住み替えタイミングはいつがいい?データをもとに後悔しない時期を紹介!

「そろそろ今の家から住み替えようかな?」
家族構成やライフスタイルの変化によって、新しい家に住み替えを検討している方もいらっしゃると思います。

ただ、慣れ親しんだ家から住み替えるのは家族の人生を左右する大きな決断なためタイミングが重要です。
今回は、実際に住み替えた方がどんなタイミングで住み替えたかを様々な切り口から紹介していきます。

この記事を読めば初めての住み替えでも失敗しないためのタイミングについて理解が深まるでしょう。

住み替えタイミングは「住み替え理由」で違う

住み替えのタイミングは住み替えの理由によって変わってきます。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果をもとに、住み替えの理由を詳しく見ていきましょう。

住み替え理由割合
住宅を広くする、部屋数を増やす42.3%
使いやすさの向上31.9%
新しさ・綺麗さを求めて27.4%
性能の向上(断熱性、省エネ性など)22.7%
通勤・通学の利便性向上20.3%
高年齢期の住みやすさ18.5%
日常の買い物・医療などの利便性向上16.2%

参照:今後の住まい方の意向に関する事項

子育て・教育の環境を整えるタイミング

住み替え理由で最も多かった「住宅を広くする、部屋数を増やす」という回答の背景として出産子どもの進学が関係します。

家族が増えれば、これまで住んでいた家が手狭に感じて、広く部屋数の多い家に住み替えを検討する方が多いようです。

子育て世代では、子供の小・中学校の入学がきっかけで住み替える人も多くいます。

お子さんがいらっしゃれば「学校を途中から変えないように」と子供中心で住み替えのタイミングを決めている方もいます。

子供の誕生や成長に伴い「家が手狭になった」タイミングで、より広い家に住み替える方が多いことが分かります。

また「子供の通学のため」という理由で通わせたる学校近辺に引っ越しされる家族もいらっしゃいます。

家の設備や周辺環境に不満を感じたタイミング

「使いやすさの向上」「使いやすさの向上」といった家や周辺環境へ不満をもったタイミングで住み替る方です。

間取り、収納、設備など不満を持つポイントは様々ですリフォームやリノベーションで解消できないケースもあります。

周辺にスーパー、病院などが近くになく不便を感じていれば住み替えのタイミングと言えるでしょう。

また、転勤や転職に伴い今の家では通勤に時間がかかる。といった悩みを抱えている方も住み替えを検討しています。

通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという考える方も多いです。

傷んだ古家をから引っ越したいタイミング

長年住んだ家が古くなってきたことで住み替えを検討する方もいらっしゃいます。

築20年を過ぎたころにはサビ、亀裂、雨漏り、水漏れ、など、傷んでくる箇所が出てきます。

「新しさ・綺麗さを求めて」という回答が多い背景は、居住中の家が古く不満に感じている方が多いということでしょう。

家の全面リフォームをするくらいなら、住み替えた方が良いのでは?と考える方もいらっしゃいます。

定年や老後に備えるタイミング

子供の独立や定年のタイミングで住み替えを検討するシニア世代もいらっしゃいます。

子供が独立して家を出ていくと、夫婦ふたり暮らしになり住んでいる家の部屋を活用しきれずに、家が広すぎると感じる方が多いようです。

また、加齢により階段の上り下りが辛くなったり、遠くまでの買い物、通院に不便さを感じる方もいます。
地方では徒歩で気軽に買い物が出来るお店が減少し、車での移動が必要な大型ショッピングセンターが増えて不便さを感じる高齢期の方が増えています。

よって高齢者の方にはコンパクトなマンションや病院や介護施設へのアクセスに便利な駅近の家が人気になっています。

①目的別の住み替えタイミング
・子育てや教育の環境を整えるタイミング
・家が老朽化したタイミング
・定年や老後に備えるタイミング

住み替えタイミングは「物件種別」によって違う

基本的には、今の家が高く・早く売れた方が住み替えはしやすくなります。

そう考えると、今の家が戸建てかマンションかによっても住み替えに適したタイミングは変わってきます。

戸建ての売却タイミングは築20年まで

一般的に、木造の一戸建ては築20年を過ぎると価値がなくなると言われてお、売れたとしても土地にしか価格がつきません。

一戸建て築年数別価格

さらに日本では戸建ては新築で購入する方が多く、築20年を過ぎた家は売れにくいのが実態です。

よほど都心など立地が良い場所でない限り戸建ての相場が高まることもないので、戸建てを高く・早く売るためには築20年前に売却するのがオススメです。

マンションの売却タイミングは築10年まで

マンションは戸建てよりも流動性があるので築30年を過ぎても売ることができます。

しかし、マンションを高く売るには築10年までに売ることをオススメします。以下の表ではマンションの築年数と売却価格の関係を示しています。

築年数㎡単価変化割合価格
築0~5年74.4万円100.0%4895万円
築6~10年61.2万円82.2%4243万円
築11~15年56.5万円75.9%3931万円
築16~20年46.7万円62.8%3159万円
築21~25年31.6万円42.4%1899万円
築26~30年30.0万円40.3%1670万円
築31年~29.8 万円40.1%1678万円

