不動産会社に土地を買い取ってもらいたいけど、本当に買取で売ってよいか不安…
こんな悩みはありませんか？
買取とは、再販を目的とする不動産業者に土地を売る方法で、成約がはやい反面、価格が安くなってしまうというデメリットがあります。
本記事では、買取と仲介の違い、買取のデメリットやメリット、高く売るための業者選びや査定のコツを解説しています。
土地の買取と仲介の違い
不動産売却には「仲介」と「買取」の2種類の方法があり、次の違いがあります。
- 買取は早く売れるぶん、売却価格が安くなる
- 仲介は高く売れるぶん、売却価格が高くなる
買取とは、再販売を目的とする不動産会社に直接土地を売る方法です。
不動産会社に査定を依頼し、提示された買取価格に合意ができれば1カ月以内に売却できますが、売却価格は市場相場よりも安くなります。
一方、仲介とは不動産会社が探した買主に土地を売る方法です。
しかし、市場相場で売れるため、買取よりも売却価格は確実に高くなります。
よって、できるだけ土地を高く売りたい方は仲介での売却を選んだ方が得策かもしれません。
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不動産一括査定サイトのすまいステップは、厳しい審査基準を満たした営業担当者から、あなたの状況にあった売却プランをご提案させていただきます。
▽営業担当者の審査基準
- 宅地建物取引士の資格保有者
- 売買仲介営業 5年以上経験
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場より高値で販売した経験有
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土地買取の売却価格は市場相場より安い
買取で売る最大のデメリットは、前述したとおり「売却価格が市場相場より安くなってしまう」ことです。
最低でも市場相場の9割～8割となる
買取再販業の利益率は一般的に10%～20%で、買取価格は市場相場の9割～8割になるといわれています。
また、買取再販を主軸事業とする東証一部上場企業のムゲンエステートは、自社を含めた同業社の営業利益率を3.0%～17.9%と報告しています。
▽買取再販業の営業利益率
| 社名 | 営業利益率 |
|---|---|
| トーセイ | 17.9% |
| サンフロンティア不動産 | 15.8% |
| オープンハウス | 12.2% |
| スター・マイカ・ホールディングス | 7.5% |
| イーグランド | 7.1% |
| ムゲンエステート | 5.4% |
| イーグランド | 7.1% |
| インテリックス | 3.0% |
参考｜株式会社ムゲンエステート 2021年12月期第2四半期決算レポート<同業他社比較>
場合によっては8割以下になることも
取引によっては市場相場の8割以下になることもあります。
以下はすまいステップが独自調査した土地の買取事例ですが、いずれの買取価格も市場相場の7.2割や6.9割となっています。
| 項目 | 事例① | 事例② |
|---|---|---|
| 売却年 | 2015年 | 2012年 |
| 住所 | 千葉県 | 大阪府 |
| 買取価格/㎡ | 9.1万 | 9.7万 |
| 市場相場/㎡ | 12.5万 | 13.9万 |
| 市場相場比率 (買取価格/市場相場) | 7.2割 | 6.9割 |
参考｜「市場相場/㎡」は土地情報システムの国土交通省地価公示・都道府県地価調査から売却年における対象市内の公示地価・基準地価の中央値を掲載
高く売るには複数社から査定を受ける
ただし、買取価格がいくらになるかは不動産会社の実力によって異なります。
特に土地の場合、エリアの地価動向や土地個別の条件（形状や接道状況）に価格が大きく左右されます。よって、そのエリアの地価に詳しく、土地の活用方法について専門性が高い業者であるほど、高く売れるため高く買い取ることができます。
できるだけ高く買い取ってもらうには、査定価格を複数社比較することが大切です。
比較することで、できるだけ高い査定価格を提示する業者を選んだり、他社を引き合いにもっと高く買い取れないか値上げ交渉することもできるようになります。
複数社に査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。
