【住み替え完全マニュアル】住み替えの流れや住宅ローンまで徹底解説！

結婚、子供の独立、転勤などライフスタイルの変化に伴い家の住み替えを検討する方は多いでしょう。

しかし、いざ住み替えを考え始めたら「今の家はローンが残ってるけど売れるの？」「新居の購入費はいくらかかるだろう」など不安が出てくるものです。

この記事では、住み替えに関する不安を解消するために、住み替えの流れや費用、節税対策や住み替えローンまで解説します。

また、住み替え検討している方は一括査定サイトを使って、自宅がいくらで売れるか調べてみませんか？

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住み替え2つの方法

住み替えでは今住んでる家の売却と新居の購入を平行して行うことになります。

そのため、住み替えの方法には売り先行と買い先行という2つの方法があります。

なるべく売却と購入タイミングのラグがない状態が理想ですが、現実的にタイミングを合わせることは難しくどちらかを先に行うことになります。

この章では、住み替える際にどちらの方法が良いか判断するため、各方法のメリットとデメリットを紹介していきます。

売り先行の特徴

売り先行は、今の住まいを売った後に新居を購入する方法です。

売り先行のメリットは、家を先に売ることで住み替え費用をあらかじめ確保でき資金計画が立てやすいことです。

売却価格や手元資金がの目途が立つため、無理のない住み替え計画を立てることができます。

また、二重ローンのリスクがなく焦って家を売る必要がないので、納得いく条件で今の家を売りやすくなります。

しかし、今の家の引き渡しタイミングまで新居を購入していないと仮住まいの期間が発生し引っ越しも複数回必要になります。

つまり、仮住まいの期間が発生してでも金銭的なリスクを抑えて住み替えたい方に向いた方法です

買い先行の特徴

買い先行は、先に新居の購入をしてから今の住まいを売る方法です。

買い先行の最大のメリットは新居探しに時間を割くことができる点です。なぜなら、現在住んでる家の引き渡し時期が決まっていないためです。

今の家に住みながら新居を探せるので仮住まいを探す必要もありません。

しかし、買い先行の場合は一時的に家を2つ所有することになるため、住宅ローンが残ってると二重ローンになる可能性があります。

また、二重ローンの時期を短くするために、今の家を早く売りたいという力学が働き売却価格を下げることにつながります。

つまり、住み替え資金に余裕があり新居選びを妥協したくない方に向いた住み替え方法です。

以上が住み替えの方法です。

初めて住み替えを検討する方なら売り先行をおすすめします。購入計画をしっかりと立てた方が安心なうえ、物件が売れないという心配もなくなります。
買いを先行の場合、家が売れないリスクが伴います。今の家が売れないと多額の二重ローンに苦しむことなります。そのため、資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

【体験談】家の買い替えで後悔しないために知るべきこと

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住み替えにかかる費用

住み替え計画を立てるためにも諸費用がいくら必要か知りたい方も多いでしょう。

この章では、住み替えに必要な費用について解説していますので「何に対していくらかかるのか」を把握しておきましょう。

家売却時にかかる費用

まずは売却時にかかる費用を見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、計算式は以下の通りです。

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

ここでは目安としていくつか例を挙げます。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

以下に収入印紙税額をまとめたので参考にしてみてください。

参照：国税庁ホームページ

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。

費用は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士の方への手数料を含めて5,000円~2万円程度です。個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円の登録免許税のみで済ませられます。

所得税・住民税

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金（所得税、住民税）がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければこれら2つの税金はかかりません。

課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引けば求められます。

不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！

家購入時にかかる費用

家購入時にかかる費用には主に住宅購入費と諸経費です。ではまず住宅購入費について見ていきましょう。

住宅購入費

住宅購入費は不動産の種類によって費用は大きく異なります。以下の表をご覧ください。

参考：平成29年度住宅市場動向調査報告書

購入費だけに注目してみると分譲戸建てと注文住宅が4,472万円と最高額であり、中古マンションが2,393万円で最安値となっています。

しかし値段だけで判断するのではなく、購入後の価値下落予想や建物の耐久性など様々な観点から検討することが必要です。

諸経費

家の購入時に必要な諸費用は、家購入額の5~8%と言われており、内訳は以下の通りです。

購入時必要な費用を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

マンション購入時の諸費用を節約するには｜目安を事前に把握しよう

住み替え時に利用できる税金の特例

住み替え時には様々な税金がかかりますが、節税特例もあります。この税金特例を賢く利用して税金負担を減らしましょう。

3000万円特別控除

通常所有している不動産が買った時よりも高い価格で売れ、利益が出た場合にはその利益に「譲渡所得税」という税金がかかります。

例えば購入した時の価格が3000万円の不動産を5000万円で売却した場合には差し引きの2000万円に譲渡所得税がかかります。

ですがこの3000万円特別控除を利用することにより住宅であれば最高3000万円まで非課税となります。

ただし、この3000万円特別控除は以下で述べる買い替え特例や譲渡損失の損益通算との併用はできないので注意が必要です。

3000万円特別控除とは？適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説

買い替え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益に対する税金を繰り延べできます。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

