「不動産の売り出し価格ってどうやって決めればいいの…？」
初めての不動産売却で、こんな疑問を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の売り出し価格は、売主が不動産を売り出す際に自由に決められます。
不動産の売り出し価格は、売却の結果を大きく左右する重要な要素です。しかし、初めての不動産売却で分からないことも多いでしょう。
そこでこの記事では、売り出し価格がどのように決まるか、売り出し価格を決める手順などを詳しく解説していきます。
この記事を読めば、売り出し価格をスムーズに決めることができます。
不動産の売り出し価格はどのように決まる？
不動産の売り出し価格は、基本的に不動産を売り出す際に売主が自由に決められます。
不動産を売り出す価格で、売主が決定します。
不動産の売り出し価格が相場と比べて安すぎたり高すぎると、損をしてしまったりなかなか売れないということが起こります。
そのため、売り出し価格を相場からみて適正な価格に設定することは非常に重要です。
しかし、初めて不動産売却を行う方はわからないことが多く、不安だと思います。
そこで、不動産会社に査定を依頼して査定価格を参考に売り出し価格を決めることをおすすめします。
手軽に不動産の査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
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不動産の売り出し価格と査定価格・成約価格の違い
この章では、不動産の売り出し価格と査定価格・成約価格との違いについて解説していきます。
売り出し価格と査定価格の違い
売り出し価格と査定価格の違いを解説していきます。
査定価格とは、不動産会社が客観的に判断した「3か月で買い手が見つかって売却できそうな価格」です。
また、査定価格は不動産会社が「これで売り出しましょう！」「この金額で購入します！」という意味で提示する価格ではありません。
しかし、査定価格は相場から見て適切な価格なので、売り出し価格を決める時に参考になります。
売り出し価格と成約価格の違い
売り出し価格と成約価格の違いを解説していきます。
成約価格とは、実施に不動産が売買される価格で、買主との交渉で決定します。
不動産売買では、始めに設定した売り出し価格で売れることは滅多にありません。
一般的に、売買契約時に値引き交渉が行い成約価格を決めるので、売り出し価格と成約価格が異なるケースが多いです。
不動産の売り出し価格と成約価格の差額
売り出し価格と成約価格でどれくらい差額がでるのかを見ていきましょう。
以下のグラフは、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」を参考にすまいステップ編集部が作成したグラフです。
以下は、中古マンションの売り出し価格と成約価格の差額のグラフです。
「公共財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」（pdf）を参考にすまいステップ編集部が作成
マンションは、売り出し価格通りに売却できることが多いようです。
マンションは、過去に同じマンションからいくつか売却されていることが多いので、その事例をもとに正確な査定価格が算出される傾向にあります。
以下は、中古戸建ての売り出し価格と成約価格の差額のグラフです。
「公共財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」（pdf）を参考にすまいステップ編集部が作成
以下は、土地の売り出し価格と成約価格の差額のグラフです。
「公共財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」（pdf）を参考にすまいステップ編集部が作成
戸建て・土地は、売り出し価格と成約価格に乖離があることが多いようです。
戸建て・土地は、土地の特徴や周辺環境などによって査定価格が変動するので、マンションと比べて正確な査定価格を算出するのが難しいようです。
千葉県流山市 / 40代 査定価格2,700万円売却価格2,980万円 東京都港区 / 50代 査定価格11,000万円売却価格12,000万円 東京都調布市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,280万円 東京都三鷹市 / 30代 査定価格8,200万円売却価格8,490万円 福岡県福岡市早良区 / 40代 査定価格3,600万円売却価格3,200万円 
一般的に売り出し価格は3か月で売れる価格で設定する
一般的に売り出し価格は売り出してから3か月程度で売却できる価格で設定します。
不動産は売り出してから約3か月で売却できると言われているので、売り出してから約3か月で売却できる価格が相場から見て妥当だと判断できます
以下のグラフは、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップがサービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。
上記のグラフを見ると、不動産売却経験者の約46％が不動産を売り出してから約3か月以内に売却を完了しています。
売り出してから3か月程度で売却できる価格が相場から見て妥当だといえるので、一般的に不動産会社が算出した査定価格を参考に売り出し価格を決めます。
不動産の売り出し価格を決める手順
不動産会社に査定を依頼して不動産の売り出し価格を決めるまでの手順について解説していきます。
- 不動産の売却相場を調べる
