更新日：2021年7月12日
不動産売却では多額の現金が動きます。
そのため、不動産売却の相場や流れ、かかる費用など基本的な知識を身につけた上で売却に臨むことが重要です。
「不動産はどのような流れで売却するの？」「そもそも本当に不動産を売るべきなのかな？」「不動産売却がはじめてで不安…」
この記事では、はじめて不動産売却を行う方に向けて、「不動産売却の流れ」や「これだけは押さえておきたいポイント」を分かりやすく解説しています。
この記事を読んで、はじめての不動産売却で大成功をおさめましょう！
- 監修木村 ゆり
- 地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
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不動産売却を行う理由は？
不動産売却を行った人達は、何ががきっかけだったのでしょうか？
株式会社Speeeが過去に不動産を売却した1500人に、「不動産売却をした理由」を尋ねた結果です。
- 1位：住み替え 32%
- 2位：相続 23％
- 3位：資産整理 15%
- 4位：転勤・転職 11%
- 5位：金銭的な理由 7%
1位は「住み替え」で32%の人が理由として挙げています。続いて「資産整理」が23％、「相続」と「転職・転勤」が14％と多かったです。
それぞれの理由で不動産を売却した人の体験談を見ていきましょう。
すまいステップ編集部は、全国の1514名の不動産売却経験者に対して調査を実施しました。不動産を売却する機会は人生に何度もあることではないので、経験者の体験を参考に不動産売却の事情を探っていましょう。なお、まずは不動産売却につ[…]
住み替え
大阪府・30代女性
2人目の子どもができたのをきっかけに、4人家族で3LDKの今のマンションでは狭いなと思い、夫の希望の戸建に住み替えを考えました。マンション売却ははじめてだったのである程度の価格で売れるか、住み替え先の戸建てを建築中にマンションを売りに出していたので、引き渡しの時期なども気にする必要があり、結構不安でした。
※おうちの語り部の口コミをもとに編集
下記のようなライフステージの変化で住み替えを検討する方は多いです。
- 結婚
- 出産
- 転勤・転職
- 子供のひとり立ち・老後の住まいの見直し
- 親との同居
住み替えを行う際には、新居を探してから今の家を売却する「買い先行」と、今の家を売却してから新居を探す「売り先行」の二つの方法があります。
どちらの方法を取るかで売却の戦略や資金計画が変わります。
資金計画をある程度決めてから新居を探せる点や、新居のローンを同時に返済する「二重ローン」となるリスクが少ないことから、不動産売却がはじめての場合は、できれば売り先行がおすすめです。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
住み替えを考え始めると、「今住んでいる家の住宅ローンが残っているけどどうしよう..?」「新居購入の費用っていくらかかるんだろう..?」など疑問や不安がでてくるものです。住み替えで多くの場合は、今住んでいる家の住宅ローンが残っているも[…]
相続
岩手県・40代男性
一戸建てを相続しましたが、自分の自宅からは遠方で管理ができないため売却を行いました。土地勘もないため、果たして本当に売れるのか、いくらぐらいで売れるのか検討もつきませんでした。不動産会社にとても親身にご対応頂き、非常に助かりました。
※おうちの語り部の口コミをもとに編集
相続した不動産を売却する人も少なくありません。
売却前に、不動産登記の名義変更や相続税の申告・納付など不動産の相続手続きが抜け漏れなく完了していることを確認しましょう。
また、相続した不動産を売却するなら「税金」についての知識を身につけておくことがオススメです。
例えば、あなたが築30年の一戸建てを相続したとします。
築古の物件であるため戸建ての価値は少なく、家を解体して更地として売却しようと考える方もいるでしょう。
しかし、戸建てが建っている場合に比べて、更地の固定資産税額は6倍になります。
こうした知識を知っておくことで、売却にかかる費用を抑えて不動産売却が行えます。相続した不動産の売却にかかる税金は、下の記事で詳しく解説しています。
「相続不動産を売却する時の税金っていくらかかるの？」「不動産を売却したときの節税方法はある？」といった、相続不動産を売却する際の手続きや税金について不安を持っている人は多いのではないでしょうか。実は相続不動産には、知[…]
資産整理
栃木県・50代男性
親の持ち家でした。住む者がいなくなったので売却を考えました。一番の不安は、売れるかどうかでした。主要駅やバス停がないなど、交通が不便なところだったことがその理由です。固定資産税のことも考えると、早く手放せたのはありがたいことでした。
※おうちの語り部の口コミをもとに編集
住む人がいなくなった家でも、所有しているだけで固定資産税などの費用がかかります。
こうしたケースで多いのが、「金額にこだわりはないが、なるべく早く手間をかけず手放したい」という要望です。
早期に不動産を手放したい場合の選択肢の一つに「買取」があります。
一般的に行われる「仲介」での売却価格に比べると、価格は安くなりますが数週間～1カ月ほどで不動産を手放せることはメリットの一つです。
すまリス不動産売却には不動産会社に物件を買い取ってもらう「不動産買取」と、不動産会社に買い主を探してもらう「不動産仲介」の2つの方法があるんだよ！この記事では、「不動産買取とはどのような売却方法か」「不動産を売るには[…]
兵庫県・50代男性
一戸建てを賃貸で貸し出していたのですが、貸借人が出ていったことをきっかけに売却を決意しました。周囲の取引事例や、営業マンのその地域での取引経験等を基に相場を説明してもらいました。値引き交渉がありましたが、営業マンがうまく返してくれて値引きせずに売ることができました。
