土地査定を徹底解説!査定の流れや依頼方法、注意点も確認しよう

「土地売却を検討しているけどまずは査定をしてもらいたい、、、!」

そのように考えている方も多いのではないでしょうか。

査定は売却を検討する上で非常に大切な工程です。この工程をおろそかにしてしまうと、売却までの過程の中でトラブルや不満につながってしまう可能性が生まれてしまいます。

そこで今回は、土地の査定について、その方法の種類や確認すべきポイント、注意点などについてお伝えしていこうと思います。

土地査定の流れ

査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。

簡易査定とは、売りたい土地の基本的な情報をインターネット上のフォームに入力して不動産会社に渡し、その情報を元に査定を行ってもらう方法です。

ネットの査定サイト上で情報をするタイプがほとんどで、直接不動産会社に合わなくても査定をしてもらえて、更に早い場合は当日に査定結果が得られる為、とても手軽で時短が出来る査定方法になります。

ただし、不動産会社が直接土地を見て判断するのではなく与えられた情報のみを元に査定を行うため査定額の正確さは訪問査定に劣ります。

その為、大まかな情報を早めに知りたいという人にお勧めの方法です。

一方の訪問査定とは、実際に不動産会社が直接土地を見た上で査定をしてくれる方法の事をさします。

この方法は、土地の基本的な情報に加えて、現地に行かなければ分からない細かな情報も査定額に反映してくるので、非常に信憑性の高い査定額を知る事が出来ます。

ただし、簡易査定が自宅のパソコンで数分で行える反面、訪問査定の場合は、不動産会社との日程を調節し、一緒に現地に確認に行くといった手間がかかります。

その為、正確性を特に重視して査定を行いたい人に向いている方法であるといえます。

ここからはこれら2つの方法の流れをそれぞれ詳しく見ていきましょう。

査定ステップ【簡易査定編】

簡易査定のステップは非常に簡単且つ少ないです。確認していきましょう。

ステップ①:物件の基本情報を不動産会社に伝える

基本的には、査定サイトを活用する事が多いです。

サイトに情報を入力し、それが不動産会社に伝わるような仕組みになっています。

不動産会社を訪れたり直接話したりする必要がないので、自分の物件についての情報さえ調べれば簡単におこなえるステップです。

ステップ②:不動産会社から査定額を伝えてもらう

情報を不動産会社に伝えたら、あとは結果をただ待つだけになります。

基本的にネットで査定を依頼した場合は、メールなどで査定額が送られてくるようなケースが多いです。

場合によっては電話などで伝えられる事もありますが、いずれにしろ査定を依頼してからそれほど待つことなく結果が得られる非常に簡単な方法だと思います。

査定ステップ【訪問査定編】

次に訪問査定のステップです。訪問査定は直接不動産会社とやり取りをする必要があるので、簡易査定と比較すると少しステップが多く時間もかかります。

一つずつ見ていきましょう。

ステップ①:不動産会社に査定を依頼する

まずは依頼する不動産会社を決め、査定の依頼を行います。

査定依頼を行う方法は2章でお伝えした方法がありますが、訪問査定の場合は特に一括査定サイトの活用、もしくは直接依頼のどちらかで行う形になります。

基本的には訪問査定を依頼する前に、一度簡易査定を行ってもらい、その価格を見た上でどの業者に訪問査定を行ってもらうか決める、という方法をとる人が多いです。

ここでのポイントは、複数社に査定を行ってもらう事。のちの章でもお話していますが、査定額は業者によって変わってきます。その為、まずは複数社に簡易査定を依頼し、その額を比較した上で訪問査定をしてもらう業者を決めましょう。

