土地の売却を検討していると「買取」という言葉をよく目にします。
「短期間で売却できるメリットや金額面でのデメリットがあるそうだが、その実態をよく理解できていない。」
そう悩まれる方も少なくないでしょう。
実際、普通に買主を探して売却する場合何が違うのでしょう。
この記事では、土地売却時の「買取」について、一般的な「仲介」という売却方法と比較しながら解説していきます。
- 監修畑中 学
- 不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
- 【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
- 【URL】武蔵野不動相談室株式会社
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「買取」「仲介」の違いを知り比較しよう
土地の売却には「買取」と「仲介」という2種類の方法が存在します。
これら2つの方法の最もな違いは、「買主が誰であるか」という事です。
上図の通り、仲介の場合は買主は個人のお客様になり、不動産会社は個人の売主と買主をつなげる役割を担います。
一方の買取は、不動産会社が買主となり、個人の売主から土地を買い付ける方法になります。
そのほかの違いは下記の通りです。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人 | 不動産会社 |
| 売却の期間 | 完了まで時間がかかる | 早期に売却手続きが完了する |
| 売却の価格 | 相場価格で売却しやすい | 相場価格よりも安くなりやすい |
| 費用 | 仲介手数料(3%+6万円)がかかる | 仲介手数料はかからない |
不動産会社が買主になる「買取」
買取は不動産会社が買主となる取引方法です。
不動産会社との直接的な取引になるので短期間で売却することができます。
「買取」には2つの方法があります。
- 即時買取
- 買取保証
即時買取
即時買取とは、読んで字のごとく不動産会社に即時に買い取ってもらう方法です。
土地をすぐに現金化したい場合に有効的です。
買取保証
買取保証とは、一定に期間内に土地が売却ができなかったときに、不動産会社が買取ってくれるシステムのことです。
「なるべく売りたい、でも売却したい期限は決まっている」
「売れ残った場合が怖い」
といった場合に最適です。
不動産会社が買主を見つける「仲介」
仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人のお客様に土地を売却する方法です。
土地を売却する際に最も一般的な方法で、不動産会社に土地を査定してもらい、不動産会社と媒介契約を締結した上で買主を探してもらいます。
買主を探すことが必要であるため、売却期間は長くなります。
目安としては3～6カ月程度。場合によっては1年以上売れない場合もあります。
土地買取のメリット
買取で土地を売却すると、どんないいことがあるの？
買取で土地を売却するメリットは下記の6つです。
- 売却までの期間が短い
- 仲介手数料がいらない
- 古家の解体が不要
- 測量が不要
- 再建築ができなくても売却できる可能性がある
- 契約不適合責任に問われない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット1：売却までの期間が短い
仲介で売却する場合に比べて、買取は売却までの期間が短いです。
不動産会社にもよりますが、買取では数週間～１カ月以内に土地を売却できます。
下の図は、株式会社Speeeが土地を売却した255人に、「土地を売り出してから売却までにどのぐらいの期間がかかったか」のアンケートを取った結果です。
全体の約7割の人が土地を売却できるまで「3カ月以上かかった」と答えています。1年以上かかった人も全体の4分の1ほどいることも。
仲介での土地の売却期間は、売却期間は3カ月～1年かかること見込んでおきましょう。
土地を売り出している間も固定資産税などの諸費用がかかり続けることになります。
少ない手間で早期に土地を売却できる点は買取の大きなメリットと言えます。
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メリット2：仲介手数料がかからない
買取で土地を売却すると、仲介手数料はかかりません。
仲介で土地を売却すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、決して少ない額ではありません。
例えば、土地を3000万円で売却すると、仲介手数料は最大96万円かかります。
＝売却価格 × 3% + 6万円
=3000万円 × 3% + ６万円
= 96万円
なるべく費用を抑えて土地を売却したい場合、仲介手数料を支払う必要がないことは魅力の1つと言えます。
しかし、後ほど詳しく説明しますが買取では売却価格が安くなるため、買取で売却するよりも仲介で仲介手数料を払ったほうが手元に残る金額が多くなる傾向にあります。
