家を売るベストタイミングを「築年数」など6つの観点から解説!

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家やマンションなどの不動産売却を成功させるためには、売却のタイミングが重要です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。

優良物件でも、タイミングが悪いと売却条件が下がることもあるため注意が必要です。

この記事では家の売却に適したタイミングを5つの観点から解説していきます。家の売却に適したタイミングを知り、少しでもよい条件での売却を目指しましょう。

監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

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「築年数」で見る売却タイミング

家は築年数が経過するごとに価値が下がります。家を高く売りたいなら、築年数が浅いうちに「少しでも早く売る」ことが大切です。

以下は築年数別の戸建てとマンションの資産価値を表したグラフです。

戸建ての築年数別相場

新築築年数相場

戸建てとマンションで資産価値の下落スピードが大きく異なるため、物件種別ごとに売り時を紹介していきます。

戸建ては相場の下落が早い

戸建ては木造建築が一般的のため、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて資産価値の下落スピードが速いのが特徴です。

築10年までは相場の下落スピードが速い!

最も急速に相場が下落する期間が築10年までの家です。築年数が10年になるまでに、一般的には新築の約半分まで相場が落ちます

築10年までは価値の下落スピードが速いため、築年数が1年違うだけでもその価値は大きく変わってきます。築年数10年未満の家売却に悩んでいる方は、出来るだけ早い決断をすることが大切です。

築20年までの相場の下落速度はなだらか

築10年を過ぎた家は価値の下落速度が少しなだらかになる傾向にあります。目安としては、築15年時点で新築価格の3割、築20年で2割程度まで相場が下がると言われています。

基本的に木造建築の一戸建ては、耐用年数が22年と定められているため、築20年時点で価値ほとんどなくなってしまいます。

戸建ての価値の限界は築20年が1つの目安になると覚えておきましょう。

築20年超の家は市場価値がゼロに

築20年を超えた木造の家は、建物価格自体の価値はほとんどなくなり、相場は横ばいの状態が続きます。築30年を超えると建物を解体して更地の状態にした方が売却しやすいこともあります。

リフォームなどを施した場合は別ですが、何も改善していない場合は、戸建の不動産として売り出す価値は基本的にありません。

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マンション相場の下落はなだらか

戸建ての相場下落スピードが速い一方で、マンション相場の下落は比較的緩やかに進むのが特徴です。

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。

築年数変化割合価格
築0~5年100.0%4895万円
築6~10年82.2%4243万円
築11~15年75.9%3931万円
築16~20年62.8%3159万円
築21~25年42.4%1899万円
築26~30年40.3%1670万円
築31年~40.1%1678万円

築5年以内のマンションの売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。

 築年数5年以下のマンション

比較的買い手がつきやすいとされている築年数が5年以下のマンションは比較的高く売ることができます。

築年数が浅いマンションであれば、買い手の心象的としても「新築と大きく変わらない」というプラスのイメージを持ってもらえやすいです。

実際、設備劣化は起きていない物件がほとんどなので、高く売りやすい時期です。

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築年数10年以上のマンション

築年数が10年以上のマンションは、比較的新しいものの、新築の物件よりもリーズナブルな価格で購入できるため、根強い人気を誇っています。

しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。

また、築15年ほど経ったマンションでは、一度目の大規模な補修工事を行うところが多く、住民はそのための積立一時金を払うマンションもあるため、その時期の購入を渋る買主も多いようです。

補修工事後に売却を進めるようにすれば、スムーズに買主を見つけることができる可能性は上がりそうです。

築年数が20年以上のマンション

築20年を過ぎてしまうと、流行の間取りとは外れていたり、キッチンやお風呂などの設備が劣化してきたりと、古さが目立ち始めてしまうという問題が出てきます。

そのため、売却を考えるのであれば、リフォームを行い最新設備を導入するなどの工夫が必要でしょう。

リフォームなどにお金を投資するのが難しいという場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、なにかアピールポイントを作ることが大事です。

築年数が30年以上のマンション

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。

需要は少ないため価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理組合が計画通りに修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

「税金」で見る売却タイミング

売却時には譲渡所得税(内訳:住民税+所得税+復興特別所得税)が課せられますが、物件の所有期間によって、税率が大幅に変わります。

売却に焦りがないのであれば、税率が切り替わるタイミングを見極めることで、売却タイミングを見定めることができます。

また、譲渡所得税はあまりにも高額な税金ですので『3,000万円特別控除の特例』などが用意されており、税金を大きく減らすことができます。

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譲渡所得税は所有期間5年と10年がカギ

譲渡所得税は、売却で得た利益に対して課せられる税金で、物件の所有期間によって税率が異なります。
税率は以下の通りです。

所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%

物件の所有期間が5年以下なのか、5年を超えるのかで、税率はおよそ倍の違いがありますね。
急ぎの事情がないのならば、5年以下で売却するのは避けましょう。

また、売却する本人が居住用(マイホーム)として利用している言えであれば、さらに軽減税率を充てることも可能です。

その場合は、所有期間が10年を超える必要があります。

所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%
10年越え10年越え所有軽減税率適用14.21%
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3000万円特別控除は空き家期間に注意

