離婚時の家の財産分与ってどうやるの?名義変更の方法や注意点も解説!

「離婚した時家ってどっちのものになるの・・?」「財産分与する時に気を付けた方がいい事ってなんだろう」

やむを得ない理由で離婚をしなければならない状況になった時、その後の大きな不安の一つに「財産分与」があるでしょう。

離婚時の財産分与は何度も経験するものではないので、いざその状況になると分からない事が多いのもしょうがないです。

しかし、よく分からない話を進めてしまうと、手続きの途中でトラブルが起きたり、離婚しているのに財産関連で相手との関係性が切れない、など様々な問題が起きる危険性があります。

今回は、財産分与とはどういうものなのか、財産分与を行う方法、財産分与を行う際に気を付けたい注意点など、財産分与を行う上で知っておくべき情報をお伝えしていきます。

監修:齋藤健博

数多くの離婚・不倫事件を扱う。今日も離婚調停や離婚協議で全国を飛び回る弁護士。ラインで連絡先を公開し、ただちに連絡を取り合うLINE弁護士の先駆け的存在。

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離婚時の財産分与とは

離婚時の財産分与とは、結婚をしてから築いた2人の共有財産を分ける事を言います。

ここでいう財産とは、預金などの現金のみではなく、2人で共有していた家や車などもその対象に含まれてきます。

含まれない財産があるのも事実ですが、基本的には、離婚をする事になった原因の方にも財産分与の権利はあるため、全ての資産は2人で折半というような形になります。

また、夫が妻に内緒で購入していた土地や不動産なども、結婚後に購入した場合は二人の共有財産として認識されるため、財産分与の対象となります。

法律上は、夫婦財産と言えるかどうかの区別をすることなく、婚姻期間中に形成した財産は夫婦財産であると推定されて整理されます。

現金のように、きれいに半分にできないもの、例えば家や車などの財産については、いくつかの選択肢の中で財産分与する方法を選びます。

次章では、家を財産分与する際の選択肢とそれらのメリットについてお話していきます。

離婚をした場合に家を財産分与する2つの方法

離婚した場合、最も大きな財産分与の対象となるのが「家」だと思います。

住宅ローンを支払い続けているかもしれませんが、当然、人生でいちばん大きな買い物といわれる「家」は、やはり大きな財産です。

家の財産分与は、以下の2つから方法を選択して行います。

  • 売却し現金化
  • 家を残し現金で半分キャッシュバック

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

家を売却し現金化する方法

一つ目の方法としてあげられるのは家を売却して現金化した後、現金を半分に分け合う方法です。

この方法は、平等に半分に資産を分ける事が出来る点、そして住宅ローンなどが絡んだトラブルなどが発生するリスクを無くせる点がメリットとしてあげられます。、住宅ローンがオーバーローンの場合(住宅ローンの残債が今の家の価値を上回ること)などがありますから、この場合は債務も半分ずつということになりかねません。

次に説明する「家を残して片方が引継ぎ、もう片方に現金でキャッシュバックを行う方法」をとる場合、住宅ローンがその家に残っているケースでは、どちらが残りのローンを支払うか決めなければならなかったり、支払う約束をした側が滞納をして揉めるなど、後々の面倒やトラブルが起こる場合が多いです。

住宅ローンの借り換えなどを検討してもらうことも視野に入りますが、離婚のであれば資産は清算するほうが一般的です。

一度現金として財産を半分に分けて受け取り、家が欲しい方は分け合った財産の中で新たに新居を購入する、などの方法をとった方が、あと腐れやトラブルなどもなくおすすめですし、法的にも適合してきます。

家を売却するには査定額を知る必要があるので、売却を考えている方はまずはじめにすまいステップなどの不動産一括査定サイトで査定依頼をすることをおすすめします。

家を残し見込み価値の半分を現金で支払う方法

二つ目の方法は、家を残して片方が引き取り、もう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法です。

家が共有である場合、すなわち所有権を双方が持ち合っている場合や、家を残しておくことにたいして夫婦間での一定の一致を見ている場合には、多く取られる方法です。

この方法のメリットは、これまでと住む環境を変える必要がない所にあります。

例えば、子供が近所の学校に通っている場合などは、極力住む場所を変えたくないですよね。また、家を一度売却して新たに購入するとなると、時間や手間も相当かかってきます。

