土地は個人間でも取引できます。
不動産会社の仲介手数料がかからない分、得られる利益が多かったり、土地を安く購入できたりなどのメリットがある反面、取引でのトラブルや書類作成のわずらわしさなどのデメリットも発生します。
本記事では、土地の個人売買に関するメリット・デメリットや流れを詳しく解説していきます。
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土地は個人売買できる？
土地の売買は、不動産会社に仲介してもらう形で行われるのが一般的ですが、不動産会社を介さずに個人間で取引することも可能です。
もちろん、法律でも認められています。
土地を売買する価格は、売主と買主の間で自由に決められます。
契約書類の作成についても、厳密な決まりはありません。双方の合意があれば口約束でも売買できます。
ただし、近しい親族以外と売買する場合には、契約書類をきちんと作っておかないと、後々大きなトラブルが発生する恐れがあります。
また、仲介者がいないことによって、起こり得るトラブルもあります。
次章から、個人売買のメリット・デメリットについて、詳しく解説していきます。
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土地を個人売買するメリット
土地を個人売買するメリットには、以下のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料がかからない
- 取引の自由度が高い
また、不動産会社に日程を合わせる必要がなく、スケジュールが合わせやすいというメリットもあります。
以下から詳しく見ていきましょう。
仲介手数料が節約できる
不動産会社の仲介で土地を売買すると、買主を探したり、売買条件の交渉を取りまとめたり、必要な書類を作成したりといった業務の報酬として、仲介手数料がかかります。
買主を探すための営業活動や広告の費用も、仲介手数料に含まれます。
支払う仲介手数料の金額は、不動産会社が個々に定めています。
ただし法律によって、不動産会社が売主に請求できる仲介手数料には、上限額が設けられています。
仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて決まります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| ～200万円 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円～400万円 | 売買価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円～ | 売買価格×3％＋6万円＋消費税 |
土地を個人間で売買して、不動産会社が両者の仲立ちをしない場合には、仲介手数料はかかりません。
よって、支払う仲介手数料を節約することができます。
自由に取引できる
土地の売買を不動産会社に依頼すると、不動産会社の査定をもとに売り出し価格を決めます。
しかし個人間売買であれば、売主と買主の合意があれば、どんな価格でも土地を売買することができます。
相場の価格を気にせず、自由に価格を決められるのです。
また、双方の合意があれば、取り交わす書類の作成など、売却手続きも簡略にできます。
入金や引き渡しの時期も、売主と買主で自由に決められます。
土地を個人売買するデメリット
土地の個人売買には仲介手数料がかからない、取引の自由度が高いなどのメリットがある反面、以下のようなデメリットが伴います。
- 買い手が見つかりにくい
- 成約まで時間がかかる
- トラブルが発生する可能性がある
- 手間と時間がかかる
個人売買は一見お得に見えますが、思わぬデメリットに注意が必要です。
それぞれのデメリットについて、以下から詳しく解説していきます。
買い手が見つかりにくく成約まで時間がかかる
土地の個人売買には、以下2種類の方法があります。
- 友人や知人を通して買い手を探す
- インターネットなどを利用して買い手を探す
既に売買の話が持ち上がっている知人間の取引なら、契約成立まで短期間で進みやすいです。
しかし、買い手を探すところから始める場合、手間や時間がかかり過ぎてしまう可能性があります。
不動産会社に依頼すると、土地を購入してくれる人の募集から交渉まで全て任せることができます。
しかし個人売買で売却したい場合、自分で購入希望者を探さなければなりません。
近年では、インターネットを活用することで、個人でも広告・宣伝しやすくなっていますが、見知らぬ人同士の取引は互いにリスクが高く、買い手を見つけるのは易しくありません。
トラブルが発生するリスクがある
土地の個人売買でつきものなトラブルとしては、以下のようなものがあります。
