マンション査定で見られる項目15選を解説！シミュレーションや注意点も紹介

「マンションの査定を受けたい！」

「査定って具体的にどこを見られるの？」

マンション売却を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション査定について詳しく解説します。

この記事でわかること

マンション査定シミュレーションとは

マンション査定とは

マンション査定のメリット・デメリット

査定で見られる項目

査定時の注意点

査定は自分のマンションがいくらで売れるのかを把握するために必要な要素です。

査定についてしっかりと理解したうえで不動産会社へ依頼しましょう。

マンション査定シミュレーションを使ってみよう

下記のシミュレーションを利用すると、その場で査定額が分かります。

査定額はおおよその価格です。

より具体的な査定額を知りたい場合は不動産会社へ査定依頼しましょう。

マンション査定シミュレーションとは

マンション査定シミュレーションとは、物件条件を入力するだけでその場でおおよその査定額がわかる査定ツールです。

AIによって査定額が算出される仕組みで、主に以下の条件を入力します。

これらの条件をもとに、過去の取引事例や周辺の類似物件を参考に算出されます。

査定シミュレーションを使ってみる

マンション査定シミュレーションのメリット

マンション査定シミュレーションには以下のメリットがあります。

利用するかどうか悩んでいる人は確認しましょう。

メリット①：その場で査定額がわかる

マンション査定シミュレーションは、その場で査定額がわかります。

などと思う方におすすめです。

また、担当者が実際に訪問して査定する「訪問査定」であれば、査定額がわかるまで1週間以上かかるのが一般的です。

メリット②：無料で査定できる

マンション査定シミュレーションは無料で査定できます。

何度査定しても無料なので、自分の物件以外にも周辺物件の査定額を知りたいときにも活用できます。

査定額が少しでも気になったら利用してみましょう。

メリット③：個人情報不要で査定できる

個人情報の入力が不要なので、個人情報流出のリスクがありません。

また、不動産会社からの営業電話も来ないため、気軽に査定したいときにおすすめです。

査定シミュレーションを使ってみる

マンション査定シミュレーションのデメリット

メリットがある一方で以下のデメリットもあります。

デメリット①：査定の精度が低い

マンション査定シミュレーションはAIによる自動査定のため、査定精度が低いデメリットがあります。

訪問査定と違って、建物の外観や内観、部屋の状況までは考慮されません。

物件の基本的な情報のみで査定されるため、精度が低くなりやすいです。

デメリット②：不動産会社へ相談できない

査定の根拠や査定額の相談などについて、直接不動産会社へ相談できません。

あくまでも簡易査定であり、不動産会社へ依頼しているわけではないからです。

相談も兼ねて査定をしたいときは不動産会社へ査定依頼しましょう。

デメリット③：エリアによっては査定できない

地方や田舎の物件の場合、査定できないケースがあります。

不動産の数が著しく少なかったり、価値が減少したりしているエリアは売却活動する不動産会社も少ない傾向にあります。

査定前に自分のエリアが対応しているかどうかを確認しておきましょう。

査定シミュレーションを使ってみる

マンション査定の方法

ここからは、実際に不動産会社へ依頼する査定について解説します。

マンションの査定方法は机上査定と訪問査定の2種類があります。

それぞれの違いや特徴を確認しましょう。

机上査定

【訪問】マンション査定のメリット

マンションの訪問査定にはいくつかのメリットとデメリットがあります。

訪問査定を依頼するかどうかを決めるうえで参考にしましょう。

メリット①：現実的な査定額がわかる

訪問査定は実際に担当者がマンションを訪れて査定するので、机上査定よりも精度が高いです。

建物の外観や内観、部屋の状況や設備状況などを細かく見られるため、売れる価格に近い査定額を提示してくれます。

メリット②：不動産会社からアドバイスを貰える

訪問査定時は担当者が訪問するので、査定額以外にも以下のようなアドバイスも貰えます。

