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【2024年更新】家の売却相場は今いくら?築年数で価格はいくら下がる?【調べ方を解説】

  • 更新日:2024年1月26日
高橋 愛子
監修三上 隆太郎
株式会社MKM代表取締役。 大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。 個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタント・インスペクターを経験し 中古+リノベーションのボランタリーチェーン展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など、不動産業界に幅広く従事。 著書に「自然災害に備える!火災・地震保険とお金の本」(自由国民社:共著)など。
【保有資格】宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社MKM
【2024年更新】家の売却相場は今いくら?築年数で価格はいくら下がる?【調べ方を解説】

家の売却相場は、一般的に築年数が経つほどに下がります。

築年数と家の売却相場の関係
  • 築10~15年の家の売却相場の目安は新築購入時の価格の約83%
  • 築15~20年の家の売却相場の目安は新築購入時の価格の約75%
  • 築30年超の家の売却相場は新築価格の約44%

家を売却を考えている人にとって「家がいくらで売れるのか」は特に気になることでしょう。

不動産価格は年々高騰していますが、一方で建物の価値は築年数と共に下落していきます。

そこで、この記事では家の築年数と購入価格からわかる売却相場の目安をご紹介します。

また、自分の家の売却相場を調べる方法や、相場よりも売却価格が安くなってしまうケースについて解説しますので、是非お役立てください。

築年数と購入価格から見る家の売却相場

一般的に築年数が古くなっていくほど、家の売却相場は下がっていきます

以下は、2022年に首都圏(1都4県)で売買された中古戸建ての平均成約価格を築年帯ごとにまとめたグラフです。

首都圏の築年帯別戸建て売却相場(2022年)

築0~5年築6~10年築11~15年築16~20年築21~25年築26~30年築31年~
平均成約価格4,821万円4,653万円4,436万円4,024万円3,955万円3,333万円2,345万円

(データ引用:公共財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」(2023年1月23日 発行)

(横にスクロールしてご覧ください。)
よりわかりやすくするために、築0~5年の家の売却相場を100%とすると、築年数の経過によって相場は以下のように推移します。
戸建て売却相場は、築0~5年を100%とすると、築6~10年で97%、築11~15年で92%、築16~20年で83%、築21~25年で82%、築26~30年で69%、築31年~で49%と推移していく。

公共財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」(2023年1月23日 公表)をもとにすまいステップ編集部がグラフを作成

すまリス
家の売却相場は、築25年までに3割ほど下落し、築30年を超えると半分以下の価格になります。

他方で、築浅の物件でも一度入居してから中古市場に売りに出されると、新築時の価格から1割程度、価格が下落するといわれています。

以上2つの事柄から、購入時の価格を元に、家のおおよその売却相場を推察できます。

▼築年数と購入価格を元にした売却相場の目安

築年数価格下落率
(※1)
新築で買った時の価格
2,000万円3,000万円4,000万円5,000万円
築0~5年10%
(※2)
1,800万円2,700万円3,600万円4,500万円
築5~10年13%1,740万円2,610万円3,480万円4,350万円
築10~15年17%1,660万円2,490万円3,320万円4,150万円
築15~20年25%1,500万円2,250万円3,000万円3,750万円
築20~25年26%1,480万円2,220万円2,960万円3,700万円
築25~30年38%1,240万円1,860万円2,480万円3,100万円
築30年超56%880万円1,320万円1,760万円2,200万円
※1:新築購入価格からの下落率
※2:新築購入時から築5年までに10%価格が下落すると仮定して、築6年以降の下落率を計算

たとえば、3,000万円で購入した新築住宅を、築10年で売却すると2,610万円、築20年で売却すると2,250万円、築30年を超えてから売却すると1,320万円がおおよその相場となります。

築年数の経過による家の価値の下落は地価の上昇を上回る

近年、不動産の価格相場は毎年上昇しています

毎年3月に発表される「地価公示価格」も、毎月発表される「不動産価格指数」も、コロナ禍の影響が大きかった年を除けば、過去10年間おおむね右肩上がりに上昇し続けています。

不動産価格指数(住宅)(令和5年8月分)
2008年4月~2023年8月までの住宅の不動産価格指数の推移のグラフ

(引用:国土交通省「不動産価格指数(令和5年8月・第2四半期分)(2023年11月30日公表)」

しかしながら、個別の住宅1軒1軒を基準に見ると、年数が経つほど売却相場は下落していきます

なぜなら、家の売却価格は土地の価値と建物の価値を合わせた金額だからです。

築年数が経過すると、建物部分の価値が経年劣化で下落していくため、相場が下落します

すまリス
つまり、地価の上昇を、建物部分の価値の下落が上回るということです!

