土地査定の方法とは?評価ポイントを解説

「土地の査定額は何を根拠に決まるの?」

「土地の査定で見られるポイントは?」

土地の査定額は、近隣の売却相場公示地価などの評価額によって決まります。

その他、複雑な法律制度の影響を受ける場合も。

この記事では、土地の査定時に不動産会社が見ているポイントを詳しく解説します。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

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土地の査定方法は目的に合わせて選ぼう

「遺産分割のために、土地の査定額を知りたい」

「土地を売却するために正確な土地の価格を知りたい」

土地の査定額を知りたい理由は人それぞれです。

土地の査定額を調べる際には、自分に合った査定方法を選ぶことが重要です。

簡易的に査定額を知りたいだけなら自分で調べられる

結論、おおよその土地の査定額は自分でも調べられます

すまリス
不動産の知識や資格を持ってないボクでも大丈夫かな…?
大丈夫です。なぜなら、国などが主体となって調べた土地の売却価格を表す指標がWeb上などに公開されているからです。
例えば、以下のようなものです。
  • 過去の土地の売却価格
    …調べたい土地の周辺での売却価格が検索できる
  • 公示地価・基準地価
    …国家資格を持つ専門家が算出した、公的な土地価格

これらの指標は、プロが査定額を算出する際にも活用されます。

そのため、うまく活用すればおよその査定額を自分で算出できます。

詳しいやり方は2章「土地の査定額を自分で調べる方法」で解説します。

1年以内に土地を売却したいなら、不動産会社に査定依頼を

ただし、1年以内に土地を売却することを考えている人は、不動産会社から査定を受けることをおすすめします。

土地を高く売却するには土地の正確な査定額を掴んでおくことが重要だからです。

土地の査定額は、土地がいくらで売れるかを不動産会社が直近の事例や経験から算出した金額です。

査定額・売り出し価格・売却価格

土地は、査定額を参考売主が売り出し価格を自由に決め、値引き交渉などを得て購入希望者と合意に至った金額で売却(=売却価格されます。

つまり、査定額通りに売却できるとは限らないのです。

土地を買い叩かれないためにも、正確な査定額を知っておくことは重要なのです。

不動産会社への査定依頼は以下のフォームから依頼できます。

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土地の査定額を自分で調べる方法

自分で土地の価格を調べるためには、土地の「平米単価」を調べましょう。

平米単価とは、土地の1平方メートルあたりの価格のことです。

すまリス
土地は広さによって価格が違うから、決まった面積あたりの価格で調べるのか!
平米単価は「土地代データ」で調べられます。
都道府県と市区町村を選ぶと、およその平米単価が簡単に分かります。
土地代データ
例えば、東京都港区の平米単価は平均で約400万円です。
あとは、平米単価に調べたい土地の面積をかけるだけでおよその売却相場が分かります。
ただし、あくまで公示価格や基準地価をもとにした土地の査定相場であるため、査定額の正確性はそれほど高くありません
なぜなら、公示価格や基準地価の他に以下の項目も査定額を左右するからです。
  • 近隣の土地の売却価格
  • 土地の形状
  • 周辺の道路の道幅
  • 買い物の利便性などの周辺環境
  • 都市計画・開発状況

他の不動産と比べて土地の場合は特に、「形状」などが査定額に与える影響が大きいため、単に「平米単価×面積」で算出した売却相場査定額大きく異なる可能性が高いです。

そのため、正確な査定額を知りたい方は不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

次の章では、不動産会社がどうやって土地の査定額を算出するのかを見ていきましょう。

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土地査定で見られるポイント

土地の査定額は、平米単価だけでなく様々な条件が影響することを前章で学びました。

つまり、正確な査定額を知るためには不動産会社から査定を受けることが重要です。

すまリス
ところで、不動産会社はどんなポイントを見て査定額を決めるの?
不動産会社が査定を行う際には、以下のように査定を算出します。
  1. 取引事例法(もしくは土地の評価額)をもとに、ベースの査定額を算出する
  2. 法律制度周辺環境などその他の要素を加味して査定額を決める

具体的にどのように査定額を算出するのか、詳しく見ていきましょう。

大まかな査定額は「取引事例法」で決まる

不動産会社は、以下の3つの方法をベースにして査定額を算出します。

  • 取引事例法
    土地戸建てマンションの査定で使う。
  • 原価法
    主に戸建ての査定で使う。
  • 収益還元法
    投資用の不動産の査定で使う。

