実家を売る手順を解説！相続手続きや処分費用まで紹介

相続した実家を売る時、まずやるべき大切なことがあります。

実家を売る時にやるべきこと

遺言書の有無を確認する

名義変更と境界線を確定させる

不動産会社に査定依頼する

実家を相続したものの、住む予定がないので売りたいと考えている人は少なくないでしょう。

ただ、実家を売るには注意点も多いので、気を付けて手続きを進めなければいけません。

今回は、実家を売る手順や売却時の注意点などを解説していきます。

実家を売る時にまずやるべきこと

相続した実家を売りたいと思っても、いざ何をすればいいか分からない人は多いでしょう。

実家を売るには、まず以下の5つのアクションが必要です。

これから紹介する「まずやるべきこと」を参考に準備を進めていきましょう。

遺言書を確認する

相続人が亡くなり、死亡届が提出されたら、初めに行うべきことは遺言書があるかの確認です。

遺言書には、以下のようにいくつかの効力があります。

遺言書があるかないかで相続の内容が大きく変わります。

遺言書は大きな効力を持つので、まずは遺言書の有無の確認を必ず行いましょう。

遺言書があった場合は、遺言書の記載通りに遺産を分割することが一般的です。

遺言書の内容に従って、自身が取得した遺産の相続手続きを行いましょう。

相続手続きには、預貯金の払い戻しや不動産の名義書換などがあります。

また、遺言書が見つからなければ、相続人全員で「遺産分割協議」を行って、どのように遺産を分配するか決める必要があります。

誰が、どの遺産を、どのくらい相続するのか話し合い、話がまとまったら「遺産分割協議書」を相続人の人数分作成して押印・署名しましょう。

相続登記する

誰が実家を相続するか決まったら、相続登記を行います。

実家を所有している被相続人が亡くなると、相続人が実家を相続することになります。

しかし、名義が自動的に変更されるわけではありません。

実家を売るには、名義変更して実家の持ち主になる必要があるため、まずは相続登記を行いましょう。

相続登記に期限はありませんが、登記しないままにしておくとトラブルの原因になる可能性があります。

誰が相続するのか決まったら、売るにしても売らないにしても早めに手続きを済ませておくことをおすすめします。

以下に実家相続の流れのフローチャート図を載せたので参考にしてみてください。

相続登記は自分で行うこともできます。

しかし、登記簿謄本の準備や登記申請は馴染みのない手続きのため、登記は司法書士に依頼することが一般的です。

自宅の近くに事務所を構える司法書士相談してみるとよいでしょう。費用は5万円程度です。

隣家との境界線を確定させる

古い実家は隣家との境界があいまいになっていることが多々あります。

これまで暗黙の了解で済んでいたかもしれませんが、実家を相続し、その後実家を売るなら境界をめぐるご近所トラブルが発生するかもしれません。

本来、家を所有した際に境界線は法務局で登記しなければいけません。

ただ、築年数が経っている家だと正しい情報で登記されていなかったり、そもそも境界が確定していない立地もあります。

境界が確定していないと、実家を売却したり賃貸に出す時にトラブルの原因になるので、確定測量士に依頼して隣家との立ち合いのもとで境界を確定する必要があります。

内覧に向けて実家を片付ける

実家を売るには、家を使える状態にしておかなければ購入検討者が内覧に来ることができません。

そのため、実家の片付けや遺品整理は早くから始めましょう。

遠方の実家や仕事が忙しいといった理由で頻繁に実家に通えないという方もいるでしょう。

自分で片付けることが難しいなら、専門業者に片付けを依頼することもできます。

空き家にある仏壇の対処法

実家にあった仏壇を、自宅に持っていければよいのですが従来の仏壇は大きく、あまり現実的ではないでしょう。

もし実家に残した仏壇を処分する場合は、魂抜きまたは御霊抜きの供養が必要です。

供養はお坊さんに依頼することになるので、近くのお寺に相談してみましょう。

すぐに不動産会社に査定依頼する

空き家は長い間放置されるほど劣化が進み、売れにくくなります。

実家を相続しているならなるべく早く不動産会社に査定依頼して売却手続きを進めましょう。

不動産会社を探すときに便利なのが不動産一括査定サイトすまいステップです。

すまいステップは厳選された不動産会社のみと提携しているので、売りたい家に合った不動産会社を比較しながら見つけることができます。

また、すまいステップを使って一括査定を依頼すれば、実家がいくらで売れるか相場価格が分かります。

まだ売却しようか迷っているという人も、実家をどう活用するかの判断材料になるでしょう。

実家を売る手順

実家を売る準備が整ったら、実際に売却の手続きに入りましょう。実家を売る手順としては以下の図のような6つのステップに分けられます。

また、一般的に一戸建てを売るまでかかる期間は6か月間と言われています。以下がステップごとの目安期間となっています。

実家を売る際は相続手続きにも時間がかかるため、売りたいと思ったタイミングですぐに売却準備を進めることがポイントです。

実家を売る際にかかる費用・税金

実家を売る時には費用や税金がかかります。

一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の5%程度といわれていますが、何にいくらかかるのか把握しておきましょう。

