不動産売却を成功させる6つのコツ!流れや費用感までやさしく解説

更新日:2020年7月2日

不動産の売却を考えている方のなかには「どのように売却すれば良いのか分からない」「何から始めたら良いか分からない」とお困りの方も多いのではないでしょうか?

特に不動産売却が初めてという方は、売却の流れや方法が分からず悩むことも多いと思います。

この記事では、不動産の売却について、流れや方法、売却を成功させるコツまで基本的なポイントを初心者の方にも分かりやすいように解説します。

不動産売却の流れ

不動産売却について知るためには、まず全体の流れを把握することが大切です。

不動産売却で必要な準備や手続きについて、どのような手順で行えば良いのかを確認し、取引をスムーズに進められるようにしておきましょう。

不動産売却の流れは6ステップ

不動産を売却する流れ下図の通り6つのステップに分かれています。

家を売る流れ

マンション売却は「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」のフェーズで6つのステップがあり売却完了まで3カ月~6カ月程かかります。

フェーズステップかかる期間
売り出し前①査定1週間程度
②媒介契約の締結2~3日
売り出し中③売却活動1カ月~
④内覧対応1週間~
⑤売買契約の締結1週間程度
売り出し後⑥引渡し2週間~

不動産売却の順序を把握して上手に売却を進めるために、各ステップについてカンタンに解説します。

ステップ①:不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼し、売りたい不動産がいくら位で売れるのか査定額を提示してもらいます。

査定額とは、その不動産会社に売却を依頼した際に、いくら位で売れそうなのかという予想金額を示したものです。

ステップ②:不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を元に信頼できる不動産会社を選んだら、売却を依頼するための媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があり、自分に合った方法を選ぶことで、売却を有利に進めることができます。3つの媒介契約については後で詳しく解説します。

ステップ③:売却活動を行う

不動産会社と話し合って、売り出し価格を決定し、売却活動を開始します。不動産会社はインターネットやチラシなどの媒体を使って宣伝をし、広く購入希望者を探します。

購入希望者から物件の見学の申し込みがあった場合には、売主も対応を行います。

ステップ④:内覧対の応

購入検討者が希望すれば、物件を実際に見て購入判断をするために内覧が行われます。

売主のあなたも不動産会社と協力して内覧対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。

ステップ⑤:売買契約を結ぶ

購入希望者から購入の申し込みがあり、条件についてお互いに合意したら売買契約を締結します。

ステップ⑥:決済と引き渡しをする

代金の授受と物件の引き渡しは同時に行います。買主から代金を受け取ったら、物件の鍵や書類を引き渡します。

その後、名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば不動産売却が完了です。

不動産売却にかかる期間

不動産売却には、準備から売却完了まで、一般的に3〜6ヶ月ほどかかると言われています。全体の流れとそれぞれの期間の目安は次のようになります。

  • 査定から媒介契約まで(約1~4週間)
  • 売却活動から売買契約まで(約1~ 3ヶ月)
  • 売買契約から引き渡しまで(約1~2ヶ月)

これはあくまでも目安ですが、物件の種類や条件によって、かかる期間は異なります。

一戸建てや土地の売却であれば、測量などが必要になり、その分時間がかかることもあります。買主がなかなか見つからず、思った以上に時間がかかることもありますので、売却計画を立てる際は、余裕を持って行うようにしましょう。

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一戸建て 売却

成功のコツ①:複数の不動産会社に査定依頼しよう

不動産の売却を成功させるには、仲介を依頼する不動案会社選びが大切です。

不動産会社が買主を探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって不動産売却の結果が変わってくるからです。

 
リナビス
不動産会社は慎重に選ばないとね!

そのため、複数の不動産会社に依頼し、査定額を比較することが大切です。初めから一つの不動産会社に絞り込み、査定を依頼するのは危険です。

一口に不動産会社といっても、得意な領域やジャンルは様々です。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。

不動産会社は担当者の力量で選ぶ

不動産会社を比較する際は、査定額と合わせて、担当者の力量も確認しましょう。頼れる営業担当者がついてくれるかどうかが、不動産売却を成功させる鍵となるからです。

担当者選びのポイントは、しっかりとしたコミュニケーションが取れ、自分と相性が合う人であることはもちろん、不動産取引のスキルや提案のレベルが高いかどうか、という点です。

