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家の売却相場は、一般的に築年数が経つほどに下がります。
家を売却を考えている人にとって「いくらで売れるのか」は特に気になることでしょう。
家の売却価格次第では、ローンを返済しきれなかったり、住み替え先の予算に影響するため、資金計画を立てる上では事前に売却相場をきちんと把握しておく必要があります。
この記事では、家の築年数と購入価格からわかる売却相場の目安をご紹介します。また、自分の家の売却相場を調べる方法についても詳しく解説します。
築年数と購入価格から見る家の売却相場
家を売却する時の相場は、戸建ての築年数が価格に大きく関わります。
一般的に築年数が古くなっていくほど、家の売却相場は下がっていきます。
以下は、2022年に首都圏（1都4県）で売買された中古戸建ての平均成約価格を築年帯ごとにまとめたグラフです。
| 築0～5年 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 | 築31年～ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 4,821万円 | 4,653万円 | 4,436万円 | 4,024万円 | 3,955万円 | 3,333万円 | 2,345万円 |
（公共財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」をもとにすまいステップ編集部がグラフを作成）
他方で、築浅の物件でも一度入居してから中古市場に売りに出されると、新築時の価格から1割程度、価格が下落するといわれています。
以上2つの事柄から、購入時の価格を元に、家のおおよその売却相場を推察できます。
▼築年数と購入価格を元にした売却相場
| 築年数 | 価格下落率 （※1） | 新築で買った際の価格 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円で買った家 | 3,000万円で買った家 | 4.000万円で買った家 | 5,000万円で買った家 | ||
| 築5年以内 | 10％ （※2） | 1,800万円 | 2,700万円 | 3,600万円 | 4,500万円 |
| 築6～10年 | 13% | 1,740万円 | 2,610万円 | 3,480万円 | 4,350万円 |
| 築11～15年 | 17% | 1,660万円 | 2,490万円 | 3,320万円 | 4,150万円 |
| 築16～20年 | 25% | 1,500万円 | 2,250万円 | 3,000万円 | 3,750万円 |
| 築21～25年 | 26% | 1,480万円 | 2,220万円 | 2,960万円 | 3,700万円 |
| 築26～30年 | 38% | 1,240万円 | 1,860万円 | 2,480万円 | 3,100万円 |
| 築30年超 | 56% | 880万円 | 1,320万円 | 1,760万円 | 2,200万円 |
※2：新築購入時から築5年までに10％価格が下落すると仮定して、築6年以降の下落率を計算
たとえば、3,000万円で購入した新築住宅を、築10年で売却すると2,610万円、築20年で売却すると2,250万円、築30年を超えてから売却すると1,320万円がおおよその相場となります。
家の売却価格は築年数以外にも、立地や戸建て・設備の状態など様々な要因で変動します。あなたのお家の売却予想価格を正しく知るためには、不動産会社の査定を受けましょう。
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ここからは、それぞれの築年帯の戸建てがどのような状態で、いくらぐらいで売却できるのかを、より具体的に見ていきます。
築5年未満の家の売却相場
築0～5年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格と同等～9割ほどの価格となっています。
築5年以下の中古住宅は、市場あまり出回らないため希少性が高く、特に高値で売却しやすいです。
ただし、たとえ築1年未満の家であったとしても、一度入居していると、購入価格から価値が多少下落します。
また、お金をかけて建てたこだわりの注文住宅であっても、中古市場で売買する場合には、地域の売却相場を基準に価格が決まります。
とはいえ、外観・内装が綺麗なままで、立地や土地の形状等に大きな問題がなければ、高額売却を期待できる築年帯です。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築0～5年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 5,780万円 | 4,777万円 | 4,213万円 | 4,356万円 | 4,975万円 |
| 前年同期比 | -1.9％ | +1.3％ | +10.9％ | +13.0％ | +4.7％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
築浅物件を売却する時の注意点として、家売却時の税金が高くなる可能性があることが挙げられます。
取得から5年以内に不動産を売却すると、5年を超えてから売却した場合の約2倍の税金がかかる可能性があります。
また、住宅ローンの残高が多く残っているケースが多いことにも注意が必要です。
たとえば、2,000万円の住宅ローンを年1.5％・借入期間30年の元利均等返済で借り入れた場合、繰上返済をしていなければ、返済5年目の時点で270万円程しか返済が進んでいません。これは、住宅ローンの返済開始当初は月々の支払い額の3割以上を利息の支払いが占めるためです。
