不動産売却の押さえるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説します

更新日:2021年7月12日

不動産売却では多額の現金が動きます。

そのため、不動産売却の相場や流れ、かかる費用など基本的な知識を身につけた上で売却に臨むことが重要です。

「不動産はどのような流れで売却するの?」「そもそも本当に不動産を売るべきなのかな?」「不動産売却がはじめてで不安…」

この記事では、はじめて不動産売却を行う方に向けて、「不動産売却の流れ」やこれだけは押さえておきたいポイント」を分かりやすく解説しています。

この記事を読んで、はじめての不動産売却で大成功をおさめましょう!

監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
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不動産売却を行う理由は?

不動産売却を行った人達は、何ががきっかけだったのでしょうか?

株式会社Speeeが過去に不動産を売却した1500人に、「不動産売却をした理由」を尋ねた結果です。

不動産を売却した理由

  • 1位:住み替え    32%
  • 2位:相続      23%
  • 3位:資産整理    15%
  • 4位:転勤・転職   11%
  • 5位:金銭的な理由  7%

1位は「住み替え」で32%の人が理由として挙げています。続いて「資産整理」が23%、「相続」と「転職・転勤」が14%と多かったです。

それぞれの理由で不動産を売却した人の体験談を見ていきましょう。

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住み替え

住み替えでの不動産売却の体験談

大阪府・30代女性
2人目の子どもができたのをきっかけに、4人家族で3LDKの今のマンションでは狭いなと思い、夫の希望の戸建に住み替えを考えました。マンション売却ははじめてだったのである程度の価格で売れるか、住み替え先の戸建てを建築中にマンションを売りに出していたので、引き渡しの時期なども気にする必要があり、結構不安でした。

おうちの語り部の口コミをもとに編集

下記のようなライフステージの変化で住み替えを検討する方は多いです。

  • 結婚
  • 出産
  • 転勤・転職
  • 子供のひとり立ち・老後の住まいの見直し
  • 親との同居

住み替えを行う際には、新居を探してから今の家を売却する「買い先行」と、今の家を売却してから新居を探す「売り先行」の二つの方法があります。

どちらの方法を取るかで売却の戦略資金計画が変わります。

資金計画をある程度決めてから新居を探せる点や、新居のローンを同時に返済する「二重ローン」となるリスクが少ないことから、不動産売却がはじめての場合は、できれば売り先行がおすすめです。

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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相続

相続での不動産売却の体験談

岩手県・40代男性
一戸建てを相続しましたが、自分の自宅からは遠方で管理ができないため売却を行いました。土地勘もないため、果たして本当に売れるのか、いくらぐらいで売れるのか検討もつきませんでした。不動産会社にとても親身にご対応頂き、非常に助かりました。

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相続した不動産を売却する人も少なくありません。

売却前に、不動産登記の名義変更相続税の申告納付など不動産の相続手続きが抜け漏れなく完了していることを確認しましょう。

また、相続した不動産を売却するなら「税金」についての知識を身につけておくことがオススメです。

例えば、あなたが築30年の一戸建てを相続したとします。

築古の物件であるため戸建ての価値は少なく、家を解体して更地として売却しようと考える方もいるでしょう。

しかし、戸建てが建っている場合に比べて、更地の固定資産税額6倍になります。

こうした知識を知っておくことで、売却にかかる費用を抑えて不動産売却が行えます。相続した不動産の売却にかかる税金は、下の記事で詳しく解説しています。

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資産整理

資産整理での不動産売却の体験談

栃木県・50代男性
親の持ち家でした。住む者がいなくなったので売却を考えました。一番の不安は、売れるかどうかでした。主要駅やバス停がないなど、交通が不便なところだったことがその理由です。固定資産税のことも考えると、早く手放せたのはありがたいことでした。

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住む人がいなくなった家でも、所有しているだけで固定資産税などの費用がかかります。

こうしたケースで多いのが、「金額にこだわりはないが、なるべく早く手間をかけず手放したい」という要望です。

早期に不動産を手放したい場合の選択肢の一つに「買取」があります。

一般的に行われる「仲介」での売却価格に比べると、価格は安くなりますが数週間~1カ月ほどで不動産を手放せることはメリットの一つです。

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資産整理での不動産売却の体験談

兵庫県・50代男性
一戸建てを賃貸で貸し出していたのですが、貸借人が出ていったことをきっかけに売却を決意しました。周囲の取引事例や、営業マンのその地域での取引経験等を基に相場を説明してもらいました。値引き交渉がありましたが、営業マンがうまく返してくれて値引きせずに売ることができました。

