- 不動産を高く・早く売りたいなら一括査定がおすすめ
- 複数企業の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まる
- 「すまいステップ」なら優良気企業のみをご紹介
「家を売りたいときどうするの？」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」
家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい！」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。
この記事では、家を売る流れに沿って「家売却で失敗しないための5つの鉄則」を紹介していきます。
- 監修蔭山 達也
- 大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
- 【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
- 【URL】株式会社ノヴェル、YouTubeチャンネル
家の売却を前向きに検討している方は、まずは一括査定サイトで自宅の価格を調べてみませんか？
下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の不動産会社に自宅の売却価格を調べてもらえます。
まずは、家を売る流れを知ろう
鉄則を説明する前に、家を売る大まかな流れを説明していきます。
家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つのステップがあり売却完了まで2~6カ月程かかります。
売却前：仲介を依頼する「不動産会社」を選ぶ
まずは不動産会社に査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。
実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービスすまいステップを利用して査定依頼するとよいでしょう。
仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。
信頼できる会社を選ぶことが大切だね！
| やること | 期間 |
|---|---|
| 1．不動産会社に家の売却価格の相場感を査定してもらう | 1週間 |
| 2．仲介を任せる不動産会社と媒介契約を締結 | 2~3日 |
売却を検討しだしたら、まずは査定が必要です。とはいえ、どんな不動産会社にどのように査定を依頼したらいいかわからない方も多いでしょう。査定価格は、今後の意思決定に大きくかかわる指標ですので、できる限り条件の良い結果が欲[…]
売却中：購入検討者への対応
不動産会社と媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。
基本的に売却活動は不動産会社主導でレインズや不動産ポータルサイトへの掲載・周辺地域へのチラシ投函などが行われ、売主がすることはほとんどありません。
ただし、すべてを不動産会社に任せてはいけません。ちゃんと売却活動をしているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。
購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も内覧対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 3.．内覧の対応（部屋の掃除や当日の案内） | 1回1時間程度 |
売買契約の締結と引渡しを行う
内覧者が購入を希望すると、売却条件・価格などを、仲介に入る不動産会社を通じて、購入希望者と相談・交渉します。両者が納得する条件を話し合って決めましょう。
売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書を作成してもらいます。売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。
買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 5．売却条件を決めた上で売買契約を締結 | ２~3日 |
| 6．購入代金を確認し、家の名義を変更して引渡し完了 | 1週間程度 |
以上が家を売る際の大まかな流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
「不動産売却の流れはどんな感じなんだろう」「不動産売却の流れを知って不動産売却を成功させたい！」不動産売却がはじめての場合、何から調べたらいいか分からないと感じたり、なんとなく難しそうに感じたりするかもしれません。私も不動産[…]
あなたの家の適正価格が分かる
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家を売る前に必要な準備とは？
家をスムーズに売るには事前準備が大切です。この章では家の売却で失敗しないためにどのような準備が必要か解説していきます。
家の売却相場を把握しておく
不動産会社に査定を依頼する前に家の相場を調べておきましょう。
不動産会社が提示する査定額は必ずしも正しい価格ではありません。相場を把握しておけば「もっと高く売れたのに・・！」と安売りして後悔することはないでしょう。
築年数によって相場が異なる
下の図は、東日本レインズの「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年07～09月】」をもとに編集部が作成した、首都圏の戸建ての築年数ごとの売却相場です。
築5年未満の物件の相場を100とすると、築15年ごろ新築時の相場の80％に、築25年が過ぎたころには家の価値が半分になることが分かります。
つまり家の相場は「築年数」と相関しており、早く売った方が高く売れます。逆に、築年数が古いほど、それに伴って価値も下落します。
また、築30年を超えると建物自体の価値はゼロになり、土地にしか価格がつかないことがほとんどです。
このように築年数に応じた家相場を頭に入れておきましょう。家を高く売りたいなら、早い段階で売却するのに越したことはありません。
