売却金額の一部として受け取る『手付金』の扱いに関する注意点も解説していきますので、是非ご覧ください。
【流れで見る】家売却代金の入金タイミング
家の売却代金が入金されるタイミングは、買い手と売買契約を交わす際と、引渡しの際の2回です。
売買契約の際は、契約締結後に手付金という名目で売却代金の5~10％が支払われ、家を引き渡す際は、売却代金から手付金を差し引いた残代金が支払わるのが一般的です。
また、買主が支払いを行うタイミングで売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。
家の売却は、書類や相場調べ等の事前準備を行ったうえで不動産会社に査定を依頼するところから始まります。
信頼できる不動産会社と契約（媒介契約）を結んで、家を売り出していきます。
集客は主に不動産会社が行い、買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。
売買契約から引渡しまでの期間は、両者の合意があれば自由に設定できますが、一般的には1カ月程度になります。
引渡し当日、買主から残代金の入金が確認できた時点で、引渡し（所有権の移転）を行います。
それぞれの支払いタイミングについて詳しく解説しています。
売買契約を結んだときに支払われる手付金
1回目の入金である「手付金」とは、売買契約が成立した証明や、万が一契約解除となった場合の違約金とするために支払われるお金です。
宅地建物取引士と売手・買手が面会し、売買契約書を結んだ後に支払われます。
売却価格の5％から10％が手付金の相場ですが、買主と売主の合意があれば自由に設定することができます。
手付金と残代金決済の間に、中間金が支払われる場合もあります。
不動産を購入する人の多くは住宅ローンを利用しており、その融資は引き渡し日に受けられるため中間金の支払いはごくまれです。
家を引き渡すときに支払われる残代金
2回目の入金タイミングの残代金決済は、引渡しをする際に売却金額から手付金を引いた残代金が支払われます。
一般的に、引渡し日の当日中に入金確認ができるよう14時までに振り込まれます。
入金の確認は、スマホで口座の入出金履歴をチェックするほか、家族による記帳確認などで行います。
手付金に注意！契約キャンセルのリスク
手付金で、不動産会社への仲介手数料や引っ越し費用を賄うことも可能できます。
しかし、家の売買には契約キャンセルのリスクがあり、場合によっては受け取った手付金を買い主に返金する必要があります。
ここからは、3つの契約キャンセルパターンでの手付金の動きについて解説します。
- 買主の個人的な都合によるキャンセル
- 特約によるキャンセル
- 契約不適合責任によるキャンセル
『買主の個人的な都合によるキャンセル』は返金なし
買主のキャンセルが、契約締結前の段階であればペナルティは発生しません。
一方、契約締結後に買主が契約解除を申し出た場合、売買契約を結んだ際に支払った手付金を放棄することで解約を成立させるのが一般的です。なお受け取った手付金は、一時所得扱いで課税の対象となります。
また不動産売買契約書には、契約締結後に売主側が契約解除を申し出た場合、受け取った手付金の倍額を買主に支払い契約解除すると定められています。
ただし、これら手付金を放棄して契約解除するには、相手側が「契約の履行」に着手するまでです。
契約の履行とは、買主が「売買代金を全額支払った」場合や、売主が買主の希望に沿って「リフォームを実施した」など、契約実現に向けて義務を果たしている状態を指します。
また、売買契約締結後に一方的な都合で契約をキャンセルする場合、相手方に対して損害賠償を請求することも可能です。
『特約によるキャンセル』は返金
住宅ローンや買い替え特約など、契約内容に特約を付けた売買契約の場合、売主は手付金を全額返還する必要があります。
住宅ローン特約とは、買主がローン審査に落ちた場合に契約のキャンセルができる特約です。仮に買主の審査が通らなければ、売主は手付金を返す義務が生じます。このとき、買主側の違約金も発生しません。
一方の買い替え特約は、買主が所有物件を売却する前に、新居の購入契約を結ぶ際に付ける特約です。
「指定期日までに現在の家が○○万円以上で売却できない場合、購入契約を白紙解除できる」という形で契約を取り交わします。住宅ローン特約と同様に、この場合も買主が違約金を支払う必要はありません。
『契約不適合責任によるキャンセル』で返金
契約不適合責任とは、売買契約の内容に不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
契約後に、物件の瑕疵(欠陥・不具合)が見つかると告知義務違反と見なされ、修理・保全にかかる費用を売主が補償しなければなりません。
通常であれば、いきなりキャンセルではなく、買主はまず不具合部分の修理費などを請求します。しかし売主の対応次第では、契約解除で返金に至るケースも少なくありません。
民法上の契約不適合責任の期限は、買主が不具合を見つけてから1年以内です。
なお、契約不適合責任は売主に責任があるため、契約解除しても買主側に違約金は発生しません。
売却代金を新居購入費用に充てるなら『売り先行』
住み替えの方法には『売り先行』と『買い先行』の2つがあります。
- 今の家を売ってから新居を買う『売り先行』
- 新居を買ってから今の家を売る『買い先行』
家の売却代金を新居の購入費用に充てるなら、当然『売り先行』で先に売却代金を取得する必要があります。
売却金額が手元に入るのは引渡し当日が原則ですので、新居の購入手続きはその後になります。
そのため、新居購入の手続き完了までは仮住まいが必要になります。
「今の家から仮住まい」「仮住まいから新居」と引っ越しが2回必要なために余計に費用が発生してしまいます。
仮住まいは仕方ないのかな？
- 買主に、売却物件を退去する前に決済をしてもらう
- 新居のオーナーに、購入費決済の前に入居させてもらう
こうしたスムーズな住み替えを行うには、売り買いを同時に進め、上手に交渉を手助けしてくれる不動産会社選びが大切です。
不動産会社を選ぶ際は、必ず複数社を自分の目で比較しましょう。
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