一戸建ての売却を検討しているなら、築10年は売り時です。築10年は、建物の価値がまだ半分程度残っている中で売りに出せるので、上手くいけばローンの残債よりも家を売って得た収入の方が高い「アンダーローン」が目指せます。
ただ、いざ売却活動を始めたいと思っても「何から手を付けたら良いかわからない」「売却に失敗して損したらどうしよう」と不安や悩みを抱えている方もいます。
そこでこの記事では、築10年の戸建ての売却相場や、高く売却するためのコツ・注意点などをまとめました。
記事に目を通し、売却を成功させるためのノウハウを学びましょう。
【築20年で16%減！？】家の売却相場はいくら？築年数別の相場や自分で調べる方法3選を解説
築10年の一戸建ての売却相場はどれくらい？
首都圏の戸建ての場合、築15年までであれば新築時と同程度の価値があります。
首都圏は土地価格も上昇しており、築5年までであれば、買った価格より高く売れる場合もあります。
築10年であれば新築時と同程度の価値がある
以下は、首都圏の戸建て売却相場の推移です。
築10年であれば新築時とほぼ同じくらいの価値があることがわかります。
築30年を超えると新築時の70％ほどの相場となります。
※参考：新築一戸建て価格は東京カンテイ 「首都圏一戸建て住宅・価格と戸数の動向」(2023年1月31日時点)を、築5年以降の売却相場はレインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】」から編集部作成
そもそも、家の売却相場は「建物の価値」と「土地の価値」の合計で決まります。
築年数が経過するほど建物の価値は下がっていきますが、土地の価値は所有期間が経過しても下がらないと言われています。
売却は早期売却がおすすめ
築15年までは新築時と同程度の価値はありますが、基本的に築年数と比例して価値は下がります。
そのため、売却を本格的に検討している方は早期売却をおすすめします。
また、消費者は中古物件より新築物件を求める傾向があります。
古い物件でも良さはありますが、築年数の浅い物件の方が需要があります。
手軽に戸建ての査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
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築10年の一戸建てを売却した人の体験談
築10年の一戸建ての売却相場について解説しました。
では、実際に築10年の一戸建てがいくらで売却されているのか見ていきましょう。
以下の4つの築10年の一戸建ての売却体験談を紹介します。
- 東京都町田市の一戸建てを5,400万円で売却
- 埼玉県和光市の一戸建てを3,500万円で売却
- 大阪府守口市の一戸建てを 2,990万円で売却
- 熊本県荒尾市の一戸建てを 2,330万円で売却
東京都町田市の一戸建てを5,400万円で売却
不動産売却のきっかけや不安
情報がインターネット上に溢れている中で、悪い情報に引っ掛かったらどうしようや、どこに頼めば良いかわからず、査定額も会社によってまちまちでとても不安でした。
東京都町田市 / 30代 / 転勤 / 一戸建て / 築10年~15年 / 3LDK
査定額5,600万円→売却価格5,400万円
| 不動産会社 | 三井不動産町田支店（担当者：紀伊國） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 説明が丁寧 |
| 満足度 | 5 |
埼玉県和光市の一戸建てを3,500万円で売却
不動産売却のきっかけや不安
埼玉で戸建を購入。希望の内装にしてもらえたので住み心地が良く気に入っていたのですが、海のある千葉へ移住したい為に売却を決めました。希望に近い金額で予定の期日までに売れるかが心配でした。
埼玉県和光市 / 40代 / 住み替え / 一戸建て / 築6年~10年 / 3LDK
査定額3,200万円→売却価格3,500万円
| 不動産会社 | 三井のリハウス成増支店（担当者：鈴木さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 説明が丁寧 |
| 満足度 | 4.7 |
大阪府守口市の一戸建てを 2,990万円で売却
不動産売却のきっかけや不安
建売りのお家だったので注文住宅や建築条件付き土地などに憧れを抱き住替えに挑戦しました。自分たちに損失が出ないかとても不安でした。希望の価格が見込めるということでしたが売れるのかとても不安でした。
大阪府守口市 / 30代 / 住み替え / 一戸建て / 築6年~10年 / 3LDK
査定額2,600万円→売却価格2,990万円
| 不動産会社 | 株式会社Estate&Co.城東区支店（担当者：濱口） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
熊本県荒尾市の一戸建てを 2,330万円で売却
不動産売却のきっかけや不安
