【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【はじめて家を売る人のためのコツ6つ】売却の手順や注意点を解説

「家を売る時何から始めたらいいの?」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」

家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい!」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。

この記事では、家を売る流れに沿って家を高く・早く売るための6つのコツや離婚や相続など家を売る理由に応じた注意点も紹介していきます。

蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

家の売却を前向きに検討している方は、まずは一括査定サイトで自宅の価格を調べてみませんか?

下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の不動産会社に家の売却価格を調べてもらえます。

家を売る2つの方法

家を売る方法は主に2つあります。

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と不動産会社が直接家を購入する「買取」という方法です。

結論としては家を高く売りたいなら仲介早く売りたいなら買取がおすすめです。

仲介:不動産会社に買主を探してもらう

仲介とは不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様に家を売る方法です。7割の方が選ぶ売却方法で家を高く売りたい方におすすめです。

仲介を依頼すれば、不動産会社が買主探し・売買契約書作成など家が売れるまでサポートしてくれます。

また、家の売り出し価格を自分で決められるので買い手が複数人見つかれば最も高く売れる方を選べるため、家を高く売ることができます。

一方で、売却期間は一般的に3~6カ月かかり、買取と比較して売却完了まで時間がかかります。

また家が売れたら買主を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料として家の売却額の3%+6万円(税別)の支払いが必要です。

買取:不動産会社が家の買主になる

買取とは不動産会社が家を直接買い取る方法です。家を早く売りたい方におすすめの売却方法です。

買取を依頼すれば、買主探しや内覧準備の手間が省けるので最短1週間と短期間で家を売却し現金化できるメリットがあります。

また、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要もありません。

しかし、売却価格が相場の7割程度に下がるため手元に残るお金は仲介で売るより少なくなります。

また、不動産会社は再販の可能性が高い家しか買い取らないので、立地が良くない田舎の家は買い取ってもらえない可能性があります。

以上が家を売る2つの方法です。

家を高く売るか、早く売るか優先度を決めて自分に合った売却方法を選びましょう。
迷っている方はまず仲介で売り出し、買い手が集まらなかった場合に買取を検討する良いです。

家を売る6つの手順

続いて、家を売る手順を説明していきます。

家を売る手順は下図のように6つに分けられ、期間は売却完了まで3~6カ月程かかります。

売却の流れ

家を売ることを考え始めた人は、計画的に売却活動を進めるために家を売る手順を把握しておきましょう。

手順①:不動産会社に家の査定を依頼

不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。家の査定方法には机上査定訪問査定の2つがあります。

机上査定は相場をもとにおおよその価格を算出する方法です。早ければ当日中に査定結果が分かりますがで正確性に欠けています。

訪問査定は、不動産会社が実際に現地を訪れて家の詳細に確認して査定する方法です。正確な査定額が分かるため、家を1年以内に売りたい方は訪問査定がおすすめです。

すまリス
早さ優先なら机上査定、正確性優先なら訪問査定がいいんだね!

査定価格は家の売り出し価格を決める際の参考になるので、家の売却を検討し始めたら早めに査定を依頼しましょう。

すまリス
不動産会社にはどうやって査定依頼するの?

実績があり信頼できる不動産会社を査定依頼したいなら不動産一括査定サービスすまいステップを利用するとよいでしょう。

手順②:仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を締結

査定依頼した不動産会社の中から家売却の仲介を依頼する会社を決め、媒介契約を締結します。

媒介契約を締結した不動産会社だけがあなたの家の売却活動を始めることができます。

仲介を依頼する不動産会社によって家売却条件が変わります。「家を少しでも高く・早く売りたい」と考えているなら媒介契約を締結する不動産会社は慎重に見極めましょう。

リナビス
信頼できる会社を選ぶことが大切だね!

