離婚時の家の財産分与ってどうやるの?名義変更の方法や注意点も解説!

「離婚した時家ってどっちのものになるの・・?」「財産分与する時に気を付けた方がいい事ってなんだろう」

やむを得ない理由で離婚をしなければならない状況になった時、その後の大きな不安の一つに「財産分与」があるでしょう。

離婚時の財産分与は何度も経験するものではないので、いざその状況になると分からない事が多いのもしょうがないです。

しかし、よく分からない話を進めてしまうと、手続きの途中でトラブルが起きたり、離婚しているのに財産関連で相手との関係性が切れない、など様々な問題が起きる危険性があります。

今回は、財産分与とはどういうものなのか、財産分与を行う方法、財産分与を行う際に気を付けたい注意点など、財産分与を行う上で知っておくべき情報をお伝えしていきます。

監修齋藤 健博

数多くの離婚・不倫事件を扱う。今日も離婚調停や離婚協議で全国を飛び回る弁護士。ラインで連絡先を公開し、ただちに連絡を取り合うLINE弁護士の先駆け的存在。

【保有資格】弁護士

【URL】銀座さいとう法律事務所

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離婚時の財産分与とは

離婚時の財産分与とは、結婚をしてから築いた2人の共有財産を分ける事を言います。

法律上、婚姻期間中に形成した財産は共有のものであるとして整理されます。
そのため財産分与の際、共有財産は2人で折半することが原則です。

共有財産には、例えば以下のものが含まれます。

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 保険

また、夫が妻に内緒で購入していた土地や不動産なども、結婚後に購入した場合は二人の共有財産として認識されるため、財産分与の対象となります。

例えば家や車のように、きれいに半分にできないものを財産分与する際には工夫が必要です。

次章からは特に不動産の財産分与について、「どのような方法で分けるのか」「財産分与の手順」について解説していきます。

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家を財産分与する方法

離婚した場合、最も大きな財産分与の対象となるのが「家」だと思います。

住宅ローンを支払い続けているかもしれませんが、当然、人生でいちばん大きな買い物といわれる「家」は、やはり大きな財産です。

家の財産分与は、以下の2つから方法を選択して行います。

  • 売却し現金化
  • 家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

家を売却し現金化する方法

一つ目の方法としてあげられるのは、家を売却して現金化してから現金を半分に分け合う方法です。
自宅の売却金額よりもローンの残債が多い(=オーバーローン)の場合は、ローンの残債を2人で半分ずつ支払う形を取ります。

この方法は、平等に半分に資産を分ける事が出来る点、そして住宅ローンなどが絡んだトラブルなどが発生するリスクを無くせる点がメリットとしてあげられます。

一度財産を現金化することで、きっちり半分に分けて後腐れなく財産分与ができます。

家を売却するには査定額を知る必要があるので、売却を考えている方はまずはじめにすまいステップなどの不動産一括査定サイトで査定依頼をすることをおすすめします。

家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法

二つ目の方法は、家を残して片方が引き取り、もう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法です。

家が共有である場合、すなわち所有権を双方が持ち合っている場合や、家を残しておくことにたいして夫婦間での一定の一致を見ている場合には、多く取られる方法です。

この方法のメリットは、これまでと住む環境を変える必要がない所にあります。

例えば、子供が近所の学校に通っている場合などは、極力住む場所を変えたくないですよね。また、家を一度売却して新たに購入するとなると、時間や手間も相当かかってきます。

そうした余裕がない方にとって、そのまま家を引き継ぐ事が出来るのは大きなメリットになると言えるでしょう。

しかし、ローンなどの関係で揉める事もしばしばあります。

その為、注意すべきポイント(本記事の6章に詳しくまとめてあります)などをしっかりと確認して後のトラブルに発展しないように注意しましょう。

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住み続けるべきか、売却したほうがいいのか

財産分与の方法については、「片方が住み続け、不動産の価値の半分を相手に支払う」方法と、「現金化して分割する」方法の2つがあることが分かりました。

ところで、住み続ける場合と売却する場合どちらが得なのでしょうか?
結論、住宅のローン残高が自宅の売却額を上回るかでどちらを選んだほうがいいかが決まります。

ところで、「オーバーローン」「アンダーローン」という言葉を聞いたことがありますか?

