住み替えって大変?流れや費用、住宅ローンまで解説!

住み替えは不動産の購入と売却の両方の取引が必要になり、一見すると非常に複雑そうですが、今多くの人が理想の老後生活を送るために住み替えを検討していたり、転職・転勤、移住のために住み替えをしています。この記事では住み替えの不動産購入と売却の流れから実際に住み替えをした人の理由、かかる費用から減税措置まで解説していきます。

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監修平井 美穂

金融機関で資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

【URL】平井FP事務所

まず「売り先行」と「買い先行」のどちらで住み替えるか決めよう

住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2種類の方法があります。

住み替えの流れ(売り先行と買い先行)

  • 売り先行」現在の住まいを売った後に新居を購入する流れ
  • 買い先行」新居を購入した後に現在の住まいを売る流れ

それぞれの特徴を抑えて、自分に合ったにあった住み替え方法を選択しましょう。

 売り先行とは

売り先行とは、現在住んでいる住まいを売却してから新居を探す方法のことです。

住み替えの流れ(売り先行)

売り先行のメリットは、家を先に売ることで住み替え費用をあらかじめ確保できるという点です。

資金の目途が立っているので購入計画が立てやすく、手元に残った資金を目安に住み替え先を探すことができます。

すまリス
「売り先行」は金銭的なリスクを抑えたい人に向いているね!

ただし、新居の購入タイミングによっては仮住まいが必要になる場合もあります。仮住まいの期間が長くなればなるほど家賃負担が増えます

また、2回引っ越しが必要になる点もデメリットです。

▼売り先行のメリット・デメリット

メリットデメリット
・売却益を新居の購入資金に充てることができる

・売却に時間を割くことができる

・仮住まいが必要になる可能性がある

▼売り先行が向いている人

  • 住宅ローンの残債がある
  • 現在のマンションの売却代金を新居の購入の予算に含めたい

資金に余裕をもって住み替えることを検討している人は、「売り先行」のほうが堅実な選択といえます。

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買い先行とは

買い先行」とは、新居を探してから住んでいる住まいを売却する方法です。

住み替えの流れ(買い先行)

買い先行の最大のメリットは納得のいくまで新居探しに時間を割くことができる引っ越しが1回だけで済むという点です。

ただし、持ち家の売却資金を新居の購入資金に充てられないので、資金に余裕がない、また、住宅ローンが残っている場合は二重ローンになり、金銭的負担がかなり大きくなってしまいます

すまリス
「買い先行」は資金に余裕がある人向けだね!

▼買い先行のメリット・デメリット

メリットデメリット
・新居探しに時間を割くことができる

・仮住まいが必要にならない

・期限がある場合、急いで売る必要があり売却価格が下がりやすい

・二重ローンになる可能性がある

▼買い先行が向いている人

  • 住宅ローンを完済している、あるいは貯蓄などの自己資本でローンの残債を精算可能
  • 旧居の売却代金を新居購入に利用しない
  • 資金・時間ともに余裕があって、妥協しない新居選びをしたい
  • 現在の住まいが好条件で売れやすい

購入資金に余裕があり、理想の住まい選びに妥協したくない人は「買い先行」が向いていると言えます。

理想の住まいへ安心して住み替えるなら「買い先行」がおすすめ

売り先行と買い先行の双方のメリットデメリットを解説しましたが、果たしてどっちのほうがいいのでしょうか?

資金に余裕があるのであれば、「買い先行」をおすすめします。理想の住まいを時間をかけて選ぶことができ、住み替え後の満足度が高まるためです。

以下は、2021年9月にすまいステップ編集部が独自調査した、100人の住み替え体験者に対するアンケート結果です。

100人の住み替え経験者のうち、7割が「買い先行」を選択、うち8割が「住み替えは成功だった」と回答しています。

売り先行と買い先行の選択者数(人)

「買い先行」を選んだ理由としては、「希望にそった家が見つかったので早く購入したかった」「先に売ってしまうと、住む先が見つからない場合に心配だったから」等がありました。(以下、すまいステップによる独自アンケート調査の結果を一部引用)

私が「買い先行」を選んだ理由

神奈川県 (40代・女性) マンションから戸建てへ住み替え
買い先行にこだわったのは「いい物件を見つけてから、安心引っ越しをしたかった」からです。住まいの住み替えに周囲(実家の親)があまりいい顔をしていなかったこともあり、納得させる物件を先に見つけてから引っ越すことにしました。買い先行だと住宅ローンが二重になって資金繰りがやばい…と聞いていましたが、かぶる部分が少なく最終的にはおトクに引っ越せました。


