【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【シミュレーションあり】マンション査定とは?査定の種類や評価ポイント、流れを解説

  • 更新日:2024年4月1日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
【シミュレーションあり】マンション査定とは?査定の種類や評価ポイント、流れを解説

【マンション査定に関するよくある質問】

マンション査定とは?
マンション査定とは、「マンションを今売り出したらいくらで売れそうか」を不動産会社に評価してもらう手続きのことです。
査定には「訪問査定」「簡易査定(机上査定)」「査定シミュレーション」の3種類があります。
マンション査定で見られるポイントは?

マンションの査定では、主に以下のポイントが見られます。

  • 交通の便
  • 周辺環境
  • 築年数
  • 室内の状況
  • 方角・所在階
  • 共用部分
  • 建物の維持状況
  • 管理清掃の状況

マンション査定のポイントは?査定で見られる26か所を大公開!

マンション査定の流れは?

マンション査定の流れは以下の通りです。

  • Step1:ネットから一括査定を依頼する
  • Step2:一括査定の結果を受け取る
  • Step3:訪問査定を依頼する
  • Step4:結果を見て売るかどうか決める
マンションを高く査定してもらうコツは?
高額査定のコツは、査定を複数社に依頼することです。複数社の結果を比較して、最も高い価格を選ぶことができます。
また査定の参考となる資料を提示したり、担当者にアピールポイントを伝えることも高額査定に繋がります。
マンションの査定額が正しいかどうか見極めるには?
査定結果を受け取ったら、担当者に査定額の根拠を聞きましょう。
また、自分でマンションの過去の売却事例を調べて相場感を掴むことで、査定額が相場からズレていないかどうか判断することができます。

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マンション査定とは?

マンションの査定とは、「マンションを今売り出したらいくらで売れそうか」を不動産会社に評価してもらう手続きのことです。

査定額には、マンションの外観、築年数、立地、部屋の状態、周辺環境、不動産市場の動向などが影響します。こうして算出された査定額は、実際にマンションを売り出すときの参考価格となります。

査定には、実際に不動産会社の人が来る「訪問査定」、ネット上で不動産会社に査定してもらえる「簡易査定(机上査定)」、おおまかな価格が簡単に分かる「査定シミュレーション」の3種類があります。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定する査定方法です。

住所や部屋面積、築年数などの基本的な情報の他に、外観や部屋の中の状態、周辺環境まで加味して査定します。査定のプロである担当者が自分の目で見て査定するため、実際に成約できる価格に近い査定額を知ることができます。

以下は、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、マンション売却の経験者95名を対象に「査定額と成約価格の差」についてアンケートを行った結果です。アンケートでは、過半数の人が査定額と成約価格の誤差が5%以内だったと回答しました。

売り出し価格と成約価格の乖離率_マンション

また査定価格に納得すれば、そのまま売却依頼まで行うこともできます。

一般的に、不動産会社は査定から売却まで一貫して対応してくれるため、査定額に納得したら検討してみましょう。

簡易査定(机上査定)

簡易査定とは、住所や築年数、面積などの物件情報をもとに、不動産会社の担当者が査定を行う方法です。机上査定とも呼ばれます。

基本的な情報に加え、リアルタイムの市況やエリアの人気などを加味したうえで決定されます。実際の部屋の状態までは考慮できないため、訪問査定よりも多少精度は落ちますが、不動産のプロによる査定結果を簡単に受け取ることができます。

またネット上で簡単に依頼することができ、訪問査定と違って最短即日から3営業日程度で結果を受け取ることができます。

すまいステップの一括査定サイトなら、簡単な物件条件を入力するだけで同時に4社へ査定依頼できます。

提携している不動産会社も厳しい審査基準をクリアした優良企業ばかりのため、きっと満足できる売却ができるでしょう。

興味のある方は、ぜひ以下のバナーよりお試しください。

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査定シミュレーション

査定シミュレーションとは、過去の成約事例などから土地の売却価格のおおよその見積もりを算出する査定方法です。

査定シミュレーションツールにマンションの情報を入力すると、部屋の面積、築年数、エリア、類似物件の成約事例などを考慮して、大まかな価格が算出されます。そのため、不動産売却の際の目安となる価格を把握するのに便利です。

ただし、査定シミュレーションの結果は正確性に欠けるため、あくまで参考程度にとどめておきましょう。実際の査定価格は、部屋の状態や外観などの特徴を踏まえて決められるため、シミュレーション結果とはズレが生じます。

すまいステップの査定シミュレーションはこちら

すまリス
3つの査定方法をうまく使い分けよう!

