土地査定って売却に必要?査定の流れや不動産会社の選び方

「土地売却を検討しているけどまずは査定したほうがいいんだよな」

土地売却を検討しだすと、必ずといっていいほど必要になるのが不動産のプロによる査定。
とはいえ、実際その必要性や実態はつかめていないのではないでしょうか。

どんな査定がされ、どんなことが査定額を左右するのでしょう?

今回は、土地の査定とはどんなものなのか、何を知っておけば対策ができるのかを解説していきます。
査定の必要性、とるべき準備を理解していきましょう。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

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【土地査定の方法は?】評価ポイントと査定時に気を付けることを解説
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土地査定とは?査定で何がわかる?

土地の査定とは、おおよそ3ヶ月で売れるであろう価格を算出する作業です。
不動産会社はこの価格を参考に、実際にあなたと売却活動を進めていくことになります。

不動産会社による査定は無料で行うことができ、査定額が気にいったら不動産会社に売却をサポートしてもらうための媒介契約を結び、売却活動を開始します。
不動産会社に対して料金が発生するのは土地が無事売れたときのみです。

不動産会社が算出する査定額は、査定を行う担当者や、その査定額の計算方法により異なります。
服などを売却する時も同じですが、査定をするお店や担当者によって値段は変動してしまうのです。
査定は複数の不動産会社に依頼し、比較検討して決定するようにしましょう。

不動産会社が行う査定には2種類ある

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、類似した物件の過去の売却データや、リアルタイムの市場の状況を鑑みて査定額を算出します。
所有する土地まで不動産会社が赴くことはなく、書類やデータのみで判断するので、早ければ当日中に査定結果を得ることができます。

一方訪問査定は、机上査定の結果に加え、不動産会社が現地に赴いて目視で査定を行います。
土地の細やかな現況や周辺環境の正確な把握ができるので、机上査定に比べて非常に精度の高い査定結果を得ることができます。

机上査定は参考価格をしるうえで適していますが、実際に売却活動を行うのであれば必ず訪問査定を行うようにしましょう。

土地査定の流れを把握しよう

査定を依頼する前にまずは査定全体の流れと、査定を依頼する方法を把握しておきましょう。

土地査定の流れ

Step1:不動産会社に査定を依頼する

まずは依頼する不動産会社を決め、査定の依頼を行います。

ここでのポイントは、複数社に査定を行ってもらう事。
不動産会社が算出する査定額は、会社や担当者の見方によって変わります。
数百万円の差が出ることもしばしば。

「もっと高く売れたのに」と後悔を残さないためにも、複数社の査定結果を比較してみましょう。

この時点で「訪問査定」「机上査定」どちらかの査定方法を選択しなければいけません。
これから売却を行っていきたい人は、「訪問査定」を選択するといいでしょう。
※以降は訪問査定の流れになります。

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机上査定とは

Step2:訪問日時を決める

依頼する業者を決めたら、次に査定を行ってもらう日時を決めます。

基本的に、不動産会社と売主(ご自身)が一緒に現地に行って査定をする為、両者の日程を確認して予定を抑える必要があります。

Step3:現地調査を行う

次のステップでは、決めた日時に現地調査を行います。不動産会社が土地を確認するのはもちろん、売主に様々な質問をしながら進めていく事が多いです。

この際、建物の重大な欠陥を隠したりするようなうそをついてしまうと後々のトラブルに繋がったり査定額に影響したりするので、必ず正直に聞かれたことにこたえるようにしましょう。

現地調査時の評価方法

現地調査時に不動産会社がどういったポイントを軸に土地を評価していくのか確認しておきましょう。

大きく分けて以下の3つのポイントが見られています。

  • 接近条件
  • 環境条件
  • 街路・画地条件

接近条件、周辺の施設との距離などの利便性にかかわる項目。
例えば、駅からの距離や、スーパー役所までの距離など。

環境条件は、住みやすさに関わる項目です。
例えば、汚水処理場や墓地などの嫌悪施設がないか、日当たりや眺望の良さ・周りからの振動被害に有無がここに該当します。

街路・画地条件は、土地そのものの評価に関わる項目です。
建築基準法が定める『接道義務』を満たしているかどうか、また、道路に面する間口の広さなどが見られます。

四角の土地を『整形』、台形などの形状の悪い土地を『不整形』といいますが、こうした土地の形も評価に直結します。(整形の方が良し)

