離婚時の家の財産分与ってどうやるの?名義変更の方法や注意点も解説!

「離婚した時家ってどっちのものになるの・・?」「財産分与する時に気を付けた方がいい事ってなんだろう」

やむを得ない理由で離婚をしなければならない状況になった時、その後の大きな不安の一つに「財産分与」があるでしょう。

離婚時の財産分与は何度も経験するものではないので、いざその状況になると分からない事が多いのもしょうがないです。

しかし、よく分からない話を進めてしまうと、手続きの途中でトラブルが起きたり、離婚しているのに財産関連で相手との関係性が切れない、など様々な問題が起きる危険性があります。

今回は、財産分与とはどういうものなのか、財産分与を行う方法、財産分与を行う際に気を付けたい注意点など、財産分与を行う上で知っておくべき情報をお伝えしていきます。

監修齋藤 健博

数多くの離婚・不倫事件を扱う。今日も離婚調停や離婚協議で全国を飛び回る弁護士。ラインで連絡先を公開し、ただちに連絡を取り合うLINE弁護士の先駆け的存在。

【保有資格】弁護士

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離婚時の財産分与とは

離婚時の財産分与とは、結婚をしてから築いた2人の共有財産を分ける事を言います。

法律上、婚姻期間中に形成した財産は共有のものであるとして整理されます。
そのため財産分与の際、共有財産は2人で折半することが原則です。

共有財産には、例えば以下のものが含まれます。

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 保険

また、夫が妻に内緒で購入していた土地や不動産なども、結婚後に購入した場合は二人の共有財産として認識されるため、財産分与の対象となります。

例えば家や車のように、きれいに半分にできないものを財産分与する際には工夫が必要です。

次章からは特に不動産の財産分与について、「どのような方法で分けるのか」「財産分与の手順」について解説していきます。

家を財産分与する方法

離婚した場合、最も大きな財産分与の対象となるのが「家」だと思います。

住宅ローンを支払い続けているかもしれませんが、当然、人生でいちばん大きな買い物といわれる「家」は、やはり大きな財産です。

家の財産分与は、以下の2つから方法を選択して行います。

  • 売却し現金化
  • 家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

家を売却し現金化する方法

一つ目の方法としてあげられるのは、家を売却して現金化してから現金を半分に分け合う方法です。
自宅の売却金額よりもローンの残債が多い(=オーバーローン)の場合は、ローンの残債を2人で半分ずつ支払う形を取ります。

この方法は、平等に半分に資産を分ける事が出来る点、そして住宅ローンなどが絡んだトラブルなどが発生するリスクを無くせる点がメリットとしてあげられます。

一度財産を現金化することで、きっちり半分に分けて後腐れなく財産分与ができます。

家を売却するには査定額を知る必要があるので、売却を考えている方はまずはじめにすまいステップなどの不動産一括査定サイトで査定依頼をすることをおすすめします。

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家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法

二つ目の方法は、家を残して片方が引き取り、もう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法です。

家が共有である場合、すなわち所有権を双方が持ち合っている場合や、家を残しておくことにたいして夫婦間での一定の一致を見ている場合には、多く取られる方法です。

この方法のメリットは、これまでと住む環境を変える必要がない所にあります。

例えば、子供が近所の学校に通っている場合などは、極力住む場所を変えたくないですよね。また、家を一度売却して新たに購入するとなると、時間や手間も相当かかってきます。

そうした余裕がない方にとって、そのまま家を引き継ぐ事が出来るのは大きなメリットになると言えるでしょう。

しかし、ローンなどの関係で揉める事もしばしばあります。

その為、注意すべきポイント(本記事の6章に詳しくまとめてあります)などをしっかりと確認して後のトラブルに発展しないように注意しましょう。

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離婚後の家は売却すべき・住み続けるべきか

離婚財産分与 住み続けるべき売却すべき

引用:PR TIMES

離婚後で一番の問題は、家に住み続ける・売却のどちらにすべきかが悩みの種だと思います。

マンションマーケットのプレスリリースで、マイホームを所有している既婚男女を対象に「離婚後のマイホーム」に関するアンケート調査を実施し、男女間で意識の違いがありました。

