【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

家の査定方法と正しい依頼方法を解説

  • 更新日:2022年10月24日
監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
家の査定方法と正しい依頼方法を解説
家の売却をご検討の方へ
  • 不動産を高く・早く売りたいなら一括査定がおすすめ
  • 複数企業の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まる
  • すまいステップ」なら優良気企業のみをご紹介

何を売るにしても、まずは「いくらで売れるのか」を知る必要があります。
その際にプロが行う査定が必要になります。

家の査定は、古着や家具の査定とは違い、査定価格がそのまま売却価格にならず予想価格となります。

不動産査定とは

すまリス
査定の結果は、あくまでも「売れるであろう目安の価格」。
査定額は、査定担当者によって千差万別なんだ。

最も適切な査定価格を提示している不動産会社を見極めることで、その後の売却活動を安全に行うことができます。

この記事では、不動産会社が「どのように査定を行い」「どんなポイントを見て最終的な査定価格を決定しているのか」を簡単に解説いたします。

不動産会社が行う査定の大枠と、実際に注意深くみられるポイントを知っておくことで、査定の理解はもちろん、査定に向けて室内の改善などを行うこともできます。

記事後半では、適切な査定依頼方法まで解説いたします。
優良な不動産会社にさっそく依頼をしてみましょう。

査定について基礎的な情報を知りたい方は家査定の記事もご覧ください。

もくじ

家はどんな方法で査定されるの?

まずは、家がどんな方法で査定されていくのか簡単に理解していきましょう。

査定の方法は大きく分けて2種類

家の査定方法は大きく分けて2種類あります。
過去の売却事例や公的な情報、物件の基本情報などを参考に、現地に赴かずに査定する『机上査定』。
机上査定で得られる情報に加えて、現地で物件を見定めて評点をつけ査定する『訪問査定』です。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定は、最短1日で査定額を知ることができますが、現地の状況を考慮していないため、実際の売却価格と差異が生まれやすくなります。

訪問査定は、訪問調査の日程調整など必要なため、査定結果を得るまでに1週間程度かかります。
その分、査定の精度は高いため、できる限り売れる価格に近い査定結果が欲しい方は訪問査定を選びましょう。

査定額の算出方法

不動産会社は、適当に見積もっているのではなく、3通りの算出方法を使い分けて査定を行います。

  • 取引事例比較法(一般的な家の売却で使われるもの)
  • 収益還元法(賃貸マンションなどの収益物件の査定に使われるもの)
  • 原価法

一般的な家(居住用の自宅や、実家)を査定する際は、取引事例比較法を使います。

取引事例比較法とは

周辺で似た条件で売却された物件の売却事例を参考に査定価格を算出する方法です。
100%条件が一致する家はないので、比較する物件と、査定する物件にそれぞれ評点をつけて、相対的に価格を求めていきます。

取引事例法では、周辺の取引事例が反映された売却相場に近しい価格が算出されるため、より売却しやすい査定価格を知ることができます。

すまリス
購入希望者は自分の条件に合った物件をたくさん見てる。
その物件たちから読み取れる相場から逸脱した価格ではなかなか売却できないんだ。

訪問査定時に見られるポイント

取引事例法では、それぞれの項目ごとに評点をつけていきます。

ここからは、訪問査定時に必ず見られる重要な評価ポイントを紹介していきます。
不動産会社がどんなところを重点的に見ているのか、それがどれほど査定価格に影響するのかを確認していきます。

ポイント1:建物

建物に関連して以下の3項目がよく見られます。

築年数経過年数ごとに査定価格が下落。木造戸建ての場合築20年ほどで価格が0に。
家の内装水回りの劣化状況。柱やクローゼットの木部腐食。シロアリ、雨漏りの状況など。
家の外装屋根・外壁の塗装。木部の腐食や、建物の傾きなど。

ポイント2:周辺環境

周辺環境に関連して以下の3項目がよく見られます。

駅までの距離駅に近いほど評価されやすい。
徒歩10分が基準点。
生活利便施設との距離スーパーやコンビニ、公共施設に近いほど評価されやすい。徒歩10分が基準点。
中心街へのアクセス中心街への快速電車が止まる・路線が多いなど、通勤・通学の利便性が高いほど評価されやすい。

