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【不動産売却のチェックリスト】スムーズな手続きのために準備するもの

  • 更新日:2022年9月26日
【不動産売却のチェックリスト】スムーズな手続きのために準備するもの

不動産売却は、法的な権利と大金の移動が伴う取引ですので、様々な手続きや書類が必要になります。

人生に何度も不動産の売却する人は少なく、ほとんどの方が、右も左も分からない状態で売却を進めていきます。

この記事では、売却の準備をする方、既に売却中の方に向けて、不動産売却に関するチェックリストを公開しています。
チェックリストを逐一確認することで、迷わずスムーズに売却を進めていけます。

不動産売却の注意点を流れに沿って解説!売却時のトラブルを防ごう

不動産売却のやることチェックリスト

不動産の売却は、いつ何をすればいいのでしょうか?
売却までの行動で悩まないよう、チェックリスト形式でご紹介します。

不動産売却の流れを6ステップに分けまして、それぞれチェックリストを作成しました。
現在の進捗状況に合わせてご覧ください。

1.準備~査定依頼

やること説明
住宅ローン残高を調べておく売却金額を合わせて住宅ローンが完済可能か把握できるようにするため。
売却相場を調べておく売却相場を調べておくと、高すぎる査定額などにきずけるため、不動産会社選びの参考となります。
⇒売却相場について詳しくはこちら
必要書類を準備する本記事2章で一覧で解説しています。
掃除しておく正しく査定してもらうためにも掃除が必要。
不動産会社に査定を依頼する訪問査定を依頼し、訪問調査日を決める。

2.査定依頼後~媒介契約

やること説明
査定当日対応訪問査定は1~2時間程度。約1週間後に正式な査定額が届く。
売却の要望をまとめておく「3ヶ月以内に売りたい」「2,000万円以上で売りたい」等、売却の要望をまとめておく。
媒介契約について調べておく媒介契約の方法をあらかじめ選んでいた方が、不動産会社に誘導されにくい。(不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの契約方法がある。)
⇒媒介契約について詳しくはこちら
ホームインスペクションを実施する住宅診断士による調査等を必要と判断した方のみ。
媒介契約を締結する媒介契約の期間や、仲介手数料の額、支払い時期等を決め、契約する。

3.媒介契約後~買主の発見(売却活動)

やること説明
売り出し価格を決める査定額や売却相場を参考に売り出し価格を決める。
購入希望者の募集を開始する不動産会社がチラシやWeb広告を用いて、購入希望者の募集を開始する。
内覧の準備をしておく内覧に向けて掃除、必要であればハウスクリーニング等を行う。
不動産会社からの活動報告を受ける媒介契約の種類によっては、定期的な活動報告を受けられる。
購入希望者の内覧内覧は不動産会社に一任することも可能。買主が立ち会って対応することもできる。
購入希望者が決まった旨の連絡を受ける不動産会社から、「買いたい人がいる」と連絡が入る。

4.買主の発見~売買契約締結

やること説明
不動産購入申込書を確認する購入希望者から提出される、不動産購入申込書(買付証明書)を確認する。
条件交渉等ある場合は、応じて売買契約に進むか、申込を断るかを決める。
仲介手数料の半金を用意する売買契約締結後、不動産会社に仲介手数料の半金を支払うため。
売買契約を締結する売買契約では、最終的な売却金額や、引き渡し日等を決定します。
買主から手付金を受け取る一般的に、売却金額の5~10%を手付金として受け取る。
仲介手数料の半金を支払う不動産会社へ仲介手数料の半金を支払う

5.売買契約後~引渡し

やること説明
金融機関へ連絡売却金額で住宅ローンを完済する予定の方は、金融機関に引渡し日を伝える。
不要な設備の撤去買主との契約内容(付帯設備表)に含まれない設備を撤去しておく。
管理組合からの脱会マンションの場合、管理組合を脱会する。
ライフラインの使用停止電気、ガス、水道、インターネット、NHK等の使用停止手続きを行う。
引越し引渡し日までに完全撤退が必要。引越し先のライフラインの使用開始手続きまで行う。
転居手続き同一市区町村であれば転居届、そうでないなら転出届と転入届を提出。
除票住民票を取得する確定申告に除票住民票が必要なため。
引渡し買主の決済後、司法書士による登記手続き、鍵の引渡しを行う。
不動産会社・司法書士への支払い不動産会社へ仲介手数料の残り半金を、司法書士へ報酬を支払う。