法律上、住宅は建物の構造によって「耐用年数」が設定されています。決められた耐用年数が経過しきるまで、建物の価値は毎年右肩下がりに下落していきます。

たとえば、木造住宅の戸建ての場合は、築22年を過ぎた辺りで建物部分の価値が0になります。
反対に、土地の価格は市況の影響を受けますが、所有期間の経過では下落しません
そのため、最終的には家屋が残っていても土地の値段相当で取引されるようになります。
ここまでのまとめ
今後も不動産価格が上昇し続けたとしても、築20年未満の木造戸建て住宅であれば、今が一番高く売れるといえる。
どれだけ築年数が経過しても、土地の価値分の価格は残り続ける

家の売却を検討している方は、不動産売買のプロに、現在の家の価値を正しく査定してもらいませんか?
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築年数が経過すると家は売却しづらくなっていく

築年数の経過は、家の売れやすさにも影響します

以下は、首都圏における戸建て住宅の築年数ごとの成約状況の比較をグラフに表したものです。

築年数ごとの成約状況の比較(2022年)東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」を参考にすまいステップ編集部がグラフ画像を作成)

対新規登録成約率:新規に売りに出された物件数に対して成約した物件数の割合
築6~10年以降の対新規成約率は、売却相場の下落割合と似たような推移をしていますが、注目したいポイントは成約物件の平均土地面積です。
築25年以降は、成約物件の平均土地面積が大きく上昇します。
これはつまり、築年数が経つほど土地面積の狭い家は売却しづらくなっているということです。
すまリス
家の売却相場をもとに売り時を判断したい方も多いと思いますが、必ずしも築年数に対する相場(平均成約価格)通りには売れないことには留意しておきましょう!

家の売却価格は築年数以外にも、立地や戸建て・設備の状態など様々な要因で変動します。あなたのお家の売却予想価格を正しく知るためには、不動産会社の査定を受けましょう。

すまいステップでは、1度の申し込みで同時に最大4社の不動産会社に無料で査定依頼できます。

査定額を比較して「正しい相場」を見極めましょう。ぜひ、以下のフォームからお申し込みください。

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エリアごとの家の売却相場

実際に家を売却する時の価格は、購入時の価格に基づいて決まるのではなく、周辺の売却相場の影響を受けます。

そのため、現在の家の売却相場をおおまかに把握したい時は、エリアごとの売却相場を調べてみるのもおすすめです。

ここからは、すまいステップの集計した「戸建て売却相場データベース」より、各都道府県の最新の家の売却相場をご紹介します。

北海道・東北
北海道(2,703万円)/青森県(1,416万円)/岩手県(1,933万円)/秋田県(1,376万円)/宮城県(3,684万円)/山形県(1,695万円)/福島県(1,894万円)
関東
東京都(9,814万円)/神奈川県(4,889万円)/千葉県(3,411万円)/埼玉県(3,455万円)/茨城県(1,927万円)/栃木県(2,033万円)/群馬県(1,798万円)
甲信越・北陸
山梨県(1,655万円)/長野県(1,912万円)/新潟県(1,640万円)/富山県(1,482万円)/石川県(1,937万円)/福井県(1,526万円)
東海
愛知県(4,695万円)/静岡県(2,368万円)/岐阜県(1,810万円)/三重県(1,866万円)
関西
大阪府(4,076万円)/兵庫県(3,564万円)/京都府(3,983万円)/滋賀県(2,811万円)/奈良県(2,122万円)/和歌山県(1,274万円)
中国・四国
岡山県(2,363万円)/広島県(3,166万円)/鳥取県(1,839万円)/島根県(1,331万円)/山口県(1,559万円)/愛媛県(1,913万円)/香川県(2,138万円)/高知県(1,793万円)/徳島県(1,951万円)
九州・沖縄
福岡県(3,837万円)/佐賀県(1,835万円)/長崎県(1,874万円)/熊本県(2,917万円)/大分県(2,069万円)/宮崎県(1,708万円)/鹿児島県(1,804万円)/沖縄県(4,320万円)

リンク先では、さらに市区町村ごとの相場や、売却相場の推移などのデータを閲覧できます。

すまリス
家を売却するかどうか検討中の方はぜひご参考にしてください!

