【住み替え完全マニュアル】住み替えの流れや住宅ローンまで徹底解説！

住み替えは不動産の購入と売却の両方の取引が必要になり、一見すると非常に複雑そうですが、今多くの人が理想の老後生活を送るために住み替えを検討していたり、転職・転勤のために住み替えをしています。この記事では住み替えの不動産購入と売却の流れから実際に住み替えをした人の理由、かかる費用から減税措置まで解説していきます。

住み替えの流れは？売りと買いの順序を確認しよう

住み替えには「家の売却」と「新居の購入」の2種類の取引を行われます。まずはそれぞれの順序で取引を行うのか見ていきましょう。

住み替えの流れ

家売却の流れ

不動産の売却は主に上記の5つのステップに分かれています。不動産の査定から引き渡しまでは個人差はありますがか6カ月程度かります。

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家購入の流れ

不動産の購入も売却と同じく大きく分けると以上の5つのステップに分かれています。不動産購入の際は売却の時と違い、住みたい物件がすぐに見つかれば早いと1か月も満たないで入居まで至るケースもあります。平均的には半年程度かけて物件探しをする方が多いようです。

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では不動産の売却と購入、どちらを先に行えばいいのでしょうか？

購入を先に行う「買い先行」、売却を先に行う「売り先行」と双方ともにメリットデメリットがありますので比較してみましょう。

買い先行の特徴

買い先行の最大のメリットは納得のいくまで新居探しに時間を割くことができる、引っ越しが1回だけで済むという点です。

ただし、持ち家の売却金を新居の購入資金に充てられないので、資金に余裕がある人向けの方法です。

資金に余裕がない、また、現在の持ち家に住宅ローンが残っている場合は新居のローンと二重ローンになり、金銭的負担がかなり大きくなってしまいます。

 売り先行の特徴

売り先行のメリットは、家を先に売ることで住み替え費用をあらかじめ確保できるという点です。

資金の目途が立っているので購入計画が立てやすく、手元の資金を目安に住み替え先を探すことができるため、、金銭的なリスクを抑えたい人向けの方法です。

ただし、新居の購入タイミングによっては仮住まいが必要になる場合もあります。引き渡し日から入居日が長期間ずれ込むと仮住まいに引越し、再び新居へ住み替えなければいけません。

金銭的負担が生じるだけでなく2回引っ越しが必要になる点がデメリットです。

初めての住み替えは「売り先行」がおすすめ

売り先行と買い先行の双方のメリットデメリットを解説しましたが、果たしてどっちのほうがいいのでしょうか？

初めての方にはズバリ「売り先行」がおすすめです。やはり初めての場合には購入計画をしっかりと立てた方が安心なうえ、物件が売れないという心配もなくなります。
買いを先行すると、家が売れないリスクが伴います。万が一、家が売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになるので、資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

住み替えに適したタイミングはいつ？

住み替えを検討している人が次に気になるのは、「住み替えのタイミング」でしょう。住み替えは人生の中でも大きな決断なので「いつ住み替えるべきか」悩ましい問題です。

この章では、国土交通省が住生活総合調査（平成30年）で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」で分かった住み替え理由から、住み替えに適したタイミング見ていきましょう。

参照：今後の住まい方の意向に関する事項

子育ての環境を整えたい

住み替え理由で最も多かった「住宅を広くする、部屋数を増やす」という回答の背景として出産や子どもの進学が関係します。

家族が増えれば、これまで住んでいた家が手狭に感じて、広く部屋数の多い家に住み替えを検討する方が多いようです。

子育て世代では、子供の小・中学校の入学がきっかけで住み替える人も多くいます。

子供の進学を機に子育てや教育の環境を変える目的で住み替えるご家族も多いです。例えば、子供部屋の確保、通学の利便性向上、公園など生活環境の充実を目的に引っ越す方もいます。

