不動産査定の完全マニュアル!コツから注意点まで徹底解説!

不動産を売却する際に以下のような悩みがありませんか?

「低い査定額が出たらどうしよう・・・」
「どこに査定依頼を出したらいいんだろう・・・」
「査定ってどういう流れでやるんだろう・・・」

不動産査定に関する正しい知識を身につけないと低い査定額が出て数百万円の損をするだけでなく、悪徳業者と契約を結んでしまったが故に思わぬトラブルに巻きこまれてしまう可能性もあります。
この記事では不動産査定の基礎知識から高く査定されるコツ、さらには注意点まで余すことなく網羅していますのでしっかりと読み進めてください。

不動産査定とは

査定とは、不動産を売却を検討しているときに「その不動産がいくらで売れそうか?」を不動産会社に算出してもらうことを指します。

売り主は査定額にもとに売り出し価格を決めますが、必ずしも査定額の通りに売れることを保証するものではありません。

不動産査定は基本的に無料で行われ、査定結果を気に入れば、査定してもらった不動産会社と媒介契約を締結し売却活動を進めていきます。

不動産査定は「机上査定」と「訪問査定」がある

不動産査定には大きく机上査定訪問査定の2種類の方法があります。どちらの査定方法も特徴が大きく異なるのでしっかりと理解しましょう。

査定方法メリットデメリット
机上査定簡単に価格帯を知ることができる実際の査定額と価格が大きく異なることがある
訪問査定正確な査定価格が得られる時間と手間がかかる

手軽に査定額が分かる机上査定

机上査定(簡易査定)は実際に物件を見ることなく価格相場や過去の売り出し事例などのデータをもとにおおよその価格を算出する方法です。

不動産会社へ伝える情報は物件の所在地、面積、築年数など、大まかな物件情報のみで構いません。早ければ当日中に査定結果が分かります。

ただし、簡易的な査定結果なので実際の不動産価値とのずれが大きい場合もあります。あくまで査定額は参考程度と考えましょう。

結果の正確性は高くありませんが、気軽に利用できるため、ある程度の価値を知ってから売却の判断をしたい方にオススメです。

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正確な査定額が分かる訪問査定

訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックしたうえで査定する方法です。

訪問査定では、物件のデータのチェックはもちろん、外装や内装などの実際の老朽化具合や、家の周辺環境まで考慮して査定結果を算出します。

机上査定に比べ査定結果の正確性は高く、正確な不動産価値を知ることができるのがメリットです。

ただし、時間と手間がかかりやすく、当日に査定結果が得られることはまずありません。基本的には3~4日程度はかかります。

また、訪問査定時には立ち会いが必要なので、スケジュールも合わせなければなりません。

手間は多少かかるので、不動産を売ると決めている方は訪問査定がオススメです。

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不動産査定の流れ

続いて、不動産査定の流れを確認していきましょう。

不動産査定の4ステップ

まずは大まかに不動産査定流れを把握しましょう。流れは下の表の通り4ステップに分かれています。

手順やること
ステップ1不動産会社に査定依頼をする
ステップ2不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
ステップ3不動産会社に家に来てもらい現地調査をする
ステップ4不動産会社から家の査定結果を報告してもらう

不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります。机上査定を選べば数時間で査定結果がもらえる場合もあれば、訪問査定の場合は、訪問日の調整から行うので1週間ほどかかることもあるでしょう。

不動産査定の各ステップを紹介

大まかな流れを理解したら次に、査定方法で一般的な訪問査定の流れを詳しく解説します。

STEP1 :不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。ポイントとしては複数の不動産会社に査定を依頼することです。

査定価格は不動産会社によってズレが生じてきます。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

STEP2: 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。

査定時に立ち合いが必要で、大体2時間はかかるとみて時間に余裕がある日時にしましょう。

STEP3 :不動産会社の現地調査

予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。

不動産会社が査定時に見るべきポイントは後程解説していますが、担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されます。

質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

不動産査定前に準備しておくべきこと

不動産を査定すると決めたら、事前にやっておくべきことがいくつかあります。

この章では査定前にしておくべき4つの準備を紹介していきます。

相場価格を知っておこう

不動産査定の前に周辺物件の「相場価格」を調べておきましょう。

不動産会社が提示する査定価格はは必ずしも正しいとは限りません。査定結果が相場に沿った価格かを判断するためにも、自分でも相場を把握しておくべきです。

相場価格を調査するには、自宅に条件が似ている物件の取引事例を参考にするのが一般的です。

調べ方としては、インターネットを活用した調べ方をおすすめします。以下では自分で相場を調べる際の編集部おすすめサイトを紹介します。

レインズマーケット

REINS Market Information」というサイトでは、直近1年間の戸建てやマンションの取引事例が調べられます。物件の所在地や平方メートル当たりの単価、成約時期、間取りや築年数などさまざまな情報が見られるため、取引事例の参考にしやすいでしょう。