Step4:査定結果の報告

これらの工程が全て済んだ後、不動産会社から査定結果が伝えられます。この際、その査定額に至った理由を必ず聞くようにしましょう。

不動産会社の決定をする際に、査定額を比較するのも大切ですが、その査定額に根拠があるかも重要です。

中には、契約をとるために根拠のない査定価格を提案してくる不動産会社も存在します。
根拠のない相場を逸脱した価格では買い手は見つからず、不動産会社にいわれるがまま値下げを続け、結局安価で売却してしまう。なんてことが考えられます。

また、その査定額で売却をする上できちんと納得をしておく必要がある為、査定額を聞いて終わりにはしないようにしましょう。

査定を依頼する不動産会社の選び方

査定額は査定する不動産会社によって異なります。
その差が何百万と開くことは日常茶飯事で、満足のいく売却をするためには不動産会社選びを怠るわけにはいきません。

以下では、査定時に失敗しない不動産会社の選び方を解説します。

鉄則は複数社に依頼すること

複数社に査定を依頼し、査定結果を比較検討しながら不動産会社を選択しましょう。

査定額に差があることはもちろんですが、会社自体の販売実績や、担当者の信頼性・実力を加味しながら検討する必要があります。

最低でも2社~4社に査定をしてもらい、実際に担当者に会ってみましょう。
直接話してみないことには、信頼できる人間か推し量ることもできせん。

複数社への査定依頼は一括査定サービスを利用する

複数社へ査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利です。
一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定依頼を送ることができます。

不動産一括査定サイトの手順

直接不動産会社に電話したり店舗に赴くこともで査定を依頼することもできますが、そのたびに個人情報や不動産の情報・書類が求められます。

一括査定サイトでの入力は時間はおよそ3分ほどで、査定依頼に一切の料金はかかりません。

一括査定サービス『すまいステップ』を活用する

すまいステップ

すまいステップは、簡単3分の入力で最大4社に査定依頼を送ることができる一括査定サービスです。

すまいステップに登録している不動産会社は、厳しい審査を通過した優良企業のみに絞っています。
さらに、査定を行う担当者の実力にもこだわりがあり、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たした方のみを紹介しています。

当サイトでの査定依頼は完全無料。もちろん、不動産会社からお金をとられることもありません。
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土地の相場価格は自分で調べられる?

実は、土地のおおよその価値、相場価格はネットを利用して自分で求めることができます。
悲しくも、中には不当な査定価格を提示してくる悪質な不動産会社もいますので、まずは自分でおおよその目安を算出しておきましょう。

土地の価格を求める方法は以下の3つがあります。

  • 公示価格から計算
  • 路線価から計算
  • 固定資産税評価額から計算(固定資産税を払っていると計算が楽)

順番に解説していきます。

実際に売買の取引が成立する価格を実勢価格と呼びます。
以下で紹介する計算方法は、「土地」の実勢価格に近いおおよその価値を計算するものです。
建物部分の計算はまた別ですが、築年数の古い家は0円と判断される場合が多いので、土地の価値を知っておくと目安になります。

公示価格から計算する方法

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する標準値となる価格のことです。
特殊な事情がない限り売買で成立する価格として算出されています。
実際に取引が成立する価格と公示価格には若干ずれがあります。
一般的には、公示価格を1.1倍したものが実勢価格になるといわれています。
実勢価格≒土地面積×公示価格(1㎡あたりの価格)×1.1
*目安の数字であるため「実勢価格≒」としています。

公示価格を調べる手順

  1. 国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセス
  2. 調べたい地名の情報を入力する
  3. 検索結果画面の『価格(円/m²)』に書かれている金額が公示価格