ステップ②:訪問日時を決める

依頼する業者を決めたら、次に査定を行ってもらう日時を決めます。

基本的に、不動産会社と売主(ご自身)が一緒に現地に行って査定をする為、両者の日程を確認して予定を抑える必要があります。

ステップ③:現地調査を行う

次のステップでは、決めた日時に現地調査を行います。不動産会社が土地を確認するのはもちろん、売主に様々な質問をしながら進めていく事が多いです。

この際、うそをついてしまうと後々のトラブルに繋がったり査定額に影響したりするので、必ず正直に聞かれたことにこたえるようにしましょう。

ステップ⑤:書類の確認を行う

現地調査が終わったら、書類の確認を行います。

ここでいう書類とは、登記簿謄本など、土地売却に必要なものになります。

不動産会社の方から用意すべきものとして伝えられるとは思いますが、万が一伝えられなかった場合は必ず不動産会社に確認をしてしっかりと漏れがないようにしましょう。

ステップ⑥:査定結果の報告

これらの工程が全て済んだ後、不動産会社から査定結果が伝えられます。この際、その査定額に至った理由を必ず聞くようにしましょう。

訪問査定をしてもらった業者に必ずしも売却をしなければならないという決まりはない為、その査定額に至った理由によって、業者を変えるかその業者と取引をするかを判断する材料になります。

また、その査定額で売却をする上できちんと納得をしておく必要がある為、査定額を聞いて終わりにはしないようにしましょう。

土地査定を依頼する方法は3種類

次に知っておくべき事は、実際に査定を行ってくれる業者を探す方法です。

本章では、土地査定を依頼する方法を3つ取り上げたのでご紹介していきたいと思います。

主な方法は以下の3種類。

  • 一括査定サイトの活用
  • AI査定サイトの活用
  • 業者への直接依頼

それぞれ特徴があり、何に重きを置くかによって活用すべき方法が変わってきます。

それぞれの依頼方法について詳しく説明していきましょう。

複数社同時に依頼したいなら一括査定

一つ目の方法は「一括査定」です。不動産一括査定サイトの手順

一括査定とは、ネット上の一括査定サイトで土地の基本情報を入力すると、その情報を元に査定を行ってくれる業者を一括で複数見つけてくれる方法です。

一括査定サイトの特徴は、この「複数同時に依頼出来る」というところにあります。

本来は一社一社査定依頼を行わなければならないものを、この一括査定サイトを活用する事によって、一気に複数の業者に査定依頼を行える為、非常に効率的であると言えます。

一括査定サイトはいくつかありますが、中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。

すまいステップ

このサイトは、全国の優良企業のみを厳選して取り扱うサイトで、同時に最大4社の査定依頼を行う事が可能です。

もちろん、サイトの利用は無料なので、手軽に活用できる非常にオススメのサイトとなっています。査定業者を探しているという方にはぜひ使っていただきたいツールです。

匿名で依頼したいならAI査定

2つ目の方法は「AI査定」の活用です。

AI査定とは、一括査定と同じように、ネットで土地の基本情報を入力してフォームを送ると、その情報を元にAIが査定額を出してくれるというものです。

全てではありませんが、AI査定サイトは匿名で行えるものが多い為、事情があって匿名で査定を行いたいという人にはオススメの方法です。

ただし、この方法は名前の通りAIが査定をしてくれるので、人が行うものほどの精度はないという事を頭に入れておきましょう。

AI査定は不動産会社が直接的には関わっていない方法になるので、特に不動産会社を探す必要はなく、ネット上でAI査定、不動産と検索すればすぐに査定が行えます。

非常に簡単なので、不動産会社の関与を全くなくしたいという人は活用してみてもよい方法だと思います。

業者にこだわりがある場合は直接依頼

3つ目の方法は「直接依頼」です。

一括査定サイトなどを利用する場合は、どの業者に依頼するかを自分で選ぶ事が出来ません。

その為、依頼したい不動産会社が自分の中で決まっている場合、もしくは大手に依頼をしたいと強く思う方は、直接その不動産会社のサイトから依頼する事をお勧めします。

ただし、直接依頼を行う場合は、一つ一つのサイトに毎回物件情報などを打ち込まなければならないため、一括査定サイトと比較すると少し手間がかかってしまうかもしれません。

その為、不動産会社にこだわりがある場合はこの方法をお勧めしますが、特に依頼したい不動産会社が決まっていない場合は一括査定サイトの方が効率的かもしれませんね。

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土地査定時に見られるポイントは3つ!