3つの査定方法のどれを使うかは、査定したい不動産の種類によって異なります。

土地の場合は、主に取引事例法で査定額を算出します。

取引事例法とは、査定したい土地の近くの土地の取引価格をもとに査定額を算出する査定方法です。

例えば、査定したい土地の近くの土地が過去に3000万円で売却できたとします。

取引事例法とは

しかし、その土地は路地の奥に位置していて車の出し入れが面倒で、さらに南側にビルが建っていて日当たりも悪いです。

一方、あなたの土地は大通りに面していて交通の便が良く、南側が公園のため日当たりは良好

プラスの要素を加点して査定額は3100万円になります。

このように、取引事例法では近隣の土地の売却価格を元に査定額が決まります。

すまリス
ボクの家は田舎にあって近くで土地を売却した人がいないよ。
査定額はどうやって決まるの?

近くで過去に土地の取引がない場合は、「評価額」をもとに査定額が決まります。

土地の評価額を使った査定方法

評価額とは、その土地にいくらの価値があるかを示す価格のことです。

土地の査定額を算出するために使われる評価額は下記の3つです。

評価額特徴難易度正確性
公示地価・基準地価不動産鑑定士が算出した、公的な土地の価格★★★★★★
固定資産税評価額公示地価・基準地価を基準に算出。固定資産税の支払い額の基準となる価格。
相続税路線価公示地価・基準地価を基準に算出。相続税の支払い額の基準となる価格。★★★★

公示地価・基準地価

公示地価基準地価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が算出した公的な評価額です。

3つの評価額の中では、実際の売却価格に最も近いです。公示価格・基準地価は「土地総合情報システム」で調べられます。

土地情報システムで公示価格・基準価格が分かる

ただし調査地点の数が限られているため、田舎などでは地価が調査されておらず公示価格や基準価格が分からない可能性があります。

固定資産税評価額

一方、固定資産税評価額は以下のような「固定資産税通知書」で土地の持ち主に毎年通知されます。

固定資産税納付通知書

そのため田舎の土地でも簡単に査定額が算出できます。

固定資産税評価額公示価格の7割を基準に決められます。

固定資産税評価額は3年に1度調査される価格であるため、固定資産税評価額をもとにした査定額の正確性はそれほど高くありません

すまリス
ボクの地域では再開発があって毎年地価がかなり変わっているみたいなんだ。
もっと正確に査定額を知りたいな。
そんな時には、相続税評価額をもとに査定額を算出します。

相続税路線価

相続税評価額は、1年に1度見直しが行われるので固定資産税評価額に比べて正確です。

相続税評価額は公示価格・基準地価の8割を基準として定められるため、査定額は以下のように算出します。

査定額 = 相続税評価額 ÷ 0.8

相続税評価額は「路線価図・評価倍率表」から調べられます。

ここまで、過去の取引事例や評価額を使ってベースとなる査定額を算出する方法を見てきました。

しかし、査定額に大きく影響する項目が他にもあります。

その代表的なものが、「都市計画法」などをはじめとする法律や制度です。

都市計画法には、住宅などの建築を制限する項目があります。

活用の自由が低いため、制限の厳しい土地は査定額も下がる傾向があります。

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土地の査定額を左右する法律と制度

すまリス
そもそも、どうして「都市計画法」によって様々な建築制限があるの?
それは、多くの人にとって安全で便利な街を作るためです。
例えば狭い路地の住宅街で火災が発生した場合、消防車が入れないため消火を行うまでの時間がかかり、火が燃え広がってしまいます。
あるいは、住宅街の真ん中大規模な化学工場が建設されたらどうでしょう。
その地域に住む人が安心して暮らせなくなってしまいます。
この章では、土地を査定する際に知っておきたい3つの法律制度について解説します。
  • 用途地域
  • 接道義務
  • 2項道路とセットバック

用途地域

用途地域とは、土地の使用用途ごとに区切られたエリアのことを指します。

13種類の用途地域がありますが、それぞれのエリアごとに建築できる建物が異なります。

例えば住宅系の用途地域ごとの建てられる建物の種類は以下の通りです。

用途地域建てられる建物の種類
第一種低層住居専用地域
  • 住宅
  • 床面積150平米以下の小規模な店舗
第二種低層住居専用地域
  • 住居
  • 飲食店・コンビニなど床面積150平米・2階建て以下の店舗
第一種中高層住居専用地域
  • 住居
  • スーパーなど床面積500平米・2階建て以下の店舗
  • コインパーキング
第二種中高層住居専用地域
  • 住居
  • 床面積1500平米・2階建て以下の店舗
  • オフィス
すまリス
同じ面積の土地でも、用途地域によって建てられる建物の大きさが違うんだね!
一般的には、土地の購入希望者は使用用途による制限が少ない土地を好みます
すまリス
上記の中だと第一種低層住居専用地域が最も制限が厳しくて、第二種中高層住居専用地域自由度が高いね!
つまり、自由度の高い用途地域の土地のほうが一般的に査定額が高くなります。

