【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地買取のデメリットは?仲介との違いや高く売るコツをやさしく解説!

  • 更新日:2024年5月30日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
土地買取のデメリットは?仲介との違いや高く売るコツをやさしく解説!

不動産会社に土地を買い取ってもらいたいけど、本当に買取で売ってよいか不安…

こんな悩みはありませんか?

買取とは、再販を目的とする不動産業者に土地を売る方法で、成約がはやい反面、価格が安くなってしまうというデメリットがあります。

本記事では、買取と仲介の違い、買取のデメリットやメリット、高く売るため査定のコツを解説しています。

すまリス
スグにでも土地を買い取ってもらいたい方は、不動産一括査定サイトのすまいステップから買取査定を依頼しよう!
土地を高く買い取ってもらうためには資金力がある不動産会社を選ぶことが大切です。
すまいステップには、全国都道府県を代表する大手の不動産会社が加盟しており、初めての方でも安心して査定を依頼できます。
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土地の買取と仲介の違い

土地の買取と仲介の違い

不動産売却には「仲介」と「買取」の2種類の方法があり、次の違いがあります。

▽買取と仲介の違い
  • 買取は早く売れるぶん、売却価格が安くなる
  • 仲介は高く売れるぶん、売却価格が高くなる

買取とは、再販売を目的とする不動産会社に直接土地を売る方法です。

不動産会社に査定を依頼し、提示された買取価格に合意ができれば1カ月以内に売却できますが、売却価格は市場相場よりも安くなります。

一方、仲介とは不動産会社が探した買主に土地を売る方法です。 

仲介は成約まで平均3カ月~6カ月といわれていますが、売れにくい土地だと1年以上かかることも珍しくありません。
しかし、市場相場で売れるため、買取よりも売却価格は確実に高くなります。

よって、できるだけ土地を高く売りたい方は仲介での売却を選んだ方が得策かもしれません。

仲介での売却方法は以下の記事で解説していますので、興味がある方はぜひご参照ください。

土地売却の全体を分かりやすく解説!流れ・費用・高く売るコツなど

すまリス
買取と仲介でどちらがよいか迷っている方は、
不動産会社に相談してみませんか?

不動産一括査定サイトのすまいステップは、厳しい審査基準を満たした営業担当者から、あなたの状況にあった売却プランをご提案させていただきます。

▽営業担当者の審査基準

  • 宅地建物取引士の資格保有者
  • 売買仲介営業 5年以上経験
  • 累計100件以上の売買仲介実績
  • 市場相場より高値で販売した経験有

売却の相談は以下のフォームからお問合せいただけます。ぜひご利用ください。

土地買取の売却価格は市場相場より安い

買取で売る最大のデメリットは、前述したとおり「売却価格が市場相場より安くなってしまう」ことです。

最低でも市場相場の9割~8割となる

買取再販業の利益率は一般的に10%~20%で、買取価格は市場相場の9割~8割になるといわれています。

また、買取再販を主軸事業とする東証一部上場企業のムゲンエステートは、自社を含めた同業社の営業利益率を3.0%~17.9%と報告しています。

▽買取再販業の営業利益率

社名営業利益率
トーセイ17.9%
サンフロンティア不動産15.8%
オープンハウス12.2%
スター・マイカ・ホールディングス7.5%
イーグランド7.1%
ムゲンエステート5.4%
イーグランド7.1%
インテリックス3.0%

参考|株式会社ムゲンエステート 2021年12月期第2四半期決算レポート<同業他社比較>

場合によっては8割以下になることも

取引によっては市場相場の8割以下になることもあります。

以下はすまいステップが独自調査した土地の買取事例ですが、いずれの買取価格も市場相場の7.2割6.9割となっています。

項目事例①事例②
売却年2015年2012年
住所千葉県大阪府
買取価格/㎡9.1万9.7万
市場相場/㎡12.5万13.9万
市場相場比率
(買取価格/市場相場)
7.2割6.9割

参考|「市場相場/㎡」は土地情報システムの国土交通省地価公示・都道府県地価調査から売却年における対象市内の公示地価・基準地価の中央値を掲載

高く売るには複数社から査定を受ける

ただし、買取価格がいくらになるかは不動産会社の実力によって異なります

特に土地の場合、エリアの地価動向や土地個別の条件(形状や接道状況)に価格が大きく左右されます。よって、そのエリアの地価に詳しく、土地の活用方法について専門性が高い業者であるほど、高く売れるため高く買い取ることができます。