営業担当者とやりとりする際は、次のポイントをチェックするようにしてください。

営業担当者のチェックポイント

身だしなみや言葉遣いなどマナーがきちんとしているか
・こちらの話をよく聞いてくれるか
・売却に向けた段取りや計画をしっかり説明してくれる
専門知識が豊富で的確なアドバイスをしてくれる
分かりやすい言葉で説明してくれるか
・電話やメールでの問い合わせにも迅速に対応してくれるか

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不動産一括査定サイトを活用しよう

一方で、複数の不動産会社に査定依頼するのは手間ですよね。2社以上の不動産会社に査定依頼をすべきですが、自分自身で1社1社調べ上げてアポイントを取るために何度も同じ説明をするのは手間がかかります。

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サイトです。

このサービスは不動産の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、物件を高く売ってくれる不動産会社と自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

不動産一括査定サイトの手順

マンションの査定価格を手軽に知りたいのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。

不動産会社から受け取る査定価格は会社によって大きく異なるので100万円以上の高い査定価格を提示する不動産会社に出会えるかもしれません。

成功のコツ②:相場を把握しておこう

不動産会社から査定価格を受け取る前に、査定結果が適切なものであるか判断するために周辺の不動産相場を調べておきましょう。

売却価格の相場を知るためには、インターネットを使って、売りたい物件と条件が近い不動産売り出し価格や過去の成約価格を調べます。以下、相場を調べられるおすすめのサイトを紹介します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

Reins Market Informationは、公益財団法人東日本流通機構の特設サイトです。このサイトでは直近1年間の不動産取引の情報(成約価格)を見ることが可能です。

物件の種類や地域、間取り、築年数といった条件で絞り込み、売りたい物件と似た物件の情報を調べることで、相場を把握することができます。

レインズ

使い方も以下3ステップでとても簡単です。

  1. Reins Market Informationにアクセス
  2. 「マンション」から都道府県・地域を指定して検索
  3. 自分のマンションと近しい条件で絞り込み

土地総合情報システム

土地の不動産価値も調べたいなら土地総合情報システムがおすすめです。土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行った人からアンケート結果を集約したサイトです。

土地総合情報システム

取引事例が豊富に掲載されており、過去15年ほどにわたって事例を検索できることが魅力でしょう。また、国や都道府県が定めた標準地や基準地も検索でき、土地の価値を算出しやすくなっています。調べられるのは戸建てとマンション、土地の3つで、中でも土地は居住用だけに限らず、農地の取引事例も検索が可能です。

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成功のコツ③:自分に合った媒介契約を選ぼう

不動産会社に仲介を依頼する際に提携する媒介契約には3種類あります。それぞれ特徴が異なるため目的や計画に応じて最適な契約方法を選ぶことが大切です。

この章ではそれぞれの特徴を紹介し、各契約方法がどんなケースに適しているのか解説します。まずは、次の表を見て3つの媒介契約の特徴を大まかに確認しましょう。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社への依頼××
自分で探した購入者との取引×
有効期限自由に決定3ヶ月以内3ヶ月以内
レインズへの登録任意義務あり義務あり
業務処理状況の報告任意2週間に1回報告の義務あり1週間に一回以上報告

一般媒介契約の特徴

「一般媒介契約」の最大の特徴は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができることです。

そのため、買い手の幅が広がるというメリットがあります。さらに、売主自ら買主を探し、取引を行うことも可能です。

一方で、自社で売却できるとは限らないため、不動産会社が積極的な販売活動を行わない可能性はあります。

不動産会社からすると他社にも依頼されているため売却のモチベーションが下がるからです。

窓口も多く今後の手間も多くなることが予想されるため、一般媒介契約は不動産売買の経験が豊富な人向けの媒介契約といえます。

  • 一般媒介契約のメリット
    • 複数の会社に依頼でき、広告量が増える
  • 一般媒介契約のデメリット
    • 複数の依頼をすることにより、内覧(買い手が実際に部屋を見に来ること)の調整が大変であったり、報告義務がないため売却活動をどのようにしているのか、進捗などが分かりづらい
    • 他の会社にも依頼しているため不動産会社の売却活動へのモチベーションが上がりづらい

