不動産査定とは?メリット・デメリットや査定額の算出方法を解説

不動産査定について、以下のような悩みがありませんか?

「いきなり不動産会社に査定依頼出すのは不安・・」
「査定依頼したら不動産は売らなきゃいけないの?」

不動産売却は多くの方にとって初めての経験。査定がどういうもので、何を準備すればいいのかなど悩むのも当然です。

ここでは不動産査定の流れや高く査定されるコツ、さらには注意点まで解説します。

この記事を読めば、スムーズに査定を進める参考になります。査定を成功させ高く不動産を売却させましょう。

また、不動産査定について知りたい場合は、「不動産売却の抑えるべき基本知識。宅建士が流れやコツを解説します」の記事も参考にしてみてください。

監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定

不動産査定とは

不動産査定とは、「不動産がいくらで売れそうか?」を不動産会社に予想してもらうことを指します。類似物件の過去の売却価格や、築年数と売却価格の相関を使って算出されます。

不動産査定とその他の査定の違いは、査定額がそのまま売却額になるとは限らない点にあります。

不動産査定と一般的な査定の違い

例えばあなたがブランドバックを売る際、買取業者から「10万円」と査定を受けたとします。
バックの場合、「10万円」という査定額で業者が買い取ってくれます

ブランドバックとは異なり、不動産は時価で取引されます
つまり、不動産を査定し「1000万円」という結果が出たとしても査定額で売れるとは限りません。
1000万円で購入希望者が現れない場合は、値引きをして900万円で購入希望者を募る場合もあります。

とはいえ、売却金額が予想できないと売却するかしないか」いくらまでなら値引きするか」の決断が難しくなります。
不動産査定を行うことで、売却価格が予想でき資金計画が立てやすくなります

不動産査定の正確性

「必ずしも査定額通りに売れるわけではない」とは言え、査定額はどの程度信頼できるのでしょうか?

査定額と売却価格が同じだった人」は51%と過半数を占めます。
誤差が200万円未満だった人と合わせると、ほぼ8割を占めます。

この結果から、不動産査定額の正確性はある程度信頼できることが分かります。

不動産査定の種類

不動産査定には机上査定訪問査定の2種類の査定方法があります。

査定方法メリットデメリット
机上査定手軽に査定価格が分かる正確な査定額が分からない
訪問査定正確な査定価格が分かる時間と手間がかかる

おすすめは、まず複数社の机上査定を受け、候補を絞り込んだうえで訪問査定を受けることです。
それぞれの特徴を抑えて自分に合った査定方法を選びましょう。

机上査定

机上査定(簡易査定)は実際に物件を見ることなく価格相場や過去の売り出し事例などのデータをもとにおおよその価格を算出する方法です。早ければ当日中に査定結果が分かります。

また、机上査定を受ける場合、準備に手間がかからないことが魅力の一つです。

すまリス
準備が簡単でいいから、気軽に受けられるんだね

訪問査定

訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定する方法です。
机上査定に比べ、訪問査定は時間と手間が必要で、結果が出るまで3~4日かかります。

しかし、より正確な不動産価値を知ることができるのがメリットです。

匿名AI査定

Web上でAIが不動産価格を査定する「匿名AI査定」という査定方法があります。

不動産査定額は計算式や条件を組み合わせて算出されるため、匿名AI査定の正確性は劣る可能性があります。

詳しくは「不動産査定は匿名で依頼出来る!適した匿名査定の方法と注意点を解説」を参考にして下さい。

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査定額の算出方法

不動産の査定額を算出する方法は3つあり、「何をもとに査定額を算出するか」が異なります。

査定額の算出方法特徴よく使用される物件種別
取引事例比較法過去にあった類似物件の取引から算出する。マンション、土地
原価法築年数と売却価格の相関から査定額を算出する方法。一戸建て
収益還元法将来生み出されると予想される純収益の総和から査定額を算出する。投資用物件