約半数の男性が離婚後も「住み続けたい」と回答したのと対照的に、女性は「引っ越したい」と回答した方が約半数を占めていました。

この章では、売却に向いてる人、住み続けるのが向いてる人について解説しています。

家を売却が向いてる人

結論から言いますと、住宅ローン残債が売却価格を下回っている場合(アンダーローン)の人は家売却をした方が良いでしょう。

アンダーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンを完済できるので、問題なく売却が可能です。

また、不動産という単純に半分にできないものを分割する場合、現金化し正確に半分ができる状態にすることで公平に分けることができます。

他にも、ローンの未払いなどお金のトラブルを防ぐためにも有効で、自分がローンの名義人でなくても、家を買う際に連帯保証人になった人もいるかと思います。

連帯保証人は、離婚したからと言って自動的に外れられるわけではありません
離婚時に相手がローンを支払う約束になっていても、返済が滞れば連帯保証人であるあなたに支払い義務が発生します。

売却してローンを完済してしまえば、連帯保証人を外れる点もメリットです。

高く売りたい場合は仲介

仲介とは、家を売却する売主(ご自身)と、不動産の買い手となる買主を不動産会社が仲介し取引される売却方法を言います。

仲介の場合、実際にその物件を利用する人を見つけ出す作業を行わなければならないため、買い手が見つかるまで時間がかかる傾向にあります。

しかし、仲介はこれら3つの方法の中で最も高額で不動産を売却できる方法です。

その為、時間に余裕があり、出来るだけ高い価格で売却したいと考えている人にとっては一番向いている売却方法になると思います。

早く現金化したい場合は買取

買取とは、不動産会社が買主となり、家を売却する売主(ご自身)と直接取引をする方法です。

買取の場合、数ある不動産会社の中から物件を買い取ってくれる不動産会社を1社でも見つける事が出来れば取引が成立する為、仲介よりも圧倒的に買主をみつけやすい手法になります。

ただし、不動産会社は物件を購入した後、リフォームなどをして再販する事を目的に取引を行う為、それらの費用を差し引いた価格でしか売却できません。

その為、一般的に仲介の6~7割の価格でしか売れないという風に言われています。

すまリス
「安くてもいいから早く売って現金化したい!」という人にとって最も適している手法であると言えます。

ローンが残っていても売却したい場合は任意売却

ローンが返済できていない状態でどうしても家を売却したいという場合は、任意売却という選択肢があります。

これは、お金を借りている金融機関の合意を得る事が出来れば、ローン未返済の状態でも売却する事が出来るというものです。

ただし、この方法は金融機関の許可を得ないと行えないほか、既に競売の手続きが開始していると任意売却への切り替えは難しいです。

まずは査定をして家の市場価値を確認しましょう。下記のバナーからお申込み頂けます。

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家に住み続けるのが向いてる人

離婚後の家に住み続けるのが向いている人はずばり、住宅ローン残債が売却価格を上回っている場合(オーバーローン)の人は家に住み続けたほうが良いでしょう。

オーバーローンの場合、無理して売却をしてしまうと、自己資金でローンを一括返済しなければなりません。

その中で、夫婦のどちらかが家を引き継ぎ住み続けて、ローンを返済していくのも方法の1つです。

以下ではよくあるケースごとに解説していきます。

夫が住み続ける場合

住宅ローンを借りているのが夫名義で、持ち家に住み続けながらローンの支払いを続けるシンプルなパターンです。

しかし妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、夫がローン返済を遅延してしまうと妻に支払いの催促が下ってしまう可能性があります。

このような状況にならないように、連帯保証人の変更手続きを行い、新しい連帯保証人を決めておきましょう。

妻が住み続ける場合(夫がローンを支払い続ける)