レインズ

また、物件の取引情報だけでなく、過去2年間の市場の動きも、グラフで表示されています。価格相場が直近の2年間で、どのように動いているのかも考慮すると、より該当不動産の現在価値を正確に算出しやすくなります。

土地総合情報システム

土地の不動産価値も調べたいなら土地総合情報システムがおすすめです。土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行った人からアンケート結果を集約したサイトです。

土地総合情報システム

取引事例が豊富に掲載されており、過去15年ほどにわたって事例を検索できることが魅力でしょう。また、国や都道府県が定めた標準地や基準地も検索でき、土地の価値を算出しやすくなっています。調べられるのは戸建てとマンション、土地の3つで、中でも土地は居住用だけに限らず、農地の取引事例も検索が可能です。

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自分の不動産の長所を理解しよう

意外と見落としがちなのがこの自分の不動産の長所を理解するということです。

実際に生活してみて分かる使い勝手のよさ、動線のスムーズさもあれば、それらも的確に不動産会社に伝えられるようにまとめておきましょう。

不動産の長所を伝えれば査定額が上がる可能性もあり、売却活動中にも不動産会社から購入希望者へ物件の魅力を伝えてもらえるようになります。

例えばその一つに風通しが良いであったり実際に住んでみた感覚を伝えることが意外と大事になってきます。その他にも、第三者からの証明書などは大きな強みになりますのでぜひアピールしてください。以下に長所になり得るポイントをまとめたのでご自身で当てはまるかどうかお確かめください。

  • リフォーム実績
  • シロアリ防除の定期点検
  • 耐震診断をしたという証明書
  • リフォーム実績
  • 住宅診断の実施実績
  • インフラの整備(ガス給湯器など)

上記のようなことを行った方はこれが当たり前と思わずにしっかりと長所として認識しておきましょう。

必要書類を確認しておこう

不動産の査定をスムーズに進めるために、売却に必要な書類を確認しておきましょう。

査定自体に必要な書類はないのですが、不動産会社が決まり本格的に売却活動を始めるとなると様々な書類が必要になってくるので前もって早めに準備しておきましょう。

種類書類の説明取得場所
身分証明書免許証など
登記済権利書または登記識別情報物件の登記情報を記したもの・購入時に取得
・再取得は弁護士に依頼する
固定資産税納付書・固定資産税納税通知書固定資産税額を知らせる書類 毎年送付される
土地測量図面・境界確認書・一戸建てや土地の売却に必要
・該当する土地の測量をした図面
・境界線が未確認の場合に業者に依頼
・書類作成までに3カ月程度かかる
売買契約書該当不動産の売買について定めた契約書不動産会社が作成
建築確認済証・検査済証・一戸建ての売却に必要
・設計段階で建築基準を満たしているか確認する書類
・購入時に取得
・紛失時は市区町村役場の建築課で再発行
物件購入時の重要事項説明書不動産についての重要事項を記載した書類購入時に取得
物件の図面・設備の仕様書不動産の間取りや設備の仕様を記したもの購入時に取得

不動産売却に必要な書類や入手方法を詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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アイキャッチ

戸建て・土地の場合は境界線を確認する

戸建て・土地を査定するにあたって、注意しておきたいのは隣地との境界です。境界が定まっていないと正確な査定額を算出できないだけでなく、不動産が売れにくくなります。(境界が定まっていない不動産を買いたい人は少ないでしょう)そのため、必ず手元に境界確認書があるか確認してください。

もし隣地との境界がはっきり定まっていない場合は、確定測量をして土地の境界を定めてからの査定を依頼しましょう
確定測量について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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不動産査定の依頼方法

ここまで不動産査定の基礎知識について見てきましたが、不動産査定を依頼する際はどうすればいいのでしょうか。

以前は不動産会社に直接足を運ぶしか方法がありませんでしたが、現在ではWebサイトで申し込むこともできます。それでは査定依頼の方法について詳しく見ていきましょう。

Webサイト上で申し込む

インターネットの普及によりWebサイト上で査定を依頼することが主流となってきました。Web上で申し込める不動産査定サービスはたくさんあるのでその特徴をしっかりと理解した上で自分に合ったサイトで申し込むことが大切です。

AIによる匿名査定

Howma査定
匿名査定のサービスの代表例としてHowmaが提供している「自動査定サービス」があります。このサービスは必要な書類がなく、物件の情報を入力するだけで15秒ほどで査定価格が算出されます。

しかし、過去事例の平均のみで算出する場合が多いため正確な査定額を算出できません。相場情報を手軽に知りたい」方にオススメのサービスとなっています。

※匿名で査定依頼をする場合の方法は以下の記事をご覧ください。

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不動産一括査定サイト

では、手軽に知りたいがAI査定よりさらに正確な査定額を知りたいという方はどうすればいいのでしょうか?

