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不動産査定とは?おすすめの査定方法の選び方から手順・事前準備など基礎知識を完全解説

  • 更新日:2022年11月25日
監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
不動産査定とは?おすすめの査定方法の選び方から手順・事前準備など基礎知識を完全解説
不動産売却は多くの方にとって、人生で何度もしない経験です。
まずは査定を受けると言っても、査定がどういうもので、何を準備すればいいのかなど、わからないことはたくさんあると思います。
この記事では、以下の内容について、わかりやすく解説します。
不動産査定を受ける前に、この記事をぜひご参考にしてください。

不動産を高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産がいくらで売れるのか、売却予想金額(査定額)を調査し、算出することです。

不動産査定で査定額を調べると、たとえば以下のようなことに役に立ちます。

  • 不動産の現在の市場価値がわかる
  • 売却代金でローンを完済できそうかがわかる
  • 不動産を売り出す価格を決める

不動産の価格を知るには、国の発表している「公示地価」などを調べる方法もあります。

一方、査定額は、築年数や間取り、立地といった不動産そのものの情報や、最新の市場の動向などを加味して算出されるため、より実際の売却価格に近い金額がわかるのです。

なお、不動産会社での査定は、基本的に無料で受けられます。

不動産会社は自社と契約した不動産を売却できると、報酬(仲介手数料)を得られます。
「不動産査定」は自社と契約してもらうチャンスでもあるため、無料で実施しているのです。

また、不動産査定は不動産の名義人本人でなくても依頼できます。

たとえば、御両親名義の実家の査定を依頼することも可能です。

不動産査定の種類

不動産会社から受けられる査定には、机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

不動産査定の種類には机上査定と訪問査定の2種類ある

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どちらも無料で受けられます!
査定方法結果の受け取りまで精度
机上査定最短即日~3日以内あまり高くない
訪問査定現地調査から1週間程度高い

どちらの査定を受けるか迷う場合は、まず複数の会社から机上査定を受けて、会社を絞り込んでから訪問査定をしてもらうのがおすすめです。

以下から、それぞれの査定方法の特徴を解説していきます。

机上査定(簡易査定)

机上査定」とは、手軽で簡単に、大まかな価格がわかる査定方法です。

現地での物件の調査を行わない、簡易的な査定方法なので「簡易査定」とも呼ばれています。

机上査定を申し込むと、不動産会社は、不動産の面積や築年数、周辺での過去の売買取引や、現在の市場の動向や、売り出し中の物件の価格などのデータを元に価格を算出してくれます。

依頼主には、不動産についての簡単な質問のみ行います。書類の提出などはしなくてよいため、特別な準備は必要ありません

結果は早くて当日中、遅くても3日以内には受け取れます。

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「大まかな価格でもいいから、手軽にパッと知りたい!」という時におすすめです!

匿名AI査定とは

匿名AI査定」という査定方法は、机上査定の一種です。Web上で、AIが不動産価格を査定します。

不動産会社の机上査定よりも更に早く、その場で価格がわかる一方で、正確性では劣りやすい特徴があります。

詳しくは「不動産査定は匿名で依頼出来る!適した匿名査定の方法と注意点を解説」をご参考にしてください。

訪問査定

訪問査定」とは、不動産会社の担当者が、実際に不動産を訪れて調査した結果を踏まえて、査定額を算出する方法です。

現地調査への立ち会いや、必要な書類の準備といった手間はかかりますが、担当者が実際に不動産を見て「プラス評価になるポイント」「マイナス評価になるポイント」を査定額に反映してくれるため、より正確な市場価値が知ることができます

不動産会社が査定で見る評価のポイントは、次の章にて解説します。

査定結果は、訪問査定を受けてから約1週間でわかります。

「査定額」はいつの価格?

不動産会社の査定額は「今から3ヶ月以内に売却を見込める金額」であることが一般的です。
せっかく訪問査定を受けても、売却をするのが1年、2年先となると、その時には査定額が参考にならない可能性が高いです。
なぜなら、不動産の価値は市況の影響を受けながら日々変動しているからです。
そのため、訪問査定は「これから1年以内に不動産を売りたい」という時が、一番効果的に利用できます。

なお、不動産会社の訪問査定は、各社それぞれのノウハウに基づいて価格を算出します。

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だから、会社によって査定額が大きく変わってくる場合もあります!

