不動産売却の押さえるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説します

更新日:2020年4月26日

不動産売却では多額の現金が動きます。

そのため、不動産売却の相場や流れ、かかる費用など基本的な知識を身につけた上で売却に臨むことが重要です。

「不動産はどのような流れで売却するの?」「そもそも本当に不動産を売るべきなのかな?」「不動産売却がはじめてで不安…」

この記事では、はじめて不動産売却を行う方に向けて、「不動産売却の流れ」やこれだけは押さえておきたいポイント」を分かりやすく解説しています。

この記事を読んで、はじめての不動産売却で大成功をおさめましょう!

監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
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不動産を売却すべき理由

この記事を読んでいる人の中には、「そもそも、不動産売却をするべきか悩んでいる」という人もいるのではないでしょうか?

ところで、不動産売却を行った先輩たちは何がきっかけだったのでしょうか?
すまいステップで過去に不動産を売却した、1500人に不動産売却をした理由を聞きました。

家売却 理由

  • 1位:住み替え    36%
  • 2位:資産整理    23%
  • 3位:相続      14%
  • 4位:転勤・転職   14%
  • 5位:離婚       7%

1位は「住み替え」で36%の人が理由として挙げました。

中には、「不動産売却をするのには特別な理由や事情があるのではないか」と考える人もいるかもしれません
しかし実際には、ライフスタイルの変化に合わせたより良い住環境を求めて不動産売却を行う人が多いことが分かります。

この章では、不動産売却を少しでも検討している人に向けて、判断材料になるデータをいくつか紹介します。

不動産売却は一般的になってきている

中古住宅流通量の推移

上の図は、課税状況から推定される中古住宅の不動産流通量の変化です。

平成14年では約45万件の住宅が取引されていましたが、平成27年時点ではその1.3倍の約59万件が取引されています。

また政府も、空き家問題の解消のために中古住宅の販売・購入の増加を促しています。

 
すまリス
不動産売却は以前よりも一般的になっているんだね!
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不動産売却を決断するチェックポイント

前章では、不動産売却をする人が増えていることを見てきました。
しかし、「不動産を売却しよう!」と決断をするのにはなかなか勇気が必要なものです。

そこで、この章では不動産売却をすべきかを決断する際にチェックすべきポイントを5つ紹介します。

  1. 不動産は売却できる状態か
  2. 不動産売却で赤字にならないか
  3. 不動産を所有しているとかかる税金
  4. 不動産の売り時はいつか

それぞれ詳しく見ていきましょう。

チェックポイント①:不動産は売却できる状態か

不動産を売却するにあたって、「誰でも」「どんな不動産でも」売却できるわけではありません。
具体的には、以下の場合に当てはまる場合、不動産を売却することができない可能性があります。

  • 不動産にローンが残っている
  • 不動産の名義人でない

このうち、「ローンが残っている不動産」の売却方法は後ほど詳しく解説します

またこの記事を読んでいる人の中には、「自分の名義でない不動産を売却したい」と考える人もいるかもしれません。
例えば、「親の家を代わりに売却したい」「離婚することになり、夫名義の家を売却したい」などの場合です。

しかし例え家族であったとしても、名義人の許可を得ずに、不動産の名義人でない人が代わりに不動産を売却することは原則できません

もし当てはまる場合は、以下の記事を読んで対処方法を考えてみましょう。

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チェックポイント②:不動産売却で赤字にならないか

不動産売却を行う場合、必ずしも黒字になるとは限りません。
ローンが残っている不動産を売却する場合、赤字になる場合があります。

ローンが残っている不動産を売却するには、売却時にローンを完済することが条件です。
しかし、ローンの残高が不動産の売却価格よりも高くなってしまうケースがあります。

オーバーローン、アンダーローン

ローン残高が不動産価格より高くなる場合、その不足分を手持ち資金や追加の融資で補う必要があります。

不動産売却を決断する前に、ローン残高不動産の売却予定価格を調べることをオススメします。

不動産の売却予定価格を知るには、不動産会社から査定を取ることが有効です。
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チェックポイント③:不動産を所有しているとかかる税金

赤字になる場合や、相続などで不動産を手に入れた場合は、不動産を所有していると発生する税金も考慮しましょう。

不動産を所有していると、固定資産税がかかります。

例えば、固定資産税評価額(※不動産の評価額の一つで、固定資産税を算出する基準となる)が2500万円の更地を10年所有したとします。
かかる固定資産税は以下のように求められます。