相場は自分でも調べられる
不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』を使えば、誰でも簡単に相場を調べれることができます。
このサイトでは、自宅の条件と近い物件の実際に売れた価格（成約価格）を調べることがでるので、自宅価格に近い相場が分かります。
使い方も以下3ステップでとても簡単です。
- Reins Market Informationにアクセス
- 「戸建て」または「マンション」から都道府県・地域を指定して検索
- 自分の家と近しい条件で絞り込み
上記の方法で家の条件と近しい物件の成約価格を見つけてみましょう。更に詳しく家の相場について知りたい人は以下の記事をご覧ください。
家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格[…]
ローンが残っている場合は残債額を確認しておく
住宅ローンが残っている家を売りたい方もいるでしょう。しかし、ローンが残っている家はローンを清算して抵当権を外さなければ勝手に売却できません。
ローンが残っている家を売りたいなら、不動産会社に家を査定してもらう前にローンがいくら残っているか確認しておきましょう。
ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、一般的には毎年10月頃に送られてくるのでチェックしてみましょう。
年末残高証明書が手元にない方は、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求することで、残債を確認できます。
査定価格よりもローンの残債が多い場合、自己資金を準備したり「買い替えローン」を利用しなければいけません。
転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいるかと思います。売却時に影響があるのではないかと気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。家のローンが残っていることで売却を諦めて[…]
家を売るのにかかる期間を知っておく
大まかなスケジュール感を掴んでおくことは、家を計画通りにスムーズに売却するために重要です。
そのために、家を売るのにどのぐらいの期間がかかるのかを把握しておきましょう。
下の図は、株式Speeeが戸建てを売却した約2500人に「不動産査定を行ってから売却までにかかった期間」を尋ねた結果です。
半年以内に家を売却できた人がおよそ半数となっています。
この結果から、家を売るには半年ほどかかると見越して計画を立てると良いでしょう。
家を仲介で売却するか・買取で売却するかを決めておく
できるだけ早く家を売却したい場合は、「買取」で売却する選択肢もあります。
買取とは不動産会社が家を直接買い取る方法です。
家を売る際に一般的なのは不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様に家を売る「仲介」という方法です。
一方で、「買取」では不動産会社が直接家を購入します。
購入希望者を探す手間が省けるので、「買取」を利用すれば最短1週間程度で家を売ることができます。
ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうデメリットもあります。
3カ月以内に家を売却したい方以外は、「仲介」で売却したほうが家を高く売却できるでしょう。
すまリス不動産売却には不動産会社に物件を買い取ってもらう「不動産買取」と、不動産会社に買い主を探してもらう「不動産仲介」の2つの方法があるんだよ！この記事では、「不動産買取とはどのような売却方法か」「不動産を売るには[…]
必要書類は早めに準備しておく
家をスムーズに売るには必要書類を準備しておくことが大切です。
必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。
以下の表で必要書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。
| No | 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 自宅等保管 |
| 2 | 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | 自宅等保管 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市役所 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 | |
| 6 | 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | 自宅等保管 |
| 7 | 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認 | 法務局、自宅等保管 |
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「不動産売却の必要書類って？」「書類が多すぎて取り揃えが面倒…」不動産売却がはじめての場合、必要書類の多さにうんざりする方も少なくないのではないかと思います。実際、編集部で不動産売却の経験者に行ったインタビューでも下記のよう[…]
家を売る時に知っておくべき5つの鉄則
家を売るときの鉄則を先にまとめると下記の通りです。
鉄則②：家を売るなら訪問査定が必須
鉄則③：不動産会社は3つの軸で比較
鉄則④：安易に専任媒介契約を結ばない
鉄則⑤：内覧対応で売却の成否が決まる
それでは1つずつ見ていきましょう。
鉄則①：複数の不動産会社へ査定依頼
家売却の仲介をどの不動産会社に依頼するかによって売却の成否が決まると言っても過言ではありません。
不動産会社は買主探しから価格交渉まで売却業務の全てを担うので、信頼できる会社に仲介を依頼すれば家売却で失敗しづらくなります。
不動産会社選びで失敗しないためには、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。
不動産会社を比較せず、1社にしか査定依頼していないと、その会社が信頼できるか判断できません。
