不動産を売ることを考えている方は、まずは不動産査定を受けてみましょう。
- この記事で分かること
- 不動産査定とは？
- 査定を受ける前の心得
- 不動産査定の流れ
- 不動産査定時に見られるポイント・注意点
不動産査定とは
不動産査定とは、不動産の物件情報や状態からその不動産の金銭的価値を算出することです。不動産査定を受けることで、ご自身の不動産がいくらで売却できそうなのかが分かります。
不動産の査定は基本的に無料で受けることができます。査定は不動産会社の営業活動の1つでもあるので、依頼する側がお金を払うことはほとんどありません。
ここでは、不動産査定に関する基礎知識を簡単に解説します。
不動産査定は3種類ある
不動産査定には、大きく分けて「訪問査定」「机上査定」「匿名査定・AI査定」の3種類があります。
以下の表に、それぞれの特徴を簡単にまとめました。
| 査定方法 | 訪問査定 | 机上査定 | 匿名査定・AI査定 |
|---|---|---|---|
| 精度 | 高い | 訪問査定に比べて低い | 低い |
| 結果が出るまでの日数 | 1週間程度 | 最短当日～数日以内 | 最短1分 |
| 現地調査 | あり | なし | なし |
「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が、実際に不動産を見て査定額を算出する方法です。実物を見て評価するため、正確な市場価値を知ることができます
「机上査定」は簡易査定とも呼ばれ、面積や築年数、周辺での過去の売買取引や、現在の市場動向、さらに売り出し中の物件価格などから査定額を算出する方法です。
「匿名・AI査定」は、Web上で住所や築年数、面積などの簡単な不動産情報を入力し、AIが査定額を出してくれる方法です。簡単である一方で、実際の物件状況や周辺環境などは加味されないので、正確性に欠けることに注意です。
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不動産一括査定のメリット・デメリット
不動産一括査定を利用するメリットは以下の通りです。
一方で、デメリットは以下の通りです。
- 複数の不動産会社から連絡が来る
- どの査定額が正しいのか判断するのが難しい
- 地域によっては一括査定に対応していないことも
不動産一括査定のメリットデメリットについて詳しく解説した記事もありますので、こちらもぜひご覧ください。
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不動産の査定価格と販売価格・成約価格の違い
不動産の価格には、「査定価格」「販売価格」「成約価格」の3種類があります。それぞれ異なりますので、違いを把握しておきましょう。
【査定価格】
査定価格は、不動産査定のプロが特定の物件の市場価値を評価するために算出した価格のことです。
物件の状態、立地、同類物件の取引データなどを考慮して、客観的に査定して決められます。
【販売価格】
販売価格とは、不動産の所有者が物件を市場に出す際に設定する価格のことです。
査定結果を考慮して、不動産会社の担当者と相談しながら設定します。査定価格よりも少し高めに設定するのが一般的です。
【成約価格】
成約価格は、実際に契約が成立し、取引が完了した際の最終的な価格のことです。売却価格とも言います。
価格交渉などを含めた買主と売主の合意に基づいて決定します。
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不動産の査定額の計算方法
査定額の算出方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、それぞれ重視しているポイントや用いられる物件のタイプなどが異なります。
取引事例比較法は、同様の物件が近隣でいくらで取引されたかを比較し、その平均や中央値を用いて査定対象の物件の価値を評価する方法です。
【ポイント】
- 同地域や同条件の物件を比較して査定額を決定する
- 物件ごとに異なる条件などを考慮して調整する
【どんな不動産に使われるか】
- 既存の市場データが豊富で、同様の物件が多く存在する不動産によく用いられる
- 住宅やマンションなどの一般的な住居の査定に適している
原価法は、建物や物件を新たに建設するためにかかる費用を基にして査定する方法です。
【ポイント】
- 建物の耐用年数や現在の状態を考慮して正確な原価を算出する
- 土地の価値も市場調査に基づいて評価する
【どんな不動産に使われるか】
- 新築物件や改築物件の査定に適している
- 建物の具体的な特徴や状態を詳細に考慮する必要がある不動産によく用いられる
収益還元法は、収益物件の場合に物件から得られる収益を基に査定する方法です。
【ポイント】
- 将来の家賃収入や運営コスト、修繕費を考慮して査定する
- 将来のキャッシュフローを正確に予測するために市場調査を行って価格を決める
