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不動産を売却を決める前に相場を把握しておくことは非常に大切です。
しかし、「不動産の相場価格ってどうやって調べるの？」と疑問に思っている人も多いかと思います。
そこで今回は、「築年数・エリア・購入価格・固定資産税評価額から大まかな不動産売却相場を調べる方法」「専門サイトで詳しい不動産売却相場を調べる方法」の2つをご紹介します。
2022年最新の不動産取引の動向もご紹介しているので、是非参考にしてみてください。
不動産売却とは？まず知るべきことを全て解説。はじめてでも失敗しない完全ガイド
不動産の売却相場はどうやって調べる？
はじめに、不動産の売却相場はどのように調べれば良いのかをご説明しましょう。
不動産には「定価」というものがないため、築年数・エリア・間取りといった細かな条件の近い不動産の売却実績をもとにして、相場を見る必要があります。
このことを念頭に置いた上で、不動産の売却相場を調べる方法としては、主に以下の6つが考えられます。
| 不動産の売却相場を調べる方法 | 精度 | 所要時間 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 購入価格・築年数から逆算する | △ | 短い | 購入価格・築年数が分かれば、すぐに計算できる |
| 固定資産税評価額から逆算する | ○ | 短い | 固定資産税評価額がわかれば、すぐに計算できる |
| レインズ・マーケット・インフォメーションで調べる | ◎ | 長い | 近隣の不動産の実際の売却実績を見ることができる |
| 都道府県ごとの平均単価から逆算する | △ | 短い | 平米数（または坪数）が分かれば、すぐに計算できる |
| 土地情報総合システムで調べる | ○ | 長い | 日本全国の公示地価・不動産の取引価格を見ることができる |
| 不動産一括査定サイトで調べる | ◎ | 短い | 近隣の不動産の売却実績・平均価格などをみることができる |
それぞれ調べられる売却相場の精度やかかる時間などが異なるので、ご自身にあった方法を選んでください。
以下の章では、特におすすすめの不動産売却相場の調べ方である「購入価格と築年数から逆算する」「固定資産税評価額から逆算する」「レインズ・マーケット・インフォメーションで調べる」「都道府県ごとの平均単価から逆算する」の4つの方法について、詳しく解説していきます。
土地情報総合システム・不動産一括査定サイトの使い方については、以下の記事が参考になります。
>> 土地の実勢価格の調べ方【1分でわかるシミュレーター付き】
>> 不動産一括査定とは？メリットや注意点、サイトの選び方まで紹介
適正な売却相場を手間なく知りたいときは「すまいステップ」
なお、「精度の高い売却相場の情報を手間なく得たい！」という方には、「すまいステップ」の利用がおすすめです。
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上記のいずれかに該当する不動産のプロが不動産を査定するので、精度の高い売却相場を教えてもらうことができます。
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購入価格から不動産の売却相場を調べる方法
まず、物件を購入したときの価格と築年数から不動産の売却相場を調べてみましょう。
物件の売却相場は、以下の計算式で大まかに計算することができます。
築年数による成約価格の下落率（マンション）
※東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】 」をもとに編集部が作成
上記のグラフの通り、成約価格（売却価格）は築年数が古いほど安くなっていきます。
築5年までのマンションの成約価格を100%としたときの築年数による変動の割合は以下の通りです。
| 築年数 | 売却相場の下落率 |
|---|---|
| ～築5年 | 100% |
| 築6～10年 | 93.8% |
| 築11～15年 | 82.6% |
| 築16～20年 | 77.8% |
| 築21～25年 | 63.4% |
| 築26～30年 | 42.9% |
| 築31年～ | 32.5% |
引用：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】 」
マンションの場合、築年数による成約価格の下落率は、築20以下と築20年以上で大きく変わります。
