共有持分のマンションは売却できる!売却方法とトラブルを避けるポイント

マンションを複数人で資金を出し合って購入した場合や、相続によって取得したマンションを共有財産として登記して、ひとつの不動産を複数人で共同所有している状態の不動産を所有しているあなた。
複数人で共同所有する状態を解消するためにマンションの持分を売却したいと考えることはないでしょうか。
共有名義のマンションを売却して共有持分状態を解消するために、この記事では共有名義のマンションを売却する方法売却時の注意点をご紹介していきます。

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共有持分のマンションを売却する2つの方法

実は共有名義のマンションを売却する方法は「持分のみの売却」と「マンション全体の売却」の2種類があります。
ここでは、それぞれの売却方法を確認していきましょう。

①持分のみを売却する

実は、共有名義のマンションの自分の持分だけを単独で売却することが出来ます。ただし、その場合自らの共有持分の権利を売却するという形になります。

単独で持分だけを売却する場合、売却方法は以下の3通りになります。

  1. 資産運用の一環として買取を行う機関投資家
  2. 共有部分のみを買い取ってくれる専門の不動産会社
  3. マンションを共同で所有している共有者

①・②であれば、第三者に売却することになるので、共同名義人と関わらずに売却したい方にはお勧めの方法です。
③の場合、買取を依頼した共有者がこころよく承諾してくれれば第三者に売却するよりもスムーズにトラブルなく売却することが出来ます。
ただ、マンションの持分を買い取る側にはある程度の費用負担が生じるため、資金を用意することが出来るのかどうかは事前に確認しておきましょう。

マンションの共有持分だけを売却する場合、相場より売却価格が大幅に安くなるということは抑えておく必要があります。
なぜなら、購入者が得られるのは所有の権利のみであり、自由に居住することが出来ないためです。
例えば、5000万円と査定結果が出たマンションの3/5の持分割合を保有していたとします。
この場合、単純に計算すると3000万円で売却することが出来ますが、間違いなくこの値段にはなりません。よくても1000万円、ないしはそれ以下になる恐れもあります。

②マンション全体を売却する

共有者全員の同意を得ることさえできれば、共有名義のマンション全体を売却することが出来ます。
共有名義のマンション全体を売却することは、民法にある「共有物の変更」に該当するため、所有権を持つ人全員の同意が必要な行為になります。
ただ、売却時に共有者全員の同意が必要なこと以外は、基本的に通常のマンション売却の手続きや流れと同じです。
次の章以降では共有名義のマンションならではの売却時のポイントや売却前の注意点をご紹介していきます。

※マンションの売却の流れ・手続き・コツなどを詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

共有持分のマンションごと売却する場合の4つのポイント

ここでは、共有名義のマンションごと売却する際の4つのポイントをご紹介していきます。

ポイント①:共有持分状態を理解する

共有持分の意味や共有持分が発生する状況を理解することが重要です。
共有持分とは、複数人で一つの不動産を共同所有している際に、各人が保有している所有権の割合のことを指します。
共有持分が発生する状況は、主に以下の三種類に分かれます。共有持分があるマンションがどのようなパターンかを把握しましょう。

  1. 兄弟間・親族で資金を出し合いマンションを購入した場合
  2. 夫婦間で資金を出し合いマンションを購入した場合
  3. 遺産相続でマンションを相続人全員で共同で相続した場合

ポイント②:共有持分しているマンションの価値を把握する

売却前に共有持分しているマンションがどれくらいの資産価値があるか把握することが重要です。
マンションの価値を把握するためにインターネット上で複数の不動産会社に無料査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を使うことをお勧めします。
不動産一括査定サイトの代表例は「すまいステップ」です。
すまいステップなら、「大手」だけでなく「地域密着」の優良不動産会社まで幅広く査定依頼をすることが出来ます。

幅広い不動産会社のなかから、あなたのマンションの売却に強い不動産会社をみつけて、持分売却を成功させましょう。

※マンション査定時の手順・注意点に関しては以下の記事もご覧ください。

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ポイント③:共有者それぞれの持分割合を把握する

共有者それぞれがどれくらいの割合で共有持分しているマンションの権利を有しているのか確認することです。
査定によって、共有持分しているマンションの価値を把握したら、各共有者の持分割合を計算することで自分が権利として保有している価値がどのくらいかを把握することができます。
持分の割合は、マンションを取得した方法が購入か相続かによって変わります。

マンションを購入した場合

購入によってマンションを共有持分している場合は、購入時の負担額に応じて持分割合が決まります
具体的にいうと、夫婦で諸費用込みで3000万円のマンションを購入したときに夫が2000万・妻が1000万を負担している場合
持分割合は負担額の割合と同じく、夫2/3・妻1/3ということになります。

マンションを相続した場合

相続によってマンションを共有持分している場合は、基本的に法定相続分がそのまま持分割合を決めます
法定相続分とは、民法が定めている法定分割という手段によって分けた法定相続人の取り分のことを言います。
法定相続分は以下の表をご確認ください。

