【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地査定│価格のシミュレーション、不動産会社による査定の流れや評価ポイントなどを解説

  • 更新日:2024年2月22日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
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査定とは、不動産会社に土地を評価してもらい、「今売り出したらいくらで売れそうか」という価格を算出してもらう手続きです。

この記事では土地査定をしたい方に向けて、以下の内容を分かりやすく解説しています。

この記事でわかること
土地の査定価格
土地を査定してもらう流れ
土地の査定額の決まり方
土地査定時の評価ポイント
相続した土地や遠方の土地の査定について

土地査定シミュレーターで価格を算出

土地査定シミュレーターを使って、あなたの土地の価格を把握しましょう。物件情報を入力すると、データをもとに価格を自動算出します。

登録不要・完全無料で利用できますので、まずは試してみて下さい。

シミュレーターの使い方

初めに、物件種別を選択します。ここでは、「土地」を選択しましょう。(既に設定される場合はそのままで大丈夫です)

土地査定シミュレーターの使い方①

次に、価格を知りたい土地の物件情報を入力しましょう。価格算出に必要な情報は以下の通りです。

  • 物件住所(市区町村まで)
  • 土地面積

土地査定シミュレーターの使い方②

土地面積まで入力すると、自動的に価格が算出されます。より正確な価格を知りたい方は、そのまま不動産会社に査定を依頼することも可能です。

土地査定シミュレーターの使い方③

土地の査定額を知る方法

土地の売却を検討するにあたって、査定額は重要な判断軸でしょう。

ここでは、査定額を知る方法を2つご紹介します。

  • 自分で調べる
  • 不動産会社に査定を依頼する

自分で調べる

土地の査定額は、ある程度自分で調べることができます。

例えば、土地査定シミュレーターや国土交通省が定めている公示地価類似物件の売買事例などから知ることができます。(詳しい方法は2章「土地の査定額を自分で調べる方法3つ」にて解説します)

相続した土地や遠方にある土地など、今すぐ不動産会社に査定依頼できない状況の方でもおおまかな査定額を知ることができます。

また査定前に土地の価値を把握しておくことで、不動産会社から提示された金額が高いのか安いのか分かるようになるため、不動産会社選びにも役立ちます。

土地査定シミュレーションをやってみた!メリットや注意点まで解説

不動産会社に査定を依頼する

正確な査定額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定には、大きく分けて「簡易査定(机上査定)」「訪問査定」の2種類がありますが、まずは簡易査定を依頼しましょう。

簡易査定とは、住所や面積などの土地の情報や、類似物件の取引相場や市場動向などから不動産会社が査定額を算出する方法です。「机上査定」とも呼ばれています。

書類の提出も必要なく、不動産会社が土地を直接訪問することもないので、手間をかけずに査定価格を調べられる点がメリットです。

机上査定は一括査定サイトや不動産会社の公式ホームページからインターネット経由で依頼できます。最短当日~3日で大まかな査定価格をメールで受け取ることができます。

大切な土地を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。土地を売却をした方の約75%以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。

すまいステップ』は、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。

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すまリス
土地を売ることが決まっている場合は、不動産会社に査定してもらいましょう!  

土地を査定してもらう流れ

自分で土地の価格を調べたら、次は実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。

ここでは、簡易査定の申し込みから訪問査定完了までの流れを解説します。

  • 【Step1】土地の簡易査定を受ける
  • 【Step2】土地の訪問査定を受ける
  • 【Step3】査定結果を受け取る

【Step1】土地の簡易査定を受ける

まずはおおまかな土地の価格を知るために、簡易査定を申し込みましょう。

簡易査定なら、ネット上で土地の情報を入力するだけで簡単に依頼でき、最短即日で査定結果を受け取ることができます。

査定額は土地の住所や面積などをもとに、不動産会社の担当者が算出します。土地の状態や形は考慮できませんが、まず土地の価格を把握するのに適しています。

 

大切な土地を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。土地を売却をした方の約75%以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。

すまいステップ』は、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。

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【Step2】土地の訪問査定を受ける

簡易査定で土地の相場を把握できたら、続いて訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、不動産のプロが土地の状態や形、周辺の環境などより詳細な情報を加味しながら査定するため、正確な価格を知ることができます。

