マンションの権利書とは？紛失した場合の3つの対処方法と売却時の注意点を解説！

いざ自宅マンションを売却しようとした際に、「あれ？とっておいたはずの権利書がない！」と慌てふためいてしまうケースは意外と多いです。

残念ながら、マンションの権利書は悪用されるリスクから紛失してしまったら二度と再発行することが出来ません。

権利書がないと売却を諦めるしかないのかというと、そうではありません。権利書を紛失した場合もマンション売却を進めることは可能です。

この記事では、マンションの権利書を紛失してまった人のために、

を解説しています。最後まで読んで頂ければ、権利書を紛失してしまった場合でも安心してマンション売却を進められるはずです。

マンションの権利書とは？紛失したらどうなる？

まず、権利書を紛失してしまった場合の売却方法より先に、そもそも権利書とはどういったものなのか、紛失した場合どうなるのか、という点について簡単に解説します。

正式名称は「登記済証」

「マンションの権利書（権利証）」とは一般的な俗称で、正式名称は「登記済証」と言います。権利者（所有者）しか持ちえない重要な書類です。

出典：「登記済証（権利証）とは？登記識別情報とは？│司法書士 脇田直之」

マンションの売買でこの登記済証が必要な理由として、

上記2点が挙げられます。

マンションや土地などの不動産を購入した際や、相続による名義人が変更される際には、管轄の法務局にて新たに登記の申請が必要になります。申請後、無事に登記が完了した場合に、法務局から不動産の登録名義人に権利書が交付されます。

権利書の目的は、登録名義人が登記した不動産の権利を証明するものではなく、あくまでも申請者と登記名義人が本人であるかを確認するための書類の一つという位置づけとなっています。

「権利書」と明記されていない場合が多い

権利書を探す際は、書類事態に「権利書」と書かれていないケースが多いので注意してください。

権利証の書式は、2005年の法改正で切り替わっています。

2004年まで発行されていた権利書は「登記済権利証」という呼称で呼ばれていました。

そもそも当時は、権利書を作成する司法書士事務所によって作成されるため、書式や表記形式が異なります。

古いマンションだと、権利書が手書きの場合もあります。

現在は「登記識別情報」に切り替わっている

現在は新規で紙での登記済証の発行はされておらず、代わりに「登記識別情報」が記載されている「登記識別情報通知」発行されています。

出典：「登記識別情報の取扱方法 | 佐藤司法書士事務所」

登記識別情報は、不動産登記法の改正が行われたことにより、従来の押印から12桁の符号に切り替わっています。

この登記識別情報は、従来の法務局ではなくオンライン庁から交付されることになりました。

また、オンライン庁は、不動産登記をオンラインで申請できる登記所のことを言います。なお、不動産登記法の改正からおよそ3年後の2008年7月には、法務局全てがオンライン庁に切り替えられています。

権利書を紛失したマンションを売却するための3つの方法

マンションの権利書（登記済証）や登録識別情報を紛失してしまった場合でも、マンションを売却することは可能です。

ポイントとしては、「如何にその物件の所有者であることを証明するか」という点にあります。具体的には以下のような2つの方法です。

それぞれ詳しく解説していきます。

【方法①】司法書士や弁護士に本人確認をしてもらう

司法書士や弁護士と面談し、売却を予定しているマンションの所有者本人であることが確認されれば、無事に売却することができます。

この方法は、司法書士や弁護士などの代理人に書類を作成してもらうことで、権利書や登録識別情報が無い場合でもマンションを売却できるということから、最も多く利用されている方法です。

