不動産売却の抑えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説します

更新日:2020年1月14日

「不動産はどのような流れで売却するの?」「そもそも本当に不動産を売るべきなのかな?」「不動産売却がはじめてで不安…」

はじめての不動産売却では、不安なことがたくさんあると思います。

この記事では、はじめて不動産売却を行う方に向けて、「不動産売却の流れ」やこれだけは抑えておきたいポイント」を分かりやすく解説しています。

この記事を読んで、はじめての不動産売却で大成功をおさめましょう!

不動産を売却すべき理由

この記事を読んでいる人の中には、「そもそも、不動産売却をするべきか悩んでいる」という人もいるのではないでしょうか?

ところで、不動産売却の行った先輩たちは何がきっかけだったのでしょうか?
すまいステップで過去に不動産を売却した、1500人に不動産売却をした理由を聞きました。

家売却 理由

  • 1位:住み替え    36%
  • 2位:資産整理    23%
  • 3位:相続      14%
  • 4位:転勤・転職   14%
  • 5位:離婚       7%

1位は「住み替え」で36%の人が理由として挙げました。

中には、「不動産売却をするのには特別な理由や事情があるのではないか」と考える人もいるかもしれません
しかし実際には、ライフスタイルの変化に合わせたより良い住環境を求めて不動産売却を行う人が多いことが分かります。

この章では、不動産売却を少しでも検討している人に向けて、判断材料になるデータをいくつか紹介します。

不動産売却は一般的になってきている

中古住宅流通量の推移

上の図は、課税状況から推定される中古住宅の不動産流通量の変化です。

平成14年では約45万件の住宅が取引されていましたが、平成27年時点ではその1.3倍の約59万件が取引されています。また政府も、空き家問題の解決のために中古住宅の販売・購入の増加を促しています。

 
すまリス
不動産売却は以前よりも一般的になっているんだ!

不動産価格は上昇傾向にある

不動産価格は、販売時の経済や市場状況によって変化します。
そのため、不動産売却を検討する際は市場状況も要チェックです。

住宅売却価格の変動

上の図は、2008年から2019年までの住宅価格の推移を表したグラフです。
低金利政策や東京オリンピックを見越した再開発の影響で、不動産価格は上昇傾向にあります。

2020年に猛威を振るったコロナウイルスが経済に与える影響も心配されました。
しかし、現在のところ影響は軽微です。

 
すまリス
不動産を売却したいと考えている人にはチャンスなんだね!

不動産を所有していると税金がかかる

所有している不動産には、資産として固定資産税がかかります。

例えば、評価額(※不動産の評価額の一つで、固定資産税を算出する基準となる)が2500万円の不動産を10年所有したとします。
かかる固定資産税は以下のように求められます。

10年間の固定資産税

=(家屋の評価額 × 固定資産税税率1.4%) × 10年

=2500万円 × 1.4% × 10年

=350万円

つまり、10年で350万円もの税金を支払わなければなりません。

ちなみに、評価額は売却相場の7割を目安に設定されます。
したがって上記の不動産を売った場合売却価格は3500万円ほどになると予想できます。

 
すまリス
使い道がない不動産を所有しているよりは、売却したほうがずっとお得なんだね

不動産売却の流れ

不動産売却に関するデータを一緒に見てきました。
ここからは、不動産売却の流れ不動産会社に相談する前に抑えておきたいポイントを解説してきます。

まずは、不動産売却の流れです。下の図を見てください。

売却の流れ

不動産売却には6つのステップがあります。

売り出す不動産にもよりますが、不動産を売り出してから引き渡しまで3ヶ月~6ヶ月かかります。
各ステップの概要と、6カ月で売却する場合のスケジュールは以下の通りです。

引き渡しまでの期間ステップ概要
6ヶ月~5カ月前①査定依頼不動産会社に査定を依頼する
②媒介契約売却活動を支援してもらうために、不動産会社と媒介契約を結ぶ
5カ月~1カ月前③売却活動不動産会社が主体となってWebサイトへの掲載やポスティングなどの営業活動が行われる。
④内覧の対応購入希望者の内覧に対応する。
1ヶ月前~当日⑤売買条件の決定引き渡し日などの条件を買主とすり合わせる。
⑥引き渡し物件の引き渡しを行う。

不動産売却にかかる費用

不動産売却には費用もかかります。

 
すまリス
いったいどのぐらい?

不動産売却額のおよそ5~7%ほどの費用がかかると言われています。
例えば自宅が2500万円で売却できた場合、費用は125万円~175万円ほどになるイメージです。

 
すまリス
175万円!? そんなに払えないよ…!

