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家を売るベストな時期とタイミングを解説!売り時を逃さず高く売ろう

  • 更新日:2022年7月26日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
家を売るベストな時期とタイミングを解説!売り時を逃さず高く売ろう
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家やマンションなどの不動産売却を成功させるためには、売却のタイミングが重要です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。

優良物件でも、タイミングが悪いと売却条件が下がることもあるため注意が必要です。

この記事では家の売却に適したタイミングを5つの観点から解説していきます。家の売却に適したタイミングを知り、少しでもよい条件での売却を目指しましょう。

【2022年11月更新】家の売却相場は今いくら?築年数ごとの動向を解説

家を売るタイミングを4つの基準で見極める

家の売却タイミングを考える際、売却価格の高さはもちろん、税金的にもお得に売却できるかが重要です。

この章では、以下4つの観点で売却タイミングを解説していきます。

【観点1:季節】2月~3月が高く売れる

転勤や子供の進学先が変わるタイミングの直前である2月、3月は住み替え需要が大きくなるので、好条件で売却しやすくなります。

マンション売却タイミング

2020年の新学期シーズンは、ちょうどコロナの影響を受け需要が落ち込みましたが、2021年にはすでに需要回復しており、3月が最も売買されていることがわかります。

これらの結果からも、新生活スタート前の2~3月は、一年の中でもっとも売り時だと言えるでしょう。

リナビス
12~1月には行動開始、2月には売りだし始めておきたいね!

秋までは需要が目減りしていきますので、5~6月に売りに出すくらいなら次の2~3月を狙ってみてもいいしょう。

下のバナーから、不動産会社に簡単に査定を依頼することができます。
まずは今の査定価格を把握し、不動産会社の意見も聞いてみましょう。

【観点2:築年数】6~15年が売り時

家は築年数が経過するたびに、確実にその価値を落としていきます。
そういった視点で見ると、今が最も価値の高いタイミングとなりますので、できる限り早く売却するといった決断ができます。

以下は国土交通相が発表した、中古住宅の価格査定の例です。

中古住宅の価格査定の例
引用:国土交通相『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』
すまリス
濃いオレンジ線、濃い青線が具体的な価格査定の例になるよ!

中古戸建てに関しては、築20年程度で価値がほとんどゼロになることがわかります。
築15年からはなだらかな下落になるものの、築年の経過が大きく価格を下げています。

中古マンションにおいては、築2年までは急激に価格が下がり、そこからも勢いこそ小さくなりますが価格の大幅な下落は続いています。

戸建ては築10年(マンション築15年)からは価格下落が激化

下の図は一般社団法人 不動産流通協会による、中古住宅が購入された築年数の調査結果です。

中古住宅購入需要
引用:一般社団法人 不動産流通協会:中古住宅における住宅ローン利用等実態調査

この表から、中古戸建ては築10年。中古マンションは築15年を境に、購入需要が急激に減っていきます。
需要があるうちは、高い価格で売れる可能性もありますが、需要が少なくなると築年数による価格下落に逆らえない状況となります。

すまリス
築10~15年を過ぎたら、できる限り早く売却したいね。

【観点3:税金】購入から5年越え・10年越えを狙う

家を売ったことによって利益が出た場合は、譲渡所得税(内訳:住民税+所得税+復興特別所得税)が課せられますが、物件の所有期間によって税率が大幅に変わるので注意が必要です。

売却に焦りがないのであれば、税率が切り替わるタイミングを見極めることで、売却タイミングを見定めることができます。

譲渡所得税は、売却で得た利益に対して課せられる税金で、物件の所有期間によって税率が異なります。
税率は以下の通りです。

所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%

物件の所有期間が5年以下なのか、5年を超えるのかで、税率はおよそ倍の違いがありますね。
急ぎの事情がないのならば、5年以下で売却するのは避けましょう。

また、売却する本人が居住用(マイホーム)として利用している家で、所有期間が10年を超えていれば、さらに軽減税率を充てることも可能です。

所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%
10年越え10年越え所有軽減税率適用14.21%

 

空き家期間が長いなら早急に売却を

売却で得た利益(譲渡所得)に対して譲渡所得税が課税されますが、マイホームを売却する際は譲渡所得を3,000万円分控除する『3,000万円特例控除の特例』を利用することができます。

マイホームで今も住んでいる家を売る場合は良しとして、現在空き家の場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが適用条件です。