できるだけ高く買い取ってもらうには、査定価格を複数社比較することが大切です。

比較することで、できるだけ高い査定価格を提示する業者を選んだり、他社を引き合いにもっと高く買い取れないか値上げ交渉することもできるようになります。

複数社に査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。
すまいステップなら、1回で最大4社に査定を依頼できます。

以下のフォームから簡単に問い合わせ可能なのでぜひご利用ください。

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土地買取にはこんなデメリットも

売却価格が安くなる以外にも、買取を検討する上で注意したい点があります。

本章では、買取における安さ以外のデメリットについて解説します。

詐欺まがいの業者がいる

大変残念なことですが、買取業界には詐欺まがいの業者が存在します。

例えば、「土地を整備しないと買い取れない」といわれて高額な整備費用を請求されり、「買取手数料」と称して不当な料金を請求されるケースがあります。

特に「高値で買い取ります!」など買取を勧誘するチラシが投函されている場合は注意が必要です。甘い言葉で集客して、お金を支払わせたらそのまま姿をくらましてしまうことも…。

原則として、買取に手数料は発生しません。また、買取のために売り主が何かしらの費用を負担することもありません

悪質な業者から被害をうけないためにも、怪しいチラシや勧誘には十分に注意するようにしてください。

業者から値下げ交渉をされる

前述したとおり、不動産会社は事業として買取を行っています。安く仕入れて(買い取って)高く売ることが利益につながるので、できるだけ安く買い取ろうと値下げを交渉されることもあるでしょう。

買取再販のプロである不動産会社と、売買が初めての一般人では交渉の力は歴然です。土地の売却相場などを何も知らない状態で依頼すると、思った以上に安く買い叩かれてしまう恐れもあります。

失敗しないためにも複数社を比べよう

詐欺まがいの業者を見抜いたり、値下げ交渉に強気で対応するためには、やはり複数の業者と比べることが大切です。

最初から1社に絞ってしまうと、怪しい請求をされていることに気づけなかったり、「この会社しかいないから」と値下げを受け入れてしまいやすいです。

買取を検討している人は、売れにくい土地を所有していたり、事情があって早く手放したいなど、余裕がない状態で買取先を探している場合が多いです。詐欺や値下げに応じてしまいやすい傾向にあるので、買取先は余裕をもって選ぶように気を付けましょう。

複数社に査定を依頼しておけば、適切な業者を選ぶことができるので、思わぬトラブルや損失を防ぐことができます。

信頼できる不動産会社に依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。すまいステップに登録しているのは、以下の知識やスタンスの審査基準を満たした営業担当者がいる、厳選された不動産会社のみ。

▽営業担当者の審査基準

  • 報告・連絡・相談を徹底でき、コミュニケーション能力が高い
  • 物件の周辺環境について熟知している
  • 不動産売却に関しての法律や税金、控除に関しての知識を持っている
  • 物件ごとに売却までの道筋を描き、安易な値下げをしない
  • ユーザーに対する迷惑行為をしない(過度な電話営業など)

不動産の売却が初めての方でも、安心してご相談いただけます。

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みんなの不動産売却体験談

male

兵庫県神戸市垂水区 / 40代

査定価格2,200万円売却価格2,200万円

不動産会社の決め手
住み替え予定で進めていたので、少しでも高い査定をしてもらえる会社に決めようと思っていました。あとは不動産の売却は大金や山のような書類のやり取りがあるので 話がしやすく丁寧な対応をしてもらえるところでと思ってました。
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male

埼玉県川口市 / 20代

査定価格3,700万円売却価格3,480万円

不動産会社の決め手
決め手は査定額とまめな連絡です。それから、中には真実ではないことを言う営業まいたので、営業トークがすごい人は避けました。落ち着いていてこちらの要望をきちんと聞いてくれる営業を選びました。
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male

三重県鳥羽市 / 20代

査定価格300万円売却価格200万円

不動産会社の決め手
別荘のような物件の売却では、買い手が特殊なため、大手不動産による仲介より個人的なつながりのある中小不動産の方が有利と考えた。また事前に宅地建物取引士による推薦もあったため、その不動産会社に決定した。
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male

愛知県岡崎市 / 50代

査定価格1,200万円売却価格1,000万円

不動産会社の決め手
住み替え用の中古住宅を購入した際の媒介業者がナカジツさんでした。売却自体は何社かに見積りを取りましたが、ナカジツさんの見積りも期待値の範囲内でしたので、敢えて別の不動産業者を選択する必然性がなかったためです。
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female

