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「家を売りたいけど何から始めたらいいの？」
「なるべく費用をかけずに家を売りたい！」
初めて家を売る場合、何から手を付けていいか分からず戸惑う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、家を売る方法やかかる費用を分かりやすく解説します。
家を売るための基本的な知識を身につけて、売却を成功させましょう。
家を売る方法
家を売るにあたって、希望条件にあった方法を選びましょう。
家を売る方法は主に2つあります。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」、不動産会社が家を買い取る「買取」です。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介 | 高く売りやすい | 売却に時間がかかる |
| 買取 | 早く家が売れる | 売却額が相場の70％程になる |
それぞれの特徴を知って自分に合った方法を選びましょう。
家を売る方法①：手取りを増やすなら「仲介」
家を売る多くの方が選ぶ方法が、不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様に家を売る「仲介」です。
不動産会社が買主を探し家が売れるまで売買のサポートをします。買い手が複数人見つかれば高い価格を提示した方を選べるので家を高く売りたい方におすすめの方法です。
しかし、買主が見つかるまで時間がかかる場合が多く、家の売り出し価格やタイミングによって6カ月以上売却活動が続くこともあります。
仲介で家を売る場合は、スケジュールに余裕を持って引き渡し希望日の半年前には査定を受けましょう。
下のフォームから査定申し込みができます。
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家を売る方法②：費用をかけずに家を売るなら「買取」
費用をかけずに家を売りたい人には、「買取」で家を売ることをおすすめします。
買取では、不動産会社が直接家の買主となります。
そのため、仲介手数料やリフォーム費用などを支払う必要がなく、費用をかけずに家を売却できます。
また買主探しや内覧準備の手間が省けるので最短1週間で家を売却できます。
しかし、買取した家は不動産会社がリフォームを行い再販するため、買取額は相場の7割程度と低くなります。
最終的な手取りは仲介のほうが多くなる点には注意しましょう。
不動産買取とは？仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説
家を売る際にかかる費用・税金
ここまで、家を売る方法を見てきました。
- 仲介手数料：150万円
- 譲渡所得税：0円 ※1
- 印紙税：1万円 ※2
- 抵当権抹消手続きにかかる費用：2万円※3
- 引っ越し費用：12万円 ※4
- クリーニング費用：20万円 ※5
※1:3,000万円特別控除を利用するとして計算
※2:軽減税率を適用
※3:抵当権抹消費用2,000円と、司法書士への依頼費用を合わせた金額
※4:3人家族での繁忙期の相場
※5:一戸建て3LDK/4K・空室状態での相場
家を売る際にかかる費用・税金①：仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい成約した場合に支払う手数料です。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められており、売買価格によって以下の通り変わってきます
(3000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝105.6万円
不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！
家を売る際にかかる費用・税金②：譲渡所得税
譲渡所得税とは家を売って出た利益（＝譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。
売却する年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は変わります。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下の場合 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超の場合 | 15.315% | 5% | 20.315% |
参考：国税庁
譲渡所得税の詳しい求め方は下記の記事で解説しています。
家を売る際にかかる費用・税金③：印紙税
印紙税は、家の売買契約書を作成する際にかかる費用です。
家の売買契約書には、売却代金に応じて収入印紙を貼る必要があり、収入印紙を購入する際に印紙税を納付します。
家の売却代金ごとの印紙税の税額は下記の通りです。
| 記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
※すべて軽減税率適用後の金額で記載
家を売る際にかかる費用・税金④：抵当権抹消手続きにかかる費用
登記費用は、ローンが残った家を売却する際に必要な抵当権抹消手続きにかかる費用のことです。
抵当権抹消手続きには、「登録免許税」という税金がかかります。