群馬県(30代・男性)マンションから戸建てへ住み替え
私は新居を購入してから住んでいる家を売るという方法しかないと思っていました。新居が決まっていない状態で住んでいる家を売るのは不安ですし、住むところが無くなってしまう恐怖もあります。まずは私達家族全員が納得できる新居を用意するのが先決だと思っていたので、買い先行で行動を起こしました。

すまリス
長く暮らす新しい住まいは、やっぱり希望にそったものを、安心できる状態で購入したいよね。
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住み替えの費用と特例

住み替え計画を立てるためにも諸費用がいくら必要か知りたい方も多いでしょう。

この章では、住み替えに必要な費用について解説していますので「何に対していくらかかるのか」を把握しておきましょう。

家売却時にかかる費用

売却にかかる諸費用は、売却金額の5~7%といわれています。費用の内訳は以下です。

費用項目内容費用
➀仲介手数料不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われる費用売却価格×3%+6万円+消費税
➁印紙税売買契約時に作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金売買価格により税額が決定(1,000円~10万円)

※売却価格が100万円~5億円以下の場合

➂抵当権抹消費用ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用1本につき約1万~2万円
➃所得税・住民税建物や土地などの不動産を売って得た譲与所得に対して課せられる税金売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なる

保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%/保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%が税率となる

➄その他その他住み替えにかかる費用引っ越し費用等

家購入時にかかる費用

家購入時にかかる費用には主に住宅購入費と諸経費です。まず住宅購入費について見ていきましょう。

住宅購入費

住宅購入費は不動産の種類によって費用は大きく異なります。以下の表をご覧ください。

不動産の種類平均購入費
分譲戸建て4,472万円
分譲マンション4,192万円
注文住宅4,472万円
中古戸建て2,857万円
中古マンション2,393万円

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書

購入費だけに注目してみると分譲戸建てと注文住宅が4,472万円と最高額であり、中古マンションが2,393万円で最安値となっています。

しかし値段だけで判断するのではなく、購入後の価値下落予想や建物の耐久性など様々な観点から検討することが必要です。

諸経費

家の購入時に必要な諸費用は、家購入額の4~10%と言われています。

一般的な中古住宅を購入する場合の内訳は以下の通りです。

費用項目費用
➀仲介手数料売買価格×3%+6万円+消費税
➁収入印紙売買価格により税額が決定
➂融資事務手数料融資額×2%+消費税(金融機関により異なる)
➃所有権移転登記費用例)3,000万円戸建てで30~40万前後(物件による)
➄抵当権設定登記費用融資額3,000万円で3万円か12万円+報酬
➅各種保険料火災保険や地震保険など(建物の構造・面積・エリア・保険金額による)
➆その他費用固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など

購入時必要な費用を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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住み替え時に利用できる税金の特例

住み替え時には様々な税金がかかりますが、節税特例もあります。この税金特例を賢く利用して税金負担を減らしましょう。

3,000万円特別控除

今住んでいる家を売却する場合、「3,000万円特別控除」を受けられる可能性があります。

今住んでいる家が購入金額よりも高い価格で売れて利益(譲与所得)が出た場合、税金がかかります。

しかし、3,000万円特別控除を利用することにより、最高3,000万円まで非課税とすることができます。

例えば、500万円の譲与所得が出た場合、3,000万円以下の利益となり非課税となります。

ただし、この3,000万円特別控除は、以下で述べる「買い替え特例」や「譲渡損失の損益通算」と併用できないので注意が必要です。

譲渡所得が3,000万円以下の場合は非課税になる「3,000万円特別控除」が有利、譲渡所得が3,000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない「買い変え特例」が有利といわれています。

▼3,000万円特別控除の適用要件

・自分が住んでいるマイホームを売却すること、あるいはマイホームに住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売ること

・家屋を取り壊してからその土地を活用して(貸し駐車場など)利益を得ていないこと

・売った年、その前年、および前々年に、この特例や「買い替え特例」、「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」を受けていないこと

・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係にない事

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買い替え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売った利益に対する税金を繰り延べできます

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。

今回は課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

買い替え特例を受けるには、売却した住宅と買い替えた住宅で、それぞれ要件を満たす必要があります。

▼売却した住宅のおもな要件

・居住期間が10年を超えていること

・売却した年の1月1日における所有期間が10年を超えていること

・売却価格が1億円以下

▼買い替えた住宅の主な要件

・住宅の床面積が50㎡(マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定)以上で、土地面積が500㎡以下であること

