大切な家を売るなら、できれば後悔せずに売却したいですよね。
そのためには、事前の情報収集が重要です。
この記事では、家売却前に必ず知っておきたいことを以下の6つのポイントに分けて解説します。
また、基礎知識を掴んだ上で、「家を高く・早く売るコツ」や、売却に向けて不安のある方向けに「【パターン別】こんな家を売りたい時はどうすればいい?」といった内容を解説します。
これから家の売却を始めたい方は、是非ご参考にしてください。
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家を売る方法
家を売却する方法を大まかに分けると、「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。
この章では、それぞれの方法について分かりやすく解説します。
最も一般的な「仲介」
仲介とは、不動産会社に家の買主を探してもらって売却する方法です。家を売る最も一般的な方法で、多くの方が仲介で家を売却しています。
不動産会社は、売却を依頼された物件を「家を購入したい」と不動産会社に訪れる方に紹介したり、チラシやインターネットで宣伝して買主を募集します。また、書類の取得・作成や買主との条件交渉など、不動産の売却全般にわたってサポートをしてくれます。
仲介なら、不動産会社を通じて中古住宅市場で広く買主を募集するため、より高く家を買ってくれる人を探せます。
しかし、買主がいつ見つかるかは見通しが立ちづらく、売却までに時間がかかることもあります。
早く売れる「買取」
買取とは、不動産会社に直接家を売却する方法です。
買取は、不動産会社が直接買主になるため、査定後に提示された価格に納得すれば、家をすぐに売却可能です。売却活動期間がまるまるなくなるため、内覧対応などの手間もかかりません。また、買取では仲介手数料やリフォーム費用などを支払う必要もありません。
ただし、買取の場合は、仲介での市場相場に比べて売却価格が約7~8割になります。そのため、売主の最終的な「手取り額」は、仲介よりも買取の方が安くなりやすいです。
家を買取で売りたい方は「家の買取」の記事をご覧ください。
不動産会社を介さない「個人売買」
個人売買は、不動産会社を介さずに売主と買主の間で直接不動産取引をする方法です。
個人売買では不動産会社が売主と買主の間に入らないため、仲介手数料がかかりません。売主の希望価格で買主を募集するため、買主が見つかりさえすれば、買取よりも高値で売却することも可能です。
ただし、売り出す物件の調査から買主の募集、条件交渉、契約書の作成など全ての手続きを個人でこなさなければならないため、不動産売却に関する専門的な知識は不可欠です。
家を個人売買したい方は「不動産の個人売買について」の記事をご覧ください。
この章のまとめ
売却方法 | 仲介 | 買取 | 個人売買 |
---|---|---|---|
売却する相手 | 個人または法人 | 不動産会社 | 個人 |
メリット | ・家を高く売りやすい ・不動産会社のサポートを受けながら家を売却できる | ・最短数日から1ヶ月程度で家を売れる ・売却にかかる費用が安い | ・仲介手数料がかからない |
デメリット | ・売却に時間がかかることがある | ・売却価格が仲介の約7割になる | ・買主募集から条件交渉・契約書類の作成といった全ての手続きを売主が行わなければならない |
家を売る手順
仲介で家を売る手順は、大まかに以下の7ステップに分けられます。
売却にかかる期間は物件や売り出し方によって異なりますが、一般的に一戸建てなら平均6ヶ月、マンションなら平均4ヶ月かかると言われています。
ここからは、それぞれのステップごとに売主のやることを解説していきます。
手順①:事前準備をする
家を売却する事前準備としては、不動産会社への問い合わせ前に、以下のことを家族と話し合いながら決めておくとよいでしょう。
- どのくらいの価格で売却したいか
- いつまでに売却したいか
また、住宅ローンの残高を「返済予定表」や「残高証明書」で確認しておきましょう。
手順②:不動産会社の査定を受ける