①事例比較法

実際の売買取引の事例と査定物件を比較して価値を算出するのが取引事例比較法です。
特にマンションを査定する際に使用されます。

どの物件を比較対象にするかで査定額が左右される方法のため、地元に精通した企業に査定をしてもらうことが大切です。

しかし不動産取引が活発ではない場所では、正確性が落ちやすいです。

②原価法

原価法は今ある物件を現在の物件で再取得した場合の費用をもとに査定する方法です。
ざっくり言うと、築年数と売却価格の相関性から査定額を算出します。

主に一戸建てを査定する際に使用される方法です。

③収益還元法

収益還元法は物件を活用した際の収益をもとに査定額を算出する方法です。
主に投資対象の不動産で用いられる算出する方法です。

収益還元法には直接還元法DCF法の2つがあります。
DCF法は複雑な計算式になるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

収益還元法は 査定額 = 純収益 ÷還元利回り で求めることができます。

例えば、一年間の収益が500万円で、一年間の経費が100万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合は、以下の式で査定額が求められます。

査定額=(500万円-100万円)÷0.05=8000万円

不動産査定で見られるポイント

不動産の売却価格は事例比較法や原価法によって算出されることが分かりました。

すまリス
でも査定したい建物と、過去の取引事例の建物の条件が全く同じとは限らないよね?

実際にはより正確な査定額を出すために、査定したい建物と比較対象の物件を比べて査定額を微調整します。

下の図は、公共財団法人不動産流通センターが作成した不動産査定書のサンプルです。

不動産査定の評点

※不動産流通推進センター 「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

過去の取引事例と調べたい不動産の違いを、「評点」として加味しています。

過去の事例と比べて、評点が高ければ価格を値上げ、評点が低ければ査定額を値下げします。

 

すまリス
どんな要素が評点を左右するの?

評点を左右する要素や配点は不動産会社により異なりますが、例えば以下のようなポイントが見られます。

  1. 築年数
  2. 立地
  3. 面積
  4. 耐震性
  5. 日照・眺望
  6. 管理状況
  7. 周辺環境(騒音振動・眺望)

それぞれ、詳しく確認していきましょう。

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①築年数

過去の取引事例に比べ、査定した建物の築年数が新しければ査定額を上方修正し、古ければ下方修正します。

下の図は、戸建ての築年数と築年数の相関を示したグラフです。

住宅売却価格と築年数の相関。

国土交通省のデータより編集部が作成。

築年数が経つにつれ建物の価値は減少し、築10年で新築時の約半分の価値になります。

マンションの場合は築年数の減少が戸建てに比べて緩やかになります。

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②立地

不動産のある地域路線最寄り駅最寄り駅からの距離によっても査定額は変わります。

下の図は、国土交通省の調査をもとにNHKが作成した、最寄り駅からの距離と地価の関係を調査した結果です。

駅からの距離と地価

駅から近いほど価格が高くなる傾向があるということです。

駅からの距離以外にもバスなどの交通の便なども、不動産の査定額に影響します。

③面積

同じ条件の不動産なら、面積が広いほど価格が高くなります。

不動産査定時では「平米単価」を用いて、面積の違いを補正した査定額を算出します。
平米単価とは、1平方メートルあたりの売却価格のことです。

平米単価は以下の計算式で求められます。

平米単価

= 売却価格 ÷ 専有面積

④耐震性

耐震基準に適合しているかも、評点を左右します。

下の図は、不動産流通推進センターが作成した査定書のサンプルです。

耐震基準は評点として評価される

※不動産流通推進センター 「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

耐震基準について、評点がついていることが分かります。

一般的に、2000年以降に建設された建物に対しては、新耐震基準を満たしているとして加点評価になります。

2000年以前に建てられた建物に対しても、耐震適合証明書があれば加点対象となります。

耐震適合証明書がある場合、査定額が上がる可能性があるため不動産会社にコピーを提出するようにしましょう。

⑤日照・展望

南向きの大きな窓があるなど、日当たりが良い場合は評点が加点されます。

マンションの場合は、高層階で眺望が良かったりする場合も加点評価になります。

日照や眺望は評点として評価される

※不動産流通推進センター 「マンション価格査定マニュアル」より。

訪問査定の際には、不動産会社の担当者に「思ったよりも日当たりが良い」と感じてもらえるよう、カーテンを開けたり、日光が入りやすい時間帯にアポイントを設定するとよいでしょう。