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ時は、家を売るならどこがいいか解説した記事が参考になります。

手順③:売却活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。

基本的に売却活動は不動産会社主導でレインズや不動産ポータルサイトへの掲載・周辺地域へのチラシ投函などが行われ、売主がすることはほとんどありません。

ただし、すべてを不動産会社に任せてはいけません。ちゃんと売却活動をしているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。

手順④:内覧対応

不動産会社が購入検討者を見つけた場合、売主に連絡があり後日内覧が行われます。

内覧は購入検討者があなたの家を買うか判断する場です。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。

購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう、外観・内観ともに綺麗にしておきましょう。

手順⑤:売買条件を決定し、売買契約を締結

内覧者が購入を希望すると、売却条件・価格などを購入希望者と相談・交渉します。両者が納得する条件を話し合って決めましょう。

売買の条件が決定したら、不動産会社に売買契約書作成してもらいます。売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり契約書の締結作業を進めます。

売買契約書類の内容を最終確認して、双方が合意したら契約書への署名・押印をした後、印紙を貼った契約書を売主・買主が一部ずつ持ち帰り売買契約完了となります。

この時、手付金として売却代金の5~10%が買主から売主に支払われるのが一般的です。例えば、3000万円で家を売ったら150~300万円が支払われます。

すまリス
このタイミングで家を売ったお金の一部受け取れるんだね!

手順⑥:家の引き渡し

売買契約で定めた日時で家の引き渡しと決済を行います。

まず、買主から手付金を除いた購入代金が売主に振り込まれます。

購入代金が振り込まれたことを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。

家の住宅ローンが残っている場合は、家の名義を変更するためにも融資先の金融機関へローンの返済を行いましょう。

また、不動産会社に仲介を依頼した場合には、家の売却価格の3%+6万円を仲介手数料として支払いましょう。

以上が家を売る大まかな手順です。

やること期間
1.不動産会社に家の売却価格の相場感を査定してもらう1週間
2.仲介を任せる不動産会社と媒介契約を締結2~3日
3.売却活動を開始1∼4カ月
4.内覧の対応(部屋の掃除や当日の案内)1回1時間程度
5.売却条件を決めた上で売買契約を締結2~3日
6.購入代金を確認し、家の名義を変更して引渡し完了1週間程度

より詳しく家を売る流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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家を売る前に必要な準備とは?

家をスムーズに売るには事前準備が大切です。この章では家の売却で失敗しないためにどのような準備が必要か解説していきます。

家の売却相場を把握しておく

不動産会社に査定を依頼する前に家の相場を調べておきましょう。

不動産会社が提示する査定額は必ずしも正しい価格ではありません。相場を把握しておけば「もっと高く売れたのに・・!」と安売りして後悔しなくなるでしょう。

築年数によって相場が異なる

家の相場は「築年数」と相関しており、早く売った方が高く売れます。逆に、築年数が古いほど、それに伴って価値も下落します

国土交通省は、木造戸建住宅の価値は築10年で50%築20年を過ぎると20%程度に下落すると発表しています。

戸建ての相場と築年数の相関

また、築30年を超えると建物自体の価値はゼロになり、土地にしか価格がつかないことがほとんどです。

このように築年数に応じた家相場を頭に入れておきましょう。家を高く売りたいなら、早い段階で売却するのに越したことはありません

相場は自分でも調べられる

不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』を使えば、誰でも簡単に相場を調べれることができます。

このサイトでは、自宅の条件と近い物件の実際に売れた価格(成約価格)を調べることができるので、自宅価格に近い相場が分かります。レインズ

使い方も以下3ステップでとても簡単です。

  1. Reins Market Informationにアクセス
  2. 「戸建て」または「マンション」から都道府県・地域を指定して検索
  3. 自分の家と近しい条件で絞り込み

上記の方法で家の条件と近しい物件の成約価格を見つけてみましょう。更に詳しく家の相場について知りたい人は以下の記事をご覧ください。

ローンが残っている場合は残債額を確認しておく

住宅ローンが残っている家を売りたい方もいるでしょう。しかし、ローンが残っている家はローンを清算して抵当権を外さなければ勝手に売却できません。

抵当権・・・金融機関がローンを融資する際、不動産を担保とする権利

ローンが残っている家を売りたいなら、不動産会社に家を査定してもらう前にローンがいくら残っているか確認しておきましょう。

ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、一般的には毎年10月頃に送られてくるのでチェックしてみましょう。

年末残高証明書が手元にない方は、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求することで残債を確認できます。

すまリス
住宅ローンが残ってる家は売れないの?

