家を売る方法は大きく2つあります。
- 家を売る方法
- 「仲介」は不動産会社が買主を探し、高く売る可能性があるが時間がかかることも。
- 「買取」は不動産会社が直接家を買い取り、早く売れるが売却額は相場の70％程度になることが多い。
どちらの方法にもメリット・デメリットがあるので、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
家を売ることは、多くの人にとって生涯で数回あるかないかの大きな決断です。
「どの方法で売ればいいのか」「どの不動産会社を選べばいいのか」など、不安や疑問がたくさんあることでしょう。
特に初めての経験であれば、何から手をつけてよいのか戸惑うかもしれません。
この記事を読むことで、家を売る基本的な流れや注意点を把握することができます。
家を売る方法
家を売るにあたって、希望条件にあった方法を選びましょう。
家を売る方法は主に2つあります。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」、不動産会社が家を買い取る「買取」です。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介 | 高く売りやすい | 売却に時間がかかる |
| 買取 | 早く家が売れる | 売却額が相場の70％程になる |
それぞれの特徴を知って自分に合った方法を選びましょう。
家を売る方法①：仲介
家を売る多くの方が選ぶ方法が、不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様に家を売る「仲介」です。
不動産会社が買主を探し家が売れるまで売買のサポートをします。買い手が複数人見つかれば高い価格を提示した方を選べるので家を高く売りたい方におすすめの方法です。
しかし、買主が見つかるまで時間がかかる場合が多く、家の売り出し価格やタイミングによって6カ月以上売却活動が続くこともあります。
仲介で家を売る場合は、スケジュールに余裕を持って引き渡し希望日の半年前には査定を受けましょう。
下のフォームから査定申し込みができます。
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家を売る方法②：買取
家を早く売りたい方におすすめなのは、「買取」で家を売る方法です。
買取では、不動産会社が直接家の買主となります。
そのため、買主探しや内覧準備の手間が省け最短1週間で家を売却できます。
また仲介手数料やリフォーム費用などを支払う必要がないため、費用をかけずに家を売れます。
しかし、買取した家は不動産会社がリフォームを行い再販するため、買取額は相場の7割程度と低くなります。
最終的な手取りは仲介のほうが多くなる点には注意しましょう。
不動産買取とは？仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説
家が高く売れやすいタイミング
愛着ある我が家を売るなら少しでも高く売却したいですよね。
そこで、この章では家が高く売れやすいタイミングを2つ紹介します。
2月～3月
家が売れやすいタイミングは、2月～3月です。
4月から進学や転勤、転職などでライフスタイルが変わる人が多く、その直前の2月～3月でマイホームの購入を検討する方が増えるためです。
下のグラフは、月ごとの中古戸建ての成約件数を集計したものです。
やはり2月～3月の売却個数が増えることが分かります。
家を早く売りたい人は、家が売れやすい2月~3月に売りに出すと良いでしょう。
築年数が浅い方が家が高く売れる
家を高く売りたいなら、少しでも築年数が浅いうちに売却することをおすすめします。
家の売却価格は一般的に築年数とともに下落するためです。
下のグラフは、家の売却相場と築年数の関係を表したものです。
築年数が経つほどに売却相場も下落してしまうことが分かります。
いずれ売るなら、少しでも早く家を売却したほうが高く売却できます。
家を売るベストな時期とタイミングを解説！売り時を逃さず高く売ろう
家を売る手順
家を売る流れは下図のように5つに分けられ、売れるまで一戸建てなら平均6カ月、マンションなら平均4か月の期間がかかります。
引き渡し希望日の遅くても半年前には売却に向けて動き出せると理想的です。
家を売るまでの全体像を把握して、スムーズに売却しましょう。
手順①：事前準備をする
家を売ることを決めたら、いつまでに、いくらで売りたいか希望条件を洗い出しましょう。
住宅ローンが残っている家を売る場合は、売却代金などで残債を返済しなければならないので、いくらローンが残っているのか把握しておきましょう。
また、この後不動産会社に査定を依頼する際に必要になるため、必要書類を紛失していないか確認しておくことをおすすめします。
必要書類については、「家を売る際に必要な書類」の章で詳しく解説します。
手順②：家の査定を受ける
まずは、不動産会社から家の査定を受けましょう。
家の査定には下記の2種類の方法があります。
- 机上査定
直近の売却実績などのデータからおよその査定額を算出する - 訪問査定
不動産会社の担当者が家を訪れて家を査定する
家を売るなら不動産会社の担当者に家を見てもらって査定額を算出する「訪問査定」を受けましょう。
査定額には家の綺麗さなどは影響を与えないため、大掛かりな掃除やリフォームは不要です。
査定の依頼方法や必要な準備は下記の記事で解説しています。
家査定時の注意点は？依頼前に絶対にしておくべき4つの準備を紹介
手順③：売却活動をする
家の査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動が始まります。