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築10年までは80%程度の価格で売ることができ、築年数が新しいので購入者を見つけやすくなります。

築10年を過ぎたマンションは設備が古くなるり売却金額が下がっていきます。築20年になると売却価格は購入時の50%を切ります。

よってマンションの価値を維持して、新居へ住み替えを考えるなら築10年あたりがベストです。

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同マンションの売り出し状況にも注意!

同じマンション内で別の部屋も売り出されている場合、売れやすさや相場に影響が出る可能性があります。

同じマンションだと立地や間取りが同じのため、売り出し価格が安い物件の方が売れやすくなるからです。

例えば、1月∼3月頃になると住み替えのため売り出されるマンションが増えるため、あえてそのタイミングを外して売り出すのも1つの手です。

②物件種別の住み替えタイミング
戸建て:築20年以内
マンション:築10年以内

住み替えタイミングは「経済情勢」で変わる

次に経済的側面から住み替えのタイミングを見ていきましょう。

売り時は2022年まで!

まずは不動産の売り時を見ていきます。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、不動産価格の動向が分かります。マンションの相場は緑の折れ線、戸建ての相場は青い折れ線を見れば分かります。

不動産価格指数

投資の対象になるマンション価格は10年前と比較し50%近く価格が上昇している一方で、戸建ては投資の対象にはならないため好景気の影響を受けずらく、急に相場が上がらなかったと言えるでしょう。

ただ、2022年頃から中古マンション・戸建て共に相場が下がると予想されています。

オリンピックの終了

1つ目の理由は、オリンピックの終了により、マンションの相場が上げ止まると予想されているからです。

マンション価格推移予測

一般財団法人 日本不動産研究所:2019/11/26プレスリリースより

日本不動産研究所の調査によると、首都圏の新築マンションの価格は、2020年をピークに下落していく可能性があります。

東京オリンピックは2021年へ延期が決まったので多少相場の下落が引き延ばしされると予想できます。

しかし、2022年頃には過去10年間上がり続けてきたマンション相場が上げ止まり、戸建ての相場にも少なからず悪影響が及ぶでしょう。

2022年問題

2022年問題とは、2022年を目途に宅地が急増し、土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。

1992年、市街化区域にある農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分類されました。

この生産緑地に指定されると、30年間農業を営む義務はありますが、固定資産税が安くなり、相続税の納税を猶予されるというメリットがあります。

しかし、三大都市圏の生産緑地1万3000ヘクタールのうち約80%は、ちょうど2022年にその期限を迎えることになります。

高齢化が進み、後継者のいない農地では、一斉に売却を検討する可能性があります。その広さはおおよそ東京ドーム2200個分と言われており、これだけの土地が売りに出されれば、

周辺の不動産の価格が下がる懸念があります。

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買い時は住宅ローンの金利が低いタイミング

住み替えで住宅ローンを利用する場合、借入金額に対する金利が小さい方が出費が少なくすむので「買い時」と言えます。

金利の判断をしている日本銀行は2020年1月21日に引き続きマイナス0.1%の金利を継続するなど、金利を低く抑えることは今後も続けていると表明しています。

2020年はコロナウイルスの影響で景気も落ち込む可能性が高いので、金利が急に上がることはほとんどあり得ないでしょう。

従って、低金利状態である現在は住宅ローンの借入がしやすく、金利を考慮すると不動産の買い時であると言えるでしょう。

③経済的な住み替えタイミング
・不動産を売るなら2022年まで!
・不動産の買い時は低金利の今!

住み替えてる人の年齢や年収もチェック!