東京都北区 / 30代

査定価格5,300万円売却価格5,900万円

不動産会社の決め手
担当者が信頼できる人柄であるか。話す内容がわかりやすいか。しっかりと、こちらの話を聞いてくれる方か。こちらの要望を書きながらも、状況をみて専門家としての意見も伝えてくれる方か。
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土地を買取で売るメリットとは

価格の安さや詐欺業者に気を付けたい買取ですが「確実に早く売れる」「手間と費用をかけずに売れる」「トラブルを回避して売れる」いうメリットもあります。
この章ではその具体的な内容を確認していきましょう。

▼買取のメリット

1カ月以内に確実に売れる

買取は仲介と比べて売却期間が短いです。よって、確実に早く売りたい場合は買取がおススメといえます。

すまいステップが2022年3月に調査したアンケート結果によると、「1カ月以内に売却」できたのは買取では約9割(95名/100名)、仲介は約1.5割(15名/100名)となっています。

買取のほうが早く売却できるのは、「売却にいたるステップ数が少ないこと」「不動産会社が買主なので入金が確実にされること」にあります。

買取では不動産会社に提示された査定価格に合意できればすぐに取引が完了します。仲介のように買主を探すための販促活動が不要なので、その期間をぐっと短縮して売却できます。

また、買取では基本的に資金体力がある不動産会社が買主となります。土地は高額な商材なので、再販業を成立させるにはそれなりの資金や信頼が必要となるためです。対して仲介では、買主が個人となるため、成約直前に住宅ローンが組めないことわかって破談となり、売却期間が延びてしまうケースもあります。

以上のことから、「早く確実に売却をしたいのであれば買取」を選ぶのが得策といえます。

土地の売却にかかる期間は?売却までの流れと期間内に売るコツ

仲介手数料がかからない

買取で土地を売却すると仲介手数料はかかりません。仲介の場合は、売買契約時に仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格によって算出式が決まっており、売却金額に応じて料金が変わります。例えば、300万円の土地の場合は約14,000円、1,000万円であれば約39万円、3,000万円であれば約100万円となります。(いずれも消費税込みです)

ただし、不動産会社から買取業者を紹介してもらう場合は、仲介手数料(紹介料)が発生します。自分から直接打診した不動産会社であれば仲介手数料は請求されないため、買取で売る際は、仲介手数料を節約するために自分で会社を見つけるようにしましょう。

不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当?安すぎる手数料に注意

古家を解体せずに売却できる

買取では古家の解体も不要です。

土地に古家が建っている場合、仲介で売りだすなら古家つきか更地のどちらで売るのか悩むことになります。解体する場合は解体費用がかかり、相場は木造戸建て40坪で100万~200万と高額です。しかも、解体費用は現金で一括払いが基本なので、資金が足りないひとにとっては負担が大きいです。

▽解体費用の相場

構造木造鉄筋コンクリート
30坪93万~195万円105万~240万円
40坪124万~260万円140万〜320万円
60坪186万~390万円210万~480万円
80坪186万~390万円280万~640万円

土地売却の解体費用はいくら?更地にすべきかを費用の違いや節税方法から決めよう

境界線がわからない土地でも売れる

買取の場合、境界線の確定は不要です。

仲介で売る場合、売主が境界線を確定させることが一般的となっており、買主も境界線が曖昧な土地を嫌がるため、確定作業は避けては通れません。境界線の確定費用は35万~80万が相場となっており、平均1カ月~3カ月、場合によっては半年以上の期間がかかります。

確定作業では、売主と測量士と隣接地所有者が立ち合いながら、境界線の合意をひとつずつとっていくため、トラブルが発生したりと気苦労も多いです。買取はこうした面倒を抱えずに売ることができるため、気楽に売却できるといえるでしょう。

土地売却をする時測量は義務?必要な理由と費用、流れを解説

契約不適合責任に問われない

買取で売却をする場合、売主は契約不適合責任を負いません。「契約不適合責任とは、土地の売却後に売買契約書に明記されていない不具合(=瑕疵)が発覚した場合、一定の期間内であれば修繕費用などを買主が負担することを指します。