相続人各相続人の法定相続分
配偶者 + 第一順位配偶者 : 1/2  第一順位 : 1/2
 配偶者 + 第二順位配偶者 : 2/3  第一順位 : 1/3
配偶者 + 第三順位配偶者 : 3/4  第一順位 : 1/4

以上のように配偶者は必ず相続人となるため、ほかの相続人の順位によって割合が変わってきます。
ここでいう第一順位は子、第二順位は直系尊属、第三順位は兄弟姉妹のことを指します。
また、同順位が複数人いる場合はそれぞれの法定相続分を人数で分割します。
例えば、子が2人いる場合、配偶者:1/2、子が1/4ずつになります。

ポイント④:売却後の確定申告は個別で行う

売却後の確定申告は代表者が一括で行うことはできず、共有名義人ひとりひとりが個別で行う必要があります。
マンションを売却した際の売却益は持分比率によって分割されるため、所有者によって納める税金の額が異なる可能性があるためです。
また、確定申告の際には「3000万円特別控除」をそれぞれの個人が受けることが出来ます。たとえば離婚した夫婦が売却した際は夫と妻合わせて最大6000万円の控除を受けることができるため、確定申告をきちんと行うことで節税対策にもなります。
※3000万円特別控除・その他の節税方法に関しては以下の記事をご覧ください。

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売却前に共有名義人全員で確認したい3つの注意点

冒頭でもお伝えした通り、共有名義のマンションを複数人で売却する時は共有者全員の同意が必要になります。
そこで、売却前に共有者全員が同意をとる際にあわせて共有者間で約束を決めておくことを強くおすすめします。
ここでは、売却前に決めるべき3つの事項をご紹介していきます。

①:最低売却価格を決める

共有者全員で価格の同意をとるときに、売却を決断するための最低売却価格を設定しましょう。
共有名義のマンションの売却は通常のマンション売却とおなじような手続きで行われるため、査定額をもとに売り出し価格を設定してもマンションの購入希望者から値引き交渉が行われることはよくあります。
事前に最低売却価格を決めておかないと、購入希望者からの値引き交渉がされるたびに議論を共有者全員で行う手間がでてくるのです。
共通した判断基準を持たずに価格に関する議論をすすめていくと、関係悪化や売却期間の長期化につながり、結果的に誰も納得できないような低い売却価格になる恐れもあります。
共有者全体としての意思決定をスムーズに行うためにも最低売却価格の設定は必須ともいえるでしょう。

②:窓口担当を決める

マンション売却は多くの関係者が関わって進められるものなので、共有者のなかで関係者との窓口になる代表者をきめておきましょう。
通常は持分比率が最も高い人が窓口担当者になりますが、共有者全員の話し合いをもとに皆が納得できる窓口担当を決めましょう。
窓口が決まっていないと、第三者である関係者が混乱するだけでなく情報の伝達ミスなどでトラブルが発生する恐れもあります
結果として担当決めを怠ったせいで共有者全員が損益を被ることになることもあるので、必ず窓口担当を決めて担当一人が対応するようにしましょう。

③:売却にかかる費用配分を決める

マンション売却では様々な費用や税金がかかりますが、共有者全員で支払いの配分を事前に決めておきましょう。
費用配分は基本的に持分割合をもとに配分するのがよいでしょう。具体的な費用の項目といくらくらいかかるのかの目安は以下の通りです。
マンション売却の費用相場は売却価格の5%前後といわれているので頭に入れておくといいでしょう。

項目概要費用の目安
仲介手数料仲介依頼をした不動産会社に支払う。原則売買契約を結んだ時点で支払う。(売却価格×3%+6万円)+消費税
印紙税売買契約書類に貼ることで納める税金。5000円~60000円 (売却契約時の金額によって異なる。)
抵当権抹消費用住宅ローンを組んだ際の抵当権を抹消するための費用。

基本的には司法書士に依頼して抵当権を抹消してもらう。

5000円~10000円
譲渡所得税不動産を売却した際に売却益が出た場合、所得に対してかかる税金。

所得税と住民税をまとめてよぶ。確定申告によって納税を行う。

売却した年の1月1日時点の保有期間によって異なる

保有期間が5年以下の場合(短期譲渡):39.63%

保有期間が5年以上の場合(長期譲渡):20.315%

その他費用引っ越し費用やクリーニング費。

細かいところだと住民票やローン残債証明の取得費なども考えられる。

場合によって異なる。

※マンション売却にかかる費用の詳細や計算方法に関してはこちらの記事もご覧ください。

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共有持分のマンション売却でよくある4つの事例と対策

共有名義のマンションを売却するということは、複数人が売却に携わるということです。売却のすべての手順で名義人全員の意思確認や書類用意と同意が必須になってきます。
そのため、全員の意思が揃わない・同席できず書類が用意できないといった事例が想定できます。
ここでは、代表的な4つの事例の概要と対策をお伝えします。

