不動産査定とは?メリット・デメリットや査定額の算出方法を解説

不動産査定について、以下のような悩みがありませんか?

「いきなり不動産会社に査定依頼出すのは不安・・」
「査定依頼したら不動産は売らなきゃいけないの?」

不動産売却は多くの方にとって初めての経験。査定がどういうもので、何を準備すればいいのかなど悩むのも当然です。

ここでは不動産査定の流れや高く査定されるコツ、さらには注意点まで解説します。

この記事を読めば、スムーズに査定を進める参考になります。査定を成功させ高く不動産を売却させましょう。

また、不動産査定について知りたい場合は、「不動産売却の抑えるべき基本知識。宅建士が流れやコツを解説します」の記事も参考にしてみてください。

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不動産査定とは

不動産査定とは、「不動産がいくらで売れそうか?」を不動産会社に予想してもらうことを指します。類似物件の過去の売却価格や、築年数と売却価格の相関を使って算出されます。

不動産査定とその他の査定の違いは、査定額がそのまま売却額になるとは限らない点にあります。

不動産査定と一般的な査定の違い

例えばあなたがブランドバックを売る際、買取業者から「10万円」と査定を受けたとします。
バックの場合、「10万円」という査定額で不動産業者が買い取ってくれます

ブランドバックとは異なり、不動産は時価で取引されます
つまり、不動産を査定し「1000万円」という結果が出たとしても査定額で売れるとは限りません。
1000万円で購入希望者が現れない場合は、値引きをして900万円で購入希望者を募る場合もあります。

とはいえ、売却金額が予想できないと売却するかしないか」いくらまでなら値引きするか」の決断が難しくなります。
不動産査定を行うことで、売却価格が予想でき資金計画が立てやすくなります

不動産査定の対象

不動産査定の対象となる物件の種別は以下のとおりです。

  • 一戸建て(土地も含めて査定可能)
  • 分譲マンション(1部屋)
  • 投資用マンション(1部屋)
  • 土地
  • アパートやマンション(1棟)
  • ビル(1棟・1室ともに可)
  • 店舗・事務所・倉庫
  • 農地

ただし、不動産会社によって取り扱えない種別がある場合があります。

例えば、「農地」の売却には国から多くの成約が課せられます
農地を住宅地やアパート・駐車場に勝手に変えて売却することは法律上できません。都道府県知事からの許可が必要です。
農地売却のノウハウがない不動産会社には断られる可能性があります。

すまいステップでは、あなたの所有する不動産に強い不動産会社のみを紹介しています。
そのため、自分で1件1件不動産会社を訪ねるより、効率よく査定依頼ができます

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不動産査定の対象となるエリア

この記事を読んでいる人の中には、「大手なら全国どこの不動産でも査定してもらえるはず」と考える人もいるかもしれません。

しかし実際は、不動産会社ごとに査定を行えるエリアは限られます。

会社名特徴
A社全国的に有名な大手。首都圏に集中的に営業所がある。特にマンションやビルの売却が得意。

対応エリア:東京都・神奈川県・埼玉県・大阪府・京都府

B社営業所の数は大手に比べ少ない。全国的な知名度はないが、地元で知らない人のいない不動産会社。

対応エリア:愛知県

上の例のように、それぞれの不動産会社に地域ごとの得意・不得意があり、エリア外の査定は行ってもらえません。

例えば、都市部のマンションに比べ、人口の少ない地方の一戸建て農地査定してくれる不動産会社は少ないです。

不動産会社に査定を依頼する場合は、査定の対応エリアかをチェックしましょう。

ちなみにすまいステップでは、査定したい物件のエリアが対応可能な企業のみを厳選して紹介しています。
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査定依頼できる人

この記事を読んでいる人の中には、相続離婚などで「いずれ不動産を取得する予定だけど、まだ物件の名義人ではない」という人もいるかもしれません。

不動産の名義人でなくても、不動産査定を受けるのでしょうか?

結論、以下のような条件に当てはまれば不動産査定を受けられます。

  • 物件の名義人本人
  • 物件の共有名義人
  • 土地もしくは建物のみの名義人
  • 名義人の家族
  • 売却権限を持つ代理人
  • 不動産会社・金融機関・弁護士など物件の調査を行っている人

訪問なしでの査定や、査定結果はメールで送ってもらうことも可能なため、ある程度までは家族にも内緒で調べることもできます。

もしこれらの条件に当てはまらない場合は、査定の精度は落ちますが、匿名AIサイトを使いましょう。

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不動産査定のメリット

ここまでは、不動産査定とは何かについて見てきました。ところで、不動産査定のメリットとは何でしょうか?