次に土地の査定時に見られるポイントについて詳しくお話していきましょう。

不動産会社が物件の価値を査定する際には、基本的にある程度きまった項目を確認しています。

これらのポイントを確認する事によって、一体どのような経緯でその査定額がついたのか納得できると思います。

今回紹介する項目が全てというわけではありませんが、参考までに確認してみてください。

ポイント大きく分けて以下の3つ。

  • 接近条件
  • 環境条件
  • 街路・画地条件

一つ一つ詳しく確認していきましょう。

ポイント①:接近条件

一つ目のポイントは接近条件です。細かく3つの項目に分類されるので詳しく見ていきましょう。

▶ 最寄り駅への接近性

駅の近さは土地の査定額に大きく影響してきます。

駅から土地までの所要時間によって細かく採点の項目が決まっており、それに沿って評価がなされていきます。

距離の評価は、「徒歩圏」と「バス圏」に分けて評点していきます。

◎徒歩圏
駅から10分以内、20分以内、それ以上で評価を付けられます。
◎バス圏
バス圏は駅前徒歩20分を超える場合を対象として、最寄バス停までの時間、バス乗車時間、バスの運行頻度などで評点をしていきます

▶ 公共・公益施設等への接近性

次の項目は公共施設の接近性です。

例をあげると、役所や病院、学校などがそれに該当します。

この項目も細かく点数をつけて評点出来る様基準が設けられています。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 徒歩10分圏内に生活する上で必要な公共・公益施設が十分にある
✖  生活関連の公共・公益施設が付近になく利便性に欠ける

▶ 商業施設への接近性

次にあげられる項目は食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパー、商店街などへの接近性です。

近所に商業施設がある事で生活上の利便性が評価され、土地の価値も上がります。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 徒歩5~10圏内に生活必需品を販売する商業施設がある
✖  徒歩圏内に生活必需品を揃える商業施設がない

ポイント②:環境条件

2つ目のポイントは環境条件です。以下8つの項目に分けてみていきましょう。

▶ 住宅環境

1つ目は周辺の住宅の種類などによって、住宅地としての環境を評点していく項目です。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 戸建て住宅が多く、住環境の優れている地域
✖  中小工場、倉庫、作業所などが混在しており画地規模も小さい住宅地域

▶ 街路の配置、整備と系統連続性

2つ目の項目は街路の配置やその整備などについての評価項目です。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 街路が区画整然と配置されていて、均衡が取れている状態
✖  街路が自然発生的に計画性がなく、無秩序であるか、または行き止まりなどの状態

▶ 隣接地等の利用状況

3つ目の項目は隣接地に関するものです。

土地になにが隣接しているかによってもその土地の評価は変わります。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 隣接地が講演や緑地などに利用されていて、住宅環境にいい
✖  隣接地が倉庫や作業所などに利用され、環境が劣る

▶ 周辺環境に影響を及ぼす施設等

4つ目の項目は周辺環境に影響を及ぼす施設があるかどうかについてです。

例えば墓地や、汚水処理場など、生活をする上で好ましくない施設などが周辺にある土地はマイナスの評点がついてしまいます。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 該当する施設が付近にないか、またはあっても不動産の価格に影響を与えていない
✖  該当する施設が至近にあるか、または危険感や不快感の程度が大きな施設がある

