「土地売却を検討しているけどまずは査定したほうがいいんだよな」
土地売却を検討しだすと、必ずといっていいほど必要になるのが不動産のプロによる査定。
とはいえ、実際その必要性や実態はつかめていないのではないでしょうか。
どんな査定がされ、どんなことが査定額を左右するのでしょう？
今回は、土地の査定とはどんなものなのか、何を知っておけば対策ができるのかを解説していきます。
査定の必要性、とるべき準備を理解していきましょう。
- 監修逆瀬川 勇造
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
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土地査定とは？査定で何がわかる？
土地の査定とは、おおよそ3ヶ月で売れるであろう価格を算出する作業です。
不動産会社はこの価格を参考に、実際にあなたと売却活動を進めていくことになります。
あくまでも参考価格であるため、この価格がそのまま売却価格となるわけではなく、売却する際は売り出し価格を売主本人が決定します。
不動産会社による査定は無料で行うことができ、査定額が気にいったら不動産会社に売却をサポートしてもらうための媒介契約を結び、売却活動を開始します。
不動産会社に対して料金が発生するのは土地が無事売れたときのみです。
査定は複数の不動産会社に依頼し、比較検討して決定するようにしましょう。
査定額の算出方法
土地部分の金額は、建物のような劣化や減価償却を含まないため、土地の評価額を知ることで個人でもある程度計算することができます。
参考記事：【土地評価額】5つの計算方法や調べ方を分かりやすく解説！
ただし、それらはあくまでも概算の価格になるため売却前には不動産会社による査定が必要になります。
不動産会社は基本的に取引事例法という計算方法で査定額を算出しています。
その他、原価法や収益還元法がつかわれる場合があります。
取引事例法
取引事例法は、査定する土地と似た条件の売却事例を複数参照し、その土地固有の事情分を差し引きし、さらにその地域の相場状況などを比較して価格を算出する方法です。
土地のみの査定では基本的にこの方法が用いられるため、心配であれば取引事例法だけは把握しておきましょう。
原価法
原価法は、売却する不動産を再度建築する場合にかかる費用（原価）を計算し、そこから使用年数を金額に置き換えた額を差し引き算出します。
基本的には、建物部分を査定する際に利用します。
もし、土地だけの売却や、築年が古く価値のない不動産を売却する場合はこの方法を利用することはあまりないでしょう。
収益還元法
収益還元法は、その不動産が将来的に生み出す収益を現在の価値に割り引いて算出する方法です。
基本的には、商業目的でつかわれる土地にこうした計算方法を用います。
個人の土地を売却する場面ではめったに使われることはありません。
土地査定で見られるポイント
- 立地はよいか
- 面積はどのぐらいか
- 形状は正方形に近く整っているか
- 土地の使用用途の選択肢は広いか
- 前面道路の幅は十分か
- 建築制限を受けないか
- 前面道路と土地に高低差はないか（土地が道路より高い方が望ましい）
- 日当たりはよいか（土地の正面に高い建物がない）
- 地中に埋設物はないか
立地
「人気の駅である」「市街地に近い立地」など、土地の立地は査定額に影響します。
例えば、以下のようなことが考慮されます。
- 周辺の土地の売却価格
- 公示価格・基準価格
- 周辺の住環境
- 近くに宗教施設や工場などがないか
また、前面道路とどのように接しているかの立地も査定で見られるポイントの一つです。
道路の角に位置する「角地」の場合は、日当たりが良くなったり出入りがしやすくなる観点から査定額が上がります。
また、2方面の道路に接している「二方路地」の土地も査定額が高くなることが多いです。
形状
土地は一般に、正方形に近い方が高く評価されます。
三角形や台形のような不整形地の場合、頂点部分をどう活用するか悩む購入希望者が多いため、査定額が下がる傾向にあります。
また間口部分が狭く奥に開けた土地のある「旗竿地」なども、建設機材の搬入が難しかったり、接道義務を果たせなかったりすることが多いため、査定額は相場よりも安くなります。
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地中埋設物の有無
