家を売却したら入金はいつされる?入金のタイミングを解説

家の売却はそう頻繁に経験することではないために、「売却した代金がいつ入金されるのか」「家の売却にどのくらい費用がかかるのか心配」など、不安を抱えている人もいるかもしれません。

売却を成功させるためには、しっかりした資金計画を立てる必要があります。売却にかかる費用や新居の購入費用など、売却には大金が動くため、入金時期の把握は必要不可欠と言ってよいでしょう。

ここでは、売却代金が入金されるタイミングをはじめ、家の売却にかかる費用やキャンセルによるお金の取り扱い、また入金までの期間をできるだけ短縮する方法についても詳しく解説します。

家を仲介で売却する基本の流れ

【不動産売却の流れ】

  1. 売却の準備
  2. 査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 売却活動
  5. 売買契約の締結
  6. 引き渡し・決済
  7. 確定申告

家を不動産会社に仲介して売却するには、まず下準備が必要です。会社を探す前に、近隣エリアの相場を調べたり、希望条件をまとめたりしておくと売却活動がスムーズに進みます。

下準備を終えたら不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は会社によって異なるため、1社だけではなく複数社に依頼するのがポイントです。

媒介契約を結ぶと売却活動が始まり、売主は不動産会社と共に内覧や買主との交渉などを行います。

売却活動で購入希望者が現れると、不動産会社と売主、買主の3者間で交渉が行われ、合意にいたれば売買契約が締結されます。

締結後に売主は期日までに引っ越し準備を終え、家の引き渡し・決済が行われます。

不動産売却が完了したら、売却の翌年2月から3月に確定申告が必要です。なお確定申告を行うと、各種税金の控除措置を受けることができます。

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家の売却で入金のタイミングは2回

不動産の売却代金は2度に分割して支払われます。家の売却では大きなお金が動くため、どのタイミングで入金されるのか、またその支払い方法を確認しておくと安心です。

売買契約を結んだときに手付金

入金のタイミングの1つは、買主と売買契約を結んだときです。

「手付金」として買主が売主に支払うもので、宅地建物取引士と売手・買手が面会し、売買契約書を結んだ後に支払われます。その手付金の目安は売却価格の5%から10%程度です。

手付金は通常、買主が手付金を放棄することで解約できる「解約手付」の意味合いがあります。額が低すぎると簡単に解約されるケースもあるため、5%から10%は妥当な額と言えるでしょう。

売却代金の一部である手付金は、振り込みではなく、当日現金で支払われるのが一般的です。

また、売却活動をスタートして引き渡し・決済までにかかる期間が、平均して約3ヵ月から6ヵ月後のため、順調に活動が進めば、手付金が手元に入るのはちょうどこの時期となります。

なお中間金といって、手付金と残金支払の間に入金される場合もあります。しかし、不動産を購入する人の多くは住宅ローンを利用しており、その融資は引き渡し日に受けられるため中間金の支払いはごくまれです。

売却した家を引き渡すときに残額の入金

もう1つの入金のタイミングは、引き渡し・決済時です。

売却金額から手付金を引いた残代金が、物件を引き渡すタイミングで支払われます。残代金は大金であることから、支払方法は銀行振り込みが一般的です。

入金は通常、当日中に行われるため、売主の入金確認ができるよう14時までには振り込まれます。入金の確認は、スマホで口座の入出金履歴をチェックするほか、家族による記帳確認などで行います。

なお引き渡し・決済は、売買契約から約1ヵ月後のため、売主が残代金を受け取るのは、売買契約からおおよそ30日後です。

家を売却して入金されたお金の使い道

家の売却には、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、住宅ローンが残っている場合はローン清算分の費用、また家の売却で利益が出た場合は納税義務も発生します。

不動産会社への仲介手数料の支払い

売買契約が成立すると、不動産会社に支払う仲介手数料が必要です。

仲介手数料とは、売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う報酬費用です。仲介手数料は、買主、売主双方に発生します。ちなみに売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料も、買主が支払う売却代金と同様に、通常2回に分けて支払います。支払いのタイミングは、売買契約の締結時に半額、残りは引き渡し時に支払うのが一般的です。

仲介手数料は売却価格によって異なりますが、宅地建物取引業法により上限額が決まっています。売買金額が400万円を超える物件であれば、売却金額×3%+6万円+消費税の速算式で求めることが可能です。

【売買価格による仲介手数料の上限額】

売買価格上限額
400万円超の部分売却価格×3%+消費税
200万円超400万円以下の部分売却価格×4%+消費税
200万円以下の部分売却価格×5%+消費税

家に残っているローン残高の清算

売却物件に住宅ローンの残債がある場合は、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

抵当権は、ローンを組む際に金融機関が不動産に設定するもので、万が一、ローン返済が滞った場合に銀行が不動産を担保に取る権利です。売買契約の決済をするためには、この抵当権抹消登記が必須となります。