▶ 騒音・振動

5つ目の項目は騒音、振動についてです。

例えば、すぐ近くに線路などがあり、定期的に電車の通過音がなるような土地は騒音、振動の影響で価値が下がってしまう事があります。

評価されるケース、評価が下がるケースは以下の通りです。

◎ 交通量が少なく閑静な状態
✖  幹線道路、高速道路、鉄道の軌道敷当に隣接または近接し、窓を閉めても騒音・振動が相当に残る状態

▶ 供給処理施設の設備状況

6つ目は供給処理施設の設備状況です。

排水施設やガス施設の有無が評価される項目になります。

◎ 排水施設ガス施設の利用が可能
✖  排水施設ガス施設の利用が不可能

▶ 日照・痛風

7つ目の項目は日照、痛風についての項目です。

日当たりは人々が土地を購入する上でよく重視されるポイントですよね。

また風通しがいい土地も評価は高まります。これらの項目をクリアしている土地は価値が高くなります。

◎  南側に日照採光、通風を遮る物や障害物がなく、庭先への日照が十分に確保されている状態
✖  建物の2階部分への日照障害が生じている

▶ 眺望・景観

8つ目の項目は眺望と景観です。

景色が良い土地はやはり需要も高いです。特に山や川の景観が得られるような土地は価値が高くなる傾向にあります。

◎ 著名な景勝地(海、山など)の眺望が得られる
✖  住環境上、好ましくない施設が見える

ポイント③:街路・画地条件

3つ目のポイントは街路・画地条件です。8つの項目から確認していきましょう。

▶ 接面道路の幅員

1つ目の項目は接面道路の幅員です。

接面する道路が2以上ある画地については幅員の広い道路で出入り淵として利用できる道路について評点を付けていきます。

車侵入不可、幅員4m未満、幅員4m以上、幅員5m以上、幅員6m以上と評価がわけられ、それぞれにポイントをつけて評点していきます。

▶ 道路の舗装状況

2つ目の項目は道路の舗装状況です。

舗装の状況の見極めは以下の3種類に分けられ、評点していきます。

完全塗装・・ コンクリート、アスファルト舗装等
簡易塗装・・ 簡易アスファルト舗装等
未舗装・・ 砂利敷道路

▶ 公道・私道の別

3つ目の項目は公道・私道についてです。

接面道路が私道の場合、道路補修費等の負担が利用者にかかてくるため 、通常の公道に比べて評価が下がります。

その為、公道と接面している土地の方が評価は高くなり、査定額も上がりやすくなります。

▶ 接面道路の方位等

4つ目の項目は方位についてです。

接面道路の方位は日照や通風に影響を与える為価値変動に影響してきます。

主に北傾斜になると評価は下がり、南系やや南側が緑地などの場合は評点があがる傾向にあります。

また、2方面に接面する画地については、評点が高い方の方位の評点を採用するとともに二方路加点を行います。

▶ 接面道路との高低差

5つ目の項目は接面道路との高低差です。

道路と土地の高低差はその土地を活用する上での利便性に大きく影響します。

特に宅盤が道路より低い場合は排水や日照面などの不便さがあり評価が下がってしまいます。

▶ 画地規模

6つ目の項目は画地規模です。

標準的な画地と比べて規模は大きいのか小さいのかで評点を付けていきます。

この規模の大きさは以下の式に当てはめて計算します。

対象地積( )㎡÷標準的地積( )㎡=( )倍

この数値が何倍かで評点していきます。

それぞれ0.5未満、0.5~0.8未満、0.8~1.2未満、1.2~1.5未満、1.5~2.0未満、2.0以上に分けて価値を決めていきます。

▶ 形状

7つ目の項目は形状です。

下の図が形状の例になり、どの程度整った地形かを判断して評点していきます。

整形,やや整形、不整形、極端に不整形の順番で価値の判断を行います。

▶ 間口・奥行比

8つ目の項目は間口・奥行比です。

基本的に土地は、通常道路に面する間口が広いほど利用効率が高まり、間口と奥行に一定のバランスが取れている必要があります。

間口に対して奥行が長いほど、土地の効用度が下がり、評価が落ちてしまいます。

 