実家を売る時に使える特例や節税方法

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、被相続人の自宅を売る時に、一定の要件を満たすと「土地の評価額」を下げることができる特例です。

小規模宅地の特例を利用すると、居住用の宅地（住居が建っている土地）であれば、限度面積330㎡までの相続税評価額が80％減税されます。

小規模宅地の特例は、居住用の宅地の場合、以下のいずれかの要件を満たすと適用されます。

また、この小規模宅地の特例は、店舗や事業用の宅地または賃貸用の宅地も要件を満たせば適用されます。

それぞれ土地の限度面積や減税の割合が異なるため、以下の表にまとめました。

（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）

居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除とは、要件を満たしていると譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の対象となる家は、以下の3つの要件を満たしている必要があります。

さらに特例を適用するための要件には、主に以下のようなものがあります。

この特例を利用すれば、実家を売る時にかかる譲渡所得税を実質無償化することも可能です。

すでに空き家になっている実家を売る場合は、相続してから3年以内に売却すればこの特例を利用できます。

（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続で取得した土地や家などを売却した時に相続税額の一部を取得費に加算できる特例です。

取得費加算の特例の適用には、以下の要件を満たす必要があります。

実家を売った時に利益（譲渡所得）が出ると、出た利益に対して譲渡所得税がかかります。

取得費（相続した家の取得にかかった費用）を増やすことで譲渡所得の金額を抑えられるので、この特例を利用できれば節税に繋がります。

取得費加算の特例については以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

実家が売れない時どうする？売却時の注意点

いざ実家を売り出してもすぐに買い手が見つかるとは限りません。

むしろ、地方の一戸建てなら買主が現れないことは度々起こります。

しかし、売れないまま実家を放置していると資産価値が落ちますます売れずらくなります。

この章では、このような事態に陥らないための注意点を紹介していきます。

古い家を放置したままでは売りづらい

建物の劣化が進んでいる場合、実家を解体して更地にした方が結果的に早く買い手が見つかる可能性が高いです。

例えば、古い実家なら、雨漏りやシロアリ被害が激しかったり、耐震性に問題がある場合も多いでしょう。

このような古い家は、見た目をリフォームで改善しても建物の構造が劣化しており、長く住み続けることは難しいため、買い手は敬遠します。

古い家でなかなか売らないなら、実家を解体し、更地として売り出した方が買い手が見つかりやすくなる場合もあるでしょう。

ただし、実家を買いたいするなら100万円以上の費用がかかる場合もあります。安易に解体するのもリスクがあるため、実家をどのように売り出すかは、自分一人で迷わず不動産会社に相談してみると良いでしょう。

不動産会社選びで失敗すると実家は売れない

不動産会社は売れやすい物件を優先的に対応するので、需要が小さい地方の実家を売る場合、不動産会社が売却活動を怠って売れ残ることはよくあります。

このような問題を起こさないためには、、地元に根差した中小の不動産会社に仲介を依頼するのも1つの手です。

大手の不動産会社は全国で多数の物件を取り扱っているため、需要の少ない物件はなおざりにされてしまう可能性があります。

一方地元密着型の不動産会社は、大手不動産会社と比べ資金力や集客力は劣るものの、地域特性への理解やパートナーシップの観点で優れています。

地元密着型の不動産会社は地域特性など近隣状況をよく把握しているため、地主など地元の有力者とのパイプが強いこともよくあり、範囲は狭いものの強い集客網を持っている可能性が高いです。

地元密着型とはいっても、店舗に出向くのも大変ですし地元に店舗を構えるだけで廃れた不動産会社などを選んでしまっては、より売れなくなってしまいます。
そんなときは、不動産一括査定サイトを使って再び査定価格を出してもらうついでに地元密着型の優良不動産会社を探しましょう。