事前準備が整ったら、不動産会社の査定を受けます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がありますが、まずはおおよその査定額を聞いて本当に売却するか決めたい方は机上査定から、既に家を売却することを決めているなら訪問査定を受けましょう。
査定額次第で家を売却するかどうか決めたい | ⇒まずは机上査定がおすすめ |
---|---|
家の売却準備を進めていきたい、具体的な資金計画を立てたい | ⇒初めから訪問査定を申し込むとスムーズ |
査定までにやるべきこと
- 住宅ローン残高の確認
査定額を見てローンを返済できるかどうか判断するために必要です。
- 売却時期と目標金額の設定
査定時に不動産会社に伝えることで、「いつまでに売るならいくら」というように詳しく査定してもらえます。
- 修繕履歴の確認(戸建ての方)
査定額に影響するため、正確な査定をしてもらうために必要です。
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手順③:不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社から査定結果を受け取って、家を売却することを決めたら、売却を依頼する不動産会社を選んで「媒介契約」を結びます。
媒介契約を結ぶ前にやるべきこと
- 必要書類の準備
詳しくは5章「家を売るときに必要な書類」をご覧ください。
- 媒介契約についてざっくりと理解しておく
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。それぞれの違いを把握しておきましょう。
- 物件の不具合・欠陥をまとめて不動産会社に伝える
不具合を隠したまま売却を進めると、契約解除や損害賠償に発展する可能性もあります。あらかじめ伝えておきましょう。
手順④:売却活動を開始する
売却の準備が整ったら、いよいよ家の売却活動が始まります。
売却活動中の物件の宣伝や広告は、基本的に不動産会社の担当者が行います。
不動産ポータルサイトやチラシで物件を見たり、不動産会社の営業担当者から物件を紹介された購入希望者が現われたら、家の内覧を行います。
売却活動を始める前にやるべきこと
- 家の掃除・不用品の処分
内覧は第一印象が大切なので、あらかじめ家を綺麗に保っておきましょう。また、広告用に部屋の写真を撮る場合もあります。
- 物件のアピールポイントをまとめる
内覧時に購入希望者に伝えたり、広告に使用したりすると効果的です。
手順⑤:売買契約を結ぶ
売却活動や内覧を通じて現れた買主と売買条件の交渉がまとまったら、売主・買主双方立ち会いのもと「売買契約」を結びます。
売買契約を結ぶまでにやるべきこと
- 契約書の内容確認
契約書が合意した内容になっているかどうか、入念に確認しましょう。
- 仲介手数料の確認
売買契約時に仲介手数料の半金を支払うため、いくらになるのか確認しておきましょう。
手順⑥:決済・引き渡しをする
売買契約から1~3ヶ月後に、残りの売却代金の決済と家の引き渡しを同日に行います。
決済・引き渡し日の流れ
- 司法書士による本人確認
- 残代金の決済(入金確認)
- 未経過の固定資産税の清算
- 鍵や書類の引き継ぎ
- 司法書士への報酬支払い
- 仲介手数料の半金の支払い
決済・引き渡しまでにやること
- 買主に渡す書類の準備
登記関連書類や管理規約、建築確認書など買主へ引継ぐべきものをまとめて用意します。
- 引っ越し
引き渡し日には家が空になっている必要があります。あらかじめ引っ越しを済ませておきましょう。
- 公共料金の精算
公共料金を精算し、支払い証明のために領収書が必要になります。
手順⑦:確定申告する
家を売却して譲渡所得(売却益)があれば、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告して、所得税を納付します。
家売却時の税金や確定申告についてわからないことがある方は、税理士や自治体の相談会、税務署の窓口等に相談できます。
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確定申告までにやるべきこと
- 使える税金の控除があるか調べる
特に、家を売って利益が出た場合(購入価格よりも高く売れた場合)は、控除を使って税金を抑えましょう。
家を売るタイミングは?
