不動産売却のチェックリスト|スムーズな手続きのために準備するもの

不動産売却には、さまざまな書類や手続きが必要となるため、素人である私たちは圧倒されるような気持ちになるものです。この記事では、多くの人にとって初めての経験となる不動産売却をスムーズに進めることができるよう、売却の流れから必要物のチェックリスト、売却成功のポイントや不動産会社選びの注意点まで、ご一緒に理解を深めていきましょう。

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あなたの不動産の
売却価格をいますぐチェック

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1. 不動産売却の流れ

不動産の売却は、一般の私たちにとってそれほど頻繁にあることではありません。人生の中でも大きなイベントの一つと言えるのではないでしょうか。周到な準備をして迎えるために、まずはどのような流れで売却が進んでいくのかを把握しておきましょう。

1.1 事前準備

不動産の売却を検討するにあたり、まずは事前準備を。相場の調査を行い、査定を受け、価格を決定する必要があります。

相場の調査を行う

あなたの物件にどれくらいの値段がつきそうか、周辺の相場から大体のところを推測しておきましょう。売却を検討している物件の近くで、似たような条件の物件がいくらで売りに出ているかを調べます。ただし、売りに出ている価格というのは、売り手の希望価格であり、実際に売れた価格ではないため、注意が必要です。
もちろん初めから不動産会社に査定を依頼しても良いのですが、売り主自身がある程度の相場知識をつけてからのほうが、業者との対等なコミュニケーションや情報の取捨選択に有利でしょう。

見積もり査定を依頼する

だいたいの相場をつかんだら、不動産会社に物件を査定してもらいます。できるだけ、複数の不動産会社から見積もり査定をとりましょう。なぜなら、業者によって得意分野・苦手分野があり、出てくる査定額も大幅に違うことがあるからです。また、担当者の対応を比較検討し、自分に合っていて信頼できそうな業者を見定める助けにもなります。

売り出し価格を決める

ここまでで得た相場情報と査定額を総合し、売り出し価格を決定します。ちなみに、ここでの価格はあくまでも売り手の希望価格であることを考え、後々買い手の希望とすり合わせる余裕を持たせた設定にしておくのが良いでしょう。

1.2 媒介契約

査定を依頼した複数の不動産会社の中から、これはと思った業者と媒介契約を結びます。不動産売却の媒介契約は、3種類の形態に分かれています。「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」と呼ばれる契約形態は、媒介してもらう不動産会社を一社に絞るというもの。一方「一般媒介契約」では、複数の会社と同時に契約することも可能です。

1.3 売却活動

いよいよ売却活動の開始です。売却活動中は、広告や問い合わせへの対応、内覧の受け入れのほか、購入希望者の有無や反応に基づいて随時価格の見直しも行います。

1.4 売買契約

購入希望者が購入の意思を固めれば、売買契約となります。双方が合意に達したなら、なるべく早いうちに不動産会社を通して、買付申込書(買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面)の受け取り、手付金の額の確認、引渡し希望日の調整などを行い、売買契約を締結しましょう。

1.5決済・引渡し

契約と決済が終われば、合意した物件引き渡し日までに引っ越しをします。最後のステップだからといって油断は禁物。3月などの異動シーズンに重なっている場合など、引っ越し会社の予定が詰まって予約が取りにくいこともあります。希望の日付で引っ越しができず焦ることのないよう、手配は早めに行って、余裕のある引き渡しを心がけましょう。
不動産の売買にはたくさんの書類が関係してきます。その中には、普段の生活ではなじみのないような書類も。どのような書類が必要で、どのように入手すれば良いか、続く部分を通して前もって理解しておきましょう。

・相場調査と査定依頼
・媒介契約と売却活動
・売買契約と引き渡し

2. 不動産売却のチェックリスト

不動産の売却に必要な書類を、土地の売却・一戸建ての売却・マンションの売却に分けてリストアップしています。買い手が現れてから急いで集めるのではなく、売却を検討したら集め始めておくことをおすすめします。