上の方は、「投資用の物件を整理したい」と考えて不動産の売却を行いました。
投資用の不動産の売却では、売却のタイミングの見極めが重要です。
投資用の物件は、築年数が経つほど維持費や管理費が増えていく一方、賃料は一般的には下がっていく傾向にあります。
賃料を維持費・管理費などの出費が上回るギリギリで売却することがポイントです。
また、投資用不動産を扱う不動産会社が限られている点にも注意が必要です。すまいステップでは、投資用不動産の査定依頼にも対応できるため、安心して査定依頼が行えます。
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2020年は、1月に発生した新型コロナウイルスと、それに伴う緊急事態宣言の発令・テレワークの普及などの影響で、不動産業界にも大きな変化が起きた年となりました。公益財団法人 東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）の2020年度4[…]
不動産売却の方法
不動産の売却方法は大きく分けて2つあります。
- 仲介
不動産会社に物件の購入希望者（＝買主）を探してもらう売却方法 - 買取
不動産会社が売主（＝不動産を売りたいと考えている人）から直接物件を購入する売却方法。売却価格は仲介での市場価格の7割ほど。
高く売りたいと考えるならおすすめは「仲介」です。
買取の場合、不動産会社はリフォームなどを行い、市場価値を高めて再度販売します。
リフォーム等のコストがかかるため、不動産会社は市場価格の7割程度に価格を抑えて物件を購入します。
そのため、買取で不動産会社に物件を買い取ってもらうより、仲介で買主を見つけたほうが高く売れるのです。
不動産会社は売却活動の「パートナー」
不動産会社が買主を探す
物件が売却できたら不動産会社に「仲介手数料」を支払う
不動産を売却する際に知っておきたい基礎知識
不動産売却において、あらかじめ知識を身につけておくことは重要です。
ここからは、不動産売却をするにあたり最低限知っておきたい基礎知識を見ていきましょう。
- 不動産売却にかかる期間
- 不動産売却の流れ
- 不動産の「査定額」とは
- 媒介契約
- 費用
不動産売却にかかる期間
- 立地
- 状態
- 物件種別
- 人気度
売却のスケジュールは余裕をもって立てるようにしましょう。
土地を売るには一定の手順を踏む必要があるため、売ると決めてもすぐに売却できるわけではありません。売却までにかかる期間と行動を知り、期間内の売却成功をイメージしていきましょう。この記事では、売却までの期間の詳しい流れと、期間内に売[…]
不動産売却の流れ
不動産売却に関するデータを一緒に見てきました。
ここからは、不動産売却の流れや不動産会社に相談する前に押さえておきたいポイントを解説してきます。
まずは、不動産売却の流れです。下の図を見てください。
不動産売却には6つのステップがあります。
各ステップの概要と、6カ月で売却する場合のスケジュールは以下の通りです。
| 引き渡しまでの期間 | ステップ | 概要 |
|---|---|---|
| 6ヶ月～5カ月前 | ①査定依頼 | 不動産会社に査定を依頼する |
| ②媒介契約 | 売却活動を支援してもらうために、不動産会社と媒介契約を結ぶ | |
| 5カ月～1カ月前 | ③売却活動 | 不動産会社が主体となってWebサイトへの掲載やポスティングなどの営業活動が行われる。 |
| ④内覧の対応 | 購入希望者の内覧に対応する。 | |
| 1ヶ月前～当日 | ⑤売買条件の決定 | 引き渡し日などの条件を買主とすり合わせる。 |
| ⑥引き渡し | 物件の引き渡しを行う。 |
詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。
「不動産売却の流れはどんな感じなんだろう」「不動産売却の流れを知って不動産売却を成功させたい！」不動産売却がはじめての場合、何から調べたらいいか分からないと感じたり、なんとなく難しそうに感じたりするかもしれません。私も不動産[…]
不動産の「査定額」とは
不動産を売却することになったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。
不動産査定について、以下のような悩みがありませんか？「いきなり不動産会社に査定依頼出すのは不安・・」「査定依頼したら不動産は売らなきゃいけないの？」不動産売却は多くの方にとって初めての経験。査定がどういうもので、何を準備すればい[…]
査定は必ず複数社から受けよう
下の図は、不動産会社によって査定額がどのぐらい違ったかのアンケート結果です。
複数の不動産会社で査定を受けた方の約50%が、「不動産会社によって査定額に100万円以上差が出た」と回答しています。
同じ不動産でも、A社は1000万円、B社は2000万円、C社は1300万円という査定額をつけるかもしれないということです。
しかし不動産会社の中には、相場よりも明らかに高い査定額で顧客を獲得しようとする企業があります。
例の場合、B社は他の2社よりも査定額が明らかに高いです。
査定額が他社よりも高い場合、「査定額の根拠」に注目しましょう。
根拠がないのに査定額の高い場合、実際に売却できる価格は査定額よりも低くなります。
このように、複数の不動産会社に査定額と根拠を比較することで、自分の売りたい物件に合った不動産会社を選べます。
複数社に査定依頼をするなら「不動産一括査定」がおすすめ
不動産一括査定とは、一度に複数の不動産会社に対して査定依頼ができるWebサービスです。
おすすめは「すまいステップ」です。
「優良企業のみに査定依頼できる」査定サイトがすまいステップです。
すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