そうした余裕がない方にとって、そのまま家を引き継ぐ事が出来るのは大きなメリットになると言えるでしょう。

しかし、前述した通り、この方法をとる場合、ローンなどの関係で揉める事もしばしばあります。

その為、注意すべきポイント(本記事の6章に詳しくまとめてあります)などをしっかりと確認して後のトラブルに発展しないように注意しましょう。

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家の名義変更を行う方法

財産分与を行う際、現金化はせず片方が家を引き取るという選択をした時、場合によっては名義を変更したいケースも少なくはないと思います。

名義の変更自体はそれほど大変な事ではありませんが、住宅ローンが完済されているかどうかによって、その手続きが少し変わってきます。

そこで今回は住宅ローンが残っている場合と、完済されている場合に分けて名義変更手続きの方法をご紹介していきたいと思います。

住宅ローンが残っていない場合

住宅ローンが全て完済されている場合は、法務省に『不動産登記申請を行って名義の変更を行います。

基本的には個人で手続きをする事が出来ますが、手続きが初めての方は少し複雑な部分もあるかもしれません。

そのような場合は、司法書士などの資格をもっている人に代理で依頼する事も可能になります。

一度調べて、難しいと感じた場合はそのような選択肢がある事も覚えておきましょう!

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合でも名義の変更は可能です。

しかし、その場合はお金を借りた金融機関の許可が必要となります。

名義を変更するという事は、その名義の人が債務者になるという事になるので、返済能力がないと判断された場合には名義変更も行う事が難しくなるのです。

その為、まずは金融機関に相談し、名義変更が可能かどうかを確認しましょう。

また、名義を変更した後も、ローンが未返済の場合は抵当権がついてくるので覚えておきましょう。

抵当権がついてくるということは、担保がそのまま残ってしまっているので、ローン債務が不履行、すなわち支払いができない状態に至ったのであればいつでも競売などの強制的な手段に出られてしまうことを意味しています。

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距離ある二人

家を財産分与する際の手順

ここまでで、財産分与とはどのようなものなのか、おおまかに分かったのではないでしょうか。

そこでここからは、より実践的な知識を付ける為に、家の財産分与をする際にの手順を3つのステップに分けてご紹介していこうと思います。

ステップ①:ローンの残債・名義の確認

まず初めに行うべき事は、住宅ローンの残債と名義の確認です。

住宅ローンの残債や名義は、住宅金融公庫などの借入先の金融機関に聞けばすぐに確認できます。

ローンの残債がどれくらいかを確認しておくことによって、ローンの返済が持ち合わせている資産で可能なのかどうかを見立てる事ができ、名義を確認しておく事で、その後名義人でないほうが不動産を引き継ぐ時などに手続きをスムーズにしてくれます。

注意していただきたいのは、家の名義人と住宅ローンの名義人が違うという場合があるということです。

必ず住宅ローンの名義人は誰なのかという事を確認しましょう。

ステップ②:不動産の価値を調べる

次に確認すべきポイントは、家の価値が一体いくらなのかについてです。

前章でもお話した通り、家の財産分与を行う際は、現金化したのち半分に分けるか、片方が家を引き取り想定価値の半分を現金で片方に渡すかのどちらかになります。

その為、どちらの方法にせよ、家の価値が一体どれくらいなのかについて知る必要があります。

また、家のある程度の価値を知る事によって、ローンの返済の見立てなども予測する事が出来ます。

このよな観点からも、この段階で家の価値を知っておく事は非常に重要です。

家の価値を知る方法はいくつかありますが、特にオススメするのは「一括査定サイトの利用」です。

一括査定サイトとは、物件の築年数や立地など基本的な情報をインターネット上のフォーマットに入力すると、実際の不動産会社がある程度の査定額を提示してくれるようなサービスになっています。

この一括査定サイトの中でも特にお勧めするサイトは「すまいステップ」です。

すまいステップ

すまいステップは、全国の業者と提携している信頼のおける一括査定サイトで、完全無料で利用する事が出来ます。

また、一度に最大4社に査定依頼をする事が出来るので、1社の見解にとどまらず、一度のいくつかの業者からの意見を聞く事が出来、とても効率的に情報をあつめられるサイトとなっています。