そんな方には「一括査定サイト」がおすすめです。不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて無料で査定依頼ができるサービスです。

複数の不動産会社からの査定額を得れるので査定額を比較でき、より正確かつ高価格な査定額を知ることができます。一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトは無料で利用できるため「ラクに査定依頼がしたい」「高く売ってくれる不動産会社を見つけたい」という人にオススメです。

すぐに査定を依頼したい方は、下のボタンをクリックして一括査定サイトに進みましょう。
すまいステップは最大4社の査定結果を比較できるため、信頼できる不動産会社も見つけやすいです。同じ家でも不動産会社によって査定結果が異なることは多いため、一括査定を利用して、必ず複数の査定結果を比較してから、利用先を選びましょう。

不動産会社に直接足を運ぶ

直接不動産会社に足を運び、査定依頼を出すことも可能です。対面で不動産会社と会話して査定を依頼できるので、あなたの不動産の情報がより丁寧に伝えることができます。

不動産会社に足を運ぶことで。その不社の雰囲気や営業マンとの相性を確認できるのも大きなメリットです。しかし実際に一軒一軒に足を運ぶのは手間がかかるのでオススメはしません。

地元中小と大手の不動産会社の違いは?

実際に不動産会社に査定依頼するなら、考慮しなければならいのが「地元中小の不動産会社」に査定依頼を出すか「大手の不動産会社」に査定依頼を出すかということです。

実は両社ともに得意不得意がありあなたの不動産に合った不動産会社を見つけることが売却をスムーズに行う秘訣です。以下の表で両社を比較していますのでご自身がどちらに合っているかをお考えください。

大手不動産会社
メリット詳細
資金力が豊富である大々的に広告を打つことができるためあなたの物件が多くの人の目に留まり買い手が付きやすい
顧客情報が豊富である売却チャンネルが地元中小に比べ圧倒的に広いため買い手が付きやすい
デメリット詳細
両手仲介になる可能性が高い自分の保有する顧客情報の中から買い手と売り手の双方を見つけてこようとしてくるため、完全な売り手の味方になってくれない
ビジネスライクに感じやすい条件の良い物件を優先しやすいため、後回しにされる可能性がある
地元中小不動産会社
メリット詳細
地域特性を理解している地域密着型のビジネスモデルのため、その地域に精通している→大手では対応してくれないような物件も対応してくれる可能性がある
親身に対応してくれる地元中小は地域での争いが激しいため、大手に比べ親身に相談に乗ってくれる
デメリット詳細
資金力が不足している大手に比べると大々的に広告を打つことなどができない
顧客情報が乏しい抱えている顧客が少ないため、買い手の幅が狭まる

不動産査定で見られるポイント

査定で見られるポイントは物件種別によって異なります。

少しでも査定額をアップするために、不動産会社が査定で見る箇所を把握しておきましょう。

戸建て・土地査定で見られるポイント

戸建てを査定する際は建物と土地を分けて査定されます。はじめに、戸建て・土地査定でチェックされるポイントをご紹介します。

チェック箇所詳細
築年数建物の築年数
日当たり・通気性建物への日光差し具合、風通しは良好か
水回り水回りの劣化具合
雨漏りやシロアリ被害雨漏りやシロアリの被害はないか
間取り家事動線や家具の配置がしやすいか
土地の面積や形状住居に適した広さ、形状の土地か
立地や周辺環境生活しやすい立地や周辺環境にあるか

築年数、土地の形状、立地は変えられませんが、「外装」や「日当たり」は工夫次第で良く見せることはできます。

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マンション査定で見られるポイント

マンションは戸建て同様、築年数や間取りなどが査定時にチェックされますが、それ以外に次のポイントが見られます。

チェック箇所詳細
住戸位置部屋が位置する階数
共有部分の状況エントランスなど共有部分が清潔であるか、メンテナンスは行われているか
維持管理状況修繕計画や修繕積立金の有無