⑥管理状況

不動産の管理状況も不動産の査定額に影響します。

管理状況は評点として評価される

※不動産流通推進センター 「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

特に、下記のようなライフラインの供給に差し支えがある場合は評点が減点されます。

  • 電気が通っていない
  • 水道が通っていない
  • 給排水管に不具合がある
  • 雨漏りやシロアリによる被害がある

修繕費を負担できる場合は、最低限の補修を行いましょう

また、リフォームを行っている場合は加点評価の対象となることも。不動産会社に伝えるようにしましょう。

⑦周辺環境

騒音振動などの外部環境によっても評点が変わります。

道路の幅や、建築に当たって法律上の制限がないかも見られます。

担当者によっては、周辺の施設(工場や宗教法人の有無)や学区をチェックする場合もあるそうです。

治安が良い、近所に広い公園があるなど、アピールできる点がある場合は不動産会社の担当者に伝えましょう

不動産査定の流れ

続いて、不動産査定の流れを確認していきましょう。

不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります
机上査定だと早ければ当日中に結果が分かりますが、訪問査定の場合は全部で1週間ほどかかることもあります。

ここでは、より手順の多い訪問査定の場合の流れを詳しく説明していきます。
訪問査定の場合の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
  3. 不動産会社に家に来てもらい現地調査をする
  4. 不動産会社から家の査定結果を報告してもらう

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

STEP1 :不動産会社に査定依頼

不動産一括査定サイトの手順

まずは不動産会社に査定を依頼します。
ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

査定価格は不動産会社によってズレが生じます。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

自分で不動産会社を探すのが面倒という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に査定額を知ることができます。

STEP2: 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。

査定時に立ち合いが必要で、大体2時間はかかるとみて時間に余裕がある日時にしましょう。

STEP3 :不動産会社の現地調査

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。
もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

不動産査定の前に行うべき準備

不動産査定を受ける前に準備しておくとよいことは3つあります。

  1. 周辺の相場を調べておく
  2. 自分の不動産の長所を理解する
  3. 戸建て・土地は境界を確認する
  4. 必要書類をそろえる

①周辺の相場を調べておく

不動産査定の前に周辺物件の「相場価格」を調べておきましょう。

不動産会社が提示する査定価格は必ずしも正しいとは限りません。査定結果が妥当な価格か判断するためにも、自分でも相場を把握しておくことが大切です。

下記のサイトから調べることができます。

サイト名特徴
レインズマーケットインフォメーション過去の取引実績から、戸建て・マンションの売却価格を調べられる。
土地情報システム過去の取引実績から、土地・戸建て・マンションの売却価格を調べられる。
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②最低限の清掃を行っておく

訪問査定を受けるまで、最低限の清掃を行っておきましょう。

訪問査定では、建物や設備の不備がないかをチェックしています。

以下の箇所に関しては、評点にも影響が出る可能性があるため最低限の清掃や手入れを行っておきましょう。

  • キッチン
  • 水回り
  • ゴミ捨て場
  • 植木

また、設備に不備がある部分は、簡単に直せる部分だけ直して、修理するかどうか迷う部分は査定時に不動産会社に相談してみましょう。

③訪問査定までに書類をそろえておく

不動産会社によりますが、訪問査定は特別な書類を準備しなくても受けることができます。

ただし、以下の書類をできるだけ揃えておくことをおすすめします。

査定に有利な情報が含まれていることもありますし、売却活動をスムーズに進めることができるからです。

種類書類の説明取得場所
権利証または登記識別情報所有者であることを確認するため購入時に入手
建築確認済証・検査済み証(一戸建ての場合)建物の遵法性を確認する書類購入時に入手
測量図・境界確認書類(一戸建て・土地の場合)測量を行ったり、隣地所有者と境界について話し合ったことがある場合購入時または測量時
間取り図・パンフレット(マンションの場合)マンション購入時の書類があれば用意すると参考になる購入時に入手
住宅ローンの返済予定表現在の残高を確認するため、できれば用意金融機関
耐震診断・地盤調査・住宅性能評価書など第三者の作成した報告書等があれば査定が有利になる可能性があるため、あれば提示
本人確認済証免許証やマイナンバーカードなど
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③修繕履歴や診断実績を確認する