overloan_underloan

「オーバーローン」とは、不動産の実勢価格(≒不動産査定額)よりもローン残高が高くなることを指します。

一方、「アンダーローン」とは実勢価格(≒不動産査定額)がローン残高より低くなることです。

オーバーローンの場合はどちらかが住み続けることも選択肢の一つとなり、アンダーローンの場合は基本的に売却してしまったほうが良いです。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、負債分は折半して返済する

オーバーローンの状態で離婚する場合、財産分与では住宅ローンの負債を分与します。

例えば、ローン残高が1200万円で家の査定額が1000万円の場合、差額は200万円です。
財産分与では、この200万円を負債として2人で分け合います。
つまり、今後金融機関に対して、夫と妻が100万円ずつ支払うイメージです。

金額にもよりますが、この場合どちらかが住み続けたほうが得になるかもしれません。

オーバーローンでどちらかが住み続ける

オーバーローンの場合に住み続けるメリットは、トータルで支払う金額が少なくすむ可能性が高いことです。
どちらかが住み続ける場合、新たなローンを組む必要がないからです。

しかし住み続ける場合、「相手が住宅ローンを支払ってくれない」などのトラブルが起こる可能性があります。
支払金額が多くなるとしても、負担できる余裕があるなら売却を検討してみてください。

オーバーローンで売却する

オーバーローンの不動産を売却する場合、売却前に住宅ローンを完済します。

例えば、住宅ローン残高1200万円、査定額1000万円に家を売却する場合、差額の200万円を以下のいずれかの方法で支払い、ローンを完済します。

  • 手持ち資金から補う
  • 新たに追加のローンを借りる
  • ローンを借り換える

もし、「ローンの完済が難しいけど、家を売却したい」という時は、金融機関の同意を得た上で任意売却を行うことも可能です。

不動産の査定額は不動産会社によっても異なります。
まずは複数社から査定を受けて、不動産の価値を正確に掴んだ上で離婚相手との交渉に臨みましょう。

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アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、基本的には売却がおすすめです。その理由は3つです。

  • 「相手がローンを支払ってくれない」といったトラブルを防げる
  • 連帯保証人を外れられる
  • 現金のほうが分けやすい

不動産という単純に半分にできないものを分割する場合、現金化し正確に半分ができる状態にすることで公平に分けることができます。

またローンの未払いなどお金のトラブルを防ぐためにも有効です。

自分がローンの名義人でなくても、家を買う際に連帯保証人になった人もいるかと思います。

連帯保証人は、離婚したからと言って自動的に外れられるわけではありません
離婚時に相手がローンを支払う約束になっていても、返済が滞れば連帯保証人であるあなたに支払い義務が発生します。

売却してローンを完済してしまえば、連帯保証人を外れる点もメリットです。

まずは査定をして家の市場価値を確認しましょう。下記のバナーからお申込み頂けます。

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家を売却する方法は、「不動産売却の押えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説します」でも詳しく解説しています。

家を売却する場合の選択肢

前章では、家の財産分与に2種類の方法がある事をお伝えしました。

家を引き継ぐ方法の場合は、査定をしてもらい価格を把握して半分現金で渡す、というシンプルな手順ですが、家を売却し現金化したいという場合にはその売却方法にもいくつかの方法があります。