詳しくは下の記事をご覧ください。

相続した場合は3年10ヶ月以内に売却を

もしも、相続した不動産を売却したいのであれば「取得費加算の特例」を適用することにより、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得から控除することができます。

上記の特例を受けるには、相続してから3年10ヶ月までに売ることが条件です。
結果、譲渡所得税が節税されたり、なくなったりすることがあります。

【観点4:個人事情】手狭になってきたタイミング

利益度外しで、どうしても売らなければいけないタイミングもあるでしょう。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果によると、『住宅を広くする、部屋数を増やす』が最も多いことがわかります。
まずは、こどもの成長によるものが考えられます。

住み替え理由割合
住宅を広くする、部屋数を増やす42.3%
使いやすさの向上31.9%
新しさ・綺麗さを求めて27.4%
性能の向上(断熱性、省エネ性など)22.7%
通勤・通学の利便性向上20.3%
高年齢期の住みやすさ18.5%
日常の買い物・医療などの利便性向上16.2%

参照:今後の住まい方の意向に関する事項

市況から見る『売るタイミング』

住み替えを行う場合、日本の経済状況を強く意識する必要はありません。

市況から見て『売り時だ!』とわかっても、裏を返せば購入価格が上がっているタイミングなので、新居の購入に多く費用を費やしてしまいます。

なので、日本の経済状況は

すまリス
例えば、マンションから戸建てに住み替える場合などは、相場の変動幅をうまく使うことで、高く売って安く買うこともできるかもしれないけど、相場予測は絶対的なものじゃないからあまりお勧めできない。

最新の不動産相場から見る売却タイミング

不動産の価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすい特徴があります。不景気の時には不動産価格は下落し、好景気の時には不動産価格は上昇傾向があります。

具体的にどのタイミングで売却すると多くの利益を得ることができるのでしょうか。ここでは、市況感から見る、家売却の適切なタイミングについて解説します。

2022年までは相場が右肩上がりで売り時

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数(令和3年12月28日)です。
市場価格の動向を視覚的に見ることができます。

不動産価格指数(令和3年12月28日版)

現在『不動産バブル』ともいえる水準まで上昇してきていますが、まだこの流れは続いていくと考えられます。

ローン金利から見ても住宅ローンが非常に組みやすい状況(変動金利0.4%程度、固定金利1%程度)といえますし、コロナ禍を境として中古住宅への見方がいい方向へ変わりつつありあります。

それにも、関わらず現在は戸建て、マンションともに在庫状況が減少しています。
当然、1件当たりの需要も当然高まるため、高値での売却も期待できます。

すまリス
需要はあるけど商品が少ない状況だね

とはいえ、この流れがいつまで続いていくかはわかりません。
事実として、今は追い風吹く売却好機と言えます。

家の売却相場について詳しくはこちらをご覧ください。

「ローン金利」で見る売却タイミング

先ほども若干触れたローン金利から売却タイミングを考えていきましょう。
前提として、金利が低い時の方が、高金利時よりも売り時だと言えます。

金利は買い手が住宅ローンを組む際に影響します。金利が低いほど利息も少ないためよりローンが組みやすいです。

同じ金額で購入しても、金利次第で最終的な支払い額は変動します。購入希望者の目線で考えるなら低金利の時のほうが売却しやすいです。

リナビス
2022年現在の金利は低いの?

これまでの金利の推移を見ていくと、日銀の金利政策が始まった平成11年以降はほぼ一定して低金利が続いています。
この流れは2022年1月現在も続いています。

金利推移

引用:住宅金融支援機構

2020年はコロナウイルスの影響で景気も落ち込む可能性が高いので、金利が急に上がることはほとんど考えられません。

とはいえ、これ以上落ち込むのもなかなか難しといえる状況です。
現在の変動金利は非常に低い水準であり、住宅ローンを商品とする上での原価が上回ってもおかしくないのです。

住宅ローンから見てみると、すぐに売却するべきかと言われればそうではなく、かといって数年寝かし続けてもこれ以上大幅に下がることは考えにくいため、築年数やほかの要因を意識するべきだと思われます。

家を売るべきでないタイミング

市況や経済の話が入ってくると、なかなか売却タイミングを決断するのが難しくなってきてしまいます。
今後の価格相場の予想は建てられても、答えを知る人はいないからです。

