築50年の戸建て住宅の売却相場は？高く売るためのコツを解説

築50年に近い、古い戸建ての売却は難しいのではないかとお悩みではありませんか。

築年数の浅い戸建てに比べて売却しにくいのは事実ですが、ポイントを押さえて売却することでスムーズに売却できる可能性も十分にあります。

本記事では、築50年程度の戸建てを売りたい方に向けて、売却相場や適した売却方法、できる限り高く売却するためのコツを解説していきます。

また、戸建て売却に最も重要な不動産会社選びについても紹介していますので是非ご覧ください。

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築50年の戸建て住宅の売却相場

始めに、築50年の戸建て住宅の売却相場を確認しましょう。不動産の価値は新しいほど高く、古いほど安い傾向にあります。築50年たった戸建て住宅は、購入時と比べてどの程度価格を落としてしまうのでしょうか。

建物の価値はほぼゼロ

築50年たった戸建て住宅には建物の価値は殆どなく、一般的に価値ゼロとして査定されます。

建物に価値がないため、土地の価格のみで売却されます。
そのため、「中古戸建て」ではなく「古家付き土地」という表現で取引されます。

建物の価値がゼロになる理由は、建物の劣化度合の深刻さもありますが、耐用年数という考え方の影響が大きいです。

耐用年数とは、建物が資産としての価値をもつ期限のようなもので、木造戸建ての場合は22年と決められております。なお、鉄筋コンクリート造で47年です。

日本では、耐用年数と売却価格査定が顕著に相関しており、築20年を超えた木造戸建ては、ほとんど土地の価値のみで取引されるのです。

伝統的な古民家は価値がある

前項では、「築50年の戸建て建物の価値はゼロ」と言いましたが、建物の状態や地域のニーズによっては、築50年を超えるような古い戸建て物件でも高い評価を得られる場合があります。

例えば、伝統工法を用いた古民家は、歴史や文化を鑑みて建物の価値が認められます。主に京都や大阪といった街並みにも歴史を感じられるような土地ではこういった評価がされやすいです。

また、リノベーションやリフォームを施した物件や、古民家カフェなどの需要が高い地域にある物件などは、建物の価値を評価してもらえる可能性があります。需要の有無を自身で判断することは難しいので、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

では、建物の価値がゼロに近い築50年の戸建て物件はどのように売却すればよいのでしょうか。

築50年の戸建てを売却する方法

築年数の古い戸建て物件の売却方法は、以下の4つに分けられます。

• 家が建った状態のまま売却する
• 解体して更地にしてから売却する
• リフォームやリノベーション後に売却する
• 不動産会社に買取を依頼する

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

家が建った状態のまま売却する

もっともシンプルな方法として、家が建った状態のまま売却する方法が挙げられます。現状のまま売却できるなら、建物の解体やリフォームの費用負担がないため、新居の購入や引っ越しにも影響が少ない点はメリットです。

先に述べたように、築50年の物件には資産としての価値はほとんどありません。しかし、家を購入したい人のなかには、「古い家を安く買いたい」「自分で好きにリフォームしたい」という買主も多くいます。そういったニーズに合えば、築50年の戸建て住宅でも売却できる可能性はじゅうぶんにあるでしょう。

ほかの売却方法を考えている場合でも、解体やリフォーム費用のことを考えて、まずは家が建った状態で売りに出すこともあります。

解体して更地にしてから売却する

2つ目の方法は、建物を解体して更地として売りに出す方法です。古い建物が残っている状態では、ターゲットが古民家を探す人に限定されてしまいます。対して、古い建物を解体すると、新築を建てたい人にもターゲットを広げることができ、早期の売却を目指すことができるでしょう。

ただし、解体費用は基本的に売主が負担することになります。解体費用は業者や建物の構造・面積によって異なるため、複数社に見積もりを依頼するなどして慎重に判断する必要があります。

また、住宅が建つ土地に適用される軽減措置がなくなるため、更地にすると固定資産税が高くなる点には注意が必要です。固定資産税の増額を加味して、「更地化予定の土地」として家を残したまま市場に出すこともあります。

リフォームやリノベーション後に売却する

リフォームやリノベーション工事を行い、ニーズを広げて売却するのも選択肢のひとつです。やはり、築年数がたって見た目が古かったり、安全面に問題があったりする物件は売れづらい傾向にあります。そうした不利な面をリフォーム・リノベーションを行うことで払しょくし、売却を目指す方法です。

せっかく工事をするのであれば、設備や外観を新しくするだけでなく、併せて耐震工事を行うこともおすすめします。築年数がたった物件は耐震基準が古く、敬遠されてしまうことも多いです。耐震工事を行い、新しい耐震基準を満たすことで売却しやすくなります。

不動産会社に買取を依頼する

土地自体に需要がない場合、上述した売却方法では買い手が見つからない可能性があります。
買手が見つからない物件でも、場合によって不動産会社が買取してくれる場合があります。