どちらの方法で売却するかは、複数の不動産会社から査定と仲介手数料の見積もりを取って決めましょう。
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メリット3：古家の解体が不要
土地を売却する方の中には「築年数の古い建物（＝古家）が建っている状態の土地を売却したい」と考える方も多くいます。
建物の解体には、一般的に数十～数百万円の解体費用がかかります。
仲介では、売主負担で建物を解体するか、古家付きのまま土地を売却して解体費用分を値引くなどして土地を売却します。
一方、買取で売却する場合は解体費用はかかりません。
解体費用を負担せずに売却できるので、売却にかかる費用を少なくできます。
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メリット4：土地の測量がいらない
買取で土地を売却する場合、不動産会社が取引の相手方になるため確定測量が必要ありません。
個人の購入希望者が買主となる仲介では、トラブルを未然に防ぐため隣の家との境界線をはっきりさせた上で売却します。
境界線を確定するために行う測量を、確定測量と言います。
もし、確定測量を行っていない土地を売却する場合は、新たに測量を行う必要があります。
これには、高額な費用と手続き、2～3ヶ月の期間を要します。
買取の場合は、不動産会社が購入後に行ってくれるので、売主が境界線を確定しなくても大丈夫です。
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メリット5：再建築ができない土地でも売却できる可能性がある
都市計画法によって、新たに建物を建築することを制限されている土地を「再建築不可」と言います。
例えば、以下のような「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」などです。
都市計画法で定められている「接道義務」に反しているため、今建築している建物を解体した後は新たに建物を建てることができません。
再建築不可の土地は、仲介で売却しようとしても購入希望者がなかなか現れず苦戦すると言われています。
しかし、買取では再建築不可でも買い取ってくれる不動産会社があります。
仲介では売却が難しい土地を売却したいと考えている方に、買取はメリットがあると言えます。
売却しにくい土地の特徴を知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
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メリット6：契約不適合責任の心配がない
買取で売却をする場合、売主は契約不適合責任を負いません。
契約不適合責任とは、土地の売却後に売買契約書に明記されていない不具合（＝瑕疵）が発覚した場合、一定の期間内であれば修繕費用などを買主が負担することを指します。
例えば仲介では、ぱっと見ても気づきづらい土壌汚染や耐震強度の問題が売却後に見つかると後々買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修理費を負担しなければならないケースもあります。
また、浄化槽や杭などが埋まっている場合の撤去費用も一定期間であれば買主の負担になります。
買取で売却することで、想定しなかった「瑕疵」があっても補償などを行う責任がありません。
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土地買取のデメリット
続いてデメリットについて説明します。
- 売却金額が仲介の7～8割程度
- 買取を断られる土地もある
デメリット1：売却価格が仲介より安い
買取の場合、仲介で売却した時と比較して、7~8割程度の価格になります。
買取は、買取業者にとっては「仕入れ」です。
土地が転売できる価格から、物件にかける費用を差し引いて、買取価格を算出します。
以下は買取と仲介の平均単価の例です。
どのエリアでも大幅に価格差が出ています。
| 都道府県 | 【買取】平均平米単価 | 【仲介】平均平米単価 |
|---|---|---|
| 東京 | 27.8万円 | 46.4万円 |
| 神奈川 | 11.3万円 | 18.9万円 |
| 大阪 | 10.6万円 | 17.6万円 |
| 福岡 | 3.9万円 | 6.5万円 |
デメリット2：買取を断られる土地もある
以下のような場合、買取を断られるケースもあります。
- 農地や山林
開発するためには都道府県知事や農業委員会などの許可を取る必要がある - 市街化調整区域
農業を営む人の住居など以外を建築することができない。開発を行うためには都道府県知事などの許可を取る必要がある
- 上記のような土地を買い取ったあと不動産会社は、住宅地などに転用するために許可を取る必要があります。
許可を取る申請には専門知識が必要であるため、知見のない不動産会社には買取を断られることがあります。
特に、田舎の土地を売却する際には注意が必要です。
