【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【2024年】不動産の売却相場の動向と相場価格を調べる方法・価格の変動要因を解説

  • 更新日:2024年6月13日
監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
【2024年】不動産の売却相場の動向と相場価格を調べる方法・価格の変動要因を解説
この記事でわかること
2024年現在の不動産売却相場の動向
不動産の売却相場を調べる方法
不動産の売却相場が変動する要因

不動産の売買を検討していて、現在の相場の動向を把握したい方も多いのではないでしょうか。

この記事では、2024年の不動産売却相場の目安や、現在の不動産売却相場の動向について解説しています。

また、個別の不動産の売却相場を調べる方法不動産の売却相場が変動する要因についても解説します。

売却相場を見極めた上で不動産売買を行いたい方は、是非この記事をご参考にしてください。

2024年の不動産売却相場の動向

公表されている最新(2023年11月期)の圏域ごとの不動産の売却相場の目安は以下の通りです。

中古戸建ての売却相場
2023年10月平均成約価格前年同期比
首都圏3,816万円+0.03%
近畿圏2,291万円+0.9%
中部圏1,993万円-7.6%
九州地方2,018万円-6.1%
中国地方1,615万円-3.7%
中古マンションの売却相場
2023年10月平均成約価格
(㎡単価)
前年同月比
首都圏74.98万円/㎡+7.6%
近畿圏43.94万円/㎡+11.4%
中部圏30.96万円/㎡+3.4%
九州地方35.3万円/㎡+6.8%
中国地方32.5万円/㎡+3.2%

(データ引用:公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watchサマリーレポート2023年11月度」公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポートダイジェスト2023年12月号」公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ2023年(令和5年)11月度」公益社団法人西日本不動産流通機構「西日本レインズ月次サマリーレポート(2023年11月度)」

お手持ちの不動産の売却予想価格を知りたい方は、不動産会社の査定を受けてみましょう。「すまいステップ」の不動産一括査定なら、全国から厳選された不動産会社に一度に最大4社まで同時に査定を申し込めます
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ここからは、2024年の不動産売却相場の動向について解説していきます。

POINT
  • 不動産価格は引き続き上昇中だが戸建て・土地は要警戒
  • 戸建て・マンションは築年数で価格が下落する

不動産価格は引き続き上昇中だが戸建て・土地は要警戒

2013年以降、右肩上がりの不動産価格は2024年現在も引き続き上昇中です。

ただし、長期的に見ると住宅用の不動産価格は上昇傾向にあるものの、価格の上昇には頭打ち感が見え始めています。

以下は、2023年11月末日に発表された、2008年4月から2023年8月までの不動産価格指数(住宅)のグラフです。

不動産価格指数(住宅)(令和5年8月分)

(引用:国土交通省「不動産価格指数(令和5年8月・令和5年第2四半期分)」

不動産価格指数は、国土交通省が実際の不動産取引価格の情報を集計して、2010年の平均値を100として指数化した数値です。
毎月、3ヶ月前までを対象期間とした集計結果が公表されており、不動産価格の動向を知ることができます。
不動産価格指数のグラフから、戸建てや土地の価格指数の伸びは2022年以降停滞しており、さらに戸建ての指数は7月から8月にかけて下落していることがわかります。
マンションの価格相場は今後も緩やかに上昇し続けそうな見込みですが、戸建て住宅や住宅用地の売却相場は下落に転じる可能性を警戒する必要がありそうです。

戸建て・マンションは築年数で価格が下落する

戸建てやマンションの売却相場は、築年数の経過によって価格が下落することにも留意しておきましょう。

以下の表は、2020年から2022年の各築年帯における首都圏の不動産の平均成約価格をまとめたものです。

首都圏の中古戸建ての平均成約価格
築年帯2020年2021年2022年
築0~5年4,146万円4,557万円4,821万円
築6~10年3,957万円4,115万円4,653万円
築11~15年3,768万円3,955万円4,436万円
築16~20年3,457万円3,810万円4,024万円
築21~25年3,099万円3,421万円3,955万円
築26~30年2,586万円2,917万円3,333万円
築31年~2,018万円2,355万円2,345万円
首都圏の中古マンションの平均成約価格
築年帯2020年2021年2022年
築0~5年5,883万円6,136万円6,638万円
築6~10年5,071万円5,538万円6,193万円
築11~15年4,484万円4,886万円5,543万円
築16~20年4,174万円4,685万円5,250万円
築21~25年3,202万円3,746万円4,290万円
築26~30年1,884万円2,275万円2,832万円
築31年~1,904万円2,040万円2,193万円

