいます。

【相続税を支払った土地の譲渡所得の計算方法】
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費+相続税に相当する金額)

なお、取得費がわからず概算取得費を適用する場合も、概算取得費に更に相続税額を加算できます

取得費の金額を大きくすることで譲渡所得の金額を抑えて節税につなげられるため、相続税を支払っている場合は活用しましょう。

所有期間も被相続人から引き継ぐ

土地の所有期間に関しても、被相続人から引き継げます

たとえ、相続人本人の土地の所有期間が3年間であったとしても、被相続人が4年間所有していた土地であれば、売却時の所有期間は「7年間」として申告できます。

所有期間は被相続人から引き継げる

土地の所有期間が5年以下と5年超では、税率が2倍近く異なります

すまリス
必ず、間違えないように申告しましょう!

土地売却にかかる税金の負担を抑える方法

せっかく土地を手放して売却しても、税金がかさんで手元に残るお金が少なくなってしまっては、あまり報われませんよね。

そこで、この章では土地売却にかかる税金の負担を抑える方法をご紹介します。

大切な財産を活かすためにも、是非ご参考にしてください。

控除や特例を利用して節税する

土地売却にかかる税金のうち、譲渡所得税(所得税と住民税)は、条件を満たしていれば特別控除や税率の軽減措置を受けられる特例が複数設けられています

【例】

自分が住んでいた家(土地)を売却した時に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。

特定の要件を満たしている場合、相続した空き家(あるいは空き家を取り壊した土地)を売却した譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例。適用には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している必要がある。

都市計画域内にある、活用されていない土地を500万円以下で売却した場合、譲渡所得から最大100万円まで控除できる特例。

不動産売却における特別控除は譲渡所得金額から一定の控除額を差し引くため、適用を受けられれば大幅に節税できます。

特別控除の特例を適用する場合の譲渡所得税の計算式

すまリス
控除の結果、譲渡所得の金額が0円を下回る場合は、納税額が0円になります(確定申告は必須)

適用のための要件は細かく設定されている上、確定申告時に書類を準備して申請しなければなりませんが、税金の負担を大きく減らすことができるため、土地売却時には必ず適用申請できる特例がないか確認しておきましょう。

土地を売却した時に適用できる可能性のある控除や特例は、以下の記事にて紹介・解説しています。

抵当権抹消登記を自分で行う

過去に、売却する土地や建物を担保にして融資を受けていた場合、所定の手続きを行っていなければ「抵当権」の設定が不動産に残ったままになっています。

抵当権とは、住宅ローン等の融資にあたって、不払いが起きた際に不動産を売却して債権を回収できる権利のことです。融資を受けると、不動産には融資元の金融機関が債権者として登記されます(抵当権設定登記)

抵当権の抹消は、土地の売却時に所有権の変更と合わせて司法書士に依頼できますが、司法書士に依頼すると登録免許税のほかに報酬として1万5,000円程度かかります

しかし、既にローンの返済が終わっている場合、抵当権は抜け殻として残っているだけの状態ですので、ご自身で書類を用意して抵当権抹消登記の手続きをすることも可能です。

自分で抵当権を抹消するのであれば、多少の手間はかかるものの、登記事項証明書の取得費用に数百円、登録免許税に1,000円しかかからないため出費を抑えられます。

できる限り土地を高く売却する

土地を売却した後に手元に残るお金は、支払う税金を抑えるだけでなく、土地を高く売却することでも増やせます

ただし、土地を高く売りたいと思った時に、ただ高い値段で売りに出すだけでは思うように買主が見つかりません。

土地をできる限り高く売るためには、売りたい土地のあるエリアで、土地売買の実績が豊富な不動産会社に土地売却の仲介を依頼しましょう

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まとめ:土地売却時の税金を事前に調べた上で売却に臨もう

この記事では、土地売却にかかる税金について、どんな税金がいくらぐらいかかるか、かかる税金の負担を軽くする方法はないかといった内容を解説してきました。

土地売却にかかる税金で高額になりやすいのは譲渡所得税(所得税と住民税)ですが、税額は売却益に応じて決まるため、収入額を大きく上回る税金がかかるということはありません

しかしながら、土地を売却して得た代金を資金に活用したい方は多くいらっしゃるでしょう。

手元に残るお金を事前に把握しておきたい方は、不動産会社の査定を受けて、査定額から売却後の税金額をシミュレーションしておくと安心でしょう。

また、手取り額を多く確保するためには、土地をできる限り高く売却することを目指すという手段があります。

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