土地査定の方法は?査定額が決まる基準や自分で調べる方法を解説

「土地の査定を依頼したいけど、どうすればいいのかな?」

土地を相続する予定だったり売却を検討している場合、土地にどれくらいの価値があるのか把握しておきたいですよね。

売却相場を知りたいのか、土地の資産価値を知りたいのかによって査定方法は異なるので自分にあった方法を選ぶことが大切です。

また、査定をうけるにあたって、査定額がどう決まるかを理解したり、予め相場を調べておくことで、査定額に納得がしやすくなります。

この記事では、土地査定の種類や、査定額の決まり方、自分で調べる方法について解説しています。

この記事を読んで、最適な査定方法を選び、査定に向けて準備できるようにしましょう!

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

土地査定の方法

冒頭で述べた通り、土地査定には複数の方法があり、調査対象によって適切な方法は異なります。

代表的な査定方法は以下3つです。自分にあった方法を選びましょう。

種類調査目的費用期間
訪問査定正確な売却価格無料1週間ほど
机上査定(簡易査定)大まかな売却価格無料最短当日中
匿名査定大まかな売却価格無料その場で算出
鑑定評価税務署、裁判所、銀行に証明する資産価値20万~30万1か月~3か月

売却価格を正確に調べてもらいたいなら訪問査定

もしあなたが売却価格を正確に知りたいのであれば訪問査定がおすすめです。訪問査定とは、不動産会社が土地の情報やデータに加え、現地を直接みて査定する方法のことで、無料で利用できます。

土地の売却価格はその土地ならではの立地や状態に影響されることが多く、実際にその土地をみてみないと算出することが難しいです。訪問査定は不動産会社が実際に現地に訪れて、土地の状態や日当たり、周辺環境を確認した上で査定額を算出するため、売却価格に最も近い査定額を調べることができます。

不動産会社と日程調整の手間が発生したり、査定結果がでるまでに1週間と期間がかかったりしますが、土地の売却を具体的に検討していて、より市場に近い売却価格を調べたい人にはオススメの査定方法です。

売却価格を最短1日で調べてもらいたいなら机上査定

もしあなたが売却を具体的に検討しておらず、手早く大まかな売却価格を知りたいと考えているのであれば机上査定がオススメです。机上査定とは簡易査定とも呼ばれ、不動産会社が土地の情報やデータのみを確認して査定する方法ことで、無料で利用できます。

不動産会社が現地を直接調査するわけではないので、訪問査定と比べて算出される査定額の精度は落ちますが、土地の情報やデータが掲載された必要書類を提出するだけで最短当日中におおまかな査定額を提示してくれます。

おおまかな土地の売却価格を当日中に知りたい人にはオススメの査定方法でしょう。

売却価格を自分で手早く知りたいなら匿名査定

もしあなたがこの場ですぐに売却価格を調べたいなら匿名査定がオススメです。匿名査定とは、不動産会社に個人情報を伝えることなく、パソコンやスマートフォンでメールアドレスと物件情報の入力のみで査定を行えるサービスです。
不動産会社に個人情報を公開せずに行えるため、不動産会社からしつこい営業電話がかかってこないなどのメリットがあります。

ただし、査定額はかなりおおまかになるので、机上査定、訪問査定と比べて精度はかなりおちます。よって、査定額の精度よりも手軽さと早さを重視する人にはオススメの方法です。

また、匿名査定を希望される方は、以降の「自分で土地査定額を調べる方法」の章における【すまいステップ匿名査定を利用する】ですまいステップの匿名査定機能を紹介しています。最短30秒で大まかな査定額を調べることができますので、ぜひご利用してみてください。

税務署、裁判所、銀行に証明する資産価値を知りたいなら鑑定評価

以下の条件のいずれかにあてはまる場合、鑑定評価がオススメです。

  • 相続税軽減のための証拠がほしい
  • 賃料改定に向けて裁判で争いたい
  • 相続財産の分け方を決めたい
  • 土地を担保として銀行から資金を借り入れたい

鑑定評価とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が統一基準に基づいて土地の資産価値を調べる査定方法のことです。上で紹介した訪問査定や机上査定と異なり、売却価格ではなく土地の資産価値を調べるために実施されます。鑑定評価によって出た結果は土地の資産価値を証明として、税務署、裁判所、銀行に対し利用することができます。調査には高度な専門性が求められるため、資格をもった不動産鑑定士でなければ行うことができず、鑑定費用が20万~30万、鑑定期間が1か月~3か月とかかります。