マンションを売却する際はいろいろと必要な書類や費用があります。

それらも一緒に教えてもらえるので、訪問査定前に質問事項をまとめておくとよいでしょう。

メリット③：担当者の良し悪しを判断できる

担当者に実際に会って話せるので担当者の人間性も確認できます。

訪問査定後に売却依頼した際に、そのまま同じ担当者が付くケースもあるので確認しておきましょう。

なお、不動産会社に求める条件として、多くの人が物件に対する知識や迅速な対応を求めているようです。

News Release「不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)」を参考に編集部作成

「親切・丁寧な対応」や「入居に関するアドバイス」なども上位に入っているので、担当者と不動産会社の対応の両方を見ておくとよいでしょう。

【訪問】マンション査定のデメリット

続いてマンション査定のデメリットを見てみましょう。

デメリット①：査定額で売れるとは限らない

訪問査定で提示された査定額は必ずしもその価格で売れるとは限りません。

以下はレインズが発表している、首都圏における中古マンションの成約価格と新規登録価格（新規で売り出した価格）の推移を表したグラフです。

※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」|公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート <2023 年 4～6 月期>」を参考にすまいステップ編集部が作成

グラフを見ると2021年は売り出し価格より成約価格の方が低いですが、2022年以降は成約価格の方が高い傾向なのがわかります。

つまり、ここ数年は売り出し価格より実際に成約した価格の方が高いということです。

しかし、査定額は不動産会社によって異なり、100万円単位で差額が出るケースもあります。

現状はマンションの需要が高く、売り手市場ではありますが、必ずしも高く売れるわけではないことを理解しましょう。

デメリット②：査定額が分かるまで時間がかかる

訪問査定は、結果がわかるまでに1週間程度の時間を要します。

訪問して簡単に査定するのではなく、法務局で法規制や物件のインフラ状況なども確認するため、どうしても時間がかかってしまうのです。

デメリット③：近所の人に査定しているのがわかる可能性がある

訪問査定は不動産会社の担当者が実際に訪問するので、状況によっては近所の人にバレる可能性があります。

イヤな噂が回ってしまうケースもあるため、依頼は平日の昼間など、住民がいない時間帯にするなど対策しましょう。

マンション査定で見られる建物の項目7選

マンション査定時に見られる建物の項目は以下の7つです。

築年数

マンションの築年数は査定額に大きく影響する項目です。

築年数が浅いほど需要があり、査定額も高くなるのが一般的です。

では、築年数によってどれくらい価格は異なるのでしょうか。

以下は、マンションの成約価格を築年数別で表したグラフです。

全国宅地建物取引業協会連合会、全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」を参考にすまいステップ編集部が作成

成約価格は右肩下がりに推移しており、築21年の時点で新築時の63%、築26年は43%の価値しか残りません。

築年数の経過とともに価格が減少していく理由として、『耐用年数』が関係しています。

【耐用年数とは】
建物が通常想定される自然条件で標準的な維持管理がなされた場合に通常必要とされる使用価値を維持し得る期間
引用：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

つまり、耐用年数が経過しているほど、通常使用できる期限に近づいているということです。

マンションの構造によって耐用年数は異なるので確認しましょう。

（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）」）

最近は『鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造』のマンションが多いので、ほとんどのマンションの耐用年数が47年です。

