不動産査定とは？メリット・デメリットや査定額の算出方法を解説

不動産査定について、以下のような悩みがありませんか？

不動産売却は多くの方にとって初めての経験。査定がどういうもので、何を準備すればいいのかなど悩むのも当然です。

ここでは不動産査定の流れや高く査定されるコツ、さらには注意点まで解説します。

この記事を読めば、スムーズに査定を進める参考になります。査定を成功させ高く不動産を売却させましょう。

また、不動産査定について知りたい場合は、「不動産売却の抑えるべき基本知識。宅建士が流れやコツを解説します」の記事も参考にしてみてください。

監修木村 ゆり

地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。

【保有資格】不動産鑑定士

【URL】株式会社よつば不動産鑑定

【関連記事】【不動産査定とは】依頼方法や査定の流れを知って査定を活用しよう

不動産査定とは

不動産査定とは、「不動産がいくらで売れそうか？」を不動産会社に予想してもらうことを指します。類似物件の過去の売却価格や、築年数と売却価格の相関を使って算出されます。

不動産査定とその他の査定の違いは、査定額がそのまま売却額になるとは限らない点にあります。

例えばあなたがブランドバックを売る際、買取業者から「10万円」と査定を受けたとします。
バックの場合、「10万円」という査定額で業者が買い取ってくれます。

ブランドバックとは異なり、不動産は時価で取引されます。
つまり、不動産を査定し「1000万円」という結果が出たとしても査定額で売れるとは限りません。
1000万円で購入希望者が現れない場合は、値引きをして900万円で購入希望者を募る場合もあります。

とはいえ、売却金額が予想できないと「売却するかしないか」「いくらまでなら値引きするか」の決断が難しくなります。
不動産査定を行うことで、売却価格が予想でき資金計画が立てやすくなります。

不動産査定の正確性

「必ずしも査定額通りに売れるわけではない」とは言え、査定額はどの程度信頼できるのでしょうか？

「査定額と売却価格が同じだった人」は51%と過半数を占めます。
誤差が200万円未満だった人と合わせると、ほぼ8割を占めます。

この結果から、不動産査定額の正確性はある程度信頼できることが分かります。

不動産査定の種類

不動産査定には机上査定と訪問査定の2種類の査定方法があります。

おすすめは、まず複数社の机上査定を受け、候補を絞り込んだうえで訪問査定を受けることです。
それぞれの特徴を抑えて自分に合った査定方法を選びましょう。

机上査定

机上査定（簡易査定）は実際に物件を見ることなく価格相場や過去の売り出し事例などのデータをもとにおおよその価格を算出する方法です。早ければ当日中に査定結果が分かります。

また、机上査定を受ける場合、準備に手間がかからないことが魅力の一つです。

訪問査定

訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定する方法です。
机上査定に比べ、訪問査定は時間と手間が必要で、結果が出るまで3~4日かかります。

しかし、より正確な不動産価値を知ることができるのがメリットです。

匿名AI査定

Web上でAIが不動産価格を査定する「匿名AI査定」という査定方法があります。

不動産査定額は計算式や条件を組み合わせて算出されるため、匿名AI査定の正確性は劣る可能性があります。

詳しくは「不動産査定は匿名で依頼出来る！適した匿名査定の方法と注意点を解説」を参考にして下さい。

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査定額の算出方法

不動産の査定額を算出する方法は3つあり、「何をもとに査定額を算出するか」が異なります。

①事例比較法

実際の売買取引の事例と査定物件を比較して価値を算出するのが取引事例比較法です。
特にマンションを査定する際に使用されます。

どの物件を比較対象にするかで査定額が左右される方法のため、地元に精通した企業に査定をしてもらうことが大切です。

しかし不動産取引が活発ではない場所では、正確性が落ちやすいです。

②原価法

原価法は今ある物件を現在の物件で再取得した場合の費用をもとに査定する方法です。
ざっくり言うと、築年数と売却価格の相関性から査定額を算出します。

主に一戸建てを査定する際に使用される方法です。

③収益還元法

収益還元法は物件を活用した際の収益をもとに査定額を算出する方法です。
主に投資対象の不動産で用いられる算出する方法です。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。
DCF法は複雑な計算式になるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

収益還元法は　査定額 = 純収益 ÷還元利回り　で求めることができます。

例えば、一年間の収益が500万円で、一年間の経費が100万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合は、以下の式で査定額が求められます。