住宅ローンの名義人が妻で、持ち家に住み続けながらローンの支払いを続けるシンプルなパターンであれば問題ないのですが、住宅ローンの名義が夫で支払っていくとなると、注意が必要になります。

夫のローン返済が遅延すると家を競売にかけられ、強制退去するおそれがあります。

返済が遅延した場合に備えるには、公正証書を作成しておくとよいでしょう。公正証書は、全国にある公証役場で作成することができます。

公正証書…法律的に内容が保証されている書面のことです。口約束をしてトラブルになることでも、公正証書を作っておくことで歴とした証拠になります。

共有名義でローンを組んでいる場合

共有名義で住宅ローンを支払っていて、どちらかが家を出ていくと契約違反になることがあります。

そこで「共有名義から単独名義に変更したい」と思う夫婦もいるのではないのでしょうか。

しかし住宅ローンの返済中は、共有名義から単独名義への変更が原則認められることはありません。

そこで名義を変更したい場合は、ローンの借り換えを検討してみてはどうでしょうか。

ローンの借り換え…新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済すること。

しかし新しくローンを組む場合、審査に通りにくい傾向があります。

名義変更をする際、借入時よりも収入が安定している、またはローン残債が少額な場合などは、名義を変更できる可能性が高いので確認しておきましょう。

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離婚時の財産分与の注意点

最後に、離婚時の財産分与を行う際に注意しておくべきポイントを4つお伝えします。

これらのポイントを把握せずに話を進めてしまうと、後々トラブルになってしまう可能性や取返しのつかない事になる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。

注意点①:不動産の名義と住宅ローンの名義は別

不動産の名義と住宅ローンの名義は別物です。

どちらかだけを変更してもう一つをどうするか決めていなかった場合、トラブルが起こることがあります。

例えば夫が家とローンの名義人となり家を購入したとします。
離婚に伴い、妻と子供が家に住み続け、夫が家を出ていくことになりました。

住宅ローンは折半することにして、夫は半額を一括で支払いました。
残りは住み続ける妻が月々支払っていくため、ローンの主債務者を妻に変更しました。

ローンを返済後、妻は息子に家を生前贈与しようと考えました。
しかしこの場合、家の名義が夫のため息子に家を贈与できません。

こうした状況をさけるため、離婚時に家とローン両方の名義を確認し、必要に応じて変更するようにしましょう。

注意点②:財産分与を請求できる期間は2年以内

一つ目の注意点は、財産分与の請求期限です。

財産分与における請求期限は「離婚をしてから2年以内」と決められており、原則としてこの2年を過ぎてしまうと基本的にどのような理由でも請求できる権利は無くなってしまいます。

その為、離婚を決めたらまずはすぐに財産分与について決めていくようにしましょう。

もし夫婦間で話し合いがうまくまとまらない場合は、家庭裁判所などで調停をとって話し合いをする事があります。

この場合は、もし2年が過ぎてしまった場合でも手続きが完了するまでは請求権が保たれます。

話し合いがまとまりそうにない場合は、この方法をとって時間を延ばすという選択も一つあるという事を覚えておきましょう。

なお、2年で請求できる権利は消えてしまいますが、双方が合意をして話し合いをしたいという事であれば2年を過ぎてももちろん財産分与を行う事は出来ます。

あくまで「請求権」が2年以内という認識を持っておきましょう。

注意点③:マイナスの財産も分与の対象になる

基本的に結婚後の共有した財産は全て財産分与の対象となります。

その為、結婚後に二人の家計から出たマイナスの財産も分与の対象となります。

具体例として挙げられるのは「家族や生活費のための借金」「家族で使用していた家や車のローン」などがあります。

ただし、片方が結婚前に借入をしていた場合や、結婚後でも個人的に借金をしていた場合に関しては、財産分与の対象にはならない場合もあります。

例えば片方が個人的に作ったギャンブルなどでの借金などは対象にならないマイナス財産に当てはまります。

あくまで共有のものに対する借金が財産分与の対象、という風に覚えておきましょう。

注意点④:妻が家を引継ぎ夫にローン支払いを頼む時はリスクが伴う

妻が不動産を引き継いで、その住宅ローンを夫が支払う約束をする、というケースは非常に多いパターンです。

しかし、この取引にはリスクが伴う事を忘れてはいけません。

夫は、自分が住むわけではない家のローンを支払う約束をしているわけであり、もしも支払いを行わなくても特に自分には被害がありません。

その為、住宅ローンの支払いをするという約束をしたにも関わらず、いざ離婚をしてその状況になったときに夫は支払いをせずに逃げる、などというケースも実際にあるようです。