接道義務

接道義務とは、建築基準法上の道路(=幅4m以上の道路幅2メートル以上接した土地でなければ建築を行えないという制限のことで、建築基準法によって定められています。

接道義務とは

消防車などが通りやすいように道路の幅を確保することがこの制限の狙いです。

ただし、1986年に建築基準法ができる前に建設された建物の中には、接道義務を満たしていない建物もありました。

もちろん人が住んでいる物件もあり、すぐに取り壊して建築基準法に即した建物を建設するという訳にもいきません

そこで、「接道義務を満たしていない土地に、新しい建物を建ててはいけませんよ」という制限(=再建築不可)を行うことにしました。

そのため、今売ろうとしている土地が接道義務を果たしているかが査定時にチェックされるのです。

2項道路とセットバック

建築基準法42条2項によって、前面道路の幅が4m未満の道路の中心線から2mまでが道路とみなされます。

セットバックとは

すまリス
自分の土地であっても、道路の中心線から2m以内は「道路」とみなされちゃうんだね…
これを、「2項道路」と言います。
2項道路には、自分の土地であっても建物を建設できません(上の図のオレンジ色部分です)。
しかし、建築基準法が制定される前に立てられた家の中には、道路の中心から2m以内に家や塀などが建てられていることがあります。
そのため、「新しく家を建てる際には、道路から2m以内には何も建てないようにしましょう」という決まりになりました。
これを「セットバック」と言います。

セットバックを行うと、登記上の土地面積よりも活用できる土地面積が狭くなります

そのため、セットバックが必要な土地は査定額が安くなります

土地査定で不動産会社が見るポイント

すまリス
土地査定ではどんなことがチェックされるの?
土地査定で見られるポイントは下記の通りです。
土地の査定で見られるポイント
  • 立地はよいか
  • 面積はどのぐらいか
  • 形状は正方形に近く整っているか
  • 土地の使用用途の選択肢は広いか
  • 前面道路の幅は十分か
  • 建築制限を受けないか
  • 前面道路と土地に高低差はないか(土地が道路より高い方が望ましい)
  • 日当たりはよいか(土地の正面に高い建物がない)
  • 地中に埋設物はないか
重要なものについて、下記で詳しく見ていきましょう。

立地

人気の駅である」「市街地に近い立地」など、土地の立地は査定額に影響します。

例えば、以下のようなことが考慮されます。

  • 周辺の土地の売却価格
  • 公示価格・基準価格
  • 周辺の住環境
  • 近くに宗教施設や工場などがないか

また、前面道路とどのように接しているかの立地も査定で見られるポイントの一つです。

角地と二方路地

道路の角に位置する「角地」の場合は、日当たりが良くなったり出入りがしやすくなる観点から査定額が上がります。

また、2方面の道路に接している「二方路地」の土地も査定額が高くなることが多いです。

形状

土地は一般に、正方形に近い方が高く評価されます。

土地の形状と査定額

三角形や台形のような不整形地の場合、頂点部分をどう活用するか悩む購入希望者が多いため、査定額が下がる傾向にあります。

また間口部分が狭く奥に開けた土地のある「旗竿地」なども、建設機材の搬入が難しかったり、接道義務を果たせなかったりすることが多いため、査定額は相場よりも安くなります。

すまリス
正方形に近い土地は、新しい建物などが立てやすいから査定額も高くなるのか!
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地中埋設物の有無

建築資材や浄化槽などが埋まったままだと、新しく家を建設する際の基礎工事の妨げになってしまいます

そのため、埋設物が残ったままの土地の査定額は通常よりも大幅に安くなります

また埋設物に気付かず土地を売却してしまった場合にも、売主側に補償を行う義務が生じます。

もし、埋設物が残っていないか不安な場合は、「非破壊検査」や「ボーリングによる調査」で、埋設物の有無を確認するようにしましょう。

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用途

都市計画法によって、土地の活用用途は定められています(=用途制限)。

用途制限によって、例えば以下のようなことが制限されます。

  • 住宅を建てられるか
  • お店など商業施設を建てられるか
  • 駐車場経営ができるか
  • 何階までの建物を建てられるか
  • 建ぺい率(土地の広さに対して、何割までの広さの建物を建てられるか)
  • 容積率(土地の広さに対して、何倍までの延床面積の建物を建てられるか)

