土地査定は業者に依頼する？自分でできる？査定価格の調べ方や決まる仕組みを解説

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定地と類似する取引事例の土地の売却価格を参考に、査定地の価格を決める方法です。取引事例比較法は、近隣地域もしくは同一需給圏の類似地域において対象不動産と類似の取引が行われている場合に有効な手法となります。この手法によって求められる査定価格は、選択された取引事例の取引価格を指標として導き出されるものであることから、多数の事例の収集と選択の適否が価格の制度を左右します。

事例地を収集した後、事例地と査定地の地域要因および個別的要因の格差について比較・検討を行い、売主の事情や市況を考慮して補正をかけ、査定地の価格を決定します。

▼取引事例比較法に基づいた査定の手順

収益還元法

収益還元法とは土地の収益性に着目した評価方法です。対象とする土地が将来的に生み出すと期待できる収益の総和を求めることで、査定価格を決定しています。収益還元法は、賃貸用地や賃貸以外の目的で利用する土地の価格を求める場合に有効です。

収益還元法には、①直接還元法と②DCF法の2つの手法があります。

直接還元法は簡易的で一般的な不動産価格の算出方法です。多くの不動産会社は直接還元法を用いて査定価格を決定しています。
直接還元法では1年間の利益（収益-経費）を還元利回り(収益総計÷土地価格)で割って、土地の価格を求めます。

DCF法では、家賃の下落率や空室リスクなどを考慮して土地価格を算出するため直接還元法に比べると複雑な計算式になりますが、その分だけ精緻に査定額を求めることができます。長期保有する収益用不動産を評価する場合や、低稼働（空室が多い）状態等、現時点で大きなリスク要因があると判明している収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多いです。

この章では土地査定でみられる評価ポイントを解説します。
不動産会社が土地を査定するとき、実際にどんなポイントをみて、どのように評価しているか確認してみましょう！

①最寄り駅や公共・商業施設までの距離

最寄り駅や公共施設、商業施設までは、徒歩での所要時間が短いほど高く評価され、長いほど評価は下がります。また、最寄り駅の場合は、最寄りのバス停から駅までのバスの乗車時間や運行頻度も評価対象となります。

▼評点の決め方

▼例

評価が「高い」

評価が「普通」

評価が「低い」

②街路の配置

街路の区画が整然と配置されているほど評価は高くなりますが、無秩序で行き止まりが多い場合は低く評価されます。

③住環境

隣接地が公園や緑地など、周辺に住環境によい影響を与える施設がある場合は評価が上がりますが、倉庫や作業所などの住環境を損なう施設がある場合は評価が劣ります。

⑤騒音・振動

周辺エリアにて、自動車や電車などの交通音・工場などの操作音が大きいほど評価は下がり、閑静であるほど評価は上がります。また、窓を締めることでどれくらい遮断されるかも評価に入ります。

⑥接面道路の幅員

接面道路が二以上ある画地では、出入り口として利用できるほど道路の幅が広い場合は評価が高くなります。一方で、幅が狭く出入りがしづらい土地は使い勝手が悪いため評価が下がります。

⑦道路舗装状況

接面道路がコンクリートやアスファルトなので舗装されている場合は評価が上がります。一方で、舗装されていない砂利道などの道路は評価が下がります。

▼評点の決め方

▼評点の決め方

地域の標準的な土地の規模に対し、小さすぎる、または大きすぎる土地は評価が下がります。

⑭用途地域

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、都市計画法によって用途に応じて各地域にわけられたエリア」を指します。用途地域では用途ごとに建築制限がかかっており、建築制限が緩い用途地域の評価は高くなりますが、厳しい地域の評価は低くなります。

例えば、以下の条件において、用途地域ごとの平均㎡単価は以下のようになります。

<抽出条件>

（参考：国土交通省「不動産取引価格情報」）

上の表では、㎡単価が最も低いのは建築制限が厳しい「第１種低層住居専用地域」になります。対して、平均㎡単価が最も高いのは「商業地域」で、店舗・住宅・ホテルなど幅広い用途の施設が建てられる、建築制限が最も緩い用途地域となります。

自分の土地がどの用途地域に属しているかは、自自体のホームページに掲載されています。検索サイトから「地域名＋用途地域」で調べて、市区町村の都市計画図を確認してみましょう。

土地査定を依頼する方法

この章では一括査定サイト「すまいステップ」を例に土地査定の依頼手順を紹介しています。

また、査定依頼から4日後には、査定額が記載された査定書の原本を受け取れます。

土地査定を依頼して正しい査定価格を知ろう

これまで解説してきたように、土地の査定には専門的な知識や経験が必要なので、正しい査定価格を求めるにはプロに依頼することが一番です。また、査定依頼には、一括査定サービスのすまいステップがオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

査定依頼後のしつこい電話勧誘もなく、初めての方でも安心して査定を依頼することができます。次のフォームで最短10秒で査定を依頼することができるので、ぜひ利用してみてください。

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step１

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step２

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市区町村

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