土地の売却を検討していると「買取」という言葉をよく目にします。
「短期間で売却できるメリットや金額面でのデメリットがあるそうだが、その実態をよく理解できていない。」
そう悩まれる方も少なくないでしょう。
実際、普通に買主を探して売却する場合何が違うのでしょう。
この記事では、土地売却時の「買取」について、一般的な「仲介」という売却方法と比較しながら解説していきます。
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「買取」「仲介」の違いを知り比較しよう
土地の売却には「買取」と「仲介」という2種類の方法が存在します。
これら2つの方法の最もな違いは、「買主が誰であるか」という事です。
上図の通り、仲介の場合は買主は個人のお客様になり、不動産会社は個人の売主と買主をつなげる役割を担います。
一方の買取は、不動産会社が買主となり、個人の売主から土地を買い付ける方法になります。
そのほかの違いは下記の通りです、
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人 | 不動産会社 |
| 売却の期間 | 完了まで時間がかかる | 早期に売却手続きが完了する |
| 売却の価格 | 相場価格で売却しやすい | 相場価格よりも安くなりやすい |
| 費用 | 仲介手数料(3%+6万円)がかかる | 仲介手数料はかからない |
不動産会社が買主を見つける「仲介」
仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人のお客様に土地を売却する方法です。
土地を売却する際に最も一般的な方法で、不動産会社に土地を査定してもらい、不動産会社と媒介契約を締結した上で買主を探してもらいます。
買主を探すことが必要であるため、売却期間は長くなります。
目安としては3～6カ月程度。場合によっては1年以上売れない場合もあります。
不動産会社が買主になる「買取」
買取は不動産会社が買主となる取引方法です。
不動産会社との直接的な取引になるので短期間で売却することができます。
また買取はその中でも更に「即時買取」「買取保証」の2種類の方法が存在しています。それぞれの詳細を説明していきます。
即時買取
即時買取とは、読んで字のごとく不動産会社に即時に買い取ってもらう方法です。
土地をすぐに現金化したい場合に有効的です。
買取保証
買取保証とは、一定に期間内に土地が売却ができなかったときに、不動産会社が買取ってくれるシステムのことです。
「なるべく売りたい、でも売却したい期限は決まっている」
「売れ残った場合が怖い」
といった場合に最適です。
土地買取のメリット
まずは買取のメリットについてお話していきます。
▶ メリット
- 早く確実に土地を売却出来る
- 瑕疵担保責任の心配がない
- 仲介手数料が必要ない
メリット①：「すぐ」に「確実」に土地を売却出来る
仲介で土地を売却する場合、買い手探し、現地の見学、条件交渉などやることが多く最短だも3カ月程度かかります。
しかし、買取の場合不動産会社直接買い取ってくれるので、時間のかかる買い手探しなどの手間が省け、最短で数日程度で土地を売却できます。
また、買取を行っている不動産会社もまとまった購入金額が必要で銀行からの融資が必要になるため、一定の信用力がある会社と言えます。
そのような会社から買い取ってもらえるということは、確実に土地が売却できるということです。そのため売り手が現れるか不安といったストレスもありません。
仲介の場合は、買主がローンの審査に落ちて契約が破綻する場合もありますが、買取だとこのような心配も不要です。
しかも、多くの不動産会社が即金払いを採用しているため、売れたらすぐに現金を手に入れることもできます。
メリット②：瑕疵担保責任の心配がない
土地の売却後、一定期間内に土地の不具合が発覚した場合、売り主が責任をとらなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。
たとえば、ぱっと見ても気づきずらい土壌汚染や耐震強度の問題が売却後に見つかると後々買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修理費を負担しなければならないケースもあります。
しかし、買取を利用していれば、瑕疵担保責任は不動産会社にかかってくるため、後になってトラブルに巻き込まれる事態も回避できます。
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メリット③：仲介手数料が必要ない
