家を売りたいと考える多くの人が悩むことは、「いつ売り出せばよいのか」ということでしょう。
- 家を売るタイミング
- 新年度に向けて人が動く時期の「2～3月」
- 家の価値が落ち切らない間の「築6年～15年以内」
- 税金面で損しないためには「所有してから5年以上」
家の売却を成功させるためには、売るタイミングが重要です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。
優良物件でも、タイミングが悪いと売却条件が下がることもあるため注意が必要です。
この記事では、家の売却に適したタイミングを5つの観点から解説していきます。家の売却に適したタイミングを知り、少しでもよい条件での売却を目指しましょう。
家を売るタイミングを4つの基準で見極める
家の売却タイミングを考える際、売却価格の高さはもちろん、税金的にもお得に売却できるかが重要です。
この章では、以下4つの観点で売却タイミングを解説していきます。
- 季節
- 築年数
- 税金
- 個人の事情（売却経験者へのアンケート）
【観点1：季節】2月~3月が高く売れる
転勤や子供の進学先が変わるタイミングの直前である2月、3月は住み替え需要が大きくなるので、好条件で売却しやすくなります。
2020年の新学期シーズンは、ちょうどコロナの影響を受け需要が落ち込みましたが、2021年にはすでに需要回復しており、3月が最も売買されていることがわかります。
これらの結果からも、新生活スタート前の2～3月は、一年の中でもっとも売り時だと言えるでしょう。
秋までは需要が目減りしていきますので、5~6月に売りに出すくらいなら次の2~3月を狙ってみてもいいしょう。
家を売り時に売却したい方は、今すぐ不動産会社から査定を受け売却準備を進めましょう。
実際に、家を売り出してから手元に売却代金が入るまで6か月～1年もかかるからです。
販売網が広い大手不動産会社も加盟している『すまいステップ』を利用すれば早く売却できる可能性が高くなります。査定を依頼して、売却準備を進めましょう。
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【観点2：築年数】6~15年が売り時
家は築年数が経過するたびに、確実にその価値を落としていきます。
そういった視点で見ると、今が最も価値の高いタイミングとなりますので、できる限り早く売却するといった決断ができます。
以下は国土交通相が発表した、中古住宅の価格査定の例です。
中古戸建てに関しては、築20年程度で価値がほとんどゼロになることがわかります。
築15年からはなだらかな下落になるものの、築年の経過が大きく価格を下げています。
中古マンションにおいては、築2年までは急激に価格が下がり、そこからも勢いこそ小さくなりますが価格の大幅な下落は続いています。
戸建ては築10年（マンション築15年）からは価格下落が激化
下の図は一般社団法人 不動産流通協会による、中古住宅が購入された築年数の調査結果です。
この表から、中古戸建ては築10年。中古マンションは築15年を境に、購入需要が急激に減っていきます。
需要があるうちは、高い価格で売れる可能性もありますが、需要が少なくなると築年数による価格下落に逆らえない状況となります。
【観点3：税金】購入から5年越え・10年越えを狙う
家を売ったことによって利益が出た場合は、譲渡所得税（内訳：住民税＋所得税＋復興特別所得税）が課せられますが、物件の所有期間によって税率が大幅に変わるので注意が必要です。
売却に焦りがないのであれば、税率が切り替わるタイミングを見極めることで、売却タイミングを見定めることができます。
譲渡所得税は、売却で得た利益に対して課せられる税金で、物件の所有期間によって税率が異なります。
税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 分類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年越え | 長期譲渡所得 | 20.315% |
物件の所有期間が5年以下なのか、5年を超えるのかで、税率はおよそ倍の違いがありますね。
急ぎの事情がないのならば、5年以下で売却するのは避けましょう。
また、売却する本人が居住用（マイホーム）として利用している家で、所有期間が10年を超えていれば、さらに軽減税率を充てることも可能です。
| 所有期間 | 分類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年越え | 長期譲渡所得 | 20.315% |
| 10年越え | 10年越え所有軽減税率適用 | 14.21% |
空き家期間が長いなら早急に売却を
売却で得た利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されますが、マイホームを売却する際は譲渡所得を3,000万円分控除する『3,000万円特別控除の特例』を利用することができます。
マイホームで今も住んでいる家を売る場合は良しとして、現在空き家の場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが適用条件です。
空き家を早急に売却するなら、『すまいステップ』を利用してみてください。
不動産一括査定サイトの『すまいステップ』で、家の査定を依頼した方の約45％が、家を売り出してから3か月以内に売却を完了しています。
すまいステップでは加盟している不動産会社を「宅地建物取引士資格保有」などの厳しい基準で厳選しているので、スピーディーな売却が実現できます。
下記のフォームに物件情報を入力して、査定を受けてみましょう。
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相続した場合は3年10ヶ月以内に売却を
もしも、相続した不動産を売却したいのであれば「取得費加算の特例」を適用することにより、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得から控除することができます。
上記の特例を受けるには、相続してから3年10ヶ月までに売ることが条件です。
結果、譲渡所得税が節税されたり、なくなったりすることがあります。
【観点4：個人事情】手狭になってきたタイミング
利益度外しで、どうしても売らなければいけないタイミングもあるでしょう。