買取は、不動産会社との直接取引になるため、本来不動産会社に支払う仲介手数料が発生しません。
加えて、買手を見つける手間が無いため、最短1週間で売却を実現できるケースもあります。

ただし、不動産会社の買取では、買手を募集して売却する場合の価格の約7割程度の価格で取引されます。
できるだけ高い価格で売却したい方は、買手を募集して売却する仲介という売却方法をとりましょう。

築50年の戸建てを高く売却するには

続いては、築50年の戸建て住宅を高く売却するためのポイントをご紹介します。紹介するのは以下の3つです。

• 自分でも相場を調べる
• 家の状態を正確に伝える
• 複数の業者に査定を依頼する

大切に住んできた家を手放すなら、できるだけ高く売却したいものです。上記のポイントを押さえて、高額売却を目指しましょう。

自分でも相場を調べる

家がいくらで売れるか検討を付けるには不動産会社による査定が必要です。
しかし、査定価格には会社による差が激しく、高すぎる査定価格や安すぎる査定価格を提示する不動産会社も存在します。

最も信用できる査定価格を選ぶには、自分で事前に売却相場を調べておく必要があります。
自分で調べた売却相場から逸脱した査定価格を提示してきた会社には、査定額の根拠を質問し、反応を確認しましょう。

売却相場はレインズマーケットインフォメーション（以下レインズ）で簡単に調べることが出来ます。
過去の売却事例から平均坪単価を収集して、売りたい戸建てと比較してみましょう。

家の状態を正確に伝える

査定を受ける際や内覧希望者と話をする際には、家の状態を正確に伝えることを心掛けましょう。「多少よいように話したほうが印象がよいのでは」と思われるかもしれませんが、誤った認識をさせることでかえって悪印象を残したり、最悪の場合売却後のトラブルに発展したりする場合があります。

まず、古い家の購入を考えている人は、リフォームやリノベーションを前提として家を見に来ています。家の壊れている設備や問題点など、正確に伝えたほうがリフォームのイメージがしやすく、成約につながる場合があるでしょう。

また、中古物件の売却には契約不適合責任が伴います。契約不適合責任とは、簡単に説明すると契約書に明記されていなかった不備や不良については、売却後であっても売主が責任を負う決まりのことです。つまり、印象をよくしたいからと不備を隠していると、売却後に修繕費用などを支払うことになってしまいます。

「築50年の家」と聞いて、不備や不良がないと考える人は少ないです。マイナスなことであっても隠さずに、できるだけ正確な情報を共有しましょう。

複数の業者に査定を依頼する

家の査定は1社に限定せず、複数の不動産会社に依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額やサービスを比較することができます。

不動産会社の特徴やサービス、得意とする不動産はそれぞれ異なります。つまり、築50年の家は価値がないとして安く査定する不動産会社もあれば、立地や古民家としての需要を加味して高く査定する不動産会社もあるのです。

また、複数の査定金額を比較することで、現在の家の相場をつかむこともできます。相場から大きく離れた業者を避けることができ、その後の売出価格の設定にも役立ちます。

築50年たった家の売却には、通常の売却よりも時間がかかりやすいです。その分、不動産会社の担当者との付き合いも長くなります。複数の不動産会社の価格や対応、サービスを比較することで、自身の家の売却により適したパートナーを見つけることができるでしょう。

一括査定ならすまいステップがおすすめ

そうはいっても、複数の不動産会社に自分で1社1社連絡をして査定依頼をするのは大変骨の折れる作業です。すまいステップなら、一度の入力で最大4社の不動産会社に査定を依頼できます。

すまいステップが提携しているのは、独自の厳しい厳選審査を通過した優良な不動産会社に限られるため、安心して利用できます。また、査定や売却を担当するのは資格保有・経験5年以上など不動産会社のなかでもエース級の担当者です。

他にも、査定を依頼した不動産会社以外からは一切連絡が来ない仕組みや、運営会社が上場企業であることなど、安心して利用できるポイントがそろっています。すまいステップを利用して、築50年の戸建て住宅を最大限に評価してくれるパートナーに出会いましょう。

築50年の戸建ての売却を依頼する不動産会社の選び方

築50年の戸建て物件をスムーズに売却するには、どのような不動産会社を選ぶべきでしょうか。こちらでは、不動産会社選びのポイントを2点ご紹介します。

古い家の販売実績がある会社を選ぶ

まず、過去に同じような家を販売した実績があるかどうかを確認しましょう。古い家の売却ノウハウを持った会社であれば、過去の実績を鑑みて高く評価してくれる可能性が高いです。また、古い家を購入したいと考える顧客をすでに抱えている場合もあります。

販売実績は不動産会社のホームページなどで確認できます。「お客様の声」などを確認するのもよいでしょう。また、不動産会社の口コミサイトを閲覧することや、担当者に直接実績について尋ねるのも有用です。

不動産会社によっては、古い家を購入する人向けにリフォームやリノベーションの業者と提携していることもあります。そういった会社であれば、現状での売却や、スムーズな売却ができる可能性も高いでしょう。