また、鑑定評価の結果は売却価格の値段交渉には役立たないので注意しましょう。売却価格は売主と買主の需給バランスによって決定され、資産価値を提示してもその価格で購入できる買主がいなければ売買取引は成立しないためです。鑑定評価で有効なのは、あくまで土地の資産価値を公的に証明することであると認識しておきましょう。

土地の査定額が決まる基準

この章では土地の査定額がどのように決まるのかについて解説しています。査定額の決まり方を理解しておくことで、自分の土地がどのように評価されるのか予想しやすくなります。

取引事例比較法に基づいて決定される

土地の査定は、一般的には取引事例比較法に基づいて行われます。取引事例比較法とは、査定地と類似する取引事例の価格を参考に査定地の価格を決める査定方法のことです。

取引事例比較法では、査定地と事例地における土地の評価項目を比較し、売主の事情や市況を考慮して補正をかけ、査定地の価格が決定されています。

▼取引事例比較法に基づいた査定の手順

  1. 取引事例の選択
  2. 事例地の価格の把握
  3. 事例地と査定地における土地の評価項目の比較
  4. 査定地の価格の算出
  5. 市場調整率による補正
  6. 査定価格の決定

取引事例比較法で用いられる土地の評価項目とは

取引事例比較法において用いられる土地の評価項目は無数に存在します。全てを挙げることは難しいですが、イメージをつかんでもらうため、ここでは一部のみ紹介します。

▼評価項目の例

  • 公法規制
  • 最寄り駅への接近性
  • 公共・公益施設への接近性
  • 接面道路との高低差
  • 形状
  • 間口・奥行き比

公的規制

建物の建ぺい率や容積率は公法によって規定されています。

公法上の規制が厳しいほど評価は下がり、規制が緩いほど評価は上がる傾向にあります。

最寄り駅への接近性

最寄り駅の接近条件は徒歩圏とバス圏にわけて評点付けされます。

駅から徒歩20分(1,600m)までが徒歩圏とされ、徒歩圏域内であるほど評価は上がります。

バス圏は駅まで徒歩20分(1,600m)を超える場合を対象とし、最寄りバス停から駅までの所要時間、バスの乗車時間、運行頻度によって評価付けされます。バス圏域内であるほど、朝夕のラッシュ時の運行頻度が多いほど評価は上がります。

公共・公益施設への接近性

役所、病院、教育施設などが徒歩10分圏内にあるかどうかで評価付けされます。

徒歩10分圏内であれば評価は高くなり、10分圏内を超えるほど評価は低くなります。

接面道路との高低差

接面道路の高低差は、住宅地としての利便性や快適性に影響を及ぼします。

土地が接面道路より低い場合は排水面で不利とみなされ、評価が下がります。土地が接面道路より1.5m高い場合も、安全面から評価が下がる傾向にあります。

形状

土地の形は正方形に近い(整形)ほど高く評価され、正方形とは異なる形(不整形)であるほど低く評価されます。

形状が整形に近いほど使い勝手がよく、利用価値が高まるためです。

間口・奥行き比

土地は通常、道路に面する間口が広いほど利用効率が高まり、間口と奥行は一定のバランスがとれている必要があります。

間口に対して奥行きが長いほど土地の効用度が下がり、評価が落ちる傾向にあります。

自分で土地の査定額を調べる方法

この章では自分で土地の査定額を調べる方法について解説しています。

査定前に自分で調べておくことで、査定額の大まかな予想をたてることができます。ただし、自分で調べられる価格はかなりざっくりした価格なので、あくまで査定額の目安として捉えるようにしてください。

▼自分で土地の査定額を調べる方法

1.過去の取引価格から査定額を調べる

近隣エリアにおける直近の取引価格を調べて、査定額の目安とすることができます。

直近の取引情報は土地情報総合システムから調べることができます。調べ方の手順は以下です。

近隣エリアにおける直近の取引情報を参考に査定額を調べる手順

  1. 土地情報総合システムにアクセスし、ホーム画面から「不動産取引価格情報検索」を選択
  2. 検索条件の設定画面が表示されるので、住所と直近の調査結果を選択
  3. 取引情報から自分の土地と類似する取引情報を探し、その土地の㎡単価を確認(図を参照)
  4. 【似ている条件の土地の実勢価格×面積 】の計算式から査定額を算出