すまいステップなら、一回で最大4社に査定を依頼できます。
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土地買取にはこんなデメリットも
売却価格が安くなる以外にも、買取を検討する上で注意したい点があります。
本章では、買取における安さ以外のデメリットについて解説します。
詐欺まがいの業者がいる
大変残念なことですが、買取業界には詐欺まがいの業者が存在します。
例えば、「土地を整備しないと買い取れない」といわれて高額な整備費用を請求されり、「買取手数料」と称して不当な料金を請求されるケースがあります。
特に「高値で買い取ります！」など買取を勧誘するチラシが投函されている場合は注意が必要です。甘い言葉で集客して、お金を支払わせたらそのまま姿をくらましてしまうことも…。
原則として、買取に手数料は発生しません。また、買取のために売り主が何かしらの費用を負担することもありません。
悪質な業者から被害をうけないためにも、怪しいチラシや勧誘には十分に注意するようにしてください。
業者から値下げ交渉をされる
前述したとおり、不動産会社は事業として買取を行っています。安く仕入れて（買い取って）高く売ることが利益につながるので、できるだけ安く買い取ろうと値下げを交渉されることもあるでしょう。
買取再販のプロである不動産会社と、売買が初めての一般人では交渉の力は歴然です。土地の売却相場などを何も知らない状態で依頼すると、思った以上に安く買い叩かれてしまう恐れもあります。
失敗しないためにも複数社を比べよう
詐欺まがいの業者を見抜いたり、値下げ交渉に強気で対応するためには、やはり複数の業者と比べることが大切です。
最初から1社に絞ってしまうと、怪しい請求をされていることに気づけなかったり、「この会社しかいないから」と値下げを受け入れてしまいやすいです。
買取を検討している人は、売れにくい土地を所有していたり、事情があって早く手放したいなど、余裕がない状態で買取先を探している場合が多いです。詐欺や値下げに応じてしまいやすい傾向にあるので、買取先は余裕をもって選ぶように気を付けましょう。
複数社に査定を依頼しておけば、適切な業者を選ぶことができるので、思わぬトラブルや損失を防ぐことができます。
信頼できる不動産会社に依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。すまいステップに登録しているのは、以下の知識やスタンスの審査基準を満たした営業担当者がいる、厳選された不動産会社のみ。
▽営業担当者の審査基準
- 報告・連絡・相談を徹底でき、コミュニケーション能力が高い
- 物件の周辺環境について熟知している
- 不動産売却に関しての法律や税金、控除に関しての知識を持っている
- 物件ごとに売却までの道筋を描き、安易な値下げをしない
- ユーザーに対する迷惑行為をしない（過度な電話営業など）
不動産の売却が初めての方でも、安心してご相談いただけます。
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土地を買取で売るメリットとは
▼買取のメリット
1カ月以内に確実に売れる
買取は仲介と比べて売却期間が短いです。よって、確実に早く売りたい場合は買取がおススメといえます。
すまいステップが2022年3月に調査したアンケート結果によると、「1カ月以内に売却」できたのは買取では約9割（95名/100名）、仲介は約1.5割（15名/100名）となっています。
買取のほうが早く売却できるのは、「売却にいたるステップ数が少ないこと」「不動産会社が買主なので入金が確実にされること」にあります。
買取では不動産会社に提示された査定価格に合意できればすぐに取引が完了します。仲介のように買主を探すための販促活動が不要なので、その期間をぐっと短縮して売却できます。
また、買取では基本的に資金体力がある不動産会社が買主となります。土地は高額な商材なので、再販業を成立させるにはそれなりの資金や信頼が必要となるためです。対して仲介では、買主が個人となるため、成約直前に住宅ローンが組めないことわかって破談となり、売却期間が延びてしまうケースもあります。
以上のことから、「早く確実に売却をしたいのであれば買取」を選ぶのが得策といえます。
仲介手数料がかからない