家の設備や周辺環境を改善したい

2番目に多いのが、家や周辺環境へ不満をもったタイミングです。

間取り、収納、設備など不満を持つ場合や周辺にスーパー、病院がなく不便を感じていれば住み替えのタイミングと言えるでしょう。

また、転勤や転職に伴い今の家では通勤に時間がかかる。といった悩みを抱えている方も住み替えを検討しています。

通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという考える方も多いです。

家が老朽化したため

長年住んだ家が古くなってきたことで住み替えを検討する方もいらっしゃいます。

築20年を過ぎたころにはサビ、亀裂、雨漏り、水漏れ、など、傷んでくる箇所が出てきます。

「新しさ・綺麗さを求めて」という回答が多い背景は、居住中の家が古く不満に感じている方が多いということでしょう。

定年や老後に備えたい

子供の独立や定年のタイミングで住み替えを検討するシニア世代もいらっしゃいます。

子供が独立して家を出ていくと、夫婦ふたり暮らしになり住んでいる家の部屋を活用しきれずに、家が広すぎると感じる方が多いようです。

歳をとれば今のように体の自由も効かなくなることを見越して、バリアフリーが充実した家に住み替える人も増えています。

間取りも車いすが通りやすいように広めに廊下、トイレが設計されているといった工夫がこなされている住居も多くあります。

詳しく知りたい方はこちらの「50代で住み替えをして理想の老後生活に備えよう」の記事を参考にしてください。

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住み替えにかかる費用

住み替え計画を立てるためにも諸費用がいくら必要か知りたい方も多いでしょう。

この章では、住み替えに必要な費用について解説していますので「何に対していくらかかるのか」を把握しておきましょう。

家売却時にかかる費用

まずは売却時にかかる費用を見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、計算式は以下の通りです。

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

ここでは目安としていくつか例を挙げます。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

以下に収入印紙税額をまとめたので参考にしてみてください。

参照：国税庁ホームページ

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。

費用は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士の方への手数料を含めて5,000円~2万円程度です。個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円の登録免許税のみで済ませられます。

所得税・住民税

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金（所得税、住民税）がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければこれら2つの税金はかかりません。

課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引けば求められます。

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家購入時にかかる費用

家購入時にかかる費用には主に住宅購入費と諸経費です。ではまず住宅購入費について見ていきましょう。

住宅購入費

住宅購入費は不動産の種類によって費用は大きく異なります。以下の表をご覧ください。

参考：平成29年度住宅市場動向調査報告書

購入費だけに注目してみると分譲戸建てと注文住宅が4,472万円と最高額であり、中古マンションが2,393万円で最安値となっています。

しかし値段だけで判断するのではなく、購入後の価値下落予想や建物の耐久性など様々な観点から検討することが必要です。

諸経費

家の購入時に必要な諸費用は、家購入額の5~8%と言われており、内訳は以下の通りです。

購入時必要な費用を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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住み替え時に利用できる税金の特例

住み替え時には様々な税金がかかりますが、節税特例もあります。この税金特例を賢く利用して税金負担を減らしましょう。

3000万円特別控除

通常所有している不動産が買った時よりも高い価格で売れ、利益が出た場合にはその利益に「譲渡所得税」という税金がかかります。

例えば購入した時の価格が3000万円の不動産を5000万円で売却した場合には差し引きの2000万円に譲渡所得税がかかります。

ですがこの3000万円特別控除を利用することにより住宅であれば最高3000万円まで非課税となります。

ただし、この3000万円特別控除は以下で述べる買い替え特例や譲渡損失の損益通算との併用はできないので注意が必要です。

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買い替え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益に対する税金を繰り延べできます。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

一般的には、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特別控除が有利、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利です。

買い替え特例利用の条件は以下となります。

譲渡損失の損益通算

上述した二つの特例は売却益が出た時の特例でしたが、売却損が出た場合も譲渡損失の損益通算の特例を受けることができます。

例えば1000万円で購入した住居を700万円で売却した場合には300万円の譲渡損失が発生したことになります。

この場合、一定の条件を満たしていればその譲渡損失をその年の他の所得から相殺をすることできます。

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住み替えに時に便利な住宅ローン

次はローン残債がある家から住み替えを検討する方向けに、住み替えローンについて解説していきます。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、今の自宅を売った金額でローンを返しきれない場合に、その残債と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスです。

持ち家に住宅ローンが残っている場合、ローンを完済しなければ家を売ることができません。

住宅ローンはその家を担保にすることを条件に融資されているので、ローンが残っている状態では売却の判断はローンを貸している金融機関の判断が必要です。

現在仮に住宅ローンの残債が3000万円ある住宅に住んでおり、売却額が2000万であるとします。差し引きの1000万円がローンの残高です。さらに、新居の購入費用として3000万円だった場合、ローン残高と合わせて購入費用も借り入れることができます。