3000万円特別控除とは、マイホームの売却で発生した譲渡所得から3000万円を差し引ける特例です。

譲渡所得とは「家を買った費用」より「家の売却金」が多かった際の差分を指します。

リナビス
地価が上がっている都市部エリアの家を売る際利用できそうな特例だね

住んでいる家を売る場合の制限はありませんが、空き家なら住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが適用条件です。

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相続税の優遇を受けれる期間

もしも、相続した不動産を売却したいのであれば「取得費加算の特例」を適用することにより、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡益から控除することができます。

上記の特例を受けるには、相続してから3年10ヶ月までに売ることが条件です。
結果、譲渡所得税が節税されたり、なくなったりすることがあります。相続した家を売却するのなら、相続開始から3年10カ月以内に売却しましょう

この特例を適用させることで相続税の一部を取得費に加算でき、納税の負担を減らすことができます。相続した家をお持ちの方は3年10カ月以内に売るのがベストなタイミングでしょう。

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「時期」で見る売却タイミング

転勤や子供の進学先が変わるタイミングである4月直前の2月、3月は住み替え需要が大きくなるので、好条件で売却しやすくなります。

マンション売却タイミング

2020年の新学期シーズンは、ちょうどコロナの影響を受け需要が落ち込みましたが、2021年にはすでに需要回復しており、3月が最も売買されていることがわかります。

これらの結果からも、新生活スタート前の2~3月は、一年の中でもっとも売り時だと言えるでしょう。

リナビス
2月には売り出しておいた方が良いね!

家を2月までに売り出すには、年末以前から売却準備を進めて、1月後半には購入希望者を多く募れる状態を作っておくことが大切です。

需要がある時期を過ぎてしまうと売買条件が悪くなってしまうので、売り急いでいるわけではないなら次の需要のピークが来る時期まで売却を待つのもひとつの方法です。

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「市況」から見る売却タイミング

不動産の価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすい特徴があります。不景気の時には不動産価格は下落し、好景気の時には不動産価格は上昇傾向があります。

具体的にどのタイミングで売却すると多くの利益を得ることができるのでしょうか。ここでは、市況感から見る、家売却の適切なタイミングについて解説します。

2020年までは相場が右肩上がりで売り時

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、不動産価格の動向を示してます。

不動産価格指数

過去10年を振り返ると、戸建ての相場ほぼ横ばいな一方でマンションの相場が2013年から右肩上がりの状態が続いています。

2008年に起こったリーマンショック以降数年間は、不動産市場の景気は悪く価格も下降していましたが、アベノミクスが実施された2013年以降は不動産市場は活況を取り戻し、東京オリンピックまでは、不動産の市況はさらに上向きになることが期待できます。

さらに、国土交通省が2019年3月に発表した内容を見ると「地方圏でも住宅地が27年ぶりに上昇に転じた」となっています。

リナビス
地方でも相場が上がった時期なんだね!

コロナの影響はこれからも続く?

オフィスや店舗の場合、来客の低下やリモートワーク導入等を理由に空室が増加しています。一方で住宅系の不動産の場合、コロナの影響は受けにくいとされています。

その理由は、「経済が悪化しても住む場所は必要」これが理由の一つです。

以下の表はレインズのマーケットデータを基に作成しました。

2021年11月現在の概況
物件種別成約件数(前年比)平均価格(前年比)
マンション3,416件(-5.6%3,897万円 (+3.8%
中古住宅1,227件(-5.0%3,579万円(+10.1%

引用:レインズ「2021(令和3)年11月度Market Watch」

2021年11月に入ってから成約件数は下がっていますが、平均の売却価格は上がり続けているので、コロナの影響はあまり受けていないと言えます。

売却価格が右肩上がりなので、家を高く売却することができるので、不動産の市況から見ると2022年は家を売るベストタイミングでしょう。

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「ローン金利」で見る売却タイミング

ローンの金利が低い時の方が、高金利時よりも売り時だと言えます。

金利は買い手が住宅ローンを組む際に影響します。金利が低いほど利息も少ないためよりローンが組みやすいです。

同じ金額で購入しても、金利次第で最終的な支払い額は変動します。購入希望者の目線で考えるなら低金利の時のほうが売却しやすいです。

リナビス
2020年現在の金利は低いの?