【どんな不動産に使われるか】
- 賃貸物件や投資物件の査定に有効
- 将来の収益性を強調する不動産によく用いられる
不動産の査定価格について詳しく解説した記事もありますので、算出方法など詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。
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不動産査定を受ける前の心得
不動産査定がどのようなものなのか、段々と分かってきたのではないでしょうか？
ここでは、不動産査定を安心して受けるための心得を2つご紹介します。
売ると決めていなくても気軽に依頼してOK
査定を受けたからといって、必ず売らなければいけないということはありません。査定額を見た後に、売るかどうかを考えることもできます。
以下のグラフは、すまいステップが2023年12月28日から2024年1月11日にかけて独自に収集したアンケートをもとに作成したものです。
不動産査定後、実際に不動産を売った人は「49％」、売らなかった人は「51％」で、わずかな差ですが売らなかった人のほうが多い結果でした。
査定価格が思ったより安くても焦る必要はない
査定価格が想定より安かった場合、焦ったり気持ちが落ち込んでしまう方も多いと思います。
しかし、査定額が期待通りでなかったからと言って過度に心配する必要はありません。
なぜなら、査定価格の算出方法に法律的な決まりはなく、担当者の主観的な意見や判断に基づいているからです。つまり、担当者や不動産会社によって査定価格は異なるのです。査定価格に納得できない場合、他社からも査定を受けることをおすすめします。
また、査定価格＝実際に売れる価格ではありません。売り出し価格は不動産会社と相談して決められますし、売却時も買主と交渉しながら価格を調整します。
そのため、査定価格が低かったからと言って必ず安く売れてしまうというわけではないですし、焦る必要はないでしょう。
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不動産査定の流れ
不動産査定は、以下のような流れで行います。
事前準備を行う
机上査定を依頼する
訪問査定の依頼・訪問日時を決める
現地調査に立ち会う
査定結果を受け取る
机上査定と訪問査定のどちらを受けるか迷う場合は、まずは複数の不動産会社の机上査定を受けてみましょう。
不動産一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に簡単に査定依頼できるので、それぞれの不動産会社に1社ずつ自分で連絡を取る手間がかかりません。
「すまいステップ」では、優良な不動産会社を厳選して紹介しているため、安心して不動産会社を選ぶことができます。
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STEP①事前準備を行う
不動産査定を受ける時、まずは以下の準備を行います。
- 自分でも相場を調べておく
- 必要な書類を集めておく
- アピールポイントや瑕疵をまとめておく
- 隣地との境界について確認しておく
不動産査定の前に、自分でも周辺地域の不動産の「売却相場」を調べておきましょう。査定してもらった後、相場と比べて「なぜ高いのか」「なぜ安いのか」を確認することで、査定額の信頼性をチェックできます。
レインズマーケットインフォメーションやすまいステップの都道府県別データベースから簡単に調べることができます。
【2024年】不動産の売却相場の動向と相場価格を調べる方法・価格の変動要因を解説
また、査定に必要な書類を準備しましょう。査定自体は書類がなくてもできますが、書類があった方が正確な査定が期待できます。
準備しておきたい書類
- 登記済権利証（または登記識別情報通知書）
- 本人確認書類（保険証、免許証、パスポートなど）
- 住宅ローンの残高証明書または返済予定表
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）
- 土地の確定測量図（戸建て・土地の場合）
- 間取りのわかる図面・書類（戸建て・マンションの場合）
- 管理規約・使用細則・維持費がわかる書類（マンションの場合）
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
また、不動産のアピールポイントを確認しておくと良いでしょう。
例えば、以下のようなものがあります。
- 太陽光発電やバリアフリー、オール電化などの付加価値となるリフォーム履歴
- 最新設備へのリフォーム履歴
- 外壁塗装の実施履歴
- 複数の駅を利用できる
- 間取りの広さや使い勝手の良さ
- 地域のルールやイベント情報、支援に関する情報
また、瑕疵（設備の故障や欠陥・不具合など）がないかどうかも同時に確認しておきましょう。