仲介で売却した場合は、契約成立後、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。その金額の上限は、成約価格×3％+6万円です。
一般的に、上限額を請求されることが多いため、例えば土地を2,000万円で売却した場合は、66万円の仲介手数料がかかります。買取では、この費用は不要です。
「買取」の場合は不動産会社が仲介に入らないので、仲介手数料はかかりません。
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土地買取のデメリット
続いてデメリットについて説明します。
▶ デメリット
- 売却金額が仲介の7～8割程度
- 不動産会社に言いくるめられることも
- 買取でも税金がかかる
デメリット①：売却価格が仲介より安い
買取の場合、仲介で売却した時と比較して、6~7割程度の価格になります。
買取業者は、転売によって利益を得ているので、利益が出る価格でしか買い取ってくれません。一般の購入希望者のように、「このマンションに住みたいから」「物件が気に入ったから」「多少高くても検討する」という選択・交渉の余地はありません。
買取は、買取業者にとっては「仕入れ」です。土地が売れると考えられる価格から、物件にかける費用を差し引いて、買取価格を出しています。リフォーム費用のほか、金融機関から融資を受けるときの事務手数料や人件費、粗利益を差し引くため、結果として売却価格がかなり低い水準になってしまいます。
経済的な観点から見れば、買取に出すということは、大幅な値下げをして土地を売ることと同じです。そのため不動産会社と「自分の土地は買取ではないと売れないのか？」を相談して慎重に実施の判断をしましょう。
こちらが具体的な仲介と買取のエリアごとに見た土地価格の違いです。
| 都道府県 | 【買取】平均平米単価 | 【仲介】平均平米単価 |
|---|---|---|
| 東京 | 27.8万円 | 46.4万円 |
| 神奈川 | 11.3万円 | 18.9万円 |
| 大阪 | 10.6万円 | 17.6万円 |
| 京都 | 10.6万円 | 17.6万円 |
| 愛知 | 6.5万円 | 10.8万円 |
| 埼玉 | 5.9万円 | 9.9万円 |
| 兵庫 | 5.7万円 | 9.5万円 |
| 広島 | 4.8万円 | 8.0万円 |
| 千葉 | 4.7万円 | 7.9万円 |
| 福岡 | 3.9万円 | 6.5万円 |
| 宮城 | 2.9万円 | 4.8万円 |
国土交通省の不動産取引価格情報を参考にすまいステップ編集部加工
このようにエリアによって価格は変わりますが、どのエリアにせよ仲介より相場が低くなるという認識をしっかりと持っておきましょう。
デメリット②：不動産会社に言いくるめられる危険性
仲介で売却する場合、不動産会社はあなたの売却活動をバックアップしてくれるパートナーとなります。
高額で売却ができれば、その分不動産会社の仲介手数料も高くなるので、親身になってサポートしてくれます。
一方買取の場合はどうでしょう。
不動産会社は買い主となるため、できるだけ安い価格で買い取ることができるのが理想です。
中には、それらしい知識を振りかざして相場よりも大分安い価格で買い取ろうとする不動産会社もいます。
最低でも、相場の情報や買取事例などを確認しておきましょう。
デメリット③：買取でも税金がかかる
これは仲介でも同様ですが、売却したのち利益分には税金がかかります。
買取ではただでさえ価格が低くなるというのに、さらに譲渡所得税という高額の税金がのしかかります。
これを考慮せずに進めると、想定より手元に残るお金が少なく慌てふためくことになるので確認しておきましょう。
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「買取」「仲介」どっちがお得かシミュレーション
買取と仲介。どちらの売却方法がお得に売却できるのでしょう。
ここでは購入価格4,000万円の土地を例に考えていきましょう。
（仲介の方が売却価格が高いのは当然なので、仲介で売れにくい土地を前提とします。）
比較する土地の情報
購入価格：4,000万円
査定価格：3,000万円
所有期間：10年
土地状況：家あり
維持費（固定資産税を含む）：年間40万円
（維持費は戸建ての平均的な額を参考として使用します。詳しくはこちらをご覧ください。）
買取：査定価格の7割だった場合
買取：査定価格の8割だった場合
仲介：売却までに1年かかった場合
仲介での売却は仲介手数料がかかります。
仲介手数料は『（売却金額×3％＋6万円）＋消費税』で求めます。
（3,000万円×3％＋6万円）＋消費税＝105万6,000円