(データ引用:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」

表を横断的に見ると、同じ築年帯における不動産の売却相場は2020年から2022年にかけて概ね上昇していることがわかります。

しかしながら、2020年の築21~25年の中古戸建ての平均成約価格(3,099万円)と2021年の築26~30年の中古戸建ての平均成約価格(2,917万円)を比べると、182万円値下がりしています。

それぞれの築年帯で売買されている不動産の面積や取引件数は異なるため、単純には比較できませんが、不動産売買を検討中の方は、不動産市況の動向による売却相場の上昇割合を、築年数の経過による下落割合が上回るケースを想定しておく必要があります。

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特に木造戸建て住宅の場合、築25年頃までは売却価格に経年劣化の影響を受けやすいです。

お手持ちの不動産が年数経過による価格の下落割合が大きな築年帯の場合は、相場上昇のピークを待たずに早めに売却をすることも検討してみてください。

築年数による売却相場の変動については、3章でも説明しています。

不動産の売却相場を調べる方法

不動産は1つ1つが個別性の高いものである上に、売主と買主の間の交渉次第でも価格が変動するため、事前に正確な売却価格を予測するのは難しいです。

しかしながら、不動産の立地や面積などから「おおよそいくらぐらいで売れるだろう」という予想金額を調べることは可能です。

この記事では、以下の5つの不動産の売却相場の目安を調べる方法をご紹介します。

売却相場を調べる方法精度特徴
築年数と購入価格から推測する戸建て・マンション向き。
大まかではあるがすぐに試算しやすい。
過去の成約事例から調べる戸建て・マンション・土地いずれも調べられる。
周辺の成約事例が多いほど調べやすい。
土地の公的評価額から調べる土地の相場を調べられる。
やや手間はかかるが、誰でも調べやすい。実態との乖離がある可能性に注意。
インターネットの査定シミュレーターを利用する戸建て・マンション・土地いずれも調べられる。
データの少ない地域は価格がわからないこともある。
不動産会社の査定を受ける全ての物件種別の価格がわかる。
現在の市況や不動産の状態を加味した上で売却予想金額を算出してもらえる。

築年数と購入価格から推測する

戸建てやマンションを売却する時の相場を、おおまかでもよいので知りたい場合は、築年数に基づく価格の下落割合と新築購入時の価格を用いて相場価格を調べることができます。

一般的に、建物は経年劣化によって価値が下がっていくため、築年数がかさむごとに売却価格が下落していきます。そこで、戸建てやマンションの築年帯別の平均売却価格を比に取ることで、購入時の価格からおおまかな相場を割り出します。

計算式は以下の通りです。

【新築で購入した場合】
売却相場 = 購入時の価格 × 売却時の築年帯ごとの価格の比
【中古で購入した場合】

売却相場=購入時の価格÷購入時の築年帯の価格の比×売却時の築年帯の価格の比

この計算でわかる相場価格は、かなりざっくりとした金額です。直近の不動産市場の市況が考慮されないため、実際の相場と乖離している可能性があります。
そのため、「いつ売ったらいくらになるか、簡単に金額の目安を知りたい」という場合に活用するのがおすすめです。
▼戸建ての築年帯別平均成約価格の推移と価格比
築年数による価格推移(2022年・戸建て)

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」をもとにすまいステップ編集部がグラフを作成)

築年数価格の比
~築5年100%(※)
築6~10年97%
築11~15年92%
築16~20年83%
築21~25年82%
築26~30年69%
築31年~49%

(※実際には、入居後は新築時購入時から1割程度価格が下落します。)

戸建て住宅の場合、築年数による売却相場の推移は、マンションよりも緩やかに下落する傾向があります。これは、戸建ての購入価格に含まれる土地の金額の割合が、マンションに比べて高いためであると考えられます。

築25年までの戸建て住宅は、購入価格の8割ほどが売却価格の相場になります。そして、築年数が30年を超えると、売却相場は購入価格の半分まで下がります。

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建物の価値がゼロになり、売却価格に反映されなくなるため、築30年以降の相場は横ばいになります。

▼マンションの築年帯別平均成約価格の推移と価格比

築年数による価格推移(2022年・マンション)

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」をもとにすまいステップ編集部がグラフを作成)

築年数価格の比
~築5年100%(※)
築6~10年93%
築11~15年84%
築16~20年79%
築21~25年65%
築26~30年43%
築31年~33%

(※実際には、入居後は新築時購入時から1割程度価格が下落します。)