「たまたま」信頼できる会社は見つかるかもしれませんが、大切な家の売却を任せる会社を安易に決めてはいけません。
不動産会社を探すには主に2つの方法があります。
- 不動産会社に直接問い合わせる
- 不動産一括査定サイト経由で問い合わせる
近所や広告で知った不動産会社に問い合わせる場合は、電話や会社のホームページから連絡するのが一般的です。近所の不動産会社であれば直接相談に行くこともできます。
ただし、この方法で不動産会社を探すのはオススメできません。自分が知っている不動産会社の数にも限界があり、十分に比較して会社を選べないからです。また、自分で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために何度も同じ説明する手間がかかります。
一方、不動産一括査定サイトを使えば、家の住所や間取りなどの情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼できるのでオススメです。
一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。
オススメの査定サイトはすまいステップ
不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」がオススメです。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。
さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
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「不動産一括査定サイトは使った方がいいの？」「一括査定サイトを使ったら不動産会社からたくさん電話が来ないか心配・・」不動産一括査定サイトの利用を迷っている人のなかには、このような悩みを持っている方もいるでしょう。[…]
鉄則②：家を売るなら訪問査定が必須
家の査定方法には「訪問査定」と「机上査定」の2つがありますがが、家をスムーズに売りたいなら訪問査定を依頼しましょう。
机上査定と訪問査定の違い
机上査定（簡易査定）は実際に家を見ずに相場や過去の売り出し事例をもとにおおよその価格を算出する方法です。
不動産会社はデータをもとに査定価格を算出するので早ければ当日中に査定結果が分かる一方で、正確な査定額が分かりません。
訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、家を詳細に確認して査定する方法です。
同じ家は二つとしてないので、現地で家を見ない限り正しい査定額は算出できません。
家売却を成功させるには、相場に合った売り出し価格を設定することが大切です。そのため、家売却を積極的に検討している場合は、査定額を正しく算出できる訪問査定を選びましょう。
訪問査定の評価を上げるポイント
高額査定をしてもらうには、訪問査定時に主に確認されるポイントを把握して対策することが必要です。以下、査定時の主なチェックポイントです。
| チェック箇所 | 詳細 |
|---|---|
| 築年数 | 建物の築年数 |
| 日当たり・通気性 | 建物への日光差し具合、風通しは良好か |
| 水回り | 水回りの劣化具合 |
| 雨漏りやシロアリ被害 | 雨漏りやシロアリの被害はないか |
| 間取り | 家事動線や家具の配置がしやすいか |
| 土地の面積や形状 | 住居に適した広さ、形状の土地か |
| 立地や周辺環境 | 生活しやすい立地や周辺環境にあるか |
築年数、土地の形状、立地は変えられませんが、外装や内装は工夫次第で良く見せることはできます。
例えば、査定前に玄関や浴室・トイレなどの水回り、和室のふすま・畳などを掃除したり修繕しておくだけでも査定時に好評価になるでしょう。
「家の査定時に見られるポイントは何だろう・・？」家の売却時に査定を受けることは知っていても、査定で見られるポイントを知っている人は多くないでしょう。古い家が意外に高く査定されたり、新しい家が予想外に低く査定されることもあり、[…]
鉄則③：不動産会社は3つの軸で比較する
家を売るなら高く、スムーズに売ってくれる不動産会社を探したいですよね。信頼して売却を任せられる会社を見分けるには次の3点を比較していきましょう。
売却業を専門にしている
不動産会社といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。
不動産会社の得意とする事業は会社のホームページを見れば分かります。特にトップページの冒頭に売買業務に関する記載があれば、売買業務に力を入れていることが分かります。
囲い込みをしない
囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為です。
不動産会社は両手仲介をできた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。
しかし、売主が囲い込みをされると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるリスクがあります。
特に、大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、仲介を依頼する前に囲い込みをしないか口頭で確認しておきましょう。
営業担当者が信頼できる
「会社選び」は「営業担当者選び」とほぼ同義です。営業マンの知識や交渉力によって家の取引条件が変わるので、営業マンの力量で仲介を依頼する会社を選べば間違いありません。
「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っている証明になります。
また、実践的なアドバイスができるか見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。
「人柄」は営業マンの対応から感じ取れると思います。疑問に親身に対応してくれるか、相手の気持ちになって接しているかなど、人として信頼できるかを見ておきましょう。
不動産会社に選びについて詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。