ただし、「築年数が経過しているからといって売れない」わけではありません。

以下は実際にマンションを購入した件数を築年数別で表した円グラフです。

土地総合情報システム不動産取引価格情報検索（2022年第3四半期）を参考に編集部作成

グラフを見ると、築36年以降のマンションの取引割合は全体の14%を占めているのがわかります。

「築古マンションだから売れない」というわけではなく、古くても一定の需要があるのです。

売却を検討している方は参考にしましょう。

階数

階数も査定額に大きく影響します。

以下は、不動産流通推進センターが公表している『所在階』ごとの査定評価のグラフです。

不動産流通推進センター『価格査定マニュアルによる中古マンションの査定』を参考に編集部作成

グラフを見ると、階数が上がるごとに評点も上がっているのがわかります。

評点が上がれば高く評価されるため、査定額によい影響を与えます。

このことからも高階層のマンションは需要があり、高い査定額を算出してもらえるといえるでしょう。

共有部分

専有部分だけでなく、共有部分も査定額に影響します。

共有部分はマンションに住むうえで重要な要素であり、利便性や居住環境にも影響します。

これらの要素を満たしているほど査定額も高くなる可能性があります。

訪問査定に来てもらった際は、担当者に伝えて案内しましょう。

耐震性

耐震性は、『新耐震基準』かどうかで査定額が異なります。

震度6～7の地震でも家屋が倒壊・崩壊しないのが特徴で、安全性の観点から査定額に影響します。

以下は、新耐震基準と旧耐震基準の住宅戸数を平成15～30年にかけて表したグラフです。

国土交通省『住宅の耐震化の進捗状況』を参考に編集部作成

グラフを見ると、新耐震基準の住宅は右肩上がりで、旧耐震基準の住宅は右肩下がりなのがわかります。

このことからも、旧耐震基準の住宅は需要がなく、査定額にも悪く影響するといえます。

修繕積立金・管理費

修繕積立金や管理費も査定額に影響します。

修繕積立金は、毎月の徴収額に加えて現在の積立金額まで見られる場合があります。

このような視点でチェックされるため、査定時はマンションの管理状況を確認しておきましょう。

設備・施設

設備や施設の充実度も査定額に影響します。

近年はセキュリティ性とネット環境は必須ともいえる要素であり、買い手が求める項目といえます。

セキュリティに関しては「オートロックかどうか」「コンシェルジュが常駐しているかどうか」などによって査定額も異なります。

駐車場の有無

駐車場があると査定額によい影響を与えます。

平置きタイプと機械式でも評価が異なるため、確認しておきましょう。

なお、駐車場はなくても、近くに月極駐車場があればマイナスに評価はされないでしょう。

マンション査定で見られる部屋の項目5選

マンション査定で見られる部屋の項目は以下のとおりです。

間取り

間取りは購入者が特に気になる項目です。

以下は、以下は国土交通省が公表している『中古マンション購入の決め手になった設備状況』です。

国土交通省『令和４年度住宅市場動向調査報告書』を参考に編集部作成

多くの人が『間取り・部屋数』が決め手で購入しているのがわかります。

また、間取りや部屋数は人によって好みが分かれ、「部屋数が多ければいい」というわけでもありません。

その地域に合った間取りかどうかが重要です。

それでも部屋数の多さは魅力的に感じるのが一般的なので、部屋数の多いマンションは高く評価されやすいでしょう。

専有面積

グラフの2位は『住宅の広さ』です。

専有面積の広い物件は魅力的であり、設備や安全性よりも買い手に求められている条件でもあります。

また、査定時には物件1㎡あたりの価格（㎡単価）を算出し、その価格をもとに査定額を決めるのが基本的な考え方となっています。

買い手のニーズの観点から見ても、査定評価の観点から見ても専有面積の広さは重要といえるでしょう

日当たり

日当たりのよさも査定額に影響します。

南向きの部屋は日差しもよく、買い手に求められている条件です。

査定時にも、『開口部の方位』として方角を見られる項目もあります。

日差しのない部屋だと湿気が溜りやすく、カビの発生にもつながるので人気があまりない特徴でもあります。

リフォームの有無

リフォームの有無によって査定額は大きく異なる場合があります。

築年数の古い物件でもリフォームしたり適切に修繕したりしていれば価値はある程度残ります。

築古物件を購入しようとしている人は「安く購入して自分流にリフォームしたい」と思う人も一定数いるからです。

リフォームの有無は査定額にも買い手のニーズにも影響することを理解しましょう。

室内の音の状況

部屋内部に聞こえる音も査定額に影響します。

マンションには多くの居住者がいたり、機械が入ったりしているため、生活音や機械音が室内に響くケースがあります。

居住するにあたって『音』は非常に重要で、快適に過ごすために見逃せない項目です。