古民家専門業者を選ぶ

古民家の売却であれば、古民家専門業者を選んで売却するのもおすすめです。古民家とは、日本の伝統的な工法で建築された住宅のことをいいます。

古民家は文化的でノスタルジーな雰囲気や、デザイン性の高さなどにより、築年数がたっていても人気が高いです。リノベーションして住居とするだけでなく、カフェや古書店など、商業用に利用されることもあります。

古民家専門業者を選ぶことで、建物の価値を認めてもらったり、購入希望の顧客に素早く売却できたりする可能性が高いです。また、敷地内の蔵や納屋に保管されている古い農機具など、処分が難しいものの買取も行なっていることがあります。ぜひ査定を受けてみましょう。

築50年の戸建てを売却するときの注意点

最後に、築50年の戸建て住宅を売却する際の注意点を3点ご紹介します。古い家には制約がつくことも多いため、通常の物件よりも売却には慎重な判断が必要です。

早く売るのは難しい

まず、築50年の家を短期間で売却するのは難しいと考えましょう。通常の売却であれば、6ヶ月程度で売却できることもありますが、築年数がたった家は売却に1年以上要することも珍しくありません。

なかなか売却に至らない場合には、ひとつの売却方法に固執せずに他の方法を試すこともおすすめします。売却活動をしている間にも、固定資産税や光熱費など、維持費用がかかり続けます。「リノベーション費用や解体費用をかけたくないから、絶対に現状のまま売却したい」と固執すると、維持費がかさみ、かえって費用が大きくなってしまう場合もあるでしょう。

古家がついた状態で販売を始めたものの買主が現れず、売主負担でリノベーションを行なって販売し直すことも珍しくありません。状況や売却を依頼する担当者の意見などに柔軟に対応しながら売却を進める必要があります。築年50年の家の売却は、長い目で見て行動しましょう。

再建築不可の場合は解体するべきではない

古い家を解体してしまう前に、自身の土地が再建築不可の土地でないか必ず確認しましょう。

再建築不可とは、現状建物が建っているものの、今の建築基準を満たしていないため新しく建物を建てることができない土地のことをいいます。つまり、今の家を壊してしまうと新たに家を建てることができず、住宅用地として売り出すことができません。

再建築不可物件となる土地の多くは、接道義務を満たしていないことが多いです。接道義務は建物を建てる場合は幅員4ｍ以上の道路に2m以上接した土地でなければならないというもので、築50年の家は満たしていないことも多いので注意しましょう。

再建築不可物件の場合は、現状の建物を残してリノベーションすることを前提に売却します。再建築不可物件は通常の物件に比べて安価になることが多く、リノベーション目的で購入を購入する人にとってはメリットも大きいです。なかには、再建築不可物件を専門的に扱う不動産会社もあります。相談してみるとよいでしょう。

リフォームしても費用を回収できるわけではない

リフォームやリノベーションには多額の資金が必要です。しかし、手を加えたからといって、かかった費用を回収できるほど高額で売却できるとは限りません。

「自身で好きにリフォームしたい」と考えている買主も多いです。売主側の好みで費用をかけてリフォームするよりは、その分売却価格を値引きするほうが需要が高い可能性があります。

リフォームやリノベーションにかかる費用は、業者によっても異なります。本気で工事を考えているなら、複数の業者に見積もりを依頼して、その見積書を不動産の査定員に提示することもおすすめです。また、リフォーム費用分の値引きを考える場合にも明確な根拠となるため、見積もり依頼は効果的でしょう。

リフォームやリノベーションの費用を売却金額で回収できる可能性は高くありませんが、不動産会社によっては、リフォームを推進しているケースもあります。不動産会社の提携する業者に依頼することで料金が割引になることもあるため、ひとえに「回収できない」とはいい切れません。

このように、考え方や売却方法は業者によって大きく異なるため、自身の考えに適した不動産会社を選びましょう。

築50年の戸建てを売却するためには不動産会社選びが需要

古い家の売却には、「売れないのでは」「時間がかかりそう」など不安がつきものです。築50年を超えた戸建て住宅は、法定耐用年数を超えていることから、建物の価値をほぼ失ってしまいます。しかし、古民家に魅力を感じている人や、古い家を安く買ってリフォームしたい人、建物を壊して家を新築したい人などには需要が高く、売却できる可能性もじゅうぶんあります。

自分で相場を調べることや、家の状態を正確に伝えることなど、売却のポイントはいくつかありますが、なかでも重要なのは優良な不動産会社を選ぶことです。現状のままの売却やリノベーション後の売却など、築50年の家の売却方法はさまざまあり、ニーズや状況に合わせた慎重な判断が必要です。古い家の販売実績があり、顧客を抱えているような不動産会社であれば、築50年を超えた家の価値を最大限評価してくれることでしょう。

不動産会社選びなら、複数の業者に査定を依頼して比較することが大切です。

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売却のよいパートナーとなってくれる不動産会社を見つけ、築50年の戸建て住宅のスムーズな売却を目指しましょう。