不動産を売却する時には、相場をできる限り正しく把握して、売り出し価格を決めるのが重要です。
そのため、できれば複数の会社の査定を受けるのがよいでしょう。

インターネットの不動産一括査定サイトを利用すると、一度に複数の会社に、簡単に査定を申し込むことができます。

不動産一括査定サイトの手順

査定を依頼するために、1社1社自分で連絡を取る手間がかかりません。
また、机上査定の結果を先に聞いてから、実際に訪問査定に来てもらう企業を選ぶこともできます。

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、あらかじめ査定を依頼できる会社を厳選して紹介しているため、安心して不動産会社を選ぶことができます。

一括査定も、無料でできます。以下のフォームから、ぜひ問い合わせてみてください。

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不動産査定で評価されるポイント

不動産査定においては、どのようなポイントが評価されて、価格に影響するのでしょうか。

一般的に、不動産会社は査定の際に、以下のようなポイントについて評価をつけて、査定額を算出します。

それぞれのポイントについて、詳しく確認していきましょう。

①築年数

築年数は、古くなっていくほど、査定額が低くなっていきます

下の図は「首都圏の中古戸建ての築年数と平均成約価格の推移」を示したグラフです。

戸建ての築年数による価格の減少

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年|東日本不動産流通機構)に基づいてすまいステップ編集部が作成)

このグラフから、築年数が経つにつれて平均の成約価格が減少しているのが分かるかと思います。
築年数が30年を超えると、新築時の約半分の価値になっているのです。

また、マンションの場合は、築年数による価値の減少が戸建て以上に大きくなっています。

マンションの資産価値と築年数の相関

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年|東日本不動産流通機構)に基づいてすまいステップ編集部が作成)

築年数31年以上の戸建てが新築時の約半分の価値だったのに対し、築31年以上のマンションでは新築時の33%まで落ちています。

このことから、マンションのほうが築年数の査定額への影響が大きいと言えるでしょう。

②立地

不動産のある地域路線最寄り駅最寄り駅からの距離によっても査定額は変わります。

駅から近いほど、不動産の査定額は上昇する傾向があります。

駅からの距離以外にも、バスなどの交通の便なども不動産の査定額に影響します。

③面積・間取り

同じ条件の不動産なら、面積が広いほど価格が高くなります。

不動産査定時では「平米単価」を用いて、面積の違いを補正した査定額を算出します。
平米単価とは、1平方メートルあたりの売却価格のことです。

平米単価は以下の計算式で求められます。

平米単価 = 売却価格 ÷ 専有面積

また、間取りも重要な評価ポイントです。

ファミリー層の多い地域では、ワンルームや1LDKの不動産より、3LDK以上の不動産や駐車スペースのある不動産のほうが評価が高くなります。

④耐震性

耐震基準に適合しているかも、査定の評点を左右します。

一般的に、2000年以降に建設された建物に対しては、新耐震基準を満たしているとして加点評価になります。

2000年以前に建てられた建物に対しても、耐震適合証明書があれば加点対象となります。

耐震適合証明書がある場合、査定額が上がる可能性があるため不動産会社にコピーを提出するようにしましょう。

⑤日照・展望

南向きの大きな窓があるなど、日当たりが良い場合は評点が加点されます。

マンションの場合は、高層階で眺望が良かったりする場合も加点評価になります。

訪問査定の際には、不動産会社の担当者に「思ったよりも日当たりが良い」と感じてもらえるよう、カーテンを開けたり、日光が入りやすい時間帯にアポイントを設定するとよいでしょう。

⑥メンテナンス状況

不動産の管理状況も査定額に影響します。

特に、下記のようなライフラインの供給に差し支えがある場合は評点が減点されます。

  • 電気が通っていない
  • 水道が通っていない
  • 給排水管に不具合がある
  • 雨漏りやシロアリによる被害がある

修繕費を負担できる場合は、最低限の補修を行いましょう

また、戸建て住宅の場合は、外壁の修繕状況なども査定項目に含まれます。
外壁のヒビや塗装の剥がれが放置されている場合、家の基礎が傷んでいる可能性があるため、マイナスの評価をされます。

⑦周辺環境

騒音振動などの不動産の外部環境によっても、査定額は変わります。

道路の幅や、建築に当たって法律上の制限がないかも重要なポイントです。

周辺の施設(工場や宗教法人の有無)や学区をまでチェックされることも珍しくありません。

治安が良い、近所に広い公園があるなど、アピールできる点がある場合は不動産会社の担当者に伝えましょう

⑧土地の形・種類

土地の形も、査定額に影響します。

具体的には、三角形・旗竿地などの特殊な形の土地がマイナスの評価です。
正方形・長方形といった四角形に近い土地に比べて、使用用途に限りが出てしまうためです。

地目については、「宅地」「雑種地」の場合は問題ありませんが、「田」「畑」の場合は売却・転用に農業委員会や都道府県の許可が必要になるため、評価が低くなりやすいです。