マンション査定で見られるポイント8つ

担当者が実際にマンションを見て査定する訪問査定では、色々なポイントを評価しながら査定額を算出します。

公益財団法人 不動産流通推進センターが定めている「マンション価格査定マニュアル」によると、中古マンションの評価項目は以下の8つです。

  • 交通の便
  • 周辺環境
  • 築年数
  • 室内の状況
  • 方角・所在階
  • 共用部分
  • 建物の維持状況
  • 管理清掃の状況

ここでは、それぞれの項目について解説します。

交通の便

マンションの査定項目のうち、交通の便はもっとも重要なポイントのうちの一つです。

具体的には、最寄り駅の利便性や、駅からの距離などが評価対象となります。

不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」によると、駅からの距離は以下のように採点されます。徒歩6分を基準として、駅から近いと加点、遠いと減点となります。ご自身のマンションに当てはめてみましょう。

最寄り駅までの徒歩分数評点
1分7.5
2分6.0
3分4.5
4分3.0
5分1.5
6分(標準)0.0
7分-1.5
8分-3.0
9分-4.0
10分-50
11分-6.0
12分-70
13分-8.0
14分-9.0
15分-10.0
15分超-13.0

周辺環境

マンションの周辺の環境も、重要な評価ポイントです。

具体的には、店舗や公共施設への距離、街並み、治安などです。飲食店が充実していたり、ショッピングモールがあったりすると高評価でしょう。

またごみ処理場などが近くにある場合は、マイナス評価となることが多いです。

築年数

築年数はマンション査定における評価ポイントのうちの一つです。

基本的には、築年数が新しいほど評価が高く、古くなるにつれて評価が下がります。ただし、時間が経つにつれて必ず下がり続けるわけではありません。マンションの価格は地価の影響を受けるので、土地の相場の動きによっては購入時よりも高く売れる可能性もあります。

ただし、築年数が古く現行の耐震基準を満たしていない場合、マイナス評価となります。

室内の状況

当然ですが、部屋の内部の状況も重要な評価ポイントです。

具体的には、各種設備の劣化状況、壁の傷み具合、リフォーム歴などが関係します。

水回りの不具合があったり、壁に亀裂が入っていたりすると評価が下がります。一方で、綺麗に使っていたり、リフォームやリノベーションをしていたりすると高評価でしょう。

方角・所在階

マンションの査定額には、部屋の方角や所在階も関係します。

「マンション価格査定マニュアル」によると、方角は南向きが最も高評価であり、北向きは低評価となります。具体的な評価の点数は以下の通りです。

方角評点
南西5
南東5
0
北西-3
北東-3
西-5
-5
-10

また所在階は3階を基準として、それより低いとマイナス、高いとプラス評価となります。

共用部分

マンションには共用部分がありますが、これも査定の評価対象です。

全てのマンションい共通するポイントで言うと、エントランス部分の評価があります。高級感があり広い場合はプラス評価、狭くて高級感がない場合はマイナス評価となります。またオートロックを基準として、+αで警備体制が充実しているとプラス評価、オートロックがない場合はマイナス評価となります。

他にも、マンションによってはキッズルームやゲストルーム、スポーツジムなどがある場合もあるでしょう。このような共用施設も評価対象となり、加点されます。

建物の維持状況

建物の維持がされているかどうかも、査定時の評価対象です。

具体的には、長期修繕計画の状況、修繕積立金の充足度、修繕実施状況などです。特に、修繕積立金の負担や計画の妥当性などが大きく影響するでしょう。

管理清掃の状況

マンションの管理や清掃の状況も評価に含まれます。

管理員、清掃員の勤務体系や、実際に見て行き届いているかどうかなどから評価されます。

すまリス
立地や部屋の状態以外にも、色々な評価ポイントがあるんだね!