離婚に伴い売却を検討した時にローン残高を補える金額で売れるか不安だった。売却にかかる時間も心配だった。手続き、銀行とのやり取りや内覧の準備も心配だった。
熊本県荒尾市 / 30代 / 離婚 / 一戸建て / 築6年~10年 / 4LDK
査定額2,380万円→売却価格2,330万円
| 不動産会社 | Ｙ．コーポレーション株式会社（担当者：中平さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 地元に強いと感じた |
| 担当者の特徴 | 時間に融通がきいた（朝/夜も対応） |
| 満足度 | 4.7 |
築10年の一戸建てを売却する6つのコツ
次に、築10年の戸建て売却を成功させる6つのコツを紹介します。
- 一戸建ての現在の価値を一括査定で調べる
- 不動産会社は担当との相性まで厳選
- 売却期間に余裕がある人は高額売り出しに挑戦
- 内覧には細心の準備を
- 免責事項を決め契約不適合責任の負担を軽減
- 確定申告で特例や控除を利用
一戸建ての現在の価値を一括査定で調べる
一括査定は1社だけでなく、必ず複数社に依頼しましょう。1社だけでは査定が妥当な価格なのか判断できません。高すぎても売れ残り、安すぎても損するため、正確な査定額を提示してくれる不動産会社を探しましょう。
査定をするときは、すまいステップなど一括査定サイトを利用するのがおすすめです。サイト上で必要な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を受け取れるので、複数社に1件1件依頼する手間を省けます。
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不動産会社は担当との相性まで厳選
戸建てを高く売るためには、不動産会社の担当者との相性も重要です。査定額の高さだけでなく、実績や担当者の対応力も吟味しましょう。信頼できる担当者を厳選するポイントは、以下の3つです。
- 宅地建物取引士の資格を持っている
- 仲介実績が多い担当者
- 対応が丁寧な担当者
不動産の売却には、専門知識が必須です。豊富な知識を持っている証として「宅地建物取引士」の資格があります。この資格がある担当者は、不動産取引の専門家として一定以上の知識を持っていると判断できます。通常、資格保有者は名刺に印刷されているため確認してみましょう。
売却仲介の実績が多い担当者は、売主への的確なアドバイスや対応力の高さを期待できます。ただし、売却にも戸建て・マンション・土地など種類があるため、戸建ての売却経験が豊富な担当者が心強いです。
不動産売却には、聞き慣れない専門用語が飛び交います。難しい言葉や内容を、売主にわかるようにかみ砕いて説明してくれる担当者は、売主に寄り添える担当者と言えます。
担当者は買主とやりとりする機会も多いので、高い対人力がある人が適任です。
「すまいステップ」なら、厳選した優良企業のみと連携しているため、頼れる担当者がきっと見つかります。
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売却期間に余裕がある人は高額売り出しに挑戦
売り出し価格は、売主が自由に決めてよいものです。不動産会社と相談しますが、最終的な決定権は売主にあります。3ヶ月ほどで売ることを想定して適正な価格を決めるのが一般的です。もし売却期間に余裕がある場合は、許容範囲の中で目一杯価格を引き上げたチャレンジ価格を設定してみましょう。築10年以内の戸建ては希少性が高いので、買主に上手くフィットすればそのままの価格で売れることもあります。
売却計画に合わせ、事前にチャレンジ価格で売り出す期間を○ヶ月と決めておき、その期間を過ぎても売れなかった場合は、価格を見直しましょう。
内覧には細心の準備を
購入希望者が内覧するときは、空き家を除き、一般的に売主が立ち会います。どんなところがチェックされるかを事前に把握し、好印象を与えられるように準備しましょう。内覧の際にチェックされるポイントをまとめました。
- 水回りや玄関
- 室内のニオイ
- 室内の傷
- 室内の広さ
- 室内の明るさ
購入希望者は清潔感の有無をチェックします。特に気になる場所は、トイレや風呂などの水回りや玄関です。内覧前に入念に掃除してください。
ニオイは家中に染みついています。長年暮らしていると慣れてしまい気になりませんが、初めて訪れる人はニオイに敏感です。内覧の何日も前から部屋中の窓を開けて換気したり、消臭スプレーを使用したりして、できるだけニオイを逃がしましょう。
壁や床など傷がある場合は、できる限り修理しましょう。ただ、大規模な修繕をする必要はありません。悪い印象をもたれない程度に手を加えましょう。もし簡単な修理で直しきれない場合は、内覧時に購入希望者に説明するようにしてください。傷に気がつかないまま契約してしまい、その後トラブルに発展するケースもあります。
整理整頓してなるべく部屋が広くみえるようにしましょう。押し入れやクローゼットの中もチェックされることも多いため、荷物を詰め込まず、必要ないものは捨てるか、一時的にトランクルームに預けるなど工夫してください。家具の配置を変えてみるのもひとつの手です。