用途地域が違えば、建てられる建物の種類や大きさが異なります。

そのため、査定額に大きな影響を与えるのです。

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前面の道路の幅

前面道路の幅が狭いと、土地の査定額が低くなることがあります。

なぜなら前面道路の幅が12m未満だと、建てられる建物の延床面積が狭くなることがあるからです。

例えば200平米の土地で、延床面積が100平米の建物を建てられる土地があるとします。

前面道路と延床面積

しかし、前面道路が12メートル以下の場合は延床面積が80平米までの建物しか建てられません

購入する人にとっては建築の自由度が下がるため、査定額が安くなる傾向が強いです。

建築制限

用途制限の他にも、その土地に建てる建物に対する制限である「建築制限」がかけられることがあります。

建築制限のある土地の売却価格は、相場よりも低くなることが多いです。

代表的な制限の一つが「再建築不可」です。

再建築不可とは、今ある建物を取り壊したら新しく建物を建てられないという制限のことです。

また、「土地が接している道路(=前面道路)の幅が4メートル以下の場合、道路の中心から2メートル以内には建物を建てられず(=セットバック)、建築基準法上の道路として扱われる」という制限もあります。

建築制限については、次の章でも詳しく解説します。

机上査定か訪問査定か選んでおこう

不動産会社に査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。

順番に解説しますが、訪問査定の方が査定の精度が高いため、売却の前には必ず訪問査定を受けることをおすすめします。

机上査定

机上査定は、類似した物件の過去の売却データや、リアルタイムの市場の状況を鑑みて査定額を算出します。
所有する土地まで不動産会社が赴くことはなく、書類やデータのみで判断するので、早ければ当日中に査定結果を得ることができます。

机上査定の場合は、基本的に書類を準備する必要はなく、以下の情報さえ把握しておけば問題ありません。
(中には、机上査定を行うにあたって身分証明書等を必要とする不動産会社もあります。)

机上査定に必要な情報

  • 住所
  • 土地面積
  • 間取り・専有面積・築年数(建物がある場合)
  • 氏名
  • メールアドレス・電話番号
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訪問査定

訪問査定は、机上査定の結果に加え、不動産会社が現地に赴いて目視で査定を行います。
土地の細やかな現況や周辺環境の正確な把握ができるので、机上査定に比べて非常に精度の高い査定結果を得ることができます。

一括査定サイトなど、Web上で訪問査定を依頼する際は書類を用意する必要がないことがほとんどです。
重要な書類は訪問査定の前に不動産会社が入手してくれるからです。

不動産会社が法務局で取得してくる書類

  • 不動産登記簿謄本
  • 地積測量図

場合によって取得する必要がある書類

  • 土地を購入した時の書類(重要事項説明書、売買契約書)
  • 固定資産税納税通知書

どちらにしてもまずは、査定を依頼してみてその際にたずねてみると安心です。
査定を依頼する不動産会社の選び方や、依頼方法は4章で解説しています。

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現地調査時の評価方法

現地調査時に不動産会社がどういったポイントを軸に土地を評価していくのか確認しておきましょう。

大きく分けて以下の3つのポイントが見られています。

  • 接近条件
  • 環境条件
  • 街路・画地条件

接近条件、周辺の施設との距離などの利便性にかかわる項目。
例えば、駅からの距離や、スーパー役所までの距離など。

環境条件は、住みやすさに関わる項目です。
例えば、汚水処理場や墓地などの嫌悪施設がないか、日当たりや眺望の良さ・周りからの振動被害に有無がここに該当します。

街路・画地条件は、土地そのものの評価に関わる項目です。
建築基準法が定める『接道義務』を満たしているかどうか、また、道路に面する間口の広さなどが見られます。

四角の土地を『整形』、台形などの形状の悪い土地を『不整形』といいますが、こうした土地の形も評価に直結します。(整形の方が良し)

土地の査定額は都市計画法の影響を受ける

全国の土地は、土地計画法により3種類に分類されています。

都市計画区域:計画的なまちづくりを進めるエリア
準都市計画区域:重要な地域なので都市化を制限しているエリア
都市計画区域外:人がそれほどいないので特に定めがないエリア