マンション査定の申し込みから売り出しまでの流れ

マンションを売ることを考え始めたら、まずは査定を依頼してみましょう。

ここでは、マンション査定の申し込みから売り出しまでの流れを4つのステップで解説します。

【Step1】ネットから一括査定を依頼する

まずはマンションを簡単に査定してもらうために、「一括査定」を行ってみましょう。

一括査定とは、複数の不動産会社に同時に査定してもらうことです。

すまいステップなら、ネットで物件情報を入力するだけで最大4社の不動産会社に依頼することができます。

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【Step2】査定結果を受け取る

一括査定を依頼したら、最短即日~3営業日程度で査定結果が届きます。

複数社から査定結果を受け取ったら、それぞれの価格を比較しましょう。

査定の基準や方法は不動産会社によって異なるので、同じ物件でも数百万単位で金額が変わることも珍しくありません。

自分のマンションの正しい相場を把握して、不動産会社選びの基準にしましょう。

【Step3】訪問査定を依頼する

オンラインでの査定結果を見て、マンションを売りたいと考えた方は「訪問査定」を依頼しましょう。

訪問査定も一括査定と同様、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

訪問査定は、基本情報だけでは分からない物件内部・外部の状態、周辺環境などを総合的に考慮して行われます。

訪問査定を行うことで、マンションが実際にいくらで売れそうなのかをより正確に知ることができます。

【Step4】結果を見て売り始めるかどうか決める

訪問査定を終え、売り始めたい場合は契約する不動産会社を選びましょう。

「今はまだ売りたくない」「この価格なら売るのをやめよう」と思った場合は、売らないということも可能です。

すまリス
一括査定、訪問査定の順番で行うんだね!
みんなの不動産売却体験談

山梨県甲府市 / 60代

査定価格2,780万円売却価格2,780万円

不動産会社の決め手
より具体的に、どう売るかの戦略が明確であること。不要撤去物の無料処分。無料クリーニングサービス。地元の他物件や現物件への知識や売却実績があること。
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佐賀県佐賀市 / 50代

査定価格2,150万円売却価格2,170万円

不動産会社の決め手
査定額の高さ、対応の速さ、会社内の情報共有の正確さ、対応が柔軟であること、真摯に丁寧に対応してくれること、サービスがあることなどが求められると思います。
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埼玉県鴻巣市 / 50代

査定価格650万円売却価格690万円

不動産会社の決め手
大手だったし熱意もあったしどんな質問にも丁寧に対応して頂き信用出来ました。とても良い取引きが出来たと思ってます。不安なくやれました。担当者の方の熱意が特に良かったかなと。
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静岡県静岡市清水区 / 90代

査定価格1,310万円売却価格1,310万円

不動産会社の決め手
①買取価格。②担当者の丁寧・迅速・親切な対応。③売却後のアフターフォロー。(納税相談等。)今回は、①と②を重視しました。①は業者間で500万円も変わりました。
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岡山県岡山市東区 / 40代

査定価格900万円売却価格700万円

不動産会社の決め手
一括査定を複数の不動産業者に依頼して、その際の見積金額が最も高額であったこと。また不動産売却の流れを懇切丁寧に説明頂き、初めての売却であったため、不安が和らいだこと。
この口コミをもっと見る

マンションを高く査定してもらうコツ

マンションを高額査定してもらうには、コツがあります。

ここでは、以下の3つを紹介します。

  • 複数社に査定を依頼する
  • 売却に必要な書類をなるべく用意する
  • アピールポイントを整理して伝える

複数社に査定を依頼する

1社のみの査定だと、査定額が適正かどうかの判断ができないため、査定額が低いことに気づかないまま売却を進めてしまう可能性があります。

そのため、できれば3社以上から査定を受けて比較するのをおすすめします。

すまいステップが行ったアンケートでも多くの人が3社以上に査定依頼したと回答しています。

以下は、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、不動産売却の経験者259名を対象に「何社から査定を受けましたか」についてアンケートを行った結果です。

マンション査定何社_マンション_アンケート

約45%の割合で3社以上の査定を受けたと回答しています。

このことからも、査定を受ける際は3社以上を目安に査定依頼するのがよいでしょう。

マンション査定の体験談

査定前は、相場が分からず、どのように進めたらいいか不安だった。査定後は、本当に査定が正確なのか、他社と比較した方がいいのか迷ったことです。
もう少し査定の依頼を複数社にすれば、価格を見比べられたと思います。

引用:すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より 

査定額の参考になる書類をなるべく用意する

マンションの査定は、書類などを用意しなくてもできます。しかし書類が準備されていれば、マンションの本来の価値を見てもらうことができます。

書類が揃っているとマンションの管理状況まで担当者に見てもらえるため、査定額が高くなる可能性があります。少しでも高く査定してもらいたい方は、あらかじめ以下の書類を揃えておくと良いでしょう。