売却代金で住宅ローンを完済しきれないケースも多く、返済に自己資金の持ち出しが必要になることがあります。
あらかじめ、家の売却後に手元に残るお金をシミュレーションしておきましょう。
支払う税金が高くなってしまうとしても、築浅のうちに高額で売却できれば、最終的な手取り額を増やせます。お家を高く売却してくれる不動産会社を見つけたい方は、以下のバナーから査定の申し込みをしてみてください。
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築5年～築10年の家の売却相場
築5～10年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格の87％ほどです。
築5年以下の家と比べて、平均的には相場に大きな変化はありません。売却のタイミングによっては同程度の価格で売却できることも期待できるでしょう。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築5～10年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 6,347万円 | 4,520万円 | 3,526万円 | 3,840万円 | 4,807万円 |
| 前年同期比 | +0.2％ | +3.4％ | -5.8％ | +14.2％ | -0.9％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
また、他の築年帯に比べて取引件数も多く、築5～10年の家は特に売却しやすい物件であるといえます。
（公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」をもとにすまいステップ編集部がグラフを作成）
築5～10年の家を売却する時は、築5年未満の家を売る時と同様に、住宅ローンの残高に気をつけましょう。
家の購入時に住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用していると、13年目までは繰上返済を控える方も多いでしょう。
元金が多く残っているケースが多いため、住宅ローン残高証明書や返済予定表で残債を確認した上で売却を検討することをおすすめします。
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築10年～築15年の家の売却相場
築10～15年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格の83％ほどです。
築年数がやや経過して、暮らしぶりによって家の劣化具合に差が出てくる頃合いです。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築10～15年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 6,067万円 | 4,570万円 | 3,297万円 | 3,240万円 | 4,634万円 |
| 前年同期比 | +9.2％ | +2.2％ | +11.6％ | +3.5％ | +8.3％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
築10～15年の住宅は、まだまだ「リフォームせずにそのまま住みたい人」からの需要があります。
水回りのリフォームのような大がかりな修繕工事は不要根ケースが多いですが、小さなお子さんが住んでいた場合には、壁や床などに汚れや傷が目立つこともあります。このような場合には、ハウスクリーニングを行ったり軽微な修繕を行ったりすることで、より売却しやすくなります。
また新築から10年が経過すると、外壁の塗り替えを検討する時期になります。
住宅診断などを行うさくら事務所によると、築15年時点で、外壁の再塗装には費用が130万円ほどかかります。
（※引用：さくら事務所「築年数と修繕費用」(2023年11月30日閲覧)）
外壁の塗り替えをまだ行っていない場合は、外壁塗装工事を行ってから売却するか、そのまま売却して塗装工事は買主に任せるかは、不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。
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築15年～築20年の家の売却相場
築15～20年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格の75％程度です。
築15年を超えるようになると、築年数の経過による価格の下落幅が少しずつ目立つようになります。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築15～20年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 5,446万円 | 4,231万円 | 3,147万円 | 3,074万円 | 4,228万円 |
| 前年同期比 | +6.2％ | +1.7％ | +10.7％ | -1.2％ | +3.7％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によると、2022年に売買された中古戸建ての中で、最も多くの割合を占める築年帯は築6～10年の14.3％ですが、築16～20年の住宅も13.2％を占めており、活発に取引されていることが分かります。
木造の戸建ての場合は、管理状態によっては傷みや古さが目立つ部分があるでしょう。
しかしながら、法定耐用年数内の戸建てであれば、購入者側が住宅ローンを利用できる可能性が高く、まだまだ売却しやすい築年帯です。