築20年までのマンションはおおよそ購入時の価格の8割ほどで売却できる可能性がありますが、20年を超えると6割まで下がります。
30年を超えると価値はさらに半分になり、売却相場は購入時の価格の3割程度まで落ちることになります。
ただし、首都圏のマンションに関しては相場の上昇が続いているため、購入時よりも高く売れるケースも散見されます。
自分のマンションの正確な価値を知りたい場合は、「不動産査定」を依頼しましょう。
不動産査定を受けることで、無料でマンションの市場価値を知ることができます。
マンションのように相場の変動が大きい不動産の場合、すぐに売る気がなくても市場価値を定期的に把握しておくことは重要です。
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築年数による成約価格の下落率（戸建て）
※東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】 」をもとに編集部が作成
戸建て住宅もマンションと同じく、築年数が新しいほど売却相場は高くなります。
築5年までの戸建ての成約価格を100%としたときの築年数による変動の割合は以下の通りです。
| 築年数 | 売却相場の下落率 |
|---|---|
| ～築5年 | 100% |
| 築6～10年 | 94.6% |
| 築11～15年 | 92.0% |
| 築16～20年 | 85.8% |
| 築21～25年 | 83.6% |
| 築26～30年 | 68.7% |
| 築31年～ | 49.3% |
引用：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】 」
戸建て住宅の場合、築年数による売却相場の落ちはマンションよりも緩やかな傾向があるようです。
築25年までの戸建て住宅は、購入価格の8割ほどが売却相場になります。
そして、築年数が30年を超えると売却相場は購入価格の半分まで下がります。
戸建の場合はマンションほど築年数による落ちは大きくありませんが、年々売却相場が安くなっていくのは変わりません。
そのため、売却を考えているのであれば早めに動き出すのがおすすめです。
「まずは不動産の査定を受けたい！」という方は、下のフォームからすまいステップの不動産一括査定サービスに問い合わせることができます。
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固定資産税評価額から相場を調べる方法
土地のように築年数のない不動産については、固定資産税評価額をもとに売却相場を計算することができます。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準となる評価額のことです。
各市区町村が3年に一度設定し、毎年春ごろに不動産の名義人あてに通知されます。
固定資産税評評価額は不動産の売却相場の7割ほどで設定されているので、固定資産税評価額を0.7で割り戻すと不動産の売却相場が分かります。
不動産売却の相場をレインズで調べる方法
ここでは例として、レインズ・マーケット・インフォメーションを使った相場の調べ方を手順に沿って解説します。
- 「レインズ・マーケット・インフォメーション」にアクセスする
- 条件を絞り込む
- 過去の事例の平米単価を算出する
- 調べたい不動産の面積で相場を算出する
Step1：レインズ・マーケット・インフォメーションにアクセスする
「レインズ・マーケット・インフォメーション」にアクセスします。
マンションの場合は左側の枠、戸建ての場合は右側の枠で、「都道府県」と「地域」を指定し、「検索する」ボタンをクリックします。
Step2：条件を絞り込む
「追加検索条件」部分で条件を絞り込み、「検索する」ボタンを押しましょう。
市町村や駅で絞り込むと、グラフ上に取引事例が表示されます。
カーソルを充てると、物件の詳細情報も表示されます。
例では、青が同じ地域で行われた取引、緑が同じ区内、赤が同じ駅で行われた取引を表しています。
Step3：過去の取引事例から平米単価を算出する
Step2の同画面で下へスクロールすると、取引情報の一覧が表示されます。
調べたい物件と似ている物件をピックアップし、相場を確認しましょう。
そんな時は、平米単価を計算してみましょう。
例えば、上の図の枠線内の平米単価は以下のように求められます。
平米単価
＝ 売却価格 ÷ 専有面積
＝ 520万円 ÷ 100平方メートル