家を売るタイミングには、時期と築年数が関係しています。
時期から見るタイミング
一戸建てやマンションは、1年のうち2月から3月にかけた時期が最も活発に取引されます。
これは、4月からの新年度に間に合うように引っ越しをする人が多いからです。子供が進学したり、転勤したりするタイミングで新居に住み替える人が多く、中古住宅の購入需要が高まります。
2~3月に中古住宅市場に売りに出されている状態にするためには、遅くても1~2月には不動産査定を済ませておきましょう。
反対に、家が売れにくいのは4月~5月です。
直前の2~3月は家の売買が活発に行われますが、4月になると新年度が始めるため需要が一旦落ち着きます。
もちろん全く売れないわけではなく、ご自身の都合に合うのであれば4~5月に売り出しても問題ありません。しかし、家の購入需要が落ち込む時期なので、思うように売れない可能性もあるということを把握しておきましょう。
築年数から見るタイミング
家は、基本的に築年数が浅ければ浅いほど売れやすいです。
家の価値は、築年数ごとに下がって行くからです。以下は、首都圏の戸建てについて築年数ごとの売却相場をグラフに表したものです。
新しい家は需要が多く、その分高い価格で売り出しても成約します。一方で築年数が経つごとに需要が少しずつ落ちていくため、その分成約価格も落ちるのです。
特に木造一戸建ての相場は、築20年を超えると大きく相場が下がります。
これは、築20年以上の家は建物の価値がほぼゼロとなり、土地のみの価格になるからです。
家を売る時にかかるお金
家を売却する際には、手元に売却代金が入ってくるだけでなく、支払わなければならない出費もあります。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産売却の成約後に不動産会社に支払う、成功報酬型の料金です。
不動産を売却するのにかかった実費と不動産会社への報酬を「仲介手数料」としてまとめて支払います。
売却価格×3%+6万円+消費税
税金
家の売却時には、税金がかかります。
売買契約書の作成にかかる印紙税、抵当権抹消登記にかかる登録免許税、利益が出た場合にかかる譲渡所得税などがあります。
特に家を購入価格よりも高く売った場合は、譲渡所得税が高額となるケースもありますので注意が必要です。
家の売却時にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
その他の費用
その他かかる費用として、司法書士への支払い、住宅ローンの一括返済手数料、引っ越し代などがかかります。
なお、売却する家が相続した家で、まだ相続登記を済ませていない場合には、別途相続登記の費用がかかります。
不動産の売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
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家を売る時に必要な書類
家の売却ではそれぞれのタイミングで必要になる書類があります。
タイミングごとに不動産会社が必要な書類を教えてくれますが、ここでは予め全て把握しておきたい方向けに、主な必要書類をご紹介します。
家売却の相談時に必要な書類
- 購入当時のパンフレットや売買契約書
- 登記事項証明書(登記簿謄本)
- 固定資産税納税通知書
- 間取り図や測量図など
- 建築確認通知書(戸建ての場合)
- マンションの管理規約など(マンションの場合)
売買契約時に必要な書類・もの
- 登記済証(権利証)または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
引き渡し時に必要な書類
- 登記済証(権利証)または登記識別情報
- 住民票(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 家の評価証明書など買主に引き継ぐ書類・鍵一式
家を売る時の注意点
この章では、家を売却する時の注意点について解説します。
3社以上からの査定を受ける
売却を依頼する不動産会社を決める時は、最低でも3社以上の査定を受けましょう。
これは、不動産会社によって査定額にバラつきが出ることが多いからです。複数の不動産会社の査定額を比較することで、本当の家の売却相場がわかりやすくなります。
たとえば1社だけしか査定を受けなければ、受け取った査定額が妥当かどうか、高すぎたり安すぎたりしないか判断できません。
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媒介契約の内容をよく検討する
