実家を売る手順を解説!相続手続きや処分費用まで紹介

空き家になった実家を相続したものの、住む予定がないので売りたいと考えている人は少なくないでしょう。

ただ、実家を売る際は注意点も多いので、気を付けて手続きを進めなければいけません。

今回は、空き家になった実家を売る手順や売却時の注意点などを解説していきます。

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相続する実家を売る際まずやるべき事

空き家の実家を売りたいと思っても何をすればいいか分からない人は多いでしょう。実家を売るには、まず次の5つのアクションが必要です。

  1. 遺言書の確認
  2. 実家の名義を自分に変える
  3. 隣家との境界線を確定させる
  4. 内覧に向けて実家を片付ける
  5. すぐに不動産会社に査定依頼する

これから紹介する「まずやるべきこと」を参考に準備を進めていきましょう。

遺言書の確認

相続人が亡くなり、死亡届が提出されたら、初めに行うべきことは遺言書があるかの確認です。

遺言書があるかないかでは相続の内容が大きく変わります。遺言書には以下のいくつかの効力があります。

  • 相続させたくない人への相続権の廃止
  • 遺産の取り分を決める
  • 遺産の分割方法の決定権
  • 第三者への遺産の相続を指定する
  • 隠し子を認知することで相続人に加える

などと遺言書は大きな効力を持っていますから遺言書の有無の確認は必ず行いましょう。

遺言書の内容に従い、自身が取得した遺産の相続手続きを行います。
相続手続きには、預貯金の払い戻しや不動産の名義書換などがあります。

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実家の名義を自分に変える

実家を売るには相続登記をして親から相続する子に名義変更をし、持ち主にならなければいけません。

不動産を所有している被相続人が亡くなると相続人が家を相続しますが、名義が自動的に変更されるわけではありません。

相続登記は家相続における終盤の手続きになります。以下に家相続の流れのフローチャート図を載せたので参考にしてみてください。
家相続の流れ

相続登記は自分で行うこともできますが、登記簿謄本の準備や登記申請は馴染みのない手続きのため司法書士に登記を依頼する方が多いです。

自宅のお近くに事務所を構える司法書士相談してみるとよいでしょう。費用は5万円程度です。

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隣家との境界線を確定させる

古い実家は隣家との境界があいまいになっていることが多々あります。

これまで暗黙の了解で済んでいたかもしれませんが、実家を相続し、その後家を売却するなら境界をめぐるご近所トラブルが発生するかもしれません。

本来、家を所有した際に境界線は法務局に登記しなければいけません。

ただ、築年数が経っている家だと正しい情報で登記されていなかったり、そもそも境界が確定していない立地もあります。

境界が確定していないと、実家を売却したり賃貸に出す際にトラブルのもとになるので、確定測量士に依頼して隣家との立ち合いのもとで境界を確定する必要があります。

確定測量について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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内覧に向けて実家を片付ける

実家を売るには家を使える状態になっていないと購入検討者が内覧に来ることができません。そのため実家の片付けは早くから始めましょう。

仕事が忙しいといった理由で頻繁に実感に通えず自分で片付けるのが難しいなら、専門業者に片付けを依頼するのも良いでしょう。

空き家にある仏壇の対処法

実家にあった仏壇を、自宅に持っていければよいのですが従来の仏壇は大きくあまり現実的ではないでしょう。

もし実家に残した仏壇を処分する場合は魂抜きまたは御霊抜きの供養が必要です。供養はお坊さんに依頼することになるのでお近くのお寺に相談してみましょう。

すぐに不動産会社に査定依頼する

空き家は長い間放置されるほど劣化が進み売れにくくなります。実家を相続しているならなるべく早く不動産会社に査定依頼をして売却手続きを進めましょう。

不動産会社を探すときに便利なのが不動産一括査定サイトすまいステップです。

すまいステップ

すまいステップなら厳選された不動産会社と提携しているので、あなたの不動産の売却にあった不動産会社を比較検討して見つけることができます

また、売却しようか迷っているという人も、すまいステップを使って一括査定を依頼すれば実家がいくらで売れるか相場価格が分かるので実家をどう活用するかの判断材料になるでしょう。

3年以内で空き家を売却すれば税金が優遇される

マイホームを売却した際に譲渡所得から3000万円までを控除できる「3000万円特別控除」という特例があります。

この特例を利用すれば、家売却にかかる譲渡所得税を実質無償化にすることも可能です。空き家を売却する場合は相続してから3年以内に売却すればこの特例を利用できます。

空き家特例の適用条件

・売却したのは亡くなった人が住んでいた家で、相続開始直前まで一人暮らしか、要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していた
・相続開始から売却時まで空き家
・住宅を取り壊して土地を売却、または住宅に必要な耐震改修を行い、相続開始から3年後の12月31日までに売却する
・売却額が1億円以下である

