不動産価格が下落する要因|売却損を出さないためのポイント

東京23区・首都圏を中心に、特にマンション価格が上昇しています。不動産価格が高騰しているときに売却すれば得をしますが、逆に不動産価格が下落しているときに売ると、売却損を出してしまうので注意が必要です。
不動産価格は変動するので、不動産価格が下落する要因がわかれば、今後の価格変動を探るヒントになります。また、売却で損をしないためのポイントもいくつかあるので、不動産売却を進める前に確認しておきましょう。

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東京23区・首都圏では特にマンション価格が上昇

2013年にオリンピック開催が発表されてから、東京23区や首都圏を中心に、マンション価格の高騰が続いています。一方で、戸建て価格や土地価格はほとんど変わっていません。
2002年〜2017年のマンションの平均価格を調査した結果、東京23区では15年の間に1.51倍まで価格が高騰。首都圏でも1.47倍まで価格が上がっています。2007年にも不動産ミニバブル期と呼ばれている時期があり、不動産価格が高騰して話題になりましたが、2013年からの不動産価格上昇は、その頃を超える勢いです。実際に2017年には、15年間の間で最高価格になりました。
ただし、高騰を続けてきたマンション価格も落ち着き始め、最近は高止まりの状態。2020年の東京オリンピック開催前に不動産を売却する人が増えて不動産価格が下がると予測されており、今後の不動産価格の変動が気になるところです。
また、2019年には消費税の増税が控えています。消費税が10%に引き上げられる前に、マンションの駆け込み需要が高まる可能性も高いです。駆け込み需要によりマンション市場は活性化します。しかし増税後は、駆け込み需要の反動でマンション市場が低迷する可能性が高く、価格の下落が予測されているのです。
経済状況も重要なポイント。日本経済は好調を維持していますが、世界的には株式が下落するなど、金融市場が混乱しています。これらの経済状況も不動産価格に影響を与えるので、今後の変動に注目です。

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今後不動産価格の下落が懸念されている理由について

今後は不動産価格の下落が懸念されていますが、その理由はなにでしょうか。理由の背景にあるのが、不動産業界でいわれている2019年問題です。2019年問題の内容はさまざまなので、1つずつチェックしていきましょう。

世帯数の減少が始まると予測されているのが2019年

世帯数の減少が始まるといわれているのが2019年です。世帯数は2019年にピークアウトし、その後は減少が始まると予測されています。
国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」のデータによると、日本の世帯数が2019年に5,307万世帯でピークアウト。その後は世帯数減少の流れが続き、2035年には4,956万世帯になるだろうと推測しています。世帯数が減ると、売れない物件が増えて価格は下落。これから住宅市場は縮小し、不動産価格は減少の一途をたどるといわれています。

外国人投資家の減少

オリンピック開催が発表された2013年以降は、中国人を中心とした外国人投資家による高級マンションの「爆買い」が相次ぎました。しかし最近は「爆買い」の流れも落ち着いているようです。国土交通省によるデータでは、新規販売戸数が3年連続で減少しています
過去のオリンピック開催地を参考にすると、オリンピック開催決定で上昇した不動産価格は、オリンピック開催の前年くらいでピークアウト。これ以上の価格上昇が見込めないとなったら、外国人投資家が不動産の売却し始めるので、不動産価格が下がると予測できます。

外国人投資家の不動産売却

不動産業界でいわれている「2019年問題」には、税金による問題も含まれています。2019年は、オリンピック開催が発表された2013年から5年が経過する年です。2013年にマンションを購入した人は、5年が経過する2019年になると長期譲渡所得が適用されて税金が安くなります。そのために、2019年まで待ってから売却しようと計画している外国人投資家は多いです。
「長期譲渡所得」とは、不動産の売買による利益である「譲渡所得」のことです。この譲渡所得には、所有期間5年以下の場合である「短期譲渡所得」と、所有期間が5年を超える場合の「長期譲渡所得」の2種類があります。
所得税と住民税の税率はおよそ2倍も違い、課税される税金が数百万円と大幅に変わってしまうのです。譲渡所得税は、外国人投資家も課税されます。長期譲渡所得になれば、支払う税金が半分になるので、税金を安くするために2019年の長期譲渡所得の時期まで待ってから、不動産の売却が進むことが予測できます。

その他の理由

空き家の増加も問題視されています。地方は過疎化して空き家が大量に出ていたり、都心でも世帯数減少などが影響したりして、空き家が増加しているのです。空き家の増加は、不動産価格下落の1つの要因になっています。
また、賃貸」が主流になりつつあることも、不動産価格が下落している理由の1つです。戸建ての物件は土地があるので年数が経っても価値が下がりにくく「購入」が主流です。一方でマンションは、購入よりも「賃貸」を選ぶ人が増えています。そうなるとマンション購入の需要は減り、価格を下げて売却するという流れになりがちです。
{
・2019年問題
・世帯数減少
・外国人投資家の影響
}