▽瑕疵の例

売り出し方瑕疵の例
古家付きの場合シロアリ、雨漏り
土地のみの場合地中埋設物、土壌汚染、地盤沈下

例えば仲介では、土壌汚染や地盤沈下などの問題が成約後に見つかると、買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修繕費を負担しなければならないケースがあります。成約前に瑕疵を調査するにも数十万の費用がかかり、万が一、見つかった場合は買主に告知しなければいけないので、売却価格が下がることもあります。

買取では、瑕疵の有無にかかわらず売却でき、その後に責任を追及されることもないため、想定外のトラブルを避けられます。

土地買取に向いている人の特徴

買取のメリットを確認して「買取で売った方がいいのかな」と検討し始めたひともいるではないでしょうか。
本章では、迷っている方が決めやすいように、買取が向いている人の特徴を解説しています。

自分にあてはまるのか、確認してください。

▼土地買取が向いている人

とにかく早く土地を手放したい

土地は所有しているだけで固定資産税が毎年かかり、土地が荒れてしまわないために草刈や清掃など、維持管理の時間や手間がかかります。例えば、固定資産税評価額が1,500万円相当の土地の場合、固定資産税は約21万円です。遠方の土地の場合、維持管理を業者に任せるひとも多いですが、もちろん委託費用がかかります。放置すると、廃棄物が不法投棄されたり、草木が伸びて隣地所有者とトラブルになったりと心労も大きいです。

仲介では、とくに需要が低い田舎の土地は、売れるまで1年~3年の期間がかかる場合があります。土地の所有に疲れてしまっているひとは、金銭的、心理的負担を抱えたまま売れるのを待つより、買取で手早く売ってしまったほうが賢明かもしれません。

田舎の土地を売りたい人必見!売り切るためのコツ・流れを徹底解説!

立地が悪い土地を売りたい

駅やバス停などの交通機関から距離がある土地生活利便施設(スーパーやコンビニなど)が周りにない土地は仲介で売るには時間がかかります。田舎の土地などは立地面から特に売れにくいため、早く手放してしまうのも得策といえます。

▼以下から距離が遠いほど、立地は悪いとされる

  • 駅やバス停などの交通機関
  • スーパーやコンビニエンスストア
  • ショッピングモールやクリーニング店、カフェ、レストラン、商店街
  • 銀行や郵便局
  • 病院や診療所などの医療機関

地形が悪い土地を売りたい

三角地や不整形地などの形がいびつな土地道路に面していない土地は使い勝手が悪いため仲介では買い手がつきづらいです。しかし、不動産会社であれば、土地活用の経験が豊富なため買い取ってくれる可能性が高いです。

買取体験談|旗竿地を買取で売却した

山形県(40代・女性)
いわゆる旗竿地で間口が狭く、接している道路は幅が狭い小道でした。最初は仲介を相談しましたが「売るには相当時間がかかる」と不動産会社からいわれ、住み替えの購入資金がほしかったこともあって、買取で売却しました

建築制限がある土地が売りたい

建築制限がある「市街化調整区域」や「再建築不可」の土地は、新しく建物が建てられないため用途が制限され買い手がつきにくい傾向があります。不動産会社であれば、建物が建てられない土地もうまく活用できるため買い取ってもらえる可能性が高いです。

買取体験談|市街化調整区域を買取で売却した

愛知県(40代・男性)
親が住んでおく家が空き家になっていましたが、市街化調整区域で再建築不可の土地だったので、希望価格ではなかなか売れず、結局の買取依頼することになりました。希望価格からは安くなりましたが、ようやく売ることができたのでよかったと思います。

瑕疵がある土地が売りたい

土壌汚染や地中埋設物など瑕疵がある土地は、買取で売ったほうが売却後のトラブルを避けられます。
瑕疵には土地の利用に直接的に制限をかける「物理的瑕疵」の他に、利用に心理的な不快感を伴わせる「心理的瑕疵」や「環境的瑕疵」が存在します。

瑕疵の種類瑕疵の例
物理的瑕疵(古家つきの場合)シロアリ、雨漏り
(土地の場合)地中埋設物、土壌汚染、地盤沈下
心理的瑕疵事件や事故があった等
環境的瑕疵高圧線の鉄塔がある、墓地がある、風俗店がある等

これらの瑕疵に該当する土地を売る場合、仲介では契約不適合責任を負わなくてはいけません。買取では契約不適合責任が免責となるため、支障なく売ることができます。

土地が売れない原因は?6つの理由と売り切る方法を解説

土地の買取査定と価格交渉のコツ

▼土地を買取で高く売るための価格交渉のコツ

買取相場を査定前に調べておく

査定前に買取価格を自分で調べておきましょう。買取では、不動産会社が提示した査定価格がそのまま買取価格となります。事前に調べておくことで、不動産会社から出された査定価格が妥当かを判断できるようになります。