しかし、司法書士や弁護士に支払う費用は、3~5万円が相場となっており、場合によっては数十万円掛かることもあります。

なお、司法書士や弁護士は、本人確認のために十分な期間を要します。そのため、権利書や登録識別情報の紛失が発覚した際には、速やかに依頼するようにしましょう。

また、こちらの方法を利用するには以下の書類が必要になるので注意が必要です。

【方法②】「事前通知制度」を利用する

事前通知制度とは、登記申請後に登記所が売主に対して、「この売主は投資申請を行いましたよ」という旨の書類を郵送で通知する制度です。

この方法は、登記の申請後、売り手に対して、マンションの所有者本人であることが法務局から通知されます。費用は数千円程度で済みます。

その後、売り手が通知書に署名押印し、2週間以内に提出すると登記が完了することになっています。

しかし、万が一売り主側で書類の不備などのミスがあった場合や2週間以内に申し出をしなかった場合、登記は却下されていしまいます。

買い手の立場に立つと、登記が完了するまでの2週間は、確実に登記が完了する保証はないので不安な2週間を過ごすことになってしまうデメリットが存在します。

また、こちらの方法を利用するにも以下の書類が必要になるので注意が必要です。

【方法③】公証人に本人確認をしてもらう

公証人役場で公証人に本人確認してもらう方法も存在します。この方法は、必要書類を添付して公証人役場での手続きが必要です。

司法書士や弁護士に本人確認してもらうよりも費用は安く、数千円が相場となっています。

しかし、公証人の本人確認は、非常に大雑把で司法書士に比べるときちんとした本人確認がされていないので、無効になる可能性は司法書士が本人確認する場合と比べて高くなることが考えられます。

また、いちいち公証役場まで足を運ぶのもデメリットと言えるでしょう。必要書類は以下の通りです。

【①～③を比較】おすすめは司法書士や弁護士による本人確認！

上記3つの方法を比較すると以下のようになります。

事前通知による方法は、法務局からの通知に対して、売り手が2週間以内に返送しなければ、最悪の場合、マンションの購入代金の支払いは済んでいるにも関わらず、登記が完了しないという事態が発生してしまうというリスクがあります。

公証人役場で公証人に本人確認してもらう方法は、必要書類を準備するだけでなく、公証人役場まで行かなけれなりません。

そのため、おすすめは司法書士や弁護士による本人確認の方法と言えるでしょう。

権利書以外のマンション売却に必要な書類

マンション売却には権利書の他にも必要な書類があります。

これらのこれらの書類がそろってないと売却が行えなかったり、スムーズに進めることができなくなる可能性があるので前もって準備しておきましょう。

紛失していた場合、再入手できる方法も一緒で記載しておきますので、足りない書類がある場合は早めに再取得するようにしましょう。

マンション売却に必要な書類について、詳しく解説はこちらの記事で紹介しています。

必須書類ではなくともあると便利な書類についても記載していますので参考にしてください。

権利書を紛失したマンションを売却する際の注意点

最後に、権利書を紛失した状態でマンションを売却する際に、幾つか注意して欲しいポイントがあるので解説します。

① 決済日直前に紛失が発覚しても対処法がない

マンションの売却は、売買契約後に決済と引き渡しを行います。

しかし、決済日ギリギリになって権利書や登録識別情報の紛失が発覚した場合、2章で説明したような対処法は通じません。司法書士や弁護士よる本人確認の場合でも、時間的に間に合わないことも考えられるため、決済が中止となってしまいます。

そのため、マンションの売却に必要な書類は、早めに準備しておくことを心がけ、直前に権利書や登録識別情報の紛失が発覚した場合は、仲介を依頼している不動産業者に速やかに相談するようにしましょう。

② 相続によるマンション売却の際は権利書は必要ない

相続による不動産名義変更の場合は、原則として権利書の提出は不要です。相続の場合は、所有者が亡くなったことによって名義変更の必要性が生じます。

また、権利書の提出が必要なのは、通常、不動産を所有している本人が登記する意思を確認する目的があります。

そのため、相続の場合は、不動産を所有している本人が亡くなっているので、意思を表すことができないことから、権利書の提出は不要です。

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まとめ：マンションの権利書は大切に保管しておこう

マンションなどの不動産の売買や相続の際には、権利書や登録識別情報を予め準備しておく必要があります。

また、権利書や登録識別情報については、物件の所有者本人であることを確認する書類であるため、大切に保管しておく必要があります。

しかし、権利書や登録識別情報を紛失しても、マンションを売却することはできます。ただし、司法書士や弁護士に支払う費用や準備期間が必要となり、決済直前では対応できないこともあるので注意が必要です。

そのため、マンションの権利書や登録識別情報を取得した時には、他人の目が届きにくい場所に大切に保管すると共に、急に書類が必要となった際にもすぐに提出できるようにしておきましょう。

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