2.公的価格から査定額を調べる

続いて公的価格から査定額を調べる方法を解説します。

土地の価格は一般取引だけでなく固定資産税や相続税、公共事業投資にも影響が及ぶため、市況による乱降下を防ぐために基準となる公的な価格が設定されています。公的な価格は複数の種類があり、それぞれの価格を基準として査定額を算出できます。

参考にできる公的価格は以下のとおりです。

▼査定の参考にされている公的価格

評価額査定額の計算式
固定資産税評価額固定資産税評価額÷0.7
相続税路線価路線価×面積÷0.8×1.1
公示地価・基準地価近隣エリアの公示地価×面積×1.1

2-1.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの課税金額を決めるために各市区町村によって定められた価格です。

「固定資産税通知書」とは、各市区町村が毎年納税額を所有者に送付している書類のことです。

固定資産税納付通知書

固定資産税評価額はオレンジ色枠で囲まれた箇所に掲載されているので、お持ちの通知書から調べてみてください。

固定資産税評価額は実際に売買される価格の70%を目安に設定されており【固定資産税評価額÷0.7】で査定額を計算できます

固定資産税評価額から査定額を調べる手順

  1. 手元に固定資産税通知書を用意する
  2. 固定資産税通知書に掲載されている土地課税標準額の項目を確認する
  3. 固定資産税評価額を0.7で除して査定額の目安とする

※また、固定資産税通知書が見つからないときは市区町村役場で「固定資産評価証明」を取得することで代用できます。

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2-2.相続税路線価の調べ方

相続税評価額とは国税庁によって定められる「路線(道路)に面する土地1㎡あたりの価格」のことです。

課税額を決める指標となっており【路線価×面積÷0.8×1.1】で査定額の目安を算出できます。

調べられるサイトは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」です。

全国地価マップには各エリアの相続税路線価の情報が調査年別で管理されており、自分の土地の路線価を無料で調べることができます。

全国地価マップを利用して、相続税路線価から査定額を調べる手順は以下です。

相続税路線価から査定額を調べる手順

  1. 全国地価マップにアクセスし、ホーム画面から「相続税路線価」を選択
  2. エリア条件の指定画面から、自分が調べたい土地の住所を入力
  3. 近隣エリアにおける路線価が表示されるので、調べたい土地の住所に表示されている路線価を確認
  4. 【路線価×面積÷0.8×1.1】から査定額を算出

▼全国地価マップでは、近隣エリアにおける相続税路線価を検索できる

地価マップで路線価を調べる

▼ 想像税路線価は次のような「数字+アルファベット」で表記される

相続税評価額(路線価)の表記例

相続税路線価の数値は、千円単位で表示されています。

例えば「52F」と表記があったら「1㎡あたり52,000円」という意味になります。

ちなみに、アルファベットは借地権割合を示していますが査定額に影響はないので詳しく調べる必要はありません。

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2-3.公示地価・基準地価の調べ方

公示地価基準地価は、国土交通省の不動産鑑定士が、全国の特定地点の地価を調べて毎年更新している価格です。

調査地点が限定されており、自分の土地の近隣エリアから、似た条件の土地の価格を参照することになります。

査定額の目安を計算する場合、【似た条件の土地の公示地価×面積×1.1】となります。

公示価格・基準地価は国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で無料で調べることができます。

土地総合情報システムを利用して、公示地価・基準地価から査定額を調べる手順は以下です。

公示地価・基準地価から査定額を調べる手順

  1. 土地情報総合システムにアクセスし、ホーム画面から「地価公示・都道府県地価調査」を選択
  2. 条件の指定画面から「都道府県→市区町村→調査年・用途区分」で条件を指定
  3. 表示された公示価格や基準価格から、似ている条件の土地の公示価格を確認
  4. 【似た条件の土地の公示価格×面積×1.1】の計算式から査定額を算出

3.すまいステップ匿名査定を利用する

すまいステップ匿名査定とは、土地の条件を入力するだけで、売却相場を自動計算してくれるシミュレーションツールのことです。

すまいステップ匿名査定では、公的地価を参考に以下のフォームから最短10秒で大まかな売却相場を調べることができます。

ただし、こちらの匿名査定で調べられるのは大まかな価格なので、正しく調べたい場合は、不動産会社に査定依頼することがおすすめです。

土地査定を依頼する流れ

この章では、売却価格を調べるのにオススメ一般的な査定方法である、訪問査定の流れを解説しています。

▼土地査定の流れ(訪問査定)