自分の家の現在の売却相場を調べる方法

この章では、よりピンポイントにご自身の家の売却相場を知りたい方に向けて、相場の調べ方を解説します。

匿名査定シミュレーションで調べる

手軽に自分の家の売却相場を調べたい方には匿名査定シミュレーション」の利用がおすすめです。

個人情報の入力や会員登録等が不要な匿名のシミュレーターを利用すれば、メールアドレスや電話番号を不動産会社に知らせずに相場を調べられるため、「まだ売却するか決めていないのに営業電話がかかってきて困ってしまう」といった事態を避けられます

ただし、シミュレーターでわかるのは、不動産会社の人に戸建ての状態を実際に見て査定してもらう場合とは異なり、過去の売買データに基づいた大まかな予想金額であることは留意しておきましょう。

当サイト「すまいステップ」でも、お家の匿名簡易査定シミュレーションサービスを提供しています。

以下のシミュレーターに必要な項目を入力すると、この場で10秒程度でおおよその売却相場がわかります。入力された情報はサイト上には保存されないため、お気軽にご利用ください。

売り出し中の近隣の物件から調べる

周辺で現在に売りに出されている家の価格を調べて、売却相場のあたりをつけることもできます。

現在売り出し中の物件は、SUUMOやホームズ、at homeのような不動産ポータルサイトで検索できます。

エリアと築年数で絞り込みをかけて、近隣で売り出し中の家の価格を調べてみましょう。

ただし、不動産ポータルサイトで表示されるのはまだ買主が見つかっていない物件であることには注意しましょう。

相場とぴったりの価格や相場よりも安い物件はすぐに買い手がつき、サイト上に表示されなくなるからです。

すまリス
実際の成約価格は不動産ポータルサイトでわかる価格帯よりも少し安めになると考えておくとよいです。

過去の成約事例から調べる

レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を利用して、過去に実際に成約した取引から相場を調べる方法もあります。

たとえば、レインズマーケットインフォメーションでは、地域や築年数、間取り、駅からの距離といった条件で、過去1年間に売買が成立した物件の情報を調べられます。

売りたい家と条件の類似している物件の㎡単価と、売りたい家の面積から、おおよその売却相場を算出できます。

おおよその売却相場=類似物件の㎡単価×売りたい物件の面積
サイトで調べられるのは、あくまでも自分の家に似た別の家の価格ではありますが、いくつか事例を調べてみることで、おおよその相場を把握できるでしょう。

複数の不動産会社の査定を受けて比較する

より正確な売却相場を把握して、売却のプランを立てたい方は、複数の不動産会社の査定を受けて査定額を比較しましょう

不動産会社による査定も「いくらで売れるか」の予想額を提示するものであるため、査定を行う不動産会社や担当者によって金額にバラつきが生じます

残念ながら、不動産会社の中には売主との契約を勝ち取るためにわざと高すぎる査定額を提示したり、早く売買を決めたいがために査定額を安めに提示する会社もあります。

複数の会社の査定を受けて比較すれば、高すぎる査定額や安すぎる査定額を除くことができるため、相場の目安を浮き彫りにできます。

相場を正しく把握する目的で査定を受ける場合は、最低でも3社以上の不動産会社に査定を申し込みましょう

実際に、すまいステップ編集部が戸建てを売却した経験のある方83名に行ったアンケート(調査期間:2023年12月28日~2024年1月10日)でも、3社から査定を受けた方が全体の約3割超で最も大きな割合を占めました。

不動産査定何社_戸建て_アンケート

すまリス
査定依頼する不動産会社を複数探す時には、一括査定サイトを利用するのが便利でおすすめです!

家の売却価格が調べた相場よりも安くなってしまうケース

いざ家の売却をするときには、必ずしも売主の設定する売り出し価格で売却できるとは限りません

以下のグラフは、すまいステップ編集部が独自に行った「戸建てを売却した経験のある方83名へのアンケート(調査期間:2023年12月28日~2024年1月10日)」より、戸建て売り出し時の設定価格と実際に売れた金額(成約価格)との乖離率をまとめたものです。

戸建ての売り出し価格と成約価格の乖離

全体の約6割の方が、価格差10%以内で売却できている一方で、20%以上の価格差が生じている方もいらっしゃいます。

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たとえば成約価格が4,000万円のとき、20%にあたる金額は800万円で、誤差とするには大きな額です。