流れとしては、家の売却代金でローンを返済し抵当権を抹消するのが一般的です。まずは、あらかじめ残債金を確認し一括返済の予定日が決定次第、金融機関に返済する旨を伝えましょう。

銀行で最終的な返済金額を確定しますが、確定した返済金額には一括返済にかかる「手数料」も含まれます。

ローン残債を返済した後に金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受領し、司法書士が抵当権抹消登記申請を行う流れです。

家の売却で出た利益にかかる税金の納税

不動産売却で利益が出ると、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税とは、売却によって得た利益にかかる税金です。よって、売却で利益が出なかった場合は課税されません。譲渡所得は、売却代金から物件の購入費用や不動産の取得費などを差し引いて算出します。

  • 譲渡所得=譲渡価格 −(取得費用+譲渡費用)

なお、売却時に使える特別控除を利用すると、税負担を軽減することも可能です。

例えば「3,000万円特別控除」の場合、適用条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、納税額を0円にすることも可能です。

また「10年超所有軽減税率の特例」は、家の所有期間が10年超の場合に税率を軽減できる特例で、6,000万円以下の部分が14.21%、6,000万円以上超の部分は20.315%に軽減されます。

なお、これらの特別控除を適用させるには、売却した翌年の確定申告が必要です。申告の際は、特別控除に関する添付書類が別途必要なので、早めに準備しておきましょう。

家の売却キャンセルによる入金されたお金の取扱い

買主から契約解除の申し出があった場合、そのタイミングや契約書の内容によっては違約金が発生したり、反対に、売主側にペナルティが生じるケースもあります。

買主の自己都合によるキャンセルは返金なし

買主のキャンセルが、契約締結前の段階であればペナルティは発生しません。

一方、契約締結後に買主が契約解除を申し出た場合、売買契約を結んだ際に支払った手付金を放棄することで解約を成立させるのが一般的です。なお受け取った手付金は、一時所得扱いで課税の対象となります。

また不動産売買契約書には、契約締結後に売主側が契約解除を申し出た場合、受け取った手付金の倍額を買主に支払い契約解除すると定められています。

ただし、これら手付金を放棄して契約解除するには、相手側が「契約の履行」に着手するまでです。

契約の履行とは、買主が「売買代金を全額支払った」場合や、売主が買主の希望に沿って「リフォームを実施した」など、契約実現に向けて義務を果たしている状態を指します。

また、売買契約締結後に一方的な都合で契約をキャンセルする場合、相手方に対して損害賠償を請求することも可能です。

特約を付けた売買契約なら全額返金

住宅ローンや買い替え特約など、契約内容に特約を付けた売買契約の場合、売主は手付金を全額返還する必要があります。

住宅ローン特約とは、買主がローン審査に落ちた場合に契約のキャンセルができる特約です。仮に買主の審査が通らなければ、売主は手付金を返す義務が生じます。このとき、買主側の違約金も発生しません。

一方の買い替え特約は、買主が所有物件を売却する前に、新居の購入契約を結ぶ際に付ける特約です。

「指定期日までに現在の家が○○万円以上で売却できない場合、購入契約を白紙解除できる」という形で契約を取り交わします。住宅ローン特約と同様に、この場合も買主が違約金を支払う必要はありません。

契約不適合責任によるキャンセルで返金

契約不適合責任とは、売買契約の内容に不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。

契約後に、物件の瑕疵(欠陥・不具合)が見つかると告知義務違反と見なされ、修理・保全にかかる費用を売主が補償しなければなりません。

通常であれば、いきなりキャンセルではなく、買主はまず不具合部分の修理費などを請求します。しかし売主の対応次第では、契約解除で返金に至るケースも少なくありません。

民法上の契約不適合責任の期限は、買主が不具合を見つけてから1年以内です。

なお、契約不適合責任は売主に責任があるため、契約解除しても買主側に違約金は発生しません。

家の売却で入金までの期間を短くする方法

長期間売却が決まらないと、利益がないばかりではなく住宅に税金がかかるなど、何かと負担が大きいものです。できるだけ入金までの期間を短縮するには、いくつかのポイントがあります。

優良な不動産会社に仲介を依頼

短期間で買主を見つけて家の売却を成功させるには、不動産会社選びが何より重要です。早期に売却できる販売実績があって信頼できる不動産会社を探すには、1社だけではなく複数社に査定依頼することをおすすめします。ただし実際に複数の会社に足を運ぶのは時間と労力を要するのも事実です。

実際に複数の会社に出向いて査定依頼する時間がない、手間をかけたくないという人は、気軽に複数社を一括査定できる、不動産一括査定サイトを利用するのも1つの方法でしょう。

(株)Speeeが提供する一括査定サイトすまいステップは、厳選審査を通過した不動産会社のみを取り扱っているのが特徴で、自分に合った最大4社を無料で一括査定できるのが大きなメリットです。