ローンが支払われず滞納し続けてしまうと、家は競売にかけられてしまい、最悪の場合妻はその家を手放さなければならない事にもなりかねません。

その為、こうした約束をする際は、口約束ではなく必ず「公正証書」を作成し、もし約束を破られた場合に対応するための証拠を残しておきましょう。

公正証書を作成しておくことで、公正証書の内容が履行されない場合に裁判を起こすことなく強制執行を行うことができます。

注意点⑤:ローンの連帯保証人は変更しよう

住宅ローンの支払いにおける契約をするとき、必ず必要になるのが「連帯保証人」です。

一般的に家のローンを組む際は、夫がローンの名義人になり、その連帯保証人として妻がつくケースがとても多いです。

しかし、離婚をした場合に、例えば家を妻が引継ぎ、夫にローンの支払い義務が課せられた際に、もしも夫が約束を破ってローンを滞納し消息を絶った場合は、連帯保証人である妻がそのローンを支払わなければならない状況になってしまいます。

そのような状況を避けるためにも、ローンを支払わない側は自分が連帯保証人になっていないか確認しましょう。

また、もし連帯保証人として契約されていた場合は、家のローンを支払う側の親族などに保証人を転換する作業を必ず行いましょう。

注意点⑥:解決しなければ裁判を起こそう

離婚の際の財産分与は決して簡単ではなく、最終的に両者の折り合いがつかないケースがあります。

その場合、離婚裁判を提起して、裁判の審議の中で財産分与の決着を付けることもあります。

裁判をする場合は、時間だけでなくお金もかかることから弁護士などの専門家に相談しながら進めることが大切です。

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まとめ

家は人が持つ資産の中でも非常に大きなものの一つであり、金額が大きい分財産分与をする際はトラブルが起きやすいです。

その為、今回お伝えした情報を活かして、揉める事なく話し合いをスムーズに終える事を目指しましょう。

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離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

他にも「熟年離婚の財産分与は?退職金や年金の分割方法まで徹底解説」も参考にしてみてください。

記事のおさらい

離婚時の財産分与とは?

離婚時の財産分与とは、結婚をしてから築いた2人の共有財産を分ける事を言います。法律上、婚姻期間中に形成した財産は共有のものであるとして整理されます。そのため財産分与の際、共有財産は2人で折半することが原則です。詳しく知りたい方は離婚時の財産分与とはをご覧ください。

家を財産分与する方法は?

“離婚時の家を財産分与する方法は大きく分けて2つ。

  • 売却して現金化
  • 家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法

詳しくは家を財産分与する方法をご覧ください。

離婚時の財産分与の注意点は?

“離婚時の財産分与の注意点は大きく分けて4つ。

  • 不動産の名義と住宅ローンの名義は別
  • 財産分与を請求できる期間は2年以内
  • マイナスの財産も分与の対象になる
  • 妻が家を引継ぎ夫にローン支払いを頼む時はリスクが伴う

これらのポイントを把握せずに話を進めてしまうと、後々トラブルになってしまう可能性や取返しのつかない事になる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。詳しく知りたい方は離婚時の財産分与の注意点をご覧下さい。

離婚後は家を売却すべき・住み続けるべき?

離婚後の家の売却、住み続けるべきかは住宅ローンの残債を見て判断しましょう。ローン残債を見ずに判断してしまうと、後々トラブルになりかねません。詳しくは離婚後は家を売却すべき・住み続けるべきかをご覧ください。


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