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その他の不動産価格が下落する要因

不動産価格が下落する要因は、他にもいろいろなことが考えられます。

株価の下落

景気が悪いと株価が下落して不動産価格も下がり、景気が良く株価が上昇すると不動産価格も上昇。このように、不動産価格は経済と連動する傾向があります。
日本の景気は良く、株価につられて地価も上がっている状態です。このまま好景気が続けば不動産市場も活性化して不動産価格が上がることが予測できます。しかし、リーマンショックのように、突然予測できない事態が起こる可能性もあるので安心はできません。2019年問題が不動産価格にどのような影響を与えるのか、または影響しないのかも予測不可能です。今後の経済状況に注目しながら、不動産価格の予測をするとよいでしょう。

長期金利の変動によるもの

不動産価格と長期金利は逆の動きをする傾向があります。金利が上がれば不動産価格は安くなり、金利が下がれば不動産価格は高くなるのです。
ローンの金利が上がると、不動産の購入を控える人が増えます。そうなると、需要が減って市場には不動産が余ってしまい不動産価格が下落。最近は金利がマイナスにまで低下しているため、それ以上に下がることはありません。つまり、不動産価格の上昇は限界に達しているともいえます。

建物の築年数によるもの

建物の築年数は、不動産価格に影響します。結論からいうと、戸建ての場合は築15年までが売り時で、築26年以降はいつ売却しても価格は変わりません。マンションの場合は、築6年〜15年までが売り時で、築21年以降はいつ売却しても価格は変わらないです。築年数と価格の変動の関係をそれぞれ見ていきましょう。

戸建ての場合

戸建ての場合、築15年以上になると不動産価格は急激に下落。築15年〜30年の間はずっと価格は下落し続け、その後は底値になったら価格の下落がなくなり、そのままずっと一定価格のままです。
ただ、戸建ての場合は、土地価格の影響が強いので、マンションほどは下落幅は大きくありません。築26年以降は、建物価格は底をついて0になり、ほぼ土地の価格で取引されます。

マンションの場合

築0年〜5年で2割程度は価格が下落してしまいます。マンションは新築の価値を重視する傾向があるので、新築の時期を過ぎただけで価値が下がってしまうのです。
その後、築6年〜15年の間は、価格の下落がなだらかになりますが、築15年〜築20年の間に急激に価格が下落。そして築21年以降は、価格が底値をつくため、ほとんど価格の変化はありません。

日当たりや騒音などの問題

長く住んでいると、周囲の環境が変わり、日当たりが悪くなったり騒音などの問題が出ることがあります。日当たりや騒音の問題は、不動産価値に大きく影響するものです。
購入時は日当たりや眺望が良く、騒音もなくて暮らしやすかったものの、目の前に高い建物が建ったり、近くに飲み屋ができたりして、住環境が変化することがあります。住環境が悪いと売りにくくなるので、価格を下げるしか手段がなくなってしまうのです。

災害によるもの

住んでいるときに災害が起こり被害が出たのであれば、不動産価値は下がります。例えば地震が起こった場合、被害がないように見えても、壁の中の見えない部分の構造が弱くなっているかもしれないという不安があり、購入を躊躇する人が増えるのです。不動産のある地域が危険地域に指定されている場合も、不動産価格は値下がりしてしまいます。
土砂災害については、「土砂災害防止法」などの法律があり、指定された場所は、不動産価格が大きく下がってしまうのです。土砂災害のリスクがあると指定された場所は、不動産取引の際には告知義務があります。自然災害のリスクが価格に含まれてしまうからです。土砂災害防止法は、比較的新しい法律なので、現在も危険地域に指定する作業を行っている途中です。指定されると地価が下がるので、反対する地主が多く、指定作業は思うように進んでいません。

欠陥住宅の場合

欠陥住宅でも売却できますが、購入した時と同じ価格での売却は難しく、新しい物件でも購入した価格より下がるのが通常です。欠陥住宅とは、居住者の暮らしの安全性が保てないような危険度の高い住宅のことをいいます。
例え欠陥住宅であっても、買主がいれば自由に売ることが可能です。しかし、欠陥個所はすべてしっかりと説明することが重要。買主が欠陥個所のすべてを納得した上で売買契約を結んだのであれば問題ありません。欠陥個所の説明を怠ると、瑕疵(かし)担保責任に問われたり、損害賠償問題に発展する可能性があるので注意しましょう。
{
・株価の下落で価格下落
・金利上昇で価格下落
・日当たりや騒音問題
}

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不動産売却で損をしないためのポイント

不動産売却で損をしたくないなら、資産価値が下がらない不動産について知ることがポイントです。

不動産を購入するときは立地条件と住環境がよい不動産を選ぶ

立地条件と住環境がよい不動産は、資産価値が下がりにくいです。新築時の販売価格と同じくらいか、場合によってはそれ以上で取引されることもあります。不動産を購入するなら、誰もが求める一等地にあるなど、資産価値がずっと安定していそうな不動産を選ぶとよいです。

立地条件

立地条件は特に重要です。資産価値を判断する基準は、立地が9割だといわれています。建物はリフォームなどで変更できますが、立地は一度決めたら変えることができません。以下に、好立地の条件を列記します。