査定の担当者も瑕疵の有無をチェックしてくれますが、把握している部分については共有しておくことで、正確な査定を受けやすくなったり、後のトラブルを避けることに繋がります。
戸建てや土地を査定する場合は、「隣地との境界がはっきりしているか」「境界の越境物がないか」を確認しておきましょう。
隣地との境界が確定していない場合は、売却までに「確定測量」を実施する必要があります。
STEP②机上査定を依頼する
まずは、不動産会社に机上査定を申し込みます。
不動産会社に直接電話やメールで問い合わせるか、不動産一括査定サイトを利用して、査定依頼を送ります。
STEP③訪問査定の依頼・訪問日時を決める
担当者に実際に訪れてもらい、物件の現地調査をしてもらう日時を相談して決めます。
空き家や土地の場合は、直接の立ち会いが不要なこともあるため、事前に担当者に確認しておきましょう。
STEP④現地調査に立ち会う
不動産会社の担当者が実際に訪れて、土地や建物を調査します。
現地調査は、一般的に1時間程度で完了します。
訪問査定で行われること
- 外観や室内、設備のチェック（マンションの場合は共用部分も）
- 土地の形状や隣地との境界のチェック
- ゴミ捨て場や道路など周辺環境のチェック
- 売却理由についてのヒアリング
- 不動産の状況や住環境についてのヒアリング
- 住宅ローンの残債についてのヒアリング
土地や建物・設備に欠陥がないかどうかも訊かれます。
後々のトラブルを避けるためにも、把握していることは隠したり偽ったりせずに伝えましょう。
査定に必要な書類も、この時に確認してもらいます。
また、訪問査定は、不動産会社と直接コミュニケーションを取れる機会です。
疑問や不安な点があればどんどん質問して、信頼できる担当者なのかしっかり見極めましょう。
STEP⑤査定結果を受け取る
現地調査から1週間程度で、不動産会社から査定額の掲載された「不動産査定書」を受け取れます。
そのため、不動産会社ごとに記載内容や書式は細かく異なりますが、おおむね以下の内容がまとめられています。
| 不動産査定書の項目 | 内容 |
|---|---|
| 査定した不動産の情報 | 住所や登記簿上の面積・地目・用途地域などの不動産に関する情報 |
| 査定額 | 不動産がいくらで売却できるか、担当者が見積もった金額 |
| 参考にした不動産取引の事例 | 査定額の算出の際に参考にされた不動産の成約事例 |
| 査定額の根拠 | 査定時の評価ポイントをもとに、どのような減点・加点が行われたのかを示すもの |
| 売り出し価格 | 「市場に売り出す時はこの金額の値付けがおすすめです」という価格で、通常は査定額や周辺の売り出し中の物件を参考に決められる |
| 担当者のコメント | 不動産を売り出す際の備考や売却のプランの提案・意見など |
不動産査定書を見れば、不動産の査定額が分かるだけではなく、査定した不動産会社の営業担当者の力量も推し量ることができます。
不動産の売却を任せる不動産会社を決めたい方は、査定額や売り出し価格を見るだけでなく、査定額の根拠が適切に示されているかどうかもしっかり確認しておきましょう。
- 査定額の根拠がきちんと示されているか
- 取引事例は適切に選ばれているか
- 売却プランの提案に熱意があるか
不動産売却の成否は「不動産会社選び」で大きく変わります。
査定書に不明点や疑問点があれば遠慮なく質問して、納得した上で不動産会社と契約の話を進めていくことをおすすめします。
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不動産査定時に見られるポイント
不動産査定を行う時、どこを見られて何が評価されるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
不動産会社は、机上査定で不動産の基本情報を得て査定額を算出し、さらに詳細な物件情報を得るために訪問査定を行います。
査定方法によって見られるポイントは異なるので、それぞれどんなポイントが見られるのか解説していきます。
- 机上査定で見られるポイント
- 訪問査定で見られるポイント
机上査定で見られるポイント
以下の3つは、机上査定で必ずといってよいほど見られるポイントです。
ただし、訪問査定のように実際に室内を見られるわけではなく、過去の成約事例などと比較して査定額を算出するために数値のみを提供します。
- 築年数
- 専有面積
- 間取り
築年数
戸建てやマンションは、築年数が経って古くなっていくほど査定額が低くなります。
不動産査定では、国の定める「法定耐用年数」に基づいて建物の価値を判断することが一般的です。
法定耐用年数と照らし合わせると、新築の木造住宅の戸建ては22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年で建物の価値がゼロになります。
法定耐用年数を過ぎている戸建ては、住宅ローンを借りにくい・融資期間が短いという事情もあるためです。