不動産査定のメリットは3つです。

  • 査定額が分かる
  • 査定理由が分かる
  • 無料で受けられる

メリット①:査定額が分かる

不動産査定を受けると、査定額が分かります。先述した通り、査定額とは「不動産がいくらで売れそうか」を予想した額です。

ただし、査定額は必ずしも売却額と同じにはなりません
株式会社Speeeが行った調査によると、2社以上の査定を受けた人の約7割が「査定額に100万円以上の差があった」と回答しました。

査定額の差

これは、不動産会社の過去の取引実績によって査定額に差がつくためです。
不動産査定を受ける際は、必ず複数社から査定を受けるようにしましょう。

メリット②:査定理由が分かる

不動産査定を受けると、以下のような査定書がもらえます。

不動産査定書サンプル

この中で、最も注目すべきは「査定理由」です。

数ある不動産会社の中には、根拠のない高い査定額を出し、顧客を囲い込もうとする不動産会社もあります。

例えば、A社が1000万円B社が900万円C社が1500万円の査定額を出したとします。
他の2社より明らかに高い査定額をつけたC社に不動産売却を依頼したいと考える人もいるでしょう。

しかしC社の査定額が根拠に基づかないものであった場合、最終的な売却金額は低くなる可能性があります
C社はあなたと専任媒介契約(他の不動産会社と契約できない契約形態)を結んだ後、「売れないので800万円で売りましょう」と値下げを要求してくる可能性があります。

こうした事態を避けるために、査定理由を知ることは重要です。

メリット③:無料で受けられる

不動産査定は無料で受けられます。

その理由は、不動産会社が利益を得る仕組みにあります。
不動産会社は、紹介した不動産が売れた際に報酬として「仲介手数料」を得るビジネスモデルを採用しています。

そのため、自社で「売れそうな物件を保有していること」が大切です。
売却の候補物件を集めるために、不動産査定は無料で受けられることが多いのです。

おすすめはすまいステップ

すまいステップ

複数の不動産会社から査定を受けるとき、おすすめのサイトはすまいステップです。
所要時間3分ほどで複数の不動産会社に査定依頼を行い、査定結果を比較することができます。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過し優良企業です。さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を売却することができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

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不動産査定のデメリット

不動産査定を受けることで、無料でおよその売却価格を掴むことができます。
しかし、不動産会社の実施している不動産査定だけではわからないことなど、以下のデメリットもあります。

  • 建物の欠陥のあり・なしは調べられない
  • 不動産会社が行う査定結果には法的効力がない
  • 不動産会社からしつこい営業電話がある恐れがある

デメリット①:建物の欠陥のあり・なしは調べられない

不動産査定はあくまで、類似物件の過去の取引実績などから物件の売却価格を予想するものです。

そのため、建物の欠陥のあり・なしは調べられません。
例えば、不動産査定では下記の事柄はわかりません。

  • シロアリの被害があるかどうか
  • 雨漏りや水漏れがあるか
  • 建物の構造上に安全に問題があるか
  • 建物の傾き

建物に欠陥があるかどうかを調べたい場合は、専門の調査である「インスペクション」を利用しましょう。

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デメリット②:不動産会社の査定結果には法的拘束力がない

不動産会社が行う不動産査定の結果には、法的な拘束力がありません。
つまり、公的な証拠として使えないということです。

  • 離婚や相続などの財産分与で揉めたとき、不動産の価値をはっきりさせたい
  • 法人間の企業取引時に脱税がなかったことを証明したい

こうした場合は、国家資格を取得した「不動産鑑定士」に鑑定を依頼しましょう。

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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デメリット③:しつこい営業電話がくる可能性がある

不動産査定を申し込むと、売却意欲のある見込み客だとみなされ何度も営業電話をかけてくる可能性があります。

むやみに連絡されたくないときは、申し込みフォームのメモに「電話連絡は不要です」などメモを残しましょう。

電話連絡されたくないときのめっせーず

ちなみにすまいステップでは提携する不動産会社に、過度にしつこい営業電話などユーザーに対する迷惑行為を禁止しています。

すまリス
しつこい営業を受けたくない人におすすめだよ!

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不動産査定額の算出方法

査定額を決定する要素は複数ありますが、実際にどのような計算がされているのか気になる人もいらっしゃるでしょう。

不動産の査定額を算出する方法は3つあり、それぞれで査定に影響するポイントが異なります。

査定額の算出方法特徴使用される物件種別
取引事例比較表過去にあった類似物件の取引から算出する。マンション
原価法築年数と売却価格の相関から査定額を算出する方法。一戸建て
収益還元法将来生み出されると予想される純収益の総和から査定額を算出する。投資用物件