一般的には、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特別控除が有利、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利です。

買い替え特例利用の条件は以下となります。

譲渡損失の損益通算

上述した二つの特例は売却益が出た時の特例でしたが、売却損が出た場合も譲渡損失の損益通算の特例を受けることができます。

例えば1000万円で購入した住居を700万円で売却した場合には300万円の譲渡損失が発生したことになります。

この場合、一定の条件を満たしていればその譲渡損失をその年の他の所得から相殺をすることできます。

住み替えの時に便利な住宅ローン

次はローン残債がある家から住み替えを検討する方向けに、住み替えローンについて解説していきます。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、今の自宅を売った金額でローンを返しきれない場合に、その残債と新しい家の購入資金をまとめて借り入れできるサービスです。

家を売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権とは、ローンの支払いが滞った場合に金融機関が不動産を担保できる権利です。そのため、抵当権が設定されている不動産はローンを完済しない限り金融機関の許可なく売却できません。

家の売却金でローンを完済するのが一般的ですが、残債が家の売却額と自己資金よりも多い場合は抵当権の抹消はできません。

そんな時に住み替えローンを利用し、精算しきれない残債分を借り入れば、抵当権が抹消できます。

住み替えローンを利用時の注意点

非常に便利な住み替えローンですがここで注意点が3つあります。

新居探しの時間が圧迫される可能性がある

住み替えローンを利用する際は、今の家の売却と新居購入を合わせて行う必要があります。

そのため、売却にかける時間が十分にさけず希望よい低い価格で今の家を売ることにもつながります。

そのため、購入したい新居が決まってる場合は、売却期間に余裕を持つために早めに売却活動を始めましょう。

無理な返済計画を組まない

住み替えローンは必ず返済可能な範囲で利用しましょう。審査に通るからと言って借り入れすぎてはいけません。

「借り入れ可能金額」と「返済可能金額」は違います。どうしても買いたい家があるなら住み替えローンは便利ですが、借りる場合は余裕の持った返済計画を立てましょう。

 住宅ローンの仮審査を忘れずに行う

住み替え時に、住み替えローンの利用を検討している場合は、事前に住宅ローンの仮審査をしましょう。

購入したい物件が決まった後に、ローン申請をして、貸し出し金額が減らされたり、貸し出しを断られることもあるからです。

すでに審査に通っていると購入の交渉もスムーズに進みます。

例えば、価格交渉時に「ローンの審査は降りているので、～円だったら即決します」といった強気の交渉ができ、売り手としても審査が取っている証明があれば値引きもしやすいです。

住み替えローンとは？利用のメリット、注意点を解説

住み替えで失敗しないための注意点

住み替えは人生で何度もない経験なので、絶対に失敗したくないですよね。ここでは住み替えで失敗しないための注意点を紹介しておきます。

住み替え期限があるなら買取保証を付ける

家の売却と新居の購入タイミングを合わせたい場合、期限までに買い手が見つかる保証がないため売却タイミングを予想するのは非常に困難です。

そんな時に利用したいのが「買取保証」です。買取保証とは住み替え時に旧宅が売却できなかった場合に、不動産会社が家を直接買い取ってくれることを保証してくれるサービスです。

最悪の場合でも不動産会社が買い取ってくれる保証があるため、期限内までに必ず今の家を売ることができます。

ただし、不動産会社に買い取ってもらうと売却価格は相場の7割程度になるのがデメリットです。よって、高く売るよりも、期日までに今の家を売り切りたい方に向いています。

不動産の買取保証とは？利用条件や保証の流れをまとめて解説！

売却時は不動産会社を比較して選ばないと損！

今の家を少しでも高く売るには、不動産会社選びが重要です。

買い手探しから条件交渉まで売却業務を全て不動産会社が担うため、仲介を選んだ会社の力量によって売却価格が大きく変わっています。

不動産会社を比較すれば、どの会社が信頼できるか分かりやすくなります。

1社だけ話を聞いてすぐ仲介を依頼する方がいらっしゃますが、会社の対応や担当者の人柄を見ないまま売却をして損する方もいます。

複数の会社を比較すれば、それだけ優良かつ相性の良い会社に出会える可能性も増すので、必ず複数の会社を比較して選びましょう。

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