家の売却を思い立った際に「どの不動産会社に依頼すればいいんだろう？」「大手と地域密着型の不動産会社どっちがいいんだろう？」「悪徳不動産会社に依頼してしまったらどうしよう・・・」家を売却する際に最も重要なのが「不動産会社選び」[…]
鉄則④：安易に専任媒介契約を結ばない
不動産会社と締結する媒介契約は３種類あり、それぞれ特徴が異なります。
| 媒介契約種別 | 複数社との契約 | 売却活動の報告義務 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | 任意 |
| 専属専任媒介契約 | ☓ | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | ☓ | 2週間に1回以上 |
一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる契約で、頼んだ会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。
専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約で自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。
不動産会社は自社とだけ契約してもらった方がメリットがあるので、専任媒介契約を勧める会社が多いですが、その提案を鵜呑みにしてはいけません。
「一般媒介契約」は、他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
逆に「どうしてもこの会社に依頼したい！」会社がいるなら専任媒介契約がオススメです。不動産会社は自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
鉄則⑤：内覧対応で売却の成否が決まる
販促活動で最も売却価格に影響が大きいのが「内覧時の対応」です。
内覧とは購入希望者が物件を見学するために訪問に来ることです。
購入希望者は購入の意思決定をするために内覧時に物件を見て慎重に判断をします。
家を売る際に内覧準備を怠たると「生活感」が伝わってしまい、内覧者の購入意欲を減らす可能性があります。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱して汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象は大きく違います。
内覧では購入希望者に「物件をよく理解してもらい」「良い印象を持ってもらう」ことが大切です。特に次の2点を前もって準備しておきましょう。
物件の長所を説明できるようにする
買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば内覧時に直接伝えてあげましょう。
例えば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができるでしょう。
また、騒音やご近所付き合いが気になっている方は多いです。「お子さんの年代がちかい家庭が近所にいる」「近所の方との交流が多い・少ない」など、プライバシーを害さない程度の情報を伝えるのもよいでしょう。
内覧者からの質問が多いほど、購入意欲が高いと推測できます。質問には丁寧に答え、さり気なく利便性や住みやすさをアピールしましょう。
室内をキレイに整理整頓する
内覧前に掃除するの当たり前にやることです。特に水回りの衛生面を気にされる方は多いのでキッチンや浴室は重点的に綺麗にしておきましょう。
築年数が古い家でも、室内がキレイであれば売れやすくなるのは言うまでもありません。
また、床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作りましょう。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がります。
自分で掃除が苦手な方はハウスクリーニングサービスを利用すると良いでしょう。費用は数万円程度かかりますが、高くに売却するための「投資」だと思えばやる価値はあるでしょう。
内覧準備について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
家に住みながら売却を考える場合、内覧の準備をどのようにしたらよいか悩んでいる方も多いようです。内覧時の印象が「売買の成否が決まる」と言っても過言ではありません。あなたが家を購入したとき、または、賃貸物件を借りたときおそらく内覧で物件[…]
家を売る際にかかる費用・税金
家を売るには仲介手数料や税金など様々な費用がかかり、売却金額がそのまま利益になるわけではありません。事前にどのような費用がかかるか知っておくことが大切です。
諸費用は一般的に売買価格総額の5~7%かかり、費用の内訳は次の通りです。
| カテゴリー | 項目 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 売却費用 | 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円程度 | |
| ローン返済手数料 | 2万円程度 | |
| その他 | 引越し費用など項目によって異なる | |
| 税金 | 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得金額×税率 ※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 印紙税 | 1000円～6万円 |
この中で金額が大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料と、税金として支払う譲渡所得税になります。
不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい、無事に成約した場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。
仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売買価格の大きさによって以下の通り変わってきます。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。