ポイント3:土地

土地に関連して以下の3項目がよく見られます。

日照・通風・眺望道路に接面している方角を基準に評価される。『南  > 東 > 西 > 北』の順で評価が変わる。
土地の面積と形状広くて使いやすい土地が評価されやすい。
接面道路との関係道路に面している間口が4mない土地は低い評価されやすい。

ポイント4:市況

査定の際には、不動産売買市場の動向も重要なポイントとります。

例えば、2013年よりも現在の方が住宅の価値が上がっている場合、購入時に比べ市況の面でプラス査定がされます。

国土交通相が発表している不動産価格指数をみると、住宅価値の推移を視覚的に確認することができます。

住宅価格推移

査定時に見られるポイントについて詳しく知りたい方は、『家査定で評価されるポイント!高く査定されるための注意点とは?』をご覧ください。


ここまでで、不動産会社が行う査定とはどういうものかを理解できたと思います。

次の章では、実際に不動産会社に査定依頼する方法を紹介いたします。

1章では、不動産会社が行う査定方法を紹介していますが、もっと簡易的にその場で査定価格を知りたい方のために『匿名査定』という方法も紹介しております。

  • 優良不動産会社に査定依頼するなら、「不動産一括査定
    →高額売却のために、正確な査定額が必要
  • 簡単にその場で査定価格を知りたいなら、「匿名AI査定
    →相手方と揉めない限り、およその査定額で十分

それぞれの査定方法について、詳しく見ていきましょう。

優良不動産会社に査定依頼できる「不動産一括査定」

不動産売却を検討しているなら、「不動産一括査定」がおすすめです。

不動産一括査定とは、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスのことです。

一括査定サイトの仕組み

ユーザーが査定を申し込むと、一括査定サイトが複数の不動産会社への申し込みを行います。

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1回の申し込みで複数の不動産会社に査定申し込みができるんだね!
不動産一括査定を行うのは、不動産会社のプロであるため実績直近の傾向を踏まえて正確な査定額を知ることができます。
さらに、一括査定サイトは不動産会社から紹介料をもらって運営されているため、不動産一括査定は無料で行えます。

不動産一括査定をおすすめする理由

家の売却を考えている人に不動産一括査定がおすすめの理由は下記の3つです。
  • 家を高く売却するには、査定額の正確性が重要だから
  • 不動産会社によって査定額が変わるため
  • 不動産会社の対応や相性の違いをチェックできるため

