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500万で土地を売却したら税金はいくら?計算方法を解説!

  • 更新日:2024年1月17日
500万で土地を売却したら税金はいくら?計算方法を解説!

土地が500万円で売れたら、税金はいくらになるんだろう?

売却代金が500万円の場合、税金が差し引かれると手取り額がいくらになるのか気になる人は多いと思います。

土地売却には、売却代金に応じて決まる税金と、その他の要素によっても決まる税金の2種類があります。

例えば、印紙税は売却代金に応じて決まりますが、譲渡所得税は利益(譲渡所得)と土地の保有期間(税率)によって決まります。

本記事では、土地を500万円で売却した場合にかかる税金の種類や金額、シミュレーションをわかりやすく解説しています。

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土地を500万で売却するとかかる税金の種類

土地売却には「登録免許税」「印紙税」「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の5種類の税金がかかります。

これらは、売却代金に応じて決まる税金と、その他の要素によって決まる税金とで以下のようにわけられます。

▼売却代金に応じて決まる税金

種類概要相場(売却代金が2000万の場合)
登録免許税相続登記の手続きにかかる税金1万2,700円
抵当権抹消の手続きにかかる税金土地1筆につき1,000円
印紙税売買契約書や領収書を作成する際にかかる税金1,000円(軽減税率適用額)
▼その他の要素によって決まる税金
種類概要相場(売却代金が2000万の場合)
所得税譲渡所得にかかる国税
  • 所有期間が5年以下
    • 譲渡所得×39.63%
  • 所有期間が5年超え
    • 譲渡所得×15.315%
住民税譲渡所得にかかる地方税
  • 所有期間が5年以下
    • 譲渡所得×9%
  • 所有期間が5年超え
    • 譲渡所得×5%
復興特別所得税譲渡所得にかかる国税(2037年12月31日までの売却であれば、東日本大震災復興施策を目的に徴税)所得税の2.1%相当額
※所得税の金額に応じて異なります

売却代金に応じて決まる「登録免許税」と「印紙税」

登録免許税とは、相続登記や抵当権抹消手続きの際に支払う税金のことです。

前者は売却代金が500万円なら1万2,700円になります。計算式は『固定資産税評価額×0.4%』で「固定資産税評価額=売却代金×0.7÷1.1」となっています。

抵当権抹消登記は、土地1筆につき一律1,000円になります。ですので売却代金が2,000万円でも1筆であれば金額は1,000円です。

抵当権抹消の手続きに必要な書類とは|完済後すぐに始めよう

印紙税とは売買契約手続きにかかる税金のことです。土地の売却代金が500万円なら印紙税は1,000円となります。

印紙税は売却代金に応じて金額が決定し、平成26年4月1日~令和6年3月31日の売買契約では、軽減税率が適用されています。

記載金額本則税率の印紙税額軽減税率の印紙税額
1万円未満非課税非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円を超えて50万円以下400円200円
50万円を超えて100万円以下1,000円500円
100万円を超えて500万円以下2,000円1,000円
500万円を超えて1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超えて1億円以下6万円3万円
1億円を超えて5億円以下10万円6万円
5億円を超えて10億円以下20万円16万円
10億円を超えて50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

不動産売却にかかる印紙税とは?いくらかかる?どの文書に必要?

売却代金以外の要素によっても決まる「譲渡所得税」

土地売却の利益(譲渡所得)にかかる税金は譲渡所得税とよばれ「所得税・住民税・復興特別所得税」が該当します。

譲渡所得税は売却代金以外に以下の要素によって金額が決まります。

▼譲渡所得税が決まる売却代金以外の要素

要素概要
譲渡費用売却にかかった費用
取得費土地の購入にかかった費用
控除額特例によって譲渡所得から軽減できる金額
土地の所有期間譲渡所得税の税率が決まる

各要素の関係性を、譲渡所得の計算式から確認してみましょう。

▼譲渡所得税の計算式

  • 譲渡所得税 譲渡所得 × 税率
    • 譲渡所得 = 売却代金(500万円) – (譲渡費用取得費) – 控除額
    • 税率は土地の所有期間に応じて異なる

各要素の詳細は以降で解説していきます。

譲渡費用と取得費によって譲渡所得が増減する

譲渡所得は売却代金から「譲渡費用」と「取得費」を差し引いて算出されます。

譲渡費用は「売却にかかった費用」、取得費は「土地の購入にかかった費用」で、これらがいくらになるかで譲渡所得も増減します。

【譲渡費用】(売却にかかった費用)

  • 売却にかかった仲介手数料
  • 売却のために負担した印紙税
  • 土地を売るために取り壊した際の解体費用
  • 土地の売却のために支払った測量費 etc…

【取得費】(購入にかかった費用)

  • 土地の購入にかかった代金
  • 土地の取得のために支払った登録免許税
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 土地を相続(取得)するための支払った相続税 etc…

なお、取得費が不明な場合は【概算取得費(売却代金×4%)】を用います。売却代金が500万円の場合、概算取得費は20万円となります。

すまリス
相続した土地などで取得費がわかる書類が紛失している際は、概算取得費を利用するよ!