不動産査定で見られるポイント

不動産の売却価格は事例比較法や原価法によって算出されることが分かりました。

実際にはより正確な査定額を出すために、査定したい建物と比較対象の物件を比べて査定額を微調整します。

下の図は、公共財団法人不動産流通センターが作成した不動産査定書のサンプルです。

※不動産流通推進センター　「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

過去の取引事例と調べたい不動産の違いを、「評点」として加味しています。

過去の事例と比べて、評点が高ければ価格を値上げし、評点が低ければ査定額を値下げします。

評点を左右する要素や配点は不動産会社により異なりますが、例えば以下のようなポイントが見られます。

それぞれ、詳しく確認していきましょう。

①築年数

過去の取引事例に比べ、査定した建物の築年数が新しければ査定額を上方修正し、古ければ下方修正します。

下の図は、戸建ての築年数と築年数の相関を示したグラフです。

※国土交通省のデータより編集部が作成。

築年数が経つにつれ建物の価値は減少し、築10年で新築時の約半分の価値になります。

マンションの場合は築年数の減少が戸建てに比べて緩やかになります。

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②立地

不動産のある地域や路線、最寄り駅、最寄り駅からの距離によっても査定額は変わります。

下の図は、国土交通省の調査をもとにNHKが作成した、最寄り駅からの距離と地価の関係を調査した結果です。

駅から近いほど価格が高くなる傾向があるということです。

駅からの距離以外にもバスなどの交通の便なども、不動産の査定額に影響します。

③面積

同じ条件の不動産なら、面積が広いほど価格が高くなります。

不動産査定時では「平米単価」を用いて、面積の違いを補正した査定額を算出します。
平米単価とは、1平方メートルあたりの売却価格のことです。

平米単価は以下の計算式で求められます。

④耐震性

耐震基準に適合しているかも、評点を左右します。

下の図は、不動産流通推進センターが作成した査定書のサンプルです。

※不動産流通推進センター　「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

耐震基準について、評点がついていることが分かります。

一般的に、2000年以降に建設された建物に対しては、新耐震基準を満たしているとして加点評価になります。

2000年以前に建てられた建物に対しても、耐震適合証明書があれば加点対象となります。

耐震適合証明書がある場合、査定額が上がる可能性があるため不動産会社にコピーを提出するようにしましょう。

⑤日照・展望

南向きの大きな窓があるなど、日当たりが良い場合は評点が加点されます。

マンションの場合は、高層階で眺望が良かったりする場合も加点評価になります。

※不動産流通推進センター　「マンション価格査定マニュアル」より。

訪問査定の際には、不動産会社の担当者に「思ったよりも日当たりが良い」と感じてもらえるよう、カーテンを開けたり、日光が入りやすい時間帯にアポイントを設定するとよいでしょう。

⑥管理状況

不動産の管理状況も不動産の査定額に影響します。

※不動産流通推進センター　「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

特に、下記のようなライフラインの供給に差し支えがある場合は評点が減点されます。

修繕費を負担できる場合は、最低限の補修を行いましょう。

また、リフォームを行っている場合は加点評価の対象となることも。不動産会社に伝えるようにしましょう。

⑦周辺環境

騒音や振動などの外部環境によっても評点が変わります。

道路の幅や、建築に当たって法律上の制限がないかも見られます。

担当者によっては、周辺の施設（工場や宗教法人の有無）や学区をチェックする場合もあるそうです。

治安が良い、近所に広い公園があるなど、アピールできる点がある場合は不動産会社の担当者に伝えましょう。

不動産査定の流れ

続いて、不動産査定の流れを確認していきましょう。

不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります。
机上査定だと早ければ当日中に結果が分かりますが、訪問査定の場合は全部で1週間ほどかかることもあります。

ここでは、より手順の多い訪問査定の場合の流れを詳しく説明していきます。
訪問査定の場合の流れは以下の通りです。

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

STEP1 :不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。
ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

査定価格は不動産会社によってズレが生じます。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

自分で不動産会社を探すのが面倒という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に査定額を知ることができます。

STEP2: 訪問日時を決める

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。

査定時に立ち合いが必要で、大体2時間はかかるとみて時間に余裕がある日時にしましょう。

STEP3 :不動産会社の現地調査

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。

STEP4 査定結果の報告

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。
もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。

不動産査定の前に行うべき準備

不動産査定を受ける前に準備しておくとよいことは3つあります。

①周辺の相場を調べておく

不動産査定の前に周辺物件の「相場価格」を調べておきましょう。

不動産会社が提示する査定価格は必ずしも正しいとは限りません。査定結果が妥当な価格か判断するためにも、自分でも相場を把握しておくことが大切です。

下記のサイトから調べることができます。

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②最低限の清掃を行っておく

訪問査定を受けるまで、最低限の清掃を行っておきましょう。

訪問査定では、建物や設備の不備がないかをチェックしています。

以下の箇所に関しては、評点にも影響が出る可能性があるため最低限の清掃や手入れを行っておきましょう。

また、設備に不備がある部分は、簡単に直せる部分だけ直して、修理するかどうか迷う部分は査定時に不動産会社に相談してみましょう。

③訪問査定までに書類をそろえておく

不動産会社によりますが、訪問査定は特別な書類を準備しなくても受けることができます。

ただし、以下の書類をできるだけ揃えておくことをおすすめします。

査定に有利な情報が含まれていることもありますし、売却活動をスムーズに進めることができるからです。

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③修繕履歴や診断実績を確認する

リフォームやガス・洗面台・給湯器などを新しいものに変えている場合は査定額が上がる可能性があります。

以下のようなポイントはプラスで評価されるのでアピールしましょう。

不動産の長所を伝えれば査定額が上がる可能性もあり、売却活動中にも不動産会社から購入希望者へ物件の魅力を伝えてもらえます。

④不動産に瑕疵がないかを簡単に確認する

瑕疵とは、本来備えられている性能が発揮できない欠陥があることを指します。不動産の売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

つまり「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵（かし）がある」にも関わらず、その理由を隠したまま不動産を売ると、後から売主の責任問題となり損害賠償の支払いや契約解除へ発展します。

例えば、以下のような点が瑕疵に該当します。

査定時に不動産会社に瑕疵を隠したままにすると、後々損害賠償を請求されるかもしれないので注意してください。

心当たりがある場合、査定時に不動産会社に伝えられるように写真などを取っておきましょう。

まとめ

不動産査定とは、不動産会社に「不動産会社がいくらで売れそうか」を予想してもらうことです。
不動産査定の際に見られるポイントは、例えば以下の様なものです。

不動産売却をスムーズに進めるには「エリア・物件種の売却に強い」不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

不動産会社が買主探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって不動産会社の結果が変わってくるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社を比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。

不動産一括査定サイトすまいステップを利用すれば、1分程度で複数社に査定依頼ができます。
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以上が不動産査定のよくある質問です。

この記事では不動産査定に関する情報を網羅していますので不動産査定、不動産売却を行う際にはもう一度読み返してこの記事を最大限に活用してください。

皆様の不動産査定、不動産売却に少しでもお役に立てれば幸いです。

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