買取で土地を売却すると仲介手数料はかかりません。仲介の場合は、売買契約時に仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格によって算出式が決まっており、売却金額に応じて料金が変わります。例えば、300万円の土地の場合は約14,000円、1,000万円であれば約39万円、3,000万円であれば約100万円となります。（いずれも消費税込みです）
ただし、不動産会社から買取業者を紹介してもらう場合は、仲介手数料（紹介料）が発生します。自分から直接打診した不動産会社であれば仲介手数料は請求されないため、買取で売る際は、仲介手数料を節約するために自分で会社を見つけるようにしましょう。
物件売却でかかる仲介手数料はいくらくらい？費用から安く抑えるコツまで
古家を解体せずに売却できる
買取では古家の解体も不要です。
土地に古家が建っている場合、仲介で売りだすなら古家つきか更地のどちらで売るのか悩むことになります。解体する場合は解体費用がかかり、相場は木造戸建て40坪で100万～200万と高額です。しかも、解体費用は現金で一括払いが基本なので、資金が足りないひとにとっては負担が大きいです。
▽解体費用の相場
| 構造 | 木造 | 鉄筋コンクリート |
|---|---|---|
| 30坪 | 93万～195万円 | 105万～240万円 |
| 40坪 | 124万～260万円 | 140万〜320万円 |
| 60坪 | 186万～390万円 | 210万～480万円 |
| 80坪 | 186万～390万円 | 280万～640万円 |
境界線がわからない土地でも売れる
買取の場合、境界線の確定は不要です。
仲介で売る場合、売主が境界線を確定させることが一般的となっており、買主も境界線が曖昧な土地を嫌がるため、確定作業は避けては通れません。境界線の確定費用は35万～80万が相場となっており、平均1カ月～3カ月、場合によっては半年以上の期間がかかります。
確定作業では、売主と測量士と隣接地所有者が立ち合いながら、境界線の合意をひとつずつとっていくため、トラブルが発生したりと気苦労も多いです。買取はこうした面倒を抱えずに売ることができるため、気楽に売却できるといえるでしょう。
契約不適合責任に問われない
買取で売却をする場合、売主は契約不適合責任を負いません。「契約不適合責任」とは、土地の売却後に売買契約書に明記されていない不具合（＝瑕疵）が発覚した場合、一定の期間内であれば修繕費用などを買主が負担することを指します。
▽瑕疵の例
| 売り出し方 | 瑕疵の例 |
|---|---|
| 古家付きの場合 | シロアリ、雨漏り |
| 土地のみの場合 | 地中埋設物、土壌汚染、地盤沈下 |
例えば仲介では、土壌汚染や地盤沈下などの問題が成約後に見つかると、買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修繕費を負担しなければならないケースがあります。成約前に瑕疵を調査するにも数十万の費用がかかり、万が一、見つかった場合は買主に告知しなければいけないので、売却価格が下がることもあります。
買取では、瑕疵の有無にかかわらず売却でき、その後に責任を追及されることもないため、想定外のトラブルを避けられます。
土地買取に向いている人の特徴
買取のメリットを確認して「買取で売った方がいいのかな」と検討し始めたひともいるではないでしょうか。
本章では、迷っている方が決めやすいように、買取が向いている人の特徴を解説しています。
自分にあてはまるのか、確認してください。
▼土地買取が向いている人
とにかく早く土地を手放したい
土地は所有しているだけで固定資産税が毎年かかり、土地が荒れてしまわないために草刈や清掃など、維持管理の時間や手間がかかります。例えば、固定資産税評価額が1,500万円相当の土地の場合、固定資産税は約21万円です。遠方の土地の場合、維持管理を業者に任せるひとも多いですが、もちろん委託費用がかかります。放置すると、廃棄物が不法投棄されたり、草木が伸びて隣地所有者とトラブルになったりと心労も大きいです。
仲介では、とくに需要が低い田舎の土地は、売れるまで1年～3年の期間がかかる場合があります。土地の所有に疲れてしまっているひとは、金銭的、心理的負担を抱えたまま売れるのを待つより、買取で手早く売ってしまったほうが賢明かもしれません。
立地が悪い土地を売りたい