物件種別によって、査定で見られるポイントは異なるため自分が査定したい不動産の特徴を把握しておきましょう。

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不動産査定3つの査定方法

査定額を決定する要素は複数ありますが、実際にどのような計算がなされているのか、気になる人は多いでしょう。

不動産の査定額を算出する方法は3つあり、それぞれで参考にするポイントが異なります。

居住用マンションに用いられる取引事例比較法

実際の売買取引の事例を参考にして、条件が似ているケースから不動産価値を算出する方法が「取引事例比較法」です。参考にするポイントは、売却の時期や間取り、面積や設備の違いから、立地条件や地域性の違いなどさまざまです。特にマンションを査定した際に使用されます。

また、この比較地域の選出によって査定額の正確さが左右されるためしっかりとした値段を得るためにも、あなたの物件に強い不動産業者を選び正しい比較地域を選出してもらうことが大事です。

細かいポイントは計算で調整できるものの、参考にする事例が該当不動産の条件とかけ離れている場合は計算ができません。

そのため、取引事例が多い地域では利用しやすいですが、不動産取引が活発ではない場所では、取引事例比較法での計算は正確性が落ちやすいです。

一戸建て住宅に用いられる原価法

原価法今ある物件を現在の物件で再取得した場合に、いくらかかるのかを考えて査定する方法です。

仮に築15年、総面積200平方メートルの木造建築を原価法を用いて価格を算出するとします。ここで、簡易化のため木造建築1平方メートルの単価を15万円とすると

単価×総面積=15×200=3000万円
この3000万円が再調達減価となります。
ここから減価修正を行います。木造建築の耐用年数は22年と国税庁のHPで決められています。この22年から築15年を引いた数から耐用年数22年を割ります。
(22-15)÷22=0.3
この0.3が減価修正となります。よって
3000万円×0.3=900万円

この価格が原価法によって算出される数値です。

投資用物件に用いられる収益還元法

収益還元法は主に投資対象として購入する不動産で用いられる計算法で住居としての不動産には用いられることはありません。

収益還元法には直接還元法とDCF法の二つがあり、DCF法は複雑な計算式が用いられ一般的には直接還元法が用いられます。収益還元法は 査定額 = 純収益 ÷還元利回り で求めることができます。

仮に一年間の収益が500万円で、一年間の経費が50万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合、

査定額=(500万円-50万円)÷0.05=9000万円

となります。

不動産査定でよくあるトラブルと回避法

不動産査定では良く起きるトラブルがいくつかあります。

以下では不動産査定でよくあるトラブルと回避法を紹介していきますのでしっかりと読み進めてください。

物件に関するトラブル「隠れた瑕疵」

あなたの物件を売却するときに仮にあなたの物件が雨漏りがする物件だったとします。

しかし、外観からは分からなく実際に住んでみないと分かりません。雨漏りであることを申告したら値段が下がったり、買い手が見つからなくなるかもしれません。

このような心理が働き雨漏りであることを申告せずに隠してしまい後々発覚することを「隠れた瑕疵」と言います。実はこの瑕疵を隠したことにより賠償責任に問われるというトラブルが多発しています。

このトラブルを回避する方法は「瑕疵は素直に申告する」ということです。素直に申告すればあとから賠償責任を問われることもなく、不動産会社が適切な対応をしてくれます。

くれぐれも瑕疵は隠さないようにしましょう。以下が主な瑕疵にあたるものです。

  • シロアリの被害
  • 雨漏りの有無
  • 木部の腐蝕
  • 事故物件であるかどうか(過去にその物件で事故があったかどうか)
  • 騒音

悪徳業者による「価格の吊り上げ」

悪徳な不動産会社だと、媒介契約を獲得するために不当に高い査定価格を提示してくる可能性があります

不当に高い査定額で相場に売り出しても買い手はつかないので、結売れ残ってしまい結局は値下げを提案され相場より安くしか売られません。

このトラブルを回避するには「査定価格だけで不動産会社を選ばない」ことです。高い値段を提示したからと言ってその不動産会社がいいとは限りません。しっかりと査定額の根拠を聞き各社の査定額を比較しましょう。

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不動産査定で高く査定されるコツ

せっかく査定されるなら高い値段で査定されたいですよね。ではどのようにしたら高い値段で査定されるのでしょうか?以下で不動産査定で高く査定されるコツを4点まとめましたのでぜひ試してみてください。