住み替えローンの審査

住み替えローンは一般的にローン残債額が売却額を上回っているいわゆるオーバーローンの状態で借り入れるローンです。

金融機関としてもこのような状態の人に融資するのはリスクがありますから、住み替えローンの審査は厳しくなります。

では、住み替えローンの審査では一般的にどのようなポイントがチェックされているのでしょうか？住み替えローンで特にチェックされているポイントをまとめました。

住み替えローンを利用するときの注意点

非常に便利な住み替えローンですがここで注意点が二つあります。

新居探しの時間が圧迫される可能性がある

住み替えローンを利用するうえで忘れてはならないのが売却と購入の決済日をそろえる必要があるということです。

そのため、スケジュールがタイトになりがちです。新居探しにはあまり時間がかけられないということは意識しておきましょう。

余裕を持った返済計画を立てよう

住み替えローンはかならず余裕をもって借り入れましょう。間違っても審査に通るからと言って借り入れすぎるということはしなでいください。

将来的にローン返済が苦しくなってマイホームを売ったとしても、ローンが残ってしまうなんてこともありえます。「借り入れ可能金額」と「返済可能金額」は違います。余裕を持った返済計画を立てましょう。

住み替えで失敗しないための注意点

住み替えは人生で何度もない経験なので、絶対に失敗したくないですよね。ここでは住み替えで失敗しないための注意点を紹介しておきます。

 住宅ローンの仮審査をしておく

住み替え時に、住み替えローンの利用を検討している場合は、事前に住宅ローンの仮審査をやっておくといいでしょう。

購入したい物件が決まった後に、ローン申請をして、貸し出し金額が減らされたり、貸し出しを断られることもあるからです。

すでに審査に通っていると購入の交渉もスムーズに進みます。

例えば、価格交渉時に「ローンの審査は降りているので、～円だったら即決します」といった強気の交渉ができ、売り手としても審査が取っている証明があれば値引きもしやすいでしょう。

住み替え期限があるなら買取保証を付ける

家の売却と新居の購入タイミングを合わせたい場合、期限までに買い手が見つかる保証がないため売却タイミングを予想するのは非常に困難です。

そんな時に利用したいのが「買取保証」です。買取保証とは住み替え時に旧宅が売却できなかった場合に、不動産会社が家を直接買い取ってくれることを保証してくれるサービスです。

最悪の場合でも不動産会社が買い取ってくれる保証があるため、期限内までに必ず今の家を売ることができます。

ただし、不動産会社に買い取ってもらうと売却価格は相場の7割程度になるのがデメリットです。よって、高く売るよりも、期日までに今の家を売り切りたい方に向いています。

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売却時は不動産会社を比較して選ばないと損！

今の家を少しでも高く売るには、不動産会社選びが重要です。

買い手探しから条件交渉まで売却業務を全て不動産会社が担うため、仲介を選んだ会社の力量によって売却価格が大きく変わっています。

不動産会社を比較すれば、どの会社が信頼できるか分かりやすくなります。

1社だけ話を聞いてすぐ仲介を依頼する方がいらっしゃますが、会社の対応や担当者の人柄を見ないまま売却をして損する方もいます。

複数の会社を比較すれば、それだけ優良かつ相性の良い会社に出会える可能性も増すので、必ず複数の会社を比較して選びましょう。

そこでおすすめなのが「不動産一括査定サービス」です。このサービスを利用すれば、提携している複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることが可能です。

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住み替えで実際に起きた失敗談

住み替えをするにあたって、失敗やリスクを恐れている方も多くいらっしゃるかと思います。この章では実際に住み替えで起きた失敗談を紹介し、この失敗談をもとにどのようにすれば失敗を避けられるのかを解説していきます。

住み替えた物件が住宅ローン減税の適用外だった

国土交通省は、消費税率の引き上げが住宅購入者の負担に繋がることを背景に、4章で解説したように住宅ローンの減税制度を設けています。こちらの減税制度は中古住宅の購入者にも適用されることから、安心して購入したにも関わらず、条件を満たさなかったことが原因で住宅ローン減税の適用外となってしまったというケースです。

