住宅耐用年数とは？実際に住める年数と耐用年数は違う

「今の日本の家の建物自体の寿命は何年だろう？」

「築30年ほどの家に住んでいるけれど、もう寿命なのかな？」

家の寿命がわからないことで、このような悩みを抱えていることはありませんか。

そこで、この記事では家の寿命が何年かご紹介した後、寿命が短い理由・寿命を伸ばす方法、そして寿命が近づく家を手放す方法をご紹介していきます。

日本の家寿命は30年！ただ、築80年まで住むことが出来る家もある

日本でよく使われる木造住宅の寿命は30年といわれますが、実はこの数字は解体された木造住宅の築年数から算出されています。

実際には築80年まで住むことが出来る家もあり、本来住まいとして使える状態であるにも関わらず解体されている中古住宅が多いのが日本の現状です。
解体された住宅築年数を国際比較すると、レンガ造りが主流のアメリカでは55年・イギリスでは77年となっており、日本の住宅の寿命は著しく短いことが分かります。（参考：国土交通省）

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住宅構造ごとの寿命比較

また、実際に住まいとして使える家の寿命は以下のように住宅構造によって異なり、一戸建てによく使われる木造は30年～80年、鉄骨構造は30年~60年、そしてマンションによく使われる鉄筋コンクリート構造（RC造）は40年～90年となっています。

（参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」）

これらの数値を見ると、どの構造体でも寿命の幅が非常に広いことが分かると思います。
つまり、実際に築30年以上でも住まいとして利用され続けている家もあれば、築30年前後で解体されて住宅としての役割を終えた短命の家も存在するということです。

日本の家寿命が短い3つの理由

さて、それではなぜ日本の家の寿命は短く、築30年前後で解体される家が多いのでしょうか。
実は3つの理由があります、ひとつずつ確認していきましょう。

①：家の「質より量」が重視されたため

ひとつめの理由は、戦後の住宅不足の際にとにかく住むことだけを目的にした家がたくさん建てられ、耐震性や耐久性が低い構造や建材を使用した家が増えたためです。

特に、近年大地震が増えたことで一戸建てなどの耐震性に注目が集まっており、さらに補助金制度の整備によって耐震改修工事を検討する方が増えています。
しかし、築30年以上の家は現在と異なる耐震基準で建設された家が多いため、構造体があまりにも脆弱なことで耐震基準を満たさず工事の手間や費用がかかることから建て替えてしまう方も少なくありません。
また、同じ木造住宅でも歴史的建造物に使われるようなヒノキやスギ、害虫に強くシロアリ被害などの抑止力になるヒバなどの、優良な木材を使った家は長持ちしますが、外国産の安い木材などは日本の湿度に合わず、木がひび割れたり曲がりやすくなるため耐久性は落ち、解体のサイクルが早くなる要因になります。

②：間取りが変更しにくい設計で建てられたため

ふたつめの理由は、高度成長期の新築建設ラッシュの際に、利用者の需要に合わせ新築時点の家族構成やライフスタイルしか考慮していない注文住宅がつくられたためです。

家族構成やライフスタイルが変化したときに、リフォームなどで簡単に変更しにくい間取りがある家は寿命が短くなる傾向があります。
築30年を迎えたタイミングで老後を見据え、段差の解消や水回りの位置変更などのバリアフリー化を行う際に配管の問題で水回りを変更できなかったり、
固定された構造体が邪魔になることもよくあります。この場合、リフォームにかかる費用が膨らむので結果として解体を選択することにつながります。

③：中古住宅市場が確立されていなかったため

みっつめの理由は、新築志向が非常に強く中古の不動産取引市場が確立していなかったためです。
以下のように、不動産取引の際に建物の価値を評価する住宅構造ごとに国が定めた「耐用年数」の年数は低く、中古住宅の価値が低く見積もられていることが分かります。

（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）」）

一方、平均耐用年数が長い海外の中古住宅市場では、高品質のリフォームなども行われ、新築時より高額で中古住宅が売買されることもあります。

このように、過去に建てられた中古住宅や中古住宅に対する考え方のせいで、これまでの日本の家寿命が短いことがわかりました。

寿命を伸ばして中古住宅に長く住み続けるためのメンテナンスとリフォーム

もし、あなたが今住んでいる家の寿命を最大限伸ばして住み続けたいと考えているのであれば、長持ちしやすい家の状態を作る必要があります。
海外では、住宅を「資産」として捉え、質の良い住宅を建てそれをメンテナンスし、良いものをきちんとケアして長く住み続けるという考え方が根付いています。
どこを・どのように、ケアして長く住み続けるのかを確認していきましょう。