※消費税は10％計算しています。
※仲介手数料は、上限こそ定められていますが下限はありません。値引きの余地もあります。詳しくはこちら。
仲介：売却までに2年かかった場合
売却金額、仲介手数料は同額とします。
維持費のみ2倍で計算します。
売却まで済んでいるのなら別ですが、多くの人が空き家として売りに出します。
今回の場合は2年間で12万円～24万円となります。
仲介：半年後に値下げし売却できた場合
値下げ幅100万円
（2,900万円×3％＋6万円）＋消費税＝102万3,000円
維持費
40万÷２＝20万
値下げ幅200万円
（2,800万円×3％＋6万円）＋消費税＝99万円
維持費
40万÷２＝20万
値下げ幅300万円
（2,700万円×3％＋6万円）＋消費税＝87万円
維持費
40万÷２＝20万
ただし、買取の最大のメリットは「現金化までの速さ」であるため、今の状況に合わせどちらを優先すべきかしっかり検討しましょう。
維持費に関しても、これ以上かかることもあればかからないこともあります。
他にも仲介で売却する場合にはリフォームや軽微な修繕が必要になる場合もあります。
買取に向いているケースって？
前章で、買取のメリット、デメリットについてお話ししました。
これらの特徴を持つ買取という売却方法ですが、実際に買取をすべきケースとはどのような場合なのでしょうか。
本章では、具体的に買取をお勧めするケースを３つご紹介していこうと思います。
買取をお勧めするケースは以下の３つです。
② 売却予定の土地の条件が悪い場合（買い手が見つからなそうな場合）
③ 瑕疵付きの土地を抱えている場合
ケース①：早く現金化したい場合
1つ目のケースは急いで土地を現金化したい場合です。
例えば、借金の返済や入院費用など、急遽資金が必要になった場合や、その後の資金計画を早めに考えたい場合など、土地の現金化を急ぐ場合には買取をお勧めします。
前章でもお話した通り、仲介での売却は非常に時間がかかるもので、現金化するまでに最低でも３か月以上はかかってしまいます。
しかし買取の場合、買い手が見つかってしまえば最短で３日で土地を現金化する事が可能です。
その為、スピードを最優先させたいという人は買取を選択すべきだと言えるでしょう。
ただし、注意点は、スピードが早い分仲介よりも売却価格は減ってしまう事、とても急いでいるという事が買取業者に伝わると、その弱みに付け込んでより安い価格での売却交渉を行ってくる場合がある事が挙げられます。
その為、急いでいる場合でもこれらの注意点をしっかりと認識して取引を行うようにしましょう。
ケース②：売却予定の土地の条件が悪い場合
2つ目のケースは売却する土地の条件が悪い場合です。
土地の売却価格となる地価を決める上で、非常に重要になってくるのが「土地の条件」です。
売り出す土地の条件が悪い場合、売却価格が低くなるだけならいいですが、そもそも買い手が一向に見つからないという状況にも陥ってしまう場合があります。
仲介の場合、実際にその土地を使用するユーザーを見つけなければならないため、買取と比較しても買い手を見つけるのは難しいです。
その為、条件の悪い土地を仲介で売ろうとすると途方もない時間や労力がかかる事が多々ある上に、買い手がみつかるという保証もないのです。
これらの特徴を踏まえると、条件があまり良くない土地でなかなか買い手が見つからない場合は、業者に買い取って貰う方法がお勧めになってきます。
具体的に悪い条件に当てはまる項目は以下のようなものがあげられます。
- 土地の面積が広すぎる/ 狭すぎる
- 地形がいびつで非常に使い勝手が悪い
- 周辺に悪臭の原因となる建物や墓地などの嫌悪施設がある
- これまでに近隣でトラブルなどが起きた土地
他にも騒音がある環境や、必要施設が全くない土地なども挙げられます。
土地の好条件、悪条件についてより詳しく知りたい方は以下の記事を確認してみてください。
「土地売却を検討しているけどまずは査定をしてもらいたい！」そのように考えている方も多いのではないでしょうか。査定は売却を検討する上で非常に大切な工程です。この工程をおろそかにしてしまうと、売却までの過程の中でトラブルや不満に[…]
これらに当てはまってしまう場合、一度仲介で売りに出してみてもいいですが、買い手が見つからない場合は潔く買取を選択する事をお勧めします。
ケース③：瑕疵付きの土地を抱えている場合
3つ目は瑕疵付きの土地を売却しようと考えている場合です。
前章でもお話した通り、土地を売却する際、売主には瑕疵担保責任というものが課せられます。
これは、土地汚染や隣接地越境などの問題があった場合に売主がとらなければならない責任の事を指します。