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
  3. 不動産会社に家に来てもらい現地調査をする
  4. 不動産会社から家の査定結果を報告してもらう

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

STEP1 :不動産会社に査定依頼

不動産一括査定サイトの手順

まずは不動産会社に査定を依頼します。
ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

査定価格は不動産会社によってズレが生じます。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

自分で不動産会社を探すのが面倒という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に査定額を知ることができます。

STEP2: 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。

査定時に立ち合いが必要で、大体2時間はかかるとみて時間に余裕がある日時にしましょう。

STEP3 :不動産会社の現地調査

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。
もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

土地査定の前に行うべき準備

土地査定を受ける前に準備しておくとよいことは3つあります。

  1. 名義人を確認する
  2. 最低限の清掃を行っておく
  3. 最後に測量を行った時期を確認する
  4. 必要書類をそろえる
  5. 瑕疵がないかを確認する

①名義人を確認する

土地の査定が依頼できるのは、名義人本人か、家族や親族でなければいけません。

特に相続で取得した土地の売却を検討している場合、名義人が誰になっているかは確認しておきましょう。

また、土地の売却を本格的に考えている場合は、売却は名義人本人しかできないため、早めに本人名義へ変更しておくようにしましょう。

名義を変更する場合、現在の名義人が亡くなっていると書類を取り揃えるのに時間がかかります。

よって名義変更に必要な書類も早めに手配しておいた方がよいでしょう。

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②最低限の清掃を行っておく

訪問査定を受けるまで、最低限の清掃を行っておきましょう。

更地の場合は雑草や空き缶などのゴミを除去し、不法投棄されているものがあれば処分しておく必要があります。

こうした清掃を行うことで土地の査定額が上がるわけではありませんが、土地の管理をしっかり行っていることを不動産会社に伝えることができ、実際に売却活動を行う際により手厚いサポートを得やすくなります。

③最後に測量を行った時期を確認する

最後にいつ土地の面積を測量したのかは査定前に調べておきましょう。

土地を売却する場合は境界線を確定させる必要がありますが、隣接する土地も含めて、長年工事を行っていない場合は土地の境界線が曖昧になっている可能性が高いです。

しかし測量は測量会社とスケジュールをあわせるなど時間がかかるので、査定前の段階では最後にいつ測量を行ったかだけを確認し、最近の場合は登記事項証明書に記載されている土地の面積は信頼できるものと考え、何十年も前の場合は面積に誤りがある可能性があることを不動産会社に伝えておくようにしましょう。

④必要書類をそろえる

不動産会社によりますが、訪問査定は特別な書類を準備しなくても受けることができます。

ただし、以下の書類をできるだけ揃えておくことをおすすめします。

査定に有利な情報が含まれていることもありますし、売却活動をスムーズに進めることができるからです。

種類書類の説明取得場所
権利証または登記識別情報所有者であることを確認するため購入時に入手
測量図・境界確認書類(一戸建て・土地の場合)測量を行ったり、隣地所有者と境界について話し合ったことがある場合購入時または測量時
地盤調査書など第三者の作成した報告書等があれば査定が有利になる可能性があるため、あれば提示
本人確認済証免許証やマイナンバーカードなど
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⑤瑕疵がないかを確認する

瑕疵とは、本来備えられている性能が発揮できない欠陥があることを指します。不動産の売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任

つまり「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵(かし)がある」にも関わらず、その理由を隠したまま土地を売ると、後から売主の責任問題となり損害賠償の支払いや契約解除へ発展します。

土壌汚染や地価埋没物は瑕疵にあたりますので、事前に確認しておくようにしましょう。

査定時に不動産会社に瑕疵を隠したままにすると、後々損害賠償を請求されるかもしれないので注意してください。

心当たりがある場合、査定時に不動産会社に伝えられるように写真などを取っておきましょう。

2020年4月より瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。

基本的な内容はほぼ同じと考えて問題ありませんが、瑕疵担保責任が、瑕疵が隠れている必要があったのに対し、契約不適合責任は瑕疵が隠れているかどうかは問わないなど、細かな点で違いがあります。

また、契約不適合責任は契約書の内容と契約の対象物(不動産)の状況が異なる場合に責任を負うものなので、より契約書の内容が重要になっています。

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不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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