事例①:共有者のなかに反対意見がある場合

共有者全員の同意をとることが共有名義のマンションを売却する前提条件でしたが、1人の名義人が反対するという事例はよくあります。
誰が説得しても売却の合意が取れない対策として、共有名義を解消する「共有物分割請求」という手続きをとることをお勧めします。
共有物分割請求とは、共有名義人のうち1人の共有状態を解消しその持分を他の共有名義人に分割する請求のことです。

ただ共有物分割請求の場合でも分割を行うときには全員の同意が必要ですが、売却手続きが煩わしいという理由で売却に反対していたということも想定できるので
どうしても売却手続きを進めたい場合は共有物分割請求を試しに行うことをお勧めします。

事例②:共有者のなかに売却に参加できない人がいる場合

売買契約を結ぶ際に共有者が遠方にいて同席できないという場合はよくあります。
共有者本人が売却手続に立ち会えない対策として、代理を依頼して第三者に売却への同意を任せることをお勧めします。
第三者への代理依頼を行う際に必要なものは「委任状」です。マンション売却は厳正な手続きであるため、以下をもとに正確な情報を揃えて効力のある委任状を作成しましょう。

揃えるもの・記載事項目的・備考
名義人(依頼元)の実印の押印と直筆署名名義人本人からの委任を証明するため

※代理人が委任事項や取決内容を独断で変更することを防ぐために委任状の空白部分に印を押しておく「捨印」は絶対に行わない。

印鑑証明3ヶ月以内に発行されたもののみ有効
代理人の印鑑証明・実印・身分証明書代理人としての本人確認をするため
共有持分しているマンションに関する情報曖昧な表現を使わず正確な情報を具体的に記載する

事例③:共有名義人が行方不明の場合

親族間でマンションを購入した場合など、共有名義人の身元が分からず行方不明の場合はよくあります。
共有名義人が行方不明である場合の対策として、「不在者財産管理人制度」があります。
この制度は、裁判所に申し立て不動産の財産管理をする人を選任する手続きのことで、以下の必要書類を提出する必要があります。

  • 申立書
  • 不在者の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 不在者の戸籍附票
  • 財産管理人候補者の住民票または戸籍附票
  • 不在の事実を証する資料
  • 不在者の財産に関する資料(不動産登記事項証明書、預貯金及び有価証券の残高がわかる書類〈通帳写し、残高証明書等〉等)
  • 申立人の利害関係を証する資料(戸籍謄本〈全部事項証明書〉、賃貸借契約書写し、金銭消費貸借契約書写し等)

選出されたのちは、家庭裁判所に不在者財産管理人が売却を行う権限の許可を取ることで共有名義のマンション売却をすることができます。

事例④:離婚時に共有名義のマンションを売却する場合

離婚時に共有名義のマンションを売却する場合はよくあります。
離婚時の財産分与の対策として、名義変更して単独名義にするという方法があります。
離婚時にはマンションが財産分与の対象となるため夫婦間の持分割合に関係なく原則2分の1にする必要があり、親族間の共有持分の場合に比べて少し厄介です。
そのため、マンションを売却して現金化する必要がありますが離婚後も何度も顔を合わせることを避けるために、どちらかが相手に共有持分を全部譲り家を単独名義にするということが多いです。

名義変更には、住宅ローンを完済してから離婚協議書財産分与契約書を作成して所有権移転登記の申請を行う必要があります。
離婚時の名義変更の際にかかる税金は基本的に譲渡所得税と変更手数料である登録免許税だけで、一般的な名義変更の際にはかかる贈与税が非課税になります
また、原則マンションの名義を譲ってもらった側は、マンションの価値の半分の「代償金」を支払う必要がありますので、価格を決めるためにも
事前に査定でマンションの価値を把握しておくことが重要です。まずは一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

よくある質問

他の共有者が持分を売ってしまったらどうなるの?

第三者が共有持ち分を買取った場合、「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性があります。

この訴訟を起こされると、裁判所介して強制的に共有持分状態が解消されます。不動産は現物での分割が難しいので、共有物を競売に掛けそこで得たお金を持分割合で分割する「代金分割」になる可能性が高いです。
第三者に持分が渡ると訴訟に発展することもあるので、可能な限り共有名義のマンションの状況を定期的に確認するようにしましょう。

 

共有持分は売却以外に処分する方法はあるの?

はい、放棄と贈与の2つあります。

放棄した場合、放棄分は持分割合に応じて他の共有名義人全員に帰属しますが、共有持ち分の放棄は贈与としてみなされるため、他の共有名義人は贈与税を支払う必要があります。
特定の共有者にのみ共有持分を渡したい場合には贈与になりますが、こちらも当然贈与税が発生します。
どちらの方法にせよ受け取る側に税金の支払い義務が生じるので、事前に共有者との交渉が必要です。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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