【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

家の売却相場は今いくら?築年数別の相場と調べ方

家の売却をご検討の方へ
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  • 複数企業の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まる
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家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか?」は気になりますよね。

自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。
そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握することは、自分の家がいくらで売れるかの参考になります

しかし、家の相場をどうやって調べればいいか分からない人は多いでしょう。
そこで今回は、2022年の家の相場や家の相場を調べる方法を徹底解説していきます。

この記事を読めばあなたの家の最適な相場の調べ方が分かり、いくらで自宅が売れるか把握できるでしょう。

高橋 愛子
監修三上 隆太郎
株式会社MKM代表取締役。 大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。 個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタント・インスペクターを経験し 中古+リノベーションのボランタリーチェーン展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など、不動産業界に幅広く従事。 著書に「自然災害に備える!火災・地震保険とお金の本」(自由国民社:共著)など。
【保有資格】宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社MKM

また、不動産会社に「自宅の売却価格を調べてほしい」方は下のフォームを入力すれば、完全無料で不動産会社に査定依頼ができます。

家の売却相場をシミュレーションしよう

まずは、自分の家がおよそいくらで売れるのか、簡易的に調べる方法を3つ紹介します。

家の売却相場を購入価格からシミュレーションする

家の売却相場は築年数が経つほど安くなります。

これを利用し、買った時の価格をもとに非常に大まかに価格を算出することができます。

▼新築時の価格を1とした時の売却相場

築5年未満築5年超10年未満築10年超15年未満築15年超20年未満築20年超25年未満築25年超30年未満築30年超
築5年未満時を100とした際の相場1※0.90.880.830.750.630.51

東日本レインズの資料をもとに編集部作成
※データ上「1」としていますが、実際には新築時より価格が落ちます。

例えば、新築で3000万円で買った家を築10年で売却した場合は以下のように求められます。

家の売却価格
=購入価格 ×逓減率
=3000万円×0.9
=2700万円

新築で3000万円で買った家の売却相場は、築5年では2700万円、築10年では約2,600万円、築20年では約2,300万円が売却相場となる計算です。

しかし、家の売却相場は築年数以外にも多くの要素によって左右されることを知っておきましょう。

正しい相場を知るには、不動産会社などに査定してもらうこともオススメです。下記のフォームから不動産会社に家の売却相場の査定を申し込むことができます。

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家の売却相場シミュレーションを使う

家の売却相場は、以下のシミュレーションツールでも算出できます。

エリア別の家の売却相場シミュレーションを算出する

すまいステップの「戸建て売却相場データベース」では、都道府県・市区町村ごとの売却相場を調べることができます。

例えば、東京都の戸建ての売却相場は下記の通りです。

東京都の一戸建て売却相場

データベースでは、売却相場だけでなく過去の売却履歴や、築年数や駅徒歩ごとの売却相場などもチェックできます。

最新の家売却相場を確認しよう

すまリス
家売却の相場は何によって決まるの?
家の売却相場を左右する要素は数多くありますが、その中でも影響力が大きいのは下記の3つです。
  • 不動産市場の市況
  • 築年数
  • 立地

まず最初に直近の家の売却相場の市況を紹介します。

下のグラフは、国土交通省が2021年5月31日に発表した不動産価格指数です。(青線が戸建て住宅の価格相場です。)

不動産価格指標(2021年2月)

上図を見て分かる通り、マンションの相場が右肩上がりである一方で、戸建ての相場ほぼ横ばいが続いています。

つまり、戸建てを売却するならまずは「築年数」と「立地」が相場に与える影響を正しく理解することが重要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

築年数で見た家の売却相場は?

下のグラフは、首都圏の戸建ての築年数ごとの売却相場を東日本レインズの調査結果をまとめたものです。
首都圏の戸建ての売却相場(築年数別)
築5年以内築5年超10年未満築10年超15年未満築15年超20年未満築20年超25年未満築25年超30年未満築30年超
売却相場4,608万円4,176万円4,094万円3,830万円3,498万円2,937万円2,360万円
昨年同期比10.2%2.8%8.0%7.8%9.6%15.8%10.1%
築5年未満時を100とした際の相場100908883756351

※東日本レインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年07~09月】」より編集部作成

グラフからも分かる通り、一般的に家の築年数が古ければ古いほど、それに伴って相場も下落します

利益を最大限にあげるためには売買を行うタイミングや素早い決断が非常に重要になってきます。

それぞれの築年数ごとの売却相場における特徴を見ていきましょう。

築5年未満

他の物件と比較して、築5年未満の戸建て市場における希少性が高いです。

下のグラフは、東日本レインズが首都圏における築年数5年未満の成約件数を調べた結果によると、築5年未満の物件の成約数は、成約数の全体数の概ね10%以下に留まります。