2.1 土地の売却に必要な書類

土地の売却を考えている場合、必要書類は次の通りです。

売り主に関するもの

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明
  • 住民票(登記上の住所と現住所が違う場合)
  • 銀行口座通帳
  • ローン残高証明書(ローンの残高がある場合)

不動産や権利に関するもの

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 土地測量図
  • 固定資産税の税通知書

そのほか、地盤調査報告書などもあれば提出しましょう。

2.2 戸建ての売却に必要な書類

戸建ての物件の売却を検討している場合、次のような書類が必要になります。

売り主に関するもの

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明
  • 住民票(登記上の住所と現住所が違う場合)
  • 銀行口座通帳
  • ローン残高証明書(ローンの残高がある場合)

不動産や権利に関するもの

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 土地測量図
  • 図面や設備仕様書
  • 固定資産税の税通知書建築確認書
  • 検査済書
  • 建築設計図書
  • 設備に関する説明書

そのほか、耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書・地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書などや、物件パンフレットもあれば提出しましょう。

2.3?マンションの売却に必要な書類

売却を検討している物件がマンションの場合、次のような書類が必要となります。

売り主に関するもの

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明
  • 住民票(登記上の住所と現住所が違う場合)
  • 銀行口座通帳
  • ローン残高証明書(ローンの残高がある場合)

不動産や権利に関するもの

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 図面や設備仕様書
  • 固定資産税の税通知書
  • 維持費等の書類、マンション規約など
  • 設備に関する説明書
  • 鍵一式
  • 物件パンフレット

2.4 最終チェックを怠りなく

書類が準備できたなら、代金の額や支払日に誤りがないかもう一度確認しましょう。住民票や印鑑証明書などは、発行から3カ月以内のものを使用する必要があります。
また、売り主に関する書類については、親子や兄弟などの共有名義となっている場合、共有者全員のものが必要です。遠方に住んでいる場合などは早めに手配しておきましょう。
多くの書類をそろえるのは大変ですが、すべては売却を成功させるため。不動産売却を成功させるために、売り主はほかにどのようなことを行えるのでしょうか。続く部分で、不動産売却成功のポイントについて考察してみましょう。

・売り主関係
・不動産や権利関係
・しっかり最終確認を

3. 不動産売却成功のポイント

不動産売却を成功させるには、不動産会社に任せきりにするのではなく、売り主が積極的に考え、動く必要があります。中でも売り主とのかかわりが大きい3つのポイントに注目してみましょう。

3.1 内覧時に備えよう

売却活動が始まり、広告・宣伝が行われると、購入検討者が物件を実際に訪れ、中に入って見に来ます。これを一般に「内覧」と呼んでいますが、この時の印象によって購入の意思がかなりの程度左右されます。つまり、内覧時に購入検討者によい印象を与えることが、売却の成功に大きく関わってくるというわけです。
内覧に備え、商品である物件を魅力的に見せる工夫を凝らしましょう。最低でもきちんと片づけて掃除しておくことが大切です。モノはできるだけ減らし、スッキリと明るく見せる工夫を。
とくに水回りは目につくところであるため、念入りにきれいにしておきましょう。また、ペットやたばこのニオイにも気を配る必要があります。庭がある場合は、庭の手入れも忘れずに行っておきましょう。
場合によっては、クリーニングやリフォームをしてから内覧を行うこともあります。また、最近行われ始めている、アメリカ発祥の「ホームステージング」では、モデルルームのように室内のインテリアを演出するという考え方も。ホームステージングを請け負うプロの業者もありますが、自分で室内の色を統一したり、グリーンを置いたりする簡単な工夫でも、印象がかなり変わってきます。

3.2 古い一戸建ては住宅診断を

一戸建ての売却では、売り主に「瑕疵担保責任」が生じます。つまり、売却後に家の欠陥や不具合が見つかった場合、法律上売り主が責任をとって補修費用を負担することになっているのです。
売却手続きが済んでホッとしているところへ、思わぬ費用や労力の負担は避けたいもの。売却前にできることは行っておきたいものです。その一つの方法が、専門家に依頼して建物の状態を診断してもらう「ホームインスペクション(住宅診断)」。住宅診断士により、住宅の劣化状況や欠陥の有無など100項目以上のチェックが行われるものです。
とくに、1981年6月以前の旧耐震基準のものは耐震性について、問題がないことを証明しておくと安心です。またシロアリ被害や地盤沈下など見えない部分のトラブルについても、心配を残さずに取引したいもの。住宅診断を行い、専門家のレポートをつけて売却すれば、売り主は自信をもって、買い主は安心して売買契約を結ぶことが可能です。