東京都環境局が公表している『生活騒音』は以下のとおりです。

東京環境局『生活騒音』を参考

これらの音が室内にどれくらい響くかが評価される要素です。

長く住んでいて居住者は気にならない音でも、査定のために訪れた担当者は初めて訪れるので敏感になっていることも考えられます。

査定前に音の原因を把握して答えられるようにしておくとよいでしょう。

マンション査定で見られる周辺環境の項目3選

マンション査定は建物以外にも周辺環境も見られます。

それぞれ確認してみましょう。

生活の利便性

生活の利便性は買い手から最も求められている条件です。

以下は、マンションを購入した理由をまとめたグラフです。

国土交通省『令和４年度住宅市場動向調査報告書』を参考に編集部作成

価格以外の要素で見ると、『立地環境がよかったから』が最も重視されているのがわかります。

立地環境の良さは快適に生活できるかどうかを大きく左右する要素であり、周辺に以下の施設があると需要も高まります。

これらの施設が周辺にあるほど査定額にもよい影響を与えます。

交通の利便性

住宅の立地環境に続いて重要視されているのが『交通の利便性』です。

最寄り駅から徒歩5分圏内であれば、交通の利便性がよくなるので需要も高くなります。

築古マンションでも交通の利便性がよければ、相場以上の価格で売れるケースもあります。

治安

周辺の治安も査定額に影響します。

だれもが治安のよい地域、快適に過ごせる地域を求めるのが一般的です。

しかし、地域によっては、昼間は静かだけど夜になると騒がしくなる場所もあります。

また、繁華街が近ければいろんな人が往来するため、犯罪発生率にも関わってきます。

『昼と夜で治安はどう異なるのか』を確認しておきましょう。

【訪問】マンション査定の注意点

マンション査定にはいくつかの注意点もあります。

適切な査定額を把握するためにも以下のポイントを意識しましょう。

不動産会社の査定額を鵜呑みにしない

不動産会社に提示された査定額は鵜呑みにしてはいけません。

査定額の算出方法や基準は不動産会社によって異なり、担当者の力量でも正確性が異なります。

また、マンション売却が得意、不得意な会社もあれば、そもそも不動産売却が得意ではない会社もあります。

今や不動産会社はコンビニより数多く存在しており、実績や特徴もバラバラ。

『担当者が言ってたから間違いない』と判断するのはやめた方がよいでしょう。

１社のみの査定額で判断しない

不動産会社へ依頼する際は1社のみではなく、複数の不動産会社へ依頼しましょう。

複数の不動産会社へ依頼することで査定額を比較でき、大体の相場感を把握できます。

ここで、実際に売却した人のアンケートを確認してみましょう。

すまいステップ『不動産売却に関するアンケート』をもとに編集部が作成

約40%の割合で3社に査定依頼しているのがわかります。

次に5社以上が約22%であり、全体で見ると3社以上の割合が約75％にも及んでいます。

このことからも査定依頼は3～5社を目安に依頼するとよいでしょう。

不動産会社の実績を調べておく

不動産会社の実績を事前に調べておきましょう。

査定する不動産会社の実績によって、査定額が信頼できるかどうかの判断ができます。

見るポイントは以下のとおりです。

不動産会社によってこれらの実績は異なり、各不動産会社のホームページで確認できます。

また、ユーザーからの評価や口コミを見る際は、良い評判だけでなく悪い評判も見るとユーザーのリアルな意見を聞けるので参考にしましょう。

リフォームは状況に応じて行う

リフォームは状況に応じて行いましょう。

以下のグラフは、購入後に自分でリフォームした人の割合です。

国土交通省『令和４年度住宅市場動向調査報告書』を参考に編集部作成

グラフを見ると、毎年40～50%前後の割合で購入後に自分でリフォームしているのがわかります。

前述しているとおり、「安く買って自分流にリフォームしたい」と思う人は一定数います。

リフォームしたからといって査定額が上がったり売れやすくなったりするとは限りません。

むしろ、安く購入したい人から見ればリフォーム済の築古物件は『価格の高い築古物件』として見られてしまう可能性もあります。

このことからも、リフォームは状況に応じて行うのがよいといえます。

まとめ：マンション査定は売却するために欠かせない要素

マンション査定について解説しました。

最後にもう一度確認しましょう。

マンション査定はマンションを売るための第一歩として、市場価値を測れる重要な工程です。

適切な査定額を把握できなければ、相場に見合っていない売り出し価格を設定することになります。

その結果、売却の長期化や安い価格での売却になる可能性もあります。

マンションの売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考に査定していただければと思います。