築20年までのマンションはおおよそ購入時の価格の8割ほどで売却できる可能性がありますが、20年を超えると6割まで下がります。

30年を超えると価値はさらに半分になり、売却相場は購入時の価格の3割程度まで落ちることになります。

ただし、首都圏のマンションに関しては相場の上昇が続いているため、購入時と変わらない価格や、購入時以上の価格で売れるケースも見られます

自分のマンションの正確な価値を知りたい場合は、「不動産査定」を依頼しましょう。不動産査定を受けることで、無料でマンションの市場価値を知ることができます。

マンションのように相場の変動が大きい不動産の場合、すぐに売る気がなくても市場価値を定期的に把握しておくことは重要です。

以下のフォームから無料の一括査定を受けられるので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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過去の成約事例から調べる

周辺エリアの類似物件が過去に売買された価格から、売りたい不動産の売却価格を見積もることができます。

あるマンションの1室が4,000万円で売買された直後に、同じマンション・同じ間取りの部屋を5,000万円で売りに出せば割高に、3,000万円で売りに出せば破格に捉えられるように、過去の成約事例は相場に大きく影響します

実際に売買される物件にはそれぞれ立地や面積などの細かな差異はありますが、過去の取引価格がエリアの売却相場を形成していくのです。

そこで、できる限り似ている物件の過去の成約価格を調べることで、自分の売りたい不動産の売却相場のあたりをつけられるという訳です。

過去の売却事例は、以下のサイトなどで調べられます。

成約事例を調べられるサイト調べられる物件種別
レインズ・マーケットインフォメーション戸建て・マンション
土地総合情報システム(不動産取引価格情報検索)宅地・農地・林地・マンション等(店舗・事務所等を含む)
すまいステップのデータベース
戸建てマンション土地
戸建て・マンション・土地

まずは自分の売りたい不動産と類似した物件を調べましょう。

過去1年以内の成約事例の中から、以下の項目が似ている物件を類似物件として選びます。

類似物件を選ぶポイント

  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 面積・間取り
  • 築年数
  • 建物の構造
  • 用途地域・都市計画区域
  • 土地の形状
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過去1年以内の成約事例から類似した物件の取引が見つからない場合は、過去2年間に範囲を広げて探してみましょう。

類似物件の㎡単価を調べたら、売りたい物件の面積とかけ合わせることで、大まかな売却相場がわかります。

売却相場=類似物件の㎡単価×売りたい物件の面積

なお、掲載されている成約価格には、売主・買主の個別の事情による価格交渉が反映されている可能性があるため、できる限り複数の成約事例から相場を計算してみるのがおすすめです。


計算による見積もりよりも、更に正確に不動産の価値を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。

不動産一括査定サイトなら、無料で、一度に複数の会社にまとめて査定を申し込むことができます。

不動産会社の査定額は実際の売却価格にかなり近いので、不動産の正確な価値を把握した上で売却を検討したい方におすすめのサービスです。

査定をご希望の方は、以下のフォームよりお問い合わせください。

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土地の公的評価額から調べる

土地の売却相場は、公的な評価額から概算できます

公示地価を始めとした土地の評価額は、実勢価格(実際の売買取引の成約価格)を基準に決められています。

そのため、土地の評価額から実勢価格を計算することで、おおよその売却相場を調べられます。

公的評価額調べられる物件種別
公示地価(地価公示価格)・基準地価全国の土地(標準地・基準地の価格)
相続税路線価都市部の土地
固定資産税評価額全国の土地

①公示地価・基準地価から調べる

公示地価(地価公示価格)・基準地価とは、国土交通省や都道府県が調査・公表している、土地取引の指標価格です。

年度ごとの地価を比較することで地価の上昇・下落の傾向を見ることができるほか、不動産鑑定や、公共事業による土地収用の価格を決める基準にも用いられます。
公示地価や基準地価は、実勢価格よりも少し安めに設定されています。そのため、以下の計算式で売却相場を求められます。
売却相場=公示地価または基準地価(万円/㎡)×面積×1.1
1つ注意しておきたいのは、公示地価や基準地価は、基準として設定されたある地点(標準地・基準地)の土地を売却した場合にいくらになるかを表す指標価格であるという点です。
公示地価も基準地価も実際の取引に基づいた価格ではないこと、また標準地・基準地から距離が離れたり、土地の面積・形状が異なるほど、計算でわかる相場と実際の相場の乖離が大きくなる可能性があることに留意した上で、活用しましょう。

②相続税路線価から調べる

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を計算するための、土地1㎡あたりの評価額のことです。

相続税評価額は本来、土地を相続する時に課される相続税額を計算するためにありますが、公示地価の8割程度の価額となるように設定されているため、相続税路線価を利用することでも売却相場を見積もれるのです。