売却を依頼する不動産会社との間で締結する「媒介契約」には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
どの契約を選んでも支払う仲介手数料の金額に差はありませんが、売却活動のスタイルに影響します。
ポイント | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
---|---|---|---|
複数社との同時契約 | × | × | 〇 |
売主自身で買主を見つけてもよいか | × | 〇 | 〇 |
レインズへの登録 | 5営業日以内に登録 | 7営業日以内に登録 | 任意 |
売主への状況報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
契約の有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし (通常3ヶ月) |
たとえば、一般媒介契約は同時に複数の会社に売却を依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間中は1社のみにしか売却を依頼できません。ただし、不動産会社から手厚いサポートを受けやすい傾向があります。
一般的に、家の売却が初めての方には専任媒介契約がおすすめです。
ご自身で契約の種類を吟味をした上で決めたい方は、各契約の特徴について事前にメリットとデメリットを調べておきましょう。
引き渡しまでに引っ越しを済ませる
買主と売買契約を結んだら、必ず引き渡し日までに引っ越しを済ませましょう。
中古住宅の売買では、家の中を空っぽにした状態で引き渡す必要があります。
もしも引き渡し時に「残していく約束」をしていない家具や家電等を置いて行ってしまうと、契約不適合責任を問われる恐れがあります。
利益が出たら必ず確定申告する
家を売却して利益(譲渡所得)が出たら、忘れずに必ず確定申告しましょう。
家の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは別途に計算します。そのため、給与所得者であっても自分で確定申告して納税する必要があります。
譲渡所得があるかどうかは、以下の式で計算します。
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家を高く早く売るコツ
家を売るなら、できる限り高く・スムーズに売却したいものですよね。
この章では、家売却を成功させるためのコツを4点ご紹介します。
売却を任せる不動産会社はしっかり選ぶ
家の売却は、不動産会社の担当者の力量によって大きく左右されます。
依頼する不動産会社はネームバリューだけで決めず、複数の不動産会社の訪問査定を受けた上で、担当者の対応や知識・経験を比較して決めるのがおすすめです。
自分でも売却相場を調べておく
訪問査定を受ける際には、自分でも売却相場を調べておくとよいでしょう。
査定結果を聞く時に、自分で調べた売却相場と見比べて「なぜ高いのか」「なぜ安いのか」と質問することで、提示された査定額の根拠や、担当者の知識量を知ることができます。
相場より少し高めに売り出す
家をできる限り高く売りたい方は、買主との値引き交渉があることを踏まえて、相場より少し高めに売り出し価格を決めましょう。
不動産売買においては、購入希望者が現れた時に、最終的な売却価格や手付金の金額、引き渡し日などの条件交渉を行ってから売買契約を結びます。
条件交渉の場では、値引き交渉を受けることはあっても、元々の売り出し価格以上の金額で取引がまとまることはありません。
また、不動産ポータルサイトでの検索や、端数切りでの値引きを想定して、「3,990万円」のようにキリの悪い数字で売りに出すのも1つのコツです。
家の売り出し価格の設定は、売却において非常に重要な要素ですので、不動産会社の人と相談して、売却プランに合わせた価格で売り出しましょう。
以下は、2023年12月28日から2024年1月11日にかけて、戸建て売却の経験者65名を対象に「査定額と成約価格の差」についてアンケートを行った結果です。
データより、約3分の2の人が査定額よりも高い価格で売却できています。そのため、相場よりも高めに売り出した方がお得でしょう。
内覧に力を入れる
売却活動中に購入検討者に家を見学してもらう「内覧」は、しっかり対策した上で臨みましょう。
居住中の家を売却する場合は、売主も「内覧」に立ち会う必要があります。室内の掃除や片付けを徹底的に行った上で、お客様をもてなす意識で見学者を迎えましょう。
こんな家を売る時はどうすればいい?