⑨共有スペース

マンションの場合は、共有スペースの管理状況も査定額に影響します。

きちんと清掃が行われているか、照明は切れていないか、エレベーターはきちんと動作しているかなどが見られます。

共有スペースの状況に不安がある場合は、事前にマンションの管理人に連絡しておきましょう。

不動産の査定額の算出方法

ここまで、不動産会社が査定で「どのようなポイントにプラス評価・マイナス評価をするのか」ということを見てきました。

しかし、そもそも評価のベースとなる金額は、どのように算出されているのでしょうか。

不動産会社が査定額を算出する方法には、3つあります。

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不動産会社の担当者が適当に決めているわけではないので、ご安心ください。

以下に、不動産会社が用いる査定額の3つの計算方法をまとめました。

査定額の算出方法特徴よく使用される物件種別
取引事例比較法過去にあった類似物件の取引から算出する。マンション、土地
原価法築年数と売却価格の相関から査定額を算出する方法。一戸建て
収益還元法将来生み出されると予想される純収益の総和から査定額を算出する。投資用物件

どの計算方法を用いるかは、査定する物件の種類によって異なります。

①事例比較法

実際の売買取引の事例と査定物件を比較して価値を算出するのが取引事例比較法です。

特にマンションを査定する際に使用されます。

例えば、査定したい物件の近くに過去に「3000万円」で売却できた物件があるとします。

取引事例法とは

しかし、過去に3000万円で売却できた土地は南側がビルであるため日当たりが悪く、路地の奥で交通の利便性も良くありません。

その点、査定したい土地は日当たりが良く、2方面の道路に接している点を考慮して100万円を上乗せした「3100万円」として査定額を出します。

どの物件を比較対象にするかで査定額が左右される方法のため、地元に精通した企業に査定をしてもらうことが大切です。

しかし不動産取引が活発ではない場所では、正確性が落ちやすいです。

②原価法

原価法は、今ある物件を仮にもう一度建設した場合にかかる費用から、経年劣化によって原価償却された金額を差し引くことで、物件の価値を算出する方法です。

原価法での査定額
平米単価 × 総面積 ×残存年数÷耐用年数

例えば、建築総額が1億円築10年の木造戸建てがあるとします。

木造戸建ての場合、10年で建物の価値のおよそ半分が経年劣化で原価償却されます。

上記の式に当てはめて計算すると、この戸建ての売却価格は約4500万円です。

③収益還元法

収益還元法は物件を活用した際の収益をもとに査定額を算出する方法です。

主に投資対象の不動産で用いられる算出する方法です。

収益還元法には直接還元法DCF法の2つがあります。

DCF法は複雑な計算式になるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

収益還元法は 査定額 = 純収益 ÷還元利回り で求めることができます。

例えば、一年間の収益が500万円で、一年間の経費が100万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合は、以下の式で査定額が求められます。

査定額=(500万円-100万円)÷0.05=8000万円

不動産査定の流れ

この章では、不動産会社に訪問査定をしてもらう時の流れや「すること」について、解説します。

査定の申し込みから結果を受け取るまでの流れは、以下の通りです。

不動産会社の査定を受ける流れ

1つずつ、見ていきましょう。

Step①不動産会社に査定を申し込む

まずは、不動産会社に査定を申し込みます。

不動産会社に直接電話やメールで問い合わせるか、不動産一括査定サイトを利用して、査定依頼を送ります。

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査定額を比較して検討するために、複数の会社に査定を依頼するのがおすすめです。

Step②現地調査の訪問日時を決める

担当者に物件の現地調査をしてもらう日時を相談して決めます。

空き家や土地の場合は直接の立ち会いが不要な場合もあるため、確認しましょう。

Step③査定に必要な書類を集める

不動産会社から、査定に必要な書類の貸し出しを求められるので、訪問査定時までに手元に用意しておきましょう。

多くの場合で必要になるのは、以下の書類です。

  • 登記済証または登記識別情報通知書
  • 測量図(戸建て・土地の場合)
  • 建築確認済書(戸建ての場合)