例えば、不動産の売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。
(3000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝105.6万円
不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。[…]
事前に仲介手数料を計算するには、査定額を知る必要があります。
査定依頼、査定ともにお金はかかりません。
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売却益が出た場合に発生する譲渡所得税
家の売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して譲渡所得税、住民税がかかります。
また、売却する年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下の場合 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超の場合 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
例えば、売却価格が4000万円、取得費が3000万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「4000万円−3000万円−300万円」で700万円が譲渡所得です。
この700万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。
700万円（譲渡所得）×39.63％（税率）＝277.4万円
700万円（譲渡所得）×20.315％（税率）＝142.0万円
なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点が判断基準になります。
例えば、2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却した場合、2022年1月1日時点の所有期間は4年9カ月と5年以下なので短期譲渡所得となります。短期と長期では税額が倍程変わるので注意が必要です。
家を売却して利益が出ると税金がかかります。しかし「税金」と聞くと難しい印象があり「家を売却したら税金はいくらかかるの？」といった不安を持っている人は多いのではないでしょうか。そこで今回は、家を売却で発生する税金の種類や計算方法、節税[…]
特別控除を利用して税金を抑えられる
特別控除制度を利用すれば家売却で発生する税金を抑えることができます。
税金対策の中で代表的なのは「3000万円控除」です。自らが居住用として利用した家なら利益から3000万円まで引くことができる大きな控除です。
他にも特別控除制度はいくつかあるので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。課税対象になら[…]
確定申告も忘れずに！
家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署にて確定申告をしなければいけません。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要があります。
また、前述した税金控除制度を利用するためにも確定申告が必要です。
売却損が出たとしても、確定申告をすることで税負担を緩和や、税金の還付が受けられる可能性があるため「家を売った翌年に確定申告を必ずすべき」と覚えておきましょう。
確定申告をしなければ、延滞税がかかるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。
住宅売却は面倒な手続きも多く、期間も長期化しやすいため大変です。いかに不動産売買のプロが仲介をしてくれるといっても、自身でもやるべきことは多く、売却を終えた頃にはくたくたになっていることも多いでしょう。しかし、住宅売却は引き渡しで完了す[…]
「不動産売却で消費税ってかかるの？」と、この記事を読んでいる人の中には、不動産売却で消費税がかかるのか分からない人が多いのではないのでしょうか。不動産売却で個人で売却なのか、法人・事業者として売却するのかで消費税のかかり方が異なるの[…]
【1500人へ家を売る理由を調査！】売却理由別の注意点
家を売ることは大きな決断の1つだと思うので、他の人が家を売った理由やいつ頃売却を始めたのか気になるのではないでしょうか？
この章では、すまいステップ編集部が「1年以内に不動産を売却した」1501人を対象にアンケート結果をもとに、家を売ったことがある人の「売却理由」を紹介し、理由別に売却時のポイントを紹介していきます。
実際のアンケート結果はこちらです！
※回答時期：2019.11.15～2019.12.22 | 1501名が回答
どういった背景で、家の売却を考えるようになるのでしょうか。アンケート結果は以下の通りです。
2位 資産整理 23％
3位 相続 14％
4位 転勤・転職 9％
5位 離婚 7％
6位 金銭的な理由 6％
「住み替えるため」（36％）が1位となり、より良い住環境を重視して売却を検討し始める方が多いという結果でした。それでは、理由別の注意点を見ていきましょう。
住み替えの場合
住み替えの第一歩は、住み替え資金の目安を把握することです。希望の住み替え先を決めるためにも、まずは現物件を不動産会社に査定してもらい、家がいくらで売れるか把握しましょう。
査定価格から既存の借入金額や売却時にかかる諸費用を差し引いた金額は、住み替え資金といて活用できます。
また、住み替えには「先行売却」と「先行購入」の2つの方法があります。各々のメリットとデメリットを把握した上で選択してください。
| 購入先行 | 売却先行優先 | |
|---|---|---|
| メリット | ・新居探しをじっくり行える | ・売却による資金が確定するので、リスクのない住み替えが可能 |
| デメリット | ・想定していた価格で売却できなかった場合、資金計画の見直しが必要 | ・引っ越しまでに希望の新居が見つからないと、仮住まいが必要 |
