不動産価格の下落について気になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では不動産価格の下落について解説します。
- この記事でわかること
- 今後不動産価格が下落するのは本当なのか
- 不動産価格が下落する原因
- 不動産価格の上昇について
「不動産を売買したいけど、本当に不動産価格下落するの？」
「不動産価格、今後どうなるの？いつする？」
不動産の売買を考えていて、こんなことで悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産価格がいつまで上昇して、いつ下落するのかをしっかりと理解した上で、不動産売買をするタイミングを見極められたらいいですよね。
そこで、この記事では、不動産価格が今後下落するのか、不動産価格の下落要因についての最新情報を解説していきます。
この記事を読んで、不動産売買で売却損をしないように、適切なタイミングで売買を行えるようになりましょう。
【2024年最新情報】今後不動産価格は下落するのは本当なのか？
今後、不動産価格は下落するのは、本当なのでしょうか？
結論、不動産価格が下落する可能性があります。特に地方を中心に不動産の価格が下がっていくと予想されています。
今後より進む人口減少、超高齢化、世帯主の減少を要因に、不動産の「供給過多問題」を引き起こすからです。
現在不動産価格が上昇している4つの要因
2013年以降、不動産価格が全体的に上昇しています。
本章では、不動産価格が上昇している要因4つについて、解説していきます。
- 日銀の超低金利政策
- 円安による影響
- 新型コロナウイルスの流行
- ロシアのウクライナ侵攻
不動産価格が上昇している要因①日銀の超低金利政策
2013年度から日銀が始めた超低金利政策によって、不動産価格が上昇しています。
大規模な金融緩和によって、住宅ローンが組みやすくなり、年収が低い方でも高額な不動産を購入しやすくなったからです。
特に、マンションを中心に、不動産価格が上昇しています。
不動産価格が上昇している要因②円安による影響
2022年以降、急速に進んだ円安によって、不動産価格が上昇しています。
主に、以下の2つの影響が出ています。
- 海外投資家からの需要
- 輸入物件建材価格の高騰
海外投資家が、首都圏で再開発がされていてるエリアのマンション等を中心に、日本の不動産を多く購入しています。
外資系不動産会社CBリチャードエリスの「ジャパンメジャーレポート不動産マーケットアウトルック2021」によって、以下のことが明らかになっています。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
引用：CBRE「ジャパンメジャーレポート不動産マーケットアウトルック2021」(2023年7月27日閲覧)
世界的に低金利なので、2021年以降も、この傾向が続いています。
また、円安によって、輸入建材価格が高騰しています。
建材価格が上昇することで、新築マンション・新築戸建ての価格が上昇します。
不動産価格が上昇している要因③新型コロナウイルスの流行
新型コロナウイルスの流行によって、巣ごもり需要が増加し、不動産価格が上昇しています。
新型コロナウイルスの流行によって、テレワークが増加したことで、間取りの広い住宅などの需要が高まっているからです。
不動産価格が上昇している要因④ロシアのウクライナ侵攻
2022年2月に起きたロシアのウクライナ侵攻が、影響しています。
国際関係が悪化し、ロシアからの木材・原油等の輸入がストップしています。
新築マンション・新築戸建ての価格が上昇し、新築物件に手が届かない層の需要が、中古マンション・戸建てに集中し、価格が上昇します。
不動産価格の今後の推移予想
以下の3つに分けて、2024年以降の不動産価格の推移を予想します。
- 都市部
- 郊外
- 地方
都市部の不動産価格は上昇する
都市部の不動産価格は、2024年以降も上昇し続けるでしょう。
以下は、国土交通省が発表している2013年から2024年までの東京・大阪・名古屋の平均地価変動率です。
国土交通省が、毎年調査・公表している公的な価格の前年度と今年度における価格の変動率の平均です。
平均地価変動率は、東京・大阪・名古屋などの首都圏で上昇傾向です。
| 調査年 | 三大都市圏 | 東京圏 | 大阪圏 | 名古屋圏 |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | -0.6 | -0.7 | -0.9 | 0 |
| 2014 | 0.5 | 0.7 | -0.1 | 1.1 |
| 2015 | 0.4 | 0.5 | 0 | 0.8 |
| 2016 | 0.5 | 0.6 | 0.1 | 0.8 |
| 2017 | 0.5 | 0.7 | 0 | 0.6 |
| 2018 | 0.7 | 1 | 0.1 | 0.8 |
| 2019 | 1 | 1.3 | 0.3 | 1.2 |
| 2020 | 1.1 | 1.4 | 0.4 | 1.1 |
| 2021 | -0.6 | -0.5 | -0.5 | -1 |
| 2022 | 0.5 | 0.6 | 0.1 | 1 |
| 2023 | 1.7 | 2.1 | 0.7 | 2.3 |
データ引用：国土交通省「平成29年地価公示 全国の地価動向」「令和３年地価公示の概要」「令和5年度地価公示の概要」
