土地を売却する際は、所有している土地の面積や形状を正確に把握するために、測量が必要になることがあります。
測量にはいくつかの種類があり、適切に行わないと境界トラブルや売却価格への影響 につながることもあるため、注意が必要です。
本記事では、土地売却における測量の重要性や種類、スムーズに売却するためのポイント を解説します。測量の基礎知識を身につけ、安心して売却活動を進めましょう！
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土地売却の測量とは
測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測り、図面に表すのが測量と言います。
測量の目的は、「面積の確定」と「境界の確定」のために行われます。
面積は、法務局で取得が可能な登記簿謄本を見れば確認できます。
売主と買主の両方が合意をすれば、登記簿の面積通りで売買契約が可能です。
中には、測量が行われずに記載されているものもあるので、誤差が出る場合があります。
境界も同様で、登記簿上で売買契約を締結することが可能です。
しかし、後々に境界で隣接している所有者とトラブルになっても文句は言えません。
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土地売却をする際の測量は義務？
土地売却を行う際の測量に義務はありません。
しかし測量を行わないと、近隣の人たちとトラブルになったり、正しい査定を行えず売却価格に響く可能性があります。
測量にはメリットもあり、測量をすることで所有している面積が予想よりも大きく、売却価格のアップにつながります。
測量が必要なケース
そもそも測量がどんな時に必要なのか、わからない方が多いのではないのでしょうか。
そこで以下では測量が必要なケースを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
- 売却したい土地がある
- 境界がわからない
- 境界に塀やフェンスが設置されていない
- 高額な土地
- 面積が登記簿登録と異なる場合
売却したい土地がある
測量が必要な主な理由として不動産売却があり、売りたい土地の境界線が明確ではない場合は、測量をする必要があります。
特に、隣接する土地との境目が分からないと、どこまでが自己所有分の土地として売却できるのか分かりません。
何となくで土地を区分して売ってしまうと、隣接地の所有者とトラブルになることもあります。
境界が分からない
土地売却に限らず、土地の活用、相続など、各種土地利用をする際に境界が分からない場合は、測量をしておかなければなりません。
境界線が不明なまま土地を利用していると、隣接地の所有分のエリアを侵害してしまい、トラブルに発展することもあります。
一度境界を調べている土地であっても、境界標が朽ちたり、地震などの天災によって地形変動や境界標の劣化があると、境界線が分からなくなってしまいます。
この場合も、改めて境界標を打ち込み、それぞれの所有分を明確にするために測量を行います。
境界に塀やフェンスが設置されていない
塀やフェンスは境界の目安となりやすいため、設置されていない場合は測量が必要になってきます。
「以前は設置していたけど老朽や損傷で撤去した」場合も同じで、測量を行いましょう。
境界の見立てがないと所有している土地がどこまでなのかわからないため、境界を確定させておくと再設置や敷設ができるので、トラブルを防ぐことができます。
土地が高額
土地の価値は場所によって異なりますが、高額な場合ほど、それぞれの持ち分や境界線を明らかにするために、測量を行うことが多いです。
地価が高額な土地の場合、1平方メートル違うだけで数十万円以上の金額が変わり、損する可能性が高くなってしまいます。
このように、土地の価値が高いほど誤差が出たときには大きな問題になりやすく、トラブルになることも少なくありません。
面積が登記簿登録と異なる場合
測量をされていない場合、登記簿の面積だけで売買契約をすることになります。
登記簿に記載されている面積で判断して、売買契約を行うと後に買主や隣接している所有者とトラブルになる可能性があります。
そのため登記簿の記載の面積と実際の面積が異なる場合、測量することをおすすめします。
作成される測量図の種類
土地を測量する際に測量図というものが作成されます。
測量の際以下の3種類の測量図があり、それぞれの特徴を解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
| 種類 | 特徴 | 隣地の立ち合い |
|---|---|---|
| 地積測量図 | ・法務局の図面で測量をする ・地積測量図が登録してあれば、確定測量の代わりで売買契約が可能 | 場合による |