もちろん新築の時より売却価格が落ちることがほとんどですが、比較的高額で売却しやすい時期と言えます。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場5610万円3469万円3670万円4473万円
昨年同期比13.9%-0.8%5.2%8.5%

レインズ東日本の取引データ(2021年07~09月)より

築5年~築10年未満

築5年~10年未満の物件は、取引量が多いのが特徴です。

下のグラフは、東日本レインズが築年帯別の戸建ての成約数を調べた結果です。

築年帯別中古戸建ての成約件数

東日本レインズの「築年代別中古住宅の制約件数構成比」

築5年~10年未満の物件は、2番目に取引量が多いことが分かります。

つまり、購入希望者が見つかりやすい可能性が高いということです。

購入希望者側から見ると、物件の価値が高いため長期の住宅ローンが組みやすいという点も魅力です。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場5427万円3195万円3197万円4069万円
昨年同期比4.6%7.8%15.4%6.3%

築10年~築15年

築10年を過ぎた家は価値の下落速度が少しなだらかになる傾向にあります。

購入希望者から見ると築10年以上の物件が割安に見える点も人気を後押ししているでしょう。

築10年~15年の物件は、キッチンなどの水回りが比較的綺麗で傷みが少ないため、リフォームなしですぐ引っ越したい購入希望者から見ても魅力的と言えます。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場5468万円2856万円3022万円3943万円
昨年同期比3.3%16.9%17.6%13.4%

築15年~築20年

基本的に木造建築の一戸建ては、減価償却の計算に使われる耐用年数が22年と定められていることからも、築20年時点で価値が低くなってしまいます

言い換えれば築20年未満で売却できれば、建物としての価値も売却相場に上乗せされます。

立地があまりよくない家はこの時期までに売却を行ったほうが良いでしょう。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場4916万円2912万円2889万円3042万円
昨年同期比4%24.4%14.3%7.1%

下記のバナーから査定依頼(無料)をすると、「宅地建物取引士」「不動産売買実績100件以上」など不動産売却の知識と経験豊富な担当者があなたの家の売却をサポートします。

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築20年~築25年

東日本レインズによると首都圏の戸建ての売却時の平均築年数は、築21.25年です。

つまりこの時期に売却すると、そのエリアの売却相場の平均に近くなりやすいと言えます。

売却相場を調べたい場合、近隣エリアの売却相場を調べてみましょう。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場5115万円2462万円2180万円3394万円
昨年同期比17%8%8.1%1.4%

築25年~築30年

近年は築古の家を購入して自分好みにリフォームしたいという「リノベーション」の人気も高まっています。

そのため、築古の物件の人気を後押ししているでしょう。

この築年帯の家を売却するなら、いきなり解体したりする前に不動産会社に販売戦略を相談してみることが得策です。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場4643万円1806万円1698万円3113万円
昨年同期比14%1%17.1%4.7%

築30年以上

「こんなに古い家、売れないんじゃ…」
そう不安に思っている人も安心してください。

築年帯別の成約数において築30年以上の家の割合は最も多いです。

東日本レインズのデータによると、2021年7月~9月に売却された戸建てのうち4件に1件以上が築30年以上です。

ただし、売却活動が長引きやすいということも事実。

きちんと売却するために、不動産会社選びは重要です。

東京埼玉千葉神奈川
平均売却相場3546万円1450万円1322万円3065万円
昨年同期比-8%34.5%19.4%16.4%

すまいステップでは、提携する不動産会社を独自の基準で厳選。大手不動産会社をはじめとした優良企業から無料で査定を受けることができます。

一度の申し込みで複数社から査定を受けられるため、プロに査定してもらって正しい相場感を掴みたい方にもおすすめです。

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立地で見た家の売却相場は?

家の相場は戸建てが建っている立地も大きく関係します。

近年は、東京をはじめとした三大都市圏を中心に人口集中が、それ以外の地域では過疎化が進んでいます。

土地の需要の大きさは人口推移が大きく影響するため、人口が集まる都市圏の地価は上がり、人口減少が進む地域の地価は下がる傾向があります。

首都圏の家売却相場

不動産流通機構によると、首都圏の家の平均価格は以下の通りです。(2021年8月時点)

立地売却価格前年同期比
東京都4861万円-0.3%
神奈川県3488万円3.7%
埼玉県2283万円5.5%
千葉県2174万円21.7%

近畿圏の家売却相場

不動産流通機構によると、近畿圏の家の平均価格は以下の通りです。(2021年9月時点)