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

シミュレーション

例えば、面積60㎡、公示価格「82,000円/㎡」の土地の場合

60×82,000×1.1=5,412,000円

路線価から計算する方法

路線価とは、相続する際の相続税や、贈与税を算出するために基準となる価格です。
国税局長によって算出されており、基本的に公示価格の80%ほどの額になります。
路線価を利用した計算式は以下の通りです。
実勢価格≒(土地面積×路線価(1㎡あたり)÷0.8)×1.1

2つの道路に面している場合などもありますが、その場合(簡易的な方法)は路線価の高い方で計算します。
突き詰めていくと、道路の方位や土地の形状などでも価格は変動します。
今回の計算はあくまで目安の価格になります。

路線価を調べる手順

  1. 国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセス
  2. 『路線価図』をクリックし、調べたい市区町村を選択
  3. 地名の隣に表示された『路線価図ページ番号』の中からいずれかをクリック
    (番号が複数表示されている場合は、順番に確認していきましょう。)
  4. 地図上の道路にひかれた線に書かれた数字が路線価
    (「200D」のように末尾にアルファベットが記入されていることがありますが、今回は数字部分だけ参照していきます。)

路線価の数字は千円単位で表示しています。
路線価「200」であれば200,000円(20万円)になります。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

シミュレーション

例えば、面積60㎡、路線価「200,000円/㎡」の土地の場合

60×200,000÷0.8×1.1=16,500,000円

固定資産税評価額から計算する方法

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するために基準とする価格です。
市町村が主体となり評価を行い、基本的に公示価格の70%ほどの額になります。
固定資産税をすでに支払っている方は、この方法が最も簡易的に計算できます。
実勢価格≒固定資産税評価額÷0.7×1.1

固定資産税評価額を調べる手順

固定資産税を支払っていると、毎年固定資産税の納税通知書が送られてきます。
通知書「課税明細書」内の『価格』欄に書かれている数字が固定資産税です。
  1. 4月ごろに送られてくる納税通知書を確認
  2. 課税明細書内の『価格』の表記を探す
  3. 価格欄に書かれた数字が固定資産税評価額
    (5082300のように数字の羅列で表現されています。この場合はそのまま5,082,300円となります。)

シミュレーション

例えば、固定資産税評価額「5,082,300円」の土地の場合

5,082,300×0.7×1.1=7,986,471円

記事のおさらい

土地査定を受けると何がわかるの?

不動産会社の行う査定では、その土地が3ヶ月以内に売れるであろう価格を算出してくれます。この価格を参考に売り出し価格を決定し売却をスタートします。詳しく知りたい方は土地査定とは?査定で何がわかる?をご覧ください。

査定を依頼するまでの流れは?

  1. 不動産会社に査定を依頼
  2. 訪問日時を決める
  3. 不動産会社の現地調査
  4. 査定結果の報告

詳しくは土地査定の流れを把握しようをご覧ください。

不動産会社を選ぶ際に気を付けるべきことはある?

不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社に査定受けたうえで比較検討したうえで決定しましょう。査定額の計算に明確なとりきめはないため、不動産会社によって査定額は大きく異なるのです。詳しく知りたい方は査定を依頼する不動産会社の選び方をご覧下さい。

土地の相場価格を自分でも調べることはできるの?

可能です。実際に売買取引が成立する価格を実勢価格と呼びますが、ネットを活用することでこの価格を簡単に計算することができます。ただし、不動産会社の行う訪問査定の精度には当然劣ります。詳しくは土地の相場価格は自分で調べられる?をご覧ください。

専門家
土地の価値はその多くの部分を立地によって決められます。土地の大まかな相場を知りたい場合は、インターネットで近隣の土地の価格を調べれば、大まかな相場(坪単価)を調べることができるため、坪単価に売却を検討している土地の面積を掛け合わせて価格を算出するとよいでしょう。
その他、土地は路線価や固定資産税評価額、公示地価や基準地価など参考にできる指標が多くあるため、自分でも比較的簡単に価格を調べることができます。
その上で、より正確な土地の評価を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
ただし、土地の査定額は、プロとはいえ不動産会社によって異なるのが一般的ですので、複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。
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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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