専任媒介契約の特徴

「専任媒介契約」は、一社としか契約できない分、一般媒介契約に比べて、不動産会社が積極的な販売活動を行ってくれるケースが多くなります

また、売主自ら買主を探して取引を行うことができるのもメリットです。

一方で、一社のみに販売を任せるため、その会社の力量によって売却のスムーズさや価格が左右されてしまうというデメリットがあります。

  • 専任媒介契約のメリット
    • 窓口が一元化でき、内覧の調整は全て会社にお任せできる
    • 1社契約のため不動産会社のモチベーションが高く、最後まで頑張る
    • 申し込み後も焦らずじっくり交渉することができる
  • 専任媒介契約のデメリット
    • 悪意のある会社だと両手仲介(売主側・買主側双方から仲介手数料を得ようとする行為)を目指したり、売却情報を隠すことがある

デメリットとしては、依頼する不動産会社を間違えると損をする可能性が高いということです。

専属専任媒介契約の特徴

「専属専任媒介契約」は、不動産会社からの報告頻度が最も高く設定されており、販売状況を把握しやすいのが特徴です。

媒介契約を結んだ一社を通してしか取引を行えないため、他の二つの契約よりもさらに積極的な営業活動を行ってもらえるのが最大のメリットです。

一方で、売主自ら買主を探すこともできないため、不動産会社の力量によって売却の成果が大きく左右されてしまうのがデメリットです。

こうした特徴から、媒介契約と専属専任媒介契約は、信頼できる不動産会社と出会えた場合や売却を急いでいる方におすすめの方法です。

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成功のコツ④:必要書類を早めに準備しよう

不動産売却では、さまざまな書類を用意しなければいけません。なかには入手に時間がかかるものもありますので、余裕を持って準備を進めましょう。

不動産売却に必要な書類と入手方法を次の表に簡単にまとめていますので、しっかりと確認しておいてください。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所

その他にも不動産の種類によって必要な書類は変わってくるので、以下でカンタンに必要書類の紹介をします。

必ず準備すべき書類

登記済権利証

不動産の所有者を証明する書類です。法務局から交付され、保管していると思いますが、もし紛失した場合は法務局に申請して取得してください。

間取り図と測量図

建物の間取りや、土地の測量結果を買主に伝えるために必要な書類です。不動産購入時に受け取り、保管している書類ですが、万が一紛失してしまった場合は登記所の窓口で取得してください。

固定資産税納税通知書

固定資産税の計算のために必要です。毎年4月頃に役所から送付されてきますが、手元にない場合は役所で代替として「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。

実印・印鑑証明書

書類への捺印と実印の照明のために必要です。印鑑証明書は市役所の窓口で取得可能となっています。取得から3ヶ月以内のものを使用するようにしてください。

身分証明書

運転免許証など本人確認ができる書類を用意してください。。健康保険証やパスポートでもなどでも結構ですが、写真があるものが良いでしょう。

不動産の種類によって必要な書類

建築確認済証・検査済証

一戸建ての売却の際に必要な書類です。建築基準法を満たして建築されたことを証明します。一戸建ての取得時に受け取り保管していると思いますが、万が一紛失した場合は、役所で台帳記載事項証明書を発行してもらうことができます。

地積測量図・境界確認書

土地の売却の際に必要な書類です。土地を取得した際に受け取り保管していると思います、もし紛失していた場合は、測量士や土地家屋調査士に調査依頼をする必要があります。

マンションの利用規約

マンションの売却の際に必要な書類です。紛失した場合は、マンションの管理組合に問い合わせてコピーをさせてもらってください。

成功のコツ⑤:手数料や税金などの費用を把握する

不動産売却には、手数料や税金などさまざまな費用がかかります。なかには金額が大きくなるものもありますので、何にどれくらいお金がかかるのか事前に把握しておくようにしましょう。

一般的には、不動産売却額の5~7%の費用がかかります。売却費用の内訳は以下の通りです。

項目費用の目安
仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%

不動産売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な仲介手数料と税金を中心に解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料は、媒介契約を結んだ時ではなく、売買が成立した際に成功報酬として支払います。買主と売買契約を結んだ時に半額を、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売却価格に応じて次のように上限金額が設けられています。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%+6万円)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+6万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

例えば、土地の売却価格が2000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(2000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=75.6万円

不動産売却にかかる税金

不動産売却の際には、いくつかの税金を支払う必要があります。以下、不動産売却にかかる税金について特徴と計算方法を解説します。

売買契約書に掛かる印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に対し、売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

印紙税の金額は、不動産の売買価格によって以下のように定められています。

記載金額(売買価格)税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下1万円
5000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