地方から都市へ移住する人が増え、首都圏(一都三県)の人口が増加してくることも、今後の不動産価格に影響してくるでしょう。
これらのことから、都市部の不動産の需要は今後も高まり続け、不動産価格も上昇し続けると考えられます。
郊外の不動産価格は微上昇～横ばい
都市部から離れた郊外の不動産価格は、2024年以降、微上昇～横ばいとなるでしょう。
以下は、アットホームが2023年5月に発表した「2023年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向」です。
データ引用：アットホーム「2023年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向」
地方から都市へ移住する人が増え、首都圏(一都三県)の人口が増加しているので、都市部から距離がある郊外の不動産需要は、都市部のように上がるとは考えられません。
したがって、横ばい～微上昇程度と予想できます。
また以前、不動産価格の下落要因として考えられていた「生産緑地問題」が解決されたため、不動産価格が下落するとも考えにくいです。
地方の不動産価格は横ばい～下落
地方の不動産価格は、2024年以降下落する可能性が高いです。
空き家の増加や世帯主の減少、立地適正化計画などの影響によって、地方の不動産の供給過多の状態になるからです。
地方の不動産については、需要低下による不動産価格下落の可能性が高いといえるでしょう。
大切な不動産を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、売却準備を進めましょう。
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不動産価格が下落する3つの要因
不動産価格が下落する要因を、以下の3つに分けて解説していきます。
- 少子高齢化による供給が多くなる
- 住宅ローンに関する金融政策
- 世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻になる
不動産価格が下落する要因①少子高齢化による供給が多くなる
不動産価格が下落する要因として、少子高齢化による不動産の供給量が多くなることが挙げられます。
世界で最も少子高齢化が進んでいるからこそ、不動産価格の下落が起きてしまうかもしれません。
以下の2点から詳しく解説していきます。
- 団塊の世代が高齢化し相続が増加する
- 空き家が増加する
団塊の世代が高齢化し相続が増加するから
第1次ベビーブームで誕生した団塊の世代が、2025年に75歳以上になり、相続が増加するからです。
内閣府が、2022年に発表した『令和4年版高齢社会白書（概要版）』によると、2025年に、総人口に占める65歳以上人口の割合は約30.0％となり、3人に1人が65歳となるとの見通しが立てられています。
それに伴い、団塊の世代が、相続や財産整理を目的に、不動産売却を行うケースが増加すると予想されています。
市場に流通する不動産の供給が増加し、安くないと売れない状況に陥り、不動産価格が下落すると考えられるでしょう。
空き家が増加するから
空き家の増加によって、不動産市場の供給量が増加するからです。
総務省統計局が2018年に発表した『平成30年住宅・土地統計調査』によると、2018年度の空き家率は、過去最高の13.6％となっています。
引用:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」2019.9.30
今後、現在、不動産を所有している団塊の世代の人口が減少していき、地域で持ち家に住む人の割合が下がり、家が余る状況が発生すると考えられます。
不動産の所有者も一刻も早く買主を見つけるために、不動産価格を値下げして売却する可能性が高く、不動産下落が懸念されています。
大切に暮らしてきた不動産を高く売りたい方は、複数の不動産会社に査定を依頼して売却準備を進めましょう。
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不動産価格が下落する要因②住宅ローンに関する金融政策
不動産価格が下落する要因として、住宅ローンの金利が上昇することが挙げられます。
2022年12月に黒田総裁が長期金利を一部利上げする方針を発表しました。
金利と不動産価格は相関があり、金融引き締めで住宅ローンの金利が上昇すれば、不動産需要と価格に影響を与える可能性があります。
以下のグラフは、東証REIT指数（東証市場に上場する不動産投信商品全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数）と長期金利の推移を示しています。
データ引用：松井証券東証REIT指数時系列データおよび財務省国債金利情報
以上のように、長期金利が上がると、東証REIT指数が下がり、長期金利が下がると、東証REIT指数が上がります。
超低金利住宅ローンが終了する可能性があるから
超低金利の住宅ローンが、今後終了する可能性があるからです。
超低金利住宅ローンが終了すれば、不動産取得ニーズが減少し、不動産価格が大きく下落することが考えられます。
黒田総裁は、「金融緩和を直近で終わらせる予定はない」と述べていましたが、植田総裁がどのような判断を下すかわかりません。
植田総裁は、2023年7月18日にインドで開かれたG20財務相・中央銀行総裁会議で、以下のような発言をしています。