3.3 値下げのタイミング

ある程度の期間売却活動を行っても買い手が現れない場合は、値下げを検討する必要があるかもしれません。とはいえ、値下げのタイミングや値下げ幅については、経験がないと迷ってしまうでしょう。
不動産の売却物件についての情報は、一般的に2週間から3週間で行きわたります。最初は購入希望者がちらほらと現れていたのに、その後1カ月くらいで内覧の申し込みが途絶えてしまった場合は、価格見直しのタイミングです。
価格の下げ幅は、売却活動の経緯や反響を見て、不動産会社の担当者と相談して決定しましょう。値下げは不本意かもしれませんが、希望価格にこだわりすぎると、売却できないまま時間だけが過ぎてしまうことになります。
不動産売却を成功させるポイントはいろいろありますが、なんといっても重要なのはパートナーとなる不動産会社選びです。どのようなところに注目して選ぶと良いか、続く部分で考えてみましょう。

・内覧に備えてきれいに
・住宅診断を受ける
・値下げのタイミング

4. 売却を成功させる不動産会社の選び方

売却成功のカギを握る不動産会社選びですが、どのように選べば良いのでしょうか。とくに重要なチェックポイントは以下の通りです。

4.1 得意分野の確認

不動産会社の業務は、住宅の売却だけではありません。ほかにも、賃貸物件の管理、倉庫や店舗などのビジネス物件の仲介などの側面があります。そして、不動産会社によって、どの分野を最も得意としているかは異なります。加えて、大手不動産会社と地域密着型の中小不動産会社では、やはり得意分野が違います。
売却を有利に進めるには、あなたの売却したい物件を得意分野とする不動産会社を見つけることが大切です。もし「お門違い」な不動産会社に依頼してしまった場合、必要な情報や経験・業務提携先などが十分にないため、売却が成功しにくくなってしまうでしょう。
不動産会社の得意分野を見分けるには、不動産会社のホームページを見るのが早道。一般的に、ホームページのトップに出ているものが得意分野、売りにしている分野です。また、該当エリアで類似の案件をどれくらい手掛けて来たかを、担当者に尋ねてみるのも良いでしょう。

4.2 免許番号や行政処分歴の確認

一番基本的なことですが、まず「無免許でないかどうか」をチェックします。不動産の売買を仲介するのに必要な「宅地建物取引業」の免許番号を確認すると良いでしょう。免許番号は店頭に掲示されているほか、業者サイトの会社概要ページからも確認できます
さらに、免許を交付した行政機関で無料で閲覧できる、宅地建物取引業者の名簿には、過去の実績や行政処分歴などが記載されています。免許は、国土交通大臣が発行するものと都道府県知事が発行するものがあり、名簿を閲覧できる場所も変わって来るため、確認が必要です。
「宅地建物取引業」の免許番号をよく見ると、()で囲われた数字が入っています。これは、免許の更新回数を示す数字です。「宅地建物取引業」の免許は5年に1回の更新となっており、たとえば(1)は新規~5年未満、(2)は5年以上10年未満の会社であることを示します。営業年数が長ければ良いというものではありませんが、その土地で長年続けているということは、経験値や信頼の目安になるでしょう。

・得意分野の確認
・免許番号の確認
・行政処分歴の確認

5. 事前のチェックでスムーズな売却を

いざ売却となると、決めなければいけないことや行わなければならないことがたくさんあります。必要な書類や手続き、売却を成功させるポイントも様々あります。その時になって慌てることのないよう、事前にできることは事前に準備しておくことが大切です
スムーズに落ち着いて手続きを進めることができれば、売り手にとっても買い手にとっても気持ちの良い取引になります。事前のチェックで、売却をスムーズに成功させましょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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