住み替えを行う世帯主の「年齢」と「世帯年収」という切り口からの住み替えタイミングを見ていきましょう。

住み替えタイミングの年齢は40~60代

まずは初めて住み替える世帯主の平均年齢を見ていきましょう。

住み替え年齢

出典:平成30年度住宅市場動向調査報告書

上のグラフは、一次取得者(初めて家を購入した人)と二次取得者(住み替えた人)の平均年齢が示されてます。

グラフを見ると、一次取得者の年齢は30代~40代の割合が多く、二次取得者の年齢は40代~60代が目立ちます。

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50代住み替えアイキャッチ

住み替えタイミングの平均世帯年収は800万円

続いて、初回住み替え時の世帯年収を見ていきましょう。

住み替え世帯主の年収

出典:平成30年度住宅市場動向調査報告書

上のグラフでは、二次取得者(住み替えた人)の平均世帯年収が示されています。

グラフを見ると、40代の世帯年収の平均値は823万円、50代は1238万円、60代は756万円という結果になりました。

60代以上のシニアの方は既に退職されている方も含まっているので、実態としては貯蓄に余裕のある方が多いことが予想できます。

上記の調査結果から、世帯年収が上がり(800万円前後)貯蓄に余裕がある40~60代であることが、住み替えタイミングの1つの基準になるようです。

④世帯属性別の住み替えタイミング
年齢:40代~60代
世帯年収:800万円以上
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住み替え時「売り」と「買い」のタイミングは?

「住み替え」のタイミングを考えるなら、居住中の家を先に売るのか、それとも先に新居を買うかのタイミングも考慮しなければいけません。

家の売却を先に行う「売り先行」と新居の購入を先に行う「買い先行」それぞれメリットとデメリットがあります。

あなたの理想の住み替えにとってどちらが合っているか考えていきましょう。

 売り先行のメリット・デメリット

メリットデメリット
・資金源をあらかじめ確保できる
・売却の時間を割け資金計画が立てやすい
・仮住まいが必要になる可能性がある

売り先行のメリットは売却によって資金源を確保でき購入計画が立てやすくなるという点です。

先に家の売却を行うので、売却代金を新居の購入資金にあたられるほか、買い替えローンの融資金などの資金計画を立てやすくなります。

また、売却期限が定まっていないので、価格などの条件を妥協せず家を売ることができます。

デメリットは仮住まいが必要になるという点です。仮住まいとは、売却物件の引き渡し日が入居日より先になってしまった時に必要になる住まいです。

引き渡し日から入居日が数日のみの場合はホテルなどに泊まれますが、長期間となると賃貸物件を借りる必要があり、金銭的負担が生じる可能性があります。

また、売却物件→仮住まい先→新居 というように2回引っ越しが必要になるというデメリットもあります。

売り先行が向いている人
・売却額で妥協したくない人
・住み替える時期が差し迫っていない人

買い先行のメリット・デメリット

メリットデメリット
・新居探しに時間を割くことができる
・仮住まいが必要にならない
・売却したい日付がある場合、急いで売る必要があり物件の値段が下がりやすい
・二重ローンになる可能性がある

買い先行のメリットは納得のいくまで新居探しに時間を割けるという点です。

さらに、先に新居を決定しておけば、今の住まいからすぐに引っ越せるので引っ越しの手間が一度ですみます。先に引っ越しておけば、内覧時に部屋の中がすっきりした状態で購入検討者に見てもらえるので売却のチャンスも広がるでしょう。

デメリットとしては、現在の持ち家に住宅ローンが残っている場合は新居のローンと二重ローンになり、金銭的負担がかなり大きくなってしまうことです。

また、今の家が空き家になると、購入検討者から足元を見られ売却条件をを妥協せざるを得ない可能性も高まります。

買い先行が向いている人
・理想の新居が見つかり金銭的に問題ない人
・内覧時に片付いた状態の家を見てもらいたい人

住み替えタイミングに迷ったら不動産会社に相談を!

住み替えのタイミングは、住み替える理由や物件種別によって最適なタイミングがあります。また、ローンの残債や税金など住み替えのタイミングによって資金計画を変わってきます。

基本的には金銭的なリスクを抑えるために売り先行で住み替えを始めるのをオススメしますが、住み替えたいタイミングは人それぞれです。

どのタイミングで住み替えれば一番得して後悔しないか、を考えていらっしゃる方は一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。

不動産会社は近隣の市場感や物件の相場を熟知しているので、プロ目線で最適な住み替えプランを計画してくれるでしょう。

また、早いタイミングで不動産会社に自宅を査定してもらうのもオススメです。自宅がいくらで売れるか知ることで住み替えの資金計画も立てやすくなります。

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家を買うタイミングについて詳しく知りたい方はこちらの記事も参考になります。

家を買うタイミングはいつ?人生設計と社会情勢から買い時を見つける


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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