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マンション査定とは？
マンションの査定とは、「マンションを今売り出したらいくらで売れそうか」を不動産会社に評価してもらう手続きのことです。
査定額とは、売りに出した際に3ヶ月以内に売却できると予測された価格のことです。
実際に売り出すときには、査定額を参考にいくらで売り出すのか売却額を決めていきます。
つまり、査定をするということは、売却をしたり資金計画を立てるためのスタートラインになります。
ちなみに、マンションを売却するときには仲介手数料がかかりますが、査定自体は無料で受けられます。
査定をしても絶対に売り出さないと言うわけではないので、売却を迷っている・今後の資金計画の参考にしたいと思っている方は一度査定を受けてみることをおすすめします。
査定には、3つの種類があるのでそれぞれわかりやすく解説していきます
- 実際に不動産会社の人が来る「訪問査定」
- ネット上で不動産会社に査定してもらえる「簡易査定（机上査定）」
- おおまかな価格が簡単に分かる「査定シミュレーション」
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者がマンションを訪問して査定する査定方法です。
訪問査定では、以下のようなポイントを加味しながら査定額を決めます。
- 価格はいくらになりそうか
- 購入の決め手はなにか
- 周辺でトラブルになる要素はないか
訪問査定では、依頼をしてから価格がわかるまで1週間程度かかります。
机上査定(簡易査定)
机上査定とは不動産会社の担当者が、物件の住所や築年数などの情報を下に査定額を出す方法です。
訪問査定と比較して、簡単に査定を行うことから簡易査定とも呼ばれます。
実際の部屋の状態までは考慮できないため、訪問査定よりも多少精度は落ちますが、不動産のプロによる査定結果を簡単に受け取ることができます。
不動産会社に実際に来てもらう時間がない方や、周りの方に査定をしたことを知られたくないなどの事情がある方は簡易さてのほうがお手軽に受けられます。
机上査定はネット上で簡単に依頼することができ、訪問査定と違って最短即日から3営業日程度で結果を受け取ることができます。
すまいステップの一括査定サイトなら、簡単な物件条件を入力するだけで同時に4社へ査定依頼できます。
提携している不動産会社も厳しい審査基準をクリアした優良企業ばかりのため、きっと満足できる売却ができるでしょう。
興味のある方は、ぜひ以下のバナーよりお試しください。
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査定シミュレーション
査定シミュレーションとは、過去の成約事例などからマンションの売却価格のおおよその見積もりをAIが算出する査定方法です
査定シミュレーションツールにマンションの情報を入力すると、部屋の面積、築年数、エリア、類似物件の成約事例などを考慮して、大まかな価格が算出されます。そのため、不動産売却の際の目安となる価格を把握するのに便利です。
ただし、査定シミュレーションの結果は正確性に欠けるため、あくまで参考程度にとどめておきましょう。実際の査定価格は、部屋の状態や外観などの特徴を踏まえて決められるため、シミュレーション結果とはズレが生じます。
すまいステップのマンション査定シミュレーションはこちらのページから簡単にお試しいただけます！
マンション査定で見られるポイント
担当者が実際にマンションを見て査定する訪問査定では、色々なポイントを評価しながら査定額を算出します。
中古マンションの評価ポイントは、大きく以下の3つに分けられます。
- マンションの立地や周辺環境
- マンションの部屋の状態
- 共用部分を含めたマンションの状態
それぞれどのようなポイントが見られるのか、それぞれ簡単に解説していきます。
マンションの立地や周辺環境
マンションの立地や周辺環境で見られるのは、交通の便の良さと病院やスーパーへなどの生活に必須な施設へのアクセスの良さです。
交通の便はもっとも重要なポイントで最寄り駅の利便性や、駅からの徒歩距離などが評価対象となります。
生活に必須な施設へのアクセスの良さでは、具体的な項目として公共施設への距離、街並み、治安などです。
高評価になるポイントとしては、飲食店が充実していたり、ショッピングモールがあったりすると評価が高いです。
逆に低評価になるポイントとしては、騒音や悪臭の元となる施設があると評価が下がることがあります。具体的には、繁華街が近くにある、ゴミ処理場などが近くにある場合は、マイナス評価となることが多いです。
マンションの部屋の状態
部屋の内部の状況も重要な評価ポイントです。
マンションの部屋の状態で見られる項目には以下のポイントがあります。
- 方角・所在階
- 角部屋か、角部屋じゃないか
- 各設備の劣化状態(水回りや壁・床の痛みなど)
- リフォーム歴
マンションの部屋の状態は、部屋がきれいな状態であるかどうかをさまざまな観点から確認します。
価格に大きく関わるポイントとしては、キッチンやお風呂などの水回りの劣化状態、壁や床の傷み具合、リフォーム歴などが関係します。
水回りの不具合があったり、壁に亀裂が入っていたりすると評価が下がってしまうことがあります。
一方で、綺麗に使っていたり、リフォームやリノベーションをしていたりすると高評価でしょう。
共用部分を含めたマンションの状態
共有部分を含め、マンションの建物全体の状態も査定価格に考慮されます。
マンション全体の状態で査定に関わるポイントは以下の項目があります。
- 築年数
- 建物の維持状態