＝ 52万円
Step4：調べたい不動産の相場を算出する
Step3で出した平米単価をもとに、調べたい不動産の相場を算出しましょう。
例えば、調べたい物件の専有面積が150平米、類似物件の平米単価が50万円だとすると、以下のように求められます。
調べたい不動産の相場
＝ 類似物件の平米単価 × 調べたい物件の専有面積
＝ 50万円 × 150平米
＝ 7500万円
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エリアごとの平均単価から売却相場を調べる方法
次に、都道府県ごとの平均成約価格の平米単価から不動産の売却相場を調べる方法をご紹介します。
具体的には、以下の式を用いて計算することができます。
| 都道府県 | マンション平米単価（万円） | 戸建て平米単価（万円） | 土地平米単価（万円） |
|---|---|---|---|
| 北海道 | 27.27 | 7.45 | 6.61 |
| 青森県 | 27.48 | 5.18 | 2.45 |
| 岩手県 | 28.17 | 3.57 | 2.19 |
| 宮城県 | 29.67 | 8.68 | 6.95 |
| 秋田県 | 19.15 | 4.40 | 2.94 |
| 山形県 | 26.57 | 4.02 | 2.49 |
| 福島県 | 28.63 | 3.59 | 2.54 |
| 茨城県 | 36.8 | 5.97 | 2.91 |
| 栃木県 | 24.96 | 5.19 | 1.44 |
| 群馬県 | 22.65 | 5.37 | 2.4 |
| 埼玉県 | 40.65 | 15.78 | 12.15 |
| 千葉県 | 35.59 | 8.46 | 2.93 |
| 東京都 | 87.62 | 48.92 | 35.35 |
| 神奈川県 | 51.08 | 26.30 | 19.47 |
| 新潟県 | 21.65 | 4.63 | 4.09 |
| 山梨県 | 17.98 | 3.31 | 1.28 |
| 長野県 | 29.19 | 4.65 | 2.16 |
| 富山県 | 15.44 | 6.05 | 3.35 |
| 石川県 | 20.43 | 7.36 | 3.86 |
| 福井県 | 20.22 | 6.82 | 3.77 |
| 岐阜県 | 26.47 | 6.65 | 3.2 |
| 静岡県 | 28.05 | 6.30 | 6.58 |
| 愛知県 | 30.44 | 17.03 | 13.76 |
| 三重県 | 22.64 | 7.54 | 3.07 |
| 滋賀県 | 31.35 | 7.10 | 7.79 |
| 京都府 | 41.1 | 15.80 | 13.67 |
| 大阪府 | 42.04 | 20.95 | 17.12 |
| 兵庫県 | 35.71 | 11.47 | 8.95 |
| 奈良県 | 21.82 | 8.67 | 7.01 |
| 和歌山県 | 22.24 | 5.49 | 3.89 |
| 鳥取県 | 23.38 | 7.27 | 1.62 |
| 島根県 | 31.58 | 2.90 | 2.56 |
| 岡山県 | 25.5 | 4.70 | 4.98 |
| 広島県 | 29.61 | 10.83 | 7.9 |
| 山口県 | 21.3 | 3.70 | 3.28 |
| 徳島県 | 20.83 | 5.14 | 0.52 |
| 香川県 | 20.06 | 5.31 | 1.98 |
| 愛媛県 | 22.41 | 7.94 | 5.77 |
| 高知県 | 26.83 | 12.22 | 6.82 |
| 福岡県 | 33.58 | 7.69 | 6.61 |
| 佐賀県 | 19.69 | 2.09 | 2.97 |
| 長崎県 | 40.17 | 6.13 | 1.15 |
| 熊本県 | 23.57 | 5.48 | 6 |
| 大分県 | 21.53 | 5.02 | 3.01 |
| 宮崎県 | 31.08 | 5.29 | 5.38 |
| 鹿児島県 | 28.75 | 3.46 | 2.4 |
| 沖縄県 | 44.42 | 14.32 | 18.74 |
引用：東日本不動産流通機構「月次速報2022年5月度」 ※戸建て平米単価は「成約価格/土地面積」にて計算
平均平米単価による計算よりも詳しく不動産の価値を知りたいという方には、不動産一括査定サービスがおすすめです。