複数社に査定依頼を出そう

一番のコツは一社だけに査定依頼を出すのではなく「複数社に査定依頼を出して値段を比較検討する」ということです。不動産会社によってどうしても得意な物件、不得意な物件があります。仮にあなたの所有する物件を苦手とする不動産会社一社のみに査定依頼を出した場合査定額は低いばかりか売却まで時間がかかってしまうこともあります。

おすすめは「一括査定サイト」を利用して複数社に手軽に査定依頼を出すことです。しかし、この際に上述した悪徳業者による値段のつり上げには十分に注意し値段の根拠をしっかりと一社一社に聞きましょう。

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部屋を清潔にしておこう

部屋を清潔にしておくことも実は査定額アップに繋がるポイントです。とはいえ査定前に掃除を本腰を入れて掃除をする必要はありません。査定では部屋の綺麗さ、清潔度はあまり関係してこなく家本体の立地や周辺環境を見ています。

掃除を本腰を入れてする時期はズバリ「内覧前」です。内覧前の掃除の有無で売却価格に大きく影響して来ます。以下が掃除のポイントとなる場所です。

  • 水回り(トイレ、浴室、キッチン)
  • 玄関
  • ベランダ
  • リビング
  • ダイニング

また部屋が広い、または掃除にかける時間がない、面倒くさいという方には掃除代行サービスがおすすめです。場所ごとに値段が変わってきますが初回お試しプランといったサービスを行っている会社もあり、5万円程度が相場になります。

部屋の直せる不備は直しておこう

物件の査定時には以下の「付帯設備表」というものをもとに部屋に不備がないかを見ていきます。ですので付帯設備表に記載されている部分で簡単に直せる不備は直してしまいましょう。

しかし、だからと言って多額な費用がかかる場合には直すことはあまりおすすめしません。なぜなら仮に100万円かけて改修したとしても査定額が100万円上がるとは限らず場合によっては損をしてしまう場合もあるので簡単に治せる部位だけ直しましょう
設備付帯表
引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

良い営業マンを見つけよう

実は不動産会社以上に大事なのが良い営業マンを見つけることです。なぜなら営業マンのスキル・知識・経験等によって取引条件が大きく変わるケースがあるからです。ではここで「インスペクション」という制度を例にとって見ましょう。

実はこのインスペクションという制度は平成30年から始まりこのサービスを知らない営業マンも一定数います。このインスペクションというのは仮に中古戸建てに不備があった場合、今までであればそのまま買うor買わないの二択だったのですが直してもらってから買うorその分値引きして買うという新たな選択肢が生まれます。

このように良い営業マンを見つけることで不動産売却は大きく成功に近づきます。ではどのような営業マンは良い営業マンと言えるのでしょうか。以下の3つの軸をもとに判断してください。

  • あなたの立場に沿って物事を考えられるか
  • 一定以上の不動産知識をもっており、場数も豊富であるか
  • 専門用語などを多用するのではなくわかりやすい簡単な言葉で説明してくれるか
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不動産査定に関するよくある質問

最後に不動産査定に関する最もよくある3つの質問をまとめましたので参考にしてみてください。

不動産査定は無料でできる?

最もよくある質問が「不動産査定は無料でできる?」ということです。結論から言いますと「査定依頼は無料でできる」です。

また査定依頼をしたから絶対に契約を結ばないと行けないといったようなことはないため安心してご利用できます。

では、なぜ無料で査定依頼を出せるのでしょうか?それは飲食店予約サイトや美容室の予約サイトと同じ仕組みで、提携している各業者から収益を得ているためです。契約を結んだタイミングで費用が発生するため、それまではずっと無料で利用できます。

不動産査定は匿名でできる?

次いでよくある質問が「不動産査定は匿名でできる?」ということです。こちらも結論から言いますと「不動産査定は匿名でできる」です。

全ての業者で匿名でできるというわけではありませんが多くの不動産会社では匿名での査定を引き受けています。

どの不動産一括査定サイトがおすすめ?

ではここまで何度も話してきた一括査定サイトですが、どこの一括査定サイトがおすすめなのでしょうか?

一括査定サイトを選ぶ判断軸として「加盟している不動産会社の質」です。

一括査定サイトの最大のメリットは複数の会社に査定依頼を出すことができることです。しかし、そもそもサイトが提携している不動産会社が悪徳業者だったら本末転倒です。

そのなかでも特におすすめなのが無料で最大4社に同時査定依頼ができるすまいステップ」です。

独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

まずはこちら↓から無料で一括査定してみましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事では不動産査定に関する情報を網羅していますので不動産査定、不動産売却を行う際にはもう一度読み返してこの記事を最大限に活用してください。皆様の不動産査定、不動産売却に少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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