- 共有部分の清潔感
- 建物の耐震性
基本的には、築年数が新しいほど評価が高く、古くなるにつれて評価が下がります。
ただし、時間が経つにつれて必ず下がり続けるわけではありません。マンションの価格は地価の影響を受けるので、土地の相場の動きによっては購入時よりも高く売れる可能性もあります。
マンションには共用部分がありますが、これも査定の評価対象です。
全てのマンションに共通するポイントで言うと、セキュリティと清潔感が評価対象です。
セキュリティでいうとオートロックが完備されている、24時間サポートされているか、清潔感ではゴミ捨て場の清掃状況やなどが見られます。
他にも、マンションによってはキッズルームやゲストルーム、スポーツジムなどがある場合もあるでしょう。このような共用施設も評価対象となり、加点されます。
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マンション査定で高く査定されるための対策やコツ
マンションの査定は売り主の工夫で高く査定されるコツがあります。
この章では、マンションをできるだけ高額で査定してもらえるように、売り主が対策できることを紹介します。
- マンションが高く査定されるためにできること
- マンションには高く売れる時期がある
マンションが高く査定されるためにできること
マンション査定でできること
- 掃除を徹底し、きれいな状態にしておく
- リフォームまではしなくてもいい
掃除を徹底し、きれいな状態にしておく
マンションを少しでも高い価格で査定してもらうには、掃除をしてきれいにしておくことが重要です。
マンションの査定は掃除をしてから売り出す前提で査定額を出すので、部屋が多少散らかっていても査定額に大きく影響することはありません。
しかし、通常のクリーニングで落とせないレベルのカビやシミ、部屋全体に悪臭が染み付いている場合は、原状復帰が難しいと判断され価格を下げられてしまうことがあります。
部屋がきれいであれば、後に内覧に訪れた買主へ良い印象を与えることができることから、高く・早く売ることが期待できます。
リフォームまではしなくてもいい
部屋をきれいにしておくことが重要と申し上げましたが、査定のためにリフォームをする必要がありません。
理由は大きく分けて以下の2つです。
- 買主が「自分の好みにリフォームしたい」というニーズが多いから
- 小さい傷は査定額に影響しないため、リフォーム費用を売却価格で回収できない可能性が高い
売り出されているマンションは、既に不動産会社がリフォームして売り出しているものが多いので、リフォーム前のマンションは「掘り出し物」として需要が高い傾向です。
マンションには高く売れる時期がある
高くうるために売り主が工夫できるもう一つのポイントは売却の時期です。
マンションには高く売れる時期と、そうではない時期があるのはご存知でしょうか？
マンションは2月～3月か9月が最も需要が高いです。
なぜかというと、新学期や転勤の時期に合わせて引っ越しや住替えを考える人が多いからです。
まだ売り出し時期を決めていないというかたは、高く売れる時期に合わせて売り始めるのもポイントです。
なお、不動産会社に売却の相談をしてからマンションを実際に売り出すまでには、通常1ヶ月ほどの期間がかかります。
そのため、売り出したいタイミングの1ヶ月前には売却に取りかかっているのがオススメです。
マンション査定の申し込みから売り出しまでの流れ
マンションを売ることを考え始めたら、まずは査定を依頼してみましょう。
ここでは、マンション査定の申し込みから売り出しまでの流れを4つのステップで解説します。
【Step1】ネットから一括査定を依頼する
まずはマンションを簡単に査定してもらうために、「一括査定」を行ってみましょう。
一括査定とは、複数の不動産会社に同時に査定してもらうことです。
すまいステップなら、ネットで物件情報を入力するだけで最大4社の不動産会社に依頼することができます。
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【Step2】査定結果を受け取る
一括査定を依頼したら、最短即日～3営業日程度で査定結果が届きます。
複数社から査定結果を受け取ったら、それぞれの価格を比較しましょう。
査定の基準や方法は不動産会社によって異なるので、同じ物件でも数百万単位で金額が変わることも珍しくありません。
自分のマンションの正しい相場を把握して、不動産会社選びの基準にしましょう。
【Step3】訪問査定を依頼する
オンラインでの査定結果を見て、マンションを売りたいと考えた方は「訪問査定」を依頼しましょう。
訪問査定も一括査定と同様、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
訪問査定は、基本情報だけでは分からない物件内部・外部の状態、周辺環境などを総合的に考慮して行われます。
訪問査定を行うことで、マンションが実際にいくらで売れそうなのかをより正確に知ることができます。
【Step4】結果を見て売り始めるかどうか決める
訪問査定を終え、売り始めたい場合は契約する不動産会社を選びましょう。
「今はまだ売りたくない」「この価格なら売るのをやめよう」と思った場合は、売らないということも可能です。
山梨県甲府市 / 60代
査定価格2,780万円売却価格2,780万円
佐賀県佐賀市 / 50代
査定価格2,150万円売却価格2,170万円
埼玉県鴻巣市 / 50代
査定価格650万円売却価格690万円
静岡県静岡市清水区 / 90代
査定価格1,310万円売却価格1,310万円