室内が明るく見えるように雨戸やカーテンは必ず開けておきましょう。また、暗くなりがちな部屋だけでなく、室内の電気はすべて点灯して室内を明るく見えるようにしましょう。
免責事項を決めて契約不適合責任の負担を軽減
戸建てを売却する際、売主は、売買契約の内容に合った不動産を、買主に引き渡す義務を負います。契約不適合責任とは、買主が購入した不動産などの数量や品質が「契約内容と適合しない」と判断した場合、売主が負う責任のことを指します。
たとえば、契約書に記載がない建物の傷やシロアリ被害、雨漏りなど不具合があった場合、買主は修繕や代金の減額を売主に求めることができたり、契約を解除できたりする権利があります。売主が責任を負わないときは契約解除が可能です。さらには、契約不適合によって生じた損害を売主に請求することもできます。
ただし、買主の権利をどこまで認めるかなど免責事項を事前に契約書に明記し契約を取り交わせば、万が一の事態が起こったときの責任を免れることができます。トラブルを回避するために、住宅の劣化や不具合などの状況を正確に見極め、売主が責任を負う内容や範囲を契約書に記載して、売主と買主が適正に取引できる契約内容にすることを心がけましょう。
確定申告で特例や控除を利用
戸建てを売却したときに受けられる特例や控除は、大きく4つあります。
それぞれの内容や適用条件をまとめました。
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 居住用財産の買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
3,000万円特別控除
これはマイホームの売却なら譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。物件の所有期間の指定がないため、利用しやすいのが特徴です。適用条件は、下記の4つです。
- 住宅に住まなくなってから3年が経過する日にあたる年の12月31日までに売ること
- 住宅を売る前に、その他の土地活用で利益を得ていないこと
- 売った年の2年以内に3,000万円特別控除を受けていないこと
- 売主と買主が親子など特別な関係にないこと
控除は1人につき最大3,000万円までで、土地や建物の名義が夫婦の共有名義などの場合は、合計6,000万円の控除を受けられます。セカンドハウスや賃貸用マンションなど、マイホーム以外は対象外です。
10年超所有軽減税率の特例
売却する戸建ての所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得の税率が軽減される特例です。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21％、6,000万円超の部分は税率が20.315％になります。条件を満たせば、3,000万円の特別控除と併用できます。
適用条件は、以下の6つです。
- 譲渡した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年以上であること
- 住宅に住まなくなってから3年が経過する日にあたる年の12月31日までに売ること
- 売主と買主が親子など特別な関係にないこと
- 家屋の解体日から1年以内に譲渡契約を結び、かつ空き家になって3年後の12月31日までに売却すること
- 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていないこと
- 過去3年の間に軽減税率の特例を使用していないこと
特定の居住用財産の買換え特例
マイホームを売却して新居に買換える場合、条件を満たせば売却で得た利益に対する税金を繰り延べできるという特例です。
繰り延べできる金額は新居の購入金額によって変わります。
旧居より新居の方が高額または同額なら、税金の全額を繰り延べでき、新居の方が安いときはその差額に税金がかかります。
適用条件は、以下のとおりです。
- 令和5年12月31日までに譲渡したものであること
- 住宅を売却した年の1月1日における所有期間および居住期間が10年を超えていること
- 売却の代金が1億円以下であること
- 新居の床面積が50㎡以上、かつ土地面積が500㎡以下であること（マンションの場合は、登記された専有部分の面積のみで判定）
- 買い換えるマイホームが中古住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
居住用財産の買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅の買換で譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を所得金額の計算上控除（以降3年間繰越控除できる制度）。
適用条件は、以下のとおりです。
- 令和5年12月31日までの間の居住用財産の譲渡であること
