「不動産売却で必要な書類って…？」
不動産売却ではたくさんの種類が必要になるため、はじめて売却する場合は必要書類を把握するだけでも手一杯になってしまうかもしれません。
しかし、なぜその書類が必要になるのか、売却の流れと紐づけて目的から理解すれば、必要となる書類を覚えやすくなり、準備もしやすくなります。
この記事では、はじめて不動産を売却するひとにもわかりやすいように、不動産売却の流れにそって、必要書類を目的別で解説しています。
- 監修蔭山 達也
- 大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
- 【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
- 【URL】株式会社ノヴェル、YouTubeチャンネル
不動産売却に必要な書類とは
不動産売却では大きくわけて次の目的で書類が必要になります。
| 目的 | 必要となるタイミング |
|---|---|
| 不動産の所有者が誰かを証明する | 査定依頼、売買契約、引き渡し |
| 不動産の市場価値を伝える | 査定依頼、売買交渉 |
| 売買契約にかかる税金を納税する | 売買交渉、売買契約 |
| 売買契約者本人であることを証明する | 売買契約、引き渡し |
＞不動産売却の流れについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
以降で目的別に必要となる書類を解説しています。
かならず必要な書類には【必須】を、あれば尚よい書類には【尚可】をつけていますので参考にしてください。
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不動産の所有者は誰かを証明する書類
不動産売却では、不動産の所有権を売主から買主に移転することになります。また前提として、不動産売却は不動産を保有する本人でなければ実施できません。
よって、不動産の所有者が誰であるかの証明は「査定、売買契約、引き渡し」など、あらゆる売却手続きで求められます。
【必須】登記済権利証または登記識別情報
「登記済み権利書」または「登記識別情報」、不動産の所有者が誰であるかを証明するための書類です。（「登記」とは土地や建物の所有者が誰であるか明記することです。）
「登記済み権利書」または「登記識別情報」はいずれも法務局から名義人本人に公布されています。売却する不動産が平成17年以前に取得されている場合は「登記済み権利書」を、平成17年以降に取得されている場合は「登記識別情報」を用意しましょう。
いずれの書類においても、紛失してしまった場合は法務局に申請を行いましょう。
再発行手続きを申請した場合、法務局から登記名義人本人に申請があった旨が郵送で通知されます。この制度は「事前通知」と呼ばれ、登記名義人本人が再発行申請を行っていることを法務局が確認するために行われます。
【必須】（登記上の住所と現住所が異なる場合）住民票
登記済み権利証に記載されている住所と現住所が異なる場合、住民票と登記済権利証を照合させることで、登記名義人本人であることの証明をします。
使用できる住民票には有効期限があり、発行から3か月以内である必要があります。住民票は市区町村の窓口で取得することが可能です。
不動産の市場価値を伝える書類
不動産の市場価値は、立地や面積、物件の状態、固定資産税の金額など、あらゆる情報を参考に決められます。
不動産会社に査定（売却価格を見積もってもらうこと）を依頼したり、買主と売買交渉をする際は、不動産の市場価値がわかる情報を相手に提示する必要があります。
【必須】固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、不動産を所有する人に課される「固定資産税」の金額が記されている書類です。固定資産税納税通知書は、納税する年の1月1日時点の不動産所有者に対して、毎年3月～6月に納税先の自治体から郵送されます。
不動産を売却した年にかかる固定資産税は、引き渡し時期に応じて売主と買主で分配して支払います。売主と買主でそれぞれいくら負担するかは、不動産会社が算出してくれます。固定資産税の支払い金額は買主にとっては購入条件のひとつになります。よって、売り出し前に不動産会社に納税通知書を提示し、固定資産税の按分額を計算してもらうようにしましょう。
【必須】（一戸建ての場合）建築確認済証
建築確認済証は、一戸建て売却において必要な書類で、その一戸建てが建築基準法を遵守して設計されていることを証明する書類となります。（「建築基準法」とは、建物を建築するにあたって、居住者と周辺住民の安全と快適な暮らしを確保するために最低限守るべきことが規定されています。）