- 住宅ローンの残債を確認する
- 最低売却価格を決める
- 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
- 売り出し価格を決める
不動産の売却相場を調べる
不動産の売却相場を調べましょう。
不動産会社から受け取った査定価格を参考に売り出し価格を決める際に、そもそも受け取った査定価格が相場から見て妥当かを判断できるようにするためです。
不動産会社の査定価格は「3か月で買い手が見つかって売却できそうな価格」なのですが、不動産会社によって査定価格は異なります。
査定価格の算出方法は、不動産会社によって異なるからです。
そのため、自分でも売却したい不動産の相場を調べておく必要があります。
不動産の売却相場は、主に以下のように調べる事ができます。
- 不動産ポータルサイトで近隣や条件が似ている不動産の売り出し価格を調べる
- レインズ・マーケット・インフォメーションを使って調べる
SUUMOなどの不動産ポータルサイトは、実際に売り出し中の不動産の売り出し価格を調べられます。
不動産ポータルサイトを利用すれば、立地や条件を入力するだけで、近隣や条件が似ている不動産の売り出し価格が調べられます。
また、一般公開されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、売却したい不動産と似た条件の不動産を検索でき、過去の成約価格を知れます。
不動産の相場の調べ方については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
住宅ローンの残債を確認する
次に、不動産の住宅ローンの残債を確認しましょう。
不動産に住宅ローンが残っている場合は、売り出し価格をチャレンジ価格で設定するか等を不動産会社によく相談し、売り出し価格を決める必要があります。
そのためにも事前に不動産の住宅ローンの残債を確認しましょう。
最低売却価格を決める
売り出す前に不動産の最低売却価格を決めておきましょう。
最低価格を予め決めておかず、買主に要求されるままずるずると値下げしてしまうというケースがよくあります。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼しましょう。
繰り返しになりますが、売り出し価格は、不動産会社に査定を依頼して、査定価格を参考に売り出し価格を決めていく方法が一般的です。
不動産会社へ査定を依頼する方法として、「不動産一括査定サイト」がおススメです。
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売り出し価格を決める
査定価格を参考に売り出し価格を決めましょう。
この際、不動産会社に査定価格の根拠を説明してもらいましょう。
不動産の査定価格は、各不動産会社の独自の基準で算出しているので、同じ不動産でも査定価格が異なります。
中には、売買契約を結ぶために根拠もなく意図的に高い査定価格を提示している不動産会社います。
このような失敗しないためにも不動産会社に査定価格に根拠はあるのか、相場から見て妥当な価格かなどを説明してもらいましょう。
きちんとした説明をしてもらえた場合は査定価格のまま売り出しても良いでしょう。
不動産の売り出し価格を決める時の注意点
不動産の売り出し価格を決める時の注意点を5つご紹介します。
- 高すぎる価格設定をしない
- キリの良い売り出し価格を設定する
- 価格交渉も見据えておく
- 早く売るなら始めから適正価格で売る
- 複数の不動産会社で査定を受ける
高すぎる価格設定をしない
売り出し価格を高すぎる価格に設定しないように注意しましょう。
相場よりも高すぎる価格設定にしてしまうと、初めから買主に見向きされない可能性があります。
時間をかけてでも高く売却したいという場合には、上記のようなリスクがあることを知った上で決めましょう。
複数の不動産会社の査定額を比較する時は高すぎる査定額を避け、いくつかある似た価格を参考に売り出し価格を決めるとよいでしょう。
キリの良い売り出し価格に設定する
不動産の売り出し価格は、キリの良い価格に設定しましょう。
キリの良い価格で設定すると、不動産の購入希望者がSUMMOなどの不動産ポータルサイトで不動産を探している時に表示されやすくなります。
多くの不動産ポータルサイトは、キリの良い数字で絞り込めるしようとなっているので、「2980万円」などのキリの悪い数字はリストから除外されてしまいます。
価格交渉も見据えて設定する
売り出し価格は価格交渉を見据えて設定しましょう。
繰り返しになりますが、不動産の売買では、買主から価格交渉されることがほとんどです。
早く売るなら始めから適正価格で売る
早く売却したい場合は、売り出し時点から適正価格で売りましょう。
そのため、不動産を早く売りたい方は、売り出し時点から適正価格で売りましょう。
複数の不動産会社で査定を受ける
不動産の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。
繰り返しになりますが、査定価格は不動産会社によって異なります。
まとめ
不動産の売り出し価格を決める上では、売却相場を調べることは欠かせません。
売却相場を知ることができれば適正価格で不動産を売却でき、損をしたり売れ残りを防げる可能性が高くなります。
また、査定を依頼した不動産会社が妥当な査定価格を出しているかの判断材料にもなります。
信頼できる不動産会社を見極めるためにも、まずは売却相場をしっかりと把握しておきましょう。
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