住宅ローンが残っている家でも任意売却という方法を使えば家を売ることができます。

また、住み替えを検討してる場合住み替えローンを利用してローンを返済する方法もあります。

しかし、いずれの方法も融資先の金融機関から許可が必要です。

基本的には、家の売却価格と自己資金で住宅ローンを返済した方が良いので、まずはローンの残債額を確認し返済の実現性を確認しましょう。

必要書類は早めに準備しておく

家をスムーズに売るには必要書類を準備しておくことが大切です。

必要書類には身分証明書、実印など売主に関する書類や、登記権利書や重要事項証明書など不動産や権利に関する書類があります。

以下の表で必要書類をまとめたので、時間に余裕があるうちに揃えておきましょう。

項目目的取得場所
登記済権利証登記名義人の変更市役所
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
身分証明書売主本人の確認市役所
建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

家を高く・早く売る6つのコツ

家を売る方の事情は様々ですが、住宅ローンの返済資金にしたいので「家を高く売りたい!」離婚や相続がきっかけで「家を早く売るたい!」など少しでも良い条件で家を売りたい気持ちは共通でしょう。

この章では、誰でも実践できる家を高く・早くるためのコツを6つ紹介します。

コツ①:複数の不動産会社へ査定依頼
コツ②:不動産会社は3つの軸で比較
コツ③:査定で見られるポイントを綺麗にする
コツ④:売出価格を相場の5~10%高く設定
コツ⑤:内覧対応で物件の魅力を伝える
コツ⑥:買取保証を利用する

それでは1つずつ見ていきましょう。

高く売るコツ①:複数の不動産会社へ査定依頼

前述した通り、仲介を担当する不動産会社によって家の売却価格は大きく変わります。

例えば、A社だと5900万円だったが、B社だと6400万円で売れるといったこともあります。

なぜなら、不動産会社は買主探しから価格交渉まで売却業務の全てを担うので、不動産会社の力量によって売却条件が左右されるからです。

すまリス
不動産会社は慎重に選ばないといけないんだね!

不動産会社選びで失敗しないためには、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。

逆に言うと、不動産売却時にやってはいけないこととして「不動産会社を比較しない」「1社にしか査定依頼しない」が挙げられます。会社を比較しないとその会社が信頼できるか判断できないからです。

「たまたま」信頼できる会社を見つかるかもしれませんが、大切な家の売却を任せる会社を安易に決めてはいけません。

すまリス
不動産会社はどうやって探せばいいんだろう・・?

不動産会社を探すには主に2つの方法があります。

  1. 不動産会社に直接問い合わせる
  2. 不動産一括査定サイト経由で問い合わせる

近所や広告で知った不動産会社に問い合わせる場合は、電話や会社のホームページから連絡するのが一般的です。近所の不動産会社であれば直接相談に行くこともできます。

ただし、この方法で不動産会社を探すのはおすすめできません。自分が知っている不動産会社の数にも限界があり、十分に比較して会社を選べないからです。また、自分で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために何度も同じ説明する手間がかかります。

すまリス
直接問い合わせるのは効率が悪そうだね・・

一方、不動産一括査定サイトを使えば、家の住所や間取りなどの情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼できるのでおすすめです。

不動産一括査定サイトの手順

一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。

オススメの査定サイトはすまいステップ

不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」がオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができより高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

高く売るコツ②:不動産会社は3つの軸で比較

複数の不動産会社に査定依頼をした後に「結局高く売ってくれる不動産会社はどこなの?」と悩まれる方もいるでしょう。

そんな時は次の3点を比較して高く売ってくれる不動産会社選びましょう。

売却業を専門にしている

不動産会社といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にあるので、売主が有利な条件で売却をサポートしてくれます。
不動産会社の得意とする事業は会社のホームページを見れば分かります。特にトップページの冒頭に売買業務に関する記載があれば、売買業務に力を入れていることが分かります。