立地売却価格前年同期比
大阪市3,197万円11.3%
神戸市2479万円-2.4%
京都市2847万円11.5%
奈良市1538万円1.3%

以上、流通機構のデータに基づいた立地別の家の相場についてでした。

より正確な相場をプロに聞きたい」という方は、すまいステップで査定依頼を行うことができます。

無料で複数社から査定を受けることができるので、直近で売却を検討している方は下のバナーからお進み下さい。

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家の売却相場の調べ方

家の相場は築年数や立地など様々な要素が影響するため、相場を調べる際は「自宅と条件が似ている物件がいくらで売れたか」という情報が信頼できる指標になります。

では、自宅と条件が似ている物件情報はどのように調べればいいのでしょうか?

おすすめは、下記のサイトを使って調べることです。

サイト名オススメ度
匿名査定★★★
レインズ・マーケット・インフォメーション★★★
路線価図★★
土地総合情報システム★★
国土交通省地価公示・都道府県地価調査★★
すまいステップ★★★★★

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簡単に家の売却を知りたいなら、下記のフォームからメールアドレス・電話の登録不要で調べられます。

こんな人にオススメ!

  • 自分の家が今いくらなのか簡単に知りたい
  • 個人情報の入力をしたくない

メリット・デメリット

メリットデメリット
簡単におよその家の売却相場がシミュレーションできる正確性はやや劣る
すまリス
もっと詳しく査定を行いたい人は、下記の方法でも相場を調べてみよう!

正確に知るなら『レインズマーケットインフォメーション』

レインズマーケットインフォメーション

運営会社対象物件特徴
不動産流通機構戸建て・マンション細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞って成約価格の相場が分かる

このサイトをオススメする理由は「情報の更新頻度」と「絞込の充実度」が他サービスよりも優れているからです。

不動産の売却を任され売主と媒介契約を締結した会社は、媒介契約の内容に基づき、不動産を売るときに『レインズ』という業者間ネットワークに登録することが義務づけられています。売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。レインズマーケットインフォメーションはその情報に基づいて生成されたデータベースなので、常に最新の売却事例を確認できます。

さらに、最新の成約事例を細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞ることができるので、上記で紹介したサイトよりも正確な相場が分かります。

相場を正確に知るには、自宅と同じような条件の物件の価格を知る必要があります。このサイトは細かく条件を絞り込みができるので正確に相場を知りたいという人に向いています。

こんな人にオススメ!

  • 自宅と似た条件の相場を知りたい
  • 最新の売却事例を参考に相場を知りたい

手順

それでは、レインズ・マーケットインフォメーションを使って以下のような家の売却相場を調べてみましょう。

中野駅 徒歩15分 戸建て 築30年 土地面積50平米
まずは、下記のボタンからレインズマーケットインフォメーションにアクセスします。
都道府県と住所を入力し検索すると、最寄り駅や駅からの徒歩距離・築年数などが指定できるようになります。
レインズ1

条件を指定して絞り込み、売却事例を確認します。

レインズ2

上記のような条件だと、過去に4300万円~6500万円で売却された事例があります。

メリット・デメリット

メリットデメリット
情報の更新頻度が多い

登録されている売買実績数が多い

取引が少ない地域では売却事例がない場合がある

最新の情報が得られるとは限らない

田舎の土地で売却事例が少ないなら、「路線価図」から求める

バブル期に土地の急激なインフレが起こってしまったことの反省から、国は下記のような土地の評価額を設けて公的な土地価格を公表しています。

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額

ここでは「相続税評価額」を使った家の売却価格相場の算出方法を紹介します。

相続税評価額は毎年改正される上に、日本全国全ての土地について定められるため地方の物件を調べる際にも使いやすいからです。

こんな人にオススメ!

  • 築20年以上の家の売却相場を知りたい
  • 田舎の家の売却相場を知りたい

手順

まず、国土交通省の「路線価図・評価倍率表」のページにアクセスします。

路線価図・評価倍率表はこちらをクリック!