おすすめ理由①:家を高く売却するには、査定額の正確性が重要だから

不動産を売りに出すときの価格を「売り出し価格」と言います。

売り出し価格

売り出し価格とは、分かりやすくいうと不動産ポータルサイトや広告に掲載される価格です。

実は、「売り出し価格」は買主が自由に決めることができます。

ただし、相場より売り出し価格を高く設定しすぎると購入希望者が見つかりにくくなり、最終的に不本意な値引きなどをせざるを得なくなる可能性があります。

一方、売り出し価格を安く設定しすぎると、相場よりも売却価格が安くなってしまいます

適切な売り出し価格をつけて家を高額で売却するためには、精度の高い不動産一括査定」がおすすめです。

おすすめ理由②:不動産会社によって査定額が異なるため

下のグラフは、株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に行ったアンケート結果です。

不動産会社による査定額の差

2社以上に査定依頼を行った人のうち、約70%が査定額に100万円以上の差が出たと答えています。

そのため、複数社の査定額を比較できる不動産一括査定がおすすめです。

おすすめ理由③:不動産会社の対応や相性を比較できる

複数の不動産会社から査定結果を受け取れます。

そのため、やりとりを通じて連絡スピード担当者の対応の誠実さなどの相性を見ることができます。

また、不動産会社の担当者が不動産売却の知識をどのぐらい持っている人であるかも、推し量れます。

コツは、家の査定額の「根拠」をチェックすることです。

過去に同じエリアや物件種別での売却実績がある」などの場合は、スキルの高い担当者である可能性が高いです。

おすすめの不動産一括査定サイトはすまいステップ

すまいステップ

優良不動産会社のみを厳選した不動産一括査定サイト。

エリアや物件種別をもとにおすすめされた不動産会社の中から、自分で最大4社まで好きな不動産会社を選ぶことができます。

さらに査定を行う担当者についても、以下のような厳しい条件を課しています。

  • 宅地建物取引士の資格保有者
  • 売買仲介営業経験が5年以上
  • 累計100件以上の売買仲介実績

また、加盟企業にはしつこい営業電話などの迷惑行為を禁止

もちろん料金も一切発生しません。

そのため、はじめて家の査定を行う場合でも安心して査定を受けることができます。

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家を査定する際の注意点

すまリス
不動産一括査定で査定を依頼する際に、気をつけたほうがいいことはあるの?
不動産一括査定を受ける際に覚えておきたい注意点は下記の5点です。
  • 査定額どおりに売らなくてもよい
  • 家の査定時にチェックされるポイントを知っておく
  • 査定前のリフォームは不要
  • 机上査定と訪問査定がある
  • 訪問査定の前に「準備」を行う

注意点①:査定額どおりに売らなくてもよい

すまリス
もし査定額に納得がいかなかったらどうしよう…
少なくない金額が動く家の売却では、そんな不安を持っている人もいるでしょう。
実は査定額に納得がいかない場合、査定額より高い価格で家を売り出すこともできるのです。
査定額・売り出し価格・売却価格
家の査定額は、不動産会社が「3カ月以内を目安として家が売れるであろう金額」を予想した金額です。
その査定額をもとに、広告などに掲載する売り出し価格」は売主が自由に決められます
すまリス
査定額が1500万円だったとして、2000万円で売り出してもいいってことか!
ただし、相場に対して高すぎる売り出し価格をつけると購入希望者が見つかりにくくなる点には留意しましょう。
また査定を受けても、納得のいかない金額であれば必ず売らなければいけないわけではありません。
不動産会社と媒介契約を結ぶまでは、キャンセル料も発生しません
すまリス
査定額を聞いてから家を売るかどうかを検討してもいいんだね!

注意点②:家の査定時にチェックされるポイントを知っておく

すまリス
査定額通りに売らなくていいと言われても、査定時にどんなポイントが見られているのか不安だな…
そんな人のために、家の査定時に見られるポイントを紹介します。
家の査定時にチェックされる項目
  • 築年数
  • 立地
  • 境界線
  • 耐震性
  • 雨漏りやシロアリの被害がないか
  • 日当たり・風通し
  • タバコ・ペットなどのニオイがないか

家の査定額は、立地築年数似た物件の過去の売却実績でほとんど決まります。

不動産会社の担当者は、訪問査定前に過去の売却実績から「およそ1500万円~2000万円ぐらい」とある程度の幅を持たせて査定額を算出します。

そして、実際に物件を見てその価格帯の中で査定額を決めます

耐震性や雨漏りの有無など家の綺麗さよりは住む上での安全性がチェックされるため、部屋の汚さ壁紙床の傷などは査定額にほぼ影響を与えません

すまリス
査定前に徹底的に掃除する必要はないんだね!

注意点③:査定前のリフォームは不要

すまリス
築年数が古くて、家の状態がかなり悪いんだけど査定前にリフォームしたほうがいいのかな?
結論、査定前のリフォームは不要です。
なぜなら、リフォームした代金がそのまま査定額に上乗せされることは少ないためです。
また、不動産会社によっては水回りのリフォーム費用を負担してくれるサービスなどを行っているところもあります。
優秀な担当者なら、査定結果を踏まえた上で、こうしたサービスの活用リフォームすべきかどうかも含め、最適な販売戦略を考えてくれるはずです。