さらに、築年数によって、実際の中古不動産市場における需要も下落していきます。
以下のグラフは、【築年数による中古不動産の平均成約価格の下落率】を表したものです。
（参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」）
築0～5年の価格を100％として、築年の経過によって不動産の成約価格がどれほど下落するかを表しています。
ただし、不動産は実際に見なければ分からない部分が多く、築年数だけでは全て判断できないので、訪問査定を受けて物件状況を調査してもらう必要があります。
専有面積
机上査定において、専有面積も大切なポイントで、一般的には広いほうが査定額が上がりやすいです。
しかし、広ければよいというわけではなく、三角形などの特殊な形状をしていると査定額が下がることがあります。
また、戸建ての土地の広さは平均で30～40坪程度と言われており、その範囲より広すぎても売却しにくいことから査定額が下がる可能性があります。
間取り
一般的に、部屋数が多いと査定額が高くなりやすいです。
特に3LDK～４LDKは需要もあるので、より評価が高くなるでしょう。
また、部屋数も大切ですが、どんな形状であるのかも重要なポイントです。
独特な間取りは生活動線を確保しにくいため、正方形などの使いやすい間取りであると査定額が上がりやすいです。
訪問査定で見られるポイント
訪問査定では、実際に担当者が不動産所在地まで訪れて、売主に対するヒアリングや、建物や室内・周辺環境などを様々な観点から調査します。
そのため、当然ながら机上査定と比べて評価されるポイントは増えるため、どんなポイントを見られるのか把握しておくとよいでしょう。
訪問査定で見られるポイントについて、以下の5つをそれぞれ解説していきます。
- 売却理由
- 住宅ローンの残債額
- 建物や外観の状態
- 立地（接道・隣地との境界線）
- 周辺環境の状況
売却理由
不動産査定を受ける上で、必ずといってもよいほど不動産会社から尋ねられることが「売却理由」です。
なぜなら、不動産売却は、売主の売却理由や目的によって販売戦略に違いが生まれるからです。
適切なアドバイスや売却方法を提案してもらうことにも繋がるため、率直に伝えるようにしましょう。
住宅ローンの残債
不動産は、住宅ローンを完済しなければ売却できません。
そのため、不動産の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかも重要なポイントになるので、今の段階で住宅ローンの残債がいくら残っているのかも尋ねられます。
手元にない場合は再発行を依頼するか、金融機関によっては返済予定表をHPで確認できます。
不動産の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、貯蓄で補えるのか、任意売却するのかを検討する必要があります。
住宅ローンの残債額は、訪問査定を受けるまでに確認しておきましょう。
建物や外観の状態
先にも述べたように、不動産は実際に見ないと分からないことが多く、築年数が経っていても傷や汚れが少ないこともあるため、建物の室内や外観の調査が念入りに行われます。
主に以下のポイントが評価に影響します。
- 付加価値となる設備・リフォームの有無
- 雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵の有無
- 外壁の劣化や破損
訪問査定では、外観や室内がどんな状態であるのかを見られ、主に「リフォームしているか」「設備に不具合はないか」を見られます。
太陽光発電やバリアフリーなど付加価値のあるリフォームや、新しい設備に交換した履歴があれば、査定額が高くなる可能性があります。
また、不動産に雨漏りやシロアリ被害がないか、故障した設備がないかも尋ねられます。
売却後のトラブルを避けるために、設備の不具合や瑕疵があれば隠さずに伝えることが大切です。
事前にリストアップしておけば、スムーズに査定を進められるでしょう。
立地条件（接道・境界線）
訪問査定では、主に接道や隣地との境界など、実際の立地状況を確認します。
以下に、評価が高くなりやすい具体的なポイントをまとめました。
- 人気の高い地域・沿線にある
- 最寄り駅やバス停から近い
- 最寄り駅の利便性が高い
- 主要道路から近く、利用しやすい道路に面している
- 南向きで日当たりがよい
- 近隣に郵便局や病院、学校がある
- 近隣にスーパーやコンビニがある
- ファミリー層が多く周辺の治安が良い
- 建ぺい率・容積率が高い
- 建築に関する制限が緩い
接道状況は、道路に2ｍ以上接していないと建築基準法によって再建築不可物件として扱われるので、必ず確認されるポイントです。
トラブルを避けるために、隣地との境界がはっきりしているかも重視され、災害リスクの高い地域であるかどうかも調査されます。
また、日当たりや風通しは良いか・車の出し入れしやすいか、スーパーやコンビニが近くにあるかなどの利便性の高さも確認される大事なポイントです。