国土交通省が「住生活総合調査（平成30年）」で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果によると、『住宅を広くする、部屋数を増やす』が最も多いことがわかります。
まずは、こどもの成長によるものが考えられます。
| 住み替え理由 | 割合 |
|---|---|
| 住宅を広くする、部屋数を増やす | 42.3% |
| 使いやすさの向上 | 31.9% |
| 新しさ・綺麗さを求めて | 27.4% |
| 性能の向上（断熱性、省エネ性など） | 22.7% |
| 通勤・通学の利便性向上 | 20.3% |
| 高年齢期の住みやすさ | 18.5% |
| 日常の買い物・医療などの利便性向上 | 16.2% |
市況から見る『売るタイミング』
住み替えを行う場合、日本の経済状況を強く意識する必要はありません。
市況から見て『売り時だ！』とわかっても、裏を返せば購入価格が上がっているタイミングなので、新居の購入に多く費用を費やしてしまいます。
なので、日本の経済状況は
最新の不動産相場から見る売却タイミング
不動産の価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすい特徴があります。不景気の時には不動産価格は下落し、好景気の時には不動産価格は上昇傾向があります。
具体的にどのタイミングで売却すると多くの利益を得ることができるのでしょうか。ここでは、市況感から見る、家売却の適切なタイミングについて解説します。
相場は右肩上がりで上昇中
以下は、国土交通省が発表している「不動産取引価格指数（令和3年12月28日）」のグラフです。市場価格の動向を視覚的に見ることができます。
現在『不動産バブル』ともいえる水準まで上昇してきていますが、まだこの流れは続いていくと考えられます。
ローン金利から見ても住宅ローンが非常に組みやすい状況（変動金利0.4％程度、固定金利1%程度）といえますし、コロナ禍を境として中古住宅への見方がいい方向へ変わりつつありあります。
それにも、関わらず現在は戸建て、マンションともに在庫状況が減少しています。
当然、1件当たりの需要も当然高まるため、高値での売却も期待できます。
とはいえ、この流れがいつまで続いていくかはわかりません。
事実として、今は追い風吹く売却好機と言えます。
家の売却相場について詳しくはこちらをご覧ください。
「ローン金利」で見る売却タイミング
先ほども若干触れたローン金利から売却タイミングを考えていきましょう。
前提として、金利が低い時の方が、高金利時よりも売り時だと言えます。
金利は買い手が住宅ローンを組む際に影響します。金利が低いほど利息も少ないためよりローンが組みやすいです。
同じ金額で購入しても、金利次第で最終的な支払い額は変動します。購入希望者の目線で考えるなら低金利の時のほうが売却しやすいです。
過去約30年間の住宅ローンの金利の推移を見ていくと、日銀の金利政策が始まった平成11年以降はほぼ一定して低金利が続いています。
引用：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」(2022年1月閲覧)
この流れは2023年3月現在も続いています。
現在の変動金利は非常に低い水準であり、住宅ローンを商品とする上での原価が上回ってもおかしくないのです。
住宅ローンから見てみると、すぐに売却するべきかと言われればそうではなく、かといって数年寝かし続けてもこれ以上大幅に下がることは考えにくいため、築年数やほかの要因を意識するべきだと思われます。
家を売るべきでないタイミング
市況や経済の話が入ってくると、なかなか売却タイミングを決断するのが難しくなってきてしまいます。
今後の価格相場の予想は建てられても、答えを知る人はいないからです。
であれば、『売るべきでないタイミング』を回避する考え方の方が、タイミングを決めやすいのではないでしょうか。
以下では、家を売るべきでないタイミングを3つ解説いたします。
- 購入から5年以内かつ、売却益3,000万円以上の家
- ローン金利が高い時
いずれも、ここまで解説してきた内容の逆説的なものとなってしまいますが、詳しく解説していきます。
購入から5年以内の家
5年以内の家は、5年越えの家を売る場合に比べ、およそ2倍の税金が課せられます。
売却時に課せられる譲渡所得税と呼ばれる税金は、売却時に発生した利益に対して課せられます。
5年以内の家は売却益に対して39.63%、5年越えの家は売却益に対して20.315%です。
ただし、マイホームを売却する場合は、売却益3,000万円までを非課税にできる『3,000万円特別控除の特例』を使用することができるため、この限りではありません。
ローン金利が高い時
2章で、ローンの金利がユーザーの売却意欲に直結することを説明しました。
であれば、ローン金利が高まっている、又は高まりだした時期は、購入需要が減り、結果売却価格も低くなり安くなります。
千葉県野田市 / 50代 査定価格1,470万円売却価格1,470万円 京都府京都市山科区 / 40代 査定価格3,180万円売却価格2,980万円 神奈川県横須賀市 / 60代 査定価格2,500万円売却価格2,050万円 沖縄県中頭郡北谷町 / 40代 査定価格3,600万円売却価格2,850万円 神奈川県川崎市麻生区 / 50代 査定価格1,800万円売却価格2,150万円 
まとめ
家の売却可能性や売却価格は、売却する時期やタイミングによって変わります。
最適なタイミングで売却できれば購入時より高い価格になる可能性がある一方、タイミングを間違えてしまうと購入時より低い価格で売却することになり、損失が生じる可能性もあるため注意が必要です。
不動産を売却する際は、売買の仲介をしてくれる不動産会社を正しく選ぶことも重要です。経験やノウハウを十分兼ね備え、誠実に販売活動を行ってくれる不動産会社であれば、予想以上に高値で売却することができるかもしれません。
大切な家を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。
家を売却をした方の約75％以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。
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