参考：NRI「植田総裁は金融政策の変更見送りを示唆」
住宅ローン控除の控除率が下がったから
2022年度より、住宅ローン控除制度が改正され、控除率が下がったからです。
住宅ローン控除制度が、2022年から以下のように改正されました。
| 対象期間 | 控除額 | 控除期間 | 借入限度額 | 所得要件 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年度以前 | 年末残高の1.0% | 10年 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| 2022年度以降 | 年末残高の0.7% | 13年 | 3,000万円 | 2,000万円 |
この改正により、控除額や借入限度額が下がっています。
なるべくお得に不動産を購入したい買主からのニーズが減少し、不動産価格が下落すると考えられます。
不動産価格が下落する要因③世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻になる
不動産価格が下落する要因として、世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻化することが挙げられます。
実は、都市部を除くほとんどの不動産価格が下がるとの見通しが立っています。
以下の2点から解説していきます。
- 地方から都市に移住する人が増える
- 公共サービスが減ることで周辺の不動産需要が下がる
地方から都市に移住する人が増えるから
人口減少によって、地方から都市へ移住する人が増える可能性があるからです。
「ウィズコロナ」の考え方が一般化した近年、医療機関やインフラが充実した都市部の利便性が注目を浴びており、都市集中型の人口はより一層加速すると考えられています。
「コロナで郊外移住ニーズが高まっているのではないか？」
こんなことを思う方もいらっしゃると思います。
実際には、コロナ後に都市部から郊外へ移住した方は、全国でわずか4.6％でした。
引用:ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」2022.4.13
このような背景から日本の人口は、首都圏(1都3県)により一層集中し、地方の不動産の需要が先細りとなるでしょう。
公共サービスが減ることで周辺の不動産需要が下がるから
人口が著しく減少することにより、公共施設や統合や自治体の統廃合が起こり、周辺の不動産需要が下げるからです。
不動産価格を決める要因として、以下の4つなどが挙げられます。
- 交通機関の利便性
- 商業施設の有無
- インフラ整備
- インターネットの通信環境
これらの立地条件が深く関わるため、高齢者が多い地域や利便性の悪いエリアの不動産は、要注意です。
不動産価格の上昇はいつまで続く？いつのタイミングで下落するの？
2024年まで、全国的に上昇傾向にある不動産価格はいつのタイミングで下落するのでしょうか。
不動産価格が下落すると考えられる3つのタイミングについて、解説していきます。
- 日銀が金利を上げた時
- 先行指標である株価が下落した約1年後
- 政府が不動産取引に規制をかけた時
日銀が金利を上げた時
不動産価格が下落するタイミングとして、日銀が2021年に打ち出した超低金利政策が終了し、住宅ローンの金利が上昇するタイミングが考えられます。
前章で解説した通り、金利と不動産価格は、相関関係にあります。
先行指標である株価が下落した約1年後
不動産価格が下落するタイミングとして、先行指標である株価が下落した約1年後が考えられます。
株価は不動産価格の先行指標と呼ばれていて、約1年後に不動産価格に影響を及ぼします。
以下は、2012年から2023年までの全国の平均地価変動率と日経平均株価の推移です。
国土交通省「令和5年地価公示の概要」日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」を元にすまいステップ編集が作成
上記の図から、不動産価格と株価の関係は、関係しているといえます。
2023年は株価は総じて上昇傾向にあったため、2024年で不動産価格が下落すると考えにくいです。
また、株価は金利に大きな影響を受けます。
なぜなら、金利が上昇すれば、企業が借入しにくくなり、経済活動が停滞してしまうからです。
政府が不動産取引に規制をかけた時
不動産価格が下落するタイミングとして、上昇し続ける不動産価格を政府が問題視し、何らかの規制をかけた時が考えられます。
バブル末期には、「地価税」という税金や「国土利用計画法」という法律が存在しました。これらは、金利を上げずに不動産取引・不動産価格を抑制する制度です。
また、増税という選択肢も考えられます。
不動産価格が下落する前に売却時期を慎重に決めること
不動産価格が下落する前に、不動産売却の時期を慎重に決めましょう。
売却損をしないためにも、不動産価格の動向に十分に注意し、早めに売却計画を立てることをおすすめします。
まずは、売却をして手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
税金・費用などは売却額によって変わるので、手取り額を知るためには、適正な査定額を把握する必要があるからです。
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