登録免許税は不動産1個について1,000円、つまり戸建ての場合は建物と土地の2つ分で合計2,000円かかります。
抵当権抹消手続きは司法処理に依頼する方がほとんどですが、その場合は別途司法書士費用が1~3万円程度必要です。
家を売る際にかかる費用・税金⑤：引っ越し費用
住んでいる家を売却する場合は、引き渡し日までに引っ越しが必要です。
引っ越し費用の相場は引っ越しの時期や家族構成・荷物の量・距離などによって変わります。
一例として、繁忙期（3月・4月）の引っ越し費用の相場を紹介します。
| 家族構成 | 費用平均 |
|---|---|
| 単身（荷物少ない） | 52,000円 |
| 単身（荷物多い） | 70,000円 |
| 2人家族 | 100,000円 |
| 3人家族 | 119,900円 |
| 4人家族 | 130,000円 |
| 5人家族以上 | 143,000円 |
※引っ越し侍「繁忙期（3月、4月）の引越し費用相場」（2023年3月8日閲覧）より引用
※距離は全距離の平均。
家を売る際にかかる費用・税金⑥：ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニング費用は、家を売る前に部屋の清掃を業者に依頼するとかかる費用です。
必ず必要なわけではありませんが、ハウスクリーニングをすることで家が高く・スムーズに売れる上に、引き渡し時の買主とのトラブルを少なくできます。
ハウスクリーニングの相場は間取りによって左右されます。一例として戸建てのハウスクリーニングの相場をまとめました。
| 間取り | ハウスクリーニング費用相場 |
|---|---|
| 2LDK/3DK | 60,500～121,000円 |
| 3LDK/4DK | 73,700～147,400円 |
| 4LDK/5DK | 86,900～173,800円 |
※お掃除本舗「お引越し前・後まとめてクリーニング」（2023年3月8日閲覧）より引用。全て戸建ての相場。
家を費用をかけずに売るための注意点
- 控除を利用する
- リフォームはしない
- 住宅ローンの残債を把握しておく
- ハウスクリーニングは空室後に入れる
- オフシーズンに引っ越しする
- 家を解体する場合は補助金を利用する
注意点①：控除や特例を利用する
家の売却でかかる税金は「特例や控除」で節約できます。
例えばマイホームの売却時に利用できる「3000万円特別控除の特例」を使うと、譲渡所得税を最大約1890万円も節約できます（※所有期間5年未満、譲渡所得額3000万円として計算）。
特例や控除を利用するには、家を売却した翌年2月16日～3月15日の間に確定申告が必要です。
忘れずに申告するようにしましょう。
3000万円特別控除とは？適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説
注意点②：独断でリフォームをしない
家を売るにあたって、独断でリフォームすることは避けましょう。
リフォームには少なくない金額がかかるため、失敗した場合に取り返しがつかなくなります。
下記は、リフォーム箇所別の費用相場です。
| 種類 | 箇所 | リフォーム相場 |
|---|---|---|
| 内装 | 壁紙（10㎡） | 1∼2万円 |
| フローリング（6畳） | 7∼9万円 | |
| 畳（1枚） | 5000~8000円 | |
| 設備 | トイレ | 10~50万円 |
| キッチン | 50~150万円 | |
| 洗面所 | 20〜50万円 | |
| 浴室 | 50〜150万円 |
数万円～数百万円の費用がかかることが分かりますね。
近年はDYI人気から、古民家をお手頃な価格で購入して自分好みにリフォームしたい人が増えています。
そのため、リフォームすることでかえって需要と合わなくなり売れにくくなる可能性があります。
家を売る際のリフォームは基本的に不要ですが、古さがどうしても気になる場合は不動産会社に相談してアドバイスを受けてから行うことをおすすめします。
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注意点③：住宅ローンの残債を把握しておく
住宅ローンが残っている家を売却するなら、残債を把握しておきましょう。
ローン残債を把握しておかないと、思わぬ手持ち資金の持ち出しが発生する可能性があるからです。
住宅ローンが残っている家を売るには、売却代金などでローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
ローンの支払いが滞った時に不動産などを差し押さえられるように、金融機関が家に対して設定する権利のこと。抵当権が設定されたままだと家が売れないのでローンを完済して外す必要がある。
注意点④：ハウスクリーニングは空室後に行う
ハウスクリーニングは、引っ越しが済んで空室になったタイミングで行いましょう。
空室状態で行うほうが、クリーニング費用が安くすむからです。
空室でない状態だと、業者がクリーニングをするときに家具や荷物を移動させる手間が発生します。
家具などの移動の手間の分が料金に上乗せされるため、費用が高くなってしまうのです。
費用を節約するために、引っ越し後にクリーニングを行うことをおすすめします。
注意点⑤：オフシーズンに引っ越しを行う
売却時期にこだわりがなければ、オフシーズンである5~2月に引っ越しを行うと費用を抑えることができます。
引っ越しの料金は時期や荷物の多さ、距離などで決まります。
3~4月は引っ越しの繁忙期であるため、比較的高い料金で請け負っている業者が少なくありません。
