住み替えを考え始めると、「今住んでいる家の住宅ローンが残っているけどどうしよう..?」「新居購入の費用っていくらかかるんだろう..?」など疑問や不安がでてくるものです。
住み替えで多くの場合は、今住んでいる家の住宅ローンが残っているものの、新居選びに妥協したくない人がほとんどでしょう。
理想的な新居を選ぶためには、選ぶための時間とお金のいずれも必要となるため、住み替えの流れやかかる費用を理解し、段取りよく行うことが大切になってきます。
この記事では、住み替えにまつわる疑問や不安を解消するために、住み替えの流れ、住み替えにかかる費用について主に解説しています。
この記事を読んで、スムーズに住み替えを行えるようにしましょう。
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住み替えではいかに自宅を高く売却できるかが大切です。
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住み替えには2つの方法がある
住み替えには、「売り先行」と「買い先行」の２つの方法があります。
どちらもメリットとデメリットがあり、住み替える人の資金と状況によってどちらがよいかが決まります。
以降で「売り先行」と「買い先行」のメリットと注意点について解説していますので、それぞれ抑えておきましょう。
売り先行とは
●売り先行のメリット
家を先に売ることで、売却代金を住宅ローンの返済や新居の購入資金に充ることができるため、資金的に余裕をもって住み替えを行うことができます。
また、家を売るための販促活動に時間をかけられるため、今住んでいる家を高く売りやすいというのもメリットのひとつです。
●売り先行の注意点
売却後になかなか新居が見つからない場合は、賃貸の住宅に仮住まいをすることになり、その分の費用がかかかります。さらに、今の住まいから仮住まいへ、その後再び新居へ引っ越すため、引っ越し費用が2回分必要になります。
●売り先行が向いている人
主に資金的に余裕をもって住み替えたい方は売り先行が向いています。具体的な例は以下です。
- 今住んでいる家の住宅ローンが残っており、売却代金を返済に充てたい
- マンションの売却代金を新居購入の予算に含めたい
- 住み替え費用確保のために、妥協しない価格で家を売りたい
- 費用をかけずに仮住まいできる実家などの住居がある
住み替え成功の鍵は、ご自宅をできるだけ高く売却することです。
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買い先行とは
●買い先行のメリット
購入を先に行うため、納得のいくまで新居探しに時間を割くことができます。
また、今の家に住みながら新居探しができるため、仮住まいを用意する費用がかかりません。さらに、引っ越しも1回だけで済みます。
●買い先行の注意点
家の売却資金を充てられないので、新居の購入は自己資金と住宅ローンでまかなう必要があります。今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンが二重になり、金銭的負担がかなり大きくなってしまいます。二重ローンの負担が厳しい場合、家の売却を焦って、売却価格を下げざる得ないリスクも出てきます。
買い先行の注意点を回避するためにおすすめなのは「買い替え特約」です。
買い替え特約とは、期限内に希望価格で旧居が売れなかったときに新居の購入を白紙にできる制度です。
この特約を売主と結んでおけば、新居の購入を白紙にしても違約金を請求されず、新たに住み替えプランを立て直すことができます。
●買い先行が向いている人
次の条件に該当する人は売り先行が向いているといえます。
- 今住んでいる家の住宅ローンを完済している、または売却代金で完済できる目処が立っている
- 今すぐほしい物件がある
- 今の家が好条件で売れやすく、すぐに売却できる目処が立っている
買い先行か売り先行かを決めるために、まずはご自宅の売却相場を把握してみましょう。
売却相場の調べ方については、以下の記事を参考にしてください。
また、ご自宅がいくらで売れるかは実績豊富な不動産会社に査定依頼をすることが大切です。
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住み替えにはいくら費用がかかる？
資金計画をたてるためには、住み替えに費用がいくらかかるのかを把握する必要があります。
住み替えにかかる費用は「家の売却」と「家の購入」の２つにわけられます。
それぞれいくらかかるのか、確認していきましょう。
家の売却にかかる費用
売却費用の内訳は以下になります。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ➀仲介手数料 | 不動産会社が買い手を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ➁印紙税 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課税される税金 | 売却価格が100万円～５億円以下の場合、 売買価格により税額が決定（1,000円～10万円） |
| ➂抵当権抹消費用 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 1本につき約1万～2万円 |
| ➃所得税・住民税 | 住居を売って得た譲渡所得（※）に対して課せられる税金 | 売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| ➄その他 | その他住み替えにかかる費用 | 引っ越し費用等 |