購入後に自分で気になる部分をリフォームしたい買主も多いため、売却前のリフォームの実施は不動産会社に相談しましょう。
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築20年～築25年の家の売却相場
築20～25年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格の74％程度です。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築20～25年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 5,554万円 | 3,942万円 | 2,686万円 | 2,518万円 | 4,063万円 |
| 前年同期比 | -17.0％ | -8.5％ | +15.3％ | -7.1％ | -5.5％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
一般的な木造戸建ては、築20～25年で建物部分の価値がほぼゼロになります。
これは、木造住宅の耐用年数が22年と定められていることに起因します。
したがって、築20年以降の家の価格は、土地の価格が大半を占めるようになります。そのため、家の売却のしやすさは、立地や土地の形状に大きく左右されます。
特に、立地があまりよくない家は、少しでも建物としての価格が残っているうちに売却することをおすすめします。
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築25年～築30年の家の売却相場
築25～30年の家の売却相場の目安は、新築購入時の価格の62％ほどです。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築25～30年の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 6,237万円 | 4,031万円 | 2,047万円 | 2,058万円 | 3,735万円 |
| 前年同期比 | +12.5％ | +11.3％ | +7.3％ | +11.2％ | +13.2％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
東京都・神奈川県の平均成約価格には高騰が見られますが、全体的には築20～25年の相場に比べると下落しています。
以下のグラフは、新規で売り出された戸建ての築年数と成約した戸建ての築年数を比較したものです。
（※東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」をもとに編集部作成）
築25年以内の戸建ては、成約物件の構成比率が、新規の売り出し物件の構成比率を上回っているため、供給よりも需要が高いといえます。
しかし、築25年以降の戸建ては、供給が需要を上回ります。
新規に売りに出される物件は毎年増えていくため、在庫が増え続ける状況になるため、早期に売却できなければ、売却活動が難航する可能性があります。
築古でもまだまだ住める戸建てを売却する場合には、以下のような工夫ができます。
- 不動産会社の瑕疵保証サービスを利用する
- 住宅診断を受けて性能をアピールする
- 相場よりも少し安めに売り出す
第三者から住宅の安全性を点検してもらうことで、買主が安心して決断できるようになるだけでなく、金融機関からの評価も上がり住宅ローンの審査に通りやすくなるというメリットもあります。
築古の家の売却に詳しい不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
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築30年を超える家の売却相場
築30年を超える家の売却相場は、新築購入時の価格の44％ほどです。
以下は、最新の首都圏（1都3県）の築30年超の戸建ての売却相場です。
| 2023年7～9月 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 | 首都圏全体 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均成約価格 | 3,462万円 | 3,039万円 | 1,522万円 | 1,431万円 | 2,335万円 |
| 前年同期比 | -13.7％ | +1.7％ | -2.1％ | +0.4％ | -5.3％ |
（データ引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」）
木造戸建ての場合、建物部分の価値がゼロになり、ほぼ土地の価格で取り引きされます。
しかしながら、中古戸建ての取引の築年帯別の構成比では最も多くの割合を占め、築30年を超えたからといって売却できないとは限りません。
公益財団法人東日本不動産流通機構の集計しているデータによると、2021年7月～9月に売却された戸建てのうち4件に1件以上が築30年以上の物件でした。
築30年を超えてくると、一度もリフォームを実施していない場合、建物や設備に多かれ少なかれ不具合が生じている家が多いです。
建物や設備の傷みが激しい場合は、「古家付き土地」として売却するのもおすすめです。
築30年超えの戸建ては、需要が落ち込むため売却が難しい側面がありますが、一方で築古戸建てを購入して自分好みにリノベーションを行いたいという買主も増えています。
工夫次第ではしっかり売却できるため、諦めずに売却に臨みましょう。
不動産一括査定サイトの「すまいステップ」では、紹介する不動産会社を独自の基準で厳選しています。大手・中小問わず、エリアで売却実績のある優良企業に最大4社までまとめて査定を申し込めます。