さらに、査定を対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に出会うことができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。
査定依頼はフォームに沿って簡易的な物件情報を入力するだけなので隙間時間でも申し込みができます。
優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。
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【完全無料】一括査定
「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・！」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。しかし、不動産を売る経験は人生で何度もあることではないので、初めて不動産一括[…]
不動産売却で結ぶ「媒介契約」
信頼できる不動産会社・担当者を見つけたら、その会社と「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する契約です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる社数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 売却活動の報告頻度 | × | 14日に1回 | 7日に1回 |
| レインズへの登録義務 | × | ○ | ○ |
| 売却までにかかる時間 | 長い | 短い | 短い |
ちなみに、三菱地所グループが行ったアンケートによると、媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の順に割合が多いです。
契約方法の違いによって、売却までにかかる期間やサポート内容が異なります。
あなたに合った媒介契約の選び方は以下の記事で詳しく解説しています。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
不動産売却の税金・費用
不動産売却には費用もかかります。
不動産売却額のおよそ5～7％ほどの費用がかかると言われています。
例えば自宅が2500万円で売却できた場合、費用は125万円～175万円ほどになるイメージです。
大きな額で不安になるかもしれませんが、費用を支払うタイミングは売主に手付金や売却金をもらった後であることが多いため、安心してください。
大まかな内訳は以下の通りです。
| 税金 | 概要 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 |
| 譲渡所得税 | 不動産を売却した利益にかかる税金 | 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315% |
| 住民税 | 不動産を売却したときにかかる住民税。 | 住民税額(短期) = 売却益 × 9% 住民税額(長期) = 売却益 × 5% |
| 抵当権抹消費用 | 金融機関に設定されている抵当権を抹消するための手数料 | 1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円） |
| ハウスクリーニング費用 | ハウスクリーニングをする際にかかる費用 | 3万∼10万円 |
| 測量費用 | 測量が必要な際にかかる費用 | 50~80万円 |
| 解体費用 | 建物の解体が必要な際にかかる費用 | 100~300万円 |
また、不動産売却にかかる費用を安く抑える方法もあります。効果的なものは下記の2つです。
- 控除を利用し、かかる税金を節税する（マイホームの売却なら非課税になるケースが多い）
- 仲介手数料の値引き、またはハウスクリーニング等の特典サービスを付けてもらえるよう交渉する
詳しくは、以下の記事で解説しています。
「不動産を売却するとどんな税金がかかるの？」「不動産売却で税金はいくらかかる？」不動産売却がはじめての場合、ややこしくて理解しにくい「税金」について頭を悩ませる方も多いかもしれません。この記事では、不動産売却にはどん[…]
家や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われていますが、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」を分からない人も多いでし[…]
まとめ
この記事で紹介した不動産売却のポイントは6つです。
- 不動産売却の方法
- 不動産売却の相場
- 不動産査定は複数社から受ける
- 不動産会社会社との契約の種類
- 不動産売却にかかる費用
不動産売却は以前よりも身近なものになってきています。
不動産売却を少しでも検討している方は、まずは不動産査定をして査定額を調べてみましょう。
オススメの査定サイトははすまいステップ
オススメの一括査定サイトがエース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」です。
すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
さらに、査定を対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に出会うことができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。
査定依頼はフォームに沿って簡易的な物件情報を入力するだけなので隙間時間でも申し込みができます。
優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。
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