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買取と仲介どっちにするべき？
買取か仲介かを決断するには、3つの要素のうちどれにこだわるかが重要です。
- 売却価格の高さにこだわる
- 売却までのスピードにこだわる
- 売り切ることにこだわる
以上の3つの要素を軸に買取と仲介を比較していきましょう。
売却価格の高さにこだわる
ここでは購入価格4,000万円の土地を例に考えていきましょう。
買取で売却した場合と、仲介で売却した場合の価格を比較していきます。
比較する土地の情報
購入価格：4,000万円
査定価格：3,000万円
所有期間：10年
土地状況：家あり
維持費（固定資産税を含む）：年間40万円
（維持費は戸建ての平均的な額を参考として使用します。詳しくはこちらをご覧ください。）
買取：査定価格の7割だった場合
買取：査定価格の8割だった場合
仲介：売却までに1年かかった場合
仲介での売却は仲介手数料がかかります。
仲介手数料は『（売却金額×3％＋6万円）＋消費税』で求めます。
（3,000万円×3％＋6万円）＋消費税＝105万6,000円
※消費税は10％計算しています。
※仲介手数料は、上限こそ定められていますが下限はありません。値引きの余地もあります。詳しくはこちら。
仲介：売却までに2年かかった場合
売却金額、仲介手数料は同額とします。
維持費のみ2倍で計算します。
今回の場合は2年間で24万円か買ったとします。
仲介：半年後に値下げし売却できた場合
値下げ幅200万円
（2,800万円×3％＋6万円）＋消費税＝99万円
維持費
40万÷２＝20万
値下げ幅300万円
（2,700万円×3％＋6万円）＋消費税＝87万円
維持費
40万÷２＝20万
維持費に関しても、これ以上かかることもあればかからないこともあります。
他にも仲介で売却する場合にはリフォームや軽微な修繕が必要になる場合もあります。
売却までのスピードにこだわる
売却までのスピードにこだわる場合は、基本買取が有利です。
売却までの流れと期間を比較していきましょう。
買取で売却するまでの流れ
- 買取業者・不動産会社に査定を依頼する
- 複数社を比較したのち1社と売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
売却までは最短1週間ほどです。
仲介で売却するまでの流れ
- 不動産会社に査定を依頼する
- 気に入った会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 購入希望者が見つかったら内覧を行う
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
売却までは平均的に3～6カ月ほどです。
売りきることにこだわる
土地の状況によってはなかなか売り切るまでに時間がかかることや、結果売れ残ってしまうこともあります。
注意すべきは以下のような土地。
- 土地の面積が広すぎる/ 狭すぎる
- 地形がいびつで非常に使い勝手が悪い
- 周辺に悪臭の原因となる建物や墓地などの嫌悪施設がある
- 瑕疵付きの土地
こうした土地は購入希望者が非常に少なく、仲介市場で売却するには相応の時間とリスクを要します。
仲介での売却が難しいと判断場合は、買取を選びましょう。
条件があまり良くない土地でも業者なら買取ってくれることが多くあります。
瑕疵ってなに？
瑕疵は、その土地や建物の欠陥を意味します。
瑕疵の種別は4つあり、何らかに該当すると、不動産会社や買主に告知する必要があります。
| 物理的瑕疵 | 土壌汚染や地中障害物、コンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境等 |
|---|---|
| 法律的瑕疵 | 埋蔵文化財包蔵地に指定されている、建築基準法上の道路に接道していない等 |
| 心理的瑕疵 | 数年前に建物で焼死自殺があった後、忌まわしい殺人事件があった後等の跡地等 |
| 環境的瑕疵 | 隣地に高圧線の鉄塔がある、目の前に墓地がある等 |
買取サービスが充実しているか
現在では、様々な不動産会社が買取を行っているので、そこに付随するサービスもとても重要です。
例として、大手不動産買取業者の大京穴吹不動産のサービスを見てみましょう。
| サービス名 | 内容 |
|---|---|
| 買取保証 | まず仲介で売り出して、仲介で売れない場合に買い取ってもらえる |
| 買い取り賃貸居住サービス | 売却後もしばらく家に住み続けられる |
| 家具処分サービス | 不要な家具を無料で処分してもらえる |
仲介で売り出し、売却できなかった場合にそのまま買取を行ってくれるサービスです。
仲介での売却をお考えの方はこちらをご覧ください。
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買取と仲介の流れと期間
土地の売却というと何かと難しそうに感じてしまうでしょう。