この制度は、中古住宅にも適用されますが、木造住宅の場合は築20年以内であることに加え、木造以外の住宅の場合でも築25年以内であることが条件となっています。

このような失敗を避けるためにも購入を検討している中古住宅の築年数などを国税庁のホームページで事前に確認することが必要です。

騒音問題などのトラブルに気付かなかった

中古住宅を購入する際に、実際の物件を内覧して購入するケースがほとんどです。しかし、内覧をするのは休日の昼間の場合が多く、近隣住人とのトラブルや騒音問題に気づかないことがあります。

そのため、中古住宅を購入後に近隣住人のトラブルが発覚したり、夜間の騒音が気になることもあり、転居後の住環境が悪化してしまったというケースがあるので注意が必要です。

このようなことが原因で住環境が悪化すると、健康被害も懸念されるため、購入前に近隣住人を訪ねて様子を伺うことや仲介している不動産業者に尋ねるようにしましょう。

住み替えた物件が耐震基準を満たしていなかった

中古住宅を購入する際に、住宅ローン減税の関係から築年数を確認することも大切ですが、新耐震基準を満たしているかどうか確認することも大切です。新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震がきっかけとなって見直され、震度6強～7程度の地震が発生しても倒壊しないことが基準として設けられています。

しかし、築年数の古い中古住宅の場合、新耐震基準を満たしていない場合もあるため、購入後に耐震補強工事が必要になったため、多額の費用が必要になったというケースがあるので注意が必要です。

なお、住宅ローン減税においては、耐震基準に適合していることも条件となるため、事前に確認することが必要です。

住み替え先には中古住宅がおすすめ

ここまで住み替えについて解説してきましたが、住み替え先におすすめなのが中古住宅です。は中古住宅は、築年数が浅い物件から古い物件まで幅広く戸数も多いため、購入希望者の選択肢が豊富です。

例えば、新築住宅の定義は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定められており、建築後1年未満で誰も住んでいないことが条件であるため、戸数が限定されます。

一方の中古住宅においても、建築後2年以上が経過したものは中古住宅とみなされるため、新品の中古住宅が見つかる可能性も高いと言えるためおすすめです。

中古住宅に住み替えるメリット

新築よりもお得に購入できる

中古住宅に住み替えるメリットの一つとして、新築を購入するよりもお得に購入できることが挙げられます。駅からの距離が近いことや都心へのアクセスが便利などの立地条件が良い場合は、中古住宅でもそれなりの価格で販売されています。

しかし、それでもなお、新築住宅の購入に比べると価格が低く、費用を抑えることができると言えるでしょう。ただし、中古マンションを購入する場合は、月々に支払う管理費や修繕積立金に割引はなく、新築で購入した人と同じ金額を支払うことになります。

立地条件の良さ

前述したように、中古住宅でも立地条件が良ければ価格が高めになる傾向があります。しかし、元々立地条件の良いエリアに中古住宅がすでに建てられていることが多く、最近建てられた住宅やこれから建てられる住宅は、良い立地条件の新たな土地を確保することが難しくなっているのが現状です。

そのため、中古住宅は生活に必要なスーパーマーケットや病院などへのアクセスも良く、生活をしていくのに便利な場所に建てられていることが多いと言えるでしょう。

実際の生活がイメージしやすい

注文住宅を新築する場合やマンションが新たに建てられる場合、住宅を建てる前に購入するため、パンフレットやモデルハウスなどで実際の生活をイメージするしかないのが現状です。

しかし、中古住宅はすでに完成しているため、内覧で現物を確認することができることがメリットとして挙げられます。これから住宅が建てられる場合は、いざ完成してみると実際のイメージと異なるケースもありますが、その点においては中古住宅は事前に確認できるので安心だと言えるでしょう。

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人生設計を考慮して住み替えを行おう

国道交通省のアンケートからも分かるように、住み替えのタイミングは独立する時や結婚する時など、ライフスタイルの変化に伴うことが多い傾向にあります。

また、結婚後に子供が産まれて家族構成が変化した際にも、家族構成に合った間取りの住まいに住み替えを検討するのではないでしょうか。

そのため、今後の人生設計を考慮しながら、ライフスタイルに合った住み替えを検討することが大切です。数年後の将来だけでなく、数十年後を見据えた人生設計をしつつ、中古住宅への住み替えに向けた資金計画を立てると良いでしょう。