6.引渡し後~確定申告

やること説明
譲渡所得税を計算する売却益(譲渡所得)がある場合、確定申告が必要なため。
⇒確定申告について詳しくはこちら
各種特例の対象か確認3,000万円特別控除や損益通算・繰り越し控除の特例に該当するか確認しておく。
適用される場合は確定申告に申請が必要。
確定申告の書類を揃える譲渡所得内訳書、確定申告書B書式、確定申告第三表、購入時と売却時の売買契約書、諸費用領収書、全部事項証明書、源泉徴収票、身分証明書
確定申告を行う売却した年の翌年2月16日~3月15日の間に、管轄の税務署にて確定申告を行う。

不動産売却の必要書類チェックリスト

不動産の売却に必要な書類を、土地戸建てマンションの種別にわけチェックリストを作成しました。

【土地売却】必要書類チェックリスト

書類説明
身分証明書
実印
印鑑証明書3ヶ月以内発行のものが有効
通帳売却代金決済のため
住民票登記上の住所と現住所が違う場合に必要
ローン残高証明書ローン残債額を確認する書類
登記簿謄本不動産の権利関係を確認する書類
登記済権利書または登記識別情報不動産の所有者を証明する書類
建築確認済証建物が建築基準法に則ているか確認する書類
土地測量図・境界確認書土地の面積・境界を確認する書類
固定資産税の税通知書固定資産税を確認する書類

以下、必須ではありませんが、あるといい書類のチェックリストです。
売却の相談がスムーズになるほか、販促時に有利になる書類です。

書類説明
地盤調査報告書地盤の調査結果を確認する書類
購入時の売買契約書購入時の契約条件を確認する書類
購入時の重要事項説明書購入時の物件の内容等を確認する書類

【戸建て売却】必要書類チェックリスト

書類説明
身分証明書
実印
印鑑証明書3ヶ月以内発行のものが有効
通帳売却代金決済のため
住民票登記上の住所と現住所が違う場合に必要
すべての鍵引き渡し時に必要
ローン残高証明書ローン残債額を確認する書類
登記簿謄本不動産の権利関係を確認する書類
登記済権利書または登記識別情報不動産の所有者を証明する書類
建築確認済証建物が建築基準法に則ているか確認する書類
土地測量図・境界確認書土地の面積・境界を確認する書類
固定資産税の税通知書固定資産税を確認する書類

以下、必須ではありませんが、あるといい書類のチェックリストです。
売却の相談がスムーズになるほか、販促時に有利になる書類です。

書類説明
地盤調査報告書地盤の調査結果を確認する書類
耐震診断報告書 建物の耐震診断結果を確認する書類
アスベスト使用調査報告書 建築時のアスベスト使用有無を確認する書類
購入時の売買契約書購入時の契約条件を確認する書類
購入時の重要事項説明書購入時の物件の内容等を確認する書類

【マンション売却】必要書類チェックリスト

書類説明
身分証明書
実印
印鑑証明書3ヶ月以内発行のものが有効
通帳売却代金決済のため
住民票登記上の住所と現住所が違う場合に必要
すべての鍵引き渡し時に必要
ローン残高証明書ローン残債額を確認する書類
登記簿謄本不動産の権利関係を確認する書類
登記済権利書または登記識別情報不動産の所有者を証明する書類
建築確認済証建物が建築基準法に則ているか確認する書類
マンションの管理規約そのマンションにおけるルールの確認
長期修繕計画・総会議事録等大規模修繕の計画や各種決め事の確認
維持費が分かる書類管理費や修繕積立金等の確認に必要
固定資産税の税通知書固定資産税を確認する書類

以下、必須ではありませんが、あるといい書類のチェックリストです。
売却の相談がスムーズになるほか、販促時に有利になる書類です。

書類説明
地盤調査報告書地盤の調査結果を確認する書類
耐震診断報告書 建物の耐震診断結果を確認する書類
アスベスト使用調査報告書 建築時のアスベスト使用有無を確認する書類
購入時の売買契約書購入時の契約条件を確認する書類
購入時の重要事項説明書購入時の物件の内容等を確認する書類
購入時のパンフレット物件の内容やセールスポイント確認のため

不動産売却成功のポイント

不動産売却を成功させるには、不動産会社に任せきりにするのではなく、売り主が積極的に考え、動く必要があります。

以下では、売却を成功させるために重要な3つのポイントについて解説いたします。

不動産売却を成功させるポイント

  • 内覧の準備を万全にする
  • 古い一戸建ては住宅診断を行う
  • 値下げの タイミングを正しく見極める

内覧の準備を万全にする

購入希望者にとっての内覧は、購入を決断するために欠かせない重要なイベントです。
そのため、内覧時の印象が高い不動産は即決されやすく、高値でも取引されやすくなります。