算出方法①:居住用マンションで用いる取引事例比較法

実際の売買取引の事例と査定物件を比較して価値を算出するのが取引事例比較法です。
特にマンションを査定する際に使用されます。

どの物件を比較対象にするかで査定額が左右される方法のため、地元に精通した企業に査定をしてもらうことが大切です。

しかし不動産取引が活発ではない場所では、正確性が落ちやすいです。

算出方法②:一戸建て住宅に用いられる原価法

原価法は今ある物件を現在の物件で再取得した場合の費用をもとに査定する方法です。
ざっくり言うと、築年数と売却価格の相関性から査定額を算出します。

主に一戸建てを査定する際に使用される方法です。

算出方法③:投資用物件に用いられる収益還元法

収益還元法は物件を活用した際の収益をもとに査定額を算出する方法です。
主に投資対象の不動産で用いられる算出する方法です。

収益還元法には直接還元法DCF法の2つがあります。
DCF法は複雑な計算式になるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

収益還元法は 査定額 = 純収益 ÷還元利回り で求めることができます。

仮に一年間の収益が500万円で、一年間の経費が50万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合、

査定額=(500万円-50万円)÷0.05=9000万円

となります。

不動産査定の種類

不動産査定について理解できたところで、「不動産査定を受けたみたい!」と思う人もいるかもしれません。

ところで、不動産査定には机上査定訪問査定の2種類の査定方法があります。
どちらを選ぶかによって、準備するものや手間、結果が出るまでの時間が変わります。

査定方法メリットデメリット
机上査定手軽に査定価格を分かる正確な査定額が分からない
訪問査定正確な査定価格が分かる時間と手間がかかる

おすすめは、まず複数社の机上査定を受け、候補を絞り込んだうえで訪問査定を受けることです。
それぞれの特徴を抑えて自分に合った査定方法を選びましょう。

机上査定

机上査定(簡易査定)は実際に物件を見ることなく価格相場や過去の売り出し事例などのデータをもとにおおよその価格を算出する方法です。早ければ当日中に査定結果が分かります。

また、机上査定を受ける場合、準備に手間がかからないことが魅力の一つです。

机上査定を受ける際に準備するもの・調べておくこと

すまリス
準備が簡単でいいから、気軽に受けられるんだね

ただし、簡易的な査定結果のため、実際の売却価格とはずれがあるかもしれません。
そのため、本格的に売却を検討している人は訪問査定も受けるようにしましょう。

机上査定はこちらから申し込めます。

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机上査定とは

訪問査定とは

訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定する方法です。
机上査定に比べ、訪問査定は時間と手間が必要で、結果が出るまで3~4日かかります。

しかし、より正確な不動産価値を知ることができるのがメリットです。
不動産会社によりますが、訪問査定を受ける際には以下の書類を準備しましょう。

種類書類の説明取得場所
登記簿謄本不動産の所在地、広さ、所有者が記されている。法務局
公図土地の形状、番地、地番、隣接地の位置などが分かる書類。法務局
地図物件の所在地のわかる地図インターネットなど
本人確認証免許証や住民票など

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不動産査定の流れ

続いて、不動産査定の流れを確認していきましょう。

不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります
机上査定だと数時間で査定が結果分かりますが、訪問査定の場合は全部で1週間ほどかかることもあります。

ここでは、より手順の多い訪問査定の場合の流れを詳しく説明していきます。
訪問査定の場合の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
  3. 不動産会社に家に来てもらい現地調査をする
  4. 不動産会社から家の査定結果を報告してもらう

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

STEP1 :不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。
ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

査定価格は不動産会社によってズレが生じます。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

自分で不動産会社を探すのが面倒という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に査定額を知ることができます。

STEP2: 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。

査定時に立ち合いが必要で、大体2時間はかかるとみて時間に余裕がある日時にしましょう。

STEP3 :不動産会社の現地調査

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。
もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

まとめ

不動産査定とは、不動産会社に「不動産会社がいくらで売れそうか」を予想してもらうことです。
不動産査定の際に見られるポイントは、例えば以下の様なものです。

  • 立地
  • 築年数
  • 過去の取引実績の売却価格

不動産売却をスムーズに進めるには「エリア・物件種の売却に強い」不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

不動産会社が買主を探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって不動産売却の結果が変わってくるからです。

リナビス
不動産会社は慎重に選ばないとね!

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社の比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。

不動産一括査定サイトすまいステップを利用すれば、1分程度で複数社に査定依頼ができます。
不動産査定を検討している人は以下のバナーから査定を依頼してみてください。

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一戸建て 売却

不動産査定に関するよくある質問

最後に不動産査定に関する最もよくある3つの質問をまとめましたので参考にしてみてください。

不動産査定で見られるポイントは?