また、宅地建物取引士の資格を保有し、営業経験5年以上で売買仲介実績のあるエース級の担当者が対応するため、高値での早期売却も期待できます。

早めに引き渡しの準備

引き渡しの準備は、できるだけ早めに行いましょう。

入金までの期間を短縮するには、物件の引き渡し日が決まり次第、すぐに引っ越しの手配を行う必要があります。そのためにも、家の売却と新居購入のタイミングは重要です。

先に購入資金を準備する必要はありますが、新居購入後に家を売却する「買い先行」であれば、売主は引き渡しまでの期間を気にする必要がありません。

ただし買い先行の場合、物件の買手がなかなか見つからないと二重ローンのリスクもあります。

リスクを回避するには、家の売却と新居の購入を同時に進めて、引き渡し日と新居への入居日を合わせる「売り買い同時進行型」が住み替えの理想的な形と言えるでしょう。

このように、売買契約から引き渡しまでにかかる期間は、売主の都合によるところが大きいため、早めの準備が成功のカギとなります。

家の買取を利用

入金までの期間を短縮したいなら、家の買取を利用するのも1つの方法です。

買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法で、会社が売主と買主との間に入って売買契約を取りまとめる仲介とは異なります。

買取の場合、売却価格が市場の1割から3割ほど低い傾向にありますが、買主を探す時間や手間がない分、短期間で現金化しやすいのが大きなメリットです。

「とにかく早く売却したい」「内覧などに手間をかけたくない」「仲介手数料が払えない」と言う人に向いている方法といえるでしょう。

ちなみに買取には、買取額の交渉後、すぐに買い取る「即時買取」と、仲介で売却活動を進めながら、決められた一定の期間内に売れなかった場合に買い取る「買取保証」の2種類があります。

【Q&A】家を売却したときの入金

最後に、手付金の設定額や、買主の入金が滞る場合の対処法、また入金の手数料は買主と売主のどちらが負担するのかなど、家の売却に関するよくある質問を紹介します。

手付金はいくらまで入金してもらえるか

手付金の額に法的な決まりはないため、基本的に買主との話し合いで合意にいたれば、金額をいくらに設定しても問題はありません。

ただし、手付金が高すぎると解約が難しくなるため、不動産売買契約が成立しないリスクが生じます。逆に安すぎると、買主の解約に対するハードルが下がりキャンセルが増える可能性もあるでしょう。

設定額は、高すぎず、かといって低すぎない妥当な額を設定することが重要となります。

通常、手付金の額は不動産会社から提案されますが、前述したように、その平均相場は売却価格のおおよそ5%から10%です。売却価格が1,000万円の不動産であれば、50万円から100万円が手付金の目安となります。

買主が入金してくれない場合はどうするか

買主が売却代金を入金しない場合、売主は裁判などを通じて買主に損害賠償を請求をする、売買契約を解除して手付金を受け取るなどの選択肢があります。

不動産の売買契約では、買主は売主が引き渡しや登記をするまで支払い拒否ができる一方、売主は買主が入金するまで家の引き渡しや登記を拒否できると定められています。

そのため、買主が売買代金を支払わない場合は、売主が代金支払いの訴えを裁判所に起こすことが可能です。

裁判で買主に代金支払いを命じる判決が出れば「引き換え給付判決」と言って、買主は登記と引き換えに代金を支払わなければなりません。

それでも支払いを拒否する場合は、強制的に代金を取り立てる「強制執行」も可能です。回収が困難なケースもありますが、この場合、差し押さえた買主の財産を競売にかけ、残代金相当額を取り立ててもらえます。

どちらにしてもトラブルを避けるために、売買契約書には支払い期限などをしっかり明記することが重要です。

入金の手数料は誰が負担するのか

売買契約書では、残代金の振込手数料の負担者についての記述がないため、売主と買主双方の話し合いでどちらが支払うかを決定することになります。

ただし民法上は、売主・買主双方の意思表示がない場合、買主負担になるのが一般的です。不動産会社の中には、トラブル回避のために、特記事項として振込手数料の負担者を買主と記述するケースが多く見られます。

また数は多くないものの、残代金を現金で支払うケースも皆無ではありません。このような場合を想定し、「誰が振り込みを希望しているか」で手数料の負担者を決める会社もあります。

例えば、売主が現金を持ち歩きたくない、あるいは、現金を勘定したくないなどの理由で振り込みを希望した場合は、売主が手数料を負担するという具合です。

家の売却は大金が動くため、入金はしっかりと確認しておこう

売却代金の入金は2回に分けて行われます。1回目は売買契約を結んだタイミングで、売主は売買価格の5%から10%の手付金を現金で受け取るのが一般的です。

2回目は家の引き渡し・決済時です。手付金を差し引いた残代金が当日、金融機関に振り込まれます。家の売却には不動産会社に支払う仲介手数料や、住宅ローンが残っている場合は残債の一括返済が必要です。

また、売却で利益が出ると譲渡所得税も納税しなければなりません。このように、家の売却には大きなお金が動くため、売却活動をスムーズに進めるためにも、入金のタイミングはしっかり把握しておきましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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