住所を指定すると、下記のような道路上に数字の書かれた地図が表示されます。

路線価図

これが「路線価図」です。

調べたい物件の前の道路にかかれた数字を確認しましょう。

これは、その道路に面した土地の1平方メートル当たりの相続税評価額を表します。

相続税評価額は、公示地価(=公的な土地の価格)の7割程度に設定されていることが多いので補正を行います

例えば、目の前の道路に100と書かれた土地50平米のおよその売却価格は以下のように求めます。

およその売却価格
= 相続税路線価 × 土地面積 ÷ 0.7
=100×50 ÷ 0.7
=7,142万円

土地の価格について知りたい場合は、以下の記事もご参考にしてください。

田舎は倍率方式を用いて計算することが多い

倍率方式は地方や郊外など、路線価がついていない地域で用いる計算方法のことです。

倍率方式は固定資産税評価額に、国税局長が定める評価倍率をかけて計算するため、

倍率方式:固定資産税評価額×評価倍率=土地の評価額
で求めることができます。

なお、倍率は国税庁の評価倍率表から確認することができるので、ぜひ参考にしてみてください。

メリット・デメリット

メリットデメリット
田舎など、不動産売却事例が少ない地域でも相場を調べられる土地の価格のみで建物の売却相場は調べられない

求めるのがやや難しい

専門家から相場を聞きたいなら『すまいステップ』の不動産一括査定

すまいステップ

運営会社対象物件特徴
株式会社Speee戸建て・マンション・土地不動産会社に査定依頼ができる

すまいステップは不動産会社に無料で査定依頼ができる一括査定サイトです。

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査定って何・・?

査定とは、不動産会社が実際に家を見た上で「この価格だと売れる」と評価することです。

家は個別性が強く全く同じ条件の家はないので「自宅がいくらで売れるか知りたい!」人は不動産会社に査定をしてもらう必要があります。
不動産会社は全国の売買事例を集めたデータベースを保有しているので、周辺相場すぐに出すことができます。

不動産会社に査定をしてもらえば正確な売却価格も分かる上、相場より高く売るためのプランも不動産会社が一緒に考えてくれます。

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「家を売るのが初めて」の人でも安心だね!

すまいステップを使えば、査定価格を知りたい家の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで簡単に不動産会社に査定依頼ができます。

不動産一括査定サイトの手順

不動産会社に足を運んで依頼する必要もなく、複数の不動産会社の査定結果を比較できるので最も高く売ってくれる会社を見つけることもできます。

「家はなるべく高く売りたい」「不動産会社を探すのが手間」という人は是非一括査定を使ってみましょう。もちろん利用料は無料です。

机上査定なら相場をメールで教えてもらえる

「相場を知りたいだけなのに、不動産会社と会わなきゃいけないの?」と疑問に感じた方もいると思います。

実は不動産会社に直接会わなくても相場を知ることはできます。

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えっ!そんな都合のいい方法があるの?

査定方法には、住所や築年数の情報だけで売却額を診断してもらえる机上査定と不動産会社の担当者に家に来てもらい診断する訪問査定があります。

査定依頼をする際に机上査定を選べば、メールで自宅の査定価格だけでなく周辺の売却相場を教えてくれます。実際に私が机上査定を選んでメールで送られてきた査定書の一部がこちらです。

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近隣で自宅と条件が似ている売却事例をピックアップして教えてもらえたので、周辺相場は簡単に把握できます。

さらに、自宅の条件に合わせて売却想定価格まで算出してくれます。

査定書2

これらの相場情報を自分で調べると非常に手間がかかります。

しかし机上査定を依頼をすれば、プロが最新の相場状況過去の売却実績をもとに売却相場を算出してくれます。

費用はもちろん無料です。

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家の売却で相場より安くなってしまうケース

ここまで、家の売却相場の調べ方を見てきました。

すまリス
ボクの家は相場通りに売れるかな…?
そんな方のために、この章では家を売却して相場より安くなってしまうケースを紹介します。
相場より安くなってしまうのは、以下のような項目に該当する場合です。
  • 家の老朽化がひどい
  • 建築制限がかかっている
  • 買取で売却する
  • 売り出し価格が安すぎる
  • 囲い込みを受ける
どんなケースで相場より安くなるかを知っておけば、事前に対策ができたり買い叩きを防いだりできる確率が高まります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

家の老朽化がひどい

家の老朽化がひどい場合、売却価格が相場より安くなる可能性があります。

すまリス
壁紙や床に傷があるとやっぱり安くなってしまうの?
いいえ、その程度では売却価格への影響はほとんどありません。
売却相場に影響するのは、その家で暮らすことで生活上の支障や・安全上の問題があるようなケースです。
  • シロアリ被害があり、柱や梁の耐久性が弱くなっている
  • 雨漏りがあり、修繕が必要
  • ガス・水道などライフラインが通っていない
  • ドアや扉が壊れており、開け閉めが正常にできない

生活に支障が出るほどの欠陥がある家は売却価格が下がってしまいます。

建築制限がかかっている

家の立地や土地の形状・形質に問題があり、建築上の制限がかかっている場合も売却相場よりも安くなってしまいます。

すまリス
どんな場合に建築制限がかかるの?
例えば以下のような場合です。
  • 前面道路の幅が4m以下
  • 敷地と道路が接している長さが2m未満
  • 都市計画等によって建築が制限されている