囲い込みをしない

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為です。
不動産会社は両手仲介をできた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主が囲い込みをされると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるリスクがあります。

特に、大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、仲介を依頼する前に囲い込みをしないか口頭で確認しておきましょう。

営業担当者が信頼できる

「会社選び」は「営業担当者選び」とほぼ同義です。営業マンの知識や交渉力によって家の取引条件が変わるので、営業マンの力量で仲介を依頼する会社を選べば間違いありません。

「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っている証明になります。
また、実践的なアドバイスができるか見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取れます。疑問に親身に対応してくれるか、相手の気持ちになって接しているか、など人として信頼できるかを見ておきましょう。

不動産会社選びについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

高く売るコツ③:査定で見られるポイントを綺麗にする

家の価格は立地や築年数など変更できない要素だけで決まるわけではありません。例えば、築30年以上たった古い家でも相場より高く売れる事例は多くあります。

なぜなら、家の価格は買う人から見た印象が重要だからです。築年数が経っても大事にされた物件は買主に「綺麗にしてる」と好印象を持ってもらいやすいです。

不動産会社も買主目線で査定額を算出するので、訪問査定時に確認されるポイントを把握し対策することで高く売れやすくなります。以下、査定時の主なチェックポイントです。

チェック箇所詳細
築年数建物の築年数
日当たり・通気性建物への日光差し具合、風通しは良好か
水回り水回りの劣化具合
雨漏りやシロアリ被害雨漏りやシロアリの被害はないか
間取り家事動線や家具の配置がしやすいか
土地の面積や形状住居に適した広さ、形状の土地か
立地や周辺環境生活しやすい立地や周辺環境にあるか

築年数、土地の形状、立地は変えられませんが、外装や内装は工夫次第で良く見せることはできます。

例えば、査定前に玄関や浴室・トイレなどの水回りや和室のふすま・畳などを掃除したり修繕しておくだけでも査定時に好評価になるでしょう。

高く売るコツ④:売り出し価格を相場の5~10%高く設定

家を高く売りたいなら売り出し価格を相場より少し高めに設定しましょう。

多くの場合、家売却の交渉が大詰めになると買主から値引き交渉が行われます。値引きを受け入れるかは売主の判断になりますが、交渉の結果売却希望額より下がってしまうことも考えられます。

しかし、相場からかけ離れた高い価格で売り出すと問い合わせが全くない売れ残るリスクが高まります。

そのため、売り出し価格は相場の5~10%上乗せした価格で良いでしょう。

すまリス
なんで5~10%がいいの?

すまいステップで独自調査した結果、約7割が査定額と成約価格の差が10%以内ということが分かりました。

戸建ての成約価格と査定額の乖離率

つまり、7割の確率で売り出し価格から5~10%の値下げがあるため、値下げをしても希望価格売れるように少し高めに価格設定しておくとよいです。

早く売るコツ⑤:内覧対応で物件の魅力を伝える

続いて、家を早く売るコツを紹介します。

早く打つ売却活動で最も売主の購入判断への影響が大きいのが「内覧時の対応」です。

購入希望者は購入の意思決定をするために内覧時に物件を見て慎重に判断をします。

内覧準備を怠たると「生活感」が伝わってしまい、内覧者の購入意欲を薄れ、いつまでたっても家が売れないというリスクも高まります。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象を大きく違います。

家を早く売りたいなら内覧時、購入希望者に「物件をよく理解してもらい」「良い印象を持ってもらう」ことが大切です。特に次の2点を前もって準備しておきましょう。

物件の長所を説明できるようにする

買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば内覧時に直接伝えてあげましょう。
例えば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができるでしょう。