早めに売却することで税金の優遇を受けられるほか、劣化が進む前の方が高く売れやすいので早期に売却するのが良いでしょう。

実家の売却を検討している方はまず不動産会社に査定依頼をすることから始めましょう。

実家を売る手順

実家を売る準備が整ったら、実際に売却の手続きに入りましょう。実家を売る手順としては以下の図のような6つのステップに分けられます。

売却の流れ

 

また、一般的に一戸建てを売るまでかかる期間は6か月間と言われています。以下がステップごとの目安期間となっています。

項目目安
①査定依頼2週間
②媒介契約の締結
③売買活動開始
④内覧対応3~4カ月
⑤売買条件の決定
⑥売買契約・引渡し1カ月

実家を売る際は相続手続きにも時間がかかるため、売りたいと思ったタイミングですぐに売却準備を進めることがポイントです。

より詳しく実家を売る流れを知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【一戸建て売却の流れ】相場の調べ方や高額査定のコツも紹介

実家を売る際にかかる費用・税金

実家を売る時には費用や税金がかかります。

一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の5%程度といわれていますが、何にいくらかかるのか把握しておきましょう。

費用名費用支払時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売買契約時と決済後
印紙税1000円∼6万円売買契約書の作成時
抵当権抹消費用1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)移転登記時
住宅ローン返済手数料5,000円~3万円ローン返済時
譲渡所得税・住民税所得税額(短期) = 売却益 × 39.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 20.315%
確定申告後
相続税評価額-基礎控除額(3000万円+600万円×相続人の数)確定申告後

より詳しく実家を売る際に発生する費用・税金について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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実家が売れない時どうする?売却時の注意点

いざ実家を売り出してもすぐに買い手が見つかるとは限りません。むしろ、地方の一戸建てなら買い手が現れないことは度々起こります。

しかし、うれないまま実家を放置していると資産価値が落ちますます売れずらくなります。

この章では、このような事態に陥らないための注意点を紹介していきます。

古い家を放置したままでは売りずらい

建物の劣化が進んでいる場合、実家を解体して更地にした方が結果的に早く買い手が見つかる可能性が高いです。

例えば、古い実家なら、雨漏りやシロアリ被害が激しかったり、耐震性に問題がある場合も多いでしょう。

このような古い家は、見た目をリフォームで改善しても建物の構造が劣化しており、長く住み続けることは難しいため、買い手は敬遠します。

古い家でなかなか売らないなら、実家を解体し、更地として売り出した方が買い手が見つかりやすくなる場合もあるでしょう。

ただし、実家を買いたいするなら100万円以上の費用がかかる場合もあります。安易に解体するのもリスクがあるため、実家をどのように売り出すかは、自分一人で迷わず不動産会社に相談してみると良いでしょう。

業者選びで失敗すると実家は売れない

不動産会社は売れやすい物件を優先的に対応するので、需要が小さい地方の実家を売る場合、不動産会社が売却活動を怠って売れ残ることはよくあります。

このような問題を起こさないためには、、地元に根差した中小の不動産会社に仲介を依頼するのも1つの手です。

大手の不動産会社は全国で多数の物件を取り扱っているため、需要の少ない物件はなおざりにされてしまう可能性があります。

一方地元密着型の不動産会社は、大手不動産会社と比べ資金力や集客力は劣るものの、地域特性への理解やパートナーシップの観点で優れています。

地元密着型の不動産会社は地域特性など近隣状況をよく把握しているため、地主など地元の有力者とのパイプが強いこともよくあり、範囲は狭いものの強い集客網を持っている可能性が高いです。

資金力集客力地域特性への理解パートナーシップ
大手不動産会社強い広範囲弱い担当者による
地元密着型不動産会社弱い範囲が狭い強い強い

地元密着型とはいっても、店舗に出向くのも大変ですし地元に店舗を構えるだけで廃れた不動産会社などを選んでしまっては、より売れなくなってしまいます。
そんなときは、不動産一括査定サイトを使って再び査定価格を出してもらうついでに地元密着型の優良不動産会社を探しましょう。

実家を売るのが寂しい・・そんな時どうする?

相続した親の利活用の選択は「売る」か「売らない」の判断が大きな分かれ道となります。

「売る」を選択をして実際に売却してしまえば、家の保全の義務を免れることができます。維持管理の揚力・費用、そして税金もかからなくなります。

買い手が住み継いでくれるので、親の家を有効な資源として生かすこともできます。

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すっきりと片付けられるね
ただし、長年住んできた実家を手放すのが寂しいと思っている方の中には売却に踏み切れない人もいるでしょう。
「売らない」を選択すれば、多くは賃家や更地にして駐車場にするなど「賃貸」という利活用になります。
実家を自分の代で手放さなくて済むという満足感と引き換えに、保全の義務と賃貸経営というリスクを負い続けることになります。
実家を保有し続けている間は、たとえ空き家であっても維持・管理費用税金もかかり続けます。
加えて、貸家としての価値を保つためにはメンテナンスや借り手の確保といった業務とともに、空き室による収益悪化も覚悟しなければなりません。
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実家の貸すのはリスクが大きいのかな?
より詳しく「売る」と「売らない」場合の選択肢について見ていきましょう。