他にも査定時にあるとよい書類については、次の章でも詳しく解説します。

Step④現地調査に立ち会う

不動産会社の担当者が実際に訪れて、土地や建物の調査を行います。

戸建てやマンションの場合は、外観だけでなく、室内も調査してもらいます。

また、物件そのもの以外にも、前面道路の状況や、周辺環境についてもチェックされます。

立ち会いの際には、目視でわからない不動産の状況や、住宅ローンの残債などを尋ねられます。

土地や建物・設備に欠陥がないかどうかも訊かれますが、後々のトラブルを避けるためにも、把握していることは隠したり偽ったりせずに伝えましょう。

査定に必要な書類も、この時に確認してもらいます

現地調査の立ち会いは、通常1~2時間程度で完了します。

遠方の空き家で、立ち会いが難しい場合には、鍵を預けて査定をしてもらったり、代理人に立ち会ってもらったりすることもできます。

Step⑤査定結果を確認する

現地調査から1週間程度で、不動産会社から査定額の掲載された「不動産査定書」を受け取れます。

すまリス
査定を受けるコツとして、この時に金額だけでなく「どうしてこの金額になったのか」査定額の根拠も聞いておきましょう!

不動産会社の査定を受ける前にするべき準備

この章では、不動産会社の訪問査定を受ける前に「やっておくとよい準備」について、解説します。

①周辺の相場を調べておく

不動産査定の前に、自分でも周辺地域の不動産の「相場価格」を調べておきましょう

不動産査定を受けて査定額を聞く時には、査定額と相場を比べて「なぜ高いのか」「なぜ安いのか」を確認することで、査定額の信頼性をチェックできます。

複数の会社の査定結果を比較することで、ある程度相場は見えてきますが、1社目の査定では「比べられる査定額」がありませんよね。

そこで、比較する基準の1つにするために、自分でも調べられる範囲で相場を調べておくのがおすすめです。

下記のサイトから調べることができます。

サイト名特徴
レインズマーケットインフォメーション過去の取引実績から、近隣の戸建て・マンションの売却価格を調べられる。
土地総合情報システム過去の取引実績から、近隣の土地の売却価格を調べられる。
すまいステップの都道府県別データベース過去の不動産の成約価格と売却を担当した企業を調べられる。
全国地価マップ公示地価(※)を調べられる。
公示地価とは
国土交通省が毎年発表している、土地の売買取引の目安の価格です。毎年同じ地点の土地が「もしも売買されるとしたらいくらになるか」を発表しています。
>公示地価について詳しくはこちら

不動産相場の調べ方について、更に詳しく知りたい方は、以下の記事もご参考にしてください。

【2022】不動産の売却相場まとめ。購入価格・エリア・築年数からすぐに相場を調べる方法

②最低限の清掃を行っておく

訪問査定を受けるまで、最低限の清掃を行っておきましょう。

以下の箇所に関しては、評点にも影響が出る可能性があるため、最低限の清掃や手入れを行っておきましょう。

  • キッチン
  • 水回り
  • ゴミ捨て場
  • 植木

また、設備に不備がある部分は、簡単に直せる部分だけ直して、修理するかどうか迷う部分は査定時に不動産会社に相談してみましょう。

③訪問査定までになるべく書類をそろえておく

訪問査定は、不動産会社にもよりますが、書類を用意できなくても受けることは可能です。

しかし、査定額をより正確に算出してもらったり、不動産会社が売却プランを立てるのに役立つため、可能な限り準備しておくとよいでしょう。

査定に関する書類は、以下の通りです。

種類説明取得場所
登記済証または登記識別情報通知不動産の所有者であることを証明する書類。購入時に入手
建築確認済証・検査済み証(一戸建ての場合)建物が建築基準法上の基準を満たしていることを証明できる。購入時に入手
測量図・境界確認書類(一戸建て・土地の場合)土地の面積や隣地との境界線を正しく把握できる。購入時または測量時
間取り図・パンフレット(マンションの場合)購入時に保管していたものがあれば提出する。物件の情報の確認に役立つ。購入時に入手
住宅ローンの返済予定表ローンの残債が分かる書類。売り出し価格を提案する時の参考に用いられる。金融機関
耐震診断・地盤調査・住宅性能評価書など不動産の性能を証明する書類。あれば査定額が上がる可能性も。
本人確認書類免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きのものを用意する。

その他、不動産売却で必要な書類については、以下の記事もご参照ください。

不動産売却に必要な書類をわかりやすく解説!必須の書類は6種類

④修繕履歴や診断実績を確認する

リフォームやガス・洗面台・給湯器などを新しいものに変えている場合は査定額が上がる可能性があります。

以下のようなポイントはプラスで評価されるのでアピールしましょう。

  • リフォーム実績
  • シロアリ防除の定期点検
  • 耐震診断の証明
  • 住宅診断の実績
  • 設備の更新(ガス給湯器など)

不動産の長所を伝えれば査定額が上がる可能性もあり、売却活動中にも不動産会社から購入希望者へ物件の魅力を伝えてもらえます。

リフォームの実施は査定後の判断でOK

不動産売却前にリフォームの実施を検討している場合、訪問査定を受けて、不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