| 現況測量図 | ・単にその土地を測定したもの | なし |
| 確定測量図 | ・境界が確定される ・確定測量図は土地の所有者しか持てない | あり |
地積測量図
以下の画像は、地籍測量の図面です。
測量時のデータが複数記載され、何をどのように調べたのかも、図面を見ると確認できるようになります。
参照：盛岡市法務局
土地の地積、つまり面積などを明確に測量する方法が「地積測量」です。
地積測量は、隣接地や道路との境界線を明らかにして測量するだけでなく、図面に引く線の種類や太さなどが定められているほど、厳密な測量です。
そのため、測量結果の図面は登記簿に登録され、法務省の定めによって作成された測量図のため、法的な効力も強いでしょう。
地積測量では、以下の内容を図面に記載します。
- 地番と土地の所在
- 基準点の凡例
- 面積の計算法
- 面積の結果
- 測量した年月日
現況測量図
以下の画像は、現況測量の図面です。
現況測量は簡易的な測量なので、公的な効果を持つことができません。
土地売却する際も正式な効力は発揮することはできず、現況を測った測量で、仮測量図とも呼ばれています。
境界確定のための立ち合いなどもなく、今の状態を反映したものであり、将来の状態を知るためには再度測量が必要になることは覚えておきましょう。
確定測量図
以下の画像は、確定測量の図面にです。
確定測量図は、基本的に土地の所有者しか図を持っていません。
確定測量図は、隣接している所有者との立会いの下測量が行われ、公的に境界を確定できるものです。
また土地売却をする際は、確定測量図を提示することが基本的です。
隣接しているものが国や自治体が所有している場合、官民査定が行われます。
逆に隣接しているものが法人や個人の所有しているものであれば、民民査定が行われます。
民民査定…個人または法人と立ち会って境界を確定させること
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測量にかかる費用と期間
測量にかかる費用は決して安くはありません。また測量はすぐに終わる物ではなく、期間も長く設定されています。
以下では、各測量の費用と測量にかかる平均的な期間を解説しています。
現況測量の費用相場
現況測量をする場合は、100坪以下の土地で約35万～45万円の測量費用がかかります。
土地の広さや形によって異なりますが、この金額で行われることが多い傾向にあります。
土地測量の費用を抑えたいと考えている方は、現況測量で済ませたいと考える方も多いと思います。
ですが、大まかに面積を測量するため、土地を売却するときにはおすすめできません。
より正確な大きさを測りだせる確定測量を行っておくと、隣人トラブルを未然に防ぐことができます。
確定測量・地積測量の費用相場
確定測量と地積測量の相場は、隣接している土地が官有地のケースや広さ、形によって変わります。
100平方メートル程度で、官民査定が不要の場合では35万∼45万円です。
官民査定が必要な境界確定測量では、60万∼80万円が相場です。
業者によっても測量費用は異なるので、何社かに見積もりを取っておくとよいでしょう。
費用が高額になる主な場合
測量の費用が高額になるケースとしては、次の4つが挙げられます。
- 立ち会いの有無で変わる
- 隣接地所有者と境界トラブルがある
- 所有者が多い
- 複雑な形状の土地
立ち会いの有無で変わる
確定測量は、官民査定（行政の立ち会い）が必要なケースと不要なケースがあり、必要な場合は60万～80万円程度かかることが多いです。
立ち会いが必要なのは公用地などと隣接する場合で、市区町村役場の担当者が立ち会って測量を行います。
隣接地と境界トラブルがある場合
境界線についての取り決めは、双方で折り合いをつけなければならず、合意を取るのに余計な時間がかかることも少なくありません。
もちろん、専門業者に依頼することで最終的に境界線の確定します。
しかし、双方の境界についてトラブルがあると、境界線を決める手間がかかり、費用も高額になりやすいです。
所有者が多い場合
境界線の取り決めが難航しやすいのは、土地の所有者が複数人いる場合も挙げられます。
所有者が何人もいると、立ち会いのスケジュールを決めることが難しく、測量期間が伸びてしまうことも少なくありません。
また、隣接地の所有者がいる場合と同様で、境界線確定の手間がかかりやすいことからも、費用が高額になりやすいと考えましょう。
複雑な形状の土地の場合
土地の形状によっても測量にかかる費用は異なり、複雑な形状のものほど手間と時間がかかるため、費用が高くなりやすいです。
土地によっては飛び地になっていたり、たどり着くまでに時間がかかったりすることもあります。
手間がかかるものほど費用も高くなると考えましょう。
複雑な形状をしていて、作業車が入りづらい狭い場所など、条件が悪くなるほどに費用は高くなります。