繫忙期の週末は引っ越し料金が高くなる上に予約が取りにくいため、できれば時期をずらすと良いでしょう。
注意点⑥：家を解体する場合は補助金を利用する
家を解体する場合は、自治体の補助金を利用しましょう。
古い家を売る場合などで、家を解体してから売却するケースがあります。
しかし、家の解体には数十～数百万円の費用がかかることも。
近年は空き家対策などで家の解体費用の補助金を給付している自治体も少なくありません。
家を解体してから売却するなら、自治体の補助金が利用できないか検討してみるとよいでしょう。
古い家を売る方法6選！築40年以上の古家を売る際のコツや税金特例
古家付き土地を売却する場合、更地にすべき？そのまま売った方がよい？
家を売る手順
家を売る流れは下図のように5つに分けられ、売れるまで一戸建てなら平均6カ月、マンションなら平均4か月の期間がかかります。
引き渡し希望日の遅くても半年前には売却に向けて動き出せると理想的です。
家を売るまでの全体像を把握して、スムーズに売却しましょう。
手順①：家の査定を受ける
まずは、不動産会社から家の査定を受けましょう。
家の査定には下記の2種類の方法があります。
- 机上査定
直近の売却実績などのデータからおよその査定額を算出する - 訪問査定
不動産会社の担当者が家を訪れて家を査定する
家を売るなら不動産会社の担当者に家を見てもらって査定額を算出する「訪問査定」を受けましょう。
査定額には家の綺麗さなどは影響を与えないため、大掛かりな掃除やリフォームは不要です。
査定の依頼方法や必要な準備は下記の記事で解説しています。
家査定時の注意点やおすすめの査定方法を紹介！匿名で売却査定できる？
手順②：売却活動をする
家の査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動が始まります。
媒介契約には3つの種類があります。
売却活動が始まると、不動産会社が広告などを打って購入希望者を集客します。
購入希望者からの希望があれば、家に招いて見学してもらう「内覧」が行われます。
内覧時の印象は購入希望者の決断に大きな影響を与えるので、内覧当日までには家を徹底的に掃除しましょう。
不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説
家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説！
手順③：売買契約を結ぶ
売主・買主双方が価格や引き渡し日などの売買条件に合意したら売買契約を締結します。
通常、売買契約から家の引き渡しまでには1~2カ月前ほど期間が設けられることが多いため、その間に引っ越しを済ませておきましょう。
売買契約当日の流れや引っ越しついては下記の記事で解説します。
不動産売却の売買契約の注意点とは？契約書のチェックポイントを解説します
手順④：代金を決済し家を引き渡す
売買契約で定めた日時で家の引き渡しと代金の決済を行います。
引き渡し時にはまず、売却代金が売主に振り込まれます。売却代金が振り込まれたことを確認したら必要な書類・鍵等の引き渡しを行います。
通常、登記変更などの手続きは不動産会社が手配してくれた司法書士が行うため、手続きに関する知識がなくても大丈夫です。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
手順⑤：確定申告する
家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に税務署で確定申告をしなければいけません。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要があります。
確定申告をしなければ、延滞税がかかるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。
家を売る際によくある質問
Q1.家を売る際の必要書類は何ですか？
家を売る際には、下記のような書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 登記権利証または登記識別情報 | 所有者を明確にするために必要 |
| 確定測量図や境界線確認書 | 不動産の面積や隣地との境界を示す |
| 建物図面・公図 | 間取りや建物の配置を示したもの |
| 購入時の売買契約書 | 物件購入時の売買契約の条件を示すもの |
| 建築確認済証 | 建物が建築基準法に則って建築されたものであることを示したもの |
| 住宅性能評価書・耐震基準報告書・地盤調査報告書など | 建物の耐震性や安全性を示した書類 |
| 固定資産税納付通知書 | 固定資産税が評価額や固定資産税額が書かれた書類 |
| リフォームの実施状況が分かる書類 | リフォームを実施した箇所や時期が確認できる契約書や領収書など |
必須でない書類でも、準備しておくことで査定額がより正確になったり、買主や不動産会社に対してアピール材料になる書類もあります。
出来る限り準備早めに準備しておきましょう。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
Q2.家の売却相場はどうやって決まりますか？
家の売却相場を決める要素は数多くありますが、そのうち影響が大きいとされる要素は「築年数」です。
下のグラフは家の売却相場と築年数を表したものです。
家の売却相場は築年数が経つごとに下がり、築30年を超えると購入時のほぼ半分の価格になります。