必要書類書類の内容
登記事項証明書
(登記簿謄本)
マンションの登記情報が記載されたもの
登記済権利証・登記識別情報
(登記識別情報通知書)
登記識別情報(12桁の暗証番号)などが記載されたもの
間取り図・購入時のパンフレット間取りや分譲時のセールスポイントが分かるもの
固定資産税納税通知書毎年届く固定資産税の納税通知書
マンション管理規約マンション利用に伴う共用部分の使用方法などが記載されたもの
マンション管理に伴う重要事項調査報告書管理費や積立金の総額、耐震調査の内容など、管理情報が記載されたもの

詳しくは以下の記事をご覧ください。

アピールポイントを整理して伝える

不動産会社の人が部屋を見て分かること以外に、アピールできることがあれば整理して伝えましょう。

近くに便利な施設がある、何年か前にリノベーションを行った、最近周辺の開発が進んでいるなど、実際にマンションに住んでいる人しか知らないような情報を伝えることで、査定額が上がる可能性があります。

すまリス
コツを抑えて、高額査定をしてもらおう!

マンションの査定額が正しいかどうか見極める方法

マンションを査定してもらっても、その査定額が本当に正しいのかどうか見極めるのは難しいでしょう。

中には、売れるはずのない高額査定を提示して契約を迫ったり、本来の価値よりも低く査定したりする不動産会社も存在します。

そこでここでは、不動産会社の査定額が正しいかどうか見極める方法を伝授します。

どんな情報を元に査定したのか聞く

机上査定の後には、「どんな情報を元に査定額を決めたのか」を聞きましょう。

机上査定は、査定額の決め方が法律で決まっているわけではありません。そのため、算出方法は不動産会社や担当者によって異なります。例えば、過去の事例をもとに項目を細かく評価して算出するところもあれば、「だいたいこのくらいだろう」と担当者の主観で決めてしまうところもあります。

査定額がどのくらい正確なのかは、担当者がどのような根拠を元に査定したのかを聞くことで分かります。担当者が評価項目などを詳しく説明できれば、確度の高い価格だと言えます。反対に曖昧な答えしか返ってこなかった場合、その会社の提示した査定額はあまり信用できないでしょう。

類似物件の成約事例を調べ、違いを聞く

1つ目のコツと似ていますが、自分でマンションの成約事例を調べて、その価格との違いを聞くという方法もあります。

マンションであれば、過去に他の部屋が「いつ」「いくらで」成約したのかを簡単に調べることができます。具体的には、国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム│不動産取引価格情報検索」を見ることで、過去のマンションの成約事例を調べることが可能です。

過去の成約価格を調べたら、査定担当者に「なぜこの価格よりも高い/安いのか」を質問してみましょう。ここで明確な答えを得られない場合、その査定額は信用できないでしょう。

また過去の成約価格よりも安く査定されたケースで、「築年数が経っているので、その分安くなっています」とだけ説明された場合は、注意が必要です。なぜなら、近年の地価上昇が査定額に加味されていない可能性があるからです。すぐに納得するのではなく、地価の上昇を含めてそうなっているのか、考慮されていないのかなど詳しく質問するようにしましょう。

他企業の査定結果を提示し、違いを聞く

マンションの査定を複数社に依頼した場合、他社との査定額の違いを聞くというのも一つの手です。

特に机上査定の場合、査定の基準は担当者によって変わるため、会社ごとに査定額が異なります。そこで、「なぜ〇〇万円の差額が生まれているのか」を聞くことで、査定額の根拠を知ることができます。

特に、他社と比較して大幅に高い/安い査定結果を受け取った場合は注意が必要です。思わぬところで損をしないよう、必ず理由を確認するようにしましょう。

すまリス
査定額を鵜呑みにするのではなく、根拠を確かめに行こう!

まとめ

ここまで、マンションの査定について解説しました。

最後にもう一度確認しておきましょう。

POINT
  • 査定には「訪問査定」「簡易査定(机上査定)」「査定シミュレーション」の3種類がある
  • まずは一括査定を依頼しよう
  • 査定額は「建物」「部屋」「周辺環境」の3つの観点で評価される
  • 事前準備をしておくと高く査定してもらえる可能性も

マンション査定は、マンションの売り出し価格を決めるための重要な要素です。

査定時は、マンション自体の状況や部屋、周辺環境まで考慮されたうえで算出されます。

適正な査定額を把握できればスムーズな売却を実現できるため、複数の不動産会社の査定額を比較するのがよいでしょう。

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