相場に合った査定額に基づいて価格設定をおこなえば、成約価格が大幅に安くなってしまうことは避けられます。しかし、ケースによっては相場価格通りに売りに出しても買主が見つからず、値下げが必要になることもあります。

この章では、自分で調べた売却相場よりも、家の実際の売却価格が安くなってしまいやすいケースについてご紹介します。

売却価格を重視して家の売却タイミングを決めたい方は、当てはまるものがある場合は早めに売却を検討してみましょう

土地の形状が不整形

土地の形が三角形や台形の綺麗な四角形ではない土地や、旗竿地などの不整形地は、売却価格が安くなってしまいやすいです。

不整形地の例

理由は、土地の面積に対して、建物を建てられる面積が綺麗な真四角の土地(整形地)よりも少ないからです。

また、四角形の土地であっても、細長すぎる土地も価格が安くなりやすいです。

住みやすい家を建てるなら土地いっぱいに家屋を建築できず、容積率いっぱいに利用しようとすると奥に細長い家屋になり、快適に暮らすには間取りの設計に工夫が必要となるからです。

ただし、土地の3つの面が道路に接している「三方角地」の場合は、建ぺい率が通常の土地よりも上がり、土地の価格も高い傾向があります。

不整形地は土地の価値が低い分、建物部分の価値が下落すると価格が大きく落ち込みます

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将来的に売却を検討しているなら、早めに動き出すことをおすすめします!

築年数の割に傷みが激しい

築15年程度までの戸建て住宅は、「購入後、大きなリフォームをせずにそのまま住みたい人」からの需要が高い物件です。

そのため、内装や外壁、設備に損傷や故障があったり、汚れが目立つ場合には、買主に敬遠されてしまいやすいです。

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同じ築年数の「リフォームしないで住める物件」と「リフォームしないと住めない物件」では、リフォームしないで住める物件の方が人気です。
ただし、基本的には売却のために売主側でリフォームすることはおすすめしません。高く売却することは難しいですが、工夫によって、売却しやすくすることは可能です。
一方で、水回りのカビ・水あかやキッチンの油汚れなど蓄積してしまった汚れは、業者のハウスクリーニングで綺麗にすることができる可能性があります。ハウスクリーニングであれば比較的安価に実施できるため、諦めずに実践してみましょう

なお、築20年を超えるような住宅の場合は、修繕が必要な物件が多く、買主も購入後のリフォームや建て替えを念頭に置いて購入を検討していることが多いです。

ほぼ土地の価格で取引されるようになるため、建物の状況が悪いため価格が下がってしまうということは少なくなります。

周辺環境に難がある

家の近辺に「嫌悪施設」があると、地域一帯の成約事例から求めた相場よりも価格が一段安くなる可能性があります。

嫌悪施設とは、一般的に人が自分の家の近くに建ててほしくないと感じるような施設の総称です。騒音や振動、異臭を発する施設が該当します。

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具体的には、ごみ処理場や下水処理場、火葬場、工場、主幹道路や鉄道路線などです。
また、風俗店や刑務所、墓地、軍事施設、危険物取扱施設、精神科の病院など周辺住民に不安を感じさせやすい施設も嫌悪施設に該当します。
ただし、それぞれの施設が「嫌悪施設である」と感じるかどうかは、人によって大きく異なります。
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大きな道路や駅チカの立地は、逆に好条件だと捉える人もいますね。
実際にどれくらいの価格で売却が見込めるかどうかは、不動産会社の査定を受けて確かめてみましょう。

再建築不可の物件

再建築不可の条件に当てはまる物件は、一度建物を取り壊してしまうと、新たに建物を建築できません。

そのため、同じ面積の整形地に比べて、土地の評価額が大幅に下がります

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そのままでは将来的に建て替えができず、住宅として利用するなら、現在建っている家屋にリフォームを施すなどして住み続けるしかないからです。

再建築不可の物件の条件は、以下の通りです。

  • 建築基準法上の道路に接していない
  • 建築基準法上の道路に接している間口が2m未満
建築基準法上の道路
法律に基づいて作られた、幅員が4m以上の道路のこと。
ただし、建築基準法施行以前からある幅員4m未満の道は、行政の指定によって「道路」として認められているものもある(「2項道路」など)
該当する物件を売却する場合は、価格相場が安くなるだけでなく、売却自体が難航する可能性があります。
売却を検討し始めたら、早めに不動産会社に相談しましょう。

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