※譲渡所得は、「譲渡所得＝不動産の売却価格 ー （不動産購入時にかかった諸費用 ＋ 売却にかかった諸費用)」で算出
内訳が最も大きいのは仲介手数料です。
例えば、売却価格が3,500万円の場合、売却費用総額はおおよそ245万（3,500万×0.07）、仲介手数料は111万（3,500万✕0.03＋6万円＋消費税）となり、全体の45％を占めることになります。
また、所得税と住民税は不動産を売って得た利益が発生しない場合は支払いの義務はありません。
例えば、不動産の売却費用が売却価格を上回ってしまった場合や、売却益のすべてを住宅ローンの返済に充てた場合は、税金を支払う必要はありません。
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家の購入にかかる費用
購入費用は物件価格と諸費用にわけられます。まず、物件価格から見ていきましょう。
物件価格
| 物件の種類 | 物件価格（万円） |
|---|---|
| 分譲マンション | 4,577 |
| 中古マンション | 2,819 |
| 注文住宅 | 3,971 |
| 分譲戸建て住宅 | 3,933 |
| 中古戸建住宅 | 2,814 |
（参考：平成30年度国土交通省）
分譲マンションが4,577万円と最高額であり、中古戸建住宅が2,814万円で最安値となっています。
諸費用
諸費用は物件価格の5～8%といわれています。購入費用の内訳は以下になります。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ①仲介手数料 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ②収入印紙 | 新居購入の取引を証明する書類にかかる費用 | 売買価格により決定 |
| ③融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 融資額×2％＋消費税（金融機関により異なる） |
| ④所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を自分へ移すためにかかる費用 | 例）3,000万円戸建てで30～40万前後（物件による） |
| ⑤抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額3,000万円で3万円か12万円＋報酬 |
| ⑥その他 | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
購入時必要な費用を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
住み替えで利用できる減税措置は?
この章では住み替えで適用できる減税措置を紹介します。
住み替えには多くの費用がかかりますが、税金に対しては適用できる節税特例があります。
3,000万円特例控除
今住んでいる家を売却する場合、「3,000万円特例控除」を受けられる可能性があります。
今住んでいる家が購入金額よりも高い価格で売れて利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。
しかし、3,000万円特例控除を利用することにより、最高3,000万円まで非課税とすることができます。
例えば、500万円の譲渡所得が出た場合、3,000万円以下の利益となり非課税となります。
ただし、この3,000万円特例控除は、以下で述べる「買い替え特例」や「譲渡損失の損益通算」と併用できないので注意が必要です。
▼3,000万円特例控除の適用要件
|
（参考：国税庁）
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買い替え特例
今住んでいる家を売って新居に買い換える場合、一定条件を満たせば、売った利益に対する税金を繰り延べできます。
注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。
今回は課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。
繰り延べできる金額は、新居の購入金額により変わります。
買い替え特例を受けるには、売却した住宅と買い替えた住宅で、それぞれ要件を満たす必要があります。
▼売却した住宅のおもな要件
|
▼買い替えた住宅の主な要件
|
（参考：国税庁）
譲渡損失の損益通算
今住んでいる家を売って売却損が出た場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」を受けることができます。
例えば1,000万円で購入した住居を700万円で売却した場合、300万円の譲渡損失が発生することになります。
この場合、一定の条件を満たしていればこの譲渡損失をその年の他の所得と相殺できます。
また、損失が大きく1年で控除しきれない場合は、売却した翌年から3年間繰越控除ができます。
（参考：国税庁）
資金が足りないけど、住み替えできる？
今住んでいる家が市場相場で売れないというのは、住み替えでは一定おこりうることです。
その場合、資金が不足して住み替えが難しくなってしまうことはあります。
しかし、この章で紹介する制度を利用することで、資金が足りない場合でも、住み替えを行うことは可能です。
前提として、住宅ローンが未完済の場合、住み替えはできません。
住宅ローンが未完済の状態だと、住んでいる家に抵当権が設定され、売ることが難しくなるためです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になったときに金融機関が家を担保できる権利のことです。