リフォームやガス・洗面台・給湯器などを新しいものに変えている場合は査定額が上がる可能性があります。

以下のようなポイントはプラスで評価されるのでアピールしましょう。

  • リフォーム実績
  • シロアリ防除の定期点検
  • 耐震診断の証明
  • 住宅診断の実績
  • 設備の更新(ガス給湯器など)

不動産の長所を伝えれば査定額が上がる可能性もあり、売却活動中にも不動産会社から購入希望者へ物件の魅力を伝えてもらえます。

リフォームを行うかは査定に判断でOK

これからリフォームを行うかを考えている場合、査定を受けて不動産会社に相談をしてから判断しましょう。

なぜなら、リフォーム代を上乗せした額で売却できるとは限らないからです。

不動産会社によってはリフォーム代を負担してくれるサービスのある会社や、リフォームなしで不動産を買い取ることを提案してくれる会社もあります。

建物の現状を踏まえた上での販売戦略を不動産会社に相談してみましょう。

④不動産に瑕疵がないかを簡単に確認する

瑕疵とは、本来備えられている性能が発揮できない欠陥があることを指します。不動産の売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任

つまり「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵(かし)がある」にも関わらず、その理由を隠したまま不動産を売ると、後から売主の責任問題となり損害賠償の支払いや契約解除へ発展します。

例えば、以下のような点が瑕疵に該当します。

  • シロアリの被害
  • 雨漏り
  • 木部の腐蝕
  • 事故物件(過去にその物件で事故があった)
  • 周辺の騒音
  • 土壌汚染・地下埋設物

査定時に不動産会社に瑕疵を隠したままにすると、後々損害賠償を請求されるかもしれないので注意してください。

心当たりがある場合、査定時に不動産会社に伝えられるように写真などを取っておきましょう。

2020年4月より瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。

基本的な内容はほぼ同じと考えて問題ありませんが、瑕疵担保責任が、瑕疵が隠れている必要があったのに対し、契約不適合責任は瑕疵が隠れているかどうかは問わないなど、細かな点で違いがあります。

また、契約不適合責任は契約書の内容と契約の対象物(不動産)の状況が異なる場合に責任を負うものなので、より契約書の内容が重要になっています。

まとめ

不動産査定とは、不動産会社に「不動産会社がいくらで売れそうか」を予想してもらうことです。
不動産査定の際に見られるポイントは、例えば以下の様なものです。

  • 立地
  • 築年数
  • 過去の取引実績の売却価格

不動産売却をスムーズに進めるには「エリア・物件種の売却に強い」不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

不動産会社が買主探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって不動産会社の結果が変わってくるからです。

リナビス
不動産会社は慎重に選ばないとね!

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社を比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。

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以上が不動産査定のよくある質問です。

この記事では不動産査定に関する情報を網羅していますので不動産査定、不動産売却を行う際にはもう一度読み返してこの記事を最大限に活用してください。

皆様の不動産査定、不動産売却に少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。

家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。

記事のおさらい

不動産査定ってどんなもの?

不動産査定とは、「不動産がいくらで売れそうか?」を不動産会社に予想してもらうことです。詳しく知りたい方は不動産査定とはをご覧ください。

不動産査定はどのように進むの?

不動産査定の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 机上査定を受ける
  3. 訪問査定を受ける
  4. 査定結果をもとに売り出し価格を決める

詳しくは不動産査定の流れをご覧ください。

査定の時にどんなところが見られているの?

以下のポイントがよくみられています。

  1. 築年数
  2. 立地
  3. 面積
  4. 耐震性
  5. 日照・眺望
  6. 管理状況
  7. 周辺環境(騒音振動・眺望)

詳しく知りたい方は不動産査定で見られるポイントをご覧下さい。

査定の前にどんな準備をしておけばいい?

査定の前には以下の4つの準備をしておきましょう。

  • 周辺の相場を調べておく
  • 自分の不動産の長所を理解する
  • 戸建て・土地は境界を確認する
  • 必要書類をそろえる

詳しくは不動産査定の前に行うべき準備をご覧ください。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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