建築資材や浄化槽などが埋まったままだと、新しく家を建設する際の基礎工事の妨げになってしまいます。
そのため、埋設物が残ったままの土地の査定額は通常よりも大幅に安くなります。
また埋設物に気付かず土地を売却してしまった場合にも、売主側に補償を行う義務が生じます。
もし、埋設物が残っていないか不安な場合は、「非破壊検査」や「ボーリングによる調査」で、埋設物の有無を確認するようにしましょう。
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用途
都市計画法によって、土地の活用用途は定められています（＝用途制限）。
用途制限によって、例えば以下のようなことが制限されます。
- 住宅を建てられるか
- お店など商業施設を建てられるか
- 駐車場経営ができるか
- 何階までの建物を建てられるか
- 建ぺい率（土地の広さに対して、何割までの広さの建物を建てられるか）
- 容積率（土地の広さに対して、何倍までの延床面積の建物を建てられるか）
用途地域が違えば、建てられる建物の種類や大きさが異なります。
そのため、査定額に大きな影響を与えるのです。
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前面の道路の幅
前面道路の幅が狭いと、土地の査定額が低くなることがあります。
なぜなら前面道路の幅が12ｍ未満だと、建てられる建物の延床面積が狭くなることがあるからです。
例えば200平米の土地で、延床面積が100平米の建物を建てられる土地があるとします。
しかし、前面道路が12メートル以下の場合は延床面積が80平米までの建物しか建てられません。
購入する人にとっては建築の自由度が下がるため、査定額が安くなる傾向が強いです。
建築制限
用途制限の他にも、その土地に建てる建物に対する制限である「建築制限」がかけられることがあります。
建築制限のある土地の売却価格は、相場よりも低くなることが多いです。
代表的な制限の一つが「再建築不可」です。
再建築不可とは、今ある建物を取り壊したら新しく建物を建てられないという制限のことです。
また、「土地が接している道路（＝前面道路）の幅が4メートル以下の場合、道路の中心から2メートル以内には建物を建てられず（＝セットバック）、建築基準法上の道路として扱われる」という制限もあります。
建築制限については、次の章でも詳しく解説します。
土地の査定額を左右する法律と制度
- 用途地域
- 接道義務
- 2項道路とセットバック
用途地域
用途地域とは、土地の使用用途ごとに区切られたエリアのことを指します。
13種類の用途地域がありますが、それぞれのエリアごとに建築できる建物が異なります。
例えば住宅系の用途地域ごとの建てられる建物の種類は以下の通りです。
| 用途地域 | 建てられる建物の種類 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 |
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| 第二種低層住居専用地域 |
|
| 第一種中高層住居専用地域 |
|
| 第二種中高層住居専用地域 |
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接道義務
接道義務とは、建築基準法上の道路（＝幅4m以上の道路）に幅2メートル以上接した土地でなければ建築を行えないという制限のことで、建築基準法によって定められています。
消防車などが通りやすいように、道路の幅を確保することがこの制限の狙いです。
ただし、1986年に建築基準法ができる前に建設された建物の中には、接道義務を満たしていない建物もありました。
もちろん人が住んでいる物件もあり、すぐに取り壊して建築基準法に即した建物を建設するという訳にもいきません。
そこで、「接道義務を満たしていない土地に、新しい建物を建ててはいけませんよ」という制限（＝再建築不可）を行うことにしました。
そのため、今売ろうとしている土地が接道義務を果たしているかが査定時にチェックされるのです。
2項道路とセットバック
建築基準法42条2項によって、前面道路の幅が4m未満の道路の中心線から2mまでが道路とみなされます。
セットバックを行うと、登記上の土地面積よりも活用できる土地面積が狭くなります。
そのため、セットバックが必要な土地は査定額が安くなります。