10年間の固定資産税

=(土地の評価額 × 固定資産税税率1.4%) × 10年

=2500万円 × 1.4% × 10年

=350万円

つまり、10年で350万円もの税金を支払わなければなりません。


(ただし、実際の税額は土地の用途によって変わる場合があります。)

ちなみに、評価額は売却相場の7割を目安に設定されます。
したがって上記の不動産を売った場合売却価格は3500万円ほどになると予想できます。

 
すまリス
使い道がない不動産を所有しているよりは、売却したほうがずっとお得なんだね
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チェックポイント④:不動産の売り時はいつか

不動産の売り時は、相場状況をみることで掴めます。
不動産売却の相場は、不動産市場の状況築年数によって影響を受けます。

不動産市場の状況は、販売時の経済や市場状況によって変化します。
そのため、不動産売却を検討する際は市場状況も要チェックです。

不動産価格指標(2021年版)
国土交通省『不動産価格指標(令和3年版)』より

上の図は、2008年から2020年までの住宅価格の推移を表したグラフです。
低金利政策や東京オリンピックを見越した再開発の影響で、不動産価格は上昇傾向にあります。

2020年に猛威を振るったコロナウイルスが経済に与える影響も心配されました。
しかし、現在のところ、取引件数は減少しましたが価格水準への影響は軽微です。

 
すまリス
不動産を売却したいと考えている人にはチャンスってことか!

また、「築年数」古くなるほどに不動産の売却価格は減少します。

住宅売却価格と築年数の相関。

上の図は、戸建て住宅の築年数と売却価格の相関です。
新築時の価値を100としたとき、10年程度で売却価格は半分以下になりその後は緩やかに減少します。

つまり、なるべく築年数が浅いうちに売却するほうが高く売れます

また、似たような立地・築年数の売却価格を調べることで、所有する不動産の売却価格の相場を掴むことができます。

具体的な方法は以下の記事で解説しています。

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不動産売却の流れ

不動産売却に関するデータを一緒に見てきました。
ここからは、不動産売却の流れ不動産会社に相談する前に押さえておきたいポイントを解説してきます。

まずは、不動産売却の流れです。下の図を見てください。

売却の流れ

不動産売却には6つのステップがあります。

売り出す不動産にもよりますが、不動産を売り出してから引き渡しまで3ヶ月~6ヶ月かかります。
各ステップの概要と、6カ月で売却する場合のスケジュールは以下の通りです。

引き渡しまでの期間ステップ概要
6ヶ月~5カ月前①査定依頼不動産会社に査定を依頼する
②媒介契約売却活動を支援してもらうために、不動産会社と媒介契約を結ぶ
5カ月~1カ月前③売却活動不動産会社が主体となってWebサイトへの掲載やポスティングなどの営業活動が行われる。
④内覧の対応購入希望者の内覧に対応する。
1ヶ月前~当日⑤売買条件の決定引き渡し日などの条件を買主とすり合わせる。
⑥引き渡し物件の引き渡しを行う。

不動産売却にかかる費用

不動産売却には費用もかかります。

 
すまリス
いったいどのぐらい?

不動産売却額のおよそ5~7%ほどの費用がかかると言われています。
例えば自宅が2500万円で売却できた場合、費用は125万円~175万円ほどになるイメージです。

 
すまリス
175万円!? そんなに払えないよ…!

大きな額で不安になるかもしれませんが、費用を支払うタイミングは売主に手付金や売却金をもらった後であることが多いため、安心してください。

大まかな内訳は以下の通りです。

税金概要支払時期
仲介手数料不動産会社に支払う手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
譲渡所得税不動産を売却した利益にかかる税金所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税不動産を売却したときにかかる住民税。住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するための手数料1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
ハウスクリーニング費用ハウスクリーニングをする際にかかる費用3万∼10万円
測量費用測量が必要な際にかかる費用50~80万円
解体費用建物の解体が必要な際にかかる費用100~300万円

また、不動産売却にかかる費用を安く抑える方法もあります。効果的なものは下記の2つです。

  • 控除を利用し、かかる税金を節税する(マイホームの売却なら非課税になるケースが多い)
  • 仲介手数料の値引き、またはハウスクリーニング等の特典サービスを付けてもらえるよう交渉する

詳しくは、以下の記事で解説しています。

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まとめ

この記事で紹介した不動産売却のポイントは6つです。

  • 不動産売却の方法
  • 不動産売却の相場
  • 不動産査定は複数社から受ける
  • 不動産会社会社との契約の種類
  • 不動産売却にかかる費用

不動産売却は以前よりも身近なものになってきています。
不動産売却を少しでも検討している方は、まずは不動産査定をして査定額を調べてみましょう。

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