であれば、『売るべきでないタイミング』を回避する考え方の方が、タイミングを決めやすいのではないでしょうか。

以下では、家を売るべきでないタイミングを3つ解説いたします。

いずれも、ここまで解説してきた内容の逆説的なものとなってしまいますが、詳しく解説していきます。

購入から5年以内の家

5年以内の家は、5年越えの家を売る場合に比べ、およそ2倍の税金が課せられます。

売却時に課せられる譲渡所得税と呼ばれる税金は、売却時に発生した利益に対して課せられます。
5年以内の家は売却益に対して39.63%、5年越えの家は売却益に対して20.315%です。

ただし、マイホームを売却する場合は、売却益3,000万円までを非課税にできる『3,000万円特例控除の特例』を使用することができるため、この限りではありません。

ローン金利が高い時

2章で、ローンの金利がユーザーの売却意欲に直結することを説明しました。
であれば、ローン金利が高まっている、又は高まりだした時期は、購入需要が減り、結果売却価格も低くなり安くなります。

2022年後半(参考程度)

この項目は、日本の経済的な事情によるものなので、あくまでも参考程度に捉えてください。
今後の動向まで見ていくと、博打に近い状態となってしまいますし、市況で見る売り時は、次住宅を購入する際に割高となっている状況です。

『2022年』というと、不動産業界では有名な「2022年問題」を語らないわけにはいきません。

2022年問題とは、宅地の供給が急増することで不動産価格が急落する可能性を示唆したものです。

これは1992年に施工された、改正生産緑地法が影響しているのですが、この法律により『生産緑地(30年間又は終身営農の義務を負った農地)』が税制面での優遇を受けていました。

30年目を迎える2022年には、優遇から外れた固定資産税の急騰が原因で、農地の売買に踏み出すと考えられています。
農地はそのままでは需要が低く、法律の面でも制限が多いので、宅地へと変更してから売買されることが予想できます。

すまリス
固定資産税の値上がりを実感し、宅地への転用手続きを終えるであろう2022年の後半には、相場急落の可能性があるんだね。
急ぎ過ぎる必要はないかと思いますが、2022年問題まで材料とするならば、1章で解説した時期的に有利な2~3月(2022年)が狙い目いえます。

売り時を逃さず家を早く売るコツ

家を売るベストなタイミングを逃さず、早く売るコツを紹介していきます。

コツ①:売りたい時期の6カ月前から準備する

家は売り始めてすぐに売れるものではありません。売ると決めてから買主を見つけて売却完了するまで、平均で6ヶ月ほどかかります。

ステップすること期間の目安
売り出し前相場を調べる1~4週間
査定を受ける
媒介契約を結ぶ
売り出し中購入希望者の内覧1~3ヶ月
条件交渉
売買契約
売り出し後決済1~2ヶ月

そのため、『売却したいタイミングから6カ月前』を目安に準備を始めることをおすすめします。

たとえば3月に売却したい場合、半年前の9月頃から不動産会社に査定依頼の連絡をしましょう。

コツ②:タイミングが近いなら買取を検討しよう

すぐにでも家を売りたいという方は「買取」という方法オススメです。

買取とは、不動産会社に直接物件を買取ってもらう売却方法になります。

通常の売却方法である仲介は、個人の買い手を探すまでが時間がかかり売却期間が読めないという大きな欠点があります。
しかし買取だと、売却価格は相場価格の7~8割になってしまいますが買主を探す手間もなく約2週間~1ヵ月ほどで不動産会社が買い取ってくれるため、スピード重視で売却を完了させたい方は最終手段として考えてみても良いかもしれません。

まだ売却を進めていない方や、現在仲介を依頼している不動産会社が買取対応をしていない場合は査定を通じて再度不動産会社を選び直しましょう。

まとめ

家の売却可能性や売却価格は、売却する時期やタイミングによって変わります。最適なタイミングで売却できれば購入時より高い価格になる可能性がある一方、タイミングを間違えてしまうと購入時より低い価格で売却することになり、損失が生じる可能性もあるため注意が必要です。

不動産を売却する際は、売買の仲介をしてくれる不動産会社を正しく選ぶことも重要です。経験やノウハウを十分兼ね備え、誠実に販売活動を行ってくれる不動産会社であれば、予想以上に高値で売却することができるかもしれません。

不動産を売却する際は今回紹介したポイントを踏まえて、最適なタイミングで活動を進めることをおすすめします。

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