注意点④:机上査定と訪問査定がある

不動産一括査定では、「机上査定」と「訪問査定」が受けられます。

机上査定とは

机上査定とは、過去の売却価格などのデータをもとに査定額を算出する査定方法です。

一方、訪問査定不動産会社の担当者が家を訪れて査定を行う査定方法です。

データのみから査定額を算出する机上査定と比べると、家の管理状況周辺環境を加味して査定額を算出するため訪問査定の査定額は正確です。

ただし訪問査定は手間もかかるため、机上査定を受けた会社から絞り込んで訪問査定を受けることをおすすめします。

注意点⑤:訪問査定の前に「準備」を行う

基本的に、机上査定は書類等の準備は不要で受けることができます。

一方、訪問査定の前には、不動産会社から査定のために必要な書類の提出を求められる場合もあります。

例えば以下のようなものです。

  • 登記情報識別情報
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書
  • 間取り図
  • 固定資産税納税通知書もしくは評価
すまリス
書類はなくても査定は受けられるけど、書類の記載内容が査定結果にプラスになることもあるから、可能な限り準備しよう!
また時間に余裕があれば、水回りなどを中心に最低限の掃除を行えると準備は完璧です。
査定時には、不動産会社から売却の希望条件を質問されることもあるので、「いくらで売りたいか」「いつまで売りたいか」なども考えておくと良いでしょう。

家の査定の流れ

家査定の流れは以下の4ステップです。

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 机上査定を受ける
  3. 訪問査定を受ける
  4. 査定結果を受け取る

1.不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。

例えば、すまいステップでは下の写真のようにチャット形式で査定申し込みができます。

すまいステップの不動産一括査定申し込み画面のキャプチャ①

すまリス
操作が分かり安くて助かるかも!

査定価格は不動産会社によってまちまちです。必ず複数の不動産会社から査定を受け比較しましょう。

2. 机上査定を受ける

査定依頼を行うと、不動産会社から机上査定の査定結果が届きます。

早いと申し込んだ当日中に、遅くとも2~3日以内に結果が分かります。

すまリス
水曜日は定休日の不動産会社が多いから、結果が届くのが遅くなるかも!
机上査定を受けた会社の中から、訪問査定を受けるかどうかを検討しましょう。

3.訪問査定

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、訪問査定を行う日時を決めましょう。

所要時間は大体2時間ほどです。

当日は、不動産会社の査定への立ち合いが必要です。

すまリス
よく見られるのは、お風呂トイレなどの水回りと、キッチンの設備なんだって!

戸建ての場合は、登記されている境界線実際の境界線にずれがあることも。

そのため、不動産会社の担当者の査定に立ち合いながら境界線について確認することが多いです。

4.査定結果を受け取る

現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。

例えば、下記のようなものです。

査定書

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者といえます。

不動産会社の中には、こうした根拠のない査定を行う不誠実な会社もあるので注意しましょう。

すまいステップ

では優良不動産会社のみを厳選。はじめてでも安心して査定依頼ができます。

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家の価値を簡単に査定を受けるなら「匿名AI査定」

相続や離婚などで家のおよその価値を知りたいときは「匿名AI査定」がオススメです。

匿名AI査定とは、過去の取引データなどから家が売却したらいくらになるかをAIが予測するツールのことです。

売るかどうかはわからないけど、とりあえず家の価値を知りたい」と考える人に、匿名AI査定はおすすめです。

匿名AI査定をおすすめする理由

売るかどうかはわからないけど、家の価値を知りたい」と考える人に、匿名AI査定をおすすめする理由は下記の2つです。

  • Web上で査定までが完結する
  • 不動産会社から営業電話がかかってこない

Web上ですぐに査定結果が分かる

匿名AI査定では、Web上ですぐに査定結果が分かります

不動産一括査定などで、不動産会社に査定を依頼する場合、査定結果が返ってくるまで数日~1週間かかることも。

一方、匿名AI査定の場合は2~3分程度で結果が分かります。

そのため、手っ取り早く査定結果が知りたいという時に便利です。

不動産会社から営業電話がかかってこない

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家を売るかどうかはわからないから、不動産会社から営業を受けたくないんだよね…。

