「土地売却で3,000万円控除は利用できる？」
土地を売却して譲渡所得（売却益）がでても、税金がかかると手取り額が少なくなってしまいますよね。
そこで利用したいのが『3000万円控除』です。『3000万円控除』は課税対象となる譲渡所得から最大3000万円分を控除でき、節税につながります。
ただし、適用要件に満たしていないと利用できないので、利用前に確認することが大切です。
本記事では「土地売却にかかる税金を節税したい！」と考えている方に向けて、3,000万円控除の種類や適用要件、利用する際の注意点を解説します。
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土地売却の税金に使える「3000万円控除」とは
「3,000万円控除」とは、課税譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例制度になります。3,000万円控除を使うと、多くのケースで課税譲渡所得をゼロにすることができ、非課税にできるのが最大のメリットです。
課税譲渡所得を3,000万円減額できる
▼課税譲渡所得の計算式（3,000万円控除を利用する場合）
＝売却代金 – （取得費 ＋ 譲渡費用） – 3,000万円
例えば、以下のケースでは、3,000万円を差し引くことで課税譲渡所得がゼロになるので税金を支払う必要がなくなります。
課税譲渡所得
＝売却代金 – （取得費 ＋ 譲渡費用） – 3,000万円
＝2,000万 – （300万 ＋ 400万） – 3,000万円
＝0円
また、以下のケースは非課税にはなりませんが、利用することで610万円（1097万円 – 487万円）も節税することができます。
| 利用あり | 利用なし |
|---|---|
| 課税譲渡所得 ＝売却代金 -（取得費 ＋ 譲渡費用） ＝6,000万 – （2,00万 ＋ 400万） ＝5,400万円 | 課税譲渡所得 ＝売却代金 -(取得費 ＋ 譲渡費用) – 3,000万円 ＝6,000万 – (2,00万 ＋ 400万)- 3,000万円 ＝2,400万円 |
| 譲渡所得税 ＝課税譲渡所得×税率 ＝5,400万×20.315% ＝1,097万円 | 譲渡所得税 ＝課税譲渡所得×税率 ＝2,400万×20.315% ＝487万円 |
| 節税効果：1097万 – 2,400万 = 610万円 | |
※税率は所有期間5年超えの場合の所得税と住民税の合計税率で計算しています。
3,000万円控除は2種類ある
3,000万円控除には大きくわけて2種類の特例があり、それぞれ適用要件が異なります。
以下に適用要件を一部掲載していますが、利用できそうか確認してみてください。
▼2種類の3,000万円控除
| 種類 | 適用要件（一部） |
|---|---|
| 相続空き家の3,000万円控除 |
|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
|
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親が1人で住んでいた土地を売るなら【相続空き家の3,000万円控除】
【相続空き家の3,000万円控除】は、被相続人が生前単身で住んでいた土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。
【適用要件】
- 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
- 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
- 相続から売却までのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
- 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 建物を取り壊している場合、相続から取り壊しまでのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと
参考｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却まで、居住用に利用されていない土地であるということです。
自分が住んでいた土地を売るなら【居住用財産の3,000万円控除】
【居住用財産の3,000万円控除】は、自分が住んでいた土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。
【適用要件】
- 自分が住んでいた土地の売却であること
- （別荘や賃貸用の家、仮住まい用の住宅に使用していた土地は不可）
- 家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
- かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
- 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途（貸駐車場など）に使用していないこと
- 災害によって家屋を滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
- 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人（法人含む）ではないこと
- 売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていないこと
- 同じ特例（ただし相続空き家を売却した場合に適用される3000万円特別控除は除く）
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
- マイホーム買い換えによる特例
- その他土地収用による控除などの特例
- 住宅ローン控除の併用も不可
この特例は、所有期間の長短に関わらず適用を受けることができます。
また受けられる控除は1人につき最大3,000万円であるため、所有が夫婦の共有名義であれば合わせて6,000万円まで控除を受けることが可能です。
控除を受けられる額を超過した所得分については、所有期間に応じた税率が適用されます。
| 所有期間の区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡（所有期間5年超～10年以下） | 15.315％ | 5% |
| 短期譲渡（所有期間5年以下） | 30.63% | 9% |
所得税率に復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています
3000万円控除を利用するなら確定申告で申請
特例制度を利用するなら、土地を売却した翌年の確定申告時に必要書類を揃えて申請しなければいけません。
確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日となっているため、忘れずに申告しましょう。
「3,000万円控除を利用すると税額がゼロになるから申告しなくてもよい」にはなりません。申告しないと特例は適用されないため注意してください。
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