住み替えが初めての方にはズバリ「売却先行」がおすすめです。初めての人は購入計画をしっかりと立てた方が安心なうえ、物件が売れず二重ローンに苦しむリスクもありません。
購入を先行して家が売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになるので資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。
住み替えを考え始めると、「今住んでいる家の住宅ローンが残っているけどどうしよう..?」「新居購入の費用っていくらかかるんだろう..?」など疑問や不安がでてくるものです。住み替えで多くの場合は、今住んでいる家の住宅ローンが残っているも[…]
資産整理で古い家を売る場合
古い家でも土地とセットで売り出せば売却可能です。木造建築の場合は築30年を超えると資産価値はゼロになる可能性がありますが土地に値段がつきます。
古い家を売る際は、家を解体せず売り始めるのがオススメです。買主は家付きの方が更地の購入時より住宅ローンの融資受けやすくなり、高値で購入してくれる可能性が高まるからです。
更地にすると土地にかかる固定資産税が家付きの土地に比べ6倍も増えます。古い家を壊すにしても解体費用がかかってくるため、まずは古い家を解体せず売り出しましょう。
「親から古い家を相続したけど、管理や維持費の負担が大きく家を手放したい。」「でも、どうやって売ればいいか分からない・・。」このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか？日本では相変わらず新築の人気が高く、築40年を過ぎた古い[…]
相続した家（空き家）を売る場合
相続した家を売却するには「相続登記」が必要です。相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
相続人の名義に変更しない限り、その家の取引を行うことができません。
また、空き家のまま放置しておけば維持管理の手間がかかるだけでなく毎年固定資産税もかかります。
不要な空き家を相続する場合は早めに売却の手続きを進めましょう。
相続に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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離婚がきっかけで家を売る場合
離婚をきっかけに家を売る場合、売却金を二人で精算するのが一般的です。
しかし、家に住宅ローンが残っている場合どのように財産分与するか悩ましい問題です。
前述の通り、住宅ローンを完済していないと家を売ることはできません。
住宅ローンの残債を誰が払うのか、家の売却価格でローン返済できるかなど状況によって対策が異なります。
また、家が売れない場合は夫か妻が家を引き取り、もう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法もあります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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金銭問題がきっかけで家を売る場合
住宅ローンなど借金の返済に困り、家を売らなければいけない場合も少なくありません。
ローンの滞納が半年以上続くと「競売」によって強制的に家が売り出され、相場よりも安い価格でしか売れないことが多いです。
また金銭問題を放置していると「個人信用情報に傷がつく」「家を立ち退きさせられる」など良いことが一つもありません。
金銭問題で困ったからとにかく早めに家の売却に向けて動き始めることをオススメします。
任意売却という方法を使えばローンを完済できない場合でも家を売ることができます。金銭問題を抱えている場合は早めに不動産会社に相談してみましょう。
ローンの滞納など金銭問題をきっかけに家を売ることを考えている方はこちらの記事が参考になります。
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家を売る時によくある質問
家を売るべきタイミングはいつ？
家を好条件で売るには売却タイミングが重要です。築年数が新しいほど家は高く売れますが、市況感も家の相場に大きく影響を受けます。
下のグラフは国土交通省が発表している不動産価格指数で、不動産価格の動向を示しています。
過去10年を振り返ると、戸建ての相場は横ばい、マンションの相場は右肩上がりの状態が続いています。
戸建てを売却したい場合は、市場相場が横ばいであることから築年数が浅いうちに売却したほうが良さそうです。
また、2025年には「大阪万博」が予定されています。
※近畿レインズ「マンスリーレポート（2021年9月号）」より
近畿圏では去年の同じ時期に比べて平均で7.8%の地価上昇がみられます。
売りたい物件が関西圏にある方は、ここから大阪万博までの間にかけて相場価格が上がっていくこともあるでしょう。
ただしコロナによるインバウンド減少の影響で、商業地域は地価が下がっているエリアもあるため、事前に相場を確認しておくようにしましょう。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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記事のおさらい
家を売る流れは？
家を売る流れは主に3つだけです。家をスムーズに売りたい方は、まずは、家を売る流れを知ろうで詳細な流れをご確認ください。
査定依頼前に準備は必要？
家を売る前に以下3つの準備しておくことをオススメします。詳しく知りたい方は、、家を売る前に必要な準備とは？をご覧ください。
- 近隣相場を調べる
- ローン残債の確認
- 必要書類を揃える
家を売るのに費用はいくらかかる？
家を売るには売却価格の5%~7%程度の費用がかかります。詳しく知りたい方は、家を売る際にかかる費用・税金をご覧ください。
家を売る理由で多いのは？
家を売る方で多い理由は以下の通りです。詳しく知りたい方は、【1500人へ家を売る理由を調査！】売却理由別の注意点
をご覧ください。
- 住み替え
- 資産整理
- 相続
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