売却の種類は、仲介・買取・任意売却の3種類で、ローンの返済が終わっているかによって選択肢の幅も変わってきます。

まずローンが完済されている人に関しては、仲介か買取の選択になります。

両者にはそれぞれ特徴があり、どちらのメリットを生かしたいかによって選択が分かれてきます。

一方でローンが完済されていない状態でも家を売却したい人は、任意売却という方法をとる事が出来ます。

逆に言えば、ローンを完済できていないと、仲介や買取の方法はとる事が出来ないので注意が必要です。

ここからひとつずつの選択肢について、詳しく説明していきましょう。

高く売りたい場合は仲介

仲介とは、家を売却する売主(ご自身)と、不動産の買い手となる買主を不動産会社が仲介し取引される売却方法を言います。

仲介の場合、実際にその物件を利用する人を見つけ出す作業を行わなければならないため、買い手が見つかるまで時間がかかる傾向にあります。

しかし、仲介はこれら3つの方法の中で最も高額で不動産を売却できる方法です。

その為、時間に余裕があり、出来るだけ高い価格で売却したいと考えている人にとっては一番向いている売却方法になると思います。

早く現金化したい場合は買取

買取とは、不動産会社が買主となり、家を売却する売主(ご自身)と直接取引をする方法です。

買取の場合、数ある不動産会社の中から物件を買い取ってくれる不動産会社を1社でも見つける事が出来れば取引が成立する為、仲介よりも圧倒的に買主をみつけやすい手法になります。

ただし、不動産会社は物件を購入した後、リフォームなどをして再販する事を目的に取引を行う為、それらの費用を差し引いた価格でしか売却できません。

その為、一般的に仲介の6~7割の価格でしか売れないという風に言われています。

つまり、「安くてもいいから早く売って現金化したい!」という人にとって最も適している手法であると言えます。

ローンが残っていても売却したい場合は任意売却

ローンが返済できていない状態でどうしても家を売却したいという場合は、任意売却という選択肢があります。

これは、お金を借りている金融機関の合意を得る事が出来れば、ローン未返済の状態でも売却する事が出来るというものです。

ただし、この方法は金融機関の許可を得ないと行えないほか、既に競売の手続きが開始していると任意売却への切り替えは難しいです。

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離婚時の財産分与の注意点

最後に、離婚時の財産分与を行う際に注意しておくべきポイントを4つお伝えします。

これらのポイントを把握せずに話を進めてしまうと、後々トラブルになってしまう可能性や取返しのつかない事になる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。

注意点①:不動産の名義と住宅ローンの名義は別

不動産の名義と住宅ローンの名義は別物です。

どちらかだけを変更してもう一つをどうするか決めていなかった場合、トラブルが起こることがあります。

例えば夫が家とローンの名義人となり家を購入したとします。
離婚に伴い、妻と子供が家に住み続け、夫が家を出ていくことになりました。

住宅ローンは折半することにして、夫は半額を一括で支払いました。
残りは住み続ける妻が月々支払っていくため、ローンの主債務者を妻に変更しました。

ローンを返済後、妻は息子に家を生前贈与しようと考えました。
しかしこの場合、家の名義が夫のため息子に家を贈与できません。

こうした状況をさけるため、離婚時に家とローン両方の名義を確認し、必要に応じて変更するようにしましょう。

注意点①:財産分与を請求できる期間は2年以内

一つ目の注意点は、財産分与の請求期限です。

財産分与における請求期限は「離婚をしてから2年以内」と決められており、原則としてこの2年を過ぎてしまうと基本的にどのような理由でも請求できる権利は無くなってしまいます。