物件の見た目もそうですが、不動産会社の担当者や売主の人柄まで見られるため注意しましょう。

内覧時前に見ておきたいチェックリストを作成しましたのでご覧ください。

  • 水垢・カビの除去
  • 玄関・ベランダの清掃
  • 庭・室内の清掃
  • 収納を空にしておく
  • 照明がつくか確認しておく
  • 空調が機能しているか確認しておく
  • 住んでいて感じた良いところをまとめておく
  • (当日)過ごしやすい温度に設定する
  • (当日)玄関などが臭くないか確認
  • (当日)新品のスリッパを用意しておく

古い物件はホームインスペクションを受ける

中古物件を売却する際、売主は契約不適合責任に注意する必要があります。
ホームインスペクションは、住宅診断士の調査をうけ品質を保証してもらうサービスです。契約不適合責任の心配がなくなる上、第三者により品質が保証されることで、購入されやすくなります。


契約不適合責任とは?

不動産の売買契約後、買い手に伝えていなかった劣化や欠陥等が見つかった場合に、売主に発生する責任です。
場合により、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除等の対応が必要になります。

値下げのタイミングを正しく見極める

ある程度の期間売却活動を行っても買い手が現れない場合は、値下げを検討する必要があるかもしれません。とはいえ、値下げのタイミングや値下げ幅については、経験がないと迷ってしまうでしょう。

不動産の売却物件についての情報は、一般的に2週間から3週間で行きわたります。
最初は購入希望者がちらほらと現れていたのに、その後1カ月くらいで内覧の申し込みが途絶えてしまった場合は、価格見直しのタイミングです。

価格の下げ幅は、売却活動の経緯や反響を見て、不動産会社の担当者と相談して決定しましょう。値下げは不本意かもしれませんが、希望価格にこだわりすぎると、売却できないまま時間だけが過ぎてしまうことになります。

不動産売却を成功させるポイントはいろいろありますが、なんといっても重要なのはパートナーとなる不動産会社選びです。どのようなところに注目して選ぶと良いか、続く部分で考えてみましょう。

売却を成功させる不動産会社の選び方

売却成功のカギを握る不動産会社選びですが、どのように選べば良いのでしょうか。とくに重要なチェックポイントは以下の通りです。

不動産会社の選び方

  • 得意分野を確認する
  • 免許番号や行政処分歴を確認する

得意分野を確認する

不動産会社の業務は、住宅の売却だけではありません。

ほかにも、賃貸物件の管理、倉庫や店舗などのビジネス物件の仲介などの側面があります。そして、不動産会社によって、どの分野を最も得意としているかは異なります。

加えて、大手不動産会社と地域密着型の中小不動産会社では、やはり得意分野が違います。
売却を有利に進めるには、あなたの売却したい物件を得意分野とする不動産会社を見つけることが大切です。

もし「お門違い」な不動産会社に依頼してしまった場合、必要な情報や経験・業務提携先などが十分にないため、売却が成功しにくくなってしまうでしょう。

不動産会社の得意分野を見分けるには、不動産会社のホームページを見るのが早道。一般的に、ホームページのトップに出ているものが得意分野、売りにしている分野です。また、該当エリアで類似の案件をどれくらい手掛けて来たかを、担当者に尋ねてみるのも良いでしょう。

免許番号や行政処分歴を確認する

一番基本的なことですが、まず「無免許でないかどうか」をチェックします。不動産の売買を仲介するのに必要な「宅地建物取引業」の免許番号を確認すると良いでしょう。

免許番号は店頭に掲示されているほか、業者サイトの会社概要ページからも確認できます
さらに、免許を交付した行政機関で無料で閲覧できる、宅地建物取引業者の名簿には、過去の実績や行政処分歴などが記載されています。

免許は、国土交通大臣が発行するものと都道府県知事が発行するものがあり、名簿を閲覧できる場所も変わって来るため、確認が必要です。

宅地建物取引業」の免許番号をよく見ると、()で囲われた数字が入っています。これは、免許の更新回数を示す数字です。

「宅地建物取引業」の免許は5年に1回の更新となっており、たとえば(1)は新規~5年未満、(2)は5年以上10年未満の会社であることを示します。

営業年数が長ければ良いというものではありませんが、その土地で長年続けているということは、経験値や信頼の目安になるでしょう。

事前のチェックでスムーズな売却を

いざ売却となると、決めなければいけないことや行わなければならないことがたくさんあります。必要な書類や手続き、売却を成功させるポイントも様々あります。

その時になって慌てることのないよう、事前にできることは事前に準備しておくことが大切です

スムーズに落ち着いて手続きを進めることができれば、売り手にとっても買い手にとっても気持ちの良い取引になります。事前のチェックで、売却をスムーズに成功させましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?