駅やバス停などの交通機関から距離がある土地、生活利便施設（スーパーやコンビニなど）が周りにない土地は仲介で売るには時間がかかります。田舎の土地などは立地面から特に売れにくいため、早く手放してしまうのも得策といえます。
▼以下から距離が遠いほど、立地は悪いとされる
- 駅やバス停などの交通機関
- スーパーやコンビニエンスストア
- ショッピングモールやクリーニング店、カフェ、レストラン、商店街
- 銀行や郵便局
- 病院や診療所などの医療機関
地形が悪い土地を売りたい
三角地や不整形地などの形がいびつな土地、道路に面していない土地は使い勝手が悪いため仲介では買い手がつきづらいです。しかし、不動産会社であれば、土地活用の経験が豊富なため買い取ってくれる可能性が高いです。
買取体験談｜旗竿地を買取で売却した
山形県(40代・女性)
いわゆる旗竿地で間口が狭く、接している道路は幅が狭い小道でした。最初は仲介を相談しましたが「売るには相当時間がかかる」と不動産会社からいわれ、住み替えの購入資金がほしかったこともあって、買取で売却しました。
建築制限がある土地が売りたい
建築制限がある「市街化調整区域」や「再建築不可」の土地は、新しく建物が建てられないため用途が制限され買い手がつきにくい傾向があります。不動産会社であれば、建物が建てられない土地もうまく活用できるため買い取ってもらえる可能性が高いです。
買取体験談｜市街化調整区域を買取で売却した
愛知県(40代・男性)
親が住んでおく家が空き家になっていましたが、市街化調整区域で再建築不可の土地だったので、希望価格ではなかなか売れず、結局の買取依頼することになりました。希望価格からは安くなりましたが、ようやく売ることができたのでよかったと思います。
瑕疵がある土地が売りたい
土壌汚染や地中埋設物など瑕疵がある土地は、買取で売ったほうが売却後のトラブルを避けられます。
瑕疵には土地の利用に直接的に制限をかける「物理的瑕疵」の他に、利用に心理的な不快感を伴わせる「心理的瑕疵」や「環境的瑕疵」が存在します。
| 瑕疵の種類 | 瑕疵の例 |
|---|---|
| 物理的瑕疵 | （古家つきの場合）シロアリ、雨漏り （土地の場合）地中埋設物、土壌汚染、地盤沈下 |
| 心理的瑕疵 | 事件や事故があった等 |
| 環境的瑕疵 | 高圧線の鉄塔がある、墓地がある、風俗店がある等 |
これらの瑕疵に該当する土地を売る場合、仲介では契約不適合責任を負わなくてはいけません。買取では契約不適合責任が免責となるため、支障なく売ることができます。
売れない土地を絶対に売る！対策しても売れない時の手放し方も解説
土地を買取で高く売るための業者選び
前述したとおり、買取価格が業者の実力によって異なるので、高く買い取ってくれる業者をみつけることが、買取で成功するために最も大切です。本章では、買取査定を依頼する際の、業者選びの基準を解説しています。
特に田舎の土地は不動産会社自体を見つけることが難しいケースも多いため、不動産会社の探し方も一緒に確認していきましょう。
▼土地を買取で高く売るための業者選びの基準
- 売りたい土地の周辺に営業所がある
- 買取に対応している
- 土地の売却実績が確認できる
- 会社の評判がわかり内容がよい
- 特殊な土地の場合、専門の買取業者である
売りたい土地の周辺に営業所がある
まず、売りたい土地の周辺に営業所がある不動産会社を探しましょう。できれば車で10分～15分圏内、少なくとも同市区町村内に位置していることがポイントです。
営業所があるということは、それだけ土地売買の経験が豊富で、売買に関する情報に詳しい可能性が高くなります。経験値があり地場の市況感に詳しければ、それだけ高値で再販できるため、高く買い取ってくれる可能性が高いです。
地場に営業所を構える不動産会社を探す方法は次の4点です。
▽周辺に営業所がある不動産会社の探し方
- 売りたい土地周辺（車で10分～15分圏内）に営業所がないか地図で探す
- 一括査定サイトで該当市区町村内の業者を探す
- インターネットで「〇〇市 土地買取業者」などのキーワードで検索する
- 近隣で土地買取をした知人にどこに依頼したか聞く
買取サービスに対応している
上述の方法で査定依頼する業者候補をピックアップしたら、買取サービスに対応してくれる業者かをチェックしましょう。
都市部には買取専用業者もありますが、田舎の土地は地場の不動産会社が売買と並行して買取を対応しているケースが多いです。