まずは、専門家に依頼して点検を行う

家の寿命が近づいてきたと感じてきたら、まずは専門家に依頼して家の点検を行いましょう。

普段からよく使う、キッチンやトイレの水回りや住宅の外周部分であれば家主自身が定期的な掃除によって異常を発見することができます。
ただ、それだけでは建物の内側部分などの劣化状況を把握することが出来ないため、5年を目安に専門家に依頼して定期的に住宅全体の点検をする必要があります。

専門家に依頼する際、目視による点検であれば4~5万円程度・装置を使った本格的な点検であれば20~30万円程度の費用がかかりますが
この費用をケチらないことで工事が遅れたことによる被害や修繕を急ぎすぎたことによる無駄を防ぎ結果的に家も貯金も守ることが出来ます。
築20年以上の住宅であれば、一度は専門機材を使った本格的な点検を受けることをお勧めします。

必要箇所に絞ってメンテナンス・リフォームを行う

専門家による点検の結果、部分的にリフォームが必要だと判断したら、リフォーム箇所の優先順位をつけましょう。
築年数が古い家の場合際限なく修繕したい箇所が見つかり、すべてに対応していると予算がとんでもなく膨らむためです。
長く住み続けるために、放置しておくと生活や安全に重大な影響を及ぼす可能性が高い箇所だけリフォームするという気持ちでいることをおすすめします。

築年数ごとのリフォームの必要箇所と費用の目安をご紹介していきます。

築10～15年の家の場合

築10年を超えてくると屋根・外壁・床下をはじめとした家の構造部分のメンテナンスを行う時期になります。
この時期に以下の部位の手入れを怠ることで築20年以降の建物劣化の進み具合が大きく異なります。

築15～20年の家の場合

築15年~20年の家では水回りを徹底的にリフォームする必要があります。以下の部位は水回りのなかでも比較的リフォーム費用が低いため、怠らず行うようにしましょう。

築20～30年の家の場合

築20年を超えてくると特に構造部分が劣化してくるため、これまでの家のメンテナンス状況によって補修・リフォームに必要な費用が大きく変わってきます。

これまで、通常通りメンテナンスを行っていると、以上の部位をこのタイミングで行うことで計500万円未満で長持ちする家の状態を作ることが出来ますが、劣化がひどい場合はより多くの部位のリフォームに着手する必要があります。
その場合は家を手放すことも検討していく必要があります。

寿命が近づく家を手放す2つの方法

長期間住むことで慣れ親しんだ家だとしても、リフォームをしてもどうにもならないような欠陥が見つかったり、心機一転新しい家に住んでみたいという想いが出てくるかもしれません。
その場合、まずは寿命が近づく家を「建て替え」か「売却」どちらかの手段で手放す必要があります。

それぞれの方法を確認していきましょう。

①：建て替え

築30年前後の住宅にお住まいの方は、部分的なリフォームでは足らず大規模な修繕が必要になる可能性が高いです。
大規模な修繕には多大な費用がかかるため、古い家の寿命をリフォームで伸ばすよりいっそのこと建て替えてしまって新築の家に住みたいと考える方も少なくありません。
そこで、よく比較される全面リフォームと建て替えをそれぞれの特徴やメリット・デメリットの面から比較してどちらを選択すべきか考える機会にしましょう。

全面リフォームと比較した建て替えの費用と特徴

全面リフォームと建て替えの違いとはいったいどこにあるのでしょうか。以下の表で特徴を確認していきましょう。ここでは、主な費用をご紹介しています。

全面リフォームと比較した建て替えのメリット・デメリット

ひとえに築30年前後といっても、家の状態や改修予算・将来の暮らし方など様々な要素を加味して全面リフォームか建て替えかを判断する必要があります。
以下のメリット・デメリットをもとに、ご自分の状況と照らし合わせて考えてみましょう。

上記の特徴やメリット・デメリットをもとにまとめると、
コスト重視で現状の間取りなどを変えずに住み続けたい方は全面リフォームを、資金にある程度余裕があり立地に愛着がある方は建て替えをおすすめします。

②：売却

手元に豊富な資金がなかったり、現在の家の立地に強い愛着がない場合は、家の売却を検討してみましょう。

家を売却する場合、まずは「いくらくらいで売れるか」を知ることでその後の売却計画をたてやすくなります。
特に築30年前後の一戸建ては経年劣化によって建物の価値が新築と比較して1/10程度まで下がっているため、想像以上に値段がつかない恐れもあります。

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