査定を通じて売却に関する不安や疑問も相談できるため、家を売ることを検討している方は、是非ご利用してみてください。
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自分の家の売却相場を調べる方法
前章までは、家の購入時の価格を元に「一般的に築年数から売却相場がどのように変わっていくのか」を見てきました。
しかしながら、実際の家の売却価格は、購入時の価格に基づいて決まるのではなく、周辺の売却相場の影響を大きく受けます。
この章ではご自身の家の売却相場を知りたい方に向けて、相場の調べ方を解説します。
匿名査定シミュレーションで調べる
手軽に自分の家の売却相場を調べたい方には「匿名査定シミュレーション」の利用がおすすめです。
個人情報の入力や会員登録等が不要な匿名のシミュレーターを利用すれば、メールアドレスや電話番号を不動産会社に知らせずに相場を調べられるため、「まだ売却するか決めていないのに営業電話がかかってきて困ってしまう」といった事態を避けられます。
ただし、シミュレーターでわかるのは、不動産会社の人に戸建ての状態を実際に見て査定してもらう場合とは異なり、過去の売買データに基づいた大まかな予想金額であることは留意しておきましょう。
当サイト「すまいステップ」でも、お家の匿名簡易査定シミュレーションサービスを提供しています。
以下のシミュレーターに必要な項目を入力すると、この場で10秒程度でおおよその売却相場がわかります。入力された情報はサイト上には保存されないため、お気軽にご利用ください。
売り出し中の近隣の物件から調べる
周辺で現在に売りに出されている家の価格を調べて、売却相場のあたりをつけることもできます。
現在売り出し中の物件は、SUUMOやホームズ、at homeのような不動産ポータルサイトで検索できます。
エリアと築年数で絞り込みをかけて、近隣で売り出し中の家の価格を調べてみましょう。
ただし、不動産ポータルサイトで表示されるのはまだ買主が見つかっていない物件であることには注意しましょう。
相場とぴったりの価格や相場よりも安い物件はすぐに買い手がつき、サイト上に表示されなくなるからです。
過去の成約事例から調べる
「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を利用して、過去に実際に成約した取引から相場を調べる方法もあります。
たとえば、レインズマーケットインフォメーションでは、地域や築年数、間取り、駅からの距離といった条件で、過去1年間に売買が成立した物件の情報を調べられます。
売りたい家と条件の類似している物件の㎡単価と、売りたい家の面積から、おおよその売却相場を算出できます。
一戸建て売却相場データベースで調べる
すまいステップの「戸建て売却相場データベース」でも、近隣エリアで売買された家の売却実績を調べられます。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムと同様に、立地や築年数、専有面積の近い類似物件の成約価格や㎡単価を調べられます。
市区町村単位の売却相場を調べられるだけでなく、今後の市場動向も閲覧できるため、家を売却するかどうか検討中の方におすすめのサービスです。
各エリアの売却相場は、以下のリンクから確認できます。
戸建て売却相場データベース
複数の不動産会社の査定を受けて比較する
より正確な売却相場を把握して、売却のプランを立てたい方は、複数の不動産会社の査定を受けて査定額を比較しましょう。
不動産会社による査定も「いくらで売れるか」の予想額を提示するものであるため、査定を行う不動産会社や担当者によって金額にバラつきが生じます。
残念ながら、不動産会社の中には売主との契約を勝ち取るためにわざと高すぎる査定額を提示したり、早く売買を決めたいがために査定額を安めに提示する会社もあります。
複数の会社の査定を受けて比較すれば、高すぎる査定額や安すぎる査定額を除くことができるため、相場の目安を浮き彫りにできます。
相場を正しく把握する目的で査定を受ける場合は、最低でも3社以上の不動産会社に査定を申し込みましょう。
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家の売却価格の95%が手取り額になる
ここまで、家を売却した際の価格相場について解説してきました。
しかしなら、家の売却代金は、全額が手元に残るわけではありません。家の売却には、さまざまな費用や税金もかかるからです。
実際には、家の売却価格のおおよそ95%前後が手取り額になります。4,000万円で家が売れたら3,800万円が手取り額になる試算です。
かかる費用や税金には、以下のようなものがあります。
| 家の売却にかかる費用 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 家の売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬。売却価格の約3%程度。 |
| 譲渡所得税 | 家を売って出た利益に対してかかる費用。所有期間が5年以下であれば税率約40%、5年超であれば税率約20%。控除・特例を使うことで節税も可能。 |
| 印紙税 | 家の売買契約書に貼る印紙の代金。家の売却価格によって税額は変わり、1,000万円超 5,000万円であれば1万円。 |
| 抵当権抹消費用 | ローンがある家を売却する場合、家に設定された抵当権を抹消するためにかかる費用。家と土地を売る場合、登録免許税として2,000円、さらに司法書士に依頼する場合は別途数万円ほどの費用がかかる。 |
以下のシミュレーションツールでは、家の売却にかかる費用やローン残債を差し引いて手元に残る金額を算出できます。是非お試しください。