・中古住宅の場合は築25年以内、あるいは一定の耐震基準を満たしていること

譲渡損失の損益通算

マイホームを売って売却損が出た場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例を受けることができます。

例えば1,000万円で購入した住居を700万円で売却した場合、300万円の譲渡損失が発生することになります。

この場合、一定の条件を満たしていればこの譲渡損失をその年の他の所得と相殺できます。

また、損失が大きく1年で控除しきれない場合は、売却した翌年から3年間繰越控除ができます。

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住宅ローンが残っていても住み替えはできる

住宅ローン残債があっても住み替えすることはできます。

本来はすまいを売却する際、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になったときに金融機関が担保として設定できる権利です。

住宅ローンの残債が売却額と自己資金の合計よりも少ない場合、先に売却することで住宅ローンを完済できます。しかし、残債が売却額と自己資金の合計より多い場合、抵当権が抹消できないので住み替えが難しくなります。

しかし、以下の制度を使えば住宅ローンの残債があっても住み替えを行うことは可能になります。

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住み替えローン

住み替えローンとは、今の自宅を売った金額でローンを返しきれない場合に、その残債と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれる住宅ローンの種類の一つです。

住み替えローンを利用すれば、完済資金も併せて借りることができるので住み替えが可能になります。

ただし、ローンの残債額が売却額を上回っている「オーバーローン」の状態で借り入れるローンであるため、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が難しいです。

また、利用するにあたって売却と購入の決済日をそろえる必要があるため、住み替えスケジュールがタイトになりがちです。

タイミングによっては、新居探しにあまり時間がかけられない、売却を急いでしなくてはならないといったケースがでてくることは意識しておきましょう。

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つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅を建てる前の一時金を立て替えてくれるローンのことです。今住んでいる住まいを売却する前に購入したい物件が見つかったとき、資金がなくても購入することができます。しかし、旧居が売れた後に、旧居の住宅ローン残債とつなぎ融資分を返済しなければいけません。

融資の期限は6ヶ月~1年以内となっており、期限内で旧居を売却できないときには、不動産会社が査定額の80%程度で買い取ることになります。この場合、買取金額が相場より安くなってしまうため、住宅ローンの残債が一括で返済できないリスクが出てきます。

つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く、手数料や保証料などの諸費用がかかることもあり、利用の際には十分な注意が必要です。

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タブルローン

ダブルローンとは、住宅ローンの残債がある状態で新たな住宅ローンを組むことです。既に住んでいる住宅ローンの他に、新たな住宅ローンを組んで新しい家を購入し、2つの住宅ローンの返済をしていきます。つまり、住宅ローンを2軒分支払うことになるので、その分返済の負担は大きくなります。よってダブルローンを利用するためには、それに見合った収入と金融機関からの信用が必要となります。

また、今住んでいる家の売却代金で全額返済できなければダブルローンは利用できません。ただし、売却代金で全額返済できなくても、預貯金などから補充して全額返済できれば利用することが可能です。

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任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったとき、債権者(住宅ローンを借りている金融機関)の了承のもと、今住んでいる家を売却して住宅ローンを返済する方法のことです。

任意売却では、相場に近い金額で家を売却することが可能です。また、家の引渡し日の指定も行うことができます。このことから、所有者にとって住宅ローンが完済しやすく、計画的に進めやすい制度であるといえます。

しかし、任意売却するということは一般的には支払いが難しくなっている状況のため、仮に任意売却で売却できたとしても、次の住み替え先をローンを組んで購入することは銀行の審査上、難しくなる可能性があります

この場合は、まず賃貸に住み替え、資金計画をよく立ててから次のすまいを検討するようにしましょう。

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記事のおさらい

住み替えをするには先に新しい家を買うべき?それとも先に売るべき?

買いから入ると仮住まいの必要がないなどメリットはありますが、先に売ってしまう方がおすすめです。

買い先行ですすめた場合、家が売れない間二重のローンに苦しむことになります。

資金に余裕がない場合は売り先行で進めていきましょう。詳しく知りたい方は住み替えの流れは?売りと買いの順序を確認しようをご覧ください。

住み替え時に便利な住み替えローンってなに?

住み替えローンは、家を売って残っているローンを返しきれない場合に、その残債分と新居の購入費をまとめて貸してくれる住宅ローンです。詳しく知りたい方は住宅ローンが残っていても住み替えはできるをご覧下さい。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?