岡山県岡山市東区 / 40代
査定価格900万円売却価格700万円
マンション査定のコツ
マンションを高額査定してもらうには、コツがあります。
ここでは、以下の3つを紹介します。
- 複数社に査定を依頼する
- 売却に必要な書類をなるべく用意する
- アピールポイントを整理して伝える
複数社に査定を依頼する
1社のみの査定だと、査定額が適正かどうかの判断ができないため、査定額が低いことに気づかないまま売却を進めてしまう可能性があります。
そのため、できれば3社以上から査定を受けて比較するのをおすすめします。
査定額の参考になる書類をなるべく用意する
マンションの査定は、書類などを用意しなくてもできます。しかし書類が準備されていれば、マンションの本来の価値を見てもらうことができます。
書類が揃っているとマンションの管理状況まで担当者に見てもらえるため、査定額が高くなる可能性があります。少しでも高く査定してもらいたい方は、あらかじめ以下の書類を揃えておくと良いでしょう。
| 必要書類 | 書類の内容 |
|---|---|
| 登記事項証明書 （登記簿謄本） | マンションの登記情報が記載されたもの |
| 登記済権利証・登記識別情報 （登記識別情報通知書） | 登記識別情報（12桁の暗証番号）などが記載されたもの |
| 間取り図・購入時のパンフレット | 間取りや分譲時のセールスポイントが分かるもの |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年届く固定資産税の納税通知書 |
| マンション管理規約 | マンション利用に伴う共用部分の使用方法などが記載されたもの |
| マンション管理に伴う重要事項調査報告書 | 管理費や積立金の総額、耐震調査の内容など、管理情報が記載されたもの |
詳しくは以下の記事をご覧ください。
アピールポイントを考えておく
不動産会社の人が部屋を見て分かること以外に、アピールできることがあれば整理して伝えましょう。
近くに便利な施設がある、何年か前にリノベーションを行った、最近周辺の開発が進んでいるなど、実際にマンションに住んでいる人しか知らないような情報を伝えることで、査定額が上がる可能性があります。
マンション売却で信頼できる不動産会社を見極めるコツ
マンションを査定してもらっても、その査定額が本当に正しいのかどうか見極めるのは難しいでしょう。
中には、売れるはずのない高額査定を提示して契約を迫ったり、本来の価値よりも低く査定したりする不動産会社も存在します。
そこでここでは、不動産会社の査定額が正しいかどうか見極める方法を伝授します。
どんな情報を元に査定したのか聞く
机上査定の後には、「どんな情報を元に査定額を決めたのか」を聞きましょう。
机上査定は、査定額の決め方が法律で決まっているわけではありません。そのため、算出方法は不動産会社や担当者によって異なります。例えば、過去の事例をもとに項目を細かく評価して算出するところもあれば、「だいたいこのくらいだろう」と担当者の主観で決めてしまうところもあります。
査定額がどのくらい正確なのかは、担当者がどのような根拠を元に査定したのかを聞くことで分かります。担当者が評価項目などを詳しく説明できれば、確度の高い価格だと言えます。反対に曖昧な答えしか返ってこなかった場合、その会社の提示した査定額はあまり信用できないでしょう。
類似物件の成約事例を調べ、違いを聞く
1つ目のコツと似ていますが、自分でマンションの成約事例を調べて、その価格との違いを聞くという方法もあります。
マンションであれば、過去に他の部屋が「いつ」「いくらで」成約したのかを簡単に調べることができます。具体的には、国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム│不動産取引価格情報検索」を見ることで、過去のマンションの成約事例を調べることが可能です。
過去の成約価格を調べたら、査定担当者に「なぜこの価格よりも高い/安いのか」を質問してみましょう。ここで明確な答えを得られない場合、その査定額は信用できないでしょう。
また過去の成約価格よりも安く査定されたケースで、「築年数が経っているので、その分安くなっています」とだけ説明された場合は、注意が必要です。なぜなら、近年の地価上昇が査定額に加味されていない可能性があるからです。すぐに納得するのではなく、地価の上昇を含めてそうなっているのか、考慮されていないのかなど詳しく質問するようにしましょう。
他企業の査定結果を提示し、違いを聞く
マンションの査定を複数社に依頼した場合、他社との査定額の違いを聞くというのも一つの手です。
特に机上査定の場合、査定の基準は担当者によって変わるため、会社ごとに査定額が異なります。そこで、「なぜ〇〇万円の差額が生まれているのか」を聞くことで、査定額の根拠を知ることができます。
特に、他社と比較して大幅に高い/安い査定結果を受け取った場合は注意が必要です。思わぬところで損をしないよう、必ず理由を確認するようにしましょう。
まとめ
ここまで、マンションの査定について解説しました。
マンション査定は、マンションの売り出し価格を決めるための重要な要素です。
査定時は、マンション自体の状況や部屋、周辺環境まで考慮されたうえで算出されます。
適正な査定額を把握できればスムーズな売却を実現できるため、複数の不動産会社の査定額を比較するのがよいでしょう。
すまいステップの一括査定なら、最大4社の優良企業へ同時に査定依頼できます。
この機会にぜひ利用してみてください。
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