買取サービスに対応しているかどうかは、次の点からチェックしましょう。
▽買取に対応しているかの確認方法
- 一括査定サイトの業者一覧ページから「買取可」の記載があるか調べる
- 業者の公式ホームページのサービス概要から調べる
「買取保証」に対応していると尚よい
買取サービスを運営していることがわかった場合、「買取保証」も対応しているか確認しましょう。
「買取保証」とは、まずは期間を決めて仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合は取り決めていた額で不動産会社が買い取る売却方法です。いつ売れるかわからないという仲介のデメリットを排除しつつ、市場価格で売る可能性を残すことができます。
ただし、買取保証を行う業者は限られており、買取保証の対象となる条件や、売却活動にさまざまな制約があるケースがあります。また、ホームページは一括査定サイトに記載がない可能性もあるので、興味がある方は、直接業者とやりとりする際に確認するのがよいでしょう。
土地の売却実績が確認できる
田舎の土地の場合は情報が少なく難しいケースもありますが、土地の売却実績があるかはできる範囲でチェックしましょう。
不動産会社にによって得意な物件種別（戸建てやマンションなど）は異なります。つまり、土地の買取を依頼する場合は、「土地」の売却実績が豊富な不動産会社に依頼したほうが、経験値が高いため高額での買取が見込めます。
ベストは買取の実績が確認できることですが、田舎の土地の場合は専業者が少ないので、わからない場合は土地の売却実績を参考にします。売却実績は、不動産一括査定サイトの業者詳細ページや、業者の公式ページから確認できることが多いです。売却実績もわからない場合は、公式ページから確認できる、該当エリアで売りだし中の物件において、土地の比率が高いか、件数が多いかをチェックしましょう。
▽土地の売却実績の確認方法
- 一括査定サイトの業者詳細ページから確認する
- 公式ホームページから確認する
- 売却実績が確認できない場合は、売り出し情報を参考にする
会社の評判がわかり内容がよい
その業者の評判もわかる範囲でチェックしましょう。
周囲に買取を依頼したひとがいれば直接話を聞いたり、口コミサイトから確認することもできます。実際にサービスを利用したひとの声がよいものであれば、安心して任せられますし、悪い評判があればその業者を予め避けることができます。口コミサイトは1サイトだけだと評価者が偏っている可能性があるので、複数サイトをチェックするようにしましょう。
買取体験談｜評判が良い買取業者を選んだ
埼玉県 (30歳・女性)
はじめに依頼しようとした不動産会社は、評判があまり良くなくのんびりとした取引になりそうだと感じました。別の不動産会社を話を聞き、対応がしっかりしており安心なのではと思いお願いする流れとなりました。
▽会社の評判を確認する方法
- 近隣で買取を経験した人から話を聞く
- 口コミサイトを利用する
特殊な土地の場合、専門の買取業者である
再建築不可、市街化調整区域のような土地は売却に専門の知識が必要となるため、それ専門の買取業者に依頼するようにしましょう。不動産会社も全ての土地を買い取れるわけではありません。高い専門性が必要な土地の場合、再販売が難しいため買取を拒否される可能性があります。
買取体験談｜飛び地を売るために専門性が高い業者を選んだ
奈良県(40代・女性)
うちのように土地が飛び地にあったり、すぐそばに山や森があって査定がしにくいものなどはその手に詳しい不動産買取業者を選ぶことをおすすめします。買取までに2件の不動産会社に依頼しましたが、1件目は成約条件に誤認が発生し、取引をキャンセルをすることになりました。かなりのキャンセル料が発生し無駄な労力と出費だったと後悔しています。2件目の不動産会社は飛び地の売却に詳しかったので、無事成約できました。
▽特殊な土地の買取に詳しい業者の探し方
- 「〇〇町 市街化調整区域 買取」「〇〇市 再建築不可 買取」などのキーワードでインターネット検索
- 一括査定サイトの業者一覧ページに「市街化調整区域可」「再建築不可可」の表記があるか確認
土地の買取査定と価格交渉のコツ
▼土地を買取で高く売るための価格交渉のコツ
買取相場を査定前に調べておく