実家を売るのが寂しい・・そんな時どうする？

相続した親の利活用の選択は「売る」か「売らない」の判断が大きな分かれ道となります。

「売る」を選択して実際に売却してしまえば、家の保全の義務を免れることができます。

維持管理の揚力・費用、そして税金もかからなくなります。

買主が住み継いでくれるので、親の家を有効な資源として生かすこともできます。

オススメの活用法は「売る」

日本人50代後半の持ち家率は74%、60代後半ともなれば80%に達しています。（平成25年住宅統計調査）

したがって、親の実家を譲り受けても子は実家に住まない、という確率が高いことが容易に想像されます。

そのため、筆者は空き家の実家は売却するのが一番スムーズな利活用法と考えています。理由は次に3つです。

理由①売却の手間は意外と少ない

実家を売却する場合は、不動産会社に売却依頼をすれば、契約手続き・引渡し手続き以外は全て不動産会社が対応してくれます。

売却益が出れば、確定申告をして税金を一度納めればすべての手続きが完了です。

理由②売却すれば管理の手間やコストがかからない

実家を所有していれば空き家であったとしても、固定資産税や都市計画税、光熱費、維持・管理費用がかかり続けます。

だいたい年間30万円以上はかかるところが売却すれば0円です。

理由③貸してもいずれ売ることになる

仮に借り手がついた家も、徐々に老朽化していきます一旦退去者が出たのちに借り手がつかずに長く空き家が続くと、家賃を下げるかリフォームするか判断を迫られることになるでしょう。

いずれも収支の上では悪化するため、このタイミングで売却を検討する方もいらっしゃいます。しかし、この時点では老朽化も進んでいるので、相続した直後に比べて高く売れないだけでなく、早く売ることも難しでしょう。

売らないなら「貸す」か「自分で使う」

売るのが手っ取り早いのは分かるけど、慣れ親しんだ実家を手放す気にはなれない。合理性よりも気持ちを優先したいという方もいらっしゃるでしょう。

実家を売らない場合の活用法は「貸す」か「自分で使う」の2つです。

「貸す」は貸家、土地貸し、用途転用の3パターン

実家を「貸す」場合にはは貸家、土地貸し、用途転用という３つのバリエーションがあります。

「貸家」は、実家のに住んでもらえる方に貸すことです。人が住みたがる便利な立地にあり、手を入れずに貸し出せる築年数の浅い家に向く活用方法です。築30年超の古い家の場合は全面リフォームで数百万円の費用がかかるため、家賃で改修費用を回収しきれないこともあるでしょう。

「土地貸し」は、家を取り壊して更地にしてから貸すことです。駐車場や資材置き場などとして貸すことができます。ただし、いずれもこれらの重要がある立地でなければ成り立ちません。

「用途転用」は、一般的にはアパートやシェアハウスなどに回収したり立て替えての賃貸事業です。ただし。事業に見合った家の広さや好立地でないと成り立ちません。

上記の選択肢を見ると、たまたま実家を相続した子にとって実家を貸すのは難易度が高いと言えるでしょう。

実家を「自分で使う」は非現実的

「自分で使う」には、自宅として住む、別荘として時々使う、物置にするなどの活用法があります。

しかし、実家に住み替えるという選択肢は、実際に難しいという方が多いのではないでしょうか？前述した通り、多くの人はすでにマイホームを持っており、職場と遠くはなれば実家に戻れないというのが現実だと思います。

別荘として所有したとしても定期的なメンテナンスは難しいならオススメします。人が住まずに締め切っている家は熱や湿気や室内にこもって木製部分が痛みます。

水回りは、使い続けないと排水管内の水が枯れ、空洞となった部分から臭気が室内に張ってきます。3年も放置すれば、メンテンナンスをしないと使えない状態になるでしょう。

物置として使ったとしてもいずれは片付けなければいけません。維持・管理費用の負担もかかるので費用対効果の悪い選択肢です。

上記の内容を考慮すると、実家が空き家のまま放置されている場合はまず「売る」という活用法を選ぶのが最適だと言えるでしょう。

実家が空き家になっているならすぐに対策を

相続した家を空き家のまま放置すると多くのデメリットがあります。空き家は放置せずに、早めに対策を立てましょう。

相続した家が遠方にあると、その管理に手間や費用がかかります。

空き家を所有する多くの人は、対処をしなければならないことを知っていても、管理する時間もなく、活用を考える暇もなく、対処する手立ても思いつかずに放置している人が多いと思います。

そのようなときは売却することも1つの方法です。

すまいステップの一括査定なら、土地や家を売却するときに最適な不動産会社を見つけることができます。

空き家の売却をお考えなら、すまいステップの一括査定であなたの家の相場価格を調べてみてはいかがでしょうか。