抵当権は完済後に抹消できるため、残債があって抵当権が設定された家は購入リスクが高く、買い手はつきません。
よって、住み替えの際は必ず住宅ローンを返済し、住んでいる家を売れるようにしておきましょう。
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住み替えローン
住み替えローンとは、今の自宅を売った金額でローンを返しきれない場合に、その残債と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれる住宅ローンの種類の一つです。
住み替えローンを利用すれば、完済資金も併せて借りることができるので住み替えが可能になります。
ただし、ローンの残債額が売却額を上回っている「オーバーローン」の状態で借り入れるローンであるため、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が難しいです。
また、利用するにあたって売却と購入の決済日をそろえる必要があるため、住み替えスケジュールがタイトになりがちです。
タイミングによっては、新居探しにあまり時間がかけられない、売却を急いでしなくてはならないといったケースがでてくることは意識しておきましょう。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅を建てる前の一時金を立て替えてくれるローンのことです。今住んでいる住まいを売却する前に購入したい物件が見つかったとき、資金がなくても購入することができます。しかし、旧居が売れた後に、旧居の住宅ローン残債とつなぎ融資分を返済しなければいけません。
融資の期限は6ヶ月～1年以内となっており、期限内で旧居を売却できないときには、不動産会社が査定額の80％程度で買い取ることになります。この場合、買取金額が相場より安くなってしまうため、住宅ローンの残債が一括で返済できないリスクが出てきます。
つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く、手数料や保証料などの諸費用がかかることもあり、利用の際には十分な注意が必要です。
タブルローン
ダブルローンとは、住宅ローンの残債がある状態で新たな住宅ローンを組むことです。既に住んでいる住宅ローンの他に、新たな住宅ローンを組んで新しい家を購入し、2つの住宅ローンの返済をしていきます。つまり、住宅ローンを2軒分支払うことになるので、その分返済の負担は大きくなります。よってダブルローンを利用するためには、それに見合った収入と金融機関からの信用が必要となります。
また、今住んでいる家の売却代金で全額返済できなければダブルローンは利用できません。ただし、売却代金で全額返済できなくても、預貯金などから補充して全額返済できれば利用することが可能です。
任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったとき、債権者（住宅ローンを借りている金融機関）の了承のもと、今住んでいる家を売却して住宅ローンを返済する方法のことです。
任意売却では、相場に近い金額で家を売却することが可能です。また、家の引渡し日の指定も行うことができます。このことから、所有者にとって住宅ローンが完済しやすく、計画的に進めやすい制度であるといえます。
しかし、任意売却するということは一般的には支払いが難しくなっている状況のため、仮に任意売却で売却できたとしても、次の住み替え先をローンを組んで購入することは銀行の審査上、難しくなる可能性があります。
この場合は、まず賃貸に住み替え、資金計画をよく立ててから次のすまいを検討するようにしましょう。
住み替え成功のために今の家を高く売ろう
前章で紹介した制度を利用すれば、資金が不足する場合でも、住み替えを行うことは可能です。
しかし、ダブルローンの審査基準は厳しく、返済には負担がかかるため、できる限り利用は避けるのが賢明でしょう。
資金的に余裕をもって住み替えるためには住、今んでいる家をできるだけ高く売ることが大切です。
ご自宅を高く売るコツについてはこちらの記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
また、家を高く売るためには、実力が高い不動産会社に売却を依頼することが効果的です。
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記事のおさらい【Q＆A】
住み替えを失敗しないための、注意点を教えてください。
住み替えを失敗しないためには、資金と状況に適した方法を選ぶことが重要です。住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2つの方法があります。「売り先行」は今住んでいる家を売却してから新居を購入する方法で、「買い先行」は新居を購入してから今住んでいる家を売却する方法です。詳しく知りたい方は住み替えには2つの方法があるをご覧ください。
住み替えの費用はいくらかかりますか？
住み替え費用の相場は物件の状態や市況にもよって変化します。住み替えは「家の売却」と「新居の購入」にわけることができ、家の売却費用は「売却価格×0.07」、新居の購入費用は「物件価格＋諸費用（物件価格×0.08）」といわれています。詳しくは住み替えにはいくら費用がかかる？をご覧ください。
資金が足りませんが住み替える必要があります、どうすればいいですか？
自己資金と売却代金を合わせても住み替え資金が足りない場合は、ローンや融資等の制度を利用するのもひとつです。審査基準は厳しくなりますが、今住んでいる家の住宅ローンの返済と新居の購入費用のどちらも補填することができます。詳しくは資金が足りないけど、住み替えできる？をご覧ください。