これまでの金利の推移を見ていくと、日銀の金利政策が始まった平成11年以降はほぼ一定して低金利が続いています。

金利変動

参照:住宅金融普及協会

金利の判断をしている日本銀行は2020年1月21日に引き続きマイナス0.1%の金利を継続するなど、金利を低く抑えることは今後も続けていると表明しています。

2020年はコロナウイルスの影響で景気も落ち込む可能性が高いので、金利が急に上がることはほとんどあり得ないでしょう。

従って、低金利状態である現在は住宅ローンの借入がしやすく、家が買いやすく売れやすいタイミングです。

「個人的な事情」で見る売却タイミング

家を売るタイミングは利益度外しで、どうしても売らなければいけないタイミングもあるでしょう。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果によると、『住宅を広くする、部屋数を増やす』が最も多いことがわかります。
まずは、こどもの成長によるものが考えられます。

住み替え理由割合
住宅を広くする、部屋数を増やす42.3%
使いやすさの向上31.9%
新しさ・綺麗さを求めて27.4%
性能の向上(断熱性、省エネ性など)22.7%
通勤・通学の利便性向上20.3%
高年齢期の住みやすさ18.5%
日常の買い物・医療などの利便性向上16.2%

参照:今後の住まい方の意向に関する事項

家を売るべきでないタイミング

市況や経済の話が入ってくると、なかなか売却タイミングを決断するのが難しくなってきてしまいます。
今後の価格相場の予想は建てられても、答えを知る人はいないからです。

であれば、『売るべきでないタイミング』を回避する考え方の方が、タイミングを決めやすいのではないでしょうか。

以下では、家を売るべきでないタイミングを3つ解説いたします。

『2022年』というと、不動産業界では有名な「2022年問題」を語らないわけにはいきません。

2022年問題とは、宅地の供給が急増することで不動産価格が急落する可能性を示唆したものです。

これは1992年に施工された、改正生産緑地法が影響しているのですが、この法律により『生産緑地(30年間又は終身営農の義務を負った農地)』が税制面での優遇を受けていました。

30年目を迎える2022年には、優遇から外れた固定資産税の急騰が原因で、農地の売買に踏み出すと考えられています。
農地はそのままでは需要が低く、法律の面でも制限が多いので、宅地へと変更してから売買されることが予想できます。

すまリス
固定資産税の値上がりを実感し、宅地への転用手続きを終えるであろう2022年の後半には、相場急落の可能性があるんだね。
急ぎ過ぎる必要はないかと思いますが、2022年問題まで材料とするならば、1章で解説した時期的に有利な2~3月(2022年)が狙い目いえます。

売り時を逃さず家を早く売るコツ

家を売るベストなタイミングを逃さず、早く売るコツを紹介していきます。

コツ①:売りたい時期の6カ月前から準備する

家は売り始めてすぐに売れるものではありません。売ると決めてから買主を見つけて売却完了するまで、平均で6ヶ月ほどかかります。

ステップすること期間の目安
売り出し前相場を調べる1~4週間
査定を受ける
媒介契約を結ぶ
売り出し中購入希望者の内覧1~3ヶ月
条件交渉
売買契約
売り出し後決済1~2ヶ月

そのため、『売却したいタイミングから6カ月前』を目安に準備を始めることをおすすめします。

たとえば3月に売却したい場合、半年前の9月頃から不動産会社に査定依頼の連絡をしましょう。

コツ②:タイミングが近いなら買取を検討しよう

すぐにでも家を売りたいという方は「買取」という方法オススメです。

買取とは、不動産会社に直接物件を買取ってもらう売却方法になります。

通常の売却方法である仲介は、個人の買い手を探すまでが時間がかかり売却期間が読めないという大きな欠点があります。
しかし買取だと、売却価格は相場価格の7~8割になってしまいますが買主を探す手間もなく約2週間~1ヵ月ほどで不動産会社が買い取ってくれるため、スピード重視で売却を完了させたい方は最終手段として考えてみても良いかもしれません。

まだ売却を進めていない方や、現在仲介を依頼している不動産会社が買取対応をしていない場合は査定を通じて再度不動産会社を選び直しましょう。

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不動産買取とは?不動産を売るのに買取と仲介のどちらを選ぶべき?

家売却は最適なタイミングを見極めよう

家の売却可能性や売却価格は、売却する時期やタイミングによって変わります。最適なタイミングで売却できれば購入時より高い価格になる可能性がある一方、タイミングを間違えてしまうと購入時より低い価格で売却することになり、損失が生じる可能性もあるため注意が必要です。

不動産を売却する際は、売買の仲介をしてくれる不動産会社を正しく選ぶことも重要です。経験やノウハウを十分兼ね備え、誠実に販売活動を行ってくれる不動産会社であれば、予想以上に高値で売却することができるかもしれません。

不動産を売却する際は今回紹介したポイントを踏まえて、最適なタイミングで活動を進めることをおすすめします。


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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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