物件の価値を知りたいと考えている人にはぜひ利用していただきたいお勧めのサイトです。

ステップ③:財産分与の方法を選択

家のローンや名義を確認し、大体の家の価値を把握したら、家をどのような形で分与するかを選択します。

具体的な選択肢は、前章でお話した2択で「現金化」もしくは「家の引継ぎと価値の半分を現金で支払い」になります。

この時確認すべきポイントは、家を売却した際に得られるお金が、支払わなければならない家のローンを上回っているかどうかという事です。

ローンが得られるお金より多い場合を「オーバーローン」少ない場合を「アンダーローン」と言います。

ちなみに、オーバーローンかアンダーローンかは査定の取り方でも異なります。

家を残したい側はオーバーローン、家を売りたい側はアンダーローンだと主張することが最も多いでしょう。

overloan_underloan

オーバーローンの場合、不動産を売却したとしてもまだローンが残ってしまっている状態になるので、そのローンについての分与も検討しなければなりません。

基本的に、ローンが残った状態の不動産を売却する事は難しいです。

その為、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかによっても、資産をどのような形で分与するのかが変わってくると言えるでしょう。

家を売却する時の選択肢は3つ

前章では、家の財産分与に2種類の方法がある事をお伝えしました。

家を引き継ぐ方法の場合は、査定をしてもらい価格を把握して半分現金で渡す、というシンプルな手順ですが、家を売却し現金化したいという場合にはその売却方法にもいくつかの方法があります。

売却の種類は、仲介・買取・任意売却の3種類で、ローンの返済が終わっているかによって選択肢の幅も変わってきます。

まずローンが完済されている人に関しては、仲介か買取の選択になります。

両者にはそれぞれ特徴があり、どちらのメリットを生かしたいかによって選択が分かれてきます。

一方でローンが完済されていない状態でも家を売却したい人は、任意売却という方法をとる事が出来ます。

逆に言えば、ローンを完済できていないと、仲介や買取の方法はとる事が出来ないので注意が必要です。

ここからひとつずつの選択肢について、詳しく説明していきましょう。

高く売りたい場合は仲介

仲介とは、家を売却する売主(ご自身)と、不動産の買い手となる買主を不動産会社が仲介し取引される売却方法を言います。

仲介の場合、実際にその物件を利用する人を見つけ出す作業を行わなければならないため、買い手が見つかるまで時間がかかる傾向にあります。

しかし、仲介はこれら3つの方法の中で最も高額で不動産を売却できる方法です。

その為、時間に余裕があり、出来るだけ高い価格で売却したいと考えている人にとっては一番向いている売却方法になると思います。

早く現金化したい場合は買取

買取とは、不動産会社が買主となり、家を売却する売主(ご自身)と直接取引をする方法です。

買取の場合、数ある不動産会社の中から物件を買い取ってくれる不動産会社を1社でも見つける事が出来れば取引が成立する為、仲介よりも圧倒的に買主をみつけやすい手法になります。

ただし、不動産会社は物件を購入した後、リフォームなどをして再販する事を目的に取引を行う為、それらの費用を差し引いた価格でしか売却できません。

その為、一般的に仲介の6~7割の価格でしか売れないという風に言われています。

つまり、「安くてもいいから早く売って現金化したい!」という人にとって最も適している手法であると言えます。

ローンが残っていても売却したい場合は任意売却

ローンが返済できていない状態でどうしても家を売却したいという場合は、任意売却という選択肢があります。

これは、お金を借りている金融機関の合意を得る事が出来れば、ローン未返済の状態でも売却する事が出来るというものです。

ただし、この方法は金融機関の許可を得ないと行えないほか、既に競売の手続きが開始していると任意売却への切り替えは難しいです。

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離婚時の財産分与の注意点

最後に、離婚時の財産分与を行う際に注意しておくべきポイントを4つお伝えします。

これらのポイントを把握せずに話を進めてしまうと、後々トラブルになってしまう可能性や取返しのつかない事になる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。

注意点①:財産分与を請求できる期間は2年以内

一つ目の注意点は、財産分与の請求期限です。

財産分与における請求期限は「離婚をしてから2年以内」と決められており、原則としてこの2年を過ぎてしまうと基本的にどのような理由でも請求できる権利は無くなってしまいます。