媒介契約には3つの種類があります。
売却活動が始まると、不動産会社が広告などを打って購入希望者を集客します。
購入希望者からの希望があれば、家に招いて見学してもらう「内覧」が行われます。
内覧時の印象は購入希望者の決断に大きな影響を与えるので、内覧当日までには家を徹底的に掃除しましょう。
媒介契約とは？3種類の契約の特徴や契約時の注意点までわかりやすく解説
家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説！
手順④：売買契約を結ぶ
売主・買主双方が価格や引き渡し日などの売買条件に合意したら売買契約を締結します。
通常、売買契約から家の引き渡しまでには1~2カ月前ほど期間が設けられることが多いため、その間に引っ越しを済ませておきましょう。
売買契約当日の流れや引っ越しついては下記の記事で解説します。
不動産売買契約の基礎知識を解説！手付金や売買契約書などについても
手順⑤：代金を決済し家を引き渡す
売買契約で定めた日時で家の引き渡しと代金の決済を行います。
引き渡し時にはまず、売却代金が売主に振り込まれます。売却代金が振り込まれたことを確認したら必要な書類・鍵等の引き渡しを行います。
通常、登記変更などの手続きは不動産会社が手配してくれた司法書士が行うため、手続きに関する知識がなくても大丈夫です。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
手順⑥：確定申告する
家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に税務署で確定申告をしなければいけません。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要があります。
確定申告をしなければ、延滞税がかかるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。
家を売る際にかかる費用・税金
ここまで、家を売る方法を見てきました。
- 仲介手数料：150万円
- 譲渡所得税：0円 ※1
- 印紙税：1万円 ※2
- 抵当権抹消手続きにかかる費用：2万円※3
- 引っ越し費用：12万円 ※4
- クリーニング費用：20万円 ※5
※1:3,000万円特別控除を利用するとして計算
※2:軽減税率を適用
※3:抵当権抹消費用2,000円と、司法書士への依頼費用を合わせた金額
※4:3人家族での繁忙期の相場
※5:一戸建て3LDK/4K・空室状態での相場
家を売る際にかかる費用
家を売る際には、仲介手数料や、登記費用などがかかります。
仲介手数料とは、不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい成約した場合に支払う手数料です。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められており、売買価格によって以下の通り変わってきます
(3000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝105.6万円
登記費用は、ローンが残った家を売却する際に必要な抵当権抹消手続きにかかる費用のことです。
抵当権抹消手続きには、「登録免許税」という税金がかかります。
登録免許税は不動産1個について1,000円、つまり戸建ての場合は建物と土地の2つ分で合計2,000円かかります。
抵当権抹消手続きは司法処理に依頼する方がほとんどですが、その場合は別途司法書士費用が1~3万円程度必要です。
不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！
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家を売って利益が出ると税金が課される
家を売って利益が出ると「譲渡所得税」という税金がかかります。
なお、利益が出ていなければ税額は0円です。
売却する年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は変わります。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下の場合 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超の場合 | 15.315% | 5% | 20.315% |
参考：国税庁
所有期間が5年未満の場合の譲渡所得税の税率は約40%、所有期間が5年を超えている場合は約20%です。
譲渡所得税の詳しい求め方は下記の記事で解説しています。
家を売る際の必要書類
家を売る際には、下記のような書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 登記権利証または登記識別情報 | 所有者を明確にするために必要 |
| 確定測量図や境界線確認書 | 不動産の面積や隣地との境界を示す |
| 建物図面・公図 | 間取りや建物の配置を示したもの |
| 購入時の売買契約書 | 物件購入時の売買契約の条件を示すもの |
| 建築確認済証 | 建物が建築基準法に則って建築されたものであることを示したもの |
| 住宅性能評価書・耐震基準報告書・地盤調査報告書など | 建物の耐震性や安全性を示した書類 |
| 固定資産税納付通知書 | 固定資産税が評価額や固定資産税額が書かれた書類 |
| リフォームの実施状況が分かる書類 | リフォームを実施した箇所や時期が確認できる契約書や領収書など |