また、騒音やご近所付き合いを気になっている方が多いです「お子さんの年代がちかい家庭が近所にいる」「近所の方との交流が多い・少ない」など、プライバシーを害さない程度の情報を伝えるのもよいでしょう。

内覧者からの質問が多いほど、購入意欲が高いと推測できます。質問には丁寧に答え、さり気なく利便性や住みやすさをアピールしましょう。

室内をキレイに整理整頓する

内覧前に掃除するの当たり前にやることです。特に水回りの衛生面を気にされる方は多いのでキッチンや浴室は重点的に綺麗にしておきましょう。

築年数が古い家でも、室内がキレイであれば売れやすくなるのは言うまでもありません。

また、床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作りましょう。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がります。

自分で掃除が苦手な方はハウスクリーニングサービスの利用すると良いでしょう。費用は数万円程度かかりますが、高くに売却するための「投資」だと思えばやる価値はあるでしょう。

内覧準備について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

早く売るコツ⑥:買取保証を利用する

「なるべく家は高く売りたい。しかし売りたい期限が決まってる」という方は買取保証の利用がおすすめです。

1章で紹介した買取なら最短1週間で不動産会社があなたの家を買い取ってくれます。しかし、家の買取価格は相場の7割程度に低くなるのがデメリットでした。

買取保証は、一定期間「仲介」のように販売活動を行い、期間内に売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。

例えば、3カ月間だけ仲介で販売し、万が一家が売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらうことができます。

この方法であれば、高く売れるチャンスがあり、確実に期限内で売ることができます。

ただし、すべての不動産会社が買取保証サービスを提供しているわけではありません。売りたい家の条件によっては利用できないこともあります。

買取保証を利用したい方は、まず複数の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

家を売る際にかかる費用・税金

家を売るには仲介手数料や税金など様々な費用がかかり、売上金がそのまま利益になるわけではありません。事前にどのような費用がかかるか知っておくことが大切です。

諸費用は一般的に売買価格総額の5~7%かかり、費用の内訳は次の通りです。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済手数料2万円程度
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税1000円∼6万円

この中で金額が大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料と、税金としては支払う譲渡所得税になります。

不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売買価格の大きさによって以下の通り変わってきます。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、不動産の売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

売却益が出た場合に発生する譲渡所得税

家の売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して譲渡所得税住民税がかかります。

譲渡所得 家の売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用)-特別控除

また、売却する年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年以下の場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%

参考:国税庁

例えば、売却価格が4000万円、取得費が3000万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「4000万円−3000万円−300万円」で700万円が譲渡所得です。

この700万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
700万円(譲渡所得)×39.63%(税率)=277.4万円
●所有期間5年超
700万円(譲渡所得)×20.315%(税率)=142.0万円

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。

例えば、2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却した場合、2022年1月1日時点の所有期間は4年9カ月と5年以下なので短期譲渡所得となります。短期と長期では税額が倍程変わるので注意が必要です。

特別控除を利用して税金を抑えられる

特別控除制度を利用すれば家売却で発生する税金を抑えることができます。

税金対策の中で代表的なのは3000万円控除です。自らが居住用として利用した家なら利益から3000万円まで引くことができる大きな控除です。

他にも特別控除制度はいくつかあるので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

確定申告も忘れずに!

家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署にて確定申告をしなければいけません。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要があります。

また、前述した税金控除制度を利用するためにも確定申告が必要です。

売却損が出たとしても、確定申告をすることで税負担を緩和や、税金の還付が受けられる可能性があるため家を売った翌年に確定申告を必ずすべきと覚えておきましょう。

確定申告をしなければ、延滞税がかかるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。

【家を売る理由を独自調査!】売却理由別の注意点

家を売ることは大きな決断の1つなので、他の人が家を売った理由や理由別の注意点は気になるのではないでしょうか?