依頼するには、簡易査定を受けた不動産会社に連絡するのが良いでしょう。もちろん、自分で不動産会社を探して依頼することも可能です。

訪問査定も簡易査定と同様、複数社に依頼して結果を比較するのがおすすめです。

【Step3】査定結果を受け取る

訪問査定の結果は、査定から約1週間ほどで届きます。

結果を受け取ったら、まずは査定書の金額と評価理由を確認しましょう。複数社に依頼した方は、それぞれの査定結果を比較してみましょう。

査定額に納得できない場合は、遠慮せずに不動産会社に理由を聞いてみることをおすすめします。どのような点が評価された・評価されなかったのか、他社と比べてなぜ高い・低いのかなどを聞くことで、土地の本来の価格を把握することができます。

査定額を見て売却すると決めたら、不動産会社にその旨を伝えましょう。

すまリス
簡易査定→訪問査定の順番で受けるんだね!

土地の査定額はどうやって算出される?

この章では、不動産会社が土地の査定額をどのように算出するかについて紹介します。算出方法は大きく分けて3種類です。

  • 原価法
  • 収益還元法
  • 取引事例比較法

原価法

原価法は、ものに対してどれだけ費用を使ったかに着目して評価する手法です。土地の場合は、土地を開発するためにかかるすべての費用を基にして評価します。
例えば、土地に建物を建てるために必要な建築費用や道路整備費用などです。

収益還元法

収益還元法は、土地から得られる収益を考慮して評価します。つまり、土地が今後どれだけ収益を生み出すかを予想して土地の査定額を出します。
例えば、ある土地に商業施設を建てることで毎年のテナント収入が見込める場合、その収益を考慮して土地の価格を算出します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、同様の土地や物件がどれだけの価格で取引されているかを調査し、それを基に評価する方法です。
市場での実際の取引データを基に評価するため、最も現状を反映した評価方法だといえます。

似たような土地や建物が近くで取引された場合、その取引価格を比較して土地の価格を予測します。

すまリス
色々な条件を考慮して査定額を算出しているよ!

土地を査定する時の評価ポイント

この章では、土地を査定する時に評価される以下のポイントについて解説します。

  • 立地条件
  • 土地の形状
  • 前面道路の状態
  • 埋設物や土壌汚染の有無
  • 地盤の状態
  • 用途地域
  • 見晴らしや景観

立地条件

最寄り駅までの距離や交通手段、土地の周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことを指します。

特に駅から10分以内にある土地は需要が高く、査定額も高くなる傾向があります。

土地の形状

土地の形状も査定額に影響します。

正方形や長方形など整形された土地は、効率的な利用が可能であり、建物の配置もしやすいため査定が高くなります。

また角地は通りに面しているため、他の土地と比較して周囲からの視認性が高まります。商業地や住宅地として好まれ、査定が上がることがあります。

逆に、三角形や台形、細長い土地といった不整形地の場合は、利用場面が限られてしまうため査定額が低くなる可能性が高いです。

整形地と不整形地

前面道路の状態

前面道路とは、敷地に2m以上接する建築基準法で認定された道路のことを指します。

この2mというのは、「接道義務」で定められており、この間口2mが確保されていなければ、新しく建物を建てることができません。

そのため、間口が2m以上あるかないかで大きく査定額が変わります。2m以上である場合は、間口が広ければ広いほど車などが入りやすくなるため、査定額は高くなります。

すまリス
間口が2mないと、事業用の倉庫も建てられないんだね。

接道義務とは

埋設物や土壌汚染の有無

土地の地下に産業廃棄物などの地中埋設物があったり、工場跡地などで土壌汚染がある場合は査定価格が下がってしまいます。

特に、お持ちの土地を更地のままで、長年状態を確認していない場合には注意が必要です。

粗悪な解体業者が、解体によって出た廃材の処理にかかる費用を抑えるために、廃材を空き地に埋めることもあるからです。実際に何年も放置されていた土地から、廃材が山のように出てきたというケースもあります。