土地の価値は土地の使用用途によって変動する

土地の使用用途は、土地によって制限があり、その幅によってそれぞれの土地の価値は大きく変動します。

例えば、土地Aでは自由に建物を建ててもいいけど、土地Bでは自然環境を考慮して制限内でしか建物を建てれない、などといった具合です。

こうした法律に伴う土地の利用規制は、査定額にも大きくかかわってくるので、今回は詳しくこの規制についてお伝えしていきたいと思います。

土地の規制は主に3種類に分けられる

土地の種類は大きく分けて3つの種類があります。

まずはこの3種類のどこにご自身の物件が当てはまるかを確認する必要があります。

この種類は以下の3つ。

都市計画区域:計画的なまちづくりを進めるエリア

準都市計画区域:重要な地域なので都市化を制限しているエリア

都市計画区域外:人がそれほどいないので特に定めがないエリア

下二つの「準都市計画区域」「都市計画区域外」のエリアは、土地の用途が限られ、人口密度が低いケースが多いので需要が低くなってしまう場合が多いです。

一方の「都市計画区域」は、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けれ、それぞれの価値が異なってきます。

まず市街化区域とは、市街化をすでに形成している区域の事を指し、利用用途も多いために比較的自由に建物などが建てられる区域になります。

その為、市街化区域のエリアにある土地は、価値が高くなります。

一方の「市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域を指し、利用用途や建設の制限もかかってしまう自由度も低い区域になります。

その為、そのエリアの土地は価値が低くなってしまう事が多いです。

自分の土地のエリアが、どの分類に属しているのかは、用途地域マップを利用する事で知る事が出来ます。まずは自分の土地の区域をしっかりと調べましょう。

市街化区域の細かい分類

先ほどお伝えした、需要の高い「市街化区域」はその中でも更に細かく分類がされています。

分類される種類は全11種類で、その目的は住居や施設など使用用途の混在を防ぐ為です。

この用途によっても更に細かい制限があり、その価値も変わってきます。その為、ご自身の土地が一体どこに分類されているのかを見極める必要があります。

分類されるのは以下の11種類。

土地計画分類用途
第一種低層住居専用地域低層住宅の為の地域。住居兼用の商店や小中学校の建築が可能。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。150平方mまでの一部店舗の建築が可能。
第一種中高層住居専用地域中層住宅のための地域。500平方mまでの病院や一部店舗などの建築が可能
第二種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。1500平方mまでの病院や一部店舗などの建築が可能
第一種住居地域住居の環境を守るための地域。3000平方mまでの店舗、ホテルなどの建築が可能
第二種住居地域主に住居の環境を守るための地域。店舗、ホテルなどの建築が可能
準住居地域道路に面した自動車関連施設と、それらに調和した住宅の環境を守るための地域。
近隣商業地域住宅や店舗、小規模の向上などの建築が可能。
商業地域銀行、映画間、デパートなどの商業施設が集まる地域
準工業地域危険性や環境悪化のリスクが高い工場以外の施設が建築可能。
工業地域すべての規模の工場や住宅建設が可能。

また、それぞれに対応する土地の価値単価が以下のグラフになります。

土地計画分類平均㎡単価単価の比較
第一種低層住居専用地域128万円86.0%
第二種低層住居専用地域171万円115.1%
第一種中高層住居専用地域163万円109.7%
第二種中高層住居専用地域139万円93.9%
第一種住居地域165万円111.2%
第二種住居地域215万円144.5%
準住居地域110万円74.0%
近隣商業地域169万円114.1%
商業地域295万円199.0%
準工業地域137万円92.5%
工業地域95万円64.2%
平均148万円100%

これらについても、先ほど紹介した用途地域マップで確認する事が出来るので、売却を行う前にまず自分の土地がどこに属しているか確認をしてみましょう。

土地査定の計算方法は複数ある

ここまでで、土地の査定時に見られるポイントや、立地による価値の決まり方などのお話をしてきました。

それらの項目を考慮して不動産会社は査定額を決めていくのですが、その大枠として不動産会社は基本的に次の3種類の方法で査定額を決める計算を行っています。

その方法とは、以下の3つ。

  1. 収益還元法
  2. 取引事例比較法
  3. 原価法

これらの方法につい理解しておくと、不動産会社が提示してきた価格が一体どのようにして決定したのかを知る事が出来、極端に安い場合などにこの根拠を用いて交渉する事が可能になります。