売りたい家の状況によって、売主が不安に思うことや適切な売却方法は変わってきます。
この章では、以下のケースにおける売却の工夫や注意点をご紹介します。
住宅ローンの残っている家を売りたい
住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されているため、通常そのままでは売却できません。
しかしながら、売却代金を充てて住宅ローンを完済できるのであれば、引き渡し日に抵当権を抹消してもらうことで家を売却できます。
相続した家・相続する予定の家を売りたい
家を売却するには、売主と登記簿上の名義人が一致していなければなりません。
そのため、買主へ所有権を変更する前に、まず「相続登記」をする必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった被相続人から相続人へと変更する手続きのことです。法務局に申請して行います。
相続登記には数週間ほど時間がかかるため、売却を決めた時点で早めに手続きをしておきましょう。
相続登記の手続きは自分で行う他に、司法書士に代行してもらうこともできます。
相続人の人数が多かったり、被相続人の転居が多かったりする場合には、役所で取得しなければならない書類が多くなり、手続きが煩雑になるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。
古い家を売りたい
古い家を売却する場合、事前にリフォームしたり、建物を解体して更地にしなければ売れないのではないかと考える方も多いでしょう。
結論から申し上げますと、リフォーム工事や解体工事を実施してから売却するかどうかは、事前に不動産会社に相談した上で判断するのがおすすめです。
リフォームや更地化によって買主が見つかりやすくなることはありますが、家の売却相場は立地や築年数が基準となるため、工事にかかった代金を上乗せして売却することは難しいです。
場合によっては、古くなった家屋を残した状態で「古家付き土地」として土地のみの価格で売却した方が、最終的な手取り額が多くなることもあります。
また、そのままの状態で不動産会社の買取で売却するという方法もあります。
最適な売却方法は、売りたい家の状況や売主側の売却の希望条件によって変わるため、まずは不動産会社に相談して見解を聞いてみましょう。
認知症の親の家を売りたい
認知症の親の家を相続前に売却したい場合には、「成年後見制度」を利用する必要があります。
そもそも不動産の売買は、「委任状」を作成すれば、本人以外が代理で行えます。
しかし、認知症によって「意思能力」が失われていると判断される場合には、委任状を作成していても、本人の立ち会いがあっても、売買契約自体が無効になってしまいます。
法律行為の結果、どのようなことが起こるかを判断・認知する能力のこと。
離婚で家を売りたい
離婚が原因で家を売りたい場合には、まず家の名義と住宅ローンの名義を確認しましょう。
家は夫婦どちらの名義でも、共有名義であっても、財産分与の対象です。
ただし、家が共有名義の場合は、双方立ち会いのもとで売却を進めていかなければなりません。
また、住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人に残ります。
住宅ローンを完済して家を売却するにあたって、実際に負担する金額の割合に関しては、双方で話し合って決める必要があります。
住み替えのために家を売りたい
住み替え目的で家を売却するなら、家を先に売却してから、住み替え先を購入する「売り先行」での住み替えがおすすめです。
売却代金が手元に入ってきた状態で住み替え先を購入するため、無理のない資金計画を立てやすいです。一方で、売却のタイミングによっては一時的な仮住まいが必要になることがあります。
反対に、家の売却前に住み替え先の住宅を購入する「買い先行」での住み替えは、想定よりも売却価格が安くなってしまったり、住み替えに売却が間に合わず二重ローン状態になってしまうリスクを負います。ただし、住み替え先の住宅選びにじっくり時間をかけられます。
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まとめ
この記事では、家を売るための基礎知識について解説してきました。
まずは家を売る手順や必要な書類・かかる費用について押さえましょう。その次に、大切なお家の売却で後悔しないために、コツや注意点もチェックしておきましょう。
家の売却に関して不安のある方は、まずは不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
不動産会社は不動産売買のプロなので、あなたの家や土地の状態を見た上で、いくらで売れそうか、どうやったら早く売れるのか、適切なアドバイスを受けられます。
どの不動産会社に相談すればいいか分からないという方は、不動産一括査定サイトを利用して、複数の会社に査定依頼してみるのがおすすめです。
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