この場合、査定額も低くなってしまう上に、地中埋設物の処理費用が追加で必要になってしまいます。

すまリス
土地の状態は査定額に大きく影響するよ。まずはどんな状況か確認してみよう。

地盤の状態

地盤の状態は、その上の建物の状態に直結します。そのため、地盤の状態が良いと査定額が高くなりやすいです。

地盤が安定していれば、建物も安定するため。安全な状態を保つことができます。地震が多発する地域ではより安定した地盤が求められる傾向があります。

用途地域

用途地域とは、土地の使い道が定められている地域のことを指します。

例えば、住宅地には住宅しか建てることができないなど、土地が属している指定用途(住宅地、商業地、工業地など)によって、建築可能な物件の制限があります。

住宅地や商業地は、土地の用途が周囲の環境や需要と一致している場合、査定額が高くなりやすいです。住宅地は特に、土地の周辺に高い建物がなく、日当たりが確保されている土地の場合より高くなります。

一方、周辺の地域と用途地域が異なっている場合や、建物の制限がきつい地域であれば、価格は上がりにくいです。

用途地域はマップで確認することができます。
用途地域マップ

見晴らしや景観

見晴らしが良く美しい景観がある場合、土地の魅力が向上するため、査定が高くなります。

土地を購入する方の中には、事業目的ではなくアウトドアの趣味を楽しむために購入する方もいるためです。

森林、湖、川といった自然が近くにある場合も査定額が上がる可能性があります。

土地査定に関するよくある質問

ここでは、土地査定に関する以下の質問を解決していきます。

  • 土地査定前にはどんな準備が必要?
  • 遠方の土地でも査定依頼できる?
  • 相続した土地を査定するときに気を付けることは?

土地査定前にはどんな準備が必要?

土地の査定は、基本的に準備しなくても受けることができます。

ただし、土地に関する書類などを用意しておくと、より正確な査定を行ってもらうことができます。

具体的には、以下の書類をいくつか準備できると良いでしょう。

書類目的取得方法
登記済権利書または登記識別情報土地の所有者(名義人)の確認法務局窓口
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書土地の所有にかかる固定資産税額の確認自宅に保管されていないか探す、紛失時は税務署の窓口申請
確定測量図または境界確認書土地の境界線や面積の確認法務局にて申請
地盤調査報告書土地の地盤状態が良好かどうかの確認自宅に保管されていないか探す、紛失時は地盤調査会社から取得

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

また、土地にゴミや不用品などが放置されている場合、撤去しておくことをおすすめします。

土地の管理がしっかりされていることが伝わることで、査定時の印象が良くなります。実際に売却するときに慌てて対応することにならないよう、あらかじめ行っておくと良いでしょう。

遠方の土地でも査定依頼できる?

遠方の土地で査定に立ち会えないという場合でも、査定を受けることはできます。

簡易査定であれば、住所を入力するだけで良いのでオンライン上で完結します。また訪問査定も、立ち合いなしで査定したい旨を伝えれば対応してくれるでしょう。

遠方の土地であれば、まずは一括査定で複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

すまいステップ』なら、不動産会社4社の査定額を比較して、あなたの土地を納得のいく金額で売却してくれる不動産会社を探せます。

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田舎の土地を売りたい人必見!売り切るためのコツ・流れを徹底解説!

相続した土地を査定するときに気を付けることは?

相続などで譲り受けた土地の場合でも、基本的には通常通り査定してもらうことができます。

土地の名義が被相続人のままでも、査定自体は問題なく行うことができます。

ただし土地を売却できるのは名義人本人ですので、売る前に名義変更を行う必要があります。

相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

相続した不動産の売却前には名義変更が必要!しないリスクと手続きを解説

土地査定は安心できる会社で依頼しよう

これまで解説してきたように、土地の査定には専門的な知識や経験が必要なので、正しい査定価格を求めるにはプロに依頼することが一番です。また、査定依頼には、一括査定サービスのすまいステップがオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

査定依頼後のしつこい電話勧誘もなく、初めての方でも安心して査定を依頼することができます。次のフォームで最短10秒で査定を依頼することができるので、ぜひ利用してみてください。

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