この章では、編集部が独自で実施した『不動産売却に関するアンケート』の調査結果をもとに、家売却経験者の「売却理由」と理由別に売却時の注意点を紹介します。

アンケート結果は以下の通りです。

家の売却することになった理由ランキング(n=131)

1位 住み替え 42%
2位 資産整理 20%
3位 離婚 11%
4位 転勤・転職 8%
5位 相続 7%
6位 金銭的に困った 5%

「住み替える」(42%)が1位となり、より良い住環境を重視して売却を検討し始める方が多いという結果でした。それでは、理由別の注意点を見ていきましょう。

住み替えで家を売る場合の注意点

住み替えの第一歩は住み替え資金の目安を把握することです。希望の住み替え先を決めるために持ち家を不動産会社に査定してもらい、家がいくらで売れるか把握しましょう。

査定価格から既存の借入金額や売却時にかかる諸費用を差し引いた金額が住み替え資金となります。

また、住み替えには「先行売却」と「先行購入」の2つの方法があります。各々のメリットとデメリットを把握した上で選択してください。

購入先行売却優先
メリット・新居探しをじっくり行える・売却による資金が確定するので、リスクのない住み替えが可能
デメリット・想定していた価格で売却できなかった場合、資金計画の見直しが必要・引っ越しまでに希望の新居が見つからないと、仮住まいが必要
すまリス
売りと買いどちらを先に進めるか迷うな・・

住み替えが初めての方にはズバリ「売却先行」がおすすめです。初めての人は購入計画をしっかりと立てた方が安心なうえ、物件が売れず二重ローンに苦しくリスクもありません。
購入を先行して家が売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむので資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

資産整理で古い家を売る場合の注意点

古い家でも土地とセットで売り出せば売却可能です。木造建築の場合は築30年を超えると資産価値はゼロになる可能性がありますが土地に値段がつきます。

古い家を売る際は、家を解体せず売り始めるのがおすすめです。買主は家付きの方が更地の購入時より住宅ローンの融資受けやすくなり、高値で購入してくれる可能性が高まるからです。

更地にすると土地にかかる固定資産税が家付きの土地に比べ6倍も増えます。古い家を壊すにしても解体費用がかかってくるため、まずは古い家を解体せず売り出しましょう。

離婚がきっかけで家を売る場合の注意点

離婚をきっかけに家を売る場合、家の売却金を二人で精算するのが一般的です。

しかし、家に住宅ローンが残っている場合どのように財産分与するか悩ましい問題です。

前述の通り、住宅ローンを完済していないと家を売ることはできません。

住宅ローンの残債を誰が払うのか、家の売却価格でローン返済できるかなど状況によって対策が異なります。

また、家が売れない場合は夫か妻が家を引き取りもう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法もあります。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

相続した家(空き家)を売る場合の注意点

相続することになる親の家や既に相続した空き家を売りたい方もいるでしょう。

相続した家を売却するには「相続登記」が必要です。相続登記とは、不動産の名義を前所有者から相続人へ変更する手続きのことです。

相続人の名義に変更しない限りその家の売却はできません。

また、空き家のまま放置しておけば維持管理の手間がかかるだけでなく毎年固定資産税もかかります。

不要な空き家を相続する場合は早めに売却の手続きを進めましょう。

相続に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

金銭問題がきっかけで家を売る場合の注意点

住宅ローンなど借金の返済に困り、家を売らなければいけない場合も少なくありません。

ローンの滞納が半年以上続くと「競売」によって強制的に家が売り出され、相場よりも安い価格でしか売れないことが多いです。

また金銭問題を放置していると「個人信用情報に傷がつく」「家を立ち退きさせられる」など良いことが一つもありません。

金銭問題で困ったからとにかく早めに家の売却に向けて動き始めましょう

また、すぐに家を売って資金を手に入れたいけど、今の家では住み続けたい場合にはリースバックという方法があります。

ローンの滞納など金銭問題をきっかけに家を売ることを考えている方はこちらの記事が参考になります。

家を売る時によくある質問

家の売却を考え始めたら誰に相談するとよい?