建築確認済証は、建築後に一戸建てが基準法に従って建てられているかを確認し、問題がない場合に発行されます。建物の安全性や建築基準法の制限にかかっているかどうかは、その一戸建ての価値に影響を与えるため、不動産会社や買主に提示することは必須となります。
紛失している場合は、市区町村の窓口で発行できる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」で代用することができます。
【必須】（一戸建てやマンションの場合）間取り図
間取り図は、一戸建てやマンションの売却において必要になります。不動産会社が物件を売り出す際、物件情報をWEB媒体やチラシで公表して購入希望者を募集ますが、その際にどのような間取りかを公開して購入希望者の関心を集める必要があります。
基本的に間取り図は物件取得時に入手しているはずですが、紛失した場合は不動産会社に相談してみましょう。
【必須】（土地や戸建ての場合）測量図または境界線確認書
測量図または境界線確認書とは、その土地の面積や隣接地との境界線を明らかにした公的な書類のことです。不動産の面積や形状を理解するのに参考にされたり、隣地トラブルを未然に防ぐ安心材料として必須になります。土地の権利関係を明らかにし、売却後の隣地トラブルを未然に防ぐためにも重要な書類です。
不動産に査定依頼する前に用意しておくのが理想ですが、代々相続された土地では、そもそも測量自体が実施されていなかったり、実施時期が古くて正確な情報がわからないケースは少なくありません。正しい情報がわからない場合は新たに測量することになりますが、測量を実施してから測量図が手元に届くまで1カ月から3か月と期間がかかります。よって、おおよその数値で販売活動を開始し、売買契約までに確定させることをめどに、並行して測量作業をすすめることもあります。
【必須】（マンションの場合）維持費用書類・管理規約
マンションを売却する場合は、マンションの維持費用と管理規約がわかる書類が必要です。こちらの書類はマンションの管理会社が保有しており、不動産会社が手配してくれます。
マンションがどのように維持管理されているのか、月々の管理費用はいくらか、ペットの飼育は許可されているかなどの情報は、買主にとって有益な検討材料になります。よって、売却交渉時に買主に提示することが理想的です。
【必須】（住宅ローン未返済の場合）ローン残高証明書またはローン返済予定表
【尚可】地盤調査報告書・住宅性能評価書
【尚可】耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
【尚可】購入時の契約書・重要事項説明書
【尚可】広告用パンフレット等の物件概要書
売買契約にかかる税金を納税する書類
不動産の売買契約書を作成するにあたり、「印紙税」と呼ばれる税金が発生します。
印紙税の金額は売却代金によって決まり、売買契約書に収入印紙と呼ばれる印紙を貼り付けて納税します。
【必須】収入印紙
収入印紙とは、売買契約書に課せられる税金を支払うために発行される証票のことです。
収入印紙の金額（＝納税額）は売却代金に応じて決まり、売買契約書に張り付けて提出します。
売買契約者本人であることを証明する書類
不動産の売買契約を結ぶ際や引き渡し時は、不動産の所有者本人であることを証明する書類が必要になります。
【必須】実印
不動産の売買契約書に押印するために必要です。
売主の場合、認印ではなく実印が原則となりますので、必ず用意するようにしましょう。
【必須】印鑑証明書
印鑑証明書とは、自分の印鑑（=実印）を証明する書類のことです。
印鑑証明書の有効期限は3ヶ月であるため、決済日から3ヶ月以内に発行された書類を1通用意しましょう。
売却したい物件が共有名義のものなら、名義人全員分の印鑑が必要です。
親族が遠方に住んでいる場合などは思った以上に取得に時間がかかることもあるので、早めに準備しましょう。
【必須】身分証明書
本人確認のために、運転免許証、パスポートなど顔写真付きのものが必要となります。
各種健康保険証など顔写真つきでないものは、2種類用意しましょう。
【尚可】銀行口座書類
不動産売却に必要な書類は計画的に用意しよう
ここまでは、不動産を売却するにあたって必ず必要となる書類を解説してきました。
不動産売却にはさまざまな書類が必要になりますが、売却前にあらかじめ揃えておくことが大切です。
取得方法などを調べて自分で揃えておけるようにしましょう。
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