路線価は、土地が面する道路ごとに設定されていたり、土地の形状等で補正の基準が設けられているため、公示地価や基準地価よりもピンポイントに土地の売却相場を計算できます。

売却相場=相続税路線価(万円/㎡)×面積×補正率÷0.8×1.1
ただし、路線価が設定されているのは都市部の土地に限られます。路線価の設定されていない地域の方は、固定資産税評価額から調べる方法をお試しください。
路線価から売却相場を計算する方法について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

③固定資産税評価額から調べる

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準となる評価額のことです。

固定資産税評評価額は、公示価格の約7割程度の価額となるように設定されています。そのため、相続税路線価同様に計算によって売却相場を概算できます。

所有している土地や建物の固定資産税評価額は、毎年5月から6月にかけて市町村から送付される固定資産税納税通知書にて知ることができます。

売却相場=固定資産税評価額÷0.7×1.1
注意点として、固定資産税評価額から試算できるのは、土地の売却相場のみです。
納税通知書には建物部分の固定資産税評価額も記載されていますが、建物の固定資産税評価額からは戸建ての相場を見積もることはできません。
また売却相場の実態は、東京などの人口の多い地域は固定資産税評価額より高めに、人口の少ない田舎の土地では固定資産税評価額より低めになっています。
特に地方の土地は、実際に売りに出してみると固定資産税評価額以下でも売れないということも珍しい話ではないため、売却を想定している際には、不動産会社に不動産を見てもらって査定額を算出してもらうことをおすすめします。

インターネットの査定シミュレーターを利用する

インターネットサイト上の査定シミュレーターや査定ツールを利用して、売却価格の目安を調べることもできます。

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サービスの利用前には、情報の登録や費用が必要かどうか、あらかじめ確認しておきましょう!
すまいステップの家査定シミュレーションでは、家・マンション・土地のおおまかな売却予想価格を、完全匿名・無料で調べられます。
以下のシミュレーターでも、この場で簡単に不動産の売却相場を調べられます。

不動産会社の査定を受ける

不動産会社の査定を受けることは、最も精度の高い売却予想金額がわかる方法です。

特に、不動産売却の適正相場を知りたい場合には、複数の不動産会社の査定を受けて比較することがおすすめです。

なぜなら、不動産査定は不動産会社間で統一された基準がないため、不動産会社ごとに査定額にバラつきが出ることがあるからです。

なかには実際よりも高すぎる査定額や、安すぎる査定額を提示する不動産会社もあるため、最低でも3社からの査定を受けて、売却の適正価格を見定めましょう

すまいステップ編集部が2023年12月28日から2024年1月10日にかけて行った戸建て・マンションの売却経験者178名へのアンケート調査の回答でも、多くの方が3社以上から査定を受けていることがわかりました。

不動産査定何社_戸建て_アンケート
(調査期間:2023年12月28日~2024年1月10日、対象者:83名)
マンション査定何社_マンション_アンケート
(調査期間:2023年12月28日~2024年1月10日、対象者:95名)

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較したい時には不動産一括査定を利用するのがオススメです。

すまいステップ」は、以下のような条件を満たす優良不動産会社を厳選して紹介する不動産一括査定サイトです。

POINT
  • 宅地建物取引士の資格保有者が在籍
  • 不動産売買仲介営業歴5年以上の営業マンが在籍
  • 累計100件以上の売買仲介実績あり
  • 市場相場よりも高値で販売した経験あり

信頼できる不動産会社に売却相談をしたい方にうってつけのサービスとなっています。完全無料で利用できますので、是非お気軽にお申し込みください。

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不動産の売却相場が変動する要因

前章では、現在の不動産売却相場を調べる方法について解説してきました。

しかしながら、不動産の売却相場は流動的なものであり、常に変動する可能性があります。同じ不動産を売却する場合でも、今年と来年では、売却できる価格が異なることが大いにあり得ます。

不動産の売却相場が変動する要因には、以下の4つが挙げられます。

1つずつ、より詳しく見ていきましょう。

不動産売却相場の変動要因①:築年数の経過

記事冒頭でも解説した通り、築年数が経過すると、建物の価値が下落していくため売却相場が下がります

築年数の経過による建物価値の下落は、建物の法定耐用年数に基づきます

法定耐用年数とは
法律で定められた耐用年数。主に、減価償却費を算出するために用いられる。
実際には法定耐用年数を過ぎてもまだまだ住める住宅は多いものの、購入に住宅ローンが組みづらいといった事情もあり、売却価格に影響を及ぼす。