その為、離婚を決めたらまずはすぐに財産分与について決めていくようにしましょう。

もし夫婦間で話し合いがうまくまとまらない場合は、家庭裁判所などで調停をとって話し合いをする事があります。

この場合は、もし2年が過ぎてしまった場合でも手続きが完了するまでは請求権が保たれます。

話し合いがまとまりそうにない場合は、この方法をとって時間を延ばすという選択も一つあるという事を覚えておきましょう。

なお、2年で請求できる権利は消えてしまいますが、双方が合意をして話し合いをしたいという事であれば2年を過ぎてももちろん財産分与を行う事は出来ます。

あくまで「請求権」が2年以内という認識を持っておきましょう。

注意点②:マイナスの財産も分与の対象になる

基本的に結婚後の共有した財産は全て財産分与の対象となります。

その為、結婚後に二人の家計から出たマイナスの財産も分与の対象となります。

具体例として挙げられるのは「家族や生活費のための借金」「家族で使用していた家や車のローン」などがあります。

ただし、片方が結婚前に借入をしていた場合や、結婚後でも個人的に借金をしていた場合に関しては、財産分与の対象にはならない場合もあります。

例えば片方が個人的に作ったギャンブルなどでの借金などは対象にならないマイナス財産に当てはまります。

あくまで共有のものに対する借金が財産分与の対象、という風に覚えておきましょう。

注意点③:妻が家を引継ぎ夫にローン支払いを頼む時はリスクが伴う

妻が不動産を引き継いで、その住宅ローンを夫が支払う約束をする、というケースは非常に多いパターンです。

しかし、この取引にはリスクが伴う事を忘れてはいけません。

夫は、自分が住むわけではない家のローンを支払う約束をしているわけであり、もしも支払いを行わなくても特に自分には被害がありません。

その為、住宅ローンの支払いをするという約束をしたにも関わらず、いざ離婚をしてその状況になったときに夫は支払いをせずに逃げる、などというケースも実際にあるようです。

ローンが支払われず滞納し続けてしまうと、家は競売にかけられてしまい、最悪の場合妻はその家を手放さなければならない事にもなりかねません。

その為、こうした約束をする際は、口約束ではなく必ず「公正証書」を作成し、もし約束を破られた場合に対応するための証拠を残しておきましょう。

公正証書を作成しておくことで、公正証書の内容が履行されない場合に裁判を起こすことなく強制執行を行うことができます。

注意点④:ローンの連帯保証人は変更しよう

住宅ローンの支払いにおける契約をするとき、必ず必要になるのが「連帯保証人」です。

一般的に家のローンを組む際は、夫がローンの名義人になり、その連帯保証人として妻がつくケースがとても多いです。

しかし、離婚をした場合に、例えば家を妻が引継ぎ、夫にローンの支払い義務が課せられた際に、もしも夫が約束を破ってローンを滞納し消息を絶った場合は、連帯保証人である妻がそのローンを支払わなければならない状況になってしまいます。

そのような状況を避けるためにも、ローンを支払わない側は自分が連帯保証人になっていないか確認しましょう。

また、もし連帯保証人として契約されていた場合は、家のローンを支払う側の親族などに保証人を転換する作業を必ず行いましょう。

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損をしないための4つのポイント

財産分与を行う場合、家の査定は正確に行うことが大切です。業者によっては査定額が相場より低くなることもあり、損をするケースもあるため気をつけましょう。ここからは、離婚後財産分与を行い家を取得した場合、損をしない方法を3つ紹介します。

売却する際は一括査定サイトで相場を把握する

財産分与により取得した土地を売却するのであれば、できるだけ多くの不動産会社から査定してもらい査定額を比較することをおすすめします。

不動産の査定額は査定する不動産会社によってバラツキがあり、場合によっては相場より低い価格を提示されることもあります。また、レスポンスが遅く対応が悪い業者などは避ける方が無難です。

優良な不動産会社と出会うためにも、できるだけ多くの不動産会社とコンタクトをとり、査定額や対応の仕方などを踏まえて総合的に判断すると良いでしょう。

査定の際は先ほどオススメした、すまいステップなどの複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトをを利用することをおすすめします。

家を残すなら価値を専門家に評価してもらう

家の価値を正確に査定したい場合、不動産会社に依頼する方法だけでなく「不動産鑑定士」に査定を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は国家資格を持った専門家です。不動産に関する幅広い専門知識を有しているため安心して依頼できます。

査定の際は、法律に定められている査定評価基準に沿って適切に査定してもらえます。1回の査定に20〜30万円の鑑定料はかかりますが、精度の高い査定をしてもらえるため安心できます。