査定で見られるポイントは以下のようなものです。

チェック箇所詳細
築年数建物の築年数
日当たり・通気性建物への日光差し具合、風通しは良好か
水回り水回りの劣化具合
雨漏りやシロアリ被害雨漏りやシロアリの被害はないか
間取り家事動線や家具の配置がしやすいか
土地の面積や形状住居に適した広さ、形状の土地か
立地生活しやすい立地や周辺環境にあるか

特に査定額への影響が大きいのは、築年数立地です。

築年数は古い物件ほど査定価格が低くなります。

下のグラフは国土交通省が調査した「戸建て売却価格と築年数の関係」をまとめたものです。木造戸建ては築15年で急激に価値が下がり、築20年を超えると新築購入時の1割程度になると発表されています。

戸建ての相場と築年数の相関
参照情報:国土交通省HP

立地は、交通利便性が高ければ評価が上がります。

最寄り駅までの距離やバスの運行便数などを考慮し、また、周辺にスーパーや商店街などの商業施設・学校や保育園などの教育施設、病院などの医療機関があるかも評価されます。

しかし、築年数や立地は変えられない要素です。
かわりに「外装」や「内容」を良く見せることで高く査定してもらいましょう。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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不動産査定前に準備しておくべきことは?

不動産査定を受ける前に準備しておくとよいことは3つあります。

  1. 周辺の相場を調べておく
  2. 自分の不動産の長所を理解する
  3. 戸建て・土地は境界線を確認する
  4. 必要書類をそろえる

①周辺の相場を調べておく

不動産査定の前に周辺物件の「相場価格」を調べておきましょう。

不動産会社が提示する査定価格はは必ずしも正しいとは限りません。査定結果が妥当な価格か判断するためにも、自分でも相場を把握しておくことが大切です。

下記のサイトから調べることができます。

サイト名特徴
レインズマーケットインフォメーション過去の取引実績から、戸建て・マンションの売却価格を調べられる。
土地情報システム過去の取引実績から、土地の売却価格を調べられる。

②自分の不動産の長所を理解する

不動産の長所を伝えれば査定額が上がる可能性もあり、売却活動中にも不動産会社から購入希望者へ物件の魅力を伝えてもらえます。

以下のようなポイントをはプラスで評価されるのでアピールしましょう。

  • リフォーム実績
  • シロアリ防除の定期点検
  • 耐震診断の証明
  • 住宅診断の実績
  • インフラの整備(ガス給湯器など)

③戸建て・土地は境界線を確認する

戸建て・土地を査定するにあたって、注意しておきたいのは隣地との境界です。

境界が定まっていないと正確な査定額を算出できないだけでなく、不動産が売れにくくなります。必ず手元に境界確認書があるか確認してください。

隣地との境界がはっきり定まっていない場合は、確定測量をして土地の境界を定めてから査定を依頼しましょう
確定測量について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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不動産を高く査定してもらうコツは?

せっかく査定されるなら高い値段で査定されたいですよね。ではどのようにしたら高い値段で査定されるのでしょうか?

以下で不動産査定で高く査定されるコツを2点まとめましたのでぜひ試してみてください。

  • 部屋の不備は直す
  • 瑕疵を正直に伝える

部屋の不備は直しておこう

物件の査定時には以下の「付帯設備表」をもとに部屋に不備がないかを見ていきます。よって付帯設備表に記載されている部分で簡単に直せる不備は直しておくことが得策です。

一方で、修繕に多額な費用がかかる場合には直すことをおすすめしません。なぜなら仮に100万円かけて改修したとしても査定額が100万円上がるとは限らないからです。

場合によっては損をしてしまう場合もあるので簡単に治せる部位だけ直しましょう
設備付帯表
引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

瑕疵を正直に伝えよう

不動産に瑕疵(かし)があれば査定時に正直に伝えましょう。

瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指します。不動産の売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任

つまり「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵(かし)がある」にも関わらず、その理由を隠したまま不動産を売ると、後から売主の責任問題となり慰謝料の支払いや契約解除へ発展します。

例えば、以下のような点が瑕疵に該当します。

  • シロアリの被害
  • 雨漏れ
  • 木部の腐蝕
  • 事故物件(過去にその物件で事故があった)
  • 周辺の騒音

査定時に不動産会社に瑕疵を隠したままにすると、後々損害賠償を請求されるかもしれないので注意してください。

2020年4月より瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。

基本的な内容はほぼ同じと考えて問題ありませんが、瑕疵担保責任が、瑕疵が隠れている必要があったのに対し、契約不適合責任は瑕疵が隠れているかどうかは問わないなど、細かな点で違いがあります。

また、契約不適合責任は契約書の内容と契約の対象物(不動産)の状況が異なる場合に責任を負うものなので、より契約書の内容が重要になっています。

以上が不動産査定のよくある質問です。

この記事では不動産査定に関する情報を網羅していますので不動産査定、不動産売却を行う際にはもう一度読み返してこの記事を最大限に活用してください。

皆様の不動産査定、不動産売却に少しでもお役に立てれば幸いです。

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家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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