前面道路の幅が4m未満

前面道路の幅4メートル以下の場合、家の売却価格は相場よりも安くなってしまう可能性があります。

火災時などに消防車などの緊急車両がスムーズに道路を通行できるよう、建築基準法により道幅が4メートル以下の道路に沿って新たに建物を建てる場合は、原則として道幅を広くとる(建物を建ててはいけない部分を作る)よう義務付けています。

セットバックとは

しかし、その家を購入する人にとっては使える土地の面積が少なくなるというデメリットがあります。

家の前の道路が狭い場合は、簡単に道幅を測ってみると良いでしょう。

敷地と道路が接している幅が2m未満

災害・火災時の避難・救助経路の確保などの理由から、道路と土地の接している長さが2m以下の敷地には、原則として新たに建物を建てることができません

接道義務とは

土地と道路が2メートル以上接していない場合、敷地を活用する際の自由度が大幅に制限されます。

そのため売却価格が安くなってしまいます。

都市計画等によって建築が制限されている

市街化調整区域など都市計画等によっては敷地の利用の自由度が制限されるため、家の売却価格が安くなる可能性があります。

市街化調整区域とは、農林漁業従事者やその家族、一定の要件をクリアし都道府県知事の許可を受けた者しか住宅を立てることのできないエリアです。

市街化調整区域にある家を売却する場合、専門知識が必要とされるため実績ある不動産会社を選ぶようにしましょう。

買取で売却する

買取」で売却すると、売却価格は相場の7~8割程度になってしまいます。

家を売却する場合、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

このうち「買取」は、不動産会社が直接あなたの家を購入する売却手法です。

不動産会社がその家を再販売するには、リフォーム費用や利益を得るためその分の費用が買取額から差し引かれるのです。

高く売却したい場合は、仲介での売却を選ぶと良いでしょう。

売り出し価格が安すぎる

家をいくらで売り出すかは、自分で自由に決めることができます。

逆に言うと、家には決まった価格がないため適正な価格を掴みにくいということでもあります。

相場を見誤って、家を安く売り出してしまうと損をしてしまいます。

家を売却する前に自分でも相場を調べて相場感を身につけておくようにしましょう。

家の売却相場を掴むには「複数社から査定を取る」こともおすすめ

相場感を身につけるには、複数の不動産会社から査定を受けることもオススメです。

複数社の査定結果を見比べることで、高すぎる・安すぎる査定額に気付くことができます。

複数社に査定を依頼するなら、一度の申し込みで複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるすまいステップがおすすめです。

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すまいステップでは、あなたの家の売却相場を複数の不動産会社のプロが無料で査定。

さらに、高く売却するための方法を相談することもできます。

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囲い込みを受ける

悪質な不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、自社の顧客以外にあなたの家を紹介しない「囲い込み」を受けることがあります。

不動産会社は家を売却すると、売主から仲介手数料を受け取れます。

その際、買主も自社に問い合わせてきた購入希望者である場合、不動産会社は買主からも仲介手数料を貰うことができます。

囲い込み

すまリス
自社の売主に、自社の買主を紹介すると仲介手数料は2倍もらえるのか!
より多くの仲介手数料をもらうために、他社に紹介された購入希望者には「もう買主が見つかりました」など嘘をついて物件を紹介しません。
しかし、買主から見ると売却希望者が全く集まっていないように見えます。

囲い込みを受けると、販売の長期化により結果的に価格を下げざるを得なくなり家を安く売却してしまう人がいらっしゃいます。

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記事のおさらい

最新の家の売却相場は?

マンションの相場が右肩上がりである一方で、一部のエリアでは戸建ての相場はほぼ横ばいが続いています。
詳しく知りたい方は、最新の家売却相場を確認しようをご覧ください。

家の売却相場を調べる方法は?

自宅の売却相場を調べる方法は以下の4つです。詳しく知りたい方は、家の売却相場を調べる4つの方法をご覧ください。

  1. 取引情報提供サイト
  2. シミュレーションサイト
  3. 不動産ポータルサイト
  4. 不動産一括査定サイト

家の売却相場を調べる際の注意点は?

家の売却相場を調べる際の注意点は以下の通りです。詳しく知りたい方は、家の売却相場を調べる際の3つの注意点をご覧ください。
をご覧ください。

  1. 現時点の相場だけで判断しない
  2. 成約価格を鵜呑みにしない
  3. 売却予定なら訪問査定をうける
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