- 譲渡した年の1月1日における所有期間が土地建物とも5年超
- 売主と買主が親子など特別な関係にないこと
- 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に居住用財産を取得すること
- 新居の取得日から翌年12月31日までの間に居住の用に供すること
- 新居の床面積（登記記録の面積）が50㎡以上であること
- 新居を取得した年の年末において買換資産の取得に係る住宅借入金（償還期間10年以上）を有すること
東京都練馬区 / 60代 査定価格2,680万円売却価格2,650万円 福岡県福岡市中央区 / 50代 査定価格1,100万円売却価格1,100万円 東京都練馬区 / 30代 査定価格1,100万円売却価格1,130万円 福岡県朝倉市 / 40代 査定価格900万円売却価格890万円 埼玉県川口市 / 40代 査定価格2,200万円売却価格1,780万円
築10年の一戸建てを売却する注意点
築10年の戸建てを売るときの注意点をまとめました。売却に失敗しないためにも、目を通しておきましょう。
リフォームしても損をする可能性
「所有している戸建てを少しでも高く売りたい」「内覧時に好印象を与えたい」と、リフォームを検討している方もいらっしゃるかもしれません。
リフォームをすれば確かに見た目や設備が良くなるため魅力的に感じますが、売り出し価格にリフォーム費用を上乗せするとなると、相場よりも高くなりやすく、買い手が付かない可能性があります。せっかくリフォームしても売却できないと意味がありません。
また、中古物件の購入を希望している人の中には安く物件を仕入れて、自分好みにリフォームしたいという人もいます。本当にリフォームが必要かは不動産会社の担当者や専門家に相談してから決めることをおすすめします。
任意売却はできるだけ避ける
ローンの返済が難しくなったとき、「競売」や「自己破産」のほかに、「任意売却」という手があります。
競売にかけると事実が公に知れ渡ることになるため、プライバシーを侵害される可能性がでてきますが、任意売却ならローンを滞納したことを周囲に知られる心配はありません。
ただし、滞納した記録が信用情報機関に残ったままになるため今後の融資が受けにくくなったり、一定の期間を過ぎても任意売却が成立しない場合は競売にかけられたりと、すべてが解決するわけではありません。
任意売却をしなくてもローンを返済できる策を考えましょう。たとえば、以下のような例があります。
- 月々の返済額の軽減を金融機関に相談してみる
- リースバックで家を売却し持ち家を手放さない
- 債務整理を行う
- 身内に家の買取やローン返済の立て替えを頼んでみる
ローンの返済が滞った場合もいくつか選択肢があるため、ベストな対処法を検討しましょう。
まずは査定を受けて、戸建てがいくらで売却できるか知ることが大切です。
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戸建てを売却しても火災保険は解約されない
所有している戸建てを売っても、かけていた火災保険や地震保険は解約されません。自分で解約手続きを行う必要があります。
解約のタイミングは必ず「引き渡し日以降」にしてください。売買契約を締結後、物件の引き渡しまでは早くても約1ヶ月程度かかります。その間、物件が火災や地震、台風などにより被害を受けた場合は、基本的に売主が損害を負担しなければなりません。
また、売買契約が成立しても引き渡し前に物件に損害がでた場合は、買主は代金支払いを拒むことや契約を解除することもできます。
そのため、売主は売却で得るはずだった利益を手にできないだけでなく、損害まで負うことになります。
もし解約時に保険の残存期間が残っている場合は、前払いしている保険金の一部を返金してもらえます。忘れずに手続きしてください。
利益がある売却で確定申告忘れは追加の出費
売却で利益があったのに確定申告をしないということは、脱税にあたる行為です。確定申告は義務なので、放置しておくと無申告加算税や延滞税の支払いを求められる可能性があります。
無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合に乗じた金額を課せられます。
延滞税は、法定納付期限までに税金を全額納付しない場合に課せられる罰金です。納付期限の翌日から納付日までの日数に対して、利息分として延滞税が課せられます。
戸建ての売却時期によっては、確定申告が1年近く先になるため忘れがちですが、無駄な出費をしないように必ず申告しましょう。
築10年の一戸建ての相場を調べてアンダーローンを目指せる売却をしよう
築10年の戸建てを売却するとき、ローンの残債よりも売却額が上回って入れば売却代金でローンを一括返済できます。
もし売却額よりもローン残債が上回っている場合は、二重ローンを組むか貯金を崩すなど資金繰りが苦しくなります。売却の成功の鍵は、アンダーローンを目指すことです。この記事を参考に、少しでも高く売る工夫をしましょう。