下二つの「準都市計画区域」「都市計画区域外」のエリアは、土地の用途が限られ、人口密度が低いケースが多いので需要が低くなってしまう場合が多いです。
一方の「都市計画区域」は、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けれ、それぞれの価値が異なってきます。
まず市街化区域とは、市街化をすでに形成している区域の事を指し、利用用途も多いために比較的自由に建物などが建てられる区域になります。
その為、市街化区域のエリアにある土地は、価値が高くなります。
一方の「市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域を指し、利用用途や建設の制限もかかってしまう自由度も低い区域になります。
その為、そのエリアの土地は価値が低くなってしまう事が多いです。

自分の土地のエリアが、どの分類に属しているのかは、用途地域マップを利用する事で知る事が出来ます。まずは自分の土地の区域をしっかりと調べましょう。

市街化区域の細かい分類

  • 住居系
    • 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
    • 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
    • 第一種住居地域、第二種住居地域
    • 準住居地域、田舎住居地域
  • 商用系
    • 近隣商業地域、商業地域
  • 工業系
    • 準工業地域、工業地域、工業専用地域

全体で見れば、商業地域の土地が最も平均価格が高い傾向にあります。
住居系で見れば、住居の環境を守るための地域である、第二種住居地域の価格が高い傾向にあります。
まずは先ほどの用途地域マップから確認してみましょう。

査定を依頼する不動産会社の選び方

査定額は査定する不動産会社によって異なります。
その差が何百万と開くことは日常茶飯事で、満足のいく売却をするためには不動産会社選びを怠るわけにはいきません。

以下では、査定時に失敗しない不動産会社の選び方を解説します。

鉄則は複数社に依頼すること

複数社に査定を依頼し、査定結果を比較検討しながら不動産会社を選択しましょう。

査定額に差があることはもちろんですが、会社自体の販売実績や、担当者の信頼性・実力を加味しながら検討する必要があります。

最低でも2社~4社に査定をしてもらい、実際に担当者に会ってみましょう。
直接話してみないことには、信頼できる人間か推し量ることもできせん。

複数社への査定依頼は一括査定サービスを利用する

複数社へ査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利です。
一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定依頼を送ることができます。不動産一括査定サイトの手順
直接不動産会社に電話したり店舗に赴くこともで査定を依頼することもできますが、そのたびに個人情報や不動産の情報・書類が求められます。

一括査定サイトでの入力は時間はおよそ3分ほどで、査定依頼に一切の料金はかかりません。

一括査定サービス『すまいステップ』を活用する

すまいステップ

すまいステップは、簡単3分の入力で最大4社に査定依頼を送ることができる一括査定サービスです。

すまいステップに登録している不動産会社は、厳しい審査を通過した優良企業のみに絞っています。
さらに、査定を行う担当者の実力にもこだわりがあり、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たした方のみを紹介しています。

当サイトでの査定依頼は完全無料。もちろん、不動産会社からお金をとられることもありません。
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記事のおさらい

土地査定を受けると何がわかるの?

不動産会社の行う査定では、その土地が3ヶ月以内に売れるであろう価格を算出してくれます。この価格を参考に売り出し価格を決定し売却をスタートします。詳しく知りたい方は土地査定とは?査定で何がわかる?をご覧ください。

査定を依頼するまでの流れは?

  1. 不動産会社に査定を依頼
  2. 訪問日時を決める
  3. 不動産会社の現地調査
  4. 査定結果の報告

詳しくは土地査定の流れを把握しようをご覧ください。

不動産会社を選ぶ際に気を付けるべきことはある?

不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社に査定受けたうえで比較検討したうえで決定しましょう。査定額の計算に明確なとりきめはないため、不動産会社によって査定額は大きく異なるのです。詳しく知りたい方は査定を依頼する不動産会社の選び方をご覧下さい。

土地の相場価格を自分でも調べることはできるの?

可能です。実際に売買取引が成立する価格を実勢価格と呼びますが、ネットを活用することでこの価格を簡単に計算することができます。ただし、不動産会社の行う訪問査定の精度には当然劣ります。詳しくは土地の相場価格は自分で調べられる?をご覧ください。

専門家
土地の価値はその多くの部分を立地によって決められます。土地の大まかな相場を知りたい場合は、インターネットで近隣の土地の価格を調べれば、大まかな相場(坪単価)を調べることができるため、坪単価に売却を検討している土地の面積を掛け合わせて価格を算出するとよいでしょう。
その他、土地は路線価や固定資産税評価額、公示地価や基準地価など参考にできる指標が多くあるため、自分でも比較的簡単に価格を調べることができます。
その上で、より正確な土地の評価を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
ただし、土地の査定額は、プロとはいえ不動産会社によって異なるのが一般的ですので、複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。
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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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