仲介の場合はこの瑕疵担保責任を課せられる事が一般的なのですが、買取の場合、基本的に瑕疵責任は免除されます。
その為、欠陥がある土地に関しては仲介より買取の方が取引しやすいです。
瑕疵には具体的に以下の4種類が存在しています。
| 物理的瑕疵 | 土壌汚染や地中障害物、コンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境等 |
|---|---|
| 法律的瑕疵 | 埋蔵文化財包蔵地に指定されている、建築基準法上の道路に接道していない等 |
| 心理的瑕疵 | 数年前に建物で焼死自殺があった後、忌まわしい殺人事件があった後等の跡地等 |
| 環境的瑕疵 | 隣地に高圧線の鉄塔がある、目の前に墓地がある等 |
これらに当てはまってしまう場合は買取を検討してみましょう。
買取を選択しない方が良い場合もある
ここまでで買取に向いているケースをいくつかご紹介してきましたが、逆に買取ではなく仲介を選択した方が良い場合もあります。
例えば「出来るだけ高く売却したい場合」「売却する土地の条件が良い場合」などがそのケースとしてあげられます。
詳しい理由を一つずつ見ていきましょう。
出来るだけ高く売却したい場合
土地を出来るだけ高く売却したい場合、買取はおススメできません。
前述した通り、買取は仲介の約7割程度の売却額しかつかず、どれだけ良い条件の土地でも本来売却出来る価格よりも安くなってしまいます。
その為、売却額を特に重視したいという人は、買取ではなく仲介を選択する事を強くおすすめします。
また、高く売りたいけれどなかなか売却出来ないという人は、1章でご紹介した買取保証制度を活用すると、仲介で一定期間売れなかった場合は買取を行ってもらえる為、そちらも視野に入れてみると良いでしょう。
売却する土地の条件が良い場合
売却する土地の条件が良い場合は、買取を選択すると損をしてしまう可能性が非常に大きいです。
上記でも説明していますが、買取は基本的に売却価格が仲介よりも低くなります。
その為、条件の良い土地で本来は仲介でも十分取引が可能なのに、買取を選択してしまっては、売却額が大幅に下がってしまい損をしてしまう事があります。
どうしても早く取引を終わらせたい、という場合は買取を視野に入れても良いですが、そうでない場合で土地の条件が良いときは、仲介を選択する事を強くお勧めします。
売却もついては下の記事で詳しく解説しています。
使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには 何から始めていいか分からない 誰に相談していいんだろうといった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。土地は所持しているだけで維持[…]
土地の買取業者を選ぶポイント
ポイント①：査定額が高い業者
買取ではより高く買い取ってくれる不動産会社を選ぶのが鉄則です。
仲介の場合は不動産会社が高い査定価格を提示しても、その価格で買い取ってくれる買主が見つからなければ意味がありません。
しかし、買取は直接不動産会社が買い取るので、査定額がイコール買取価格となります。
その為まずは査定額をしっかりと確認して、それを基準に不動産会社を選択しましょう。
ここでの注意は、前章でもお話した通り、複数業者の査定額を比較する事です。
査定は1社のみで終わらせず、しっかりと複数業者に査定を依頼して、より高い所に買取依頼を行うようにしましょう。
ポイント②：買取実績がある業者
買取を利用するなら「なるべく早く現金化したい」という人が多いでしょう。
早く現金化するには、スムーズな手続きが必須です。スムーズな手続きを優先するなら買取の実績が多い業者がオススメです。
不動産会社はそれぞれ、得意分野があり、それが仲介の業者もあれば買取の業者もあります。
また、マンションを専門にしている業者、土地をメインに扱っている業者などにも分かれてきます。
その為、数ある業者の中でも、土地の買取の業績がしっかりとある業者を選択する事で、スムーズに取引を進める事が出来ます。
実績があるということは、多くの人が買取依頼をしているということなので、安心して買取手続きを任せることができるでしょう。
買取実績は基本的にホームページなどにのっているので、まずは不動産会社のホームページを確認してみましょう。
ポイント③：口コミ評価が高い業者
3つ目のポイントは「口コミ評価」です。
買取は、仲介と比較すると業者とやりとりする期間も少ないので、価格に満足がいく、または取引のスピードが早いのであれば、業者の対応などは重視しないという人もいるかもしれません。
しかし、土地という非常に大きな金額の取引の中で、相手の対応が悪いと非常にストレスもたまりますし、業者とのトラブルの原因にもなります。