家の売却や贈与は節税対策をする

基本的に離婚の際の財産分与に対しては贈与税はかかりません。

しかし、極端に高い財産の贈与が行われると贈与税の対象になる可能性があるため注意が必要です。

また、居住していた自宅を売却した場合、その所有期間を問わず3,000万円の特別控除を受けることができます。

特別控除を受けることで譲渡所得額を減らし、節税対策が可能になります。家の売却や贈与をする際は、信頼できる税理士などの専門家に相談して、節税対策を行いましょう。

解決が難しい場合の対処法

離婚の際の財産分与は決して簡単ではなく、最終的に両者の折り合いがつかないケースがあります。

その場合離婚裁判を提起して、裁判の審議の中で財産分与の決着を付けることもあります。

裁判をする場合は、時間だけでなくお金もかかることから弁護士などの専門家に相談しながら進めることが大切です。

ここからは、離婚裁判の流れや裁判にかかる費用などを紹介します。

裁判で判決が出るまでの流れ

離婚裁判は、原告と被告の双方が互いの意見を主張しあい、最終的に裁判官が双方の財産を計算して財産分与の割合を決定します。

通常離婚裁判は以下の流れで進むことになります。

  1. 離婚裁判の提起
  2. 第一回口頭弁論
  3. 第二回以降の口頭弁論
  4. 離婚裁判の判決

裁判の結果は「判決」「和解」「取下げ」の3つがあります。

一般的に離婚裁判は、判決が出るまで1年〜2年ほど時間がかかります。

しかし裁判が複雑化してさらに長引く場合があれば、裁判の途中で和解や取下げがあり、半年以内に終わるケースもあります。

離婚裁判にかかる費用の相場

離婚裁判を弁護士に依頼した場合、弁護士費用を支払う必要があります。

弁護士費用の相場は60〜100万円となります。

財産分与に関する報酬は通常は成功報酬となり、獲得金額の中から一定の割合の金額を弁護士へ支払うことになります。

弁護士費用は弁護士によりさまざまですが、一般的な弁護士費用の内訳は以下の通りです。

弁護士費用の内訳相場価格
相談料0〜1万円/30〜60分
着手金20〜40万円
財産分与に関する成功報酬獲得金額の10〜20%
実費や日当内容に応じて加算

弁護士事務所の中には、相談のみであれば無料で対応してくれるところもあります。

また、国が設立した法律相談窓口である「法テラス」でも弁護士や司法書士による無料相談を行なっています。

また法テラスでは弁護士費用の立て替えも行なっています。

財産分与に関してトラブルが発生した際は、ひとりで抱え込まずにまずは気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

家は人が持つ資産の中でも非常に大きなものの一つであり、金額が大きい分財産分与をする際はトラブルが起きやすいです。

その為、今回お伝えした情報を活かして、揉める事なく話し合いをスムーズに終える事を目指しましょう。

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離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

記事のおさらい

離婚する時、家をどうやって財産分与すればいいの?

離婚時の家の財産分与の方法としては以下の2つが一般的です。詳しく知りたい方は離婚をした場合に家を財産分与する2つの方法をご覧ください。
  • 家を売却し現金化する
  • 家を残し見込み価値の半分を現金で支払う

家の財産分与の流れは?

離婚時に家を財産分与するときは、以下のような手順を踏むのが一般的です。詳しく知りたい方は家を財産分与する際の手順をご覧ください。

  1. ローンの残債・名義の確認
  2. 不動産の価値を調べる
  3. 財産分与の方法を選択

離婚時の家の財産分与で損をしない方法は?

離婚時の家の財産分与で損をしないためには、以下の3つの方法を試しましょう。詳しく知りたい方は離婚時の家の財産分与で損をしない3つの方法をご覧ください。

  • 家を売却する際は一括査定サイトで相場を把握する
  • 家を残すなら価値を専門家に評価してもらう
  • 家の売却や贈与は節税対策をする

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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