査定前に買取価格を自分で調べておきましょう。買取では、不動産会社が提示した査定価格がそのまま買取価格となります。事前に調べておくことで、不動産会社から出された査定価格が妥当かを判断できるようになります。
買取体験談｜自分で相場を調べて、希望の買取価格を決めた
北海道(50代・男性)
予め土地の相場をインターネット上から確認しており、その額面から低くなる査定の幅を目安にしました。自分で調べておくと「この土地は最低いくらくらい」と最低価格のめどが立ちやすくなり、不動産会社から提示される買取価格が適切か考えられるようになるのでおススメです。
査定を複数社に依頼する
買取の査定は必ず4～5社、複数社に依頼しましょう。買取の査定価格は業者によって異なり、数百万の差がでてしまうことも珍しくありません。複数の不動産会社に依頼することで、より高い査定価格を提示する不動産会社を見つけられるようになります。
買取体験談｜複数社から、より高く買い取る業者を選んだ
和歌山県(40代・男性)
買取に成功できたのは、複数の業者に見積もりを出してもらい、最も査定額が高かった不動産買取業者と取引をしたことです。アドバイスとして、より高く査定してくれる買取業者を探し、なおかつ査定価格がより高くならないか交渉することをススメます。
査定価格の根拠を聞く
査定価格が提示されたら、その根拠を必ず確認しましょう。根拠の説明が一般人にもわかりやすく、丁寧であるかで、信頼できるかがわかります。
逆になぜその査定価格か説明が曖昧で、専門用語などを頻繁に使用するようであれば、安く買い叩こうとしている可能性がありますので、注意が必要です。
買取体験談｜査定価格に納得できたから買取を依頼した
和歌山県(40代・男性)
少しでも高く買取してもらえる不動産買取業者を探していました。何社か同時に査定してもらったのですが、一番査定額の高い業者と取引をすることにしました。確かに付帯サービスなどの充実度等も気になるところではあるのですが、それ以上に査定額に納得できるか否か、根拠をちゃんと説明してくれるのかが大切だと思います。
他業者の買取価格と比べて交渉
価格交渉では他の不動産会社からの買取価格を提示しましょう。
一方の不動産会社から「どうしても購入したい」と打診された場合、他の不動産会社の価格を提示することで、買取価格をその会社以上に釣り上げてもらえる可能性があります。
買取体験談｜他の会社から提示された価格をもとに交渉
愛知県(40代・女性)
5社に査定依頼をしました。そのうち2社から「2,200万」と「2,000万」で提案されたので、最初は「2,200万」の業者に買取を依頼しようと考えました。しかし、片方の業者に別会社から「2,200万」で打診されていることを伝えると「2,250万」まで買取価格を釣り上げてもらうことができより高額で売ることができました。
最終的な買取先は担当者の質で決める
これまで業者選びのポイントを解説してきましたが、どの業者に最終的に買取を依頼するかは、担当者の人柄で決めることが大切です。
どんなに優良な会社であっても、親身に話を聞かない担当者が対応する場合、「人」として信頼できないため、おススメはできません。希望や条件をきちんと聞き取らずに自分の意見を押し付けてくる場合は、任せるのは控えましょう。
買取体験談｜最終的には担当者で依頼するかを決めた
福島県(40代・男性)
買取業者を選ぶ上で大事になのはやはり担当者が誠実に対応してくれるかだと思います。 買取価格の交渉をするにしても担当者の対応が悪いと何も交渉ができません。私の場合は、担当してくださった方が親身になって寄り添っていただき、土地を少しでも高値で買っていただくために色々調べて動いてもらえたよかったと思います。
土地の買取業者を探すならすまいステップ
土地を買取で高く売るには、再販売力が高い、市場での売却力がある企業、実績のある担当者に出会うことが重要です。
すまいステップの加盟企業は各都道府県で代表的な「大手」の不動産会社様が中心です。
さらに「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業5年以上経験」などの厳しい基準を満たした担当者をご紹介します。
自分で優良な買取業者を探すのは大変ですが、すまいステップならカンタンに複数の会社・担当者を比べて納得の1社を見つけることができます。
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