必須でない書類でも、準備しておくことで査定額がより正確になったり、買主や不動産会社に対してアピール材料になる書類もあります。
出来る限り準備早めに準備しておきましょう。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
家を高く売るための注意点
家を高く売るためには、いくつか注意点が必要です。特に、下記の3つに注意しましょう。
- 適切な売り出し価格をつける
- 掃除や片付けをして家の印象を良くする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
それぞれ詳しく見ていきましょう。
適切な売り出し価格をつける
適切な売り出し価格をつけることは、家を高く売却するために重要です。
家の売り出し価格は、不動産会社が出した査定額を元に売主が自由に設定することができます。
例えば、不動産会社が家を3,500万円と査定しても、売主がもっと高く売りたいと考えるなら3,800万円で売りに出すこともできるのです。
- 家の売却相場を自分でも調べる
- 査定額よりも5~10%他価格売り出し価格を設定する
家の売却相場を自分でも調べる
家の売却相場は自分でも調べてみましょう。
売却相場を自分で調べることで、相場感覚が身につき適切な売り出し価格を決めることができます。
すまいステップの戸建て売却データベースでは、あなたの市区町村での戸建ての売却相場や直近の売買実績を閲覧できます。
会員登録や個人情報の入力などが不要で利用できるので、ぜひお役立てください。
査定額よりも5~10%高く売り出し価格を設定する
家の査定を受けたら、査定額よりも5~10%高い価格を売り出し価格として設定しましょう。
なぜなら、買主と価格交渉などがあり売り出し価格よりも最終的な売却価格が安くなってしまう可能性があるためです。
実際に、すまいステップから査定依頼をした不動産売却の経験者に「査定額と売り出し価格の差額」を尋ねたところ、約25%の人は5%以上の乖離があったと答えています。
査定額よりも高すぎる売り出し価格をつけると売れ残りの原因にもなるため、査定額から5~10%程度の値上げに留めておくことをおすすめします。
掃除や片付けをして家の印象を良くする
購入希望者が室内の状況を見学に来る「内覧」への対応は、家を高く売る上で非常に重要です。
多くの購入希望者は、内覧時の印象をもとに家を購入するかを決めるためです。
内覧を成功させるためには、以下のポイントに注意しましょう。
- 可能なら空室状態で内覧をする
- 住みながら家を売却する場合は内覧前に徹底的に片付ける
- 室内写真で家具などを消して加工する
- 内覧前に水回り・床のハウスクリーニングを入れる
- 独断でリフォームをしない
可能なら空室状態で内覧をする
可能なら、空室状態で内覧をしましょう。
家を売る時は空室状態で売り出したほうが売却しやすいと言われています。
その理由は2つです。
- 住みながらの状態だと物件写真や内覧時に生活感が出やすい
- 内覧時の日程調整が大変
新居が既にあり引っ越せる場合は、引っ越し後に家を売り出すことがオススメです。
住みながら家を売却する場合は内覧前に徹底的に片付ける
しかし自宅を売却する場合は、引っ越しの手間やコストを削減するために「住みながら家を売りたい」と考える人も多いのではないでしょうか。
住みながら家を売る場合は、内覧前に徹底的に家の掃除や片付けをしましょう。
きちんと掃除や片付けがしてあれば、買主にも「丁寧に住んでいるな」と好印象を与えられます。
住みながら家を売却するコツは下記の記事で詳しく解説しています。
住みながら家を売るメリット・デメリットは？高くスムーズに売却するコツやポイントも解説
内覧前に水回り・床のハウスクリーニングを入れる
内覧前には水回りや床などのハウスクリーニングをすることもおすすめです。
ハウスクリーニング費用の相場は、水回りのクリーニングで15,000~75,000円ほど、床は6畳あたり8,000~15,000円ほどです。
費用や手間がかかりますが、高く売るための投資と捉えて利用してみてはいかがでしょうか。
独断でリフォームをしない
家を売るにあたって、独断でリフォームすることは避けましょう。
リフォームには少なくない金額がかかるため、失敗した場合に取り返しがつかなくなります。
下記は、リフォーム箇所別の費用相場です。
| 種類 | 箇所 | リフォーム相場 |
|---|---|---|
| 内装 | 壁紙（10㎡） | 1∼2万円 |
| フローリング（6畳） | 7∼9万円 | |
| 畳（1枚） | 5000~8000円 | |
| 設備 | トイレ | 10~50万円 |
| キッチン | 50~150万円 | |
| 洗面所 | 20〜50万円 | |
| 浴室 | 50〜150万円 |
数万円～数百万円の費用がかかることが分かりますね。
近年はDYI人気から、古民家をお手頃な価格で購入して自分好みにリフォームしたい人が増えています。
そのため、リフォームすることでかえって需要と合わなくなり売れにくくなる可能性があります。
家を売る際のリフォームは基本的に不要ですが、古さがどうしても気になる場合は不動産会社に相談してアドバイスを受けてから行うことをおすすめします。
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信頼できる不動産会社に査定依頼をする
どの不動産会社に仲介を依頼するかが、家の売却の成功を左右すると言っても過言ではありません。
信頼できる不動産会社を見つけるために、以下のポイントを心がけましょう。
- 必ず複数の不動産会社に査定依頼をする
- 大手だけでなく地元に強い不動産会社にも査定依頼をする
- 売却実績と口コミをチェックする