そこで、本章では、1つ1つの計算方法について確認していきましょう。

収益還元法

1つ目は収益還元法です。収益還元法とは、土地の収益性に着目して評価を行う方法です。

この方法では現在の価格と、将来的に得られるであろう利益を予測した価格を総合して評価します。

この収益還元法の中でも2種類の方法に分かれており、それぞれ「直接還元法」と「DCF方法」と呼ばれています。

直接還元法の計算方法は以下の通り。

不動産価格(収益価格)= 1年間の純収益÷還元利回り
すまリス
還元利回りは、収益の総計÷不動産価格 で計算する事が出来るよ!!

一方のDCF方法は、保有期間に得られる純収益と売却時の物件の予想売却価格を現在の価値に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

DCF法の計算方法は以下の通り。

不動産価格(収益価格)= 毎期得られる純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値
すまリス
例えば現在の100万の価値と5年後の100万の価値は異なるから、その差を考慮した計算方法だよ!

取引事例比較法

2つ目の方法は取引事例比較法です。

この方法は、市場全体の動きや取引時期などを踏まえて、査定の不動産と似たような条件の土地の価格と比較しながら査定額を決定していく方法です。

この方法が最も一般的に用いられる計算方法になります。

まず、先ほどの項目などからある程度の目安の査定額を出し、その額と実際に取引された似たような条件の価格を比較します。

その価格と比較した際に、似たような土地の方が条件として良いと判断された場合は、あなたの土地はその価格を下回るように設定されます。

その後、市場全体の動向をみて、取引事例にあった取引が行われた時よりも、市場が活性化していた場合は設定された価格に上乗せする、また市場の動向が悪化していた場合は更に価格が下がる、といった具合に価値が決められます。

原価法

3つ目の方法は原価法です。

原価法とは、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求める方法です。土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。

計算方法は以下の通り。

対象不動産価格 = 再調達原価 = 減価修正

土地査定を行う上での注意点

ここまでで、土地査定の方法や流れなど、査定についてある程度の知識がついたのではないかなと思います。

次に実際に土地査定を行う上で、いくつか注意してほしいポイントをご紹介していきます。

これらの注意点を知らずに査定をしてしまうと、2度手間になってしまったり、認識がずれてしまったりする為しっかりと確認しましょう。

査定は必ず複数業者に依頼

一つ目の注意点は、査定依頼をする際は必ず複数業者に依頼する事です。

査定額は、依頼する不動産会社によって大幅に変わってくる事があります。

というのも、不動産会社に得意分野、不得意分野があり、また持っている顧客ももちろん違います。

それらの条件の中で、不動産会社にとって利益につながる価格を提示してくる為、その額は各不動産会社によって変動してくるのです。

そのような中で、査定を1社のみに依頼してしまうと、その企業が出した査定額しか分からず、その数字が一般的に高いのか安いのか、判断する事が難しくなります。

本来ならもっと高く売却できたかもしれないのに、という後悔を生まないためにも、いくつかの企業に査定を依頼して比較する事で、ご自身の土地の相場を理解し取引する不動産会社を決める必要があります。

前章でご紹介した不動産一括査定サイトを活用すると、複数業者に依頼するという作業がかなり効率的且つ簡単に行う事ができるので、非常にお勧めです。

売却を決めているなら訪問査定

2つ目の注意点は、売却を決めている方の査定方法です。

査定方法には簡易査定と訪問査定の2種類があるというお話を1章でしましたが、基本的に簡易査定は売却をするかまだ悩んでいる段階で、ある程度の相場をしっておきたいという人にオススメの方法です。