その為、出来るだけ対応もしっかりとしてくれる業者を選択する事をお勧めします。対応の良し悪しを図る指標として最も役に立つのが「口コミ」です。
実際にその業者を利用した人の意見が見れるので、信頼できますし、業者を選択する際の非常に重要な項目になると思います。
まずは金額で業者の候補をあげ、そこから得意分野や口コミ評価などを調べた上で最終的にどの業者を選択するかを決める、という方法が最もはずれのない業者選びの方法だ思います。
土地を高く売却するコツ
「早さを重視したい」という人がほとんどだとは思いますが、その中でも出来るだけ高い価格で売却をしたいという思いはだれしも持っていますよね。
そこで本章では、出来るだけ高いか買うで土地を買い取ってもらうコツをいくつかご紹介していこうと思います。
自分の土地について事前に調べよう
一つ目のコツは、自分の土地についてしっかりと調べる事です。
具体的には、自分の土地の相場や特徴について把握しておく事が非常に大切です。
これらを知っておく理由は、業者と価格交渉を行う際の交渉材料になるからです。
例えば土地の相場を把握していると、不動産会社が提示してきた価格がその相場より低かった場合に、自分で調べた土地相場は○○円だった、という情報を元により高い値段での買取を交渉する事が可能です。
もちろん、不動産会社側も根拠を持って価格を提示してきている場合がほとんどなので、必ず交渉がうまくいくとは限りませんが、根拠なくなるべく安く買い取ろうとしている業者を弾く効果もあるので知っておくとプラスになると思います。
また、近年は震災などが多い為、ハザードマップ上で災害が起きた際に被害が多くなる地域、そうでない地域を確認する事が出来、被害が少ない地域の価値が高くなるという傾向もあるようです。
自分の土地が被害が少ない地域で合った場合、そのような情報を提供してアピールする事で価格交渉をうまく進められる可能性もあります。
ハザードマップはこちらのサイトで確認できるので、自分の土地の災害関連の情報をしりたい方はぜひ確認してみてください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
不動産会社は複数比較しよう
不動産会社を選択する際は必ず「複数業者」に査定を依頼し、比較した上で選びましょう。
査定を1社のみで終わらせ、業者を選択しててしまうと、比較する他の価格がなく、その査定額が他と比べて高いのか低いのかを判断する事ができません。
ここをおろそかにしてしまうと、本来売却出来る価格よりもかなり下回った価格で売ってしまった、という事になりかねないので必ず複数業者に査定依頼をしてから、業者を決定しましょう。
複数業者に査定を依頼する上で非常に役に立つツールが「一括査定サイト」です。
これは、基本的な土地の情報を入力するだけで、そのサイトを通じて複数の業者に土地の情報が送られ、複数業者から一気にその土地の査定額が返ってくる仕組みになっています。
中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。
すまいステップは、全国の優良業者とのみ契約をしている為、安心して査定依頼が出来、また1度に最大4社同時に査定を依頼する事が可能です。
効率的に業者からの査定額を比較し、業者を選択したいという方には非常にオススメのツールです。
以下のフォームから簡単に査定依頼をする事が出来ます。ぜひ活用してみてください！
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まとめ
この記事では土地の買取について詳しく説明してきました。土地の買取で一番大切なのは、やはり不動産会社選びです。情熱を持って売ってくれる担当者、知識が豊富でなんでも相談出来る担当者がいる不動産会社を選ぶことが大切でしょう。
不動産選びには一括査定サイトが便利ですが、中でもおすすめなのは「すまいステップ」です。一度に最大4社まで査定出来るので便利です。クレームがあったという不動産会社は除外しているため、こちらのサイトにある不動産会社は信頼出来るところになります。きっと信頼出来る不動産会社に出会えるはずです。
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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには 何から始めていいか分からない 誰に相談していいんだろうといった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。土地は所持しているだけで維持[…]