抵当権抹消登記は住宅ローンの完済時に、設定された抵当権を抹消するために行う登記のことです。

住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する場合、抵当権付きの不動産を売却できないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておかなければなりません。

この抵当権を抹消する手続きに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産1つあたり1,000円と定められています。

また土地と建物はそれぞれ別々の不動産として数えられますので、一戸建ての売却であれば、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円かかることになります。

なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて2万円ほどかかります。

譲渡所得にかかる税金

不動産売却によって、利益が出た場合にのみ支払う税金として、所得税住民税復興特別所得税があります。

これらの税金は、不動産の売却金額から、不動産の購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いて利益が出た場合にのみ支払いが必要な税金です。

譲渡所得 不動産の売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用

また、物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年より短い場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%
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なお、売却する不動産がマイホームである場合、一定の条件を満たすことで、課税対象の売却益から3,000万円を差し引くことが可能です。マイホームの売却を考えている方は、この特例が適用できるかどうか確認してみてください。

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成功のコツ⑥:早く売却するなら「買取」してもらう

ここまで解説してきたのは、不動産会社に「仲介」を依頼して買主を探し、不動産を売却する方法でした。

不動産売却は仲介で行うのが一般的ですが、買主がすぐに見つかるとは限らないため、売却完了までに時間がかかってしまうことがあります。

自宅の買い替えなどで早急に資金が必要な場合、仲介での売却だと資金計画やスケジュールが立てにくく、困ってしまうこともあるかもしれません。

そんな時にオススメなのが不動産会社による「買取」です。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらいます。売主と不動産会社の間で売買契約を交わすことになります

売主は不動産会社と直接価格交渉をし、条件がまとまればすぐに契約に結ぶことができます。

不動産会社が直接買主になるため、買主を探す必要がなく、売却の相談から売買契約の締結、残金決済・引渡しまでを短期間で終わらせることができます。

 仲介買取
買主個人不動産会社
販売活動するしない

売却価格が仲介の場合よりも7割ほどになってしまうというデメリットがありますが、早急に資金が必要な場合にはおすすめの方法です。

なお、買取にはすぐ買い取ってくれる「即時買取」と、一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合にのみ買い取ってくれる「買取保証」の2種類があります。売却活動期間がある買取保証のほうが買取価格が高くなりますが、売買成立の場合は仲介手数料が発生するので注意してください。

買取に興味がある方は不動産会社に相談してみましょう。

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不動産売却で失敗しないための2つの注意点

不動産売却では大きな金額の取引が行われるため、後のトラブルを防ぐためにも注意点をしっかり抑えておくことが重要です。ここでは、不動産を売却する際の注意点を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

買主には正しい情報を伝えよう

売却する不動産に欠陥がある場合には、売却前に必ず買主に伝えなければなりません。売却後に欠陥が見つかった場合には、原則、売主が瑕疵担保責任を負うことになるからです。

瑕疵とはシロアリ被害や雨漏り、排水管のトラブルといった物件の欠陥のことを指します。これに対する売主の責任を瑕疵担保責任といい、売主は、補修や損害賠償に応じる必要があります。

瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任

購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵(かし)がある」にも関わらず、その理由を隠したまま不動産を売ってしますと後から売主の責任問題となり、慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。

逆に言えば、物件に欠陥があったとしても、売買契約を締結する前に伝えていれば売主の瑕疵担保責任は問われません。不動産の欠陥は隠さずに、正しい情報を伝えるようにしましょう。

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確定申告を忘れずにしよう

不動産を売却したら確定申告を行って税金を納める必要があります。確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。売却益があるにも関わらず、確定申告を怠った場合は刑罰の対象となることもあるため注意が必要です。

また、不動産売却によって損をした場合には義務ではありませんが、所得と損益通算をして税金を抑えることができるため、確定申告を行うことをおすすめします。

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不動産の売却を成功させよう

ここまで、不動産売却に関する基本的な知識を解説してきましたがいかがでしたか?

不動産売却を行うには、準備の段階から取引完了までに多くのステップを踏み、さまざまな手続きを行う必要があることをお分かりいただけたと思います。

売却をスムーズに進めるためにも、売却の流れを把握し、余裕を持って準備を始めるようにしてください。

また、不動産の売却は誰もが一生に一度経験するかしないかという大きな出来事です。取引される金額も大きいため、今回紹介したコツを抑えて後悔のない不動産取引を行ってください。