この他にも、売却しやすい不動産には様々な条件があります。
以下の記事では、「売れる家・売れない家の特徴」について詳しく記載しているので、合わせて参考にしてみてください。
周辺環境の状況
特に査定に影響しやすい周辺環境の状況は、以下のようなポイントがあります。
- ゴミ捨て場の状況
- マンションの場合は共有部分の管理状況
- 利便性・治安の良さ
- 騒音・嫌悪施設の有無
周辺状況の調査では、ゴミ捨て場の状況や、マンションであればエレベーターや階段などの共有部分の管理状況も見られます。
立地の良さとも通じますが、「駅やバス停から近い」「学校や郵便局・病院が近い」「ファミリー層が多い」などが査定時によく見られるポイントです。
また、墓地や工場・汚染処理場、パチンコ店や風俗店などは嫌悪施設として扱われます。
近くに嫌悪施設があることを望まない人もいるため、現地調査では近隣に嫌悪施設があるかどうかも確認されます。
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新潟県西蒲原郡弥彦村 / 40代 査定価格1,260万円売却価格1,200万円 東京都江東区 / 40代 査定価格6,700万円売却価格6,430万円 東京都品川区 / 50代 査定価格1,952万円売却価格1,952万円 千葉県船橋市 / 40代 査定価格1,500万円売却価格1,730万円 富山県富山市 / 60代 査定価格300万円売却価格300万円 
不動産査定の注意点
不動産査定を受ける時は、以下の4つの注意点をしっかり頭に入れておきましょう。
- 売却条件を明確にしておく
- 不動産の瑕疵は必ず伝える
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 査定額で売却できるとは限らない
売却条件を明確にしておく
不動産査定を受ける前には売却条件を明確にしておきましょう。
不動産査定を受けると、不動産会社から必ずといっていいほど売却理由を尋ねられます。
売却理由によって、不動産会社が取るべき販売戦略やアプローチする買主が変わってくるからです。
また、売却理由をもとに適切な売却方法などのアドバイスも受けられるので、「なぜ売却するのか」「いくらで売却したいのか」「いつまでに売却したいのか」を明確にしておくことが大切です。
不動産の瑕疵は必ず伝える
査定を受ける時点で分かっている不動産の瑕疵（欠陥）は、隠したりせずに不動産会社に全て伝えましょう。
瑕疵があることで査定額が下がる可能性はありますが、不動産を売却した後に瑕疵が発覚すると売主は契約不適合責任に問われることがあります。
特に以下の部分に注意して見てみるとよいでしょう。
- 設備に故障がないか
（キッチン、浴室、給湯器など） - シロアリ被害がないか
- 雨漏りがないか
- 壁・床・天井に傷や穴、腐食がないか
- 外壁に傷みがないか（戸建ての場合）
- ドアや窓の建て付けは良好か
複数の不動産会社に査定依頼する
1社の査定しか受けなかった場合は、その査定額が適正な価格であるのか判断が難しいので、不動産査定は必ず複数社の査定を受けましょう。
以下はすまいステップが不動産売却の経験者に取ったアンケート結果です。
（参考：すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果」）
不動産を売却する時、3社に査定依頼した人が圧倒的に多い結果となりました。
また、不動産会社によって査定方法や基準が異なるので、提示される査定額に差が出ることはよくあります。
ある不動産会社では3,000万円の査定額が提示されたが、別の不動産会社では3,500万円の査定額を提示されるということもあるのです。
そのため、3～4社の不動産会社に依頼して査定額を比較することをおすすめします。
査定を受けたら、担当者に「なぜこの査定額なのか」「どんな販売戦略を持っているのか」をしっかり確認することも大切です。
査定額で売却できるとは限らない
はじめにも述べたように、査定額とは「必ず売却できる価格」ではありません。
不動産査定を受ける上では、価格の違いを理解して混同しないようにしましょう。
「査定額」「売り出し価格」「成約価格」何が違うの？
「査定額」とは、あくまでも売却できる見込みのある価格であり、実際に売却できる価格と異なることがほとんどです。
なぜなら、実際に不動産の売却活動を始める時に設定する「売り出し価格」は査定額をもとに売主が決めますが、買主が見つからなければ値引きすることがあるからです。
買主との折り合いが付き、売買が成立した価格が「成約価格」です。
高い査定額を鵜呑みにして売却活動に臨むと、資金計画が狂ってしまって新居を購入できないなどの思わぬトラブルが発生します。
査定額で売却できるとは限らないことを再認識しておきましょう。
また、必要以上に高い査定額を提示してくる不動産会社にも要注意です。