すまいステップの「戸建て売却データベース」などを参考に、近隣エリアの築年数が近い家がいくらで売られるか調べ、相場感覚を身につけましょう。
Q3.古い家を売るためのコツはありますか？
一般的に家の売れやすさは築25年を超えると下がると言われています。
これは築年数が経つごとに家の資産価値が下がり、買主側から見ると金融機関からローンを借りにくくなるためです。
しかし、実際には築30年越えの家でもきちんと対策すれば売却することができます。
下のグラフは首都圏において成約した戸建てにおける築年数ごとの割合を示したものです。
中古戸建ての成約物件のうち30%以上を築30年以上の古い家が占めます。
とはいえ、家の売れやすさは築年数以外にも立地や耐震性など様々な要素に左右されます。自分の家の状況に合わせて準備をきちんと行って売却活動をすることが重要です。
古い家を売るための具体的な工夫については、下記の記事で詳しく解説しています。
Q4.相続した家を売る際の注意点はありますか？
相続した親の家を売却するには「相続登記」が必要です。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から被相続人へ変更する手続きのことです。
相続人の名義に変更しない限りその家の売却はできません。
また、相続した家が空き家の場合は家を売るまで定期的な管理を怠らないに注意しましょう。
Q5.空き家を売却する際のコツはありますか？
住み替えの手順は、今の家を売ってから新しい家を購入する売り先行、新しい家を購入してから今の家を売る買い先行の2つがあります。
住み替えが初めての方にはズバリ「売却先行」がおすすめです。
なぜなら、今の家が必ず売れる保証がない中で、新しい家を購入することは金銭的なリスクが大きいからです。
経済的に余裕がある方なら別ですが、安心して住み替えを行いたいなら売り先行が良いです。今の家に住みながらでも問題なく家を売ることはできます。
Q6.住んでいる家を売ることはできますか？
住みながら家を売ることは可能ですが、一般的に家は空き家の状態で売却したほうが売れやすいと言われています。
その理由は2つです。
- 住みながらの状態だと物件写真や内覧時に生活感が出やすい
- 内覧時の日程調整が大変
しかし、内覧前に掃除や片付けを徹底すれば住みながらでもきちんと売却することができます。
住みながら家を売却するコツは下記の記事で詳しく解説しています。
住みながら家を売るメリット・デメリットは？内覧時のコツなど高く売るためのポイントを紹介
Q7.住み替えでは「売り」と「買い」どちらから始めればいいですか？
住み替えの手順は、今の家を売ってから新しい家を購入する売り先行、新しい家を購入してから今の家を売る買い先行の2つがあります。
住み替えが初めての方にはズバリ「売却先行」がおすすめです。
なぜなら、今の家が必ず売れる保証がない中で、新しい家を購入することは金銭的なリスクが大きいからです。
経済的に余裕がある方なら別ですが、安心して住み替えを行いたいなら売り先行が良いです。今の家に住みながらでも問題なく家を売ることはできます。
Q8.離婚時に家を売る際のコツはありますか？
離婚時に財産分与の一環として家を売却する際にはまず、家の名義を確認しましょう。
夫と妻両方が家の名義人である「共有名義」で家を所有している場合、家を売るには名義人両方の合意が必要です。
もしどちらかが家を売ることに反対している場合、住み続ける方が家を貰う代わりに他の財産を相手に譲渡するなどの方法を取ることもあります。
離婚時の家の売却や財産分与については下記の記事でも詳しく解説しています。
離婚によって家を売却するには？財産分与の方法とローンが残っているときの対処法
離婚時の家の財産分与ってどうやるの？名義変更の方法や注意点も解説！
Q9.お金がなくて家を売る際の注意点は何ですか？
お金がなくて家を売る場合、次のどちらを優先するかで売却方法が異なります。
- 3カ月以内に家を売却して現金化したい
- 家をなるべく早く売却して少しでも手取りを増やしたい
1の場合は家が早く売れる「買取」が、2の場合は家が高く売れる「仲介」がオススメです。
お金がなくて家を売る際のコツは下記の記事でも詳しく解説しています。
Q10.他の人はどんな理由で家を売りますか？
家を売る理由として多いのは、「住み替え」「不要物件の処分」「相続」などです。
下のグラフは、すまいステップを利用して不動産売却をしたユーザー131名のうち、戸建てを売却した人に売却理由を尋ねた結果です。
住み替えの耐えに家を売却したユーザ－が54%以上と過半数を占めることが分かります。
また、マンションを売却したユーザーに比べると「相続」した物件を売却する人が多いことも特徴的でした。
詳しくは下記の記事で解説しています。
2023年最新「家を売る理由」ランキング！買主に伝えるコツも解説
記事のおさらい
家を売る方法は何？
家を売る方法は3つです。
- 不動産会社に仲介してもらい買主を探す
- 不動産会社に家を買い取ってもらう
- 自分で買主を探す（個人間売買）
どの方法で売るべきか迷っている方には仲介がおすすめです。家を売る3つの方法で詳細な流れをご確認ください。
家を売る流れは？
家を売る流れは主に6つです。家をスムーズに売りたい方は、家を売る6つの手順で詳細な流れをご確認ください。
家を売るのに費用はいくらかかる？
家を売るには売却価格の5%~7%程度の費用がかかります。詳しく知りたい方は、家を売るには何が必要？（費用・税金・書類・確定申告）をご覧ください。