机上査定か訪問査定か選んでおこう
不動産会社に査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。
順番に解説しますが、訪問査定の方が査定の精度が高いため、売却の前には必ず訪問査定を受けることをおすすめします。
机上査定
机上査定は、類似した物件の過去の売却データや、リアルタイムの市場の状況を鑑みて査定額を算出します。
所有する土地まで不動産会社が赴くことはなく、書類やデータのみで判断するので、早ければ当日中に査定結果を得ることができます。
机上査定の場合は、基本的に書類を準備する必要はなく、以下の情報さえ把握しておけば問題ありません。
（中には、机上査定を行うにあたって身分証明書等を必要とする不動産会社もあります。）
机上査定に必要な情報
- 住所
- 土地面積
- 間取り・専有面積・築年数（建物がある場合）
- 氏名
- メールアドレス・電話番号
訪問査定
訪問査定は、机上査定の結果に加え、不動産会社が現地に赴いて目視で査定を行います。
土地の細やかな現況や周辺環境の正確な把握ができるので、机上査定に比べて非常に精度の高い査定結果を得ることができます。
一括査定サイトなど、Web上で訪問査定を依頼する際は書類を用意する必要がないことがほとんどです。
重要な書類は訪問査定の前に不動産会社が入手してくれるからです。
不動産会社が法務局で取得してくる書類
- 不動産登記簿謄本
- 地積測量図
場合によって取得する必要がある書類
- 土地を購入した時の書類（重要事項説明書、売買契約書）
- 固定資産税納税通知書
どちらにしてもまずは、査定を依頼してみてその際にたずねてみると安心です。
査定を依頼する不動産会社の選び方や、依頼方法は4章で解説しています。
現地調査時の評価方法
現地調査時に不動産会社がどういったポイントを軸に土地を評価していくのか確認しておきましょう。
大きく分けて以下の３つのポイントが見られています。
- 接近条件
- 環境条件
- 街路・画地条件
接近条件は、周辺の施設との距離などの利便性にかかわる項目。
例えば、駅からの距離や、スーパー役所までの距離など。
環境条件は、住みやすさに関わる項目です。
例えば、汚水処理場や墓地などの嫌悪施設がないか、日当たりや眺望の良さ・周りからの振動被害に有無がここに該当します。
街路・画地条件は、土地そのものの評価に関わる項目です。
建築基準法が定める『接道義務』を満たしているかどうか、また、道路に面する間口の広さなどが見られます。
四角の土地を『整形』、台形などの形状の悪い土地を『不整形』といいますが、こうした土地の形も評価に直結します。（整形の方が良し）
土地の査定額は都市計画法の影響を受ける
全国の土地は、土地計画法により3種類に分類されています。
準都市計画区域：重要な地域なので都市化を制限しているエリア
都市計画区域外：人がそれほどいないので特に定めがないエリア
下二つの「準都市計画区域」「都市計画区域外」のエリアは、土地の用途が限られ、人口密度が低いケースが多いので需要が低くなってしまう場合が多いです。
一方の「都市計画区域」は、「市街化区域」と「市街化調整区域」の２つに分けれ、それぞれの価値が異なってきます。
まず市街化区域とは、市街化をすでに形成している区域の事を指し、利用用途も多いために比較的自由に建物などが建てられる区域になります。
その為、市街化区域のエリアにある土地は、価値が高くなります。
一方の「市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域を指し、利用用途や建設の制限もかかってしまう自由度も低い区域になります。
その為、そのエリアの土地は価値が低くなってしまう事が多いです。
自分の土地のエリアが、どの分類に属しているのかは、用途地域マップを利用する事で知る事が出来ます。まずは自分の土地の区域をしっかりと調べましょう。
市街化区域の細かい分類
- 住居系
- 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域、第二種住居地域
- 準住居地域、田舎住居地域
- 商用系
- 近隣商業地域、商業地域
- 工業系
- 準工業地域、工業地域、工業専用地域
全体で見れば、商業地域の土地が最も平均価格が高い傾向にあります。
住居系で見れば、住居の環境を守るための地域である、第二種住居地域の価格が高い傾向にあります。