| トラブル | 例 |
|---|---|
| 契約内容に関するトラブル | 「購入した土地が思っていたより小さい」 「事前に受けた説明と異なる部分があるため、売買をなかったことにしたい」 |
| 価格設定に関するトラブル | 「売買価格が相場よりも高かったので差額を返金してほしい」 「合意した内容よりも実際の条件が悪いため値引きしてほしい」 |
本来、売買後のトラブルを防ぐために「売買契約書」が取り交わされます。
しかし、売主も買主も素人で書類を作成すると、契約内容について書面で明らかになっていない部分があるせいで、後からトラブルが起きるケースがあります。
なお、価格を安く設定すると相続税や贈与税を逃れるためではないかと疑いがかかり、買い主に贈与税が課せられる可能性もあります。
また他にも、インターネットを介する取引は相手の身分が分からず、詐欺に遭ってしまう場合もあるので、注意が必要です。
手間と時間がかかる
個人売買では、双方で条件や価格を確認・同意し、実際に契約が成立するまで全て自分で行う必要があります。
土地の個人売買で必要な作業
- 取引の日程調整
- 必要書類の取得
- 売買条件の交渉
- 契約書の作成
- 名義変更手続き
不動産売買に関する法律は専門外の方にとっては難しく、法律を読解するのに時間がかかる場合もあります。
書類の取得や作成を個人で行う場合は、必要なものを確認する手間や時間がかかることにも留意が必要です。
【売却】土地を個人間で売却する際の流れ
続いて、実際に土地を個人間で売買する方法を解説していきます。
まずは、土地を売却する大まかな流れを解説します。
- 土地の価格を決める
- 必要書類を準備する
- 買い主を探す
- 売買契約を結ぶ
売買契約を結び、実際に代金を受け取った時点で契約が成立しますが、場合によってはアフターフォローが必要になるかもしれません。
埋没物が見つかったり、隣の土地との境界線でトラブルが起きたりなどの事例があります。
それぞれのステップを詳しく解説していきます。
土地の価格を決める
まずは、売り出す土地の価格を決めます。
土地の価格を決めるには、以下のような価格が参考になります。
- 実勢価格
- 公示地価・基準地価
- 路線価（相続税路線価）
このうち、実勢価格は「過去に実際に行われた取引の価格」を参考にするため、利用できる場合は一番おすすめです。
実勢価格は、国土交通省が公開する土地総合情報システムで閲覧できます。
売りたい土地周辺に検索条件を絞り、土地の条件が近い過去の取引で、いくらで売買されているか確認してみましょう。
周辺地域で、直近で参考にできる土地取引がない場合には、公示地価や基準地価、路線価を参考にすることもできます。
もし既に買い主が決まっており、価格は話し合いで決めたいという場合も、上記で調べた価格を客観的な指標にすることができます。
【重要】土地の個人売買に必要書類を準備する
土地の販売価格が決まったところで、さっそく必要書類の準備に取り掛かります。
土地の売買契約に必要な書類は以下の7種類です。
- 登記済権利証（土地の購入時に発行される）
- 登記事項証明書（法務局で申請・入手）
- 地積測量図（法務局で申請・入手）
- 境界確認書（市役所の各係）
- 固定資産税納税通知書
- 印鑑証明書
- 身分証明書
登記済権利証は、不動産の購入後に12桁の暗証番号を記したもので、1度しか発行されない重要な書類です。現在は登記識別情報通知という名前の書類が発行されます。
また、よく似た名前ですが登記事項証明書（謄本）は、土地の住所・面積・所有者が記された書類で、法務局に行って手数料を支払えばいつでも取得できます。
地積測量図と境界確認書は土地の面積と隣の土地との境界線を示す書類です。
固定資産税通知書は土地に課される税金の詳細が記されています。
身分証は、マイナンバーカードや運転免許証など、できれば顔写真付きのものがおすすめです。
買い主を探す
必要書類を準備し、価格も設定したのであとは売るだけです。金額の大きな取引なので、買い主探しは慎重に行いましょう。
まずは、信頼できる親族や知り合いを当たってみてください。
可能であれば、知り合いに土地の購入を考えている人がいないか聞いてみるのもおすすめです。
信頼関係のある人物を通じて探すと、赤の他人とやり取りするよりも安心できますし、買い主がより早く見つかる可能性もあります。
しかし、身近な人物だけでは買い主が見つからない場合もあります。
見つからなければ、インターネットを活用して買い主を探しましょう。
個人売買専門のサイトは写真を掲載できたり、条件を掲載できたり、状態を詳しく説明できたり、土地の説明をより詳細まで行えるのがメリットです。
なるべく利用者が多いサイトに掲載してみてください。
売買契約を結ぶ
買い主が決まったら価格交渉の末、ようやく売買契約を結びます。