上の方は、「投資用の物件を整理したい」と考えて不動産の売却を行いました。

投資用の不動産の売却では、売却のタイミングの見極めが重要です。

投資用の物件は、築年数が経つほど維持費や管理費が増えていく一方、賃料は一般的には下がっていく傾向にあります。

賃料を維持費・管理費などの出費が上回るギリギリで売却することがポイントです。

また、投資用不動産を扱う不動産会社が限られている点にも注意が必要です。すまいステップでは、投資用不動産の査定依頼にも対応できるため、安心して査定依頼が行えます。

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不動産売却の方法

不動産の売却方法は大きく分けて2つあります。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

  • 仲介
    不動産会社に物件の購入希望者(=買主)を探してもらう売却方法
  • 買取
    不動産会社が売主(=不動産を売りたいと考えている人)から直接物件を購入する売却方法。売却価格は仲介での市場価格の7割ほど。

高く売りたいと考えるならおすすめは「仲介」です。

買取の場合、不動産会社はリフォームなどを行い、市場価値を高めて再度販売します。

リフォーム等のコストがかかるため、不動産会社は市場価格の7割程度に価格を抑えて物件を購入します。

そのため、買取で不動産会社に物件を買い取ってもらうより、仲介で買主を見つけたほうが高く売れるのです。

 
すまリス
仲介はどういう売却方法なの?
仲介では、下記のような仕組みで不動産を売却します。
不動産仲介とは

不動産会社は売却活動の「パートナー」

まずは、専門的な知識や経験のある不動産会社に「不動産を売却するための売却活動をお願いします。その代わり、不動産が売れたら仲介手数料を支払います」という契約を結びます。
これを媒介契約と言います。
 
すまリス
不動産会社が不動産を売却するためのパートナーになるんだ!

不動産会社が買主を探す

媒介契約を結んだら、不動産会社はWeb上に広告を出したり、ポスティングを行なったりして物件の購入希望者を探します。
あなたがA社と媒介契約を結んでいる場合、他社のB社から購入希望者を紹介されることもあれば、A不動産会社に来た購入希望者の中から購入希望者を探すこともあります。
ちなみに、B社からの紹介を受けた購入希望者に物件を売ることを「片手」、A社に来た購入希望者に物件を売却することを「両手」と言います。
両手仲介とは
両手」で不動産を売ると、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料がもらえます。
そのため、両手で不動産を売却しようとする不動産会社も多いです。
両手は必ずしも悪いことではありませんが、両手を狙うあまり他社からの購入希望者に物件を紹介しない囲い込み」に繋がるおそれもあります。
 
すまリス
あらかじめ知識を身につけておけば、こうしたトラブルを防げるよ

物件が売却できたら不動産会社に「仲介手数料」を支払う

買主が見つかったら、買主から代金を受け取り(=決済)、不動産を引き渡します。
買主を紹介してくれた不動産会社には、そのお礼として「仲介手数料」を支払います。
 
すまリス
不動産会社は物件を売りたい「売主」と、物件の購入希望者である「買主」をマッチングさせることで報酬を得るんだ!
 

不動産を売却する際に知っておきたい基礎知識

不動産売却において、あらかじめ知識を身につけておくことは重要です。

ここからは、不動産売却をするにあたり最低限知っておきたい基礎知識を見ていきましょう。

不動産売却にかかる期間

 
すまリス
不動産売却には、どのぐらいの期間がかかるの?
不動産売却にかかる期間は3カ月~半年を見ておきましょう。
下の図は、株式会社Speeeが、不動産を売却した1500人に「不動産を売り出してから売却までにかかった期間」を尋ねた結果です。
成約までにかかった期間(1500人にアンケート)
全体の7割に当たる人が、「半年以内に売却できた」と答えています。
ただし、以下のような要素でも不動産売却にかかる期間が変わります。
  • 立地
  • 状態
  • 物件種別
  • 人気度

売却のスケジュールは余裕をもって立てるようにしましょう。

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不動産売却の流れ

不動産売却に関するデータを一緒に見てきました。

ここからは、不動産売却の流れ不動産会社に相談する前に押さえておきたいポイントを解説してきます。

まずは、不動産売却の流れです。下の図を見てください。

売却の流れ

不動産売却には6つのステップがあります。

各ステップの概要と、6カ月で売却する場合のスケジュールは以下の通りです。

引き渡しまでの期間ステップ概要
6ヶ月~5カ月前①査定依頼不動産会社に査定を依頼する
②媒介契約売却活動を支援してもらうために、不動産会社と媒介契約を結ぶ
5カ月~1カ月前③売却活動不動産会社が主体となってWebサイトへの掲載やポスティングなどの営業活動が行われる。
④内覧の対応購入希望者の内覧に対応する。
1ヶ月前~当日⑤売買条件の決定引き渡し日などの条件を買主とすり合わせる。
⑥引き渡し物件の引き渡しを行う。

詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。

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不動産の「査定額」とは

不動産を売却することになったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。

 
すまリス
古着や本なら、買取査定を受けたことがあるよ!不動産の査定と何か違う部分はある?
不動産売却における査定額とは、直近でその不動産が売れるであろう価格を不動産会社が周辺の事例や経験に基づいて算出した金額のことです。不動産の査定額とは
古着や古本などの一般的な査定の場合、提示された査定額通りに売却することが一般的です。
しかし、不動産の場合は査定額通りに売れるとは限りません。
また、査定額は不動産会社によって大きく異なる場合もあります。
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査定は必ず複数社から受けよう

下の図は、不動産会社によって査定額がどのぐらい違ったかのアンケート結果です。

複数の不動産会社で査定を受けた方の約50%が、「不動産会社によって査定額に100万円以上差が出た」と回答しています。

同じ不動産でも、A社は1000万円、B社は2000万円、C社は1300万円という査定額をつけるかもしれないということです。

しかし不動産会社の中には、相場よりも明らかに高い査定額で顧客を獲得しようとする企業があります。
例の場合、B社は他の2社よりも査定額が明らかに高いです。

査定額が他社よりも高い場合、「査定額の根拠」に注目しましょう。
根拠がないのに査定額の高い場合、実際に売却できる価格は査定額よりも低くなります。

このように、複数の不動産会社に査定額と根拠を比較することで、自分の売りたい物件に合った不動産会社を選べます。

複数社に査定依頼をするなら「不動産一括査定」がおすすめ

不動産一括査定とは、一度に複数の不動産会社に対して査定依頼ができるWebサービスです。

不動産一括査定サイトの手順

おすすめは「すまいステップ」です。

「優良企業のみに査定依頼できる」査定サイトがすまいステップです。

すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

さらに、査定を対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に出会うことができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

査定依頼はフォームに沿って簡易的な物件情報を入力するだけなので隙間時間でも申し込みができます。

優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。

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不動産売却で結ぶ「媒介契約」

信頼できる不動産会社・担当者を見つけたら、その会社と媒介契約を結びます。

「媒介契約」とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する契約です。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる社数複数1社のみ1社のみ
自己発見取引×
売却活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
レインズへの登録義務×
売却までにかかる時間長い短い短い

ちなみに、三菱地所グループが行ったアンケートによると、媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の順に割合が多いです。

契約方法の違いによって、売却までにかかる期間やサポート内容が異なります。
あなたに合った媒介契約の選び方は以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産売却の税金・費用

不動産売却には費用もかかります。

 
すまリス
いったいどのぐらい?

不動産売却額のおよそ5~7%ほどの費用がかかると言われています。

例えば自宅が2500万円で売却できた場合、費用は125万円~175万円ほどになるイメージです。

 
すまリス
175万円!? そんなに払えないよ…!

大きな額で不安になるかもしれませんが、費用を支払うタイミングは売主に手付金や売却金をもらった後であることが多いため、安心してください。

大まかな内訳は以下の通りです。

税金概要支払時期
仲介手数料不動産会社に支払う手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
譲渡所得税不動産を売却した利益にかかる税金所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税不動産を売却したときにかかる住民税。住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するための手数料1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
ハウスクリーニング費用ハウスクリーニングをする際にかかる費用3万∼10万円
測量費用測量が必要な際にかかる費用50~80万円
解体費用建物の解体が必要な際にかかる費用100~300万円

また、不動産売却にかかる費用を安く抑える方法もあります。効果的なものは下記の2つです。

  • 控除を利用し、かかる税金を節税する(マイホームの売却なら非課税になるケースが多い)
  • 仲介手数料の値引き、またはハウスクリーニング等の特典サービスを付けてもらえるよう交渉する

詳しくは、以下の記事で解説しています。

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まとめ

この記事で紹介した不動産売却のポイントは6つです。

  • 不動産売却の方法
  • 不動産売却の相場
  • 不動産査定は複数社から受ける
  • 不動産会社会社との契約の種類
  • 不動産売却にかかる費用

不動産売却は以前よりも身近なものになってきています。
不動産売却を少しでも検討している方は、まずは不動産査定をして査定額を調べてみましょう。

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