オススメの活用法は「売る」

日本人50代後半の持ち家率は74%、60代後半ともなれば80%に達しています。(平成25年住宅統計調査

したがって、親の実家を譲り受けても子は実家に住まない、という確率が高いことが容易に想像されます。

そのため、筆者は空き家の実家は売却するのが一番スムーズな利活用法と考えています。理由は次に3つです。

理由①:売却の手間は意外と少ない

実家を売却する場合は、不動産会社に売却依頼をすれば、契約手続き・引渡し手続き以外は全て不動産会社が対応してくれます。

売却益が出れば、確定申告をして税金を一度納めればすべての手続きが完了です。

理由②:売却すれば管理の手間やコストがかからない

実家を所有していれば空き家であったとしても、固定資産税や都市計画税、光熱費、維持・管理費用がかかり続けます。

だいたい年間30万円以上はかかるところが売却すれば0円です。

なお、空き家のまま売る方法と、更地にして売る方法がありますが、これは不動産会社と相談して売りやすい方を選ぶことになります。

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古い家を持っている人の中には、今後の古家に住まないのでどう処理しようか。と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。古家を解体して更地にした方が良いのか、そのまま古家を持ち続けた方が良いのか悩ましい問題です。リナビス[…]

理由③:貸してもいずれ売ることになる

仮に借り手がついた家も、徐々に老朽化していきます一旦退去者が出たのちに借り手がつかずに長く空き家が続くと、家賃を下げるかリフォームするか判断を迫られることになるでしょう。

いずれも収支の上では悪化するため、このタイミングで売却を検討する方もいらっしゃいます。しかし、この時点では老朽化も進んでいるので、相続した直後に比べて高く売れないだけでなく、早く売ることも難しでしょう。

売らないなら「貸す」か「自分で使う」

売るのが手っ取り早いのは分かるけど、慣れ親しんだ実家を手放す気にはなれない。合理性よりも気持ちを優先したいという方もいらっしゃるでしょう。

実家を売らない場合の活用法は「貸す」か「自分で使う」の2つです。

「貸す」は貸家、土地貸し、用途転用の3パターン

実家を「貸す」場合にはは貸家土地貸し用途転用という3つのバリエーションがあります。

貸家」は、実家のに住んでもらえる方に貸すことです。人が住みたがる便利な立地にあり、手を入れずに貸し出せる築年数の浅い家に向く活用方法です。築30年超の古い家の場合は全面リフォームで数百万円の費用がかかるため、家賃で改修費用を回収しきれないこともあるでしょう。

「土地貸し」は、家を取り壊して更地にしてから貸すことです。駐車場や資材置き場などとして貸すことができます。ただし、いずれもこれらの重要がある立地でなければ成り立ちません。

「用途転用」は、一般的にはアパートやシェアハウスなどに回収したり立て替えての賃貸事業です。ただし。事業に見合った家の広さや好立地でないと成り立ちません。

上記の選択肢を見ると、たまたま実家を相続した子にとって実家を貸すのは難易度が高いと言えるでしょう。

実家を「自分で使う」は非現実的

「自分で使う」には、自宅として住む別荘として時々使う物置にするなどの活用法があります。

しかし、実家に住み替えるという選択肢は、実際に難しいという方が多いのではないでしょうか?前述した通り、多くの人はすでにマイホームを持っており、職場と遠くはなれば実家に戻れないというのが現実だと思います。

別荘として所有したとしても定期的なメンテナンスは難しいならオススメします。人が住まずに締め切っている家は熱や湿気や室内にこもって木製部分が痛みます。

水回りは、使い続けないと排水管内の水が枯れ、空洞となった部分から臭気が室内に張ってきます。3年も放置すれば、メンテンナンスをしないと使えない状態になるでしょう。

物置として使ったとしてもいずれは片付けなければいけません。維持・管理費用の負担もかかるので費用対効果の悪い選択肢です。

上記の内容を考慮すると、実家が空き家のまま放置されている場合はまず「売る」という活用法を選ぶのが最適だと言えるでしょう。

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実家が空き家になっているならすぐに対策を

相続した家を空き家のまま放置すると多くのデメリットがあります。空き家は放置せずに、早めに対策を立てましょう。

相続した家が遠方にあると、その管理に手間や費用がかかります。空き家を所有する多くの人は、対処をしなければならないことを知っていても、管理する時間もなく、活用を考える暇もなく、対処する手立ても思いつかずに放置している人が多いと思います。
そのようなときは売却することも1つの方法です。すまいステップの一括査定なら土地や家を売却するときに最適な不動産会社を見つけることができます。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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