価格交渉の際は強引に進めず、双方の合意をもとに進めるのが重要です。
また、後々水掛け論で争わないためにも、双方で合意したことは書面に残しておきましょう。
契約書には重要事項をしっかり記載し、よく確認したうえでサインします。
メールでのやり取りは便利ですが、流れがあまりスムーズではないので、できれば対面で契約を結ぶのがおすすめです。
また、「思っていた土地と違った」とクレームがないように、売却する土地は、お互いに出向いて目視での確認をしておきましょう。
契約書関係はトラブルの種となりやすいので、細心の注意を払って進めます。
【購入】土地を個人間で購入する際の流れ
続いては、土地を個人間で購入する際の流れを解説します。
- 購入したい土地を探す
- 土地の所有者を調べる
- 購入したい土地付近の相場価格を調べる
- 購入相談をする
- 交渉して売買契約を結ぶ
- 支払・土地の引き渡し
売却時と同じように、自分の理想と土地にイメージ違いはないか、契約書に不備はないか、売り主は信頼できる人物かなど、確認を重ねるのが大切です。
以下から、各手順を詳しく解説していきます。
購入したい土地を探す
まずは購入したい土地を探します。
売却の際と同じように、知人や知り合いを人づてに探すのがおすすめです。
しかし、伝手のない地域で土地を購入したい場合には、個人売買サービスを提供しているインターネットサイトを利用することもできます。
ただし、相手は赤の他人なので、身分証明書のチェックや各種書類に隅々まで目を通すことは怠らないようにしましょう。
土地の所有者と相場価格を調べる
購入したい土地が見つかったら、土地の所有者と相場価格を調べます。
土地は登記簿謄本と呼ばれる、不動産の所有者や担保、その他構造などが記された証明書で確認できます。法務局が取り扱う情報なので、法務局に申請して入手します。
- 法務局で直接交付請求する
- 郵送で交付請求する
- オンライン登記事項証明書請求を利用する（オンラインで交付請求する）
- 登記情報提供サービスを利用する（オンラインで閲覧する）
オンラインで交付請求する場合は、窓口で受け取るか郵送で受け取るかを選べます。
郵送での交付申請や、オンラインでの交付申請で郵送で受け取る場合、おおむね1週間ほどかかるようなので、急ぎの場合は直接の交付申請かオンラインでの閲覧がおすすめです。
なお、登記簿謄本の取得には1件当たりおよそ600円の費用がかかります。ただし、閲覧のみの場合は1件当たり335円なので、確認だけしたい方はオンラインで閲覧する方法を活用してみてください。
また、後々価格交渉で参考にできるように、周辺の相場価格を調べておきましょう。
相場を知らないまま購入すると、相場より遥かに高い金額で購入してしまい、後々納得できなくなる可能性もあるので、注意が必要です。
購入相談・交渉・売買契約・土地の引き渡し
所有者が確認でき、実際に購入したい意思が持てたら、購入相談と交渉を進めましょう。
イメージ違いや、売り主側の説明不足で不利益を被らないよう、土地は直接目視して書類にもしっかり目を通します。
また、価格交渉では相場をもとに話し合うと、よりスムーズに進みます。
書類の不備や確認事項に漏れがないかをよく確認したら、契約書にサインし、支払・引き渡しを経て取引完了です。
土地の個人売買を成功させるポイント
土地の個人売買を円滑に進めるには、以下4つのポイントを重視しましょう。
- 相場をしっかり把握する
- 専門家の力を借りる
- 土地の境界を申請しておく
- 契約不適合責任を確認する
まず、土地の買い主をスムーズに見つけるには相場価格を正確に把握し、相場に沿った価格設定をするのが大切です。
また、交渉時や契約前後にトラブルが発生しないよう、不動産売買や法律の専門家を頼るのも大切です。
土地の個人売買では確認作業で特に時間が取られるので、手早く書類作成・確認を行いたい方は専門家への依頼がおすすめです。
さらに、土地の売買で大切なのが土地の境界線です。
境界には、私有地同士との境界と、県や市が所有する道路との境界があります。
県や市が所有する道路との境界が曖昧な場合は確認申請が必要なので、市役所の管理係へ申請を行いましょう。
できれば隣人との境界線もはっきりさせておくと、後々のトラブルが避けられます。
契約不適合責任とは、「契約によって取引される物が、決められた契約内容と相違ないようにしなければならない」という売主側の責任のことです。
土地になんらかのトラブルがあったとしても、売主と買主で合意して、契約書に内容と免責である旨を明記していれば、売却後に追及されることはありません。そのため、漏れなく記載しておきましょう。
以上のとおり、土地の個人売買で特に大切なのは確認作業です。
契約後にトラブルが発生しないよう、取引は慎重に進めましょう。