大きな額で不安になるかもしれませんが、費用を支払うタイミングは売主に手付金や売却金をもらった後であることが多いため、安心してください。

大まかな内訳は以下の通りです。

税金概要支払時期
仲介手数料不動産会社に支払う手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
譲渡所得税不動産を売却した利益にかかる税金所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税不動産を売却したときにかかる住民税。住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するための手数料1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
ハウスクリーニング費用ハウスクリーニングをする際にかかる費用3万∼10万円
測量費用測量が必要な際にかかる費用50~80万円
解体費用建物の解体が必要な際にかかる費用100~300万円

また、不動産売却にかかる費用を安く抑える方法もあります。効果的なものは下記の2つです。

  • 控除を利用し、かかる税金を節税する
  • 不動産会社に仲介手数料を値引きしてもらえるよう交渉する

詳しくは、以下の記事で解説しています。

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不動産売却の抑えておくべきポイント

不動産売却の流れを掴んだところで、この章では不動産会社に相談する前に抑えておきたい5つのポイントを紹介します。

  1. 不動産の売却方法
  2. 不動産売却の相場
  3. 不動産査定は複数社に依頼する
  4. 不動産会社との契約の種類
  5. 不動産売却にかかる費用

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ポイント①:不動産売却の方法

大まかな流れが分かっとたころで、不動産の売却方法について解説していきます。
不動産の売却方法は3つあります。

  • 個人売買
  • 買取
  • 仲介

仲介

はじめて不動産売却を行う場合は「仲介による不動産売却」がおすすめです。

ほとんどのケースで買取よりも高く不動産を売却できます。
また、面倒な手続きや売却活動を不動産会社が代行してくれるので、精神的な負担が圧倒的に少ないです。

買取

不動産会社に不動産を買ってもらう売却方法を「買取」と言います。

買取の場合は不動産会社が買い手になってくれるので、買い手が現れるのを待たずに売却を完了できるという利点があります。
そのため、急いで不動産を売却したい人や、売りにくい物件の売買に向いています。

しかし、買取は市場価格の7~6割の価格での取引となります。
つまり買取は、なるべく高く不動産を売却したい人にはおすすめできません

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金髪のキャリアウーマン

個人売買

不動産の個人売買とは、不動産会社を利用することなく自分自身で買い手を募って不動産を売却することです。

個人売買のメリットは、仲介手数料を払わなくてよい点です

売却活動や契約書の作成、登記の変更手続きなどをすべて自分で行う必要があります。

不動産の売買においては複雑な手続きが発生する上、個人での売却活動も簡単ではありません。
不動産売却をはじめて行う方は個人売買は避けた方が無難です。

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※

ポイント②:不動産売却の相場

不動産売却の相場は、「不動産市場の状況」「築年数」によって影響を受けます。

先述した通り、「不動産市場」の状況は景気や都市開発の影響を受けます。
国土交通省の不動産価格指標によると2019年6月現在52カ月連続して上昇しています。

「築年数」は、古くなるほどに不動産の売却価格は減少します。

住宅売却価格と築年数の相関。

上の図は、戸建て住宅の築年数と売却価格の相関です。
新築時の価値を100としたとき、10年程度で売却価格は半分以下になりその後は緩やかに減少します。

つまり、似たような立地・築年数の売却価格を調べることで、所有する不動産の売却価格の相場を掴むことができます。

具体的な方法は以下の記事で解説しています。

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ポイント③:不動産査定は複数社で行う

不動産を売却することになったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定依頼の際、複数の不動産会社に査定依頼を行うことがポイントです。

理由は、不動産会社によって査定額が大きく違うことがあるからです。

複数の不動産会社で査定を受けた方の約50%が、「不動産会社によって査定額に100万円以上差が出た」と回答しています。

同じ不動産でも、A社は1000万円、B社は2000万円、C社は1300万円という査定額をつけるかもしれないということです。

しかし不動産会社の中には、相場よりも明らかに高い査定額で顧客を獲得しようとする企業があります。
例の場合、B社は他の2社よりも査定額が明らかに高いです。

査定額が他社よりも高い場合、「査定額の根拠」に注目しましょう。
根拠がないのに査定額の高い場合、実際に売却できる価格は査定額よりも低くなります。

このように、複数の不動産会社に査定額と根拠を比較することで、自分の売りたい物件に合った不動産会社を選べます。

複数社に査定依頼をするなら「不動産一括査定」がおすすめ

不動産一括査定とは、一度に複数の不動産会社に対して査定依頼ができるWebサービスです。

不動産一括査定サイトの手順

おすすめは「すまいステップ」です。

「優良企業のみに査定依頼できる」査定サイトがすまいステップです。

すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

さらに、査定を対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に出会うことができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

査定依頼はフォームに沿って簡易的な物件情報を入力するだけなので隙間時間でも申し込みができます。

優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。

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ポイント④:不動産会社との契約の種類

信頼できる不動産会社・担当者を見つけたら、その会社と媒介契約を結びます。

「媒介契約」とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する契約です。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる社数複数1社のみ1社のみ
自己発見取引×
売却活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
レインズへの登録義務×
売却までにかかる時間長い短い短い

ちなみに、三菱地所グループが行ったアンケートによると、媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の順に割合が多いです。

契約方法の違いによって、売却までにかかる期間やサポート内容が異なります。
あなたに合った媒介契約の選び方は以下の記事で詳しく解説しています。

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まとめ

この記事で紹介した不動産売却のポイントは6つです。

  • 不動産売却の方法
  • 不動産売却の相場
  • 不動産査定は複数社から受ける
  • 不動産会社会社との契約の種類
  • 不動産売却にかかる費用

不動産売却は以前よりも身近なものになってきています。
不動産売却を少しでも検討している方は、まずは不動産査定をして査定額を調べてみましょう。

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