たとえば、木造戸建ての法定耐用年数は22年です。つまり、22年をめどに建物の価値が下がっていきます。築20~25年以降は建物部分の価値がゼロになり、土地のみの価格が相場となって取引されるようになるため、売却相場は横ばいになります。

中古住宅の価格査定の例

(引用:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

他方で、土地は経年劣化しないと考えられているため、所有期間によって価格は変動しません。

また、住宅にリフォームや修繕を実施することで、建物の価値をある程度向上させることも可能です。

しかしながら、大がかりなリフォームの施工に必要な金額とリフォームで売却相場に上乗せが期待できる金額を天秤にかけると、リフォーム費用が上回ってしまうケースがほとんどです。
そのため、不動産売却のためにリフォームを行うことは基本的にはおすすめしません

不動産売却相場の変動要因②:社会情勢・経済状況

不動産の売却相場は、社会情勢や政策、国内外の経済状況の影響を大きく受けます。

好景気では不動産価格が上がり、不景気では不動産価格が下がるということは、多くの方がイメージしやすいのではないでしょうか。

たとえば、現在の不動産価格は上昇傾向を維持し続けていますが、その理由には以下のような事柄が挙げられます。

  • 物価の上昇
  • 日銀のマイナス金利政策
  • 不動産の購入を後押しする住宅ローン減税の制度
  • コロナ禍から続くウッドショックによる木材価格の高騰
  • ウクライナ戦争の影響による原油高
  • 円安による海外からの不動産投資の過熱化

不動産価格を上昇させている要因があるということは、逆に言えば価格上昇の要因が解消すると下落に転じる可能性があるということです。

不動産売買の好機を図っている方は、国内外の情勢や政策の動向を注視して、見逃さないようにしましょう。

不動産売却相場の変動要因③:人口動態

人口の増減も、その地域の不動産相場を変動させる大きな要因です。

人口が増加する地域においては、居住用不動産だけでなく、店舗等の商業施設など不動産の需要が全般的に高まるため、不動産の価格相場が値上がりしていきます。

一方で、人口が減少し、住宅が余るようになった地域においては、不動産の相場も下落していきます。

今後も人口減少が見込まれる地域や、世代交代や再開発の進まない郊外のベッドタウンの不動産の売却を検討している方は、なるべく早期に判断することをおすすめします。

不動産売却相場の変動要因④:周辺地域の開発

周辺地域の開発・再開発も、不動産の売却相場に影響します。

地域一帯を開発するような街づくり事業だけでなく、大型ショッピングモールの建設や、駅・インターチェンジの設置によっても不動産相場は上昇が見込まれます。

また、地域の開発が進めば人口の増加が期待されるため、開発計画が立ちあがった時点から不動産価格が上昇する傾向が表れます。

エリアの今後の相場の推移を予想したい方は、周辺地域の開発計画について調べてみるとよいでしょう。

みんなの不動産売却体験談

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和歌山県岩出市 / 40代

査定価格700万円売却価格850万円

不動産会社の決め手
最初は自分達で価格を提示しての売り出しでしたが、なかなか問い合わせがありませんでした。最後は担当の方の相談のしやすさ、わかりやすい説明、価格交渉や柔軟な対応が決め手になりました。
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male

広島県広島市南区 / 70代

査定価格15,000万円売却価格14,500万円

不動産会社の決め手
地元密着の信頼がおける会社であること。また、提示される査定(売却)価格に妥当性があり、希望売却時期に買い取れる信頼できる買主が紹介できること。
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東京都江東区 / 40代

査定価格6,300万円売却価格5,900万円

不動産会社の決め手
複数社に査定を依頼したが、その中で査定額が比較的高く、近隣市況の資料提供、販売戦略の説明に熱心で、納得のいくものであり、担当者も信頼がおけると考えた。
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大阪府枚方市 / 30代

査定価格1,450万円売却価格1,300万円

不動産会社の決め手
自分が思っていた不安を全てお話して、前向きにどうすればいいのかをアドバイスしてくださり、適切な判断のもと進行してくださりました。お話して説得力も感じた。
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鹿児島県鹿児島市 / 40代

査定価格2,300万円売却価格2,350万円

不動産会社の決め手
扱う物件数が鹿児島でナンバー1だったことと、担当者がとても良い方だった。安心して任せられた。何でも相談してしっかりとした回答を頂いていた。とても満足だった。
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まとめ

不動産売買のプロに相場を調べて欲しい時は、不動産一括査定もおすすめです。

不動産一括査定サイトなら、インターネット上から複数の不動産会社にまとめて査定依頼することができます。

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