その為、離婚を決めたらまずはすぐに財産分与について決めていくようにしましょう。

もし夫婦間で話し合いがうまくまとまらない場合は、家庭裁判所などで調停をとって話し合いをする事があります。

この場合は、もし2年が過ぎてしまった場合でも手続きが完了するまでは請求権が保たれます。

話し合いがまとまりそうにない場合は、この方法をとって時間を延ばすという選択も一つあるという事を覚えておきましょう。

なお、2年で請求できる権利は消えてしまいますが、双方が合意をして話し合いをしたいという事であれば2年を過ぎてももちろん財産分与を行う事は出来ます。

あくまで「請求権」が2年以内という認識を持っておきましょう。

注意点②:マイナスの財産も分与の対象になる

基本的に結婚後の共有した財産は全て財産分与の対象となります。

その為、結婚後に二人の家計から出たマイナスの財産も分与の対象となります。

具体例として挙げられるのは「家族や生活費のための借金」「家族で使用していた家や車のローン」などがあります。

ただし、片方が結婚前に借入をしていた場合や、結婚後でも個人的に借金をしていた場合に関しては、財産分与の対象にはならない場合もあります。

例えば片方が個人的に作ったギャンブルなどでの借金などは対象にならないマイナス財産に当てはまります。

あくまで共有のものに対する借金が財産分与の対象、という風に覚えておきましょう。

注意点③:妻が家を引継ぎ夫にローン支払いを頼む時はリスクが伴う

妻が不動産を引き継いで、その住宅ローンを夫が支払う約束をする、というケースは非常に多いパターンです。

しかし、この取引にはリスクが伴う事を忘れてはいけません。

夫は、自分が住むわけではない家のローンを支払う約束をしているわけであり、もしも支払いを行わなくても特に自分には被害がありません。

その為、住宅ローンの支払いをするという約束をしたにも関わらず、いざ離婚をしてその状況になったときに夫は支払いをせずに逃げる、などというケースも実際にあるようです。

ローンが支払われず滞納し続けてしまうと、家は競売にかけられてしまい、最悪の場合妻はその家を手放さなければならない事にもなりかねません。

その為、こうした約束をする際は、口約束ではなく必ず「公正証書」を作成し、もし約束を破られた場合に対応するための証拠を残しておきましょう。

公正証書を作成しておくことで、公正証書の内容が履行されない場合に裁判を起こすことなく強制執行を行うことができます。

注意点④:ローンの連帯保証人は変更しよう

住宅ローンの支払いにおける契約をするとき、必ず必要になるのが「連帯保証人」です。

一般的に家のローンを組む際は、夫がローンの名義人になり、その連帯保証人として妻がつくケースがとても多いです。

しかし、離婚をした場合に、例えば家を妻が引継ぎ、夫にローンの支払い義務が課せられた際に、もしも夫が約束を破ってローンを滞納し消息を絶った場合は、連帯保証人である妻がそのローンを支払わなければならない状況になってしまいます。

そのような状況を避けるためにも、ローンを支払わない側は自分が連帯保証人になっていないか確認しましょう。

また、もし連帯保証人として契約されていた場合は、家のローンを支払う側の親族などに保証人を転換する作業を必ず行いましょう。

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離婚時の家の財産分与で損をしない3つの方法

財産分与を行う場合、家の査定は正確に行うことが大切です。業者によっては査定額が相場より低くなることもあり、損をするケースもあるため気をつけましょう。ここからは、離婚後財産分与を行い家を取得した場合、損をしない方法を3つ紹介します。

売却する際は一括査定サイトで相場を把握する

財産分与により取得した土地を売却するのであれば、できるだけ多くの不動産会社から査定してもらい査定額を比較することをおすすめします。

不動産の査定額は査定する不動産会社によってバラツキがあり、場合によっては相場より低い価格を提示されることもあります。また、レスポンスが遅く対応が悪い業者などは避ける方が無難です。

優良な不動産会社と出会うためにも、できるだけ多くの不動産会社とコンタクトをとり、査定額や対応の仕方などを踏まえて総合的に判断すると良いでしょう。

査定の際は先ほどオススメした、すまいステップなどの複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトをを利用することをおすすめします。