まずは先ほどの用途地域マップから確認してみましょう。
査定を依頼する不動産会社の選び方
査定額は査定する不動産会社によって異なります。
その差が何百万と開くことは日常茶飯事で、満足のいく売却をするためには不動産会社選びを怠るわけにはいきません。
以下では、査定時に失敗しない不動産会社の選び方を解説します。
鉄則は複数社に依頼すること
複数社に査定を依頼し、査定結果を比較検討しながら不動産会社を選択しましょう。
査定額に差があることはもちろんですが、会社自体の販売実績や、担当者の信頼性・実力を加味しながら検討する必要があります。
最低でも2社～4社に査定をしてもらい、実際に担当者に会ってみましょう。
直接話してみないことには、信頼できる人間か推し量ることもできせん。
複数社への査定依頼は一括査定サービスを利用する
複数社へ査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利です。
一度の入力で複数の不動産会社に一括で査定依頼を送ることができます。
直接不動産会社に電話したり店舗に赴くこともで査定を依頼することもできますが、そのたびに個人情報や不動産の情報・書類が求められます。
一括査定サイトでの入力は時間はおよそ3分ほどで、査定依頼に一切の料金はかかりません。
一括査定サービス『すまいステップ』を活用する
すまいステップは、簡単3分の入力で最大4社に査定依頼を送ることができる一括査定サービスです。
すまいステップに登録している不動産会社は、厳しい審査を通過した優良企業のみに絞っています。
さらに、査定を行う担当者の実力にもこだわりがあり、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たした方のみを紹介しています。
当サイトでの査定依頼は完全無料。もちろん、不動産会社からお金をとられることもありません。
以下のフォームから簡単に査定依頼が可能です！
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初めての不動産売却は不安ですよね...。すまいステップではオペレーターに電話で悩みを相談しながら一括査定をすることが出来ます。
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記事のおさらい
土地査定を受けると何がわかるの？
不動産会社の行う査定では、その土地が3ヶ月以内に売れるであろう価格を算出してくれます。この価格を参考に売り出し価格を決定し売却をスタートします。詳しく知りたい方は土地査定とは？査定で何がわかる？をご覧ください。
査定を依頼するまでの流れは？
- 不動産会社に査定を依頼
- 訪問日時を決める
- 不動産会社の現地調査
- 査定結果の報告
詳しくは土地査定の流れを把握しようをご覧ください。
不動産会社を選ぶ際に気を付けるべきことはある？
不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社に査定受けたうえで比較検討したうえで決定しましょう。査定額の計算に明確なとりきめはないため、不動産会社によって査定額は大きく異なるのです。詳しく知りたい方は査定を依頼する不動産会社の選び方をご覧下さい。
土地の相場価格を自分でも調べることはできるの？
可能です。実際に売買取引が成立する価格を実勢価格と呼びますが、ネットを活用することでこの価格を簡単に計算することができます。ただし、不動産会社の行う訪問査定の精度には当然劣ります。詳しくは土地の相場価格は自分で調べられる？をご覧ください。
その他、土地は路線価や固定資産税評価額、公示地価や基準地価など参考にできる指標が多くあるため、自分でも比較的簡単に価格を調べることができます。
その上で、より正確な土地の評価を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
ただし、土地の査定額は、プロとはいえ不動産会社によって異なるのが一般的ですので、複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。
相続した土地や使用していない土地の維持に困り売却を決断する方は少なくありません。使っていない間にも固定資産税は発生しますし、古家を放置しておくのはトラブルの原因にもなりかねません。どうしても複雑に考えてしまう土地の売却ですが[…]