必ず複数の不動産会社に査定依頼をする
仲介を担当する不動産会社によって家の売却価格は数百万円変わることも珍しくありません。なぜなら、不動産会社は買主探しから価格交渉まで売却業務の全てを担うからです。
不動産会社選びで失敗しないためには、複数社から相見積もりをとり、家の査定額や担当者の対応を比較しましょう。不動産会社の提案を比較しないと、その会社が信頼できるか判断できません。
複数の不動産会社に相見積もりを取るなら不動産一括査定サイトがおすすめです。
一括査定サイトなら2~3分で査定依頼ができ複数の不動産会社の査定結果や担当者を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。査定段階では一切費用はかかりません。
不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者に査定依頼ができるすまいステップがオススメです。すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。
さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
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「不動産一括査定サイト」をやってみた！査定依頼後の流れや結果を公開！
大手だけでなく地元に強い不動産会社にも査定依頼をする
大手の不動産会社からだけなく、地元に根差した不動産会社からも査定を受けましょう。
ネームバリューのある「大手不動産会社」と「地元密着の不動産会社」は特徴が異なるため、査定依頼時に2種類の会社と話して比較しましょう。
大手企業は、ネットに公開される前の買い手情報を多く持っているので買い手を見つけやすいという特徴があります。
一方で集客力があるため一人一人に割く時間は少なくなり、個別対応が難しくなります。
地元密着企業は、大手ほど集客力が劣るものの、代表クラスの能力の高い営業マンが個別対応をしてくれるので、家を高く売ってくれる可能性が高まります。
2種類の会社を比較して、会社の姿勢や営業担当者の対応を見て選ぶのが合理的です。
売却実績と口コミをチェックする
不動産会社の直近の売買実績や口コミをチェックしましょう。
それぞれの不動産会社には得意とするエリアや物件種別があるため、売却実績や口コミを確認することであなたの家にピッタリな不動産会社を探すことができます。
すまいステップでは、査定依頼をする前に売却実績や口コミを閲覧でき、自分で選んだ企業のみに査定依頼ができます。
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【状況別】家を売る際によくある質問
ローンがある家でも売却できますか？
住宅ローンが残っている家を売却するなら、残債を把握しておきましょう。
ローン残債を把握しておかないと、思わぬ手持ち資金の持ち出しが発生する可能性があるからです。
住宅ローンが残っている家を売るには、売却代金などでローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
ローンの支払いが滞った時に不動産などを差し押さえられるように、金融機関が家に対して設定する権利のこと。抵当権が設定されたままだと家が売れないのでローンを完済して外す必要がある。
相続した家を売る際の注意点はありますか？
相続した親の家を売却するには「相続登記」が必要です。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から被相続人へ変更する手続きのことです。
相続人の名義に変更しない限りその家の売却はできません。
また、相続した家が空き家の場合は家を売るまで定期的な管理を怠らないに注意しましょう。
古い家でも売れますか？
一般的に家の売れやすさは築25年を超えると下がると言われています。
これは築年数が経つごとに家の資産価値が下がり、買主側から見ると金融機関からローンを借りにくくなるためです。
しかし、実際には築30年越えの家でもきちんと対策すれば売却することができます。
下のグラフは首都圏において成約した戸建てにおける築年数ごとの割合を示したものです。
中古戸建ての成約物件のうち30%以上を築30年以上の古い家が占めます。
とはいえ、家の売れやすさは築年数以外にも立地や耐震性など様々な要素に左右されます。自分の家の状況に合わせて準備をきちんと行って売却活動をすることが重要です。
古い家を売るための具体的な工夫については、下記の記事で詳しく解説しています。
空き家を売却する際のコツはありますか？
空き家を売却する方法としては、例えば以下が上げられます。
- 家を残したまま売り出す
- 家を解体して更地として売り出す
- 不動産会社に買い取ってもらう
- 空き家バンクを利用する
リフォームや解体をする場合は、数十万～数百万円の費用がかかるので独断で取り掛からずに必ず不動産会社に相談しましょう。
記事のおさらい
家を売る方法は何？
家を売る方法は3つです。
- 不動産会社に仲介してもらい買主を探す
- 不動産会社に家を買い取ってもらう
- 自分で買主を探す（個人間売買）
どの方法で売るべきか迷っている方には仲介がおすすめです。家を売る3つの方法で詳細な流れをご確認ください。
家を売る流れは？
家を売る流れは主に6つです。家をスムーズに売りたい方は、家を売る6つの手順で詳細な流れをご確認ください。
家を売るのに費用はいくらかかる？
家を売るには売却価格の5%~7%程度の費用がかかります。詳しく知りたい方は、家を売るには何が必要？（費用・税金・書類・確定申告）をご覧ください。