  • 人気のエリア
  • 住みたい街ランキングの常連
  • 駅から近い
  • 最寄り駅の利便性が高い

「駅から近い物件」は、資産価値を決めるためには重要なポイント。駅から遠ざかるごとに坪単価が下がるといわれています。「最寄り駅の利便性が高い」とは、例えば複数の路線が利用できる駅や、急快速が停車する駅などです。

住環境がよい不動産

  • 南向きの日当たり
  • 眺めがよい上層階
  • 騒音がない
  • 災害リスクが少ない
  • 生活の利便性が高い

住環境がよいとされる不動産の条件はいろいろあります。住環境がよいとされる条件で当てはまる項目が多ければ多いほど、不動産価値は上がります。
「生活の利便性が高い」とは、スーパーや金融機関、郵便局、病院など、普段の生活で必要な施設が近くにあることです。徒歩10分圏内に日常で必要な施設がたくさんあると、不動産価値も上がります。教育施設が多い場所も、ファミリー層に人気があるので、資産価値は高いです。

自分に合った売却方法を見つける

売却方法は、不動産業者の仲介で売る方法不動産業者に直接買取を依頼する方法の2通りです。仲介で売る方法は、不動産業者に買い手を探してもらって売ります。買取で売る方法は、不動産業者に直接買い取ってもらうことです。それぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産業者の直接買取

買主が不動産業者自身となり、直接買取をしてもらいます。その後は物件販売に一切かかわりません。直接買取のメリットは、不動産業者に売却するだけなので、すぐに資金を回収できること。売却までに時間がかからないので、その後の資金計画を明確にできます。
デメリットは、一般的に仲介よりも価格が低くなることです。仲介よりも約20%以上安くなるといわれています。提示された金額に合意できなければ、直接買取は成立しません。

不動産業者の仲介による売却

売主と買主の間に不動産業者が入り、仲介して売却する方法。仲介による売却であれば、不動産業者と相談しながら、自分で販売価格を決めることが可能です。仲介に入った不動産業者は、物件の広告を配布するなどして、売却までのサポートをしてくれます。
仲介のメリットは、自分で価格を決められること。そして、一般的には直接買取よりも高額になることが見込めます。ただし、売れるまでは時間がかかることを覚悟しておきましょう。また、仲介手数料がかかることもデメリットになります。
高く売却したいなら、不動産業者の仲介による売却を選びましょう。自分で価格を設定できるので、納得した金額で売ることができます。

見積もりは数社に依頼する

買取金額は業者によって差があります。1つの業者にだけ見積もり査定を依頼しても、その価格が正確なものかどうかは判断できません。複数の業者に見積もり査定を依頼することで、比較をすることができます。
信頼できる不動産業者を選ぶポイントは、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選ぶことです。見積もり査定額は、安すぎても高すぎてもよくありません。安すぎる場合は、相場が把握できていない業者である可能性があります。高すぎる場合は専属媒介契約を結びたいために、高い値段で気を引いているのかもしれません。その後売れないからという理由で、どんどん値下げをしていく可能性があります。
複数の業者を簡単に比較できる方法が、無料一括査定です。見積もりを数社に依頼する手間を省いてくれます。不動産業者探しと無料一括査定は、すまいステップを利用すると便利です。

売却するタイミングを見極める

購入も売却も、タイミングを見極めることが重要です。高く売るタイミングを見極めて、売却損を出さないようにしましょう。
不動産価格には波があり、タイミングを逃すと売却することが難しいです。特に2020年はオリンピックが開催されるので、開催直前が地価のピークになることが予測されています。再開発が予定されている地域も地価は上昇するので、売り時を逃さないようにしましょう。
価格は季節でも変動します。引っ越しシーズンになる4月が来る前の2月〜3月は、1年のうちで不動産が最も高く売れる時期です。築年数も重要。戸建の場合は築15年まで、マンションの場合は築6年〜15年の間が売り時です。
市場の動向にも目を傾けておくことが大切。経済状況と不動産価格は連動しています。さまざまな影響により、不動産価格は変動しているのです。上昇したり下落したり、不動産価格には波があるので、高く売るためにはよい波を逃さないようにしましょう。
{
・立地と住環境がよい
・見積もりは数社に依頼
・一括査定のすまいステップ
}

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不動産価格を調べる方法

不動産価格を調べるには、近隣の不動産の相場や販売状況を調べるとよいです。物件情報サイトをチェックして、最寄り駅、また最寄駅からの距離、広さ、築年数、間取りが似た物件を調べるのがポイント。掲載されている価格は売主の希望価格なので、その価格で必ず売れるものではありませんが、相場の参考にはなります。
不動産売却前に、相場を調べておくことは大切です。ただ、似た物件が見つからないなど、調べることが難しいこともあるかもしれません。簡単に調べたいなら、60秒で無料一括査定ができるすまいステップが便利でおすすめです。

不動産価格の下落が予想されているので不動産売却の時期は慎重に決めること

東京オリンピックの年の直前にあたる2019年頃から、不動産価格が下落するだろうと予測されています。不動産売却の時期は慎重に決めましょう。

不動産物件の検索はすまいステップが便利

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不動産会社B1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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