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不動産売却の相場を調べる際のポイント
不動産売却の相場を自分で調べることは、大まかな資金計画を立てる際に役立ったり、不動産会社に提示額が適切かを見抜けるようになります。
実際の手順を見ていく前に、まずは前提知識として2つのポイントを押さえておきましょう。
- 類似物件の売却価格を調べる
- 「売り出し価格」と「売却価格」の違いをおさえる
類似物件の売却価格を調査する
不動産には一つとして同じものがないため、「この間取りなら価格はいくら」という明確な基準がありません。
そのため不動産売却の相場を掴むためには、調べたい物件になるべく類似した物件を調査することが有効です。
もし、類似物件がない場合は以下の方法を試してみましょう。
類似物件がない場合の対処方法
①エリアを広げる
近くに類似する物件がない場合は、もう少し範囲を広げて調べてみましょう。
②平米単価で考える
広さが同じぐらいの物件がない場合は、平米単価で考えましょう。平米単価とは、その不動産の1平方メートルあたりの価格です。そのため平米単価が分かれば、面積が異なってもおよその相場を算出できるのです。
③地価を参考にする
もしどうしても類似物件を見つけられない場合は、地価を参考にしましょう。ただし、地価は税額を定めるための金額であるため、売却した場合の相場とはズレることがあります。
「売り出し価格」と「売却価格」の違いを押さえる
不動産売却では、買主と売主の間で価格交渉が行われる場合があります。
そのため、売り出したときの価格（＝売り出し価格）と実際に売却できる金額（＝売却価格）が異なるのです。
レインズ・マーケットインフォメーションのデータによると、売り出し価格は売却価格より1割ほど高くなります。
そのため相場を調べる場合、基本的に売却価格を調べましょう。
高めに見積もって、資金計画が狂うことを避けるためです。
ただし、これから売り出し価格を決める際には「売り出し価格」を参考にしてください。
2022年の不動産売却相場の推移
不動産の売却相場を見るには、直近の不動産取引の状況を見ることも大切です。
不動産取引の状況を見るための指標としては、「不動産価格指数」が最適です。
不動産市場の動向を表す指数。国際基準に基づき、国土交通省が公表している。
その時々の不動産取引の活発さを見るのに適している。
2013年以降、不動産価格指数は全体として上昇傾向となっています。
新型コロナウイルスの流行で2020年の住宅総合の不動産価格指数は一時的に落ちたものの、年間では上がっています。
そのため、コロナウイルスの影響についてはあまり意識する必要はないといえるでしょう。
また、住宅の種別の中でも、マンションの価格の上昇率が飛び抜けて高くなっているのが特徴的です。
都心部の新築マンションについては価格上昇が著しく、今年に入り1990年代の不動産バブル時の平均価格を超えました。
さらに詳しく不動産価格の推移を知りたい場合には、以下の記事を参考にしてみてください。
>> 【2022最新】不動産価格の過去推移と今後の予想！ウクライナ侵攻・コロナは価格に影響する？
>> マンション価格は今後下がる？2022年最新トピックから見る価格推移の予想
まとめ
不動産のプロに相場を調べて欲しい時は、不動産一括査定もおすすめです。
不動産一括査定とは、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるWebサービスのことです。
査定を依頼する際に非常に便利なシステムが「不動産一括査定」です。
複数の不動産会社の査定結果を比べることができるため、売却価格の相場を掴むことに役立ちます。
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しかし、現時点で国や国税庁が発表している不動産の価格に関する指標を見てみると、また新型コロナウイルスの感染が拡大する前の時期の評価額を対象としており、状況が分かりません。
とはいえ、相場は売主と買主が希望する価格で形成されていくものなので、現況がどうなっているかについては、不動産取引の最前線に立つ不動産会社に聞くのが一番よいでしょう。
売却を検討している不動産がある場合、対象の地域でより豊富な売却実績を持つ不動産会社に相談を持ちかけ、相場について聞いてみることをおすすめします。
また、不動産全般の売却について詳しく知りたい方は不動産売却の押えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説しますをご覧ください。