測量の期間
測量は通常1カ月～3カ月程度かかります。
しかし隣接地の所有者との合意が得られない場合、官民の両者が立会いしなければならない場合には、期間が3カ月以上に伸びる可能性もあります。
測量が終了しない限り、土地の売却は遅れていきます。測量を行う期間も含めて土地売却の計画を練っていく必要があります。
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測量の依頼方法
測量を行う場合、「測量士」または「土地家屋調査士」に依頼しましょう。
測量士と土地家屋調査士では、業務内容に違いがあります。
以下では、測量士と土地家屋調査士の違いを表にしたものです。
| 測量士 | 測量と図面の作成は可能。登記に関する業務はできない。 |
| 土地家屋調査士 | 測量にプラスして、登記に関する業務も行える。 |
測量士は、測量と図面の作成はできますが、登記に関する業務は行えません。
土地家屋調査士の場合、測量士を同じ技量を持っており、登記に関する業務も行うことが可能です。
登記が目的の測量と境界の確定などは、土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。
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測量の一般的な流れ
測量をするケースはさまざまありますが、特に多いのは不動産売却時です。
不動産を売却する際に測量を行うなら、次の流れで作業を進めていきます。
- 土地家屋調査士に依頼する
- 資料集め
- 隣接している持ち主へ挨拶・相談
- 土地の事前調査
- 境界の確定
- 境界杭の打ち込み
- 書類の作成
大きく7つのステップがあるため、それぞれの工程で何をすべきなのか、詳細まで知っておきましょう。
土地家屋調査士に依頼する
不動産の登記に関わる測量の専門家が、土地家屋調査士です。
土地家屋調査士の依頼するには、管轄の法務局に相談をすれば、土地家屋調査士の紹介を受けることができます。
他にも、不動産会社に測量したいと伝えれば、土地家屋調査士を紹介してくれるので、管轄の法務局が遠い場合は、不動産会社に相談してみましょう。
資料集め
土地家屋調査士の依頼が終わったら、測量を行うための必要な書類を集めておきましょう。
必要書類は以下の通りです。
- 登記簿謄本
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面
- 共同担保目録
上記の書類は、隣接地の持ち主の過去の境界に関するトラブルがあるかの調査に使われます。
測量の見積もりの算出にも用いられるため、しっかりと漏れの無いように書類を準備しておきましょう。
また上記の書類は市役所・法務局にて取得できます。
隣接地の所有者へ挨拶・相談
測量では隣接地に入り込んだり、立ち合いをお願いをしなくてはなりません。
事前に隣接の所有者や行政・市町村の担当者への挨拶と測量内容を説明して立ち合いの了承を得ておくと、スムーズに測量を行えます。
日頃から隣接地の所有者と良好な関係を築いておくと、土地測量時も相談しやすくなります。
土地の事前調査
測量は複数回に分けて行われることが多く、まずは「事前調査」と呼ばれる仮の調査を行います。
事前調査では、資料をもとに現地の測量を行いますが、この時点でのデータはまだ仮であるため、持ち帰って詳細な分析を行います。
境界の確定
このステップで、関係者の立ち合いのもとに境界を確定することができます。
仮の境界杭を設置して確認を行い、立ち合い人が納得した場合、境界確定の承諾書を受け取れます。
例外的に、道路の反対側を隣接地とみなして、承諾を得るケースもあります。
境界杭の設置
詳細な調査や分析によって境界が決まったあとは、該当する場所に「境界標」という杭を打ち込み、正式に区分けを行います。
境界標の打ち込みの際には隣接地の所有者も立ち会い、それぞれの言い分も参考にしながら、慎重に杭の打ち込みをしていきます。
測量図など書類の作成
測量が終了して境界線が確定したら、境界確認書を作成して作業は終了です。
境界確認書には署名捺印が必要で、それらを行うことで書類は完成します。
この書類は、今後境界線を確認する際の必要なので、紛失しないように大切に保管しておきましょう。
まとめ
土地や家付きの土地を売却する際には、確定測量をして、土地の境界線を明確にしておくことが大切です。
不動産やお金が絡むとトラブルが起きやすく、実際に土地売却時に、隣接地の所有者ともめることも少なくありません。
トラブルなくスムーズに土地売却を終えるためにも、確定測量の重要性はきちんと把握し、適切な手順を踏んで売却完了を目指しましょう。
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