行動開始から売却達成までの流れと期間を比較して、イメージを掴んで行きましょう。
土地買取の流れ：最短1週間
土地の査定は購入希望者を募る必要がないため、短期間で売却することが可能です。
取引相手がプロの不動産会社なので契約もスムーズに進むでしょう。
- 事前準備をする
- 査定依頼をする
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
1．事前準備をする
査定を受ける前に売却相場の確認と、書類の準備を始めましょう。
いずれも、準備しなくても査定を行うことはできますが、査定価格に関わる部分なのでできる限り行いましょう。
不動産会社はできるだけ安く土地を解体と思ってますので、足元を見られないよう、ある程度の相場感を身に着けておく必要があるのです。
不動産売却には、さまざまな書類や手続きが必要となるため、素人である私たちは圧倒されるような気持ちになるものです。この記事では、多くの人にとって初めての経験となる不動産売却をスムーズに進めることができるよう、売却の流れから必要物のチェックリス[…]
2．査定を依頼する
準備が整ったら不動産会社から査定を受けましょう。
この際、複数の不動産会社に査定をおくることを推奨しています。
査定価格は不動産会社によって大きく異なり、その差が300万円以上開くこともあります。
買取の場合は、査定価格がそのまま売却価格になるので、面倒に思わず最低でも2～4社の不動産会社依頼しましょう。
3．売買契約を結ぶ
不動産会社と売買契約を結びます。
小難しい契約ですが、不動産会社が主導して進めてくれます。
4．決済・引き渡し
不動産会社からの入金（決済）が確認出来たら、所有権を移転させて引き渡しを行います。
仲介の流れ：平均3～6カ月
仲介での売却は購入希望者の都合もあり、売却達成まで3～6カ月と幅が大きくなっています。
- 事前準備をする
- 査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動（買主を見つけ内覧対応など）
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
1．事前準備をする
売却の場合は、相場の確認・書類の準備に加え、境界線の確認を行いましょう。
古い土地であは、隣地との境界線が定まっていないことが多々あるため、境界線を確定させてからでないと売却が困難です。
境界線を明確にするには境界線確定測量を行う必要があります。
2．査定を依頼する
買取の場合と同様、複数の不動産会社に査定を依頼して比較して決めるようにしましょう。
仲介では、不動産会社が味方になって売却を進めてくれます。
信頼でき、自分の要望をちゃんと伝えられるパートナーを見つけましょう。
3．媒介契約を結ぶ
仲介で売却する場合は、不動産会社に仲介を頼む『媒介契約』を結ぶ必要があります。
媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があり、土地の状況に合わせ選択する必要があります。
詳しくは下の記事をご覧ください。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
4．売却活動（買主を見つけ内覧対応など）
売却活動を開始し購入者を見つけます。
広報活動は不動産会社が担当してくれるため、特に忙しいことはありませんが、内覧の予約が入った場合は対応する必要があります。
5．売買契約を結ぶ
買主と売買契約を結びます。
売買契約前には条件交渉などが交わされることが多く、値引きの話が行われるかもしれません。
譲歩できる限界などを決めておくとスムーズでしょう。
6．決済・引き渡し
買主からの入金（決済）が確認出来たら、所有権を移転させて引き渡しを行います。
引き渡しには、売主・買主・不動産会社の担当者はもちろん、隣地の所有者や司法書士、買主がローンを組む金融機関担当者が同席することもあります。
記事のおさらい
仲介と買取は何が違う？
仲介は、不動産会社に売却の仲介をしてもらったうえで、第三者に売却をする行為で、買取は不動産会社等の買取業者に直接売却する方法です。詳しく知りたい方は「買取」「仲介」の違いを知り比較しようをご覧ください。
買取にはどんなメリットがある？
土地を買取で売却するメリットは以下の4つです。
- 最短で土地を売却できる
- 契約不適合責任の心配がない
- 仲介手数料が必要ない
- 境界線確定をする必要がない
詳しくは土地買取のメリットをご覧ください。
買取にはどんなデメリットがある？
土地を買取で売却するデメリットは以下の3つです。
- 売却金額が仲介の7～8割程度
- 不動産会社に言いくるめられることも
- 買取でも税金がかかる
詳しく知りたい方は土地買取のデメリットをご覧下さい。
買取が向いている場合はどんな時？
早急に現金化したい、又は売り切りたい場合。買い手が見つからない条件の悪い土地である場合。瑕疵つきの土地を抱えている場合は買取を利用するのも効果的です。詳しくは買取に向いているケースって？をご覧ください。