なぜなら中古物件は、リフォーム代を上乗せした額で売却できるとは限らないからです。

また、不動産会社によってはリフォーム代を負担してくれるサービスのある会社や、リフォームなしで不動産を買い取ることを提案してくれる会社もあります。

建物の現状を踏まえた上での販売戦略を、不動産会社に相談してみましょう。

⑤不動産に瑕疵がないかを簡単に確認する

瑕疵とは、本来備わっているべき品質や状態・性能が備わっていないことを表します。

不動産における瑕疵は、たとえば以下のような事柄が挙げられます。

  • シロアリの被害
  • 雨漏り
  • 基礎部分の腐蝕
  • 土壌汚染・地下埋設物
  • 事故物件(過去にその物件で事故があった)
  • 騒音・異臭など近隣のトラブル  など

売主は不動産を売却する際に、買主に対して「契約不適合責任」を負います。

売主には、不動産の瑕疵がある場合はきちんと契約書に明記し、買主に説明する「告知義務」があります。

契約書に記載のない瑕疵が購入後に発覚すると、買主は売主に対して、補修の費用や損害賠償を請求することができます。重大なケースでは契約の解除に至ることもあります。
既に把握している瑕疵があれば、査定時に担当者に伝えられるように控えておきましょう。
たとえば、目に見える破損などであれば、写真を撮っておくのがおすすめです。
すまリス
どこまでが「瑕疵」にあたるかは自己判断が難しいため、心当たりのあることは全て相談してみましょう!

不動産査定書の見方

訪問査定を受けた後は、1週間程度で査定結果の書かれた「査定書」を受け取れます。

査定書の形式は会社によって異なりますが、ここでは多くの会社の査定書で共通する項目について、どのようなものなのかをご説明します。

査定書には、以下のような項目が含まれるケースが多いです。

不動産査定書の項目内容
売出し価格不動産会社がすすめる、市場に売り出す際の価格
査定金額土地・建物の査定金額
事例不動産情報査定額の算出の際に参考にされた不動産の成約事例
査定額の根拠査定時の評価ポイントをもとに、どのような減点・加点が行われたのかを示すもの
査定不動産の特徴不動産会社の担当者が記入する、査定した不動産の売却に関する提案や意見

>不動産査定書について詳しくはこちら

査定書では、査定額・売出し価格を確認するのはもちろんですが、それらの根拠が適切かどうかもしっかりと確認しましょう。

すまリス
査定額の根拠が薄い場合や、提案・意見などが弱い場合は、査定の担当者に力量がない可能性もあります。

不動産売却の成否は不動産会社選びで大きく変わるので、納得できる査定書を出す不動産会社と話をすすめましょう。

「そうは言っても、そもそもどんな不動産会社に声をかけるべきか分からない……」

そういった場合は、不動産一括査定サイト「すまいステップ」をご利用してはどうでしょうか。

すまいステップなら、厳正な審査を通過した売却に強い不動産会社のみを無料でご紹介することが可能です。

不動産会社探しに困っている方は、ぜひ以下のフォームから問い合わせてみてください。

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まとめ

不動産査定とは、不動産会社に「不動産会社がいくらで売れそうか」を予想してもらうことです。

不動産査定の際に見られるポイントは、例えば以下の様なものです。

  • 立地
  • 築年数
  • 過去の取引実績の売却価格

不動産売却をスムーズに進めるには「エリア・物件種の売却に強い」不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

不動産会社が買主探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって不動産会社の結果が変わってくるからです。

リナビス
不動産会社は慎重に選ばないとね!

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社を比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。

不動産一括査定サイトすまいステップを利用すれば、1分程度で複数社に査定依頼ができます。
不動産査定を検討している人は以下のバナーから査定を依頼してみてください。

不動産査定については、以下の動画でも解説しています。

記事のおさらい

最後に、この記事のポイントをおさらいしましょう。

不動産査定ってどんなもの?

不動産査定とは、不動産の売却額を不動産会社に予想してもらうことです。不動産の売却を考えている場合は、まずはじめに不動産査定をうけることが一般的です。詳しく知りたい方は不動産査定とはをご覧ください。

不動産査定にはどんな種類がある?

不動産の査定には、机上査定・訪問査定の2つの種類があり、それぞれ精度や所要時間が異なります。詳しくは不動産査定の種類をご覧ください。

不動産査定で見られるポイントは?

不動産査定の際には、築年数や立地、メンテナンス状況などのポイントが評価されます。詳しく知りたい方は不動産査定で評価されるポイントをご覧下さい。

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