匿名AI査定では、電話番号氏名など個人情報の入力が不要で査定結果が分かるものもあります。

そのため、「不動産会社からしつこい営業電話がかかってくる」という心配はありません。

家を売るかどうか決めかねている人は、匿名AI査定で査定を受けてみるといいでしょう。

匿名AI査定の注意点

匿名AI査定には、すぐに結果が分かり個人情報の入力が不要というメリットがあることが分かりました。

一方で、下記のような注意点もあります。

  • 査定額の正確性は低い
  • 査定結果は法的な証拠にならない
  • 物件種別が限られるある
  • 個人情報の入力を求められる可能性がある

査定結果の正確性は低い

不動産売却のプロが不動産の売却価格を予測する通常の査定に比べると査定額の精度は劣ります。

また、AI査定の運営会社はライバル企業にノウハウが伝わらないよう、どのデータをもとに査定額を算出しているのか公表しないことが多いです。

そのため、査定額の根拠が分かりません

すまリス
納得のいかない査定額でも、その査定額が妥当なのか分からないんだね

査定結果は法的な証拠にならない

査定額の根拠がわからなかったり、正確性に疑問が残るため、匿名AIの査定結果法的な拘束力はありません

すまリス
査定結果に法的な拘束力が必要な場合ってどんな場合?
離婚や相続などで不動産の分割方法を話し合う際、不動産の価値がもとになります。
その際、相手が提示した金額自分が算出した査定額にずれがある場合があります。
こうした場合、匿名AI査定で算出した金額は法的な証拠にならないので注意しましょう。

物件種別が限られる

現在のところ、匿名AI査定ができる物件種別は限られていることが多いです。

そのた、下記のような物件では匿名AI査定を依頼できないことも。

  • 土地
  • 投資用物件
  • アパートやビル1棟
  • 店舗・倉庫など
すまリス
上記のような物件を査定したい場合は、不動産一括査定を利用しよう。

個人情報の入力が求められる場合がある

「匿名」査定とは言っても、会員登録が必要で下記のような情報の入力を求めるサービスもあるようです。

  • 住所
  • 氏名
  • メールアドレス
  • 電話番号
すまリス
次の章で紹介する2つのサービスは、個人情報の入力が最低限でいいから安心してね!

おすすめの匿名AI査定サービス

最後に、おすすめの匿名AI査定を紹介します。

  • 戸建てを査定したいなら「Howma
  • 家を査定したいなら「すまいステップ

戸建てを査定したいなら「Howma」

戸建てを査定する場合は、メールアドレスの入力のみで査定依頼ができる「Howma」がおすすめです。

Howma

Howmaでは、日本全国の戸建ての売却相場をAIが調べることができます。

調べたい家の町名までの住所や敷地面積を入力したら、メールアドレスの登録のみで売却価格を調べることができます。

Howmaはこちらから

まとめ

目的に合わせた家査定の方法や、見られるポイントを見てきました。

家を査定する際には、目的に合わせた査定方法を選ぶことが重要です。

おすすめの査定方法は下記の通りです。

  • 家の売却を検討しているときは「不動産一括査定
    →正確な査定結果が得られる
  • 離婚や相続で家の価値を知りたいときは「匿名AI査定
    →個人情報の入力不要で、手軽に家の売却相場がわかる

すまいステップでは、優良の不動産会社のみを厳選しているため、安心して不動産一括査定をお申込み頂けます。

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記事のおさらい

査定にはどんな方法がある?

査定には3つの種類があります。不動産会社が行う『机上査定』と『訪問査定』。ネット上で匿名で査定ができる『匿名査定』です。この中で、訪問査定が最も査定精度が高いといえます。詳しく知りたい方は家を査定する3つの方法をご覧ください。

家を査定するまではどんな流れ?

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 査定の訪問日時を決める
  3. 不動産会社の現地調査が始まる
  4. 調査結果の報告が来る

詳しくは家を査定するまでの流れをご覧ください。

査定を依頼する際のポイントは?

査定を依頼は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。不動産会社ごとに査定結果は大きく異なるため、査定結果を比較することが重要です。詳しく知りたい方は後悔しない査定の依頼方法をご覧下さい。

査定をするのに費用はかからない?

査定依頼にも、実際に査定される際にも費用はかかりません。詳しくは家の査定でよくある質問をご覧ください。

関連記事:家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ

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