控除額で譲渡所得が軽減する

特別控除を利用すると、譲渡所得から一定の金額を差し引くことができ、節税につながります。代表的な特別控除に3,000万円控除があり、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

すまリス
売却代金が500万円なら、控除額3,000万円を差し引くと譲渡所得がマイナスとなり、非課税にできるよ!
なお、3,000万円控除には2つの種類があり、適用要件も異なります。ご自身に該当する特別控除を選んで積極的に利用しましょう。

▼2つの3,000万円控除

種類適用要件(一部)
相続空き家の3,000万円控除
  • 被相続人が生前1人で住んでいた土地である
  • 被相続人から相続した家屋を取り壊した土地である
  • 令和5年12月31日までの売る
  • 相続開始から3年を経過する日の属する12月31日までに売却
居住用財産の3,000万円控除
  • 自分が住んでいた土地を売る
  • 家屋の取り壊しから1年以内に売却
  • 取り壊しから売却までに事業用(駐車場など)に使用していない
  • 売った年の前年・前々年にその他の特例を利用していない

土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

土地の所有期間が5年超えなら税率が半分になる

税率は土地の所有期間に応じて異なります。所有期間が5年を超えているかどうかで決まり、5年未満であれば39.63%、5年超えであれば20.315%となります。

所有期間に応じた税率所有期間5年以下所有期間5年超え
所得税率30.6%15.3%
住民税率9%5%
平均税率39.63%20.315%

※2037年12月31日までの売却には、復興特別所得税として所得税額の2.1%が所得税に上乗せされます。

すまリス
5年超えの場合、税率は半分になるんだね!
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【シミュレーション】500万で土地を売却すると税金はいくら?

本章では、実際に500万円で土地を売却する場合にかかる譲渡所得税の計算例を、いくつかのシミュレーションにわけて解説しています。

すまリス
500万円で売却したとしても、いくらになるかは状況によって大きく異なるよ!
本章では、税金の各計算例について解説していきます。

シミュレーション①10年所有した取得費不明の土地を500万円で売却

10年所有した取得費不明の土地を500万円で売却する場合、取得費と譲渡費用を確認し、譲渡所得を算出しましょう。

取得費不明なので「概算取得費」は20万、譲渡費用が400万であれば、譲渡所得は80万円となります。

※「概算取得費」は「売却代金×4%=20万」となります。

所有期間が10年なので長期譲渡所得となり税率は20.315%、譲渡所得税は16万2,000円となります。

※ 譲渡所得税は1,000円未満は切り捨てとなっています。

3,000万円控除を利用する場合は、譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税は発生しません。

シミュレーション②取得費が3,000万円の土地を500万円で売却

取得費が3,000万円の土地を500万円で売却する場合、売却損が2,500万円となり、譲渡所得税は発生しません

シミュレーション③3年所有した取得費が400万円の土地を500万で売却

3年所有した取得費400万円の土地を500万円で売却する場合、譲渡費用が50万であれば、譲渡所得は50万となります。

所有期間が3年のため短期譲渡所得の税率(39.63%)が適用され、譲渡所得税は19万8,000円となります。

※ 譲渡所得税は1,000円未満は切り捨てとなっています。

みんなの不動産売却体験談

埼玉県川口市 / 40代

査定価格2,800万円売却価格2,900万円

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一番早くレスポンスがあり、査定の書類も一番早く送ってきた。売却の契約の相談で実際に会うと、担当者の弁が立ち熱心な様子だったので任せてみようと思えた。
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京都府京都市伏見区 / 50代

査定価格1,680万円売却価格1,680万円

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仲介手数料20%オフのちらしを見たのがきっかけ。その後、担当者と話してみて若いながらしっかりされており、査定金額にも納得できる説明をしてくれたから。
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神奈川県横浜市金沢区 / 50代

査定価格2,500万円売却価格2,500万円

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それぞれの顧客に寄り添う対応ができるか、誠意が感じられるか、他の不動産業者との駆け引きに対して理解があるか、地元の市場の動向について熟知しているか、納得できる査定額を出してくれるかが決め手。
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神奈川県横浜市保土ケ谷区 / 50代

査定価格1,000万円売却価格700万円

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対応が早く、周辺マンションの売却情報を提示して、売却代金を設定した。時間的に早く、少しでも高く売却することは、お客様と不動産会社の、お互いの思いと利益だと言ってくれて、とても安心した。ここを信頼して、お願いしよう…
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土地を500万円で売却した場合の税額を計算しましょう

この記事では土地の売却にどんな税金がいくらかかるのか解説しました。
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