簡易査定は、基本的な情報を入力して、そのデータを見た不動産会社が査定を行う方法なので、訪問査定と比べると簡単ではありますが正確さが劣るやり方になっています。

実際に売却を行う際には、データだけでは分からない、細かな土地の情報を実際に見てもらい判断してもらう「訪問査定」を強くお勧めしています。

自分が査定をする目的が、ある程度の相場を知る為なのか、売却を行う上で正確な価格をしりたいのか、見極めて査定方法を選択しましょう。

自分で調べる方法もご紹介

ここまでのお話では、主に業者に査定を依頼する方法をご紹介してきました。

しかし中には、大まかでいいから業者とのつながりを持たず自分で査定額を調べたい、という方もいらっしゃるのではないかと思います。

そこで本章では、自分で大まかな査定額が分かる方法を簡単にいくつかご紹介していきたいと思います。

自分で査定額を調べる際に使うのは以下の4つの指標。

実勢価格実際に取引される価格。過去に実際に取引された実績に基づいた平均値
地価公示価格・基準地価取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出されるもの
路線価道路が面する宅地1㎡あたりの価格
固定資産税評価額固定資産税を計算する際の基準となる土地の評価額

これらの値を調べる事で、ご自身の土地のおおまかな価値を知る事が可能です。

一つずつ簡単に説明していきましょう。

①実勢価格

実勢価格とは、実際に取引される価格を指し、過去の取引データをもとにその実績の平均値から求められるものです。

ただし、この過去の取引価格というのは、それぞれの取引の売主と買主が話し合いをして価格を決めている為、売主が得をしているケースや、買主が利益を得ているケースなど様々なパターンが混在したものの平均値という事になります。

そのため、完全に正確な値であるとは限らないというところに注意しておきましょう。

調べる方方法は「不動産取引価格情報検索」で検索をするだけと非常に簡単です。調べ方の詳細は、本章の最後にある関連記事を参考にしてみてください。

②地価公示価格・基準地価

公示価格とは取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出されるものを指します。

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」から調べる事が可能で、過去2年分の実際の取引価格を検索する事が出来ます。

この価格は比較的正確で、数値も年に1度更新される為新しい情報が反映された価格を知る事が出来ます。

ただし、売却を検討している土地と似たような取引が過去になかった場合については参考にできる情報が少なくなってしまうので、そこがこの数値を調べる上でのデメリットと言えるでしょう。

③路線価

路線価とは、道路が面する宅地1㎡あたりの価格の事を指します。

路線価を調べる事によって、立地による価格の影響を正確に知る事が出来ます。

この路線価を調べる方法は、「路線価図・評価倍率表」ここから売りたい土地の立地を選択肢していくような形です。

ただし注意しなければならないのは、ここで表示されている価格は、相場の2割ほど低い価格になっている為、ここで調べる場合は表示される価格の2割分を上乗せした金額が大体の金額であると覚えておきましょう。

すまリス
路線価で表示されている価格÷0.8 = 土地相場の単価
土地相場の単価×ご自身の土地の面積=ご自身の土地の価格相場 になるよ!

④固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準となる土地の評価額のことを言います。

この価格を通してもある程度の地価をしる事が出来ます。

この価格を調べる方法は、書く自治体から送付される課税証明書に記載されている固定資産税評価額を確認します。

また、この価格は相場の約3割減で表記されている為、この数字を参考にする場合はその3割を考慮して計算しましょう。

すまリス
固定資産評価額×0.7=土地相場の単価
土地相場の単価×ご自身の土地面積=ご自身の土地の価格相場 だね!

 

以下の記事にそれぞれの詳しい調べ方や、その際に使用するサイトの使い方などが載っているのでぜひ確認してみてください!

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まとめ

今回は、土地の査定について詳しくお話してきました。

土地を売却する上で、査定という工程は非常に重要です。出来るだけ良い条件で売却が行えるように、正しい知識をしっかりつけて取引を行いましょう。

土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説

 

 


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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