家の売却を検討し始めて誰かに相談したい方は、相談内容に応じての7つの窓口があります。

マンション売却の相談窓口対応できる相談内容相談費用
不動産会社家売却に関する相談全般無料
不動産鑑定士家の正確な価値に関する相談5,000円~/30分
税理士家売却にかかる税金の相談5,000円~/30分
司法書士家の権利・相続・登記に関する相談5,000円~/30分
FP(ファイナンシャルプランナー)家売却をすべきかどうかの相談5,000円~/60分
弁護士家の契約やトラブルに関する相談5,000円~/30分
金融機関家のローンに関する相談無料

自分の状況に応じて相談する相手を決めましょう。ただし、不動産会社は無料で相談にのってくれるため、家を売る相談に関してはまず不動産会社に連絡してみるのがおすすめです。

家を個人で売買できる?

自分で買い手を見つけ家を売ることはできます。

不動産会社への仲介手数料を支払いたくない場合は個人で取引しても法律的は問題ありません。

ただし、不動産取引は専門的な知識を要する場面が多いため、個人売買を行うとトラブルに発展しやすいというデメリットがあります。

基本的には不動産会社に仲介をしてもらうことをおすすめしますが、どうしても個人売買をしたい方はこちらの記事をご覧ください。

家を売るべきタイミングはいつがよい?

家を好条件で売るには売却タイミングが重要です。築年数が新しいほど家は高く売れますが、市況感も家の相場に大きく影響を受けます。

下の図は、国土交通省が発表した2022年2月までの不動産価格指標です。

2022年4月発行の不動産価格指数のグラフ

※引用:国土交通省「不動産価格指標(2022年5月31日発表)」

2022年1月時点では、戸建て・マンション共に上昇傾向であり売り時と言えます。

また、2022年6月時点で日本銀行が金融緩和継続を表面したこともあり、ローン金利が低いことを背景に今後も相場が上がっていくことは予想されます。(参照:日本銀行HP

よって、2022年は引き続き家の売るのに適したタイミングと言えるでしょう。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

媒介契約はどれがいい?

仲介を依頼する不動産会社と締結する媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数の会社と媒介契約を結べる××
自分で買主を見つけ契約できる×
契約の有効期間3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる契約で、頼んだ会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。
専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約で自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。

不動産会社は自社とだけ契約してもらった方がメリットがあるので、専任媒介契約を勧める会社が多いですが、その提案を鵜呑みにしてはいけません。

「一般媒介契約」は、他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。

逆に「どうしてもこの会社に依頼したい!」会社がいるなら専任媒介契約がオススメです。不動産会社は自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

お金がなくて家を売る際に気をつけることは?

住宅ローンが払えなくなったら、まずは金融機関に相談しましょう。そしてなるべく早く家を売るか決断しましょう。

ローンの滞納が半年以上続くと競売によって強制的に家が売り出され、相場よりも安い価格でしか売れないことが多いです。

また金銭問題を放置していると「個人信用情報に傷がつく」「家を立ち退きさせられる」など良いことが一つもありません。

金銭問題で困ったからとにかく早めに家の売却に向けて動き始めることをおすすめします。

任意売却という方法を使えばローンを完済できない場合でも家を売ることができます。金銭問題を抱えている場合は早めに不動産会社に相談してみましょう。

記事のおさらい

家を売る流れは?

家を売る流れは主に3つだけです。家をスムーズに売りたい方は、まずは、家を売る流れを知ろうで詳細な流れをご確認ください。

査定依頼前に準備は必要?

家を売る前に以下3つの準備しておくことをオススメします。詳しく知りたい方は、、家を売る前に必要な準備とは?をご覧ください。

  1. 近隣相場を調べる
  2. ローン残債の確認
  3. 必要書類を揃える

家を売るのに費用はいくらかかる?

家を売るには売却価格の5%~7%程度の費用がかかります。詳しく知りたい方は、家を売る際にかかる費用・税金をご覧ください。

家を売る理由で多いのは?

家を売る方で多い理由は以下の通りです。詳しく知りたい方は、【1500人へ家を売る理由を調査!】売却理由別の注意点
をご覧ください。

  1. 住み替え
  2. 資産整理
  3. 相続

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