家を残すなら価値を専門家に評価してもらう

家の価値を正確に査定したい場合、不動産会社に依頼する方法だけでなく「不動産鑑定士」に査定を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は国家資格を持った専門家です。不動産に関する幅広い専門知識を有しているため安心して依頼できます。

査定の際は、法律に定められている査定評価基準に沿って適切に査定してもらえます。1回の査定に20〜30万円の鑑定料はかかりますが、精度の高い査定をしてもらえるため安心できます。

家の売却や贈与は節税対策をする

基本的に離婚の際の財産分与に対しては贈与税はかかりません。

しかし、極端に高い財産の贈与が行われると贈与税の対象になる可能性があるため注意が必要です。

また、居住していた自宅を売却した場合、その所有期間を問わず3,000万円の特別控除を受けることができます。

特別控除を受けることで譲渡所得額を減らし、節税対策が可能になります。家の売却や贈与をする際は、信頼できる税理士などの専門家に相談して、節税対策を行いましょう。

財産分与で折り合いがつかない場合は裁判で解決する

離婚の際の財産分与は決して簡単ではなく、最終的に両者の折り合いがつかないケースがあります。

その場合離婚裁判を提起して、裁判の審議の中で財産分与の決着を付けることもあります。

裁判をする場合は、時間だけでなくお金もかかることから弁護士などの専門家に相談しながら進めることが大切です。

ここからは、離婚裁判の流れや裁判にかかる費用などを紹介します。

裁判で判決が出るまでの流れ

離婚裁判は、原告と被告の双方が互いの意見を主張しあい、最終的に裁判官が双方の財産を計算して財産分与の割合を決定します。

通常離婚裁判は以下の流れで進むことになります。

  1. 離婚裁判の提起
  2. 第一回口頭弁論
  3. 第二回以降の口頭弁論
  4. 離婚裁判の判決

裁判の結果は「判決」「和解」「取下げ」の3つがあります。

一般的に離婚裁判は、判決が出るまで1年〜2年ほど時間がかかります。

しかし裁判が複雑化してさらに長引く場合があれば、裁判の途中で和解や取下げがあり、半年以内に終わるケースもあります。

離婚裁判にかかる費用の相場

離婚裁判を弁護士に依頼した場合、弁護士費用を支払う必要があります。

弁護士費用の相場は60〜100万円となります。

財産分与に関する報酬は通常は成功報酬となり、獲得金額の中から一定の割合の金額を弁護士へ支払うことになります。

弁護士費用は弁護士によりさまざまですが、一般的な弁護士費用の内訳は以下の通りです。

弁護士費用の内訳相場価格
相談料0〜1万円/30〜60分
着手金20〜40万円
財産分与に関する成功報酬獲得金額の10〜20%
実費や日当内容に応じて加算

弁護士事務所の中には、相談のみであれば無料で対応してくれるところもあります。

また、国が設立した法律相談窓口である「法テラス」でも弁護士や司法書士による無料相談を行なっています。

また法テラスでは弁護士費用の立て替えも行なっています。

財産分与に関してトラブルが発生した際は、ひとりで抱え込まずにまずは気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

家は人が持つ資産の中でも非常に大きなものの一つであり、金額が大きい分財産分与をする際はトラブルが起きやすいです。

その為、今回お伝えした情報を活かして、揉める事なく話し合いをスムーズに終える事を目指しましょう。

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離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

記事のおさらい

離婚する時、家をどうやって財産分与すればいいの?

離婚時の家の財産分与の方法としては以下の2つが一般的です。詳しく知りたい方は離婚をした場合に家を財産分与する2つの方法をご覧ください。
  • 家を売却し現金化する
  • 家を残し見込み価値の半分を現金で支払う

家の財産分与の流れは?

離婚時に家を財産分与するときは、以下のような手順を踏むのが一般的です。詳しく知りたい方は家を財産分与する際の手順をご覧ください。

  1. ローンの残債・名義の確認
  2. 不動産の価値を調べる
  3. 財産分与の方法を選択

離婚時の家の財産分与で損をしない方法は?

離婚時の家の財産分与で損をしないためには、以下の3つの方法を試しましょう。詳しく知りたい方は離婚時の家の財産分与で損をしない3つの方法をご覧ください。

  • 家を売却する際は一括査定サイトで相場を把握する
  • 家を残すなら価値を専門家に評価してもらう
  • 家の売却や贈与は節税対策をする

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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