買取体験談|自分で相場を調べて、希望の買取価格を決めた

北海道(50代・男性)

予め土地の相場をインターネット上から確認しており、その額面から低くなる査定の幅を目安にしました。自分で調べておくと「この土地は最低いくらくらい」と最低価格のめどが立ちやすくなり、不動産会社から提示される買取価格が適切か考えられるようになるのでおススメです。

土地の売却相場は、地価公示価格(国が定めた価格)や取引事例、固定資産税評価額などから算出できます。ただし、あくまでの大まかな相場となるため、複数の指標から調べて、目安として把握する程度にしておきましょう。

土地売却相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説!

査定を複数社に依頼する

買取の査定は必ず4~5社、複数社に依頼しましょう。買取の査定価格は業者によって異なり、数百万の差がでてしまうことも珍しくありません。複数の不動産会社に依頼することで、より高い査定価格を提示する不動産会社を見つけられるようになります。

買取体験談|複数社から、より高く買い取る業者を選んだ

和歌山県(40代・男性)

買取に成功できたのは、複数の業者に見積もりを出してもらい、最も査定額が高かった不動産買取業者と取引をしたことです。アドバイスとして、より高く査定してくれる買取業者を探し、なおかつ査定価格がより高くならないか交渉することをススメます。

査定価格の根拠を聞く

査定価格が提示されたら、その根拠を必ず確認しましょう。根拠の説明が一般人にもわかりやすく、丁寧であるかで、信頼できるかがわかります。

逆になぜその査定価格か説明が曖昧で、専門用語などを頻繁に使用するようであれば、安く買い叩こうとしている可能性がありますので、注意が必要です。

買取体験談|査定価格に納得できたから買取を依頼した

和歌山県(40代・男性)

少しでも高く買取してもらえる不動産買取業者を探していました。何社か同時に査定してもらったのですが、一番査定額の高い業者と取引をすることにしました。確かに付帯サービスなどの充実度等も気になるところではあるのですが、それ以上に査定額に納得できるか否か、根拠をちゃんと説明してくれるのかが大切だと思います

他業者の買取価格と比べて交渉

価格交渉では他の不動産会社からの買取価格を提示しましょう。

一方の不動産会社から「どうしても購入したい」と打診された場合、他の不動産会社の価格を提示することで、買取価格をその会社以上に釣り上げてもらえる可能性があります。

買取体験談|他の会社から提示された価格をもとに交渉

愛知県(40代・女性)

5社に査定依頼をしました。そのうち2社から「2,200万」と「2,000万」で提案されたので、最初は「2,200万」の業者に買取を依頼しようと考えました。しかし、片方の業者に別会社から「2,200万」で打診されていることを伝えると「2,250万」まで買取価格を釣り上げてもらうことができより高額で売ることができました

最終的な買取先は担当者の質で決める

これまで業者選びのポイントを解説してきましたが、どの業者に最終的に買取を依頼するかは、担当者の人柄で決めることが大切です。

どんなに優良な会社であっても、親身に話を聞かない担当者が対応する場合、「人」として信頼できないため、おススメはできません。希望や条件をきちんと聞き取らずに自分の意見を押し付けてくる場合は、任せるのは控えましょう。

買取体験談|最終的には担当者で依頼するかを決めた

福島県(40代・男性)

買取業者を選ぶ上で大事になのはやはり担当者が誠実に対応してくれるかだと思います。 買取価格の交渉をするにしても担当者の対応が悪いと何も交渉ができません。私の場合は、担当してくださった方が親身になって寄り添っていただき、土地を少しでも高値で買っていただくために色々調べて動いてもらえたよかったと思います。

土地の買取業者を探すならすまいステップ

土地を買取で高く売るには、再販売力が高い、市場での売却力がある企業、実績のある担当者に出会うことが重要です。

すまいステップの加盟企業は各都道府県で代表的な「大手」の不動産会社様が中心です。

さらに「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業5年以上経験」などの厳しい基準を満たした担当者をご紹介します。

自分で優良な買